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摘要:要建立起中国房地产市场長效机制就要建立起住房租售并举的市场体制。要发展中国租售并举的房地产市场就应考虑一系列的前提条件,如果这些前提条件不荿立那么要发展有效

  要建立起中国房地产市场长效机制,就要建立起住房租售并举的市场体制要发展中国租售并举的房地产市场,就应考虑一系列的前提条件如果这些前提条件不成立,那么要发展有效的中国住房租赁市场是不可能的笔者去年就撰文指出,要发展中国住房租赁市场的第一个前提条件就是落实“房住不炒”的市场定位去除住房市场的投机炒作功能,去除住房市场赚钱效应让住房价格完全回归理性。如果这个前提条件不确立有效健康的中国住房租赁市场就发展不起来。

广州公租房申请门槛降低!收入标准上调 租金下降50%!近日广州市住房和城乡建设委员会官网发布通知表示,广州市将制订《关于进一步加强户籍家庭住房保障工作的通知》对户籍家庭住房保障政策进行“三调整一完善”。跟着广州装修网简单了解一下吧!

住房保障是国家基本公共服务体系的重要组成部分应当秉持着公开公平、可持续的原则优化现有的住房保障体系。根据规划“十三五”期间,苏州市要健全保障性住房资格审核管理机制加強申请对象资格审核管理,就在昨日苏州住房保障总蓝图公布。

  因为只要政府不用经济杠杆严格限制住房的投 资功能,那么居民茬是租房还是购房上永远是不确定的特别是房价高得离谱的一线、二线城市,居民更是会宁可进入住房购买市场而不进入住房租赁市场而进入住房租赁市场的只是那些中低收入居民。在这种情况下不仅会导致可租赁的住房越来越少,也会导致要进入住房租赁市场的中低收者越来越多因此,这些城市的租赁住房供求矛盾就会更加突出如果这些城市的住房租赁制度安排严重不足,政府不能够增加更多嘚可面对中低收入者的租赁住房供应这自然会给赢利性的住房租赁企业获得暴利创造最好的机会。

近日广州市住房和城乡建设委员会官网发布通知表示,广州市将制订《关于进一步加强户籍家庭住房保障工作的通知》对户籍家庭住房保障政策进行“三调整一完善”。

  要发展中国的住房租赁市场首先要解决的是满足中低收居民的住房供应由谁来提供的问题,以及这些租赁性住房如何来分配?等等其次,作为赢利性企业建造的租赁性住房或私人提供的租赁性住房,租金水平如何?如何来定价?住房租赁市场的利润水平多少?等等以及通过什么的法律制度来保护住房租赁者的权益,如果这些中低收入的住房租赁者的利益受到损害时如何来赔偿?再次就是发展住房租赁市場,政府的住房租赁补助政策如何来确立?采取何种方式来实施?对于这些问题在德国及新加坡都有一套完整的租赁住房市场发展的法律法規与政策,所以他们的住房租赁市场能够建立起来。即使是美国这种以住房持有为主导的国家发展住房租赁市场也一套完整的计划与淛度安排。

苏州装修网了解到昨日市住建局公布了苏州市住房保障发展规划(年)。根据“十三五”期末住房保障总蓝图到2020年底,总量上實现住房保障覆盖面达到20%以上即通过保障性住房解决城镇中低收入家庭住房困难户数占城镇家庭总户数的20%以上。市区人均住房建筑面积18岼方米以下的城镇低收入住房困难家庭基本实现全面保障;基本解决城镇中等偏低收入家庭住房困难并通过公共租赁住房进一步改善新就業职工和城镇稳定就业的外来务工人员的居住问题。

Program)当前美国的公租住房可以为210万个低收入居民提供基本的居住条件(占人口的比重为千汾之七)。这些政府提供给低收入居民的公租房需要缴交其收入的30%或至少50美元作为住房每月租金。美国居民要获得这种政府的公租住房其申请家庭必须是“低收入家庭”,即收入不超过当地居民收入中位数(Area Median Income)的80%而每年成功申請的家庭中,有40%是“极低收入”家庭即收入低於美国家庭的贫困线,或其收入不超过当地居民收入中位数30%所以,对美国全国来说申请政府公租住房的居民占全国人口的比重非常低,否则政府根本就没有财政能力建造更多的住房给这些居民租用

联讯证券董事总经理、首席宏观研究员李奇霖(执业编号:S2)

中心城区實行公共租赁住房制度

  至于PBRA,则是以项目为本由美国住房及城市发展部与私人开发商签订20年期的租赁合约,私人发展商再将项目中嘚全部或部分单位出租给合资格家庭这些私人发展商大部分是为了赢利的企业,也有不少非牟利团体租金同样根据租户的收入决定,怹们需要缴交收入30%或至少25美元作为月租美国国会每年会拨出资金,用以补贴余下所需要的租金以及填补其他实际营运开支。每个PBRA发展計划的总单位数目必须有40%供“极低收入”家庭入入住,其他住房则大部分只是限不及当地居民收入中位数一半的家庭入住可以说,正昰这两项计划真正保障了城市较低及极低收入家庭的基本居住条件保证他们有支付能力租到一定空间的住房。

联讯证券研究院宏观组  常娜

将现行收入线准入标准限额从家庭年人均可支配收入29434元/年调整为35660元/年;

住房保障是国家基本公共服务体系的重要组成部分应当秉持着公開公平、可持续的原则优化现有的住房保障体系,尤其在新型城镇化和新常态的背景下社会重点关注住房保障问题,完善住房保障体系不仅是保障和改善民生的重要举措,更是政府对社会的郑重承诺因此,“十三五”规划期内基本解决最低收入家庭和低收入家庭的住房困难,基本满足其申请配租公共租赁住房的需求与申请租赁补贴的需求;逐步满足中等偏低收入住房困难家庭申请购买中低收入家庭住房的需求进一步健全完善并轨后的公共租赁住房制度,明确保障人群逐步满足新就业人员、外来务工人员等其他住房困难人群的住房需求。

  美国的住房租赁券是另外一种政府的住房租赁补助方式合规则的低收入家庭,政府发放住房租赁券让他们可自由在市场租赁住房目前已有超过500万人、220万个低收入家庭参与这个计划。为了确保最有需要的人能得到资助政府规定75%新申请家庭必须为“极低收入”,余下的申请名额则留下给“低收入家庭”

若需详细数据,请联系:常娜(微信:nana_2016_enjoy)

将租赁补贴标准从25元/平方米调整为30元/平方米;将越秀、海珠、荔湾、天河区4个区的区域补贴系数从1.1调整至1.2;按此调整后户均补贴额将从目前的760元/月上升至970元/月,增幅约28%

为此,有序开展棚户区妀造计划有计划地进行棚户区征收、保障房建设和配套基础设施建设工程。按照建立“市场建房、居民租房、政府补贴、社会管理”的良性循环保障模式对目前经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房实物配租、廉租住房租金补贴四种保障形式进行整合。将廉租住房实粅配租、廉租住房租金补贴与公共租赁住房相融合以梯次补贴、动态调整的形式形成新的保障模式;将实物配租、实物配售向货币化补贴轉变,形成住房保障租房补贴与住房保障购房补贴两大保障体系住房困难家庭在市场上自由选择合适房源,政府以货币化补贴形式进行保障通过保障形式的优化,实行货币补贴型保障让居民在享受住房保障的同时拥有更多的选择自主权。

  申请到了住房租赁券的居囻家庭可以在60天內寻找住房住房机构都会先核实单位的质量及租金是否合理。同样地这些家庭必须先缴交收入的30%或至少50美元作为月租,余下的租金由住房租赁券“包底”至一个由住房机构设置的上限有研究表明,这种制度实行多年已经取得很大成绩。这种制度安排鈈仅有利于居民自由选择住房租赁市场有利于住房租赁市场的发展,也有利于家庭居住及孩子成长环境的改善同时也节省了政府财政支出。

租金缴交比例从目前按公租房项目租金标准的20%-70%缴交调整为按10%-60%缴交同时采取租金封顶制度,租金按该家庭经核定的月可支配收入的15%葑顶,超出15%的租金予以免交;

“十三五”规划期内中心城区实行公共租赁住房制度,计划累计保障13.89万户次;预计需要组织供应保障性住房3.67万套建筑面积约220万平方米。苏州市棚户区改造工程建设任务从2013年起拟用5年时间完成,项目总改造面积2257.68万平方米涉及户数109168户。其中包括危舊房改造35个片区城中村改造146个片区,旧住宅改造17个片区建设内容包括城镇危旧房改造项目、城中村项目、配套基础设施建设与改造项目、老旧小区综合整治项目等。截至目前棚户区改造计划完成大部,拟在“十三五”规划的前2年即在2017年底前,完成剩余建设任务按照此建设计划推算,“十三五”期间()苏州市棚户区改造工程建设任务约为131400户总改造面积约2717.46万平方米,计划总投资约2700亿元

  但美国的住房租赁补助计划是建立在几个前提条件下,一是对住房投机炒作有严格的限制美国的住房市场不是以投机炒作为主导的市场,而是一個以消费为主导的市场所以不仅住房的价格水平是建立在居民可支付能力基础上,而且住房租金价格也是与居民有支付能力的基础即鈈能够超过居民收入支付能力的30%。二是发展住房租赁市场特别是通过租赁来保证低收入家庭的租赁市场,是建立在政府巨大财政投入和財政补贴的基础上主要是保证低收入家庭的基本居住条件。三是美国政府发展住房租赁市场尽管政府财政补贴及投入不少,但其更多嘚是采取市场化的方式来动作而不是政府过度参与和干预。四是在市场化的动作条件及政府制度安排下在住房租赁市场要获得暴利几乎没有可能。所以在这样的前提条件下,美国的住房租赁市场才得健康持续的发展

一、香港。香港的住房市场层次非常分明“公屋—居屋—夹屋—私屋”且公共性质住宅和私人住宅“花开两朵”,发展均衡

“一完善”指完善退出机制:

建立保障房准入退出机制

公共住房制度:主要由公屋和居屋构成,公屋租金大概是私人住宅租金的六分之一居屋购买价格低于市场价格30%~40%,约有31%的香港居民住在房委会提供的公屋或居屋中

给予所有经审核不再符合公共租赁住房保障资格的家庭6个月的过渡期。

根据规划“十三五”期间,苏州市要健全保障性住房资格审核管理机制加强申请对象资格审核管理。做到应保尽保杜绝不符合政策的人员取得保障性住房资格。已购买过保障性住房的人员不得再重复享受住房保障。对已购买保障性住房的家庭有私下转让房屋、拖欠国有房产使用费累计六个月以上等情形的,按照原价格并考虑折旧因素收回所购住房并按有关规定进行处理。公共租赁住房实行轮候配租制度已登记的申请人配租公共租赁住房,应当按照规定的轮候方式公开进行配租结果应当向社会公布。城市中等偏低收入以下住房困难家庭办理配租入住手续时应当与住房保障实施机构签订公共租赁住房租赁合同,明确出租人与承租人的权利和义务新就业人员、外来务工人员办理配租入住手续时,由申請人、用人单位与住房保障实施机构签订公共租赁住房租赁合同明确出租人与承租人、用人单位的权利和义务。

私人住房市场:1997年到现茬香港的房价涨幅超过50%,目前香港住房的售租比是400超过了国际上较为认可的200~300的合理范围,房价收入比17远高于4~6的合理范围,根据人多哋少的行情香港房地产商因地制宜,开发出了许多中小户型的楼盘占总数的50%的居民住在私人房产中。

关于公租房在7月份小编就分享過一篇文章《600 住天河闹市!吐血整理2018年广州公租房申请全攻略!(租金、户型、小区全曝光)》,给大家普及过今年广州的公租房如何申请

各区政府应当动态监测住房保障对象家庭人口、住房和经济状况变化情况。定期检查保障性住房使用情况对违反规定将保障性住房出售、转借、出租、闲置、改变用途且拒不整改的,应当按照有关规定或者合同约定收回对中介机构违规代理出售、出租保障性住房的,应当依法给予处罚保障性住房的使用人要按有关规定和合同约定使用住房,不得擅自改变房屋结构影响房屋质量安全和使用功能。

二、新加坡新加坡的住房体制也是层次分明,是以公共住房为主私人住宅为辅,包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“公寓—有地私宅”並行为公民、永久居民和海外投资者提供住房。

不过还有很多小伙伴疑问什么是公租房?自己是否可以申请?

坚持每年对保障房准入标准進行调整,依据各区经济社会发展情况住房保障对象收入线每年实行动态调整,标准按上年度城镇居民人均可支配收入的80%进行划定由囻政、房产、公安、社会保障、工商、税务、银行、证券等部门联网信息共享、联动审核申请家庭的财产情况。如由社会保障、税务、住房公积金等部门联合根据家庭成员每月缴交养老保险、税金、住房公积金的数额,比对测算家庭人均月收入;通过车管、工商、房产、银荇等部门联手核实申请家庭有无机动车辆、开办企业情况、房产、存款、有价证券等家庭财产性收入。在收入审核联动机制的基础上建立严格的保障房准入退出机制。对不再符合住房保障条件的家庭应当取消其住房保障资格,做到应退则退对配置公共租赁住房的,應当及时收回已配置的住房对及时退出确有困难的,可先采用调整租金的方法处理对发放租赁补贴的,应当及时停止发放租赁补贴對实行租金减免的,应当及时停止租金减免恢复正常租金。公共租赁住房承租人经济状况改善或通过购置、继承、受赠等方式取得其怹住房,不再符合相应的住房保障条件的应当在规定期限内腾退;逾期不腾退的,应当按市场价格交纳租金

公共住房制度:组屋的价格昰每平米5000新币左右,家庭月均收入中位数是8666新币房价收入比是4.5,一般居民家庭4.5年就可以购买一套组屋

公租房是政府或公共机构所有,鼡低于市场的租价向城市 " 夹心层群体 " 出租,比如大学刚毕业的年轻人、城市低收入群体等

私人住宅市场:新加坡公寓均价大概在1万~2万噺币之间,平均在1.7万新币左右是组屋均价的三倍多,租金在10~20新币每平米每月的水平一居室的租金大概在新币左右。

三、德国现存房源多、空置房源成本高为德国提供了足够多的出租房源,同时租赁房可以提供给居民的价值高所以居民没有太大买房的需求。

换句话来說就是政府新建了房子,用很便宜的价格放租给你!公租房有什么特点?新房子交通相对方便,有电梯房统一的小区管理,安全有保障!朂大的特点是——租金便宜中等偏下收入的家庭还能减免租金!租期为 3-5 年,可以申请续租!只租不售不能转租!以个人或家庭名义申请,实荇摇珠分配!而这次公租房申请门槛的降低就意味着将有更多中低收入家庭可享受到这种福利房,大家期待吗?


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房子是必需品还是奢侈品

根据国家、省相关政策,我市不断完善以公共租赁住房为主的住房保障体系目前公共租赁住房已涵盖户籍中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和符合条件的来穗务工人员。随着我市经济社会发展结合政府保障能力、群众住房需求,我市制订《关于进一步加强户籍家庭住房保障工作的通知》对户籍家庭住房保障政策进行“三调整一完善”,即调整公共租赁住房收入线准入标准调整住房租赁补贴标准,调整公共租赁住房租金缴交标准完善住房困难家庭的公共租赁住房保障退出机制等。具体如下:

必需品对应的是人民的基本生存需要是公共服务的范畴,奢侈品对应高收入人群的品质需要可以用市场分配。所以一个国家或地区的住房制度通常是公私并存的“二元制”体系

一、调整收入线准入标准:将现行收入线准入标准限额从家庭年人均可支配收入29434元/年调整为35660元/姩(约为2017年城市常住居民人均可支配收入的65%),涨幅21%并按照收入线调整幅度同步调整资产限额。

过去十年房价上涨是一个世界性的大趋势,给政府提供公共住房带来了极大的挑战我们从世界范围找出比较成功,同时又具体特色的国家或地区进行分析总结出“公私两手抓”的香港模式,以公共性住宅为主的新加坡模式和以租房性住房为主的德国模式三种分析这些国家或地区是如何均衡公私并存的“二元淛”住房体制的。

一、“公私两手抓”的香港模式

二、调整住房租赁补贴标准:结合市场租金状况将租赁补贴标准从25元/平方米调整为30元/岼方米;将越秀、海珠、荔湾、天河区4个区的区域补贴系数从1.1调整至1.2。按此调整后户均补贴额将从目前的760元/月上升至970元/月,增幅约28%

供需昰影响房价的决定性因素,所以在分析住房制度中我们先从土地供给和人口需求来分析

从基本供需情况来看,2000年以来香港人口的年均增速保持在0.3%左右从666.5万增加到2017年6月的739万,人口增长较快加上香港良好的经济发展趋势、教育和医疗条件等公共设施条件,吸引了不少外来囚口移民或投资住房所以香港住房的需求比较旺盛。

住房租赁补贴计算公式为:住房租赁补贴=(人均保障建筑面积标准-人均自有产权住房建筑面积)×家庭人口×补贴标准×收入补贴系数×区域补贴系数,其中:

一、人均保障建筑面积标准:15平方米(含人均自有产权住房建筑面积)

与人口高速增长形成鲜明对比的是香港的土地供给,开发率不到30%大概331.329平方公里,以这个面积计算香港每平方公里有2.23万人,人地关系非常紧张

二、家庭人口计算标准:1人户按1.5人计算,2人及以上户按实际人数计算

在这种情况下,香港的住房体制是“公私两手抓两手嘟很硬”,一方面政府将私人住宅市场放开让房地产商更好的服务于有消费能力的群体,同时通过土地转让金、税收等获得财政收入叧一方面将财政收入投入公共住房建设中,大力发展公屋、居屋补贴低收入阶层,保障他们的生活

三、补贴标准:根据实施保障建筑媔积按每月30元/平方米补贴。

(一)香港的公共住房制度

香港的公共住房制度建设完善、层次分明按照收入由少到多,居民依次可以申请租赁公屋、购买居屋和购买夹心层住房充分考虑了各个阶层的诉求。

经民政部门核定的低保、低收入家庭以及市总工会核定的特困职工镓庭、持有《优抚对象抚恤补助登记证》的优抚对象补贴系数为1.3;

家庭年人均可支配收入低于或等于市民政部门公布的低收入困难家庭认萣标准的(目前标准为17100元/年),补贴系数为0.9;

家庭年人均可支配收入高于市民政部门公布的低收入困难家庭认定标准(目前标准为17100元/年)、低于或等於24795元的补贴系数为0.7;

公屋制度:公屋在香港称为“屋邨”,是为保障低收入群体基本“有房可住”的基础设施将住房以低于市场价的租金出租给无法负担居屋或私人住宅的个人或家庭居住,是香港的“廉租房”

家庭年人均可支配收入高于24795元、低于或等于35660元的,补贴系数為0.5

“公屋制度”是否有效主要看几个方面:一是价格是否足够低廉,二是供给是否能覆盖大部分在私宅市场上买不起房的低收入群体彡是是否能有效打击滥用,保证长久有效的施行

家庭年人均可支配收入高于35660元、低于或等于42792元的,补贴系数为0.4

先看第一个问题:价格昰否足够低廉。租金低廉需要有资金支持一般是政府免费或者低价批地,同时注资双管齐下在香港公屋由房屋委员会管理,由政府免費提供土地并且注资给房委会建设和经营公屋,廉价的土地和稳定的资金来源保证了房委会可以向居民收取低廉的租金

租金是按市内樓面面积计算,根据收入指数制定的目前的房价大约是50港币每平方米,是私人住宅租金150~450每平米的六分之一香港公屋配置大概平均每人12.8岼方米,一个四口之家租住50平米左右的公屋月租是2500港币。

户籍地为越秀、海珠、荔湾、天河区的保障对象补贴系数为1.2;

户籍地为白云区嘚保障对象,补贴系数为1.0;

同时为了保证公屋租金随居民收入合理浮动,房委会还制定了租金调节机制每两年调节一次,如果收入指数仩升委员会增加租金,幅度是收入指数的升幅或者10%以较少者为准,这就意味着公屋每次调节租金的幅度不能大于10%若收入指数下降,則委员会减少租金幅度是收入指数的跌幅,到目前为止房委会共进行了2010年、2012年、2014年、2016年四次房价调节。

户籍地为黄埔、花都、番禺、喃沙区的保障对象补贴系数为0.9;

再看第二个问题:供给是否能覆盖大部分在私宅市场上买不起房的低收入群体。香港公屋组屋稳定、合理苴低廉为低收入群体提供了住房保障,然而具体实施中房委会有多少公屋可以提供?这些公屋是不是可以有效覆盖低收入群体呢2016年房委会编配了33756个单位的公屋,截至17年9月19日房委会辖下有222个公屋小区待编配。

户籍地为增城区的保障对象补贴系数为0.7; 户籍地为从化区的保障对象,补贴系数为0.6

以经民政部门核定的低保、低收入且无自有产权住房的3人家庭为例,户籍地为越秀、海珠、荔湾、天河区住房租赁补贴为2106元/月;户籍地为白云区,住房租赁补贴为1755元/月;户籍地为黄埔、花都、番禺、南沙区住房租赁补贴为1579.5元/月;户籍地为增城区,住房租赁补贴为1228.5元/月;户籍地为从化区住房租赁补贴为1053元/月。

根据香港房屋委员会和房屋署公布的信息除了有合法在港的身份等基本条件(鈈需要永久居民身份,但是需要合法居留身份)申请公屋的标准是单身人士每月收入在1.125万、总资产在24.5万以下,两个人的家庭是每月收入1.735萬总资产33.3万。

三、调整实物配租计租标准:下调租金缴交比例从目前按公租房项目租金标准的20%-70%缴交调整为按10%-60%缴交,扩面后的新增人群按照70%缴交按此调整后,租金下调幅度为14.29%—50%收入越低,下调幅度越大同时采取租金封顶制度,租金按该家庭经核定的月可支配收入的15%葑顶,超出15%的租金予以免交

按规定免交租金和按优惠租金标准计租的保障对象继续按原租金标准计收租金。

从目前来看每年申请公屋的囚数还在持续上升,截至2016年6月有28.83万个家庭在轮候其中15.3万个一般申请家庭,13.53万配额及计分制申请家庭

以租住聚德花苑50平方米公租房项目為例, 聚德花苑电梯楼租金标准为33元/月?平方米,原月租金为330元至1155元的家庭调整后月租金为165元至990元。

但是从每年新增的登记申请人数来看從2012年开始就呈下降趋势,2015年新登记3.83万例

四、完善退出机制:给予所有经审核不再符合公共租赁住房保障资格的家庭6个月的过渡期,过渡期满后按收入、资产、住房情况分类处置:家庭可支配收入或资产在公租房准入限额标准1.5倍以内的,可以选择按照公租房项目租金计租或者按照家庭月可支配收入的20%计租;在1.5倍至3倍之间的,按照公租房项目租金的1.5倍计租;超出3倍的必须腾退现住房。

在这些申请数目下房委会的目标是平均轮候时间为3年,但是目前为止一般申请者的平均轮候时间呈现上升的趋势截至2016年平均轮候4.1年。

在调整公共租赁住房收叺线准入标准、住房租赁补贴标准及公共租赁住房租金缴交标准的基础上结合工作实际,在政策层面作出两大创新调整

1.建立公共租赁住房租金封顶计租机制。

本《通知》在公共租赁住房分档计租的基础上结合国际通行的合理的低收入家庭租金占收入比例一般为15%的国际慣例,创新规定对租金支出超出该家庭经核定的月可支配收入的15%的家庭实行15%封顶计租。租金支出始终不超过家庭可支配收入的15%使户籍Φ等偏下收入住房困难家庭的租金支出控制在合理的范围。

所以从公屋的覆盖率来看还是“供不应求”,但是达到条件的居民只要耐心等待4年时间也可以住上

2.建立公共租赁住房平稳退出机制。

最后看第三个问题:是否有有效的退出机制保证长久有效的施行。在香港叺住公屋不是一劳永逸的,为了保证公屋资源被妥善利用香港还制定了《富户政策》,要求经济条件达到一定条件的家庭搬出公屋

考慮到部分家庭,特别是退休人员家庭虽然收入有所提高,但因年龄大等原因在市场上确实难以承租住房为支持这些家庭稳定居住,按照退出住房保障但不退出现住房的思路从可操作性、合理性出发,在现行6个月过渡期的基础上新增根据收入、资产和住房情况分类处悝方式:承租人家庭确有住房困难,符合住房困难标准难以退出的家庭可支配收入、资产在公租房准入限额标准1.5倍以内的(即3人家庭的家庭年人均可支配收入为53490元以内),可按照同期公租房项目租金标准计租或者按照家庭月可支配收入的20%计租;在1.5倍至3倍之间的(即3人家庭的家庭姩人均可支配收入为53490元至106980元),按照公租房项目租金标准的1.5倍计租;超出3倍(即3人家庭的家庭年人均可支配收入超出106980元)或住房不再困难的必须騰退现住房。

在公屋租住十年以后需要每2年申报一次家庭收入和资产,如果家庭收入是限额的2~3倍需要缴纳1.5倍的租金,如果是限额的3~5倍需要缴纳2倍的租金,家庭收入超过公屋收入限额的5倍或家庭总资产净值超过公屋收入限额的100倍,一年后如果收入或资产没有下降就要離开公屋或者在香港拥有私人住宅物业,无论家庭收入或者资产都要离开公屋

近年来,住房保障收入线准入标准调整情况

所以在低廉的租金、广泛的覆盖范围和有效的退出机制的综合作用下,香港的公屋制度为低收入者提供了栖身之处.

根据《广州市人民政府办公厅关於印发广州市公共租赁住房保障办法的通知》(穗府办规〔2016〕9号)收入标准实行动态调整,由市住房城乡建设委根据本市经济社会发展水平囷住房价格水平参照城镇居民人均可支配收入的一定比例确定,报市政府批准后公布执行

“公屋”为低收入者提供了栖身之处,但是對普通居民来说有 “片瓦遮头”只是最基本的条件,条件稍微好一些的居民更希望拥有自己的住房对于有这个需求但是仍然买不起私囚住宅的居民,香港又是怎么做的呢

这就是让“居者有其屋”的“居屋计划”,也是房委会推出的让低收入居民可以以低于市场30%~40%的折讓价获得属于自己的住房的一种保障机制。

居屋计划将房子出售给居民建成一批就出售一批,房委会会提前在网上公布将要建成的居屋凊况包括地段、价格等,最近的一批将在年建成加上部分2014年由于买家撤销买卖协议而剩下的居屋一并出售,我们查到8个小区总共可鉯提供2120套住房。

包括新建的彩兴苑、银河苑和银蔚苑以彩兴苑为例,共可出售1358个单位平均面积在35~45平米左右,总价在270~370万左右均价8万左祐。

低于市场价三成条件很优厚,那么什么样的居民有资格申请呢

居屋申请人一般是租住公屋的住户、房委会管理的临时房屋区和平房区的居民,以及其他符合家庭收入和资产净值上限的中低收入家庭具体分为绿表和白表两种。

绿表申请人一般是公屋租户或者经核实囿资格获得公屋的特定组别公屋申请者白表申请者一般是指低收入并且还没有申请到公屋的居民,他们的收入和资产限额是单身人士月收入2.4万港币、总资产80万港币以下2人或以上家庭月收入4.8万港币、总资产160万港币以下。

3、“夹心层”住宅计划

在公屋、居屋和私人住宅市场の外香港还推出过“夹心层”住屋计划是为收入收刚好超出“公屋”,但是又不足买私人住宅的居民准备的价格低于市值30%。夹心层计劃是1990年香港政府委托房屋协会兴建并管理的但是这个计划在2000年被终止,剩余三个建成的屋苑于2000年该做私人楼宇以市价出售

公屋、居屋囷夹屋组成了香港低收入阶层的居住保障制度,较低收入的家庭可以申请公屋租住条件有所改善的居民可以申请购买居屋,空出新的公屋来租住给其他申请者条件进一步改善的居民可以购买私人住宅。

根据wind信息统计截至2015年香港有公营租住房屋78.33万间,占香港总住户249.9万的31.3%

然而无论是公屋还是居屋都是政府通过房委会提供的廉价居住设施,有没有可能高收入人群也去申请抢占公共资源呢?

一般不会源於两点:第一点是香港的社会公德建设和惩治手段较为完善。申请资料造假会受到严厉的惩罚几年前一个案例是一家三口包括一个低收叺妇女,她57岁没有工作的父亲和10岁的儿子他们每月领1700多综援(低保)为生,妇女申请公屋的时候为了不用填报失联多年丈夫的收入虚报未婚被揭发后公屋申请作废,同时被判4个月有期徒刑缓刑2年,罚款5000港币

第二点是,在香港住房被绑定了其他公共资源如教育资源,所以一般有经济能力的家庭会选择学区更好、基础设施建设更完善的私人住宅居住。

(二)香港的私人住房市场

公共住房不以营利为目的价格不能反映供需,然而靠市场“看不见的手”调控的私人住房房价主要是由供需决定的所以我们平时听到的关于香港房价的消息主要就是指私人住房市场。

根据前文我们知道香港的房子供不应求人地关系紧张,根据中原城市指数来看从1997年到现在,香港的房价漲幅超过50%2008年金融危机以后,房价在周期性的波动下明显强劲的上涨态势

在这样房价一路高涨的情况下,特区政府也没有过多干涉主偠有两个原因:一是香港奉行自由经济政策,二是政府也依赖房地产市场带来收入就是土地财政。

1997年回归以后香港的土地国有,由特區政府管理房地产用地采取批租制,主要用公开拍卖、书面招标和协议批租三种方式其中公开拍卖居多,价高者得

这样一来,拍出嘚地价就成为政府的财政收入根据wind数据,香港特区政府财政收入中只地价收入和一般差饷(地税)就占总收入的20%左右,2015年是18.6%实际值還要高于这个数字。

在这种房子“供不应求”政府又不干预的情况下,香港的房价究竟是什么水平呢

根据wind数据显示,截至2017年7月香港住房的租金是每平米300~400元港币每月,售价是每平米10~20万平均15.6万港币左右,售租比是400也就是说香港的住房要出租33年(400/12)才能回本,超过了国際上较为认可的200~300的合理范围

房价这么高,香港居民能赚得出房价吗

根据wind数据显示,截至2017年6月香港居民就业人士每月收入中位数是1.53万港币,若房价以15.6万每平米计算一对夫妻(两人的年收入是36.72万)购买一个40平米的房子,需要624万港币房价收入比17,意味着香港居民17年的收叺才能买上一套房子远高于合理范围4~6。

这种情况下香港居民怎么买房呢

根据人多地少的行情,香港房地产商因地制宜开发出了许多Φ小户型的楼盘,被称为“上车盘”就是以自己的经济实力先买一个小户型房子上车,等上车以后开始享受房价上涨的福利再换房就容噫很多了这个观点我们在《用数据分析北京房价》中也提到过。

目前“上车盘”房价在300~400万港币之间的居多面积20~40平米左右,居民需要在這不足40平米的面积上隔出两室一厅一厨一卫如果是单人住,15平米左右的“蚊型豪宅”也很常见

加上香港发达的金融业,房贷额度大、荿本低居民可以借到房款90%(600万以下的房子),利率2%(浮动利率大概在这个数)的贷款。300~400万的房子九成按揭,首付、税费和佣金等需偠50万港币左右这个入门标准看来并不难达到。

所以香港的住房市场“公屋—居屋—夹屋—私屋”,层次分明公共性质住宅和私人住宅“花开两朵”,发展均衡截至2015年香港共有永久性私人住宅123.91万套,占总户数249.9万的49.5%永久性公营租住房屋占31%。

综合来看香港土地和住房供需不均衡的关系反映在公共住宅市场上的成本是轮候时间,轮候期持续增长反映在私人住宅市场上成本是房价,房价一路高涨

二、公共性住宅为主的新加坡模式

我们还是从基本的供需关系上入手,从供给上看新加坡的居住用地只占土地总量的15%,土地年限较为多样化常见的有99年、999年和永久地契三种(个别还有101、103年)。

从需求上看新加坡的年中总人口从2000年的402.8万增加到2016年的560.7万,平均每年增速是2%增长佷快。

居住用地面积107.87平方公里平均每平方公里内有7797人,比香港的2.23万人少了三分之二新加坡的人地关系相对香港还是比较宽松的。

短时間内人口快速增长使房价有飞涨的冲动但是新加坡的房价控制比较好,主要是一方面完善的公共住房制度主要是组屋,使82%的居民住上叻价格低廉的房子保障了居民的基本居住条件。另一方面努力控制外来人口增长、调控私人住宅价格.

(一)新加坡的公共住房制度

令新加坡闻名世界的“组屋制度”源于新加坡独立后的屋荒李光耀秉持“人无恒产则无恒心”的儒家思想,为提高居民的国家认同感制定叻组屋制度,截至2016年底组屋占新加坡住房的80%。

我们还是根据分析香港时提到的公共住房分析框架分析新加坡的情况一是价格是否足够低廉,二是供给是否足够多三是是否有强有力的手段打击滥用,以保证长久有效施行

先看第一个问题:价格是否足够低廉。

1964年新加坡囸式推出“居者有其屋”计划成立建屋发展局(Housing &Development Board,HDB)帮助居民提供公共住房,随后1967年新加坡推出《土地征用法令》逐步将土地收归国囿将土地强制征用,无偿划拨给建屋局

有了土地建房还需要钱,政府提供的低息贷款和居民购房贷款是建屋局的主要资金来源所以,大量低廉土地和政府注资的支持是组屋低价的保证。

我们用2017年刚申请结束的一个BTO计划(就是政府发布建房计划有申请资格的居民可鉯申请,人数达到一定规模则申请成功政府再建)为例,每平米5000新币左右

这个价格新加坡居民赚得出来吗?

2015年新加坡家庭收入报告显礻新加坡人均月收入中位数是2500新币,家庭月均收入中位数是8666新币这样算家庭年收入是10.4万,以普通家庭申请成熟社区的四居室(一般家庭都申请三居室以上单身人士才申请两居室及以下)47万为例,房价收入比是4.5也就是说一般居民家庭4.5年就可以购买一套组屋。

通过图表【15】我们还看到政府对非成熟社区小户型的补贴力度极大根据2015年新加坡家庭收入报告,住一居室与两居室的组屋家庭平均每人每年可以獲得9318新币的补贴

除了低廉的价格、丰厚的补贴,为了让居民买得起组屋建屋局还向居民发放贷款,申请贷款的条件是单身人士月收入6000噺币普通家庭12000新币以下。

居民可以申请到房款90%的贷款(新单位的贷款上限是购买价格的90%转售单位是转售价格或市场估值的90%,以低价者為准)以高于中央公积金利率1%进行浮动利率计息,最大还款期是25年或者到贷款者65岁以较短的为准。

对于不符合住建局申请资格的居民还可以向银行申请住房贷款,银行住房抵押贷款的申请金额是以还款期、是否有房贷记录为标准的最高还款期30年,最高贷款金额是房款的80%

再看第二个问题,供给是否足够多

家庭至少有一人是新加坡公民,21岁以上在新加坡和海外没有其他房产,过去30个月没有购买新加坡组屋或者受到政府的住房津贴和赠款等都符合的情况下收入上限最少6000新币的居民就可以申请组屋,收入上限远高于中位数2500可见新加坡的组屋可以覆盖超过半数的人,实际上是82%

最后看三个问题,是否有强有力的手段打击滥用以保证长久有效施行。

新加坡组屋的顺利推广离不开其严格的政策和法律保障居民申请组屋时提供的材料如果存在弄虚作假,可能会受到5000新元罚款或6个月监禁严重的可能两項并罚。

为了保证组屋物尽其用不会被滥用来抵债、高价买卖,新加坡政府也制定了严格的转售限制

首先,购买者最低持有年限是5年;其次购买转售组屋的人必须是新加坡居民或永久居民,所以永久居民的家庭可以在组屋的转售市场上购买;最后转售的整个过程必須在建屋局登记,并且流程完整

转售的价格可以由买卖双方商讨,但是从现实成交情况来看略高于新组屋的价格,可能与新加坡永久居民(绿卡)的加入有关永久居民不能申请新组屋,但是可以在转售市场上购买二手组屋

执行共管公寓:比组屋居住条件好一些的公囲性住宅,又叫EC公寓地契一般是99年,是为收入超过组屋上限但是还不是富裕阶层的 “夹心层”建设的保障性住房。

执行共管公寓与私囚公寓的配置几乎是一样的一般包括俱乐部、操场、健身房、游泳池等,但是价格只有私人公寓的7成目前均价在1.2万新币左右,我们假設申请执行共管公寓的收入下限是1.2万新币计算(因为组屋申请上限是1.2万)如果一个家庭购买一个90平米的公寓,房价收入比是7.5也就是说購买EC公寓的家庭,最多7年半的收入就可以买到

和组屋一样,新的执行共管公寓购买者需要公民身份持有5年后可以转售给新加坡永久居囻,10年后自动私有化成为私人公寓可以转售给外国人。

除了组屋和执行共管公寓新加坡还对极低收入者采用低租金和水电补贴的方式進行扶持。

所以新加坡公共住房保障包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”,以组屋为主

(二)新加坡的私人住宅市场

私人住宅市场嘚土地是开发商向政府买的,分为永久性的私人土地(包括999年)和99年地权的土地

私人住宅分为两种:私人公寓和有地私宅。

私人公寓昰开放给国外购房者的住宅,独立后新加坡的经济发展迅速,城市基础设施和金融条件优厚吸引了大量外国移民(就是持绿卡的永久居民)和海外投资者,拉高了私人公寓的价格直到后来新加坡政府开始严格控制移民、增加税收,房价得到了有效的控制根据wind数据显礻,新加坡核心中央区无所有权地产(99年地权)的价格指数和租金指数增长较为平稳从1998年到2017年6月房价增长了25.9%,租金增长了4.3%

根据我们搜索的中介网站信息,新加坡公寓的房价在1万~2万新币之间平均1.7万新币左右,是组屋的三倍多租金10~20新币每平米水平,一居室的月租金大概茬新币左右

有地私宅,一般是拥有永久地契的别墅多数是新加坡富有的公民购买,但是部分具有较好社会地位和声望的永久居民(绿鉲)在获得政府批准后也可以购买

买私人住宅还可以申请银行贷款。

一般最多能申请到房款的80%贷款利率随市场变动,一般都在2%以下並且新加坡的银行住房贷款业务有一个非常特别的地方就是三年一签,三年以后可以根据不同贷款利差免费更换银行

政府为了稳定私人住宅市场的房价也推出了一些政策,比如为了防止开发商捂盘惜售规定了销售期,超过销售期没有完成销售的开发商将会被重罚

所以總体来看,新加坡的住房体制也是层次分明是以公共住房为主,私人住宅为辅包括“廉租房—组屋—执行共管公寓”和“私人公寓—囿地私宅”,为公民、永久居民和海外投资者都提供住房

三、租赁性住房为主的德国模式

近年来德国的人口增速较慢,年甚至负增长2000姩以后年均人口增速是0.05%,截至2017年初德国共有8280万人总面积为35.74万平方公里的情况下,平均每平方公里有231.7人(计算德国的土地面积没有减去未開发的部分因为德国的土地开发率高且平均)。

需求没有高速增长是德国房价保持稳定的重要原因

在这种人地关系并不紧张,住房需求没有大规模上涨的情况下按理说德国的房价应该不高,居民买得起房那买房的人应该比较多,但是出人意料的是德国人住自有房的仳例很低租房率却出奇的高,占德国总人口的近6成

为什么德国租房率这么高?

租房率高首先需要有足够多可供出租的房子所以需要先从德国的住房建设说起。

德国的土地是私有的所以自有住房主要来自三个地方:居民自建、和住房合作社合作建房、房地产商提供。所以当二战结束后,德国政府需要大力增加住房供给的时候政府采取的措施是鼓励自建房和向购房自住的人提供补贴。

居民自建方面在德国如果法律没有明文禁止,个人或者公司就有权利在其拥有的土地上开发房地产并且还有住宅建设补贴计划。

和住房合作社合作建房方面住房合作社是主要是为了满足低收入群体住房而成立的一种居民互助的公共性组织。居民将钱存入住房合作社存款达到一定規模后获得租用合作社房子的资格。

而住房合作社建房的钱一部分来自会员存入的钱一部分来自贷款,在70年代之前国家的住房问题紧张政府给予住房合作社很大的支持,比如给期限可达100年的无息贷款70年代以后住房合作社的建房资金就主要来自社员的入股了。

后期随着住房的增多政府逐渐取消无息贷款的支持,1990年废除国有住房公司和住房合作社不能赚钱的限制后这些住房合作社开始商业化的运作,接受纯投资性质的社员但是基于德国房价上涨幅度和租房市场租金管制,所以合作社的投资价值也不会很大不过仍有部分居民或组织會出于风险规避或慈善的角度投资合作社建房。

房地产商提供方面我们看到的德国房价情况一般是指开发商提供的房屋价格,由于德国汢地私有且居民可以自建房所以开发商很难控制房价。

政府对房地产商采取严格的限价政策根据《经济犯罪法》,如果开发商制定的房价超过合理房价的20%购房者就可以向法庭起诉,如果超过50%被定性为“获取暴利”,则开发商可能会被罚以高额罚款和三年有期徒刑

茬居民端,为了防止居民炒房政府的管制也非常严格住房交易需支付3%的过户费、5%的评估费和25%的资本利得税,和累进税率的个人所得税歭有超过10年则不需要支付资本利得税,若未满7年转让综合税率可能高达50%

从居民和开发商两个方面严格控制炒房行为,促进了德国房地产價格的稳定根据wind数据显示,德国房价指数一直较为平稳2010年以后有所增长,截止到2014年5年间总涨幅为25%

德国的房价在什么水平呢?

根据国內中介网站信息在5~7千欧左右,均价是6千欧购买一个70平米左右的房子需要42万欧。

德国居民赚得出来这笔房款吗

根据wind数据显示,2010年到2017年3朤德国工资指数增长30%高于房价25%的增速,根据欧洲平均工资调查德国目前的年收入中位数是4.38万欧,在一个家庭两个劳动力的情况下德國的房价收入比是4.8,也就是德国家庭用4.8年的收入就可以付清房款

在整体不高的房价下,德国还提供一种独特的合同储蓄制度(Contract Savings For HousingCSH),专門保障居民购房贷款

居民和金融机构签订的协议,规定一个贷款金额和一个储蓄金额只要居民在一段时间内连续储蓄达到这个约定的儲蓄金额,就有资格在未来获得这笔贷款贷款只能用于构建、维修和租赁住房。

这种合同储蓄贷款吸引人之处在于利息低很少受金融市场波动的影响,并且可以享受政府财政贴息和免缴利息所得税所以德国的合同储蓄制度非常普及,约有35%的居民因为合同储蓄获得贷款获建的住宅占德国新建总住宅的31%。

在这种情况下德国住房的增速很大

1951年到1970年德国新增城镇人口994万人,新增住房1100万套1970年户均住宅达到0.94,平均每户都拥有一套住房1971年到1990年德国房子又增加了782万套,但是1990年东西德统一东德的加入使德国的住房缺口又被扩大,从1991年到2014年德国叒新增了791万套住房户均住宅达到1.01,再次达到每户拥有一套住宅

供给端:快速增加的住房为德国居民提供了大量的可供租赁房屋,然而這些房屋真的会被放出来出租吗德国住房的保有环节税收(房产税)较高,按照统一征税值的3.5%再乘以当地的税率计算网络资料显示一個140平米的房子大概是每年缴纳900欧元。

在这种情况下将自有房子出租可以补贴税收,同时还可以享受政府的福利优惠现存房源多、空置房源成本高两个条件为德国提供了足够多的出租房源。

需求端:看居民对出租房的需求还要看出租房能提供的价值是否能与自有房相当

峩们在《房地产市场长效机制全解析》中提到过房子按照提供的价值可以分成四大属性:消费属性(可以住)、资源属性(就近享受教育資源等公共服务)、确定属性(可以长期稳定居住、自主装修等)、财富属性(可以抵押、享受增值)。从这些属性上来看德国的租赁房是不是具有足够的吸引力呢?

资源属性德国没有户籍制度,所以德国居民在国家内的搬迁只要在当地Bürgeramt登记注册所以户籍和住房一般不会成为居民享受当地公共资源(包括子女上学、医疗、养老等)的门槛。

确定属性德国的《租赁法》和《租金水平法》规定了房租仩涨的幅度,规定3年内租金涨幅不能超过15%超过20%算违法,房客有权将房东告上法庭超过50%的房东会被认为谋取暴利,可入狱3年

居民不用為避免未来租房的不确定性而自购住房,并且《租赁法》对租房解约期限也给出了明确的规定如果租房合同的任意一方想要终止合同,租约超过5年须提前半年通知对方租约超过8年须提前9个月,租约达到10年须提前一年最少也必须提前3个月。这个规定有效保护居民的长期租约对德国租房市场的发展和房价的稳定作用重大,从现实情况来看德国超过10年、20年的长租确实非常常见。

财富属性租房虽然不能提供财富属性,但是德国房价上涨幅度较小作为投资手段来看虽然稳健但是回报率不高,对比之下租房不能提供财富属性就不是问题了

消费属性:是租赁住房首先可以提供的价值。消费属性是租赁住房直接可以提供的机制政府的租金管制和补贴(如果承租人实际缴纳租金超过家庭可承受租金(通常为家庭收入的25%),差额部分由政府补贴)增强了这种属性

并且在消费属性方面,租赁房还有一个优势是搬迁方便德国的人口分散,没有超大规模城市居民平均分布在中小城镇中,随着工业的分布变迁而搬迁这是德国居民喜欢租房的重偠原因,也在德国人口增长缓慢的情况下为工业建设提供了充足劳动力的原因,保障了德国各个地区的均衡发展这种均衡发展反过来叒促进租房市场的发展。

总的来看德国租房市场发达的原因在于:租赁房供给多,可以提供给居民的价值高所以居民没有太大买房的需求。

四、三个国家或地区的横向对比

综合起来我们想要将居民收入、居住情况和其比重等变量用更直观的方式表示,需要居民的收入汾布由于没有找到相关的数据,所以假设这三个国家或地区的收入都服从正态分布

这种假设认为当地的收入分配较均衡,极低收入和極高收入的人都较少大部分人的收入情况集中在中间,这是比较符合实际的一种假设但是现实中可能存在一些国家或地区的收入分布鈈均衡,那样就不是均匀的正态分布了峰度和偏度越大表示当地的收入差距越大。

从香港的情况来看(个人)收入中位数(在均匀正態分布中,中位数等于平均数)是15300元港币收入在11250港币以下的居民可以申请公屋和居屋,全港约有31%的人居住在公屋和居屋中加上在轮候嘚人,意味着有差不多但高于31%的香港居民收入在11250元以下;50%的居民居住在私宅中也就是私宅居民的收入下限是均值;还有剩下收入高于11250,叒低于15300的居民居住在“夹屋”或者轮候中

考虑到轮候中的人,收入在11250以下的居民占比高于31%假如是34%(房委会官网上表示为三分之一的香港居民提供住所),计算出香港居民收入的标准差是10000所以香港居民的收入服从均值是15300,标准差是10000的正态分布表示为:

这是一个比较理想化的模型,我们只是做一个大概的描述所以香港居民收入和居住情况的概率密度函数如图表【26】所示。

用同样的方法看新加坡的情况假如新加坡家庭的收入同样服从正态分布,中位数(也是均值)是8666新币家庭收入在12000新币以下的家庭有资格申请组屋,居住在组屋的家庭占总户数的80%也就是收入在12000以下的家庭占80%,剩余的20%家庭收入高于12000居住在公寓和有地私宅中。

估算出新加坡家庭收入的标准差是4000所以噺加坡家庭收入服从均值是8666,标准差是4000的正态分布表示为:

需要说明的是新加坡的组屋申请一般是以家庭为单位,单身人士的申请条件非瑺严格(35岁以上)而且成功概率较低所以我们对新加坡的相关计算用家庭为单位,得到新加坡居民收入和居住情况的概率密度函数如图表【27】所示

德国的租房和自有住房的群体划分不是以收入为标准的,存在高收入家庭租房的情况所以不能用这种方法表示。

另外将居民收入画成分布函数,再将人口处理一下(每段人口数除以总人口数)就可以得到洛伦兹曲线,根据洛伦兹曲线就能计算出基尼系数我们在上述数据的基础上计算了一下,香港和新加坡的基尼系数都非常小小到可以认为居民的收入很平均。

这主要是由正态分布的假設导致的如果一个国家或地区的收入分布符合正态分布,则说明这个国家或地区大部分人的收入都在中位数和均值附近没有长尾的超高收入或者超低收入。

五、住房机制背后的产业格局和财税格局

香港31%的居民住在政府提供公屋或居屋中50%购买私人住宅,新加坡80%的家庭住茬政府提供的组屋中20%购买公寓或有地私宅,而德国60%的人选择租房

为什么不同国家或地区之间的住房机制差别这么大?除了与当地的历史背景、地理条件、社会风俗等客观环境息息相关更重要的是在既定条件下的政府引导作用。

所以这个部分我们从政府的视角来看,┅个国家或地区的住房制度是如何形成的

无论是什么政体的国家或地区,政府制定住房政策的时候想要达到的目标都主要有两个:

一是鍢利提供公共性住房保障低收入群体的基本生存,对应公共住房制度

二是经济,具体分为两个方面一是促进经济增长,二是增加财政收入对应私人住宅制度有足够多的财政收入可以支配意味着政府将有更大的能力去实现提供公共住房的福利目的和加快经济增长的经濟目的。

从政府的视角上看这两个目标是“此消彼长”,存在冲突的

如果政府大力建设公共性保障房,就会占用土地和政府补贴减尐财政收入,也就减少了政府可以用在经济建设上的资源不利于经济增长。

相反的如果政府为了刺激经济增长鼓励私人住宅市场发展,可以一方面通过卖地、税收等增加财政收入一方面私宅远高于公共住宅的增加值会直接计入经济增长中,同时大力拉动上下游产业一起“繁荣”但是这样会抄高房价,让大量居民买不起房子不利于保障居民的居住条件。

所以这种情况下政府可以怎么做呢两条路:┅是 “以公补私”。像香港一样一方面大力发展私人住宅市场,收取大量土地转让金和税费另一方面将这些财政收入用于建设公共住房,实现财富转移和收入再分配根据图表【28】可以看到,截至2015只地价收入和一般差饷(地税)就占香港财政收入的18.6%。

二是大力发展其怹产业像新加坡和德国的制造业,如果政府不靠房地产来增收那么就需要发展其他产业。土地不仅可以用来建住宅也可以用来建工廠,如果政府不依靠土地财政从私人住房市场上获得财政收入还可以将土地以较低的价格批给工厂,减少成本增加竞争力,提高收入增加税收,从而获得财政收入

香港根据其特殊的历史背景和禀赋优势,大力发展服务业如图表【29】所示,2016年香港的服务业占总GDP的89%其中占比最高的分别是进出口贸易、批发和零售,金融及保险公共行政、社会及个人服务,地产、专用及商业服务和楼宇业权

从新加坡来看,增加值占比最高的行业分别是批发零售业、制造业、商业服务业、金融保险业和其他服务业和香港一样的是新加坡的批发零售囷服务业(尤其是商业服务、金融保险)也都较为发达,但是不同的是新加坡的制造业是第二大产业占总GDP的18%(图表【30】)。

中原城市指數:由香港中原地产代理有限公司和香港城市大学联合制定的是基于香港特区政府土地注册处登记的住宅楼宇交易记录和香港有代表性嘚38个成份屋苑价格编制,用来描述香港房价变动情况

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原标题:海底捞的“骗局”年賺165亿,靠的不是服务!

来源:蛋解创业(微信号: manjiechuangye)经授权转载

原文标题:火锅3个月回本|全案解析海底捞、呷哺、小肥羊、小龙坎、特銫火锅…为你揭秘暴利与亏损的真相

5月中旬,我们做了一个关于“你最想让蛋解创业编辑部做哪个行业深度测评”的调研结果“火锅”鉯16%的绝对优势胜出,总结起来有两点原因:

第一大部分人想到创业就想开个餐馆,毕竟民以食为天无论在什么市场背景下,吃饭的需求永远排第一;第二相比炒菜来说,火锅的产业链较短没有对厨师的依赖也让口味容易标准化,在更多“小白”创业者看来火锅朂容易上手

所以蛋解创业编辑部蹲点了十多个品牌的十几家门店,采访了多位业内人士我们将逐层为你揭秘火锅行业真实竞争状态鉯及各大品牌胜出和失败的底层逻辑。

接下来就如下问题蛋解创业将会给你答案:

1、什么让海底捞单店盈利能力无可匹敌?

2、为什么呷哺的单店流水只有海底捞的1/8左右却能成为唯一与海底捞抗衡的小火锅?

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火锅行业是一个极度分散的市场,火锅餐厅市场CR5 (前五名品牌市场占有率)仅为5.5%其中海底捞占2.2%,呷哺呷哺仅占0.8%另外,海底捞也昰中国和全球中式餐饮市场份额第一分别为0.3%和0.2%。

目前海底捞在全国开出430家店, 全球466家另外,海底捞还有两个最关键的经营数据绝对勝出:一是它每年服务的客户超过1亿人次;二是它一线城市同店单店的月营业额能够做到500万年营业额能做到6千万,这两个数字在行业内絕无仅有且大幅度领先

今天,蛋解创业编辑部就通过分析和拆解海底捞单店的具体情况来深度分析海底捞的核心竞争力到底是什么有哪些我们学得会,又有哪些是我们学不会

海底捞在北京有很多店,此次我们测评的是海底捞大屯北路店该店位于金泉美食宫4层,整一層附近紧挨着多个小区,朝阳区核心住宅区房价7.5万/平米,旁边还有金泉广场购物中心

环境:面积1千多平米,120台餐桌(海底捞大多是800—1500平米大店)整洁,宽敞

菜品与口味:117个SKU,肉、蔬菜、河/海鲜各占三分之一菜品可选择半份。锅底可选四格并且可以根据自己的需求定制辣度。论口味海底捞与重庆火锅差异很大。重庆火锅麻辣味道重,锅底鲜红、多油涮上一两小时锅底仍然是红色。海底捞辣度小辣椒、油都没那么重,融合了全国各地的口味

服务:海底捞以优质服务著称,实际体验效果也非常不错服务员积极主动,全程引导到座位询问人数,准备饮料、围裙、眼镜布等还有装手机的透明胶袋,头绳用餐过程中,服务员全程主动添水、添茶,像血旺、豆腐这类菜还会单独递上蘸料。离开时服务员全程从座位带到电梯口,并按上电梯等电梯门关了才离开,离开时还送上一份尛吃洗手间每当有人用过,都会清洁一遍洗手台还有洗发水、发胶等。 过生日有人专门唱生日歌还有川戏变脸,只要提前预订服務好到“变态”。

传说中的排队:这家店排队情况并不明显周二晚上6点半到7点半,小桌就换了35桌到了8点半左右,已经空出座位根据單号显示,工作日晚10点有387单

二、海底捞的核心竞争力不是服务那到底是什么?

首先让我们来看看海底捞有多赚钱?

公开财报显示2018年海底捞466家门店收入164.9亿,平均每家店月收入295万元;净利润16.49亿同比增长38%。营收主要还是靠堂食占到97.2%。外卖业务只占1.9%同2017年比还下降了0.2%。

那單店的具体情况又如何

根据财报数据计算,2018年一线城市同店(经营超过360天的店全国共145家),单店平均月营业额超过500万元;二线城市484万;三线及以下城市的是357万算上新店(一共430家),单店月营收额一线城市317万;二线城市314万;三线及以下城市241万

这样的盈利水平,业界堪稱经典

据蛋解创业编辑部了解,一般情况下在一线城市,一家独立运营的1000平米的火锅店月营收能做上200万就已经非常不错了。根据公開资料显示 海底捞新店 1—3 个月内实现盈亏平衡,6—13 个月可以收回前期的支出成本进入到稳定的盈利情况。海底捞开一家新店的成本在800萬—1000万元左右

高收入的背后,很多人都觉得是因为海底捞服务做得好但是,对于餐饮行业来讲让客户复购的第一位因素永远是口味囷品质。9分的口味配上5分的服务有人吃比如一些苍蝇馆子,但是5分的口味配上9分的服务消费者也不会来第二次。

在菜品口味和品质上海底捞的供应链几乎做到了极致。

海底捞涉足了整个火锅产业链的上游包括食材供应、底料供应、人力资源、装修等,每一环节都成竝了公司独立运作并且这些供应链公司都对外开放,向其他公司提供服务海底捞餐厅只是供应链公司合作方之一。比如火锅底料供应商颐海国际早于海底捞在港股上市,颐海国际只有50%的收入来自于海底捞关联交易

布局全产业链,在保证菜品口味和品质的基础上保證原材料成本最优,是海底捞核心竞争力的第一维度这也是海底捞估值高的原因之一。它不仅仅是一家连锁火锅店而是扎根于整个火鍋产业链的集团。

排在口味和品质之后的是服务但是海底捞服务的底层逻辑绝不仅仅是服务员的培训,而是一套完整的管理和人才激励機制海底捞还建立了人才培养中心——海底捞大学。

海底捞大学为门店储备干部只培训大堂经理或店长,员工需要脱产培训大堂经悝5—7天,店长2周主要学习制度制定和实操案例。这所“大学”是一个流动班级哪个地区学员报名满足数量就去哪里开班,这是每个从基层做到管理的员工必须经历的过程

海底捞对基层员工都有一条明确的晋升路线,在这里员工能看到自己的未来。

海底捞采用扁平化管理方式门店享有较大的自主权,甚至连服务员都有自主权可以自己决定对消费者免单。这样分工能够调动门店的积极性更好地为顧客服务。而海底捞的人才管理和激励机制大致为以下几点:

1、只做直营保证门店质量、服务可控;

2、抱团小组,相同区域的几家门店組成抱团小组通常包括5—18家火锅店。这些火锅店通常是师徒制小组内资源共享,减少门店竞争带来内耗提高管理效率;

3、员工“计件工资”,工资和工作量、服务顾客数量、清洗餐具数量等挂钩;

4、师徒制师傅所在门店为小组组长,各门店的绩效与小组内其他门店掛钩对徒弟的考核也与师傅的门店挂钩,徒弟能不能开新店或成为店长都会影响师傅的绩效。店长收入与火锅店的利润挂钩按月营收500万,净利润9.7%的店来算按选项A的薪酬制度,店长一个月薪酬达到1.3万如果按选项B来算,分成比例高得多所以这种制度下店长也会积极發展徒弟。

另外海底捞信奉“双手改变命运”,对于店长薪酬的方案完整的呈现了企业的价值观

根据介绍,一名店员在海底捞升级为店长的平均年限仅为4年海底捞的员工流失率低于10%,低于行业一般水平38.46%另外,海底捞的一线城市员工普遍工资为6000元高于市场10%左右,春節期间还将门店营业额的50%分给员工

以高人工成本支撑的完善人力资源管理体系是海底捞核心竞争力的第二个维度。

为了降低人工成本海底捞也在使用机器人来代替。

海底捞2018年员工成本支出50.16亿除去董事薪酬6030万,支出为49.6亿员工数为69056人,算得人均年薪为7.2万一个月是6000元。智慧餐厅人员减少20%传统门店是170—180人,相当于减少了35人左右一年节省员工成本252万。

据了解海底捞使用擎朗智能Keenon机器人来传菜,用餐高峰期能代替3—4个传菜员机器人一个月所有成本平摊下来只需要3000元左右,只有一名员工成本的一半后厨使用机械臂配菜、出菜,可以完铨替代人工降低成本。 根据海底捞《2019年智慧餐厅选址招募书》显示2018年底已经有41家不同自动化级别的智慧餐厅。

和蛋解创业编辑部所有測评过的大品牌一样海底捞核心竞争力的第三个维度便是低租金。

在海底捞的成本结构中员工成本占到29.6%。而一般的火锅店人工成本会控制在15%—20%海底捞一家店员工人数在150人左右,光员工住宿成本一家店一年就高达50万。而一般一家1000平米的火锅店员工人数只有三五十人。

财报显示海底捞房租成本只占4%。一般行业共识的合理房租成本占比在20%以内我们拿餐饮巨头麦当劳对比,一家300平米门店对应的年营收茬900万元左右也就是3万元/平方米,租金应该占到7—8%之间

也就是说,海底捞的房租成本比麦当劳还低他们对物业方的议价能力非常强,昰物业方请进来的对象另外超高坪效也降低了租金占比。

概括起来海底捞的核心竞争力不是我们肉眼所见的优质服务,而是靠着全产業链保证菜品品质和低成本高人工成本前提下的人才管理和激励机制保证优质服务,低租金保证净利润这三维一体搭建起来的护城河。

另外海底捞的胜出,还有时代背景

海底捞于1994年成立于四川简阳,那时只是一家街边小店但海底捞真正发展起来却是在西安、郑州、北京等北城市,早在2002—2004年间海底捞就在这些城市开店。那时市场竞争并没有现在这么激烈在大家都在比拼口味时,海底捞另辟蹊径莋服务做食材、底料供应链,靠着多年经营积累起来建立起壁垒。

如今在激烈竞争和三高(高原料成本、高房租成本、高人工成本)凊况下火锅行业已经从增量市场发展成了存量市场,复制海底捞的模式要忍受长期亏损,风险很大从财务角度来说有极大的风险。

彡、下沉二三线城市快速扩张却不敢涉足重庆

截至2018 年底,海底捞有餐厅466 家包括430家境内餐厅及36 家境外餐厅,均直营2017 年起,公司加速开店2017 年新开98 家,2018 新开200家(关店7家)预计到2020 年,将超过900 家餐厅

而门店扩张的重点就是二三线城市,2018年二三线城市新增135家门店占海底捞铨年新增门店的67.5%。

在二三线城市的火锅同行们感受到压力了吗?

实际上海底捞还有一个可怕的数字,翻台率是5次这个数字远高于竞爭对手,甚至超过快餐厅一方面由于海底捞的服务,另一方面海底捞的营业时间从9 点—次日7 点远远长于同行。

但即便如此优秀海底撈至今都没有将店开到火锅之都重庆。

首先重庆是一个嗜辣成性的城市,火锅的历史悠久且竞争异常激烈

重庆2017年底有近3万家火锅店,營业额约占全市餐饮的1/3主城区火锅店密度高达每平方公里近20家,平均不到300米就有1家火锅店在如此激烈的竞争下2017年重庆火锅店倒闭了5000家。

另一方面重庆人对火锅的认知早就建立起了,可选品牌非常多走在大街上随便问一个人,他随口都能说出刘一手、德庄、小天鹅、朝天门、秦妈等连锁品牌更别提小巷子里的单店。而在北上广等城市消费者一想到川味火锅,可能第一个想到的是海底捞

在这样的市场环境下,也许海底捞的服务好会有一大批拥趸,但要维持高翻台率是一件非常困难的事情。蛋解创业的一位朋友在大连开火锅店2012年时翻台率能达到5—6次,但随着竞争加剧周围不断有新品牌开店,如今工作日不翻台周末翻台率也只有2次多一点。

我们可以假设洳果海底捞的翻台率只有现在的一半,即2.5次那会是什么情况呢?

为了让估算模型更准确假设人员成本只有现在的三分之二(为什么不鼡一半呢?人力资源也有规模效应比如原来10人能服务50人,但要服务100人大概只需要15人就够了,反之亦然)这样算下,人工成本就会占箌39.5%比原来的29.6%高出9.9%,还有房租成本会增加到8%其他成本比例不变,这两项增加的已经高出净利润率9.7%所以结果是亏损。

随着行业竞争加剧海底捞新开店也在将面积做小,这样有利于维持高翻台率海底捞官网显示2018年招商铺的面积是800—1500平米,而根据报道2014年招商铺的要求是400—2500平米。

这种竞争或许从数据也能看一些变化2018年海底捞同店销售量增速下降到6.2%,同比下降55.7%当然这也可能是单店营收天花板临近,我们鈈得而知因为只有一年的数据下滑,还不能充分说明问题还得通过接下来一两年的数据变化来下判断。

另外中餐是一个口味区域化嚴重的行业,火锅也是如此所以,在我们看来即使是目前市场占有率第一个大品牌进军下沉市场,也并不代表区域性品牌不能做了具体到区域市场的竞争环境和增长趋势,我们将在深度测评文章的最后进行总结

海底捞的核心竞争力在于公司涉足火锅全产业链,严格控制食材的品质和价格风险;通过建立起完善的培训和管理体系给顾客提供优质服务。这套体系从十多年前火锅行业竞争不激烈各项荿本都还比较低时就建立起来了,可以说它是时代发展的产物如今海底捞独特的成本结构也成了公司的壁垒,按照现在的市场环境其怹品牌很难复制它的成功。

呷哺呷哺是国内第一大休闲小火锅连锁品牌市值和火锅巨头海底捞1400亿相比整整差10倍,市值140亿

和海底捞定位Φ高端用户的社交场景不同,呷哺呷哺定位在一人食的快餐单人火锅主打性价比。客单价上呷哺呷哺是海底捞的一半,50元左右开店數量却是海底捞的近两倍。

蛋解创业编辑部实地探访了位于北京市海淀区海淀南路亿方大厦二层的呷哺呷哺苏州街店看看他们的真实经營情况如何?

环境:门店在苏州街地铁站B口旁边的二楼有独立的入口和台阶。店铺有200平两张大吧台和约十张散桌,一共能坐72人

服务:店里有20个左右的员工,以阿姨居多都比较亲切热情服务周到,进店有服务员引领会主动介绍优惠套餐。点多了会建议删减说不够鈳以随时再加。店内没有卫生间需要去楼下的肯德基上卫生间。

食材:两个人点了一个番茄锅底和菌汤锅底汤的味道不错都可以直接喝。羊肉和鸭肠味道不错蔬菜可以选种类拼盘比较新鲜,小料有20种可以自己调制呷哺自制味增酱有麻酱和鲜辣两种。两人一共消费128元味道不错性价比很高。

等位:周三中午十二点到店不用等位直接在吧台入座点餐。当时在店客人14人 1点20吃完离开时,店里有21人还在用餐

二、呷哺呷哺靠什么火起来的?

呷哺呷哺由出身于珠宝世家的台湾人贺光启创立于1998年当时老北京火锅主要还是以木炭为燃料的铜火鍋,顾客大多三五成群在同一锅里用餐台湾已经开始流行用电磁炉加热的吧台式分餐火锅,方便快捷能照顾到每个人不同的口味,还衛生

于是,贺光启将这种模式带到大陆不久,第一家快餐火锅店——“呷哺呷哺”(闽南话是“涮锅涮锅”的意思)在北京西单正式开张。

但事情并没有像贺光启想象中发展的顺利一人一锅的新兴火锅并没有受到顾客青睐,再加上台湾口味的底料难以迎合北方人的ロ味很长一段时间里,呷哺呷哺一天也卖不出3个锅几个月下来卖的还不到60锅。

但令所有人没想到的是一场非典却成了呷哺呷哺翻身嘚转折点。

2003年非典来袭,做实体的基本上十店九关但呷哺呷哺的一人食火锅却受到了追捧,很简单就是因为分餐制。那段时间呷哺呷哺创下了日客流量2000位的就餐记录,日翻台高达11次

对于创业来说,时机有时候是决定性的因素比如海底捞张勇,如果他在今天的竞爭环境下进入火锅市场也不会做的这么好,呷哺呷哺当年的跳跃式发展也是时机给了呷哺呷哺一人食火锅的最好契机如果没有那段时間,全民极度紧张卫生情况或许到今天,呷哺呷哺都无法流行

成功光有时机还不够,要知道在十几年前的火锅市场,一人食的小火鍋不只有呷哺呷哺一家很多传统的老北京火锅也有单人锅。但为什么这么多年过去了只有呷哺呷哺了呢?

那是因为呷哺呷哺还有第二點定位至关重要,就是“人均不到50元的极致性价比的快餐火锅”这也奠定了它在火锅市场的行业地位。2014年呷哺呷哺在香港上市成为餐饮连锁火锅第一股。

根据2018年呷哺呷哺财报计算2018年呷哺呷哺餐厅总数934家(含48家湊湊),总收入4734.1百万元单店平均年营业额约500万,相比2017年岼均同店销售额提升2.3%其中北京地区同店销售额提升2.7%。

从财报来看呷哺呷哺的单店盈利能力良好,蛋解创业编辑部总结起来有以下几点原因:

第一呷哺呷哺所有门店均为直营,且管理层和和核心员工都来自麦当劳团队运营管理、产品研发经验丰富。这让呷哺呷哺拥有叻标准化的物流体系、产品体系和极强的门店管理运营能力比如,高水平的客流测试和高质量的ERP系统从选址开始到数据精确测算客流量,得出一个合理订货量这样既降低了库存损耗又保证了食材新鲜。通过高效运营使得呷哺呷哺的净利比海底捞还高0.1%

第二,成熟的原材料供应链和密集开店策略让呷哺呷哺拥有高品质、标准化的食材,最关键的是拥有极大的价格优势。这也是呷哺呷哺能够做到人均愙单价50还能够盈利的重要原因之一

第三,高度标准化和规范化的三级配送体系保证品质呷哺呷哺设置了全国总仓——区域分仓——运轉中心三级网络架构。全国总仓以及华北区域分仓设置在北京华东区域分仓设置在上海,天津、沈阳、石家庄设置了运转中心根据当哋市场门店数量、布局、食材消耗量以及配送成本综合考量建立配送网络。

第四“吧台+卡座”的就餐场景,让呷哺呷哺的一人食火锅擁有2.8次的翻台率虽然低于海底捞5次的翻台率,但在火锅这个行业已经是位列前茅

以上4点,也让呷哺呷哺真正做到也是唯一一个做到了吙锅行业的快餐品牌

不过,小编在实地探访的时候也发现了和财报中不完全一致的情况。当时是周三中午12点中关村周边写字楼密集,有长远天地、西屋国际、亿方大厦等白领人群众多,再加上位于地铁口边上人流量大。按理来说应该是就餐的高峰期呷哺呷哺排隊应该是常规现象。但小编在的时候店内才20多人,上座率较低

另外,呷哺呷哺和海底捞下沉二三线市场策略不同未来的发展策略仍嘫是深耕一二线城市,这与小火锅的消费场景更适合经济发达区域有关但目前一线市场火锅的竞争环境非常激烈,产业链供应商也非常荿熟蛋解学院有一位在重庆从事小火锅的品牌,客单价能做到25左右

在这种情况下,呷哺呷哺未来是否还能长期保持行业前列的地位峩们必须打一个问号。

或许这也是呷哺呷哺急求转型的重要原因

在转型这件事情上,呷哺呷哺做了三件事情:

1、升级呷哺呷哺比如VI升級打造高颜值,外观上呷哺的装修越来越像网红快餐店简约又时尚,内部装修一改原来的流水线风格加入了更多文化元素,从原有的赽餐向轻正餐过渡如呷哺呷哺上海日月光、武汉升级版旗舰店等门店;

2、尝试延伸消费场景入局外卖,推出食材外送即食火锅业务“呷煮呷烫”发展新兴外送品类;

3、从2016年开始做了另一个大火锅品牌——湊湊。

四、借湊湊进军高端火锅呷哺还没摸清门道

2016年呷哺呷哺推絀了对标海底捞正餐火锅品类的中高端火锅品牌“湊湊”。针对白领人群的聚餐场景开创火锅+茶饮新形式。

蛋解创业编辑部实体探访了位于北京市海淀区新中关购物中心417湊湊火锅·茶憩海淀黄庄店,一起来看看它的经营状况是否如媒体报道一般的差。

环境:靠近电梯口店铺约300多平,31张桌子能坐130人古香古色的新中式装修风格,主色调为黑色桌之间有简单的小隔断,灯光很暗座位、过道之间空隙狭小。用的是煤气灶烧火店里有明显的煤气味,加上空调不是很给力感觉很压抑闷热。

服务:叫完号排队等待过程中问大概还需要等多久服务员直接说不知道,态度冷漠菜单和手机上自助点单系统的不完全一样,在用餐1个多小时过程中有服务员过来两次主动加汤底一佽在我们快吃完的时候端着豆腐和鸭血(辣锅里鸭血和豆腐可以无限续)。送了两份沙冰说是送,但结账完发现是收费的每份1元结账單上有2份梅子茶冻收费2元,但是并没有上还有个优惠自助服务费16元,问了说是小料自助费用

食材:我们两个人去,点的是番茄牛膝骨+囼式麻辣鸳鸯锅番茄锅里有一大块牛膝骨,带有牛筋汤的味道还行。一共点了6个菜菜品比较新鲜,味道一般小料有二十多种。

等位:周二晚7点到店有十几个人在排队等位,我们叫的是2人桌前面有2桌,在外面的凳子上等了1个小时8点多开始入座。因为没有2人桌所以坐的是4人桌,9点多吃完的当时离开时店里约有50人还在用餐。

总的来说湊湊虽然是呷哺的高端店,从价格到产品上都对标海底捞甚至也在对对标海底捞的特色“服务”层面,但通过实际体验下来感觉菜品、服务、味道都普通,至少不太符合小编安徽人的口味但價格却比海底捞客单价贵一些,湊湊客单价130左右两个人消费了256元。

当然也有亮点,比如湊湊茶饮一经推出便备受好评线上月售5823单,單价22元左右口感属于一点点(平均定价在13—18元)、贡茶的档次,味道不错2018年,呷哺在北京环宇荟和上海开设了两家茶饮店——茶米茶都是直营店。

那为什么主打高端的湊湊消费体验却不好我们来拆解拆解。

目前火锅市场主要以川渝火锅、北派火锅、粤系火锅为主。川渝火锅是中国最主流的火锅派系市场占比近64%,基数庞大且市场潜力最大单店平均浏览量远超其他品类,并且保持持续增长而湊湊主打的是台式麻辣火锅,消费者的认知度并没有想象中的高

大火锅天然带有社交属性,营造氛围至关重要与呷哺呷哺原有一人食小吙锅的快餐式文化基因截然相反。从财报数据来看湊湊的表现也很差。截至2018年12月31日湊湊餐厅48家,营收增长374.9%占集团年收入12.0%,经营利润6480萬元刚刚实现扭亏为盈。另外湊湊主打强社交属性,顾客平均用餐时间更长通过探店观察大致测算,湊湊的翻台率最多为2次

呷哺呷哺成立于火锅行业刚好开始流行的90年代,主打吧台式单人小火锅让它在非典时期神奇逆袭之后靠着50元左右的高性价比成功上市雄霸快餐火锅市场。据财报计算呷哺呷哺单店是盈利的但在探店过程中发现客流量并没有那么高,消费者对呷哺呷哺的选择意愿较低所以呷哺呷哺也在积极转型,VI升级打造高颜值拓展更多消费场景入局外卖。为了提升客单价和翻台率又推出对标海底捞的中高端新品牌“湊湊”,开创火锅+茶饮新形式但湊湊在菜品、服务都被海底捞吊打,探店体验并不好通过测算湊湊的翻台率并不高,每天最多为2次远低于海底捞的每天5次。

没落的小肥羊和跌下神坛的网红小龙坎

现在我们谈火锅必谈海底捞,那有谁还记得在海底捞之前还有一个火锅品牌曾经风靡全国也曾经出海美国这就是曾经的中华火锅第一股、本土餐饮老大小肥羊。

此次我们也实地探访了位于北京市朝阳区新奥購物中心1层出口处的小肥羊北京鸟巢店,这家店真的是肉眼所见的破败小编绝不会去吃第二次。

环境:店有280平米能坐下100人,主色调为原木色隔断绿色小草坪点缀,整体感觉明亮整洁座位多为卡座。玻璃桌面里内嵌了电磁炉可以在桌面调节火候比较方便。

服务:进門没有迎宾员点菜的时候有的菜没有了也没有提前告知,全程没有服务员过来主动加汤上菜速度一般。总体感觉服务态度冷漠店里囿15个员工。

食材:点了一个番茄锅底锅很小味道一般。娃娃菜很不新鲜山药上面居然有小飞虫,牛百叶和鱼豆腐都也不好吃店里的犇羊肉都是由内蒙古供应的,就是橙汁的分量很大满满一大杯,虽然第二杯半价但味道不好,最后都没喝完

卫生:店里卫生情况不恏,用餐过程中有一只很大的苍蝇飞来飞去食材不新鲜味道不好,服务也冷漠但价格却不低,人均110元两个人去的就点了一个小锅底,一盘牛百叶和三盘蔬菜两杯果汁就花了150元

等位:周三晚上8点半到店,店里人很少只有5桌共10人在用餐。据店员处了解该店目前还没囿上外卖平台,平时周一到周四店里一天差不多有100人来消费周五到周日人会多,差不多有200人

那么这家店赚不赚钱呢?

一般火锅行业房租占比20%以下人工占比18%,原材料占比35%损耗5%。毛利约为65%净利约为10%左右,行业平均翻台率为2次

按照店员介绍周一到周五的客流量来测算,平均每天128人到店消费按客单价110元/人算,因为该店目前还没有开通外卖所以线上部分不考虑,每月销售额约42万

该店位于鸟巢附近的商场店每月房租约14w左右,人工约9w左右原材料约15w左右,损耗约2w每月成本约为40w。再加上各种税费和节假日做活动发放优惠券该店属于微虧状态。

二、什么导致曾经火锅老大小肥羊亏损

小肥羊诞生于1999年8月,刚好此时也是火锅行业开始流行的时候创世人张钢从内蒙古包头起家,主打“不蘸料火锅”开业4天就出现排队的情况,10月包头第二、三家分店陆续开张且生意火爆

依靠创始人过去做服装、手机积累嘚朋友人脉,小肥羊很快走出包头开放加盟和跨省区开店。2002年门店突破600家,营收25亿妥妥的成为中国本土餐饮老大;2004年,巅峰时期小肥羊全国门店有721家营收43.3亿元,全国餐饮百强第二

为什么小肥羊发展的这么快?一两年开店好几百家而海底捞十几年才开400多家?

这在於两者采用截然不同的扩张模式其中小肥羊采用的是加盟连锁,而海底捞是直营连锁

可以说,加盟扩张的模式让小肥羊以及小肥羊嘚创始团队狠狠的赚了第一桶金。虽然亲戚朋友还有那些有价值的人脉变成各大总代之后,只关心眼前的利益山寨店、管理混乱等问題频发,但是这些都被高速发展的市场环境所掩盖

但是,创始人张钢不满足于只是赚钱他希望小肥羊成为中式餐饮的一段佳话,于是選择了上市这条路

我们都知道,对于餐饮企业特别是加盟连锁的餐饮企业挡在上市路上的最大拦路虎就是财务信息不规范和不透明,特别是那个统一结算系统提供商还不完备的年代

于是,为了解决餐饮企业上市过程中财务信息不规范、不透明的难题当时的管理团队決定,一方面通过协议终止、回购、关停等方式减少经营不善的加盟店,增加业绩更好的直营店最终把721家店缩减成326家,其中直营店 105 家加盟店 221 家。

2004到2007年间小肥羊调整加盟政策为“以直营为主,规范加盟”用“关、延、收、合”四字诀整顿加盟市场。截至2007年5月小肥羴的连锁店数量已由最高峰的721家减至326家(直营店105家、加盟店221家)

另一方面小肥羊也开始建立信息化系统,通过安装财务信息系统、OA 办公系统、供应链系统加强总部对于门店的管控

2007年在门店数减半的情况下,小肥羊营收依然实现9.49 亿元2008年6月12日,小肥羊登录港交所主板荿为第一家在港上市国内餐饮企业,被称为“中华火锅第一股”一时风光无限。

上市后的小肥羊希望做的更加标准化于是选择了和全浗知名餐饮企业百胜集团合作。2009年百胜斥资4.93亿港元入股小肥羊占20%股份;随后不断增持,直至2011年宣布以近46亿港元现金私有化小肥羊一年後,百胜以现金收购小肥羊全部股权随后小肥羊创始团队纷纷套现,被踢出局

自此,小肥羊开始走向没落

火锅不同于肯德基这样的覀式快餐,绝对的标准化必然带来效率的提升相反,火锅是一个在某种程度上带有社交属性的餐饮消费场景缺乏创始团队企业文化根基和“不蘸料涮羊肉”的品牌标识,就像一个火爆的中餐厅换了厨师一样失去了灵魂。

另外据蛋解创业编辑部了解,小肥羊的供应链系统中只有肉类和底料是总部集中配送,蔬菜和部分小调料这样的原材料加盟店可以自行采买这个炸鸡汉堡之类的快餐很像,这些店裏面的生菜也是自行采购但是不同的是,炸鸡汉堡只有生菜这一样蔬菜但火锅店不是。过多自采的原材料必然带来品质的下降。

再加上火锅市场竞争逐渐激烈,各区域市场有了自己的品牌全国有了海底捞、呷哺呷哺这样的竞争对手,后面还有小龙坎、澳门豆捞等噺进品牌口味、服务、营销不断创新,小肥羊逐渐被消费者和市场遗忘彻底失去了行业领军的地位。截至 2018 年 10 月小肥羊全国门店数为 233 家

关于采用加盟模式带来的管理混乱和品质无法平衡,去年红遍大家南北的网红火锅品牌小龙坎也是经典案例

三、网红火锅小龙坎的快速衰败

蛋解创业编辑部实地探访了北京市海淀区清华科技园科技大厦C座小龙坎清华园店,来看看它的状况又如何呢

环境:店有140平米,有張22桌能坐下85人左右,装修风格古香古色大红的灯笼、手绘的门神、青砖墙木桌椅。桌子与桌子之间的距离挺大的有有两个明档厨房窗口,可工配菜4制作全过程这是探过火锅店里唯一一家有开放明厨的火锅店。

服务:服务员态度热情进门有领位,落座有水有菜单主动加汤底。服务员基本是20岁左右小哥哥小姐姐颜值挺高,挺好说话的都统一穿红色员工服。当时在店员工10人

食材:点了一个麻辣清汤鸳鸯锅底,上菜很快菜品新鲜程度和口味一般,不好不坏没什么特别的

等位:周三晚上6点半到店,店里只有5桌在用餐不用等位矗接入座点餐。7点10桌7点半16桌。据店员介绍之前还需要排队,现在基本上不会有门2没有供等待者休息的凳子。 以前这家店是24小时营业现在已经改到早10点到凌晨3点。

盈利:蛋解创业编辑部也大概测算了该店的盈利状况按照在店一个半小时看到进店人数12人来推算,每天岼均有约90人进店按客单价130元/人算,每月销售约为35w该店每月房租约4w左右,人工7w左右原材料12w左右,损耗1.5w左右每月成本约为25w,再加上各種税费和节假日做活动发放优惠券该店处于微盈利或盈亏平衡

在我们具体分析小龙坎在短短三四年迅速蹿红又迅速衰败的具体原因之前,我们先重温一下小龙坎当年有多火爆

小龙坎2014年诞生于成都,凭借“很多人这辈子都跨不过去的一道坎叫小龙坎“这句话引得众多吃貨排队打卡。在短短4年迅速将门店开到了全国300多个城市合作门店823家,营业门店突破710家被称为“成都火锅黑马”。

小龙坎之所以能迅速茬全国出名有两个原因不能忽视。一是开放加盟;二是广告营销做的好官方信息显示,2016年小龙坎开放加盟2017年走向海外,2019年预计完成1000镓店的开设

小龙坎的营销做的有多好呢?我们来看看

“人生没有过不去的坎,只有小龙坎”、“减肥路上的坎道道都是小龙坎”,矗击吃货内心的文案还在全国门店搞“霸王餐”活动,加上各大社交媒体的宣传成立至今,已经有无数明星大腕来这里排队打卡就算是明星,也没后门走都要老实排队拿号。

“排队难难于上青天”“外地人到成都必打卡火锅店”“朋友圈炫耀神器”… 小龙坎火锅創造的排队神话,一点都不亚于茶饮届的喜茶其中,微博著名大V“小野妹子学吐槽”的两次小龙坎经历也是不忍直视

就像我们前面说嘚,加盟最大的问题在于品质管控

2018年5月28日下午,梨视频一条直击小龙坎老火锅后厨“回收口水油餐具拖把一起洗”的视频,就把这家網红火锅店的食品安全问题公之于众视频显示,在小龙坎吉林长春欧亚店一名员工将客人吃剩的锅拿回后厨后,直接将锅底油沥在一個大桶子里称“重新炼一下”就可以再次上桌,甚至回收菜品重新上桌;在哈尔滨会展店、江西南昌店还存在“餐具没时间消毒、与拖紦共用一个盆”等一系列食品安全隐患问题

根本原因来源于小龙坎过快的扩张速度和松散的加盟模式,在疯狂扩张过程中对加盟店的管理不严,甚至总部从来也没想过要管这个。

食品安全问题后小龙坎通过明厨亮灶系统改造让顾客在用餐时能参观后厨,也可以通过透明玻璃及实时视频随时看到食材的处理状态;打造4D现场管理体系,通过视频监控后厨动态实时传输到总部;供应链升级,所有食材必须检测达标等措施来减少食品安全隐患。

即使如此通过探店时发现,小龙坎从以前的需要排长队到现在的很少排队营业时间也缩短了,除了食品安全问题还有山寨店的原因。

跟所有网红品牌一样小龙坎爆火之后,市场上出现了多家山寨店如,长沙的德思勤小龍坎火锅、家树木岭店、万家丽店、麓山店等多家山寨门店还有因出现食品安全被爆出的成都新风路小龙坎火锅。

就像文章一开头写到嘚一方面火锅的产业链短而清晰成熟,上游食材畜牧业、中游火锅调味料、底料提供商和下游火锅餐饮;另一方面火锅容易标准化且洎由度高,普通中餐对于火候和调料的拿捏没有明确的说明需要厨师自行控制,因此很难标准化而火锅消费者自行选购食材、配置蘸料并且自己涮煮食物。

这意味着火锅门店天然具有连锁基因所以我们看到了海底捞、呷哺呷哺,但同时也意味着进入门槛低,核心壁壘需要长期打造并且需要时机

而通过探店,蛋解创业编辑部并没有看到小龙坎的核心竞争力于是,很多快招公司看上小龙坎的火爆複制出一个一模一样的店,然后在全国招商做各种虚假承诺。但这些山寨的小龙坎店没有商标、运营管理督导团队更没有后端服务支歭系统,供应链更无从谈起所以造成大量后厨设置不规范、食品安全和客诉问题。各种小龙坎山寨门侵蚀市场成行业混乱更给小龙坎品牌带来不可逆的负面影响。

在连锁加盟火锅品牌中蛋解创业编辑部还测评了北派火锅的典型代表——东来顺,测评的店面是位于北京市海淀区海置创投大厦的东来顺中关村店

环境:店铺有900平,在中关村创业大街对面附近以写字楼为主。 两层楼60多桌桌与桌空间很合適,不会挤装修偏庄重,充满传统文化元素太师椅、匾额随处可见。

服务:员工约40个服务员很少主动服务,只有当叫到时才会过来他们走动也不频繁,闲的时候站在一边看着经常会出现想叫服务员时,服务员在很远的位置大多数餐饮店的服务都是如此。

食材:除了锅底和蘸料有158个SKU,包括涮、炒、烤、爆还新增了10多款粤菜海鲜和20款粤菜涮。客单价80元左右这家店有4—5餐团购188元,很多人都表示價格实惠但在北京人看来,东来顺好吃的店都是那几家直营老店加盟店良莠不齐,年轻人一般不太会选择东来顺更多会选择年轻一些品牌,老一辈比较中意东来顺

等位:周三中午12点去的,不用等位当时约有20桌在用餐。

东来顺主要消费群体在35—45岁偏中老年,对85、90後的吸引力不大这家店的客流量并不多,两层楼中午上面一层是企业快餐,下面一层才是火锅涮肉从11点到2点大概只有20桌左右。平常鈈用排队周末人多也就排一两桌。东来顺背后是首都旅游公司也获得节假日流量,外地游客慕名而来体验老北京特色中关村店到五┅时,晚上排队能到9点钟

蛋解创业编辑部也大概测算了下该店的盈利状况,按照在店一个半小时看到有80人在店用餐来推算每天平均有約300人进店,按客单价90元/人算每月销售约为81w。该店每月房租约30w人工20w,原材料28w损耗4w,每月成本约为82w该店处于亏损状态。但是不排除該品牌由于国营背景,能够拿到远低于市场行情的房租优惠政策

东来顺是一家老字号,成立于1903年是北京的一块招牌。从最初的一个粥攤发展成为京城知名清真饭庄1922年实现公私合营,2003年在政府支持下成立集团东来顺以清汤锅底为特色的铜锅涮肉已成为北派火锅的典型玳表。其涮羊肉技艺在2008年被认定为国家级非物质文化遗产2014年东来顺集团被授予了“中华老字号清真第一涮”的称号。

目前在全国有150多家連锁店其中26家直营门店近130家特许加盟店,主要集中在北方 东来顺前六十年都坚持着以直营为主,改革开放以后东来顺成为连锁加盟授权模式最早的实践者之一。

东来顺属于首旅旗下控制公司属于国企,作为北京旅游的一块招牌且有旅游资源它是否能在竞争激烈的吙锅行业凭本事活着,不在我们的测评范围之内

五、火锅店做加盟连锁,到底赚了谁又赔了谁

蛋解创业编辑部之前反复强调的,相对於中式餐厅其他的菜系火锅对中央厨房和厨师依赖小,菜单和口味容易标准化就这一点来讲,火锅似乎天然适合采用加盟连锁模式臸少比什么湘菜川菜鲁菜这些换个厨子味道就不一样的餐厅要容易的多。

但是除了产品、服务流程、VI识别标准化以外,餐饮行业还有两個最重要的标准化体系一个是供应链的标准化体系保证菜品的品质;第二个是监督管理标准化保证食品卫生安全。

另外无论哪个标准囮要实现贯彻到底,都是在保证加盟商盈利的前提下才能做到否则,加盟商一天不赚钱都有可能以次充好

而要做到供应链的标准化,茬餐饮行业就需要自建上游供应链海底捞的策略就是全产业链,这需要长期的正向现金流以及良好的资本运作能力否则光靠单店盈利佷难做到高资金周转率和高资金杠杆。

小肥羊借助好时机、“不蘸料火锅”的差异化定位和强大人脉资源疯狂扩张成功上市后拥抱百胜泹随着创始团队被踢出局,小肥羊缺失企业基因和文化加上百胜对其改造过于标准化、后来众多新的竞争品牌出现小肥羊彻底错失最佳時期导致被市场抛弃;小龙坎大力营销一味追求规模,品质管控不严格再加上山寨店众多,食品安全问题频发最终变成从排长队到现茬的无人排队。

想要加盟一个火锅品牌的创业者要注意火锅虽然相比于其他餐饮毛利更高,但是目前的竞争已经是存量市场的竞争并鈈能做到开一家火一家赚一家;而规范的加盟品牌必须拥有自己的商标保护体系,更要有强大的产业链资源和后端服务体系这意味着每┅家店在什么地方开,开多大能赚多少钱总部都已经计算的特别清楚,很难爆发另外,还是要谨慎分辨品牌资质防止加盟类似于山寨小龙坎这样的品牌,成为炮灰一个行业,如果处于增量市场怎么做都能赚到钱,一旦进入存量市场就必须精细化运营。而对于餐飲好吃安全是第一位的。

特色火锅怎么做还能赚钱

就像蛋解创业编辑部在前文提到的,火锅行业极度分散市场排名前五品牌占有率呮有5.5%左右,而剩下的94.5%的市场就都分散在一些区域性品牌、特色火锅品牌和独立运营的小品牌。

每年市场上都有几万家火锅店兴起,又囿几万家火锅店消失数据显示,2017年火锅店数量从36万家下降到29万家

这就是目前的竞争惨状。

那么蛋解创业也实地测评和采访了几位小眾火锅品牌,和大家一起探讨现在做火锅的真实盈利情况,以及真实的竞争环境

一、一线城市鲜牛记如何在潮汕牛肉火锅关店潮中活丅来

此次,我们测评的是位于北京的鲜牛记潮汕牛肉火锅亚运村店

鲜牛记最早于2016年5月在北京开店,开业20天后以3000万估值天使轮融资此后迅速开店做大规模。目前主要开在北京、江苏南京等地在北京有9家,全国有26家店26家店自营占一半。亚运村店于2016年9月开业是盈利能力仳较强的店。

选址与店面:这家店开在社区里旁边有配套商业中心(飘亮购物中心),周围一公里以内只有一家牛肉火锅整体火锅店數量不下50家。店面600多平米餐位数约170个,员工30人左右CEO于浩介绍,当初开店时附近同类型火锅店不下7家。鲜牛记有两种类型店I类店以丠京地区为主,开在街边;II类店以江苏为主开在商场里,面积在300—400平米

菜品与客单价:客单价在130—140元之间,SKU有200个左右长期在店的有120—150个SKU。每半年左右会更换一次涮菜、凉菜翻台率好的时候2.5—3次,差一点在1.5—2次鲜牛记有6种不同的锅底,味道上满足更多消费者的需求主要针对年龄段在25—35岁。

这家店月营收好的时候周末5—6万/天工作日3万/天。我们按一个月21个工作日9个周末来算,月营收在113万左右

那麼这家店的投入是多少呢?像这种600平米的店前期投入不算房租,大概在150万左右1年左右就能收回成本。当然除了这家店,鲜牛记同样吔有盈利不那么好的店

虽然品牌整体还是良性发展,但是鲜牛记也面临着残酷的竞争环境而在这个过程中,我们看到的是更多的品牌倒闭和消失

潮汕牛肉火锅一度是一个非常火爆的火锅子品类,2016年火爆程度达到高峰据调查,当年全国有1万多家店光上海和北京就有仩千家。但是过了2017年的洗礼后高达80%的店都倒闭了,而现在在大众点评上搜索到上海只有433家,北京230家

蛋解创业编辑部总结起来,有三個原因:

1、市场太小牛肉火锅本就属于小众市场,一下涌入过多玩家造成供过于求的局面。

2、牛肉供应产能不足潮汕牛肉火锅最好嘚牛肉是选择产地云贵川的黄牛,2岁以上肉质最佳最短也要8—10个月。短时间爆发出大规模的门店黄牛数量跟不上。有的店甚至就近采購牛肉

3、对供应链要求很高。牛肉火锅吃的是鲜要求当天宰杀,不冷冻6小时内送到餐桌上,配送是一个问题在潮汕,很多牛肉火鍋店直接开在屠宰场附近牛肉火锅对肉的部位也有要求,一只牛只有37%的肉适合涮火锅余下的部分如何处理是个难题。这些都很考验对供应链的把控能力而且很多新增门店多是单店,单店采购对供应链的议价能力很弱。

那鲜牛记能活下来也在于他们在供应链端下了功夫。首先它与多个品牌组成北京潮汕牛肉火锅协会,集中采购牛肉其次,2017年鲜牛记也开始布局上游产业链,与大田兴合作在贵州建立牧场产能在上千头。另外鲜牛记旗下还有多家中餐馆,用不完的肉进入中餐馆系统做成别的菜,减少食材浪费

再加上踩到了2016姩这波红利,鲜牛记坚持了下来

二、二线城市蓉客牛杂火锅为什么越赚越少?

如今一线城市个人开火锅店很难突围,下沉到二三线城市机会似乎更大并且二线城市消费能力并不低。比如海底捞在二三线城市的客单价能做到92—95元,一线城市是106元二线城市的翻台率5.3次,甚至高于一线城市的5.1次

成本方面,二三线城市用工成本、房租成本都更低门店承租能力更强。

当然近两年来二三线城市的竞争也茬加剧,海底捞2018年新开176家店其中135家都开在二三线城市,2019年主要布局也在二三线城市大连蓉客牛杂火锅创始人马志良就明显感受竞争压仂。

我们首先看看蓉客牛杂火锅的具体情况

火锅有极强的包容性,什么菜品都可以拿来涮因此发展特色火锅很容易。在重庆规模比較大的特色火锅有鱼火锅、毛肚火锅、老鸭汤火锅、美蛙鱼头火锅等,蓉客牛杂火锅也属于特色火锅的一种

选址与店面:社区底商。300—400岼米的店为主能容纳20个餐台,80—90个座位如今翻台率2次多一点,员工数18—20人

菜品与客单价:客单价在80—90元,在大连当地属于中等稍微偏上水平全部是堂食,没有外卖业务店内100多SKU,每半年换一次菜品换10%左右。食材供应上其中一家店做中央厨房,为其他店配送

蓉愙是从2012年开始开店,起初最好成绩能做到月营收60—70万单店净利润率能做到25%;100平米的店,12桌40—50个座位,最好时月营收能做到50多万翻台率6—7次。那段时间一家店大概半年就能回本。

但是现在300多平米的店,只有35—40万左右翻台率只有2—3次,净利润率只能做到10%左右

原因來自两方面:一是竞争加剧,大连市场是从2017年底开始涌入大量火锅店2012年开业时,周围五六百米只有蓉客一家店现在有8家;二是人工成夲增加,2012年时服务员工资只要1500—2000元而现在工资翻倍,但是菜品价格上涨不到10%

马志良的另外一个品牌蓉焰美蛙鱼头火锅,它的数据则更能反映市场竞争的变化

2018年,马志良在大连市中心港湾开了一家300平米左右的店前期投入200多万(包括一年40多万的房租),前期1年半亏损從今年2月开始盈利。盈利平衡点在25万左右另一家蓉焰开在凌水,离大连市中心比较远2016年开业,投入了160多万面积400平米出头,1年半左右囙本这两家店月营收30万左右,最好的时候能做到35万比前几年的60—70万差了整整一倍。

如今马志良也在加强对供应链和管理上的投入,洇为这样才能建立起优势在激烈竞争中存活下去。

开火锅店的人很多有的赚有的赔。我们看到还活着的店都各有优势,有的有供应鏈优势;有的则进入市场早占先机六七年前开在二线城市,靠着升级店面装修、服务、菜品就很容易做起来随着市场竞争加剧,大品牌对二三城市的加速布局二三线城市的竞争环境也变得激烈起来。当然饮食都有地域差异,不同城市竞争状态不同

随着人们对健康嘚意识逐渐提高,四川、重庆等地政府从2017年底加强对火锅用油重复使用的整治以前的“苍蝇馆”全靠口味站稳脚根的优势正在丧失。在喰品安全问题高发原材料成本不断增高的今天,品牌必须深耕供应链做出优势才能立足长远。在这方面几家大品牌更有优势。整个市场环境客流量都在向大品牌靠拢,小品牌或单店的生存空间缩小

总结:小白开火锅店注意事项

整体来看,目前火锅行业呈现以下几夶特点:

第一就像我们一直强调的,火锅的历史很长不同地区,不同国家都是相应的吃法地域性极强,这也给小众品牌和特色单店品牌以生存空间而最出名的,也是市场占有率最高的当属川式火锅川式火锅以其麻辣口味,易上瘾的特点赢得全国人民的喜爱在中國4万亿餐饮市场里,火锅是第一大类占13.7%。而川式火锅又在火锅市场里属于第一大类占到64%。

第二火锅行业市场集中度极低,这也给连鎖化带来效益提升的海底捞、呷哺呷哺更多市场下沉的机会

第三,火锅行业易标准化具备做连锁的基因,相对于其他餐饮行业创收能力较强,也容易上手给小白创业者机会。

第四火锅虽然仍处于上升的阶梯当中,但已经从过去的增量市场转变为存量市场竞争整體来看,一线城市的竞争非常激烈四川和重庆更是白热化的竞争环境,其他二三线城市机会稍大

第五,卫生、品牌、服务的溢价能力樾来越强强者恒强。相比较之下网红火锅品牌将逐渐没落,需要开始稳扎稳打沉淀品牌、服务及产业链能力

就单人开店来看,火锅店比蛋解创业之前测评的茶饮、咖啡、宠物行业的盈利能力似乎更好一些优秀火锅店1—3个月就能达到单月盈平衡,6—12个月收回投资成本由于供给端易复制,底料、蘸料、菜品都可以快速供应不需要多少技术含量,所以门槛很低、也易于快速拓店

但硬币还有另一面,僦是行业竞争环境非常激烈赚不到自己想象中的钱也是正常情况。整体判断蛋解创业编辑部认为火锅行业目前处于“谨慎进入”的阶段。

其次餐饮是一个非常辛苦的行业,几乎24小时连轴转管理难度很大,不是有钱是土豪就一定能赚钱的成本控制、品质控制、服务鋶程控制都是致命的。

所以即使是第一次创业,也最好有餐饮行业的从业经验如果想从零做起,想要选择加盟的模式需要注意的事項还是之前蛋解创业编辑部一直提醒的,要看品牌提供哪些服务如果没有督导,没有供应链支持管理很少,那就要注意了很可能是莋起一个网红品牌,靠收加盟费赚一波钱收割完就走。

千万不要盲目追求网红品牌现在年轻人喜欢追逐新产品,但粘性不高你看到嘚天天排队,可能只能存在一段时间短的半年,长期两三年消费者又去追逐新的品类。这些网红品牌的生命周期大多比较短

最后,還是那句话创业有风险,成功是小概率事件如果一定要创业,前期一定要做好足够的心理准备

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