&p&&b&&u&说明：&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&1. 本人的思路、实操，发布在新浪微博“捏小猪”和知乎专栏。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&2. 本人熟悉江北核心、江心洲、河西中、河西南，其余区域跑盘较少。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&3. 南京楼市的微信公众号，“河西楼市”比较客观，微信号：wangxiangfc。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&4. 河西、江北房产中介，王祥房产服务较好、收费较低，电话：。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&5. 若确有咨询需求，可私信。&/u&&/b&&/p&&p&&b&&u&6. 本人所著&/u&&/b&《房产投资速成心法》 &a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//i.xue.taobao.com/detail.htm%3Fspm%3Da.0.0.7ZT82e%26courseId%3D69655& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&https://i.xue.taobao.com/detail.htm?spm=a.0.0.7ZT82e&courseId=69655&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&把更新放到前面吧：&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&南京北站：南京地位进一步上升的助推器？&/a&&/b&&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&限价新房，刚需，找回你错失的时光和金钱吧&/a&&/b&&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&广州「租购同权」，你是上算了还是吃亏了？&/a&&/b&&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&楼市进入贤者时间：从尽力而为到量力而行&/a&&/b&&/p&&p&日 &b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&南京楼市：调整初期&/a&&/b&&/p&&p&日&b&《捏小猪房产投资速成心法》发布啦！&/b&&/p&&p&学习请点击：&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//t.cn/RI1TTOv& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&t.cn/RI1TTOv&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&学习须知：&/p&&p&1. 视频教学，买了不能退货。&/p&&p&2. 一天15分钟，一个月速成，无门槛，轻松上手，认真学完，超过98%的普通人不难。&/p&&p&3. 产权、城市、抄底、套利，全国多数一二线城市基本通用。&/p&&p&4. 板块和学区案例多来自南京，外地朋友可以学方法，本地朋友可以直接看结论（有时效性）。&/p&&p&5. 将根据大家的需求，不定期增加新的课程：如热门事件解析、开发商点评、中介公司漫谈、卖房技巧等等。&/p&&p&日：&b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&楼市调整期，怎么买房卖房？&/a&&/b&&/p&&p&-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&/p&&p&&br&&/p&&p&城市定位，接近广州，全国大城市中老五的水平。&/p&&p&三大经济强省的省会，广州经济强于南京，南京科教强于广州，广州南京有军区，02X开头，都强于杭州的05XX。&/p&&p&中部的武汉、西部的成都西安，不能和沿海比，全世界找不出一个离海岸线超过1000公里的，房价很贵的非首都城市。美国第三大城市、中部经济中心，芝加哥，1500美元/㎡随便买，武汉的水平。&/p&&p&&br&&/p&&p&2014年广州和南京的年度住宅上市平米数/常住人口，都在0.8-0.9之间，北京上海深圳在0.4-0.5，涨幅肯定比不上。热点区域，河西、江北涨幅大，其余地区小。&/p&&p&&br&&/p&&p&从城市人均M2衡量，广州、杭州、南京是同一档，明显低于上一档的深圳上海，只有北京的一半，明显高于下一档的苏州无锡天津大连宁波。&/p&&p&&br&&/p&&p&苏州无锡天津大连宁波，以加工制造为主，其房价和这三个以服务业为主的，差距会越拉越大。&/p&&p&服务业为主的城市，中心区域人口占总人口比例高，因城市的主要功能是财富交换（科研、教育、商贸），人口大量集中在城区，制造业城市，因工厂在郊区，城区人口不集中，房价相对低一大档次（更新到了2015年6月）。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/31fcddf857d4a48daba74_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&889& data-rawheight=&645& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&889& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/31fcddf857d4a48daba74_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&河西南、江心洲、下关滨江，江北的滨江、顶山、高新区，江宁的麒麟、滨江、方山、正方，仙林的青龙，六合，未来五年还有大量土地可以出让。房价合理涨幅=（城市GDP增速+通胀）*0.8，想要GDP+通胀小于零，几乎是不可能的。&/p&&p&（房价增值+出租收益）略大于（城市GDP增速+通胀）。&/p&&p&&br&&/p&&p&2014年GDP8%，通胀2%，合理涨幅为8%，、2014三年，小涨小跌，基本没动，2013年，涨30-40%，总体上，房价无泡沫。&/p&&p&&br&&/p&&p&未来5年：&/p&&p&城市GDP增速+通胀=7+2=9%（6+3也有可能）。&/p&&p&核心区和大力投钱的区域，房价涨幅会略高于7%，其余区域略低于7%。&/p&&p&&br&&/p&&p&2014没涨，2015年如果再不涨，那年，一定会有几个月，由于抢房，一下子把这几年欠的，20-30%的涨幅给涨回来，像2013年那样。&/p&&p&&br&&/p&&p&大部分时间小涨小跌，僵持。&/p&&p&打雷时，一定要在场。&/p&&p&&br&&/p&&p&确实要买房，最好春节前搞定。月的小阳春一旦配合再次的降息，难保不会涨10%，现在很多楼盘一成首付，尾盘价格回到今年9月最低点附近，正是好时机。&/p&&p&错过了，很可能又是一年白忙。&/p&&p&&br&&/p&&p&--------------------------------------------------------------------&/p&&p&3.12日 更新：&/p&&p&&br&&/p&&p&本人南大材料系毕业。&/p&&p&&br&&/p&&p&遇一师弟，老大名下博士，称系里已不接受讲师和副教，除新千人外，必须是在海外拿博士学位的教授，一篇natrue子刊都不能留校，两篇起。10年卢明辉发natrue material能跟着闵乃本上新闻联播，07年老宋发PRL，系里横着走，全校一年也就三五篇，05年发APL挺牛逼，现在随便灌，一年四篇。虽然期刊近几年有所注水，但科研水平无疑有巨大进步。&/p&&p&&br&&/p&&p&211学校的讲师，一般是税前7万公积金2万，税后12-15万（你懂得），副教税前10万公积金3万，税后16-20万，教授税后25-N万。对南京的城市发展和高端房产，还得高看一线。一帮税后收入远高于税前的官员、军官、医生、教授，购买力稳定且惊人。怪不得人均M2全国第五，快赶上广州了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/b53b2aebb9db3_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1282& data-rawheight=&715& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1282& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/b53b2aebb9db3_r.jpg&&&/figure&&p&春节后市场开始回暖，奥南已经悄然涨价，时间上已经到位，小阳春在即。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.18更新：&/p&&p&新城玖珑湖从去年最低的不到精装15000卖到了18000，三号线通车后，九龙湖到市区方便了许多；&/p&&p&世茂滨江从去年年初的毛坯16500卖到了精装22500，鼓楼合并下关后，老下关学区有提升预期；&/p&&p&奥体东，万科光明城市二手房从去年最低的&a href=&tel:&&&/a&到了&a href=&tel:&&&/a&。&/p&&p&河西中部，口碑较差的开发商宏图，上水云锦首开30500，也比13年的招商雍华府28000高。&/p&&p&桥北、江浦房价未见明显起色。&/p&&p&&br&&/p&&p&2015年缓涨阶段，涨10%，2016年快涨阶段，涨20%，相对合理。&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市领先指标：企债指数&/p&&p&和房价同向，领先6-9个月。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/07ec6cae07a_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1642& data-rawheight=&902& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1642& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/07ec6cae07a_r.jpg&&&/figure&&p&此指标显示：2014年5月底，开始走强，1月最低点，往后推6-9个月，7-10月是最佳购房时间。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市同步指标：SHIBOR 1年&/p&&p&高台跳水：经济见顶，货币宽松，成交量上涨，房价止跌，房价缓涨。慢牛。 低位走强：经济走好，房价快涨，通胀预期。快牛。 高位平台：房价透支，利率高企，成交萎缩，房价转跌。熊市。 牛长熊短。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/0d289f25ec941fd7fec72_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1615& data-rawheight=&718& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1615& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/0d289f25ec941fd7fec72_r.jpg&&&/figure&&p&此指标显示最佳购房时间：2014年10月底，政策见底，银行开始有95折商贷，房价处于最低点或比最低点高一点点，房源多，挑选余地大，右侧交易买房更放心，一买就涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.25日更新：&/p&&p&日光盘在增多。上周六仙林湖万达茂、江宁滨江绿地、江心洲升龙都日光了。&/p&&p&著名的三不管地带，中南世纪雅苑去年9月开盘11800，现在13800，30多万首付不到9个月账面增值20万，观望几个月，一年又白干了，普通人积累财富还是从买房开始。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.20日更新：&/p&&p&河西拍出21000的土地，精装修熊市销售价=（+3000）*1.3=3.5万。&/p&&p&宏图上水云锦涨秒光。&/p&&p&今年年底，宏图、金隅两个盘，应该就能逼近3.5万。&/p&&p&小行恒大华府隔壁的地，折合住宅地价约15000，超过目前亏本销售的恒大华府的14000，精装修熊市销售价=（+2500）*1.3=2.6万。&/p&&p&去年商业贷款262万，25年，月供17200，因降息、公积金抵扣商贷，预计明年月供会降至10500。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.3日：&/p&&p&江北三区（浦口、六合、八卦洲）总面积2480km?，属于江北新区的有788km?，三个中心城共436km?（浦口112、高新-大厂151、雄州173），价值最高的是发展高端服务业的浦口片区，城区估算至少有56km?，分为浦口中心（16km?？）、浦口开发区、珠江、三桥4个片区。面积越小，越稀缺，价值越高。&/p&&p&&br&&/p&&p&浦口中心土地价值最高，其次珠江，开发区、三桥、高新和雄州，偏工业，价值均较低。&/p&&p&&br&&/p&&p&当前最佳标的应是润江城二期，临地铁、临江、一中学区、狂偷面积、1.5万（丐版帕萨特），完爆1.35万的阳光青城，1.5万的保利似不在浦口中心内，属珠江片区，雅居乐（顶配辉腾），面积过大，一有利好就涨价坑业主，相同总价不如江心洲（丐版BMW730）。&/p&&p&&br&&/p&&p&厅级国家新区，已有11个，江北新区这四个字，两年前就已全部兑现在房价里，没有额外加成了。&/p&&p&&br&&/p&&p&房价：&/p&&p&后续两要点：&/p&&p&1. 有没有真金白银砸进来，尤其是四号线二期能否提前，原计划的900亿，能有300亿砸到核心区，会显著提高土地价值；&/p&&p&2 .纬三纬七免费，官方表态正在做，能免费可额外提高房价&a href=&tel:&&&/a&。&/p&&p&&br&&/p&&p&都能做到，核心区房价远期有望达到河西的60-65%，现在是55%。&/p&&p&还要加上因经济发展和通胀，每年7-8%的房价自然涨幅。&/p&&p&如隧道免费，明年年底，核心区房价应能从前当前的1.5万涨至1.8-1.9万。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.15日：&/p&&p&前面提到，一看有多少钱砸进来，二看地铁建设和隧道免费，力度与比预想中大。&/p&&p&5年1000亿的投资，最起码有700亿得砸到浦口，4号线过江、11号线可能提前到16年，13号线若也建成，从文德路到纬七路，将有3条地铁平行穿过（13、10、11），纬七路到纬三路，也有3条（13、4、11），达到河西中部水平（2、7、9）。&/p&&p&新增一条地铁起码+1000，隧道免费+1000，2年自然增长+1500，明年年底华润从1，正荣从1，比较理性。一般白领，很快要从看不上到高攀不起了。&/p&&p&华润已经从开盘的14500，卖到16500小时光；润江城一期从16000到了17000，旭日上城也从年初11000到了12700（地铁并不经过桥北，1000亿估计连5%都不会投到桥北）。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.28日：&/p&&p&江北新盘开一个光一个，楼市涨价初期结束，正式进入量价齐增的涨价中期，买房决策链条过长的，要和七大姑八大姨商量的，基本买不到房了。&/p&&p&上调正荣润江城89户型年底目标价至1.85万，升龙公园道小高层142户型至3.15万，宏图上水云锦至3.4万。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.7日：&/p&&p&华润国际社区16800小时光，浦口库存降至8000，建邺库存4000，除去车位和滞销盘，畅销盘几乎无房可售，政府投入的主要区域，土地增值快，涨价的主力军。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.17日：&/p&&p&江北核心区的形状画的很猥琐，已出让的土地基本都没划进去，只有华润在核心区内，润江城、滨江国际、世茂荣里，全都在边上，打得一手好算盘。&/p&&p&南外、琅小、29中，将在江北建直属分校，医疗中心三甲级别，配置超越了江宁、仙林、雨花，过江没有红绿灯，5km其实和市区的2km时间上差不多。&/p&&p&万科九龙湖地价10000，上海建工河西南14000，江北核心区再拍地，肯定不可能低于九龙湖，&a href=&tel:&&&/a&较合理，抢的人多，也有可能到12000（对应毛坯成本18850），13年升龙江心洲拿12000就吓死业内了……&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/5b5e166f5932dcbb6c263b6_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&462& data-rawheight=&469& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&462& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/5b5e166f5932dcbb6c263b6_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&江湾城四期，200、250户型，3户型，&a href=&tel:&&&/a&万一套，信息时代，高端人群的财富增长速度，真是秒杀了社会平均速度，秒杀了刚需刚改，A股的疯牛行情，让100个散户，每人给了一个成功逃跑的牛人5万，然后丫买了江湾天成。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.22：&/p&&p&宏图上水表价34300，全款优惠一个点，初开30500，二开32000，三开3户型380万，牛逼；&/p&&p&规划国际学校一所，保利西江月涨，过了城南河就到（不知是否划学区）；&/p&&p&润江城二期78户型均价18300；&/p&&p&南师附中将在江北建分校，位置估计只可能在华润国际旁边的那块教育用地，一旦确认将增加至少20-30万/套的学区价值；&/p&&p&就看雨山路两个新盘能不能卖出价格了，户型感觉不咋地，开10000不知道卖不卖的动。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.27：&/p&&p&金隅紫京府站稳31500了，宏图年底可能能到&a href=&tel:&&&/a&。&/p&&p&升龙天汇站稳24000了，21000的海峡城赶紧抢。&/p&&p&建邺和浦口库存告急，比去年高点降了四成，涨价主要力量。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.31:&/p&&p&一天四地王，南站17000的楼面价，赶上13年河西地王（金隅紫京府）了，河海隔壁13000，超过了12年江心洲地王（升龙公园道）。回不去的地价，2年后就成了回不去的房价。&/p&&p&正荣润夆27000也接近日光，河西南一直和南站接近，再拍地，也要&a href=&tel:&&&/a&了。&/p&&p&江北核心区则有可能摸到14000，接近去年河西南的地价，年底有可能摸2万。&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市熊市往往和打劫开发商相伴，今年牛市，打劫机会竟然超过了熊市，江心洲银城90平精装210万，海峡城139平285万，雅居乐滨江178平240万，228平335万，都是匪夷所思，随着美联储货币政策正常化，中国外储收缩被动去流动性，明后两年开发商债务问题会更多凸显，摊子大、短期流动性障碍、脑残销售战略的开发商，会给大家提供这种机会&/p&&p&&br&&/p&&p&9.14：&/p&&p&金地格里格林，竟然开到了12500……&/p&&p&计划在明年6-9月卖出北江一套，后年6-9月买入江心洲一套。&/p&&p&&br&&/p&&p&9.25：&/p&&p&热河南路果品厂，地价2.24，新理想对面，地价1.11，桥北，0.72，按高层毛坯熊市售价=（地价+0.25）*1.3来算，&/p&&p&卖到3.24、1.77、1.26，可以勉强保本。&/p&&p&&br&&/p&&p&三块地旁边分别有世茂滨江1.9、北江锦城1.0的二手，和威尼斯1.0的新房。&/p&&p&&br&&/p&&p&热河南路地价虽高，中海南京也不以品质见长，但南京人认；桥北旭日上城也卖到1.27，低密度问题也不大；新理想对面，靠高速，周边低价盘多，解套不易，可能南师雨山路的学区要批了??&/p&&p&&br&&/p&&p&以往都是楼价猛涨导致通胀，加息、限贷，压下来，这轮配合着货币宽松、低通胀、三四线卖不动，不知道要走到什么位置。&/p&&p&&br&&/p&&p&世茂滨江要开2.4-2.6的精装了……&/p&&p&&br&&/p&&p&这篇文章不错：&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//xueqiu.com//& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&优美: 我所理解的房价（二）
更多博文见【优美理财笔记】http://blog.sina.com.cn/yumilicai （接上篇《我所理解的房价...&/a&&/p&&p&10.26：&/p&&p&宏图上水云锦买不到，130的460-490万，143均价520-580万，很多人说买家傻，五年后赚不到。&/p&&p&其实基本理性。&/p&&p&&br&&/p&&ol&&li&房地产是区域市场，宏图和奥南、江心洲没有可比性，能够比较的新房，在售的只有金隅、链城，海玥、华新还没开盘。&/li&&li&金隅135的440万，宏图高20-50万，但金隅离地铁远、离烟厂近，宏图幼儿园有想象空间，宏图买不到，金隅卖的慢，说明了一切，很多人买不到宏图才买金隅。&/li&&li&链城没地铁、户型烂。&/li&&li&海玥150三房，开盘后总价起码525万，140只有两房，240户型差，兴隆大街西侧无出口，宏图买不到，海玥150难道买的到？&/li&&li&华新城140三房总价起码490万，170四房595万，120户型垃圾。&/li&&li&奥东二手房，西堤光明之类，楼龄10年了，价格3.5-3.7万，算上费用总价和宏图接近，学区价值60-70万，也不好买，宏图学区不成熟，但怎么也值30万，装修值40万，基本相当，况且二手和新房的不是一个市场。&/li&&li&不是所有人买房都想着赚钱，500万的房，三年后卖450还是550，对很多人没啥区别。&/li&&li&买450-600万房的人，净资产一般能进入南京前1-2%，都有房，没有丈母娘会拿到按在脖子上，不买也可以，买了就要放个各方面满意，没有不能接受的硬伤的，宏图基本无硬伤，不少人买不到宏图，买金隅、公园道、润峯，反过来的很少。&/li&&li&宏图三次开盘，销售了快30亿，这么多见过世面人的资金，难道都是笨蛋？我们虽是房产爱好者，但对这几个盘，也最多跑过一两次，能比掏真金白银的人更了解？&/li&&li&宏图这个价格投资划不来？一个投资客，要是到现在，都涨了一年了才出手和人抢房，这厮这些年是怎么生存的……&/li&&/ol&&p&&br&&/p&&p&11.3：&/p&&p&中航2000人抢200套，下关龙湖2.6万日光，楼市已进入过热阶段；&/p&&p&特点：开一个光一个，开一次涨一次，类似月，奥体每月涨1000；&/p&&p&房价正在半途，没什么盘可以特别推荐了，涨的快的盘有超涨的风险，涨不动的盘有各种说不清的问题，但大概率，下轮回调的最低点，房价仍高于此时。&/p&&p&江宁的盘，我一个也没看过，大家别问了。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.20：&/p&&p&新城南校区的学区房全面补涨，河西南2.6-3.0万，奥东二手3.5-4.0万，基本已经没有可以下手的地方，有经验的投资者早已退场，买房人十分焦虑，没经验的投资人跃跃欲试。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/987accfcfc409faed924_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1304& data-rawheight=&169& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1304& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/987accfcfc409faed924_r.jpg&&&/figure&&p&按上一轮奥东的涨幅推算，现在买入，2年后账面亏损可能性较大。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.23：&/p&&p&回答一个校友的问题：&/p&&p&1. 该不该啃老：站在道德的制高点，认为老人辛苦了一辈子，再啃老对不起他们，这是愚蠢的。要站在全家资产增值的角度考虑，老人有储蓄，年轻人有潜力，把两者的优势结合起来，让全家的资产增值，才是正确做法。一边自己辛苦存钱攒首付，眼巴巴看着房价猛涨，一次开盘顶你工作三年，一边老人的钱放在银行里吃利息，无疑是巨大的资源浪费。必须啃，能啃多少啃多少，不然以后啃得更多，买的房子更差……&/p&&p&2. 不要买什么40年、65年产权的单身公寓，房价几乎不涨，转手极其困难，更不要买什么商铺，十铺九输。住宅首套贷款的利率打折和低首付，是必须珍惜的，工作刚开始就有20万，首付100万，贷款200万先干起来，现在30年贷款月供才1万，公积金再抵扣点，只有八九千了，咬咬牙没问题的，以后找了女朋友，两家一起付就很轻松了。买房就要逼得自己喘不过气来，这么多年了，见过无数后悔买小了买差了的，没见过一个后悔买大了的。&/p&&p&3. 买精装修，毛坯装修的时候要一次性支出至少20万，精装修杜绝了群租，能有个较好的生存环境。&/p&&p&4. 升龙天汇、海峡城、雅居乐滨江、正荣润江城，看自己的能力定吧，九龙湖也可以考虑，地铁、学校、户型，其他的都放一放，逼格、花园这种奢侈品，还没到考虑的时候。给你500万，在河西都找不出一个没有硬伤的小四房（宏图没有硬伤，但买不到）。&/p&&p&5. 目前购房时机一般，但无房的刚需，还是别等，因为你空仓，输不起。你是菜鸟，面对的都是我这种有经验的投资者，和更狡猾的开发商和ZF，你想占便宜，基本只能靠运气，胜算很低的。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.24：&/p&&p&城市人均M2，更新到了2015年6月，南京超越了广州杭州，排名内地第四，直逼台北。&/p&&p&在M2口径变化后，增幅最大的是深圳、上海、南京、北京，除了银行，非金融机构还有保险、券商，深圳、上海增幅大可以理解，北京作为实际上的金融中心，增速只排在第四，有些费解。&/p&&p&南京排第三，令人吃惊，这轮房市看，南京的高端购买力还是很惊人的。&/p&&p&郑州、长沙、广州、杭州，增速也不错，制造业为主的苏州、无锡、宁波、青岛，很不理想。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMjM5MzgzMzYzNA%3D%3D%26mid%3Didx%3D5%26sn%3Def36474bcbedd8b0c2ff38%26scene%3D5%26srcid%3D1124ez9IGQI1B4VlO05a9CCE%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&【震撼】一个指标看懂中国城市身价！&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/a111ce5ee3e4fca94635_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&768& data-rawheight=&625& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&768& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/a111ce5ee3e4fca94635_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&上海的国际定位，至少是亚洲商贸次中心，无论怎么估，肯定要超过汉城，陆家嘴房价，现在还低于江南区（$8000），低估；乐观估计，远期应取代东京的亚洲商贸中心地位（总部经济）。&/p&&p&深圳的国际定位，乐观可逼近硅谷，有创造力，有交易所，有大量套现给大妈的大小非，房价和圣何塞、旧金山差距仍然非常大。&/p&&p&南京的国际定位，远期不应低于台北，台湾只有2300万人，去年GDP只有江苏的一半，台北是台湾省会，南京是江苏安徽两省省会，江苏8000万人，安徽6000万人，财富的流量（每年总收入）早已秒杀台湾，财富存量现在差很远，但再积累10年，台北不乐观。南京房价只有台北的一半，人均收入，已近很接近了，购房负担远低于台北。&/p&&p&&br&&/p&&p&11.30：&/p&&p&&br&&/p&&p&南京本轮牛市成色几何？&/p&&p&&br&&/p&&p&地王频出，日后好地段的新房，一般人买不起了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/afeebbf0feea_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&979& data-rawheight=&623& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&979& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/afeebbf0feea_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&挑选了热门区域奥体、河西南、江浦的9个盘，屌丝区域桥北的2个盘，非热门区域的5个盘。&/p&&p&从2014年9月见底至今，已上涨15个月，特点：&/p&&p&&br&&/p&&p&1.
12-13年，普涨，平均涨44%，几乎所有盘，无论区域，无论好坏，都有40-50%的涨幅；&/p&&p&本轮，只有奥体、河西南有学区概念的盘，和江北，有20%以上的涨幅，其余只有7%的涨幅，堪堪跑平贷款利率。&/p&&p&去除学票价值，纯粹房价的涨幅，光明25%，天汇11%，江浦平均30%。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.
12-13年，&b&是经济发展，全社会财富增加导致的牛市&/b&，普涨40-50%；&/p&&p&本轮，多数行业处境艰难，社会财富增加较慢，资金不足以支撑普涨，在限购放松+6次降息+9折利率的利好下，&b&仍只有板块行情，更多体现财富转移&/b&。&/p&&p&南京几大支柱行业，制造业、外贸、政府、军区，均大不如前，大学、医生平稳，互联网码农较强，股市劫贫济富（100个散户每人亏3万，可供1个高手赚300万），苏北安徽土豪。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.
重要性，依次是热门区域、学区，楼盘品质只有在前两者都满足的前提下，才有用，非热门区域或无学区，品质没啥鸟用。雅居乐、云锦、翠竹、天郡，四个鹤立鸡群盘，并不比烂盘有优势。&/p&&p&光明城市的热门区域、次新、物业、学区的协同效应，需求远高于抛盘；升龙天汇的学区预期好于海峡城，走势稍强；新城南的学区也对几个三线盘的价格有提升；江北新区获批后，投入明显提速，挤占了板桥、麒麟的地铁、学区、医院资源，而财政资金有限，江北对边缘区域形成抽血效应；城东的学区，落实后作用不大。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.
行情尚未走完，但即便在货币政策继续宽松的前提下，本轮成色超过上轮的概率很低，不可能实现40-50%的普涨，也许是10-20%的普遍涨幅±吸血效应。以前都是涨幅过大+货币收紧导致调整，本轮可能是购买力不足导致调整。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.
无论是涨幅30%的热门盘，还是滞涨的冷门盘，都没有太好的机会，前者需求好但涨幅过大，后者需求差补涨一下估计就萎了。老老实实持有。&/p&&p&&br&&/p&&p&12.15日：南部新城的看法&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 原本位置极佳，距离老中心新街口和新中心元通，直线距离均为7.5km，但2015年缪瑞林的两会报告中，把南部新城拿掉了，没有神马南部新城了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//news.nj.house365.com/zx/.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京一新区、三新城、三枢纽、五片区新格局详解&/a&&/p&&p&2. 全省只有一个新区，省市两级都将全力投入，规划中江北新区放在最前面，三新城里，溧水高淳明显是瞎扯，南站降级到了三枢纽，空港、海港也明显是瞎扯。过去十年打造奥体，未来十年打造江北（仅仅是五桥-纬三路沿岸）。&/p&&p&&br&&/p&&p&3. 没见过哪个交通枢纽，成为一个居住价值很高的区域，上海站、上海虹桥、北京南站都不行。&/p&&p&&br&&/p&&p&4. 江北新区获批后，明显抢了其他区域的资源，财力有限，一个吃饱了，其他的都得饿着：&/p&&p&&br&&/p&&ul&&li&河西南配儿童医院，江北配鼓楼医院、国际医疗中心，南站配市中医院，麒麟配中西医结合医院，省中、省人民、鼓楼、军总、儿童是妇孺皆知的著名三甲，市中、中西医，我今天查了以后才知道也是三甲……&br&&/li&&li&教师有限，名校的正规分校不可能无限制搞，河西南有南外河西，江北明确有南师附中，南部新城没听说……&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//nj.soufy.cn/news/article_75888.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&【江北新区民生配套建设方案出炉 南师附中建小初高一贯制分校&/a&&/li&&li&4号线西延、11号线提前到明年开建，板桥、麒麟的地铁一推再推。&/li&&li&同样是距离新街口10-12km，江北地价14700，麒麟地价8000。&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&5. 南站是雨花、江宁、秦淮三区交界，没法搞，类似的区域是麒麟，麒麟的状况有目共睹，雨花是城区最烂，江宁主力不在南站，秦淮的精力在大校场，三区交汇，学区不知道怎么划，一般是不能跨区搞的，这三个区除了游小，没有像样的学校，我是秦淮区政府，搞分校也只会放在大校场，肯定不可能让江宁雨花拾麦子。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&6. 万科的轻钢龙骨，是无法改变的硬伤，改不了，改成砖墙地基抗不住，成为二手后，受众会非常少，比江南青年城、雅居乐藏龙御景被水淹过还要糟糕。毫无疑问，新房的光环褪去后，现实问题这么突出，将成为另一个套人盘，金域蓝湾、金色里程就是先烈。&/p&&p&&br&&/p&&p&7. 据说还有高铁经过时的长期伴奏，六点被高铁晃醒一定很美好，OOXX时还能加震动爽死了。&/p&&p&&br&&/p&&p&12.15日更新：南京核心的西移&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//note.youdao.com/share/%3Fid%3D747b09253ceb7fc71cf91d7%26type%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&有道云笔记&/a&&/p&&p&12.26日：&/p&&p&今年开发商普遍完成了任务，买盘汹涌，反正高价也有人秒，尽量往高开呗，河西南朗诗3.1万，二开再拱拱，到3.25万，基本就是站岗价了，可以说是把粉丝营销做到了极致。&/p&&p&现在有点恐慌性购房的感觉，现在到16年3-5月，仍有很大可能再向上冲10%，横盘半年，17年小跌一年，17年年底，有希望以当前价格买到，房源随便挑。&/p&&p&100万首付，200万贷款，买入后先涨10%，再跌10%，2年后回到原点是什么概念？首付放陆金所能吃到16.8万，贷款利息17.6万，财务成本合计34.4万，吃掉你三分之一的本金。&/p&&p&现在满仓了，明后年有开发商憋不住送钱，可就买不到喽。&/p&&p&&br&&/p&&p&1.14日：&/p&&p&继深圳、上海持续上涨后，北京也跟上，北京12-13年太猛，受到政治高压，今年在三大一线中最弱。深圳有创业板造富，上海14年几乎没降过。&/p&&p&强学区由于有刚性需求，在牛市时，容易出现哄抢，很容易大涨，反正只要有一个别无选择的SB就可以了，而没学区的，即便在核心区，想吸引买家，也要价格比较合适才行，师兄在世纪大道的房产，离陆家嘴很近，从12年到15年年底，也只从4万涨到了5万，河西无学区次新房，虽然在强势板块，这轮涨幅也只有10-20%，一旦熊市开始，马上失去买盘，跳跌。&/p&&p&&br&&/p&&p&1.15日：&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//note.youdao.com/share/%3Fid%3D5d6d6701b411dtype%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&有道云笔记&/a&&/p&&p&买房三要素：价格、品质、时间&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/0a6b3b3d21bc_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1046& data-rawheight=&529& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1046& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/0a6b3b3d21bc_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&14年9月出现低点，至今已经涨16个月，上图是北京房价，画圈处是上涨后第16个月。&/p&&p&&br&&/p&&p&10年4月，21500，下一轮低点是11年11月，20000，19月资金成本=7.1%*1.1*19/12=12.4%，账面亏损=-3166。&/p&&p&13年4月，30500，下一轮低点是14年09月，32500，17月资金成本=6.6%*1.05*17/12=9.8%，账面亏损=-989。&/p&&p&&br&&/p&&p&09-10年牛市，涨1%。&/p&&p&12-13年牛市，涨16500，83%。&/p&&p&&br&&/p&&p&本轮牛市，成色不足，涨15个月了，刚刚碰到上一轮的高点（1月开始加速，估计比上轮高点高5-10%），而此前两轮，16个月时，分别比前一轮高点，高了5500（34%）和6500（22%）。&/p&&p&此前两轮，前16个月完成了最大涨幅的75%和64%，假设1月底38000，那么按涨幅占66%计算，本轮高点40750，涨25%（上两轮均已做出快速拉升，本轮还没有）。&/p&&p&3年涨25%，符合当前经济状态，是合理涨幅。&/p&&p&&br&&/p&&p&南京楼市处于癫狂期，很多楼盘买不到，买到也是挑剩下的垃圾位置。&/p&&p&楼市作为重要资产，自住肯定是熊市买，挑个好位置，自主舒心。&/p&&p&投资最好是牛市初期买，可以挑一个不错的位置，出手方便。&/p&&p&&br&&/p&&p&好楼盘好位置，能涨抗跌，普通楼盘差位置，抗涨领跌。&/p&&p&前者的代表是光明城市12栋10楼，再差的市场也能随时卖掉，现在绝对买不到，后者的代表是融侨临街二楼，现在终于涨了些，只要转冷打九折也无人问津，内部高楼层都在甩卖，谁买你的？&/p&&p&&br&&/p&&p&我宁愿在未来的底部迹象出现时，花35000买个好位置，起码把握大，随便挑，敢上杠杆，也不敢在32500抢一套临街二楼，选房时只有30秒的时间给你考虑。&/p&&p&&br&&/p&&p&低价买好货，爽，高价买好货，也行，高价买垃圾，图个啥？想去除你的焦虑？4.8万买两套涵碧楼，保证你岁月静好，终生厮守。&/p&&p&&br&&/p&&p&你可以一厢情愿的认为南京的行情可以超过北京，奥体永远涨，江北陆家嘴，我反正不信。&/p&&p&&br&&/p&&p&1.19：&/p&&p&南京十三五规划背后的暗流&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//note.youdao.com/share/%3Fid%3Dfcc53bb7eca687cee6f4d2e81b273d44%26type%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&http://note.youdao.com/share/?id=fcc53bb7eca687cee6f4d2e81b273d44&type=note&/a&：&/p&&p&&br&&/p&&p&1.24：&/p&&p&投资最重要的是时间，14年四季度遍地黄金，15年4-5月牛市刚起步，你在哪里？这轮牛市已经进入后期了，今年年底之前十有八九要进入调整。目前只有华润国际社区，投资价值可能能打到60分（如果2.0-2.1万），不要问50万、100万首付投资哪里，没有，就是TM没有，有类似8月和府奥园这种机会，我自己就撸3套了，别说100套，就是300套，也不够我们这种高手买的，你放一百万亿个心，绝对轮不到你。&/p&&p&要杜绝这种不劳而获的心态，认真研究公众号《河西楼市》起步（原创高质量文章，其他南京的公众号偏娱乐化），到参加长江荟的公开讲座进阶（高手云集），别在网上瞎问，啥时候都想投资，现阶段到处都是坑，高价+烂货，涨的多的你一买就不涨，没涨的你买了连卖都卖不掉。不信，你买套禹洲吉庆里，五年后看看？&/p&&p&&br&&/p&&p&2.1日更新：&/p&&p&上海建工42561拿下宏图东面的G68，市场大跌眼镜，短短3个月，直接比10月底的保利地王高出了1.85万，简单估算精装成本=（4.25+0.25+0.25）*1.3=6.2万。&/p&&p&&br&&/p&&p&奥东四大盘14年低点2.9万，6.2万较2.9万高出114%，正常情况下，捂到3年后的下轮牛市顶点，想解套也颇为不易，这要求本轮牛市涨50%，熊市没有任何回调，下轮牛市再涨40%，然后才能开始盈利??（捂得时间太长资金成本更高，其实仍未解套）当然，更大的可能性是新房6万，有学区次新5万，弱学区次新4万，老破小3万，南京此前新房价格长期低于房龄8-10年的次新房，本身不合理。&/p&&p&&br&&/p&&p&政府有多种方法帮其解套，如返还部分出让金（我猜中建东孚地块，如市场走软，会有返还&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.landnj.cn/LandInfo.aspx%3Fid%3D2294& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&出让地块浦口区江佑铂庭西侧地块&/a&），容积率从2.2提到2.5（雅居乐滨江国际曾经由2.5改到2.7），允许大量偷面积（紫京府、润峯）。市场再烂，三管齐下，打个七折，就变3万，解套了。最不济建工也可以违约（可能性不大），这些年劣质地王违约不是个案，反正拍地时敲锣打鼓满城皆知，退地时悄悄的进村打枪的不要。&/p&&p&&br&&/p&&p&但，买房人不专业，经部分更不专业的媒体一渲染，“房价=地价*2”，只会认为要卖8.5万，二手房东更不敢卖了，上半年再上冲一波无悬念，10-15%。&/p&&p&&br&&/p&&p&江湾四期、华新城、海玥名都、上水云锦、紫京府，政府限价多少，就能卖多少了，建工打得一手好牌呀，这样海玥名都不是能不能站稳4.5万，而是抢不抢得到的问题了。&/p&&p&&br&&/p&&p&15年卖了新房10万套，购买力消耗了大半，但尚未完全耗尽，和15年A股牛市类似，本轮买房人对于加杠杆，从若干年前的抗拒，转向了拥抱，全款比例减少，首付也贷款的比例增加，杠杆牛。&/p&&p&河西焦点楼盘站稳4.5万，本轮尚未有所表现的仙林、江宁又显得低了，有补涨的需求。&/p&&p&肯定不少人觉得买不动河西了，干脆撸江北吧，江北一房难求，暂难改观。&/p&&p&&br&&/p&&p&日：&/p&&p&有200万想买300万的房？是首付90万还是200万？&/p&&p&答案：首付90万，30年等额本息，剩下的110万买陆金所3年期稳赢安e。&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 无脑套利：&/p&&p&陆金所的稳赢安e，是贷款买房的完美无脑搭配，倒按揭设计，每月返还本金和利息，刚好可以用来还贷。8.4%的收益，是九折房贷4.4%的1.9倍。有200万的现金，买300万的房，首付90万，剩下110万买陆金所，可以抵掉210万的房贷利息，相当于你只有200万就买了这套300万的房，没额外付利息（本金当然还是要付的，但10年、20年后的钱不是一个概念了啊），本质上是套取了国家的低息贷款。&/p&&p&&br&&/p&&p&2. 安全性：&/p&&p&110万的理财，首要是本金安全，稳赢安是P2P，市面上乱七八糟的P2P很多，收益9-12%不等，但无法保证本金，陆金所我认为风险几乎=0。&/p&&p&原因：&/p&&ul&&li&陆金所老爸是平安，目前阶段，平安全额担保本息和罚息，买的时候认准“平安旗下担保”，平安的实力和信用远超其他P2P。 &/li&&li&陆金所P2P是300多亿的总盘子，极端情况，假设坏账高达20%，而坏账只能追回一半，坏账30亿，这点钱平安兜得住，而且陆金所的每个月收取借钱的人1%的利息，一年仅P2P的毛利就有30多亿。&/li&&li&可以看到，陆金所给的利率最低，说明风险最低，信用最高，平均借款期限最长，是唯一人均投资金额高于人均借款金额的平台，借的多投资的少的平台，往往有问题。&/li&&/ul&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/8ab2e61f2a1e9cc957e00e0d04e066f9_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1742& data-rawheight=&827& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1742& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/8ab2e61f2a1e9cc957e00e0d04e066f9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&3. 流动性：&/p&&p&要用钱了，拿不出来也麻烦。稳赢安2个月后可以转让，流动性还可以，手续费不高。&/p&&p&我自己开户，买了2个5万的稳赢安，亲自测试了转让，全按系统默认的最低价转让，第一次半小时后到账，这次可能是春节刚过，第一次转让过了24小时未成功，再重新转让用了四五个小时，手续费不到100。别买金额太大的，尽量控制在5-10万每笔，多买几个就行了，反正都一样的。&/p&&p&&br&&/p&&p&4. 资产搭配：110万，可以买28天零活宝10-20万，剩下的稳赢安。稳赢安每月返还的本金和利息，要重复投资，才能实现8.4%的收益，很多人说没有8.4%，错了，有的，一直是按你剩余本金的8.4%给利息，只是每月返还部分本金，你的本金越来越少了。&/p&&p&&br&&/p&&p&5. 薅羊毛的方法：&/p&&p&可以点这个链接注册&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//t.cn/RGiDKcU& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&t.cn/RGiDKcU&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&也可以点下面的二维码注册&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//t.lu.com/r/hV5Ca& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&t.lu.com/r/hV5Ca&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a& (二维码自动识别)&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&手机界面做的不错，比较方便，成功交易后双方都有奖励，几百块吧，可以先用我这个链接注册，买28天的零活宝，28天后赎回，然后你推荐老婆/丈母娘/老爹/老妈，每人撸一遍，年化很可以的。&/p&&p&自己直接上陆金所网站或APP注册，是没有任何奖励的。&/p&&p&&br&&/p&&p&日：降契税政策快评&/p&&p&&br&&/p&&p&简单点评：&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 让利于民，就是好事，契税税率本来就TM太高了，老子过户给儿子，一年工资没有了，支持契税降到零（这是不可能滴）。&/p&&p&2. 初衷不是为了拉抬房价，而是降低换房负担，让生活更美好（绝不是反话）。广大三四五六线城市的新房开工量很重要，关系到就业，库存卖不动就没人盖新的，北上深二手房价涨跌，对宏观经济几乎没有影响，不重要，几个还在涨的城市，加起来一年也盖不了几十万套房子，全国有660多个城市，剩下的才是大头。&/p&&p&3. 一不小心导致某些城市热点区域房价上涨，只是一个副作用……尤其是两省省会，二线拔尖那种……&/p&&p&4. 广州二线了，请不要老带着他和那三个小伙子玩。&/p&&p&&br&&/p&&p&未来相对表现：&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 144以上契税由3%降至1.5%，差额营业税也取消了，大户型松绑，正视了百姓住房需求，赞，支持取消营业税（醒醒吧，该吃药了）。&/p&&p&2. 非常看好核心区域的品质楼盘，140小四房和180大四房，未来十年二手表现，以往大户型单价明显低于小户型，核心区域将实现反超，边缘区域将有所缩小。&/p&&p&3. 看好核心区域的品质楼盘的120三房，看平非核心区域120三房，看空边缘地带（高新、方山、板桥、麒麟）90平小三房和两房。江浦、九龙湖、仙林湖，刚需已经买不起，不属于边缘地带，桥北略有争议。&/p&&p&4. 核心区域90平小三房，较为复杂，无把握，倾向于看平。边缘地带傻大粗，180以上，窘境有所缓解。&/p&&p&5. 内在供求：卖120买140和180，卖90买120，90卖给谁？大量存量的刚需房是90，大量的投资客这些年一直买90，刚需人数从2015年开始减少，抛盘大，接盘少。&/p&&p&6. 香港97年以前，两房单价最高，03年以后，四房最高，三房其次，两房最低，就是先例，刚需只有工资收入，改善还有副业、炒股、实业、灰色四大收入，好房子的价格，是和整体收入无关的，主要和今年赚钱最多的人的收入有关。&/p&&p&&br&&/p&&p&湾四、正荣润峯170、宏图上水云锦143、升龙公园道142买不到，金隅紫金府90相对难卖，其实已在市场上有所体现，华新城170和海玥名都180，相信也会很难买。&/p&&p&河西南一半是90，前途未卜。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&南京“226新政”可打100分&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//note.youdao.com/share/%3Fid%3D2e4ae37ba%26type%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&有道云笔记&/a&&/p&&p&日&/p&&p&南京房价无节操预测：两会前后，一线出台打压措施，力度适中；二季度缓涨，出台更严厉的打压措施；三季度横盘；四季度横盘或微跌；明年上半年熊市，6月出现有吸引力的左侧交易机会；三四季度大量右侧建仓良机。熊市跌幅，看上半年的涨幅，涨得猛了，10-15%未必打的住。&/p&&p&&br&&/p&&p&今天起暂不回答任何南京楼盘投资问题，翠屏诚园连夜排队抢，江宁碧桂园一楼买不到，买房人无比焦虑，大批带杠杆的菜鸟借首付入市，大妈包围各大烂盘，连投机价值都没了。空仓刚需， 伸头缩头都是一刀，伸吧，你不接棒谁接；高杠杆的趁机出烂货；有房有钱有负债的，等吧。熊市中期我会重新开放的。&/p&&p&&br&&/p&&p&刷了下周末卖房信息：翠屏诚园、滟紫台、威尼斯水城、启迪方洲，涨价10%，抢光了，这可都是各区域最烂最烂的盘啊，饥不择食，是个人就脱了猛干啊，不只是前庭后庭不分，连TM男女都不分了。去年五一和一个兄弟长谈一下午，他下定决心降低要求，在上海买起来，上周他借钱，问了一下，房子还没搞定……&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&br&&/p&&p&踏空和套牢哪个更惨？&/p&&p&&br&&/p&&p&心理上，当然是踏空。&/p&&p&&br&&/p&&p&办公室里个个一日千里，唯独老子蜗牛上树，众人皆爽我独惨，有一种被全世界抛弃的无助感。&/p&&p&最刺激人的不是汤臣一品又涨了，反正打三折也买不起，而是隔壁老王翻倍了，一闭眼老王那秃头和小人得志的表情就不停地在眼前晃啊。&/p&&p&焦虑啊上火啊，那套挂了几年都没人看的老破小终于卖掉了，还没拿到首付就几天睡不着觉嘴上都是泡啊，手里那点碎银子就是便秘十八天后堵在asshole的shit，又臭又硬又嗝人啊，哪怕流血流脓也要弄出去呀。&/p&&p&&br&&/p&&p&去了若干个售楼处，忍受了无数天老婆的唠叨，被别人家的老公吊打了几个月，受尽了卖房小姐的白眼，被无处不在关系户截胡，一次又一次摇号失败后，终于在某个雾霾的清晨，抱着棉被抢到了一套靠马路一楼，那心情，有冲刺后三十年的积蓄一下子释放的快感。&/p&&p&&br&&/p&&p&买了以后下次开盘又涨了1000，看洒家多牛逼，多有眼光，江北新区就是陆家嘴，过几年，我华润国际就碾压你海玥名都，成功弯道超车，我金地自在城就逼近五矿崇文，顺利屌丝逆袭。&/p&&p&&br&&/p&&p&调控，调控有个屁用？空调，越调越涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&咦，第三次开盘咋就只涨了500？&/p&&p&哎，咋回事，开始推特价房了？&/p&&p&&br&&/p&&p&禹洲吉庆里不属于河西啊？&/p&&p&恒大雅苑是在句容的仙林大道上啊？&/p&&p&东郊小镇是麒麟镇不是麒麟科创园啊？&/p&&p&世茂荣里、金地浅山、银城白马，不在江北核心区里面啊？&/p&&p&讲好的琅琊路小学分校，咋变成五壮士的狼牙路了？&/p&&p&&br&&/p&&p&嗯，期房降了我是现房，没亏；&/p&&p&对，楼下降了我阳光好，没降；&/p&&p&额，大户型搞特价我是小户型，坚挺。&/p&&p&&br&&/p&&p&艹，楼王比我还低2000？&/p&&p&住建部咋也跟证监会一样，进了内奸了？MLGB，换领导。&/p&&p&&br&&/p&&p&其实，生活不能只有房子和金钱，还有……&/p&&p&我恬淡如水，我岁月静好，我平安喜乐，我要进藏享受一次灵与肉在世界屋脊的稀薄空气下的交融和升华。&/p&&p&&br&&/p&&p&虽然有一个简单的道理我还没想明白，账面上，套牢会亏钱，踏空不会亏。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&br&&/p&&p&3月初在民生银行的讲座，对南京楼市走势做了一个预测，目前在放量大涨阶段的后期，曲线图也画出来了。肯定猜不对，猜对了也未必能赚到，买房还是自己拿主意。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NTU5MzUxNw%3D%3D%26mid%3Didx%3D5%26sn%3Db32dbdf481fb73d0b874%26scene%3D5%26srcid%3D0kL0ddsjlylO1bT%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&还在迷恋仲基obba？！那是还没见识过長江荟霸气讲师团吧！&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/bbb2aed8dd_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1208& data-rawheight=&906& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1208& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/bbb2aed8dd_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/ddfaf8eeae8382_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&1213& data-rawheight=&909& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1213& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/ddfaf8eeae8382_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E6%25B2%25B3%25E8%25A5%25BF%25E6%%25E6%2588%25BF%25E7%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#河西新房点评#&/a&&/p&&p&江湾四期：身份象征，首席豪宅（900-2000万）；&/p&&p&海玥名都：几乎零缺陷、致远和北分咫尺，次豪宅（630-1080万）；&/p&&p&华润悦府：高架和老破小环绕、建邺最烂学区，伪豪宅潜质（720-1000万）；&/p&&p&华新二期：CBD核心、顶级做工、户型文艺，南京难得一见的精品住宅（420-840万）；&/p&&p&宏图云锦：户型极佳、二流学区、地王隔壁、软件堪忧，大萝卜喜闻乐见的高端住宅（483-660万）；&/p&&p&金隅紫京：软件优秀、府上皆人物但没大人物、买不到宏图的备胎（360-520万）；&/p&&p&和黄涟城：除了单价低再也找不出优点，坑爹货。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&南京楼市进入缓涨阶段 &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//note.youdao.com/share/%3Fid%3Db5de44c4ad635dbbc59da%26type%3Dnote& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&有道云笔记&/a&&/p&&p&本轮牛市，从2014年10月开始。&/p&&p&&br&&/p&&p&带头大哥深圳，涨幅100%；&/p&&p&带头二哥上海，涨幅70%；&/p&&p&&br&&/p&&p&带头三哥南京，分版块，涨幅20-70%。&/p&&p&由熊转牛，拐点是日的首套房贷“认房不认贷”，至今已过去了18个月，资深投资者入市。&/p&&p&牛市初期，启动点是日的“营业税五改二”，反应快的刚需和趋势投资者入市。&/p&&p&暴涨开始，引爆点是月，中海下关22000、三金江浦11000、保利河西24000，三大地王，反应慢的刚需伸头挨一刀入市。&/p&&p&全面补涨，打爆空头点是春节前建工河西42500、中建江浦14700，两大地王，春节后，所有滞涨板块，瞬间补涨20-25%，恐慌者慌不择路的入市。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/d6a958147cba1221ce85afb7afb5a9d5_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&481& data-rawheight=&295& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&481& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/d6a958147cba1221ce85afb7afb5a9d5_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&启动时间越早，涨幅越大的板块，未来价值越高，河西中部确立南京新核心，江北新区坐实未来次核心。&/p&&p&其他版块，只有仙林湖，新房、地铁、学区，三者结合，汇聚了城东和在鼓楼、新街口工作的白领，刚需、上学、投资三大需求，涨幅可与河西、江北接近。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么买房？&/p&&p&买的是对未来美好生活的向往。&/p&&p&刚需倾向于郊区新房，而不是市区老破小，是小白领对家园的向往；&/p&&p&刚需忍受老破学区房，是父母对孩子未来的向往；&/p&&p&改善贷款以小换大，是事业有成后对品质生活的向往；&/p&&p&投资客买江北仙林湖，支付风险买鸟不拉屎，是怀着几年后可以高价兑现给喜欢确定性的消费者的向往；&/p&&p&恐慌者饥不择食见房就撸，也凝聚了不被社会潮流所淹没，保持自己现有地位的向往。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&带头大哥深圳：&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/a6d2f076f1b_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&444& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/a6d2f076f1b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&带头二哥上海：&/p&&p&二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。&/p&&p&非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由2年调整为满5年。&/p&&p&&br&&/p&&p&普通房：面积&140，内环内/内外环间/外环外，总价&460/310/230万，除了少数老公房，基本都是非普通。&/p&&p&出手太狠，刚改首付七成基本歇了，外地刚需一下子没了买房资格。 &/p&&p&&br&&/p&&p&全国700个城市，只有10个有上涨压力，其余仍是库存压顶，压一线保三线的思路不会变。&/p&&p&上海的政策，只能先降低上海房价上涨的速度，无法立刻让房价下跌，但会改变其他城市对于房价的预期。&/p&&p&资深投资客，会认识到：一轮涨50%，已经到了国家能忍耐的极限，巨大的涨幅让人对“勤劳致富”的价值观产生了深深的怀疑，社会投机风气盛行，比金融风险杀伤力更大，再猛涨，还会有更猛的招数等着你。国家手里的两张大牌：二套房贷利率打折和房贷利息抵个税，本轮是不可能打出来了，要留到下一个熊市，该出货了。&/p&&p&DAMA仍会在售楼处抢房，别担心抢不到，再涨一阵子，涨不动了，你不用找人也能抢到了，套了也别难过，不是601857，三年后应该能解套。&/p&&p&&br&&/p&&p&深圳已初现顶部迹象。&/p&&p&南京楼市，经历了6个月的暴涨阶段后，4月将进入缓涨阶段，本轮牛市这场足球赛，已踢到60分钟，开发商的好时光，刚需非常难受（他们没有不难受的时候，一般难受还是非常难受而已）。&/p&&p&巧合的是，2013年牛市，暴涨阶段也是6个月。&/p&&p&&br&&/p&&p&上周六，和长江荟的几位朋友去了江浦的中建新地王，北面南面的经适房卖油条的香味，东面的自来水公司墙上的铁丝网，西面的宁合高速引擎的轰鸣声，22400的土地上的嫩草，交织在一起，觉得有些恍惚。&/p&&p&保利雨山路22300，仅仅9个月，屌丝盘北江锦城，已从9000涨到了16000，再翻一番，就到地王的成本了，这需要下轮牛市，再走出和本轮深圳一样大的行情。&/p&&p&&br&&/p&&p&临走时瞥见几只小鸟，静静的在地王上拉屎，觉得鸟不拉屎这个词，很狗血。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&“我是刚需，请问翠屏诚园和南京碧桂园，哪一个升值潜力更大？”&/p&&p&“你应该问：这两个盘，哪个跑输大市的程度更低……”&/p&&p&&br&&/p&&p&“我是刚需，想买万科翡翠公园买不起，请问先买套江北的明发，过几年涨的多了，再切换回江宁，曲线救国，可以吗？”&/p&&p&“你这种神操作真是NB，要是多几个你这样的大神，税务局的任务就能超额完成了”。&/p&&p&&br&&/p&&p&“家里省吃俭用存了50万，看到房价一直在涨很焦虑，中介说买一套安置房，明年卖掉起码能赚20万，能干吗？不买房我天天晚上睡不着觉嘴上起泡精神都快崩溃了”&/p&&p&“买套100万的房，运气再背顶死了也就套20万，万一运气好，能赚50万100万。买呗，不然得了抑郁症精神病，你这病20万治不好”&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E6%25B2%25B3%25E8%25A5%25BF%25E6%%25E6%2588%25BF%25E7%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#河西新房点评#&/a&&/p&&p&仁恒绿洲新岛：广为诟病的户型，三期做了改进，135B135C达到中等偏下水平，135E是喜闻乐见的通透三房，88和128在中间户里也不算很垃圾。小学与安置房一街之隔，有隐忧，但中新公司内部人士说仁恒是股东，不可能挖个坑自己跳进去，似乎也有道理。如开3.4-3.6万，相对性价比还行，比14年首开高。&/p&&p&优点：仁恒品牌，现成地铁，500多万三房。&/p&&p&缺点：江心洲拆迁进度缓慢，学区毫无进展，可能坑，两年前接近河西中，目前已快被河西南追上，拆迁岛民素质堪忧。追求实实在在从小学到高中的南外配套，增值的确定性，买河西南，追求逼格，喜欢诗和远方，不在乎赚不赚钱，买仁恒江心洲。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&b&南京正是有了这许多痛并奋斗着的屌丝，才配得上现在的房价&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&一个叫王祥的男人，因为买了一套江湾天成，写了文章感谢十年来默默付出的妻子，瞬间成了“别人家的老公”，仿佛开了群体嘲讽技能，多少女人羡慕嫉妒，恨夫不成祥，心里在民政局登记处跑了好几个来回。&/p&&p&淮安农村，二本毕业，干着中介这个在很多人心中，和拉皮条同档次的职业，王祥本是在南京艰难挣扎的24K纯屌丝。&/p&&p&两年时间，王宝强上了范冰冰，竟然从紫鑫中华的破两房，跳到了江湾天成？&/p&&p&&br&&/p&&p&阶层固化啦！寒门再难出贵子啦！&/p&&p&&br&&/p&&p&王宝强上了范冰冰，恰恰说明，中国是追梦的天堂，阶层流动性，全球数一数二。&/p&&p&&br&&/p&&p&寒门再难出贵子，TMD，寒门难出贵子，这在哪朝哪代，地球火星，都是统计规律和基本常识。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果不能理解，请看以下两个判断。&/p&&p&1. 寒门易出贵子。&/p&&p&2. 豪门难出贵子。&/p&&p&怎么样，觉得我是在放屁吧？&/p&&p&&br&&/p&&p&全国有十个一品大员，在一个寒门强势的时代（往往是开国初期），寒门可以占到一半。&/p&&p&全国有100个豪门，1亿个寒门。&/p&&p&豪门干一品大员的概率为百分之五，寒门为亿分之五，豪门的概率是寒门的100万倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&在寒门弱势的时代（和平的时间越长，寒门越弱势），寒门只有一个一品大员了。&/p&&p&豪门干一品大员的概率为百分之九，寒门为亿分之一，豪门的概率是寒门的900万倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&100万倍和900万倍，一个是形象大使，一个是形象大便，有什么区别？&/p&&p&&br&&/p&&p&鲤鱼跳龙门的最快捷径，是成为大明湖畔的夏雨荷，出卖器官。&/p&&p&即便在这个童话里，紫薇格格和正牌格格，也是不可逾越的，因为夏雨荷除了子宫，身无长物。&/p&&p&&br&&/p&&p&富不过三代，这是典型误读，古语是，富不过五代。&/p&&p&一个豪门再有不肖子孙，身家1亿，他没落也得有个过程。&/p&&p&吃，天天吃三头鲍，你的肝脏分解不了；&/p&&p&喝，顿顿喝茅台，你的肠胃马上反对；&/p&&p&嫖，一天御七女，你的肾能撑几天；&/p&&p&抽，给你两千万，够你抽到功德园，吸海洛因，两三年必死，两千万两三年抽不完。&/p&&p&&br&&/p&&p&富不过五代，一来子孙众多，家产再大架不住分，二来一朝天子一朝臣，缺少法制，可以肆意抢夺，三来百年必有战乱，豪门敌不过陈胜吴广。&/p&&p&穷也穷不过五代，不信，你去广大农村看看，无数底层农民找不到老婆，几十年后，就得绝后。&/p&&p&&br&&/p&&p&三十年前，滁州农村的姑娘，最大愿望便是嫁到一村之隔的江浦农村；&/p&&p&江浦农村的姑娘，努力的动力，就是能在江浦县城有一份工作。&/p&&p&江浦县城的孩子，班上前五就能进江浦县中；&/p&&p&江浦农村的孩子，年级前三才能进江浦县中；&/p&&p&进江浦县中，前50一本，前200二本；&/p&&p&300-400的，先找个大专，再苦两年，转个本科。&/p&&p&&br&&/p&&p&一代人，从底层到小康，再一代人，从小康到中产，再一代人，才有望从中产到富裕。&/p&&p&一个亿万富翁嗝屁了，谁更有希望顶上去，是一个要饭的，还是一个千万富翁？&/p&&p&&br&&/p&&p&毕业后，东线：业务员-业务主管-业务经理，西线：天润城-海峡城-江湾城。&/p&&p&东线是语文，西线是数学，西线是25岁后，八小时之外战场，必须开发的第二技能。&/p&&p&语文无论你学得怎样，数学弃考了，总分能高的起来？&/p&&p&你自以为牛逼，到了钱钟书那种靠语文就能碾压的程度吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&12年，同学想买中海万锦熙岸90平，8000，首付差五万，只好买了隔壁北江锦城69平，7200。&/p&&p&我很费解，五万而已，爹妈出一点，不就行了？&/p&&p&我爹妈在江浦农村租房，没退休金，卖卖蒸饭，一个月收入八九百，拿不出来。&/p&&p&丈母娘呢？&/p&&p&我这种条件，江浦根本没有女人看得上，只有一个安徽的不嫌弃我，也拿不出来。&/p&&p&&br&&/p&&p&很真实，也很无奈。&/p&&p&人生如棋，第一步输了先手，整盘都未必扳的过来。&/p&&p&数学没学好，娶妻这门物理，大概率是弱弱联合，生子这门化学，又是极低的起点。&/p&&p&&br&&/p&&p&社会竞争，丛林法则，步步惊心，中国尚容不得岁月静好，尚无暇顾及诗和远方，正是因为机会众多，无数中国梦正在上演。&/p&&p&你去日本试试？&/p&&p&30岁拿30万日元，40岁拿40万日元，50岁拿50万日元；&/p&&p&小伙子助理，中年人主管，老头子总监；&/p&&p&岁月静好等待电车上的痴汉，诗和远方来自硬盘里的女优。&/p&&p&这是你想要的生活？&/p&&p&&br&&/p&&p&我看到：&/p&&p&孟祥远教授，常年耕耘在第一线，数据详实，分析一针见血，看过的盘没有一千，也有八百，十年前开盘的小区，户型也烂熟于胸，无愧南京学院派第一人。&/p&&p&王祥，7×16小时工作，十年间默默无闻，凭真诚和信用，帮客户优化房产，成为中介翘楚。&/p&&p&好友@暗夜LealXU 03年开始，一辆自行车踩遍河西，是唯一进入深圳房产大神群的南京高手，在米课发布了100多课的投资课程，投资案例被众多少妇倒背如流。&/p&&p&好友@杰影1020 07年白手起家，入名京上岛北抄海峡，几次完美抄底换仓，刚刚入驻江湾城四期250平，曾一边供着3套房一边租房，还是毛坯，谁能做到。&/p&&p&&br&&/p&&p&那个输了先手的同学，起点不可谓不低，上海码农，每天加班到10点，一家四口租一套40平老公房，一年20多万的工资，现在也持有两套北江锦城，12年卖69换152平，15年捡漏169平，仅增值就接近300万。上大学时，他问一个有钱的亲叔叔借2000块学费，对方冷哼一声，拒绝了，理由是怕丫还不起。事过境迁，听来仍热泪盈眶。&/p&&p&&br&&/p&&p&南京正是有了这许多的痛并奋斗着的24K纯屌丝，才配得上现在的房价。&/p&&p&南京的王祥们远没有上海多，所以配不上上海的房价。&/p&&p&铁岭吃着火锅唱着二人转，只能面对满地满不掉的库存，八千个王祥空降铁岭，也不能把铁岭的房价往上拉哪怕500块。&/p&&p&&br&&/p&&p&想依靠愤怒嘲讽就获得平等的财富地位，请跨过鸭绿江，享受金三胖的保护，大家一起平等的吃屎。&/p&&p&现在还能愤怒，因为你还年轻，还够得着，不着急，再过几年，玩几次E租宝和MMM，差距越来越大，你慢慢也就习惯了。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&br&&/p&&p&南京的70年产权的住宅，除了高淳溧水，哪怕板桥麒麟高新，甚至六合，玩的也是五胜三平两负的游戏，买错了时间和地点，3年后八成也能勉强解套。65年公寓，难度显著增大，除天玺国际等极少数一线强学区兑现（金陵汇文双学区，深业的拉小分校基本不算学区），胜者寥寥，有兴趣可以看&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//weibo.com/n/%25E6%259A%%25A4%259CLealXU%3Ffrom%3Dfeed%26loc%3Dat& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&@暗夜LealXU&/a& 讲座里14年底买苏宁雅悦的案例，非常人所能驾驭。40年商业，我不知道一个新房库存能卖10年的东西，有什么好研究的，十铺九输是业界常态。&/p&&p&&br&&/p&&p&南京的40年产权商业新房库存，按2015年的销量，一套不盖，还能卖10年，而二手交易量只有新房销量的约八分之一（写字楼和商铺，一个是六分之一，一个是十分之一），这意味着，现有新房库存全部变成二手换手一次，需要80年，而产权只有40年。商业土地出让时价格远低于住宅，年限满了以后，肯定要补交大额土地出让金，党国总不能吃亏吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&有住宅这种小学数学题可以做，根本没必要玩商业这种哥德巴赫猜想。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E5%25B8%%25B5%25B0%25E5%258A%25BF%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#南京楼市走势#&/a&&/p&&p&3.25限购虚惊一场，限涨令从玄武发布乌龙-&市里辟谣-&确认-&物价局细则，看出政府并非作秀，否则没必要出台明确细则，一旦执行不力，岂不落人口实，模糊一点不是更flexible？网传苏州限购小幅升级，南京也可能跟进。不用担心买不到，最多再开一两次盘，就能买在本轮最高点了（比如宏图，这次45000，买不到，下次45500，日光，再下次46000，不日光，就能买到了，宏图都不能日光，本轮最高点就出现了。但宏图这样的盘，也没有太多下跌空间，行情再不好，回调到40000顶天了）。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E7%259B%%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#南京楼盘点评#&/a&&/p&&p&恒大华府：&/p&&p&定位：门槛高，雨花第一豪宅（不含别墅），在城南有面子。&/p&&p&位置：恒大离地铁近，万科离高铁近，禹州离高架近，优劣一望可知。&/p&&p&户型：170、200、230，都可竞争南京同面积段最佳户型，细节讲究。&/p&&p&学区：南师附小牌，聊胜于无。&/p&&p&单价：28000，和雨花其他几个盘比，相对厚道，13年14000的地王，春节后刚刚解套。&/p&&p&矛盾：房子平移到中胜站，45000也秒光。&/p&&p&总结：单价套不住，大平层社区不适合屌丝的雨花，二手流动性十分堪忧。当前价格，吸引力不如35000的河西南（除海峡城），也比不上35000的仁恒绿洲新高。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NTU5MzUxNw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D3%26sn%3D627fd9cc06fd9%26scene%3D0%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京楼市已近强弩之末&/a&&/p&&p&日&/p&&p&本轮牛市驱动力：
&/p&&p&1. 衰退性宽松带来的资金成本降低；
&/p&&p&2. 被高杠杆买房暴富教育后，杠杆作为致富经验，由抗拒到拥抱，仿佛凑了首付就买了房；
&/p&&p&3. 买房三个月赚100万，类似的致富故事经微信迅速传播放大，带来大量外地资金；
&/p&&p&4. 创业板小非减持，券商和互联网公司的海量年终奖，春节后当接盘侠。&/p&&p&&br&&/p&&p&权威人士“不能用加杠杆的方法保增长和去库存”，把1废了；&/p&&p&限价令把3废了；&/p&&p&熊市把4废了；&/p&&p&一旦预期走坏，连首付都是借来的新韭菜，杠杆止损盘出来，其曼妙之处，请参照昨晚的世纪互联和奇虎，带头大哥河西中部的二手成交已经很困难了。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&南京房价即将见顶（本轮牛市高点）&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NTU5MzUxNw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D3%26sn%3Dd60d9b7a221f967ff921cd0f1f5a5e98%26scene%3D0%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA4NTU5MzUxNw==&mid=&idx=3&sn=d60d9b7a221f967ff921cd0f1f5a5e98&scene=0#wechat_redirect&/a&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E7%259B%%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#南京楼盘点评#&/a&&/p&&p&招商雍华府：&/p&&p&业主2013年8月，上轮牛市次高点，2平，本周出，含车位储藏室，净得718万，，账面盈利=159万。&/p&&p&车位30万，储藏室10万，契税3%，维修基金3万，13年利率上浮5%，利息=6.55%*1.05*3*2.65*196*0.7=75万，扣除成本后净利润=66万。&/p&&p&首付+车位储藏室=196万，放三年陆金所可得53万。&/p&&p&经过一轮大牛市，比无脑理财多赚13万。&/p&&p&时间、成本、板块、产品，缺一不可，仅仅买到了强势板块，是远远不够的。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&问：看了您的微博，发现自己是高杠杆的。已负债400万。江浦有套汽车站旁的2006年的房子88平可以出手了吗？因为二季度高杠杆买银城白马借贷240万，本身还有自住的房贷100多万。夫妻月收入一万。&/p&&p&评：胆子够大。江北二手已明显降温，交易中心当天取号基本都能办完。据说多给人发红包，有助于快速卖房。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&有位朋友发了个大红包，又是刚需，我简单回答一下，刚需，在目前阶段，如何做决策。&/p&&p&&br&&/p&&p&问：&/p&&p&刚需，但不是很着急，江宁龙湖目前推荐入手吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&答：&/p&&p&刚需买房，首先看这套房子生活是否便利，居住是否舒适，是否满足家庭成员对于未来生活的向往，双方都在仙林上班，买在万科璞悦山，这是找虐（一个同学就这么干过）。南京只要不是买在高淳溧水，哪怕六合，也能或多或少的享受城市的红利。&/p&&p&其次看是否负担得起，现在有点压力没关系，加薪升职后，一般压力会降低。&/p&&p&再次才是看购买的时机和升值的潜力。&/p&&p&&br&&/p&&p&第一点是较为确定的，第二点也有一定的确定性，第三点明显超出了你的能力范围。&/p&&p&&br&&/p&&p&有需要，生活方便，负担得起，也比较喜欢，任何时候都可以买。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果对区域没有特别要求，考虑到未来的保值能力（近期很难保值），更推荐34000的鲁能公馆（要排队），其次是26000的正荣润江城、21000的观山悦（都要提前找人）。&/p&&p&江宁已经基本得不到南京政府和省政府的资金和政策倾斜，自力更生，潜力有限。&/p&&p&&br&&/p&&p&即便如此，龙湖还是比26000的九龙湖的保利，轻钢龙骨的万科翡翠，产品要好一些。&/p&&p&&br&&/p&&p&目前29000，观望，希望他跌到23000，完全没有可能。&/p&&p&&br&&/p&&p&我个人的原则，遇到自己非常喜欢的房子，只要付得起，尽量买。刚参加工作，优先把精力投到工作上。如果买了以后，市场不好，降了，你就当自己那套没有降，还涨了1000，就可以了。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E7%259B%%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#南京楼盘点评#&/a&&/p&&p&雅居乐滨江国际：&/p&&p&全南京营销最烂没有之一。&/p&&p&一期卖了640套，84套是22000卖的，其余都在；&/p&&p&二期卖了1300套，100套是23000卖的，其余都在；&/p&&p&一期层高3.6，园林牛逼，投入大产出少去化慢，中端区域错配顶级产品的典范。&/p&&p&卖成这个鸟样，三期还坚持350-580平，有熊关漫道真如铁的大无畏精神。&/p&&p&总结：江北还是林妙可时产品做成了范冰冰，江北成了范冰冰时房子又成了刘晓庆。&/p&&p&三期580要是哪天跳个16000，你说能不能买呢，头疼……&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&南京楼市的短期空间还有多大？&/p&&p&最近一年南京房价猛涨，很多人信心爆棚。&/p&&p&原先看到苏州还抖抖霍霍，和天津半斤八两，如今简直碾压杭州，甚至有点看不起广州，想和上海掰一掰手腕了。&/p&&p&南京最贵的奥体，二手均价4万，广州最贵的珠江新城，均价4.4万，河西南虽好，3.6万，还有多大空间？&/p&&p&15平方公里的江心洲，小高层二手4万，1.2平方公里的二沙岛，洋房4.5万，谁更稀缺？&/p&&p&上海浦西和浦东最贵的板块，静安寺和联洋，9.2万和8.2万，约是南京的2倍。&/p&&p&带头大哥深圳和上海，已力有不逮，一个妖怪，孙悟空打不过，猪八戒上，能打赢？&/p&&p&广州和杭州的最贵板块，在4万和3万这个坎，徘徊许久，奥体一鼓作气攻破5万，是不是太自信了点？&/p&&p&雨山路一年时间，从9000干到2万，保利地王想解套，一年后要卖3.6万，两年翻两番，在中国地产史上，只有海南出现过。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&南京房价有拐点迹象&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//xueqiu.com//& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&xueqiu.com//7&/span&&span class=&invisible&&1273800&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%258D%%25BA%25AC%25E6%25A5%25BC%25E7%259B%%%25E8%25AF%2584%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#南京楼盘点评#&/a&&/p&&p&融创臻园：&/p&&p&雨山路现有楼盘最佳位置，离地铁学校公园近，离安置房远。&/p&&p&学区有抽奖机会。&/p&&p&隔壁屌丝盘北江锦城二手20000，融创20户型，定价合理。&/p&&p&潜力远大于拥有江浦几十年来最烂初中江浦二中的安置房环绕的22000的中海万锦。&/p&&p&不亚于纬七路二线楼盘，中建和融侨。&/p&&p&&br&&/p&&p&不要理解错了：&/p&&p&牛市后期，定价合理：买了有50%概率浅套1-2年。&/p&&p&不亚于纬七路二线楼盘：不如纬七路一线，超过雨山路二线。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&再致刚需：&/p&&p&有不少举全家之力，勉强能凑雨山路、仙林湖、板桥、麒麟、高新，90平首付的，看了我的文章，决定不买了，还特地私信给我。&/p&&p&本人的风格，适合有几套房，有大量现金，现金流充裕，有十年投资实战，能理解投资是概率和赔率的综合，愿承担跌10%的风险博40%收益的，有把握敢重仓，没把握就休息。&/p&&p&刚需，能上还是尽量上吧，不就是50%概率套个1-2年嘛。&/p&&p&看空对了一次，容易惯性继续看空，回调到位了也不出手。&/p&&p&见过太多，10000不买，回调到7500还是不买，几年后，孩子上学，无奈，30000买了。&/p&&p&你买车买股买春，都是亏的，凭啥买房一定要赚？&/p&&p&20000买，跌到17000，又不掉块肉。&/p&&p&涨到35000，你没房，钱也不多，咋办？&/p&&p&冒着50%概率跌15%的风险，追求20%概率涨10%的收益，高位上杠杆，固然不合适。&/p&&p&冒着10%概率爆仓的风险，追求30%概率回调15%的偷鸡，风险无限收益有限，当心偷鸡不成反被爆菊。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&楼市中的心态（1）：&/p&&p&人的烦恼，不在于和比尔盖茨的差距又拉大了200亿，也不在于王健林的小目标自己一辈子也实现不了，那太远太远了，牛郎星和火星，有什么区别，反正也看不见。&/p&&p&不能忍的是对面桌老王买一套涨了100万，身边的人个个一下子长了20cm，自己矮下去了，不仅夜不能寐，简直软而不举了，于是找砖家问，哪里最有希望涨，抢一套，涨也好跌也好，都安心了，反正你们别想再拉大和我的差距了。&/p&&p&然后关心老王小区的负面新闻，闹学区啊建变电站啊血光之灾啊什么的，装着难过的表情，关心一下，暗地里查一下网上二手报价，每往下降1000，就放佛自己长高了5cm。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&楼市轮动无脑路径：&/p&&p&1. 深圳、苏州：房价翻倍，一次收紧调控，房价已下行。&/p&&p&2. 厦门、合肥：房价涨&50%，二次收紧调控，房价尚未下行。&/p&&p&3. 上海、南京：房价涨&50%，一次收紧调控，房价仍在缓涨，即将二次收紧调控。&/p&&p&4. 北京、天津：房价涨&50%，快涨阶段尚未结束，几个月后可能一次收紧。&/p&&p&5. 武汉：介于3-4之间。&/p&&p&6. 杭州：热点区域涨30-40%，冷门区域正在启动。&/p&&p&7. 无锡：开始出现抢房。&/p&&p&8. 成渝：纹丝不动。&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 不放血跑不掉了。&/p&&p&2. 再不跑就和1一样了。&/p&&p&3. 再涨一会，二次调控后，就和2一样了。&/p&&p&4. 再涨一会，一次调控后，就和3一样了。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&被日人民报作为二线过热的代表单独点名，南京在国庆前后二次加码调控的概率非常大，即将进阶第二档。&/p&&p&本轮一年涨顶过去十年，涨幅绝对值、群众参与之深、媒体传播之广、杠杆之大、苏北安徽贡献之多、房价和收入背离之大，远超09年，碾压13年，购买力不但消耗的快，而且透支的多。&/p&&p&一旦走熊后，像前几轮一样只调整12个月，是远远不够的。&/p&&p&类似杭州那样，2010年买的2016年才解套，这种概率肯定没小到可以忽略不计的程度。&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&进入 高风险+低收益 阶段，此时的情绪，恰恰是最亢奋的。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NTU5MzUxNw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D4%26sn%3Dcf881994ecf8cacd0ec802d38e6d981d%26scene%3D0%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&观点：限购后，南京房价是涨是跌？丨捏小猪&/a&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzA4NTU5MzUxNw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D2%26sn%3D534cc4155f55aee9ae66cb2f90bd0086%26chksm%3D2e0383eff7ce3e92d3515422cda17fb1b49f39a2efaefbbb019df0%26mpshare%3D1%26scene%3D5%26srcid%3D1017VcWU1P0QAKNZ2l8xYRpP%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京房价将在四季度见顶……&/a&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//huati.weibo.com/k/%25E5%25B0%258F%25E7%258C%25AA%25E3%2581%25AE%25E6%2588%25BF%25E4%25BA%258B%3Ffrom%3D501& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&#小猪の房事#&/a& 004&/p&&p&&br&&/p&&p&昨天，我妈在江浦，碰到江浦县中国民女神她妈，刚从碧桂园欧洲城回来。&/p&&p&女神她妈周一到周六在江浦，周日去欧洲住一天，学学插花茶艺，倒也自在。&/p&&p&已经退休了，为啥不干脆住在欧洲？&/p&&p&牌搭子都在江浦啊……&/p&&p&&br&&/p&&p&年初去滁州穆老九吃羊肉火锅，过了江苏省省界1米，便是欧洲城，这几年，新房价格也在慢慢涨，环境和营造的生活氛围，确实不错，每周五都有大巴，在河西万达，接一批人，去欧洲度假，周一再回来。&/p&&p&&br&&/p&&p&只谈钱的话，碧桂园几乎没有二手市场，新房哪怕从5000涨到10000，二手现房原价都难卖。&/p&&p&&br&&/p&&p&原因很简单，欧洲城往北往南往西全是空地，几乎不要钱。&/p&&p&欧洲城卖完了，还有非洲城；&/p&&p&非洲城卖完了，还有美洲城；&/p&&p&美洲城卖完了，还有南极洲城；&/p&&p&地球城卖完了，还有火星城；&/p&&p&太阳系卖完了，还有α半人马。&/p&&p&土地没任何稀缺性，怎么兑现给买家？&/p&&p&&br&&/p&&p&日&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//note.youdao.com/noteshare%3Fid%3D76caa176e0fac613f2fcb53bc86141dc& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&note.youdao.com/notesha&/span&&span class=&invisible&&re?id=76caa176e0fac613f2fcb53bc86141dc&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&
说明：1. 本人的思路、实操，发布在新浪微博“捏小猪”和知乎专栏。2. 本人熟悉江北核心、江心洲、河西中、河西南，其余区域跑盘较少。3. 南京楼市的微信公众号，“河西楼市”比较客观，微信号：wangxiangfc。4. 河西、江北房产中介，王祥房产服务较好、收…
北京未来的房价（10年内），我猜测将会出现几个比较有意思的情况：&br&&br&&b&1. 二环以内涨幅不大；&/b&&br&历史上，二环内曾经是北京最早的CBD，政府中心和原来的一些老牌商业区有很多在二环内或者二环沿线；二环内拥有着非常顶级的教育资源（东西崇宣）；同时，二环内新住宅楼盘极少，定位高端、标的巨大，且可供建设的新的土地资源非常少，未来二环内将完全进入“二手房”时代。&br&考虑到二环内的小区楼房楼龄普遍较大、配套设施较2005年后的新小区有一定差距；不同区域合作建校的方式将会越来越多，教学质量逐渐提升（例如“人大附中朝阳学校”）；部分大型国企将搬到未来科技城等周边区域；未来其他区域和二环内的生活配套差距将会逐渐缩小，甚至逐渐超过；因此，我猜测二环内房价涨幅并不会很大。&br&&br&&b&2. 三环到五环，将成为北京房价的风向标&/b&&br&我猜测，北京三环--五环未来将成为北京房价的风向标。就目前情况看，土地没有断供，地铁等公共交通仍然在发展，本段区域内物业种类较多，基本涵盖了刚需---改善---豪宅的划分，有关配套非常丰富；考虑到北京农展馆地王，夏家胡同地王等地王和前地王纷纷上市，各种配套都在逐年完善（特别是跨区域建校），一段时间内内交易量仍然会保持很积极的态势。因此，我猜测，上涨仍然是大概率事件。&br&&br&&b&3. 南城的房价将会长期看涨&/b&&br&相对于北京通州，我个人更加看好丰台区，我猜测丰台--大兴--房山，将长期成为北京发展的一个重点区域之一，也许会有波动，但几乎没有大幅度下跌的可能性。（btw，2010年我非常看好方庄地区，现阶段我非常看好总部基地周边，大井周边区域）&br&&br&如果让我预测北京未来的房价，我猜测：&br&二环内将会在11w-13w左右稳定下来；&br&五环内将会在10-15w左右，且改善型，配套便利型物业将会有更高的价格；&br&丰台将会在8-12w左右，且仍有上涨空间；&br&&br&当然这当中如果出现一些黑天鹅事件就不好说了，比如经济危机，不可抗力等因素。
北京未来的房价（10年内），我猜测将会出现几个比较有意思的情况： 1. 二环以内涨幅不大； 历史上，二环内曾经是北京最早的CBD，政府中心和原来的一些老牌商业区有很多在二环内或者二环沿线；二环内拥有着非常顶级的教育资源（东西崇宣）；同时，二环内新住…
给大家简单说2个事项，剩下的判断大家自己来。&br&&br&1、北京/上海/深圳/广州/杭州/西安/成都/武汉等一票一线城市/省会的&b&常住人口&/b&加起来不过2亿不到，占全国人口比例肯定不超过15%。常住+流动人口也必然不足3亿，目测占全国总人口20%（即2.6亿）以下。而二线城市什么发展水平，什么样的物资供应水平，跟一线城市在哪些方向有差距等等诸多事项，大家心里清楚。&br&相比较之下，日本主要城市圈（东京大阪横滨名古屋）则有1亿的人口，占总人口80%+。美国/法国也是类似，大城市圈的人口在国内占多数。&br&我国的城市化进程未来发展方向也会大致如此，大城市周边会不断出现新的城市，形成城市圈，那么必然的趋势就是中心城区逐渐贵族化，如此这般，北京房价的走势...&br&&br&2、北京市建委的那个价格统计的是交税价和可获取的实际交易价的综合版。网签价的话，大部分地区还用的是2013年7月那版，也就是说，假如大家都按照网签价，北京从2013年到现在房子没涨价...同时网签价实际上就是最低交税价，这是合法的避税手段，当然，有很多人还是交的交易价的税的，具体原因多种多样。&br&总而言之，建委的那个价格统计，2013年往后基本就不用看了，跟真实情况完全脱钩。&br&&br&&br&最后来正面回应下题主的问题，10年内北京房价的涨幅情况。&br&私以为，涨幅情况有限，因为全国都在进行产业结构调整，此时GDP增长必然不高，而中国房地产作为中国经济情况的镜子，必然会忠实反应这个情况，目测3年内涨幅有限。&br&之后的话，完全看历史的进程，一旦产业结构调整完成，必然伴随着超多的国际贸易争端，相当多的发达国家经济水平大幅度倒退，出现围绕中国的局部代理人战争。
给大家简单说2个事项，剩下的判断大家自己来。 1、北京/上海/深圳/广州/杭州/西安/成都/武汉等一票一线城市/省会的常住人口加起来不过2亿不到，占全国人口比例肯定不超过15%。常住+流动人口也必然不足3亿，目测占全国总人口20%（即2.6亿）以下。而二线城市…
北京房价过去十多年都在稳步上涨，2004年到2013年，房价年均增长18.1%.年均增长率近20%，这是比较恐怖的数据。可以这么说，过去十多年北京房产投资者就是中国的巴菲特。&br&&br&北京市建委公布的数据，2015年北京新建居住物业（含普通住宅、豪宅、别墅、商住公寓）成交均价29708元/平，我们以此为基准计算，如下图：&br&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/630a9c735f81a172c2e7_b.jpg& data-rawwidth=&481& data-rawheight=&289& class=&origin_image zh-lightbox-t}