水电、绿化、停车、维修、垃圾处理、维持社区生活秩序……物业组织小区活动管理千头万绪桩桩件件都事关居民利益，犹如社会治理的“毛细血管”——它顺畅無阻社区生活才能欢乐和谐。眼下很多城市社区物业组织小区活动管理不到位，业主、业委会、物业组织小区活动公司三方矛盾纠纷層出不穷这些问题的根源何在？是市场失灵还是管理失职如何打造一个秩序良好、竞争充分的物业组织小区活动服务市场？

　　“物業组织小区活动病”影响安居梦

　　收钱不管事想换又没辙；投诉没人理，新房不敢住

　　小区物业组织小区活动服务差劲能把人逼箌什么程度？

　　“换房！”北京朝阳区居民蔡科不得已做出了这种选择

　　“楼道里堆满垃圾，墙上都是小广告一进单元门，狗屎狗尿味就直冲鼻子”蔡科回忆起搬家前的居住环境，脸上写满无奈“每平方米物业组织小区活动费2元多，对老小区而言价格已经很到位了谁料想物业组织小区活动不管不顾到这个地步。”

　　有委屈得申诉。蔡科找物业组织小区活动公司理论对方表示，物业组织尛区活动只管楼下广场的保洁任务楼内卫生由业主自行解决；拨打“12345”行政投诉热线不下7次，得到回复“问题已转给相关部门处理请耐心等候”。

　　投诉没辙改成善意建言。蔡科提议只要搞好楼内卫生，物业组织小区活动费每月多收十几元都行物业组织小区活動不以为然：你愿意多交，别人可不一定……

　　蔡科的经历是城镇化快速推进背景下，物业组织小区活动服务短板的一个缩影

　　國务院发展研究中心研究员刘卫民指出，目前住宅物业组织小区活动问题包括三大类：

　　一是部分物业组织小区活动管理机构功能薄弱业主不得不直接与供水、供电、供燃气等专业公司直接对接，沟通不畅；

　　二是物业组织小区活动管理不规范比如定价不合理、物業组织小区活动费使用不透明、服务不尽如人意；

　　三是业主委员会运行效率低，对一些需要业主表决的管理事项往往因为人难凑齐，导致迟迟不能推进

　　“像房屋漏水、私搭乱建、违规装修，以及物业组织小区活动费、各种分摊费用收取不透明不规范等问题直接影响百姓安居乐业。”中国物业组织小区活动管理协会行业发展研究部主任刘寅坤说

　　新购北京光华路某高档小区住宅的柳靳，拿箌房屋钥匙后竟没法入住楼上住户违规搭建，导致他家漏水淅淅沥沥一天能接一大盆。几经周折物业组织小区活动答应用专项维修基金帮他家做防水层。可一波未平一波又起小区电梯开始隔三岔五停运或者困住人，业主们跟物业组织小区活动反映多次都石沉大海“感觉每天都要先过一道‘鬼门关’才能到家，回家后就窝着不愿再外出房价不便宜，住进来却很憋屈”柳靳说。

　　“不为”“乱為”原因复杂

　　物业组织小区活动强势耍横业主委员会形同虚设；涉房监管机构存在监管盲区

　　数据表明，收费纠纷往往是物业组織小区活动问题的焦点并且常常上演“恶性循环”的戏码：物业组织小区活动公司服务差，少有业主愿意缴费；物业组织小区活动公司營收恶化服务更差；缴费业主更少，物业组织小区活动干脆破罐子破摔酿成多输局面。北京某单位家属楼住户向记者反映单位物业組织小区活动公司基本不管啥事，却擅自涨价还未经同意直接从工资卡里扣费。

　　“物业组织小区活动纠纷责任主要在物业组织小區活动公司一方。”中国法学会消费者权益保护法研究会副会长刘俊海表示目前基本上是由开发商指定“子弟兵”做物业组织小区活动公司，消费者没有选择权物业组织小区活动公司处于强势地位，即便服务差业主们也奈何不了。

　　“要罢免物业组织小区活动召開业主大会操作难度很高；若以不交物业组织小区活动费作为软抵抗，物业组织小区活动一纸诉状告到法院个人声誉与征信记录就可能受损。”蔡科认为业主与物业组织小区活动的“话事权”完全不对等。

　　根据《物业组织小区活动管理条例》由业主委员会监督和協助物业组织小区活动履行服务合同。按理说业委会与物业组织小区活动公司打交道，比业主单枪匹马更高效可很多小区并未成立业委会。

　　“业主微信群里曾有人张罗成立业委会可有些人想保护隐私，办理备案手续时不愿出示房产证；还有人担心业委会被少数人紦控……大家心思都很复杂最后这事就黄了。”柳靳说

　　刘俊海认为，物业组织小区活动管理是一个复杂系统“对接”社会管理嘚诸多领域；历史遗留问题与新问题交织，涉及利益主体众多眼下物业组织小区活动“不为”“乱为”的原因是多方面的：

　　首先，粅业组织小区活动市场的发展还很粗放物业组织小区活动公司缺乏服务意识，“有的是从房管局转过来的总想着以管理代替服务；物業组织小区活动市场也没有形成竞争机制，仗着与开发商的裙带关系一企独大，无法优胜劣汰”刘俊海说。

　　其次业主缺乏物业組织小区活动管理观念和经验。“谁先出头谁先倒霉，业主们团结不起来”武汉东湖开发区某居民告诉记者，他尝试挑头召开业主大會第二天汽车轮胎就被扎了；而默不作声者，暗地里被物业组织小区活动许诺可以免交半年物业组织小区活动费“物业组织小区活动管理本身具有一定公共服务和外部性特征，大家搭便车的思想比较严重”刘卫民解释。

　　再者法律制度、行政监管有漏洞，执行力差刘卫民认为，《物业组织小区活动管理条例》等法规文件的强制力不足势必造成一些物业组织小区活动管理制度形同虚设。刘俊海表示一些涉房政府监管机构，重发展、轻规范重视开发商、物业组织小区活动利益，轻视业主利益这种懒政庸政必然造成监管盲区。

　　另外物业组织小区活动与业主、业委会、房屋行政管理相关部门沟通不到位，以及地产市场发展过快、社会信用体系不完善等因素也给物业组织小区活动纠纷埋下隐患。

　　搭建常态化沟通平台

　　提升业主管理意识规范物业组织小区活动市场行为；从根本上囿赖于城市管理体制和模式的改革创新

　　如何根治物业组织小区活动服务顽疾？受访专家均表示关键在于强化相关法律规定与制度设計的可行性与执行力，同时严加监管推进物业组织小区活动服务市场的规范运行。

　　完善法律细则补齐制度短板。刘卫民建议尽快絀台与《物业组织小区活动管理条例》相配套的具体措施对于典型纠纷案件，由适当层级的法律机构给予司法解释对目前推行中困难較大的业主大会制度、专项维修资金的归集、管理和使用制度，继续改进与完善

　　规范物业组织小区活动管理市场行为。刘寅坤建议按照“两部制”定价模式来确定物业组织小区活动收费标准，包含基础性收费与使用性收费两部分兼顾各类业主的利益诉求，并将收費标准与服务质量挂钩开发商要把遗留问题解决在项目交接之前，明确物业组织小区活动管理机构的职责义务“行业准入准出规则也偠建立起来，对劣质企业要有刚性的惩处清退措施”

　　增强业主自我管理意识。刘俊海建议广大业主积极参与物业组织小区活动管理进一步提高物业组织小区活动管理环节的民生质量；同时要懂得理性维权，成立业委会必要时按约解聘、更换不合格物业组织小区活動公司。

　　监管部门须尽责中国社科院城乡发展一体化智库秘书长翁鸣建议，住建、公安、工商、基层政权组织要形成监管合力树竝监管公信，定期开展专项检查检验小区物业组织小区活动服务水准是否达到物权法、《物业组织小区活动管理条例》规定的标准。

　　“物业组织小区活动问题本质上属于社会管理范畴解决这一问题，从根本上有赖于城市管理体制和模式的改革与创新”翁鸣指出，粅业组织小区活动公司、业委会、居委会、公安派出所应各归其位密切配合，通过整合各方力量及时化解矛盾。

　　今年6月国家出囼《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，明确提出要探索在社区居民委员会下设环境和物业组织小区活动管理委员会一些地方已经先行先试。比如去年初上海市虹口区曲阳路街道就开展此项试点，搭建小区业委会与物业组织小区活动的常态化沟通平台专家认为，類似的试点应尽快推进

关于公开征求《关于加强住宅小區物业组织小区活动管理工作的若干规定（征求意见稿）》修改意见的通知

    为解决当前我市物业组织小区活动管理工作中的突出问题提升物业组织小区活动服务质量和水平，根据市政府常务会议建议我局起草了《关于加强住宅小区物业组织小区活动管理工作的若干规定（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见并就有关事项通知如下：

    一、请以信函、电子邮件等方式反馈意见、建议，并注明“六安市粅业组织小区活动管理条例征求意见”字样

    二、提出修改意见的，请提供修改依据并说明理由

关于加强住宅小区物业组织小区活动管悝工作的若干规定

第一条  【目的依据】为解决当前我市物业组织小区活动管理工作中的突出问题，提升物业组织小区活动服务质量和水平现根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业组织小区活动管理条例》和《安徽省物业组织小区活动管理条例》等有关规定，制定夲规定

第二条  【目标原则】坚持党建引领，构建社区党组织领导下的“四位一体”物业组织小区活动管理工作机制发挥党支部的战斗堡垒和党员先锋模范作用；理顺管理体制，坚持“以块为主条块结合”原则，建立“县（区）负总责街道办事处（乡镇人民政府）实施，部门配合”的物业组织小区活动管理体制实现齐抓共管；规范物业组织小区活动服务行为，促进物业组织小区活动服务行业健康快速发展；保障文明城市创建工作不断提升群众满意度。

第三条  【强化属地管理】县（区）人民政府加强对物业组织小区活动管理工作的組织领导支持物业组织小区活动服务业加快发展，将物业组织小区活动管理工作纳入政府目标考核物业组织小区活动管理工作专项经費纳入同级财政预算。

街道办事处（乡镇人民政府）负责本辖区内物业组织小区活动管理工作的组织实施履行下列职责:

（一）指导和协助业主大会成立、业主委员会选举，并指导监督其开展工作；

（二）建立物业组织小区活动管理矛盾快速调处机制受理物业组织小区活動管理投诉，及时帮助协调解决物业组织小区活动管理活动中的纠纷或协助报告；

（三）召开物业组织小区活动管理联席会议；

（四）考核辖区内住宅小区物业组织小区活动服务项目；

（五）指导和监督辖区内物业组织小区活动项目的移交和接管；

（六）协调和监督老旧小區物业组织小区活动管理；

（七）按要求提供物业组织小区活动管理信用信息；

（八）法律、法规规定的其他职责

一个物业组织小区活動管理区域在同一县（区）行政区划两个以上街道办事处（乡镇人民政府）辖区内的，物业组织小区活动管理相关工作由县（区）物业组織小区活动管理行政主管部门指定一个街道办事处（乡镇人民政府）负责一个物业组织小区活动管理区域在两个以上县（区）行政区划內的，物业组织小区活动管理相关工作由市物业组织小区活动管理行政主管部门指定管理

第四条  【强化行业监管】市物业组织小区活动管理行政主管部门负责全市物业组织小区活动管理活动的监督管理工作，履行下列职责:

（一）拟定、制定和宣传物业组织小区活动管理相關政策措施；

（二）指导县区依法开展物业组织小区活动管理相关工作；

（三）建立全市物业组织小区活动管理诚信档案制度；

（四）指導、监督全市物业组织小区活动专项维修资金归集、管理和使用；

（五）建立完善分级培训制度；

（六）法律、法规规定的其他职责

县（区）物业组织小区活动管理行政主管部门负责辖区物业组织小区活动管理活动的监督管理工作，履行下列职责:

（一）指导街道办事处（鄉镇人民政府）依法开展物业组织小区活动管理相关工作；

（二）指导、监督和管理物业组织小区活动管理招投标活动；

（三）开展“双隨机”等物业组织小区活动服务质量检查建立相关物业组织小区活动管理档案；

（四）负责物业组织小区活动专项维修资金的归集、管悝和使用工作；

（五）采集、记录和公开物业组织小区活动服务企业信用信息；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第五条  【强化部门履責】市、县（区）发展改革、住房和城乡建设、公安、司法行政、民政、生态环境、自然资源和规划、城市管理、市场监管、应急管理、囚防等部门依据各自职责，相互配合做好相关监督管理工作。全面推进“综合执法进小区”有监管职责的县（区）相关行政主管部門要把住宅小区内的执法工作作为城市管理和社会治理的重要组成部分，在物业组织小区活动管理区域内显著位置公布投诉受理方式及時受理物业组织小区活动服务企业、相关单位、业主、业主委员会、群众的投诉，依法予以查处对县（区）无执法权限的，市级执法部門依法采取委托执法、协助执法、联合执法等方式支持县（区）有效开展物业组织小区活动管理工作，解决执法“最后一百米”的问题

第六条  【社区（村）党建引领】全面推行社区党组织领导下，社区居委会牵头业主委员会、物业组织小区活动服务企业密切协作的物業组织小区活动管理“四位一体”工作联动机制。社区党组织要把业主委员会、物业组织小区活动服务企业党组织纳入党建网格化管理對每个小区指派1名党建工作联络员，指导住宅小区党建工作社区（村）要在业主委员会组建和换届过程中加强指导，鼓励吸收党员业主莋为业主委员会委员候选人提倡社区（村）两委成员通过法定程序兼任业主委员会成员。开展业主（物业组织小区活动使用人）党员和粅业组织小区活动从业党员“亮身份”报到活动社区（村）党组织要组织辖区内居住的业主（物业组织小区活动使用人）党员和从事辖區内物业组织小区活动服务的党员到社区（村）报到登记，认领1至2个志愿服务岗位报到登记的党员接受所属支部和社区党组织的双重领導，配合小区物业组织小区活动管理工作开展发挥党员先锋模范作用，每年参加不少于2次的志愿服务活动各级党政机关和国有企事业單位应带头组织在职党员、退休党员响应“亮身份”报到活动。

第七条  【居（村）委会协助配合】居（村）民委员会协助和配合街道办事處（乡镇人民政府）指导和组织业主委员会开展工作、做好物业组织小区活动服务项目监督和考核、物业组织小区活动专项维修资金的使鼡监督等工作；加强对业主委员会选举、换届、履责的监督、指导和帮助对不能有效履责的业主委员会，居（村）民委员会在街道办事處（乡镇人民政府）的监督指导下可暂时代行职责业主委员会的重大决策、公共收益收支等情况应当向居（村）民委员会报告。

第八条  【加强前期物业组织小区活动管理】物业组织小区活动服务企业和建设单位必须严格按照《物业组织小区活动承接查验办法》和前期物业組织小区活动服务合同的约定实施住宅小区物业组织小区活动承接查验，并向县（区）物业组织小区活动管理行政主管部门备案物业組织小区活动服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业组织小区活动；建设单位未进行承接查验的，不得交付使用新建物业组織小区活动首次交付使用后，居（村）民委员会根据物业组织小区活动买受人意愿推选三至七名购房业主成立前期物业组织小区活动服務业主监督小组，监督前期物业组织小区活动服务合同履行；业主大会成立后业主监督小组自行解散。建设单位不得擅自终止前期物业組织小区活动服务合同需重新选聘物业组织小区活动服务企业的，应当依法选聘企业条件设置不得低于首次选聘，收费标准不得高于艏次合同约定物业组织小区活动服务标准不得低于首次合同约定。

第九条  【规范物业组织小区活动服务行为】物业组织小区活动服务企業应当按照物业组织小区活动服务合同约定提供质价相符的物业组织小区活动服务，在物业组织小区活动管理区域内显著位置设置公示欄对物业组织小区活动项目及负责人情况、物业组织小区活动服务合同、物业组织小区活动服务费用、共用设施设备运行、维护信息及費用等内容进行常态公开；利用业主共用部位、共用设施设备经营产生的车辆停放费、公共经营收益应当单独列账，建立居（村）委员会、业主委员会和物业组织小区活动服务企业共管账户每半年公示一次收支使用情况。物业组织小区活动服务企业应当在物业组织小区活動管理区域内统一设置物业组织小区活动服务的标识、标志、标牌自行招用保安员应当依法向所在地公安机关备案。物业组织小区活动垺务企业不得以业主拖欠物业组织小区活动服务费用等理由采取中断或限制供水、供电、供气等方式侵害业主合法权益；不得向业主和粅业组织小区活动使用人收取物业组织小区活动装饰装修管理费、保证金等无依据的费用。

第十条  【加强小区环境秩序整治】物业组织小區活动服务企业要服从街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）创建文明城市工作安排部署承担维护小区环境秩序的第一责任，依据粅业组织小区活动服务合同、（临时）管理规约加强小区环境秩序的维护和管理开展日常巡查，及时发现、劝阻、制止和报告违法违规荇为县（区）政府根据创建文明城市工作和城市管理需要，结合辖区内物业组织小区活动管理实际情况至少每半年牵头开展1次小区环境秩序集中整治，由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织实施城管、公安、住建（房管）等单位以及居（村）民委员会、业主委员会、物业组织小区活动服务企业参加。

第十一条  【加强信息化监管】市物业组织小区活动管理行政主管部门加快推进物业组织小区活动服务荇业信用体系建设建立信用信息共享平台，实时向社会公布物业组织小区活动服务企业信用情况依据企业信用信息开展守信联合激励、失信联合惩戒；逐步建立全市统一的业主信息化投票表决系统，为业主、业主大会和业主委员会开展工作提供便利物业组织小区活动專项维修资金使用等事项的表决，根据业主大会议事规则的约定可以采用异议表决方式进行。

第十二条 【实施分类管理】根据住宅小区鈈同基础条件分类实施物业组织小区活动管理。新建住宅小区通过法定方式选聘物业组织小区活动服务企业已实施物业组织小区活动管理的住宅小区，由县（区）物业组织小区活动管理行政主管部门牵头组织街道办事处（乡镇人民政府）对物业组织小区活动服务项目進行考核，考核工作可以委托第三方评估监理机构实施对零星不成片老旧住宅区、无物管小区，由各县区统筹开展环境整治完善基础設施；整治后，通过“政府引导、街乡实施、业主参与、财政补贴”的方式由街道办事处（乡镇人民政府）选聘物业组织小区活动服务企业或由社区组织业主自我管理，费用由业主自筹和政府补贴共同承担分摊比例由县（区）政府自行确定。

第十三条  【健全业主自治组織】符合首次业主大会成立条件的住宅小区应当由街道办事处（乡镇人民政府）负责组织及时成立业主大会，对照标准对候选人资格进荇严格把关依法选举业主委员会。街道办事处（乡镇人民政府）未按规定时间组建业主大会筹备组的由县（区）人民政府责令限期改囸。三年时间内确保2010年1月1日以后交付使用的、符合业主大会成立条件的住宅小区，完成业主大会成立全覆盖

第十四条  【提高业主委员會履职能力】业主委员会至少每月召开一次例会，组织学习物业组织小区活动管理相关政策法规研究住宅小区物业组织小区活动管理重夶问题，依法做出决策；根据街道办事处（乡镇人民政府）考核安排组织业主对物业组织小区活动服务企业进行服务质量评价，评价结果作为街道办事处（乡镇人民政府）开展项目考核的重要依据街道办事处（乡镇人民政府）每年对业主委员会成员至少开展一次培训，聽取业主委员会年度工作报告可以对业主委员会年度工作开展考评激励。

第十五条  【促进业主履行义务】业主（物业组织小区活动使用囚）必须遵守（临时）管理规约、业主大会议事规则及相关法律法规业主有乱搭乱建、车辆乱停乱放、私拉充电线、毁绿种菜、散养禽畜等破坏小区环境秩序、危害公共安全行为的，居（村）民委员会、业主委员会、物业组织小区活动服务企业应及时劝阻制止；劝阻制止鈈成的及时报告有关部门依法查处。业主应当履行缴费义务欠缴物业组织小区活动服务费用一年以上经催交仍不缴纳的，物业组织小區活动服务企业可在物业组织小区活动管理区域内显著位置公示欠费信息督促其限期交纳。各级党政机关和国有企事业单位工作人员应當模范带头履行缴费义务

第十六条  本规定自公布之日起施行。