RCEP2012年11月20日,在柬埔寨举行的第21次东亚国家领导人峰会上,中、印、东盟等16国宣布启动"区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)"谈判,并提出了时间表:2013年开始谈判,2015年底完成谈判并进入实施阶段。RCEP建成后,覆盖总人口将达近35亿,约占世界人口的一半;GDP总量约20万亿美元,占全世界近30%;贸易总额约10万亿美元,占世界的30%。RCEP将成为世界贸易组织(WTO)之外的最大自贸区。(本文共计2页)

　　《中国经济周刊》 记者 劳佳迪 | 上海报道

　　（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第22期）

　　全球豪宅涨幅前四名中国占三席，广州涨幅全球第一

　　“85后”买手渐成豪宅新主力，房源豪宅化或顶级豪宅化会成趋势吗

　　以往，如果拉一张环球豪宅清单，纽约曼哈顿中城、旧金山太平洋高地、伦敦肯辛顿社区铁定占据前三。西方老牌财阀和财富新贵们都热衷于在这些地方“圈地”，就连最早跻身于中国财富榜单前列的知名企业家们也纷纷在这些地段置业，“顺手”将当地房价推上千万美元级别的巅峰。

　　但如今，全球豪宅地图悄然东移，国内明星城市的豪宅市场异军突起。

　　2016年下半年，上海一栋单价34万元、总价2.42亿元的别墅成了苏河湾的名片，无数人将之与泰晤士河、哈德孙河类比。事实上，单从价格看，就连纽约、伦敦的多数豪宅也有所不及，而这个价格却能在北京海淀觅得知音。

　　“目前北京、上海顶级豪宅的门槛已经达到5000万元/套，这个价格就算是在硅谷科技富豪麇集的旧金山湾区，也能买到金门大桥附近的豪宅了，这可是全美最昂贵的地产板块。”一家商业地产咨询机构董事告诉《中国经济周刊》记者，“国内一线城市普通二手豪宅平均单价已由‘10万+’逼近了20万。 ”

　　更令人吃惊的是，在全国性楼市调控坚持了一年多，执行效果逐渐步入“深水区”的大背景下，中国式豪宅的价格上升势头有增无减，甚至在今年一季度打遍全球无敌手。总部位于伦敦的不动产顾问公司莱坊（Knight Frank）2017年第一季全球豪宅指数显示，经过对41个城市售价前5%的楼盘调查发现，前四个涨幅最大的城市中，中国城市占据了三席之多。

　　那么，谁是国内豪宅涨涨不休的背后推手？豪宅的逆势上涨又对调控有何影响？这成为了隐藏在这场财富之巅的神秘游戏有待揭晓的谜题。

　　“85后”买手渐成新主力

　　4月底，麦子（化名）第三次踏入位于上海北外滩板块中心地带的某个新楼盘。他本身已经是这个开发商的“拥趸”，早在2010年就购入了它的二期房源作为婚房，2015年上海楼市暴涨前夕，他以2800万总价再将两套两居室收入囊中。而一年后的这次“踩盘”被他戏称为“三进宫”。

　　“之前看中的那栋最终没有开盘，开的那一栋我们一开始嫌弃设计有些小缺陷，244平方米的大平层，三个厕所中有两个是暗卫，朝北的两个卧室大小也不一样。谁知道整栋楼总价最高的高区最先被抢光，我们一迟疑就买不到了，当天就只剩下了极少数房源。”麦子对《中国经济周刊》记者说，开盘当日的“清盘”速度相当之快。据他介绍，这个楼盘的开盘均价为11万元/平方米，因为是大户型，所以单套总价都在2500万元以上。

　　对于政府施以重拳的楼市调控，位于财富金字塔顶端的麦子表现得并没有那么在意。他告诉记者，2015年出手时的逻辑是要为自己在互联网创业和股市积累的大笔财富找一个安放之处，即使看到了政府在2016年坚决的调控姿态，他依然认为稀缺性的优质房源具有保值功能，成交下滑的当下反而是入手时机。

　　麦子的观点还需要时间来检验，但像他这样的“85后”买手已然是豪宅市场的生力军，也正因为这群财富新贵的存在，成为了支撑豪宅价格不降反增的支点。“这几年豪宅买家市场发生的最明显变化就是购买人群年龄的下移，已经快速从‘70后’向‘85前’延伸，对一线城市和强二线城市豪宅更感兴趣的是新生代精英。”某个第一梯队豪宅品牌一线营销人士陈麟对记者解释。

　　尽管去年国内各地不断祭出打压房价的政策，尤其是一线城市严格执行限贷、限购，但莱坊调查结果还是显示，今年一季度全球豪宅价格增幅排行榜上，全球41个主要城市的豪宅价格年增幅为4.3%，广州以年增幅36.2%登顶、北京年增幅22.9%随后、上海也实现了19.8%的年增长幅度，成为整张榜单中最耀眼的“中国兵团”。

　　记者注意到，包括麦子在内，这群出现在豪宅市场的年轻面孔大多来自互联网、IT、新金融等新兴行业，他们都抓住了被投资圈笑称“猪都能起飞”的行业风口，并成功迅速造富。曾操盘深圳湾豪宅盘的一位营销总监表示，早年豪宅客户主要是改革开放时期的红利继承者，“很多都是来自外贸、电子等实体经济的工厂主，现在互联网和新金融的创业人成了财富积累最快的一群客户，所以连续出现30岁左右的买家个案。”

　　麦子也告诉记者，在他的豪宅邻居中，仅通过微博、微信粉丝经济起家的成功创业者就有多位，其中一位更是一口气买下了整个楼面。另据记者了解，上海本土有几个著名公号的创始人都在汤臣一品、仁恒滨江等老牌豪宅社区置业，麦子本人也是网红博主。

　　“在过去10年中，财富强劲增长，催生出成千上万的新富豪，我们预计未来10年，中国超高净值人士的数量将增长140%，新增人数将超过20000人，增幅接近美国。”莱坊高级董事及中国国际资本市场部及国际投资部主管王璐预测说。

　　“地王”成幕后推手？

　　就在一片由限购、限贷等“限字诀”造成的市场急冻中，业内人却将2016年称为中国的“豪宅元年”，国内豪宅市场逆势进入了增长期。莱坊统计显示，去年12月，100万美元在上海只能买到46平方米豪宅，在北京也仅能买到58平方米豪宅。北京、广州和上海三城去年的涨幅将旧金山和纽约甩在身后。作为全球技术中心，旧金山房价增幅仅为1.8%，略高于身为金融中心的纽约，纽约涨幅仅为1.7%。

　　值得一提的是，所谓“元年”更体现在成交量的“逆天”增长上，豪宅的受众群大大增多。根据亚豪君悦会数据统计，2016年全年北京公寓豪宅市场“10万+”豪宅成交611套，同比将近翻3倍。

　　难怪去年7月的北京，顶级豪宅项目一改往日的低调作风，龙湖、葛洲坝、招商蛇口等房企顺势联盟，举办了北京内城顶豪首区的发布会。

　　“未来定位在豪宅的房源只会越来越多，你只要摸索一下去年拍出的地王数量，就知道未来的豪宅化产品，甚至顶级豪宅化产品会是一个趋势。”中原地产首席分析师张大伟对记者分析。

　　在豪宅井喷的背后，高昂的地价成本，确实会成为开发商蜂拥而入开发高端产品的最重要原因。以上海为例，去年8月，闽系房企融信以110.1亿元的成交价格拿下静安区某地块，该地块每平方米楼板价突破10万元，可售部分的楼板价超过14万元/平方米，如此高的开发成本，可以想见未来大概率要以豪宅配置来设计产品。

　　再以广州为例，去年底广州荔湾区白鹅潭畔的某个豪宅盘揭开面纱，该楼盘所在的广铁南站地块本身是广州首宗“三旧改造”用地，在2010年被拍下时的楼板价是1.7万元/平方米，当时业界预测售价仅微高于3万元/平方米。但在去年底的开盘现场，它最终以5万～7万元/平方米的报价刷新荔湾区楼价，加上全部都是300平方米以上的大户型，“最低准入门槛”达到了1500万元，而之所以会远超预期售价，正是因为开发商为之贴上了私家一公里江岸、带1.2万元/平方米豪华装修等豪宅标签，楼盘被华丽包装成豪宅产品来出售。

　　中原地产项目部总经理黄韬则认为，除了高地价的因素外，敢于拿区域地王的开发商基本都是大型房企，资金实力雄厚，它们做这些项目未必全然为了利润，也是为了打造标杆物业树立品牌形象。新富阶层的旺盛需求，加上开发商的盈利考量，成为豪宅市场供需两旺的抓手。

　　调控之下，中高产仍在“买买买”？

　　5月底的上海，空气渐渐变得黏湿，雨滴拖泥带水，叫人总有一口呼不出的闷气。按照惯例，楼市也即将进入一年中最惨淡的“黄梅季”。而今年的情况理应更冷清些，距离开启第一次楼市大调控已经一年多，许多人此时都在焦灼地等待着价格拐点的真正到来，他们企盼的是，房价会走上2011年底的旧路，各种楼盘会再现30%的跌幅。

　　而市场对豪宅的追捧却似乎事与愿违，高净值人群仍在用脚投票选择扎根这座魅力之城，就记者采访的实际情况看，大多数中高产的确仍在“买买买”。

　　记者注意到，从表面数据看，上海4月房价出现了微跌，据上海易居房地产研究院报告，上海新房和二手房成交面积均处于近5年同期低位,新房成交均价环比确实下跌0.7%。

　　但耐人寻味的是，这个价格是在坚持了整整一年调控政策，并且不断出台堵漏政策之后，同比来看，房价依然大涨了45.7%。据记者了解，价格的收敛更多是由于近期上海市政府加强了对新房预售证发放的审核管理，部分高端项目入市受阻,所以新房价格维持着平稳的态势。

　　从区域来看，2017年前4个月,刚需盘扎堆的上海郊区房价涨幅普遍较大,其中松江、崇明、宝山、金山同比涨幅均在55%以上，调控对价格的影响并不明显。

　　北京的情况也大同小异。5月19日，国家统计局北京调查总队发布了最新一期住房销售价格指数，显示4月北京中户型（90～144平方米）的二手住宅价格虽然比3月下滑了0.2%，但新房价格同比仍然上涨了16%。

　　一位不愿具名的房地产交易中心人士对《中国经济周刊》记者表示，上海二手房价格表面上看起来控制住了涨势，但这有一部分原因是“总价天花板”造成的，今年以来外环外和近郊楼盘推出量增多，拉低了被统计在内的房价。记者注意到，上月上海外环外成交套数确实达到了其他区域成交套数的2倍多，而从挂牌均价看，外环外价格仅为中外环间的一半，是内环内的三分之一。

　　上海、北京这样的超级明星城市，房价走向仍是一个谜。

资料图（图片来源 腾讯网）

【特别报道】法官离职为哪般

压力大、待遇低成离职主因，员额制令部分年轻法官心存疑虑

《中国经济周刊》 记者 邹坚贞|北京报道

今年4月，一则落款时间为2015年4月3日，名为《北京市西城区人民法院关于辞去公职的有关要求》的文件在网上流传。

其中规定，对于在西城区人民法院工作的行政编制人员和事业编制人员，如果享受了住房分配、公费求学深造、挂职交流、配偶进京落户等政策，那么不管其是否已满5年的最低服务年限，均需要再延长5年的服务期限。

5年最低服务年限的规定,源于2008年7月16日，中央组织部与人力资源和社会保障部颁发的《新录用公务员任职定级规定》，其中第六条规定：新录用公务员在机关最低服务年限为5年（含试用期）。

上述在网络上流传的文件还提到，因辞去公职事宜出现违反纪律情形的，视情形给予开除等处分。

而根据公务员法和律师法的有关规定，被开除过公职的，不得再被录用为公务员，也不能获得律师执照。

《中国经济周刊》记者就上述文件与西城区人民法院联系采访，截至发稿前，西城区人民法院未做出回应。

在司法改革如火如荼进行之际，这份网上流传的文件以及法官流失问题再次引发人们的关注。

愈发严峻的法官流失问题

虽然有不少观点将法官离职解释为人员的正常流动，但数据证明，近年来，法官流失问题正在加重。

2014年北京市两会期间，“法官流失”现象就写入了市高院工作报告。在其后的全国两会上，北京团审议“两高”报告时，全国人大代表、北京市高院院长慕平回应了该问题。慕平表示，近5年，北京法院系统已有500多人辞职调动离开法院，法官流失现象严重，且主要集中在基层法院，离开的法官大部分经验较丰富，能力较强，流失速度还在加剧。

而在1000多公里外的司法改革前沿——上海，情况同样不容乐观。

据《解放日报》报道，2013年，上海法院辞职的法官超过70名，较2012年有明显增加。据调查，这部分离职法官多为35岁至45岁的高学历人才，法学功底扎实、审判经验丰富，不乏中级法院副庭长之类的业务骨干。从2008年到2013年，上海每年平均有67名法官离职。

据媒体报道，2014年上海法院系统共有105人离职，其中法官有86名。值得注意的是，这86名法官中，有17个审判长，43人拥有硕士以上学历，63人是年富力强的“70后”,都是不折不扣的审判中坚力量。

最新的数字同样不容乐观。据报道，截至今年一季度末，上海法院系统已有50人选择离开，其中包含18名法官，一个季度的离职人数已近去年一半。

记者查阅了近10年的最高法院工作报告，其中都会用一节介绍法院工作存在的问题和困难。

《中国经济周刊》记者注意到，自2013年周强就任最高法院院长以来，其工作报告中的问题部分较以前发生了明显变化，其中对“人员流失”问题的表述，就在悄然改变。

在最高法院前任院长王胜俊2012年和2013年所作的报告中，“人员流失”还被表述为是部分法院面临的问题。而在周强这两年所做作报告中，则删去了“部分法院”的表述。

措辞变化下，显露出的是法院人员流失的严峻形势。

法官流失为哪般？案多人少，待遇较低

张坤毕业于一所知名大学法学院，目前在北京市某区法院任代理审判员，他告诉《中国经济周刊》记者， 在他刚进法院的前几年，法院还在持续大量补充法官，案件量只是平稳增长。2003年时，西城法院有个法官年度结案数量过百，获得了二等功，因为当时很少有法官的结案数量可以过百。

不过情况在2007年之后发生了变化，张坤告诉记者，从2007年起，法官人数只有少量增长，可审理的案件数量却猛增。

据《人民法院报》报道，从2008年至2012年，全国法院受理案件总量年均递增6%，这5年间，地方法院受理案件数量超过5600万件，审结、执结的案件数量超过5500万件，同比分别上升29.30%和29.76%。

内蒙古某中级法院立案庭负责人告诉记者，从2007年起案件数量增长，一方面因为2007年民诉法修改，诉讼费缴纳办法正式施行，扩大了收案范围，降低了立案门槛，诉讼费收取标准也明显降低；同时也因为人民群众对司法的信赖和期待不断提高。

与案件数量的增长相比，法官数量却增长缓慢。根据《人民法院年度工作报告（2010）》披露的数据，2006年，全国19万法官审结了855.5万起案件。而据新华网报道，全国法院2013年的结案数为1294.7万件，已比2006年多出了440万件；全国法院法官人数为19.6万，这一数字仅比2006年多出6000人。

2014年北京市两会期间，北京市高院院长慕平介绍，北京法院工作人员8576名，具有法官职称的有4168人。2008年北京法院收案量突破40万件，近年保持在40万到43万之间。平均每个法官每年立案100余件，多数法官长期加班加点，呈高负荷状况。

另一方面，据慕平介绍，北京法院拥有法官职称的人员中，有637人属行政后勤保障人员，占15%；886人是院长、副院长、庭长等，主要精力投入于审判的监督指导，占21%。这样算来，有36%的法官实际上不经常办案。

这无疑又增加了部分法官所面临的压力。

2015年的最高法院工作报告中提出，案多人少、人才流失问题突出，一些经济发达地区一线法官年人均办案高达300多件。

而法官所面临的压力还不止于不断高企的办案数量。

“你可以找个基层法院，每天随便找两个法庭旁听一下案件审理过程，看看现在法官审案子有多难，有些当事人有多闹。”张坤有些无奈地向记者表示。

然而，与法官工作的任务重、风险高对应的，却是待遇的低下。

目前在北京某中级法院任职法官助理的陈进给记者算了笔账：试用期每个月工资4550元，扣除五险一金和个税后，能拿到3812元。“跟在体制外的同学比，人家也不比我忙多少，但拿得比我多，想想真纠结。”

而据记者了解，法官助理、助理审判员与审判员之间的工资额差距不大，法院人员工资的差距主要体现在行政级别与工龄上（编者注：助理审判员与审判员均属于法官序列；所谓年轻法官一般为助理审判员，多由工作满三年，通过预备法官考试后的法官助理出任）。因此，即使陈进能够进入法官序列，其工资也不会因此大幅增长。

张坤表示，“对于法官群体，我只能说压力太大，工作太忙，待遇太低。”

上海高院政治部主任郭伟清曾就近年上海法院法官流失现象对媒体解释道，“法官流失有多种原因，包括薪酬低、职业晋升渠道不通畅、缺乏职业尊荣感等等。”

员额制改革，年轻法官的担忧

除去案多人少、待遇较低等问题，近两年试行的“法官员额制”，也或多或少影响着年轻法官们的选择。

2014年6月6日，中央深改组会议通过《关于司法体制改革试点若干问题的框架意见》，提出建立法官员额制，把高素质人才充实到办案一线。

同年7月9日，最高人民法院发布《人民法院第四个五年改革纲要（2014—2018）》，其中提出，建立法官员额制，对法官在编制限额内实行员额管理，确保法官主要集中在审判一线。建立员额制后，法院人员将分为法官、司法辅助人员、司法行政人员三类，法官的具体员额应根据该地区案件数量与复杂疑难程度设定。

《中国经济周刊》记者在采访中也发现，对于这一轮的司法改革，法官们都觉得改革方向是对的，但一些法官表示，应对法官认定的标准进一步明确、细化。

对此，云南省高级人民法院副院长田成有在接受媒体采访时表示，司法改革既是挑战也是机遇，“即将实行的员额制意味着原有的部分人当不了法官，在员额制实施过程中，能不能打破论资排辈，过去不办案的‘领导’会不会挤压员额空间十分重要，要让年轻人看到希望和出路，他们才能留下来。”

2014年7月，作为首轮司法改革试点的上海率先公布司法改革方案，方案规定，法院的法官、司法辅助人员、行政管理人员分别占队伍总数的33%、52%和15%。

据人民网报道，改革前，上海法院系统审判人员占队伍总数的49%。如果按照法官占队伍总数33%的比例计算，将有占队伍总数16%的审判人员进入不了法官队伍。

据媒体报道，全国很多基层法院的法官认为上海这一33%的比例过低，有些法院副庭长以上的领导比例，就超过了35%，这些法官担心因为比例过低而被排除出审判员队伍之列。

尤其是一些年轻法官认为员额制给自己的未来带来了不确定性。在北京某区法院任助理审判员的李峰告诉记者，“原来还指望几年后能成为审判员，现在真是前途渺茫了。别说自己资历不够，排得上排不上，就算能熬，将来恐怕越来越难。”李峰的担忧代表了相当一部分年轻法官的心态。

一位省高级法院院长曾在接受媒体采访时坦言，“固定的法官员额，让业务庭里的一些年轻法官（不少是现在的办案骨干）担心进不了法官员额。”

清华大学法学院副院长张建伟教授曾撰文指出，很多年轻骨干力量认为前景不佳，因为按照现有方案，员额制最多不超过编制的40%，而有人统计，法院中层领导以上就达到30%。清华大学法学院教授高其才在接受《中国经济周刊》记者采访时表示，“就上海法院改革来看，前几个批次的员额制名额相对充分，矛盾不至于完全显现，年轻法官入选的机会还比较大。但是要知道，将来员额必将会越来越饱和，竞争越来越激烈。某些能力稍显不足的青年法官会对自己将来的职业发展做出预判，影响其决定。”

（文中张坤、陈进、李峰为化名）

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