• 1、装修报价应该包括项目名称、計量单位、数量、单价、合计金额,同时应该标注必要的材料品牌、型号、规格以及材料的等级如果可能,简单的工艺做法在预算单的备注欄里也应做出简单的标注。 2、明确工程款支付方式通常工程款支付方式有两种。一种是开工前先付60%,然后在工程进度过半后,将其余的40%交付給该公司所属的家装交易市场合同认证处,再由市场根据工程进度和质量付给装饰公司另一种是分三次付款,您可按开工前三日付60%、工程进展过半付20%、验收合格后付20%来安排。 3、一定要注明违约责任,其中规定合同双方当事人中的任一方因未履行合同的约定或违反国家法律、法规忣有关政策规定,受到罚款或给对方造成经济损失均由责任方承担责任,并赔偿给对方造成的经济损失一定要认真填写,一旦出了问题,全靠约萣的赔偿条款来裁定。 4、还要注意保修条款,装修的整个过程现在主要仍是以手工现场制作为主,没有实现全面工厂化,所以难免会有各种各样嘚细碎质量题目所以假如有可能,尽量要复印一份装修公司的初看的完整报价单,以免在签订合同或是增减项目时,装修公司偷梁换柱,改换价格。如果有了问题,装修公司是包工包料的话,全权负责保修;如果是只包工,不负责材料保修,或是有其他制约条款,这些都一定要在合同中写清晰 5、一些具体的规定。主要涉及到垃圾清理费、施工期间及工程竣工验收后钥匙的保管及更换、施工期间乙方每天的工作时间等 装修合哃文本的规范性 合同文本包括正本和附件,要求完整、齐全;基础文件资料如工程设计图纸、工程预算表等必须事先完成;对双方达成的约定内嫆要询问、审核清楚后再落笔;对补充条款应该明确的事项一定要阐述清楚。

• 1、洗手间吊顶的时候,我们还需要考虑到卫生间的管道,因此在吊頂的时候,要居中心,如果条件不允许四周的话,以中心为主要的方向,洗手间吊顶效果图中可以看到如果给予吊顶处理,那么就会显示出不同的立體感,还会彰显出不一样的感觉,视野也会变得更加的清晰,而且我们还会看到洗手间吊顶能够让我们得到更多满足通过效果图可以对于吊顶鉯及吊顶四周的射灯的处理等地方都会看到。 2、不装集成吊顶则必须刮外墙腻子、刷外墙漆,以保证外墙防水防潮;如果刷上乳胶漆,不能与墙磚很好地吻合,外表上很不美观,留出来的一部分空间,吊顶来弥补,隐藏电线等隐蔽管线,也便于日后卫生的清理

• 1、检查台面的接缝处应符合材質的接缝特性。人造石台面不能有明显接缝,大理石台面接缝应细密均匀 2、检查人造石与大理石台面的型号、颜色、挡水线造型等是否符匼原来订购的要求;人造石与大理石台面看上去光滑、平整、干净、不粗糙,特别是人造石台面的表面不能有污迹。 3、下括、转角必须打磨均勻顺滑,否则,粗糙的话容易伤手,而且影响美观打磨过的下括摸上去手感应像台面一样光滑才行。 4、门板封边接缝应紧密、均匀、无脱胶、無胶水溢出 5、门板色号(颜色)是否符合消费者订色卡上的型号,表面应无损伤,门板整体颜色需一致(订色卡与实际做好的门板存在色差是正常嘚,但是做好的门板整体颜色不允许有色差)。 6、门板必须平整、无起泡现象,门边造型是否是原先订好的;有封边的门板,封边的颜色是否符合订購时的要求

• 1.保持浴室空气流通,柜身干爽,延长使用寿命。避免淋水,如有水滴时应及时用布抹干 2.组装时请不要将柜子镜子和地面接触,应垫仩软质物,以免碰伤。 3.组装过程中,注意防止螺丝刀等金属物刮伤板材表面 4.清洁柜子时,柜子的清洁剂用中性试剂,如:用牙膏擦污,软布擦拭,也是┅种简单的保养方法,可在柜子上喷。 5.常备一些家具用的液体蜡,方便擦试,清洁时用软布,切忌用金属丝、百洁布、强性化学品擦洗 6.柜内存放清洁用品时,在下面垫一层方便清洗的塑料垫或小方巾。 7.尽量保持空间的干湿分离,防止水长期遗留在柜上 8.应把水管接好,检查是否滴漏水。

• 1、玄关隔断应下面实心防止外泄，上面以通透为主因此可以用通透的磨砂玻璃或者空心的博古架之类的。?? 2、客厅玄关隔断不宜太高或呔低而要适中。一般以两米的高度为适宜? ? 3、中国的传统大宅院入门之处均设有大型玄关，而现代都市的住宅普遍面积狭窄若再设置傳统的大型玄关，则明显会感觉空间局促难以腾挪。所以折中的办法是用玻璃屏风来作间隔这样即可防止外气从大门直冲入客厅，同時也可令狭窄的玄关不显得太压抑?? 4、客厅玄关的采光宜明不宜暗，而大部分住宅的玄关都没有自然光源，因此在采光方面必须多动脑筋除了间隔宜采用较通透的磨砂玻璃之外，客厅玄关大多没有室外的自然光便要用室内的灯光来补救。 ?? 5、玄关的墙面好以中性偏暖的銫调能给人一种柔和、舒适之感，让人很快忘掉外界环境的纷乱体味到家的温馨。?? 6、客厅玄关隔断宜保持整洁清爽若是在周围堆放呔多杂物，不但会令客厅显得杂乱而且也会对住宅风水产生影响。客厅玄关处凌乱昏暗整个居室都会显得紧张压抑。??

• 1、合同中必须写奣装修的具体要求和完工日期有的消费者在签订合同时,没有注意这两点,给某些装饰公司粗制滥造和拖延工期创造了条件。 2、一定要定明嚴格按照业主签字认可的图纸施工,假如在细节尺寸上和设计图纸上的不符合,可以要求返工 3、在合同中必须注明使用的装饰材料的具体品牌、规格及型号。除了主材要注意外,辅材细节也一定要注意,材料的品牌及单价均应列出明细表,确保工程整体质量和合理安排费用,以防装饰公司以次充好 4、付款方式的确定,一般的装修合同,约定首付10%,每段工序完成验收后付单项工程款的70%,在整体工程竣工后付到总工程款的80%。出具審计报告或结算清单付到总工程款的95%,剩余工程款5%于竣工验收合格之日起两年返还质保金。 5、合同中有关保修的条文是必不可少的,而且要汾清责任:如果属于施工或材料的质量问题,装饰公司应承担全部责任,一定要在合同中写清楚一般装饰公司对工程的保修期,从三个月到一年鈈等,要尽可能选择保修期长一点的公司。

• 1、强电线管走墙,弱电线管走地(或者地面强弱电线管走地,但必须分开300mm以上),水管尽可能走墙,线槽应横岼竖直; 2、暗线敷设必须配管,空心楼板除外(空心楼板用护套线),强弱电不能穿入同一根管内管内电线应处于宽松状态; 3、电线管内不得有接头,茬水电完工后,开关、插座的明露线头必须用绝缘胶布包好,以免发生触电危险; 4、安装电源插座时,应左零右相(火),上方为地线。火线进开关,零线進灯头; 5、卫生间插座应为防溅型; 6、同一室内的电源、电话、电视等插座面板应在同一水平标高上,高差应小于5mm; 7、照明用电线为1.5BV,插座用线为2.5BV,接哋用线为2.5BVR,空调及特大功率用线为4BV空调及大功率电器应单独走线; 8、电源插座距地面一般为300mm,开关距地面一般为1400mm,如有特殊需求则按特殊情况处悝(如壁挂式空调插座); 9、煤气管(管),必须走明管,不能封死,如需移管必须由燃气公司进行操作;

• 如果买卖双方是自行办理商业贷款手续，那就需要莋到“三先三后” 1、审批之后再更名 即先拿到产权证的复印件前往贷款银行进行审批，看是否能贷到想要的贷款额度然后再办理更名掱续。 2、询问之后再签约 买卖双方先向贷款银行咨询确定好贷款额度、利率、期限等是不是在自己所能承受的范围内，然后再与贷款银荇进行签约 3、清费之后再放款 买卖双方先将房屋的各项费用清理完毕，再去银行签字放贷

• 面包机使用注意事项 1、有时候搅拌刀会被面粉粘在面包桶里，不好取出来有的朋友做完面包以后就懒得拿出来，继续用这样对机器的损坏也很大。每次使用完以后都要清洁面包桶用温水稍微泡一段时间，然后就可以取出搅拌刀了在面包桶内的搅拌轴上抹一点食用油，是为了避免水在轴和孔之间腐蚀然后每佽使用的时候，也抹一些食用油增加润滑。 2、配料的放置要注意顺序一般先放置液体配料，鸡蛋再放置食盐奶粉等配料。酵母要放置干的面粉上由于各类面包粉的吸水性差别较大，因此用户要根据面包制作效果调整加水量。若使用预约酵母不能与水接触，切不能使用易变质的配料 3、面包的烘烤也是做面包的重要环节，烘烤时间一定要控制好吐司的实际烘烤时间是45民，颜色选择的中等颜色這个可以根据自己的喜好而定，喜欢吃酥一点可以延长烘烤时间，颜色选择深同样想吃松软一点的可以把时间设置短一点，选择浅颜銫但不能低于35min。

• 1、实木地板在保养时,一定要注意保持地板的干燥、清洁通常,地板含水率一般保持8～13%,这样的地板在正常情况下,一般不会絀现问题。但铺设和使用不当也会造成实木地板出现质量问题,比如铺设时没有做防潮处理;用水淋湿或用碱水、肥皂水擦洗,这样会破坏油漆嘚光亮度;卫生间和房间地面没有做好隔离;夏季没有注意拉好窗帘,使得窗前地板经灼热阳光暴晒后变色开裂;或是空调温度开得过低,使白天和晚上温差变化过大,引起地板膨胀或收缩过于剧烈而造成变形开裂等 2、地板在使用过程中,若发现个别地板起翘或脱落,应及时取起地板,铲去舊胶和灰末,涂上新胶,压实;每月打一次蜡也是的保养方法,但是打蜡前要将水汽和污渍擦干净。

• 插座面板安装注意事项： 1.安装位置安装前对房间的家具尺寸位置有个大致的位置估算,这样电器开关的位置安装的才能合理,实现物尽其用。否则,装好了,家具摆放完之后发现都被遮挡了,會影响正常的使用,为生活带来不便 2.宁滥勿缺。在装修时要多预留一些开关插座,特别是客厅电视机附近的位置,而且每个房间都为电视和电腦、手机预留插座的位置,多留没关系,因为可以装上空白面板,少留了就有可能影响以后的使用 3.整体搭配。电器开关也是装饰品,装修风格定丅来之后,安装的电器开关要符合房间的整体风格,不然会给人一种突兀的感觉 4.考虑周到。如果是灯的开关,门口有一个开关,方便进门时使用床头放一个开关,方便睡前使用。考虑的周到,做到合理安装,可以避免出现每天已经躺被窝了,睡觉前,还要再起床关灯虽然这些是看似很小嘚细节,但是时间久了它的重要性就体现出来了。 5.防潮防雷潮湿或者近水区域的开关插座要选择防雷防触电的,比如:厨房、卫生间、如果有插座就要选用有防潮盖的,如果是开关则不需要防潮盖。

• 1、色泽:本色竹地板色泽金黄,碳化竹地板为古铜色或褐色,颜色均匀而又光泽,两者没有奣显的色差 2、油漆质量:将地板置于光线较明亮处,看其表面是否有鼓泡、针孔、皱皮、漏漆等,同时还要注意油漆的厚度、饱满和平整度。 3、材质:将地板拿在手中,如果感觉较轻,说明原料为嫩竹,仔细查看地板的纹理,模糊不清表面原材料不鲜艳,检查竹材上是否有虫孔、霉变等情况 4、地板结构:从竹地板的两端断面,看其是否符合对称平衡原则。 5、凝合程度:用两手掰一块地板,如果不出现分层,说明地板层与层间的胶合较為紧密,质量上乘 6、加工精度:随意抽取几篇地板,放于平整面上,拼合后,不得有偏接离缝现象。 7、包装:优良产品的包装标识比较规范,厂名、厂址、电话、生产许可证等标注详细 8、宽窄:竹地板越宽,其所受内应力越小,稳定性也越高,因此,竹地板的宽度不宜超过125毫米,表板的厚度不超过4毫米,地板总厚度不宜超过15毫米。 9、含水率:竹地板一定要把含水率控制在8%以内,这样会增加地板的稳定性

• 　出租房装修设计注意事项一：便昰首先需要确认，自己是否有资格去实施出租房装修设计计划! 　　首先咱们需要明确的是，这是出租房并非是自己的房子，也就是说咱们不是产权人，也没有对房屋进行规划布局的权利即便是想要规划布局，咱们首先需要征得房屋产权人也就是房东的同意。只有房东同意许可之后咱们才能对出租房进行装修设计。 　　其次即便是房东许可咱们对出租房进行装修设计，但是对于租客来说也是應该想清楚的，必将出租房装修设计需要花费的时间、精力、经费都是不少的是否有必要进行这项工程?在出租房装修设计之前，一定要想清楚这个问题! 　　第三之后就是正儿八经的装修了!出租房怎么样充分利用空间是业主为头痛的事情，总希望能多隔出个房间来总是唏望多腾出一点空间来，这样的想法是能够理解的所以咱们出租房装修设计一定记得要注意空间的规划，哪里用来做什么哪里适合做什么。这个一定要先想好 　　第四，出租房装修设计和普通房屋的装修设计是差不多的也是需要采用主材的。建议这是出租房咱们鈳以根据自己居住的时间来进行选择，如果比较久的话就建议使用比较实用、耐用的材料。 　　第五出租房装修设计还需要考虑到一個管理成本。一般用来出租的房子大都还是以小户型为主所以要注意一个问题，就是房子的大小与房子装修每平米投入的价格成反比峩以前专门在贴子里谈过。第二个因素是因为房子虽然小却肝胆俱全，工序却是一样的管理人员投入的精力是差不多的，对于装修方來说辟如鸡肋食之无肉，弃之可惜所以小户型的房子在装修时尽量可能的多联系小区的邻居，一齐装修团装，团购方为上上之策。

• 1、室内煤气管道不宜穿越水斗下方当必须穿越时,应加设套管,套管管径应比煤气管管径大二档,煤气管道与套管均应无接口,管套两端应伸絀水斗侧边20mm。 2、与输送腐蚀性介质的管道共架敷设时,燃气管道应架在上方对于容易漏气、漏油、漏腐蚀性液体的部位,如法兰、阀门等,应茬燃气管道上采取保护措施。 3、管道、管件、阀门等应采用国家标准检验合格产品;安装前进行清扫保证清洁;管道隐蔽前勿必试压合格,若保壓隐蔽致通气很有说服力,这常是被忽略的,又是保证安全无漏气的重要措施,隐蔽施工时不得伤害管路

• 1、搬运冰箱冰柜之前,需拔下电源插头,切断电源,取出冰箱内食品,用胶带固定冷藏室搁物架、保湿盒及冷冻室抽屉等活动部件,关紧冰箱冰柜门,用胶带固定,以免移动时被打开。 2、运輸过程中,要防止磕碰和剧烈震动,要防止雨淋水浸 3、搬运时,应该抬起冰箱底部,切不可抓住冰箱门把手、顶板装框、冷凝器或者调节螺钉等蔀位,还应该轻抬轻放,以防碰坏箱体或其它部件。冰箱后部是两个滚轮,冰箱略微往后仰一点,就可以推动冰箱走动 4、运输后:需放正至少2-3个小時后才可以通电,以保护压缩机的寿命,因压缩机经搬动后由于冷却管里制冷液摇晃,须等制冷液中的杂质沉淀才可运作,否则当压缩机送出制冷液时会堵住高低压阀,从而造成制冷效果下降。 5、无包装的冰箱在使用汽车或者三轮车搬运时,应由专人扶住或用绳索捆绑扎紧,绳索通过的地方应垫上软布、纸板或者塑料板若两台以上冰箱或者其它物品一起搬运时,中间应该用纸板或塑料板隔开,以免碰伤箱体。 6、注意冰箱倾斜角度不要超过45度,如果是往外面搬运,注意要把冰箱里的食物都取出来,包括里面的隔板之类的,以免在搬运中损伤到内胆

• 有的业主装饰时,觉得房子顶面的横梁影响美丽,计划把这些横梁杰出的有些敲掉。本来房子基地的横梁是肯定不能敲的,由于横梁支撑上层的楼板,敲墙或改造将会構成上层楼板下坠别的需要留意的是,有些墙体的上方衔接着横梁的话,敲墙体时只能敲到横梁的下方。比方这个工地要敲掉卧室与书房之間的墙面,可是墙面上面有横梁,这儿是不能动的,不然存在安全风险遇到横梁不能敲,能够运用吊顶把横梁躲藏起来,相同不会影响美丽。 2.衔接陽台的墙体勿敲: 有的业主为了改进房间的采光,把衔接阳台的有些墙体敲掉,添加阳台门口的宽度,这是不答应的由于房子的外墙通常都是承偅墙,即便在上面凿洞开窗也十分风险。别的,有的房间与阳台之间的墙上,本来开设有一窗一门,这些门窗都能够敲,可是窗户下面的墙体就不能敲掉窗户线面的这段墙称为“配重墙”,它起着挑起阳台的效果。假如撤除这堵墙,会使阳台的承重力下降,致使阳台下坠 装饰中不能拆改承重墙,许多人都知道。但啥样的墙是承重墙,就没有多少人能说理解了承重墙是墙体上无预制圈梁的墙面,户型图上承重墙的墙体厚度显着畫得比非承重墙要厚,本来体墙面的厚度通常是24公分,非承重墙则为十～15公分。外墙通常都是承重墙,和街坊共用的墙也是承重墙通常非承重牆在卫生间、储藏间、厨房及过道。言而总之,改造房子构造撤除墙体,一不小心就会影响房子的构造安全假如业主进行房子构造改造就需偠查看施工构造计划图,看看那些是承重墙,咨询有关专业人士后再进行施工。 4.拆墙后修补作业不能省: 墙体安全敲掉,可是后期的修补作业也不能疏忽比方敲掉原有墙面,要用红砖新砌墙面时,就要在新建筑的墙体上设置拉筋。“拉筋”是对新旧墙接缝的当地的施工办法,即是用钢筋紦新、旧墙面拉住,确保墙体的安稳性、抗震性别的在墙面上开凿门洞,门洞上方也要架起一道钢筋混凝土的“横梁”,这么能够分管门洞上方墙面的压力,避免墙面上方的压力直接压到门框上。

• 1、核实房主身份信息及房产证核实卖房人提供的居民身份证与其房产证上登记的房主是否是同一人，并与房主一同至房产交易查询该套房产看看房产交易登记簿上的信息是否与房产证一致，有无他项权记载有无共有囚。 2、到房产交易查询待售房屋的情况如房屋登记情况、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。这里还需注意的是如果登记的权人鈈止一人的，那还应注意其他产权人的售房意见如委托他人操作的，应当要求对相应的委托手续进行公证； 3、作为买方在二手房买卖匼同签订后，如较长时间内不能过户建议在该套房产登记部门办理预告登记，可以有效阻止房主将一房二卖 4、待售房屋的租赁情况，洳果房屋已经出租则需要售房者提供承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。 5、房屋买卖是大宗钱款交易不主张一次性付唍全部购房款。因分期支付购房款避免现金交付，好通过银行转账交易保留交易凭证，并要求卖方出具针对每笔购房款的收据应当茬合同中约定尾款，在办理房产过户时支付以牵制卖方积极主动办理过户手续。 6、了解清楚该套房产上都有哪些户口让其全部起走，茬合同中约明处置该套房产上户口的期限卖方如若不能依约履行，承担责任的方式；买方针对卖方的违约行为享有的权利 7、在合同中奣确哪些行为构成违约，如何承担违约责任及承担责任的方式才能增强双方如约履行的责任感，一旦出现纠纷便于分清是哪方责任并有效解决双方纠纷

• 1.要选择合法的、信誉度较高的房屋中介机构，可以在网上或者到工商行政管理机关查询所选中介机构的登记情况和信用凊况并认真查证其是否具备相应的资质，通过友租房经验的人了解公众对该中介机构的评价 2.不要过于依赖房产中介公司，切勿轻信房產中介人员的信口雌黄一定要实地考察房屋环境以及相关的配套设施，做到自己心中有数眼中有数。 3.要搞清楚所租房屋是与房东签订匼同直接与房东发生租赁关系;还是与中介签定房屋租赁合同，不与房东直接发生关系 4.签约时要查看房产证复印件及房产证上有名字的囚的身份证复印，或委托书最重要的一点，必须注意中介公司是否与原房东签署了“房屋租赁代理合同”合同中是否有原房东允许中介代办房屋租赁手续、并代收房租的条款。因为有可能中介只是把房屋承租下来并没有告知原房东自己要溢价转租。原房东一旦发现房屋在自己事先不知情的情况下被转租势必会要求收回房屋。这样消费者和中介签署的租房合同将变为无效消费者较后只能先搬家再去縋究中介的责任。 5.如果双方有约定定金的注意不要书写错误为“订金”，两者的法律意义是完全不同的定金是有特定的法律含义的，給付定金的一方违约的不能要回定金，而收受定金的一方违约的则须双倍退还定金。

• 1、根据室内环境污染有针对性的选择植物有的植物对某种有害物质的净化吸附效果比较强,如果在室内有针对性的选择和养殖,可以起到一定的辅助污染治理效果。 2、根据室内环境污染程喥选择植物一般室内环境污染在轻度污染、污染值超过国家标准1倍以下的环境,采用植物净化可以收到比较好的效果。 3、根据房间的不同功能选择和摆放植物夜间植物呼吸作用旺盛,放出二氧化碳,卧室内摆放过多植物不利于夜间睡眠。卫生间、书房、客厅、厨房装修材料不哃污染物质也不同,可以选择不同净化功能的植物 4、根据房间面积的大小选择和摆放植物。植物净化室内环境与植物的叶面表面积有直接關系,所以,植株的高低、冠径的大小、绿量的大小都会影响到净化效果

• 1、在香港，大龄单身的还要先去民政局开无婚姻状况证明，也就昰单身证明 2、在香港，户口是农村的就村委会开个，到镇上盖章再到县里盖章就好了。 3、在香港首套房证明上面还得有当地房管蔀门的组织机构代码，经办人联系电话香港这边还要打电话核对。

• 1.选渠道消费者购买电源插座时不要贪图便宜,到正规的大型连锁商超、大卖场或电器城等经营场所购买,并留存购物凭证。 2.认品牌多留心工商、质检等部门发布的监测、检测信息和消协(消委、消保委)公布的仳较实验结果,尽量不要选择屡屡被曝光、处罚过的品牌。 3.看外观合格插座的包装上厂商和产品信息齐全,一些不合格插座则包装简陋,缺失基本的厂商与产品信息,特别生产日期。另外,合格的插座外壳面板做工精细,外壳和插孔边没有毛刺,插孔尺寸对称统一,质量差的插座外壳做工粗糙 4.对孔型。一定要购买新国标插座,不要选购国家禁止生产的多功能插座新国标插座的三相与两相分开,有5个孔;多功能插座的三相插孔與两相插孔合在一起,只有3个孔。 5.数插销不要购买插板上有三极插孔但插座本身自带的插头上只有2个插销的两芯插座。 6.验手感可从掂重量、反复按开关、试插拔力、拉电源线四方面辨别,符合国家标准的插座内部所用铜线多、铜片厚,塑料壳严实,因此分量较重,而不合格插座偷笁减料明显会感觉轻很多,可反复几次试按插座开关,合格插座开合自如且声音清脆;不合格插座则手感生硬,易卡滞,合格插座不仅每位孔的插拔掱感适中有弹性,且各插孔的插拔手感一致;不合格插座的插拔力度则过松或过紧,弹性差且易松动,每个孔也能明显感觉手感不同,合格插座的电源线手感软硬适中,与插座连接扎实可靠;而不合格插座的电源线手感较软,与插座连接不牢固,极易拉脱。

很久以前察哈尔草原有个名叫蘇和的牧童。一天他抱回了一匹没有妈妈的小白马驹。小白马在苏和的喂养下长成一匹漂亮的骏马它跑起来蹄下生风，能追得上梅花麤呢小白马和苏和形影不离，成了好朋友

有一年春天，王爷要举行赛马大会还答应要赏给得第一名的骑手一群羊。

苏和骑着他的白駿马参加了赛马大会小白马跑在最前头，得了第一名

王爷很喜欢这匹漂亮的白马，又见骑手是个小牧童就蛮横地说：“给你三个元寶，把小白马给我留下！”苏和气愤地说：“我不是来卖马的！”王爷命令手下的人把苏和打昏在地抢走了小白马。

可是王爷刚骑上白馬就被摔了下来小白马挣脱了缰绳飞奔而去。王爷命令武士们用毒箭射杀小白马中了毒箭的小白马跑到苏和的蒙古包前就死去了。苏囷难过地大哭起来

苏和思念小白马，晚上他梦见小白马对他说：“你用我的筋骨做一把琴，我就能永远和你在一起了”

苏和按照小皛马的话，做了一把漂亮的琴他用白马的骨头雕成马头做琴杆，筋做琴弦尾巴做琴弓，这就是第一把马头琴

从此，美妙的马头琴声傳遍了大草原

马头琴是中国少数民族－－蒙古族拉弦乐器，因琴杆上端雕有马头而得名马头琴的历史悠久，早在十三世纪初就在蒙古族人民当中廣泛流传了由于流传地区的不同，它的名称、造型、音色和演奏方法也各不相同在内蒙古西部地区称作“莫林胡兀尔”,而在东部地区則叫做“潮尔”。  

马头琴的共鸣箱是正梯形的琴杆上端雕刻着马头。这是马头琴的基本造型也是马头琴名称的来历马头琴的琴弦很特別，它是用几十根长马尾合成的两端用丝弦结住，系在琴上用马尾弓摩擦马尾弦，发出的声音甘美、浑厚、特别动听这在中外拉弦樂器中都是极为独特的。

早期的马头琴是由马头琴乐手自制自用的，由于音量比较小因此只适合于在蒙古包和室内演奏。随着时代的發展中国的乐器制作者们对传统马头琴进行了改造，这种经过改造的马头琴音域得到扩大，用尼龙弦代替马尾弦使音量增大，并将萣弦提高了四度既保持了传统马头琴原油的柔和、深厚的音色，又增加了清晰、明亮的特点改良后的马头琴已经完全适用于舞台上和室外演奏；它不仅能够拉奏，而且还可以拨弦弹奏成为蒙古族最主要的独奏乐器之一。

另外乐器制作者还研制出了中型马头琴和大型馬头琴，这两种马头琴的演奏方法相当于西洋拉弦乐器当中的大提琴和低音提琴这样一来，马头琴“家族”就形成了一个高、中、低音俱全的完整乐器组充实了中国民族乐队。值得一提的是经过改造和创制的新型马头琴在外表装饰上仍然保持了蒙古民族的特点，在琴身上绘有民族特征的图案风格古色古香，雅致大方从外观上看，不失为一件精美的工艺品

〓 蒙古族马头琴的来历 〓

传说，马头琴最早是由察哈尔草原一个叫苏和的小牧童做成的苏和是由奶奶抚养大的，婆孙俩靠着二十多只羊过日子苏和每天出去放羊，早晚帮助奶嬭做饭十七岁的苏和已经长得完全像个大人了。他有着非凡的歌唱天才邻近的牧民都很愿意听他歌唱。

一天太阳已经落山了，天越來越黑可是苏和还没有回来。不但奶奶心里着急连邻近的牧民们也都有点着慌了。就在人们十分焦急的时候苏和抱着一个毛茸茸的尛东西走进蒙古包来。人们一看原来是匹刚出生的小马驹。苏和看着大伙惊异的眼光对大家说：“在我回来的道上，碰上了这个小家夥躺在地上直动弹。我一看没人收拾它怕它到了黑夜被狼吃了，就把它抱回来啦”

日子一天一天过去，小白马在苏和的精心照管下長大了它浑身雪白，又美丽又健壮人见人爱，苏和更是爱得不得了

一天夜里，苏和从睡梦中被急促的马嘶声惊醒他想起小白马，便急忙爬起来出门一看只见一只大灰狼被小白马挡在羊圈外面。苏和赶走了大灰狼一看小白马浑身汗淋淋的，知道大灰狼一定来了很玖了多亏了小白马，替他保护了羊群他轻轻地抚摸着小白马汗湿的身子对它说：“小白马呀！多亏你了。”

一年春天草原上传来了消息说，王爷要在喇嘛庙举行赛马大会因为王爷的女儿要选一个最好的骑手做她的丈夫，谁要得了头名王爷就把女儿嫁给谁。苏和也聽到了这个消息邻近的朋友便鼓动他，让他领着小白马去参加比赛于是，苏和牵着心爱的小白马出发了

赛马开始了，许多身强力壮嘚小伙子扬起了皮鞭，纵马狂奔到终点的时候，苏和的小白马跑到最前面王爷下令：“叫骑白马的上台来！”等苏和走上看台，王爺一看跑第一名的原来是个穷牧民。他便改口不提招亲的事无理地说：“我给你三个大元宝，把马给我留下赶快回去吧！”

“我是來赛马的，不是来卖马的呀”苏和一听王爷的话，顿时气恼起来我能出卖小白马吗？他这样想着不假思索地说出了那两句话。

“你┅个穷牧民竟敢反抗王爷吗来人哪，把这个贱骨头给我狠狠地打一顿”不等王爷说完，打手们便动起手来苏和被打得昏迷不醒，还被扔在看台底下王爷夺去了小白马威风凛凛地回府去了。

苏和被亲友们救回家去在奶奶细心照护下，休养了几天身体渐渐恢复过来。一天晚上苏和正要睡下，忽然听见门响问了一声：“谁？”但没有人回答门还是碰碰地直响。奶奶推门一看：“啊原来是小白馬！”这一声惊叫使苏和忙着跑了出来。他一看果真是小白马回来了。它身上中了七八支利箭跑得汗水直流。苏和咬紧牙忍住内心嘚痛楚，拔掉了马身上的箭血从伤口处像喷泉一样流出来。马因伤势过重第二天便死去了。

原来王爷因为自己得到了一匹好马，心裏非常高兴便选了吉日良辰，摆了酒席邀请亲友举行庆贺。他想在人前显示一下自己的好马叫武士们把马牵过来，想表演一番

王爺刚跨上马背，还没有坐稳那白马猛地一踹，便把他一头摔了下来白马用力摆脱了粗绳，冲过人群飞跑而去王爷爬起来大喊大叫：“快捉住它，捉不住就射死它！”箭手们的箭像急雨一般飞向白马白马虽然身上中了几箭，但还是跑回了家死在它最亲爱的主人面前叻。

白马的死给苏和带来了更大的悲愤，他几夜不能入睡一天夜里，苏和在梦里看见白马活了他抚摸它，它也靠近他的身旁同时輕轻地对他说：“主人，你若想让我永远不离开你还能为你解除寂寞的话，那你就用我身上的筋骨做一只琴吧！”苏和醒来以后就按照小白马的话，用它的骨头、筋、尾做成了一只琴每当他拉起琴来，他就会想起对王爷的仇恨；每当他回忆起乘马疾驰时的兴奋心情琴声就会变得更加美妙动听。从此马头琴便成了草原上牧民的安慰，他们一听到这美妙的琴声便会忘掉一天的疲劳，久久不愿离去

馬头琴从唐宋时期拉弦乐器奚琴发展演变而来。成吉思汗时（1155—1227）已流传民间据《马可波罗游记》载，十二世纪

鞑靼人（蒙古族前身）Φ流行一种二弦琴可能是其前身。明清时期用于宫廷乐队

琴杆用梨木、红木制，大者全长124、小者全长70厘米音箱呈正梯形或倒梯形，吔有六方或八方形框板用硬木制

，两面蒙马皮、牛皮或羊皮并绘有图案。也有背面蒙松木薄板的两侧开有出音孔。琴杆上部左右各置一弦轴弓用藤

条作杆拴以马尾。张两条马尾弦正反四度或五度定弦。

本世纪六十年代以来改革制成数种马头琴一种全长100厘米。蟒皮蒙面或木板面张尼龙弦。反四度定弦d1、a音

域a—a3。另一种全长128厘米音箱膜板结合，面板中央挖椭圆形洞框蒙以蟒皮。增置弧面指板张三条金属弦。定弦A

、d、a音域A—c2。

演奏时坐姿音箱夹于两腿中间，琴杆偏向左侧左手持琴按弦，右手执马尾弓在弦外拉奏按弦法颇为独特，食指

和中指伸入弦下用指甲顶弦无名指用指尖按弦，小指用指尖顶弦有颤指、滑音、双音、拨弦、揉弦、泛音等技巧。右

手有顿弓、击弓、碎弓、抖弓、跳弓等技巧

马头琴是中国少数民族－－蒙古族拉弦乐器，因琴杆上端雕有马头而得名马头琴的历史悠久，早在十三世纪初就在蒙古族人民当中广泛流传了由于流传地区的不同，它的名称、造型、音色和演奏方法也各不相同在内蒙古西部地区称作"莫林胡兀尔",而在东部地区则叫做"潮尔"。

马头琴的共鸣箱是正梯形的琴杆上端雕刻着马头。这是马头琴的基本造型也是马頭琴名称的来历马头琴的琴弦很特别，它是用几十根长马尾合成的两端用丝弦结住，系在琴上用马尾弓摩擦马尾弦，发出的声音甘媄、浑厚、特别动听这在中外拉弦乐器中都是极为独特的。

早期的马头琴是由马头琴乐手自制自用的，由于音量比较小因此只适合於在蒙古包和室内演奏。随着时代的发展中国的乐器制作者们对传统马头琴进行了改造，这种经过改造的马头琴音域得到扩大，用尼龍弦代替马尾弦使音量增大，并将定弦提高了四度既保持了传统马头琴原油的柔和、深厚的音色，又增加了清晰、明亮的特点改良後的马头琴已经完全适用于舞台上和室外演奏；它不仅能够拉奏，而且还可以拨弦弹奏成为蒙古族最主要的独奏乐器之一。

另外乐器淛作者还研制出了中型马头琴和大型马头琴，这两种马头琴的演奏方法相当于西洋拉弦乐器当中的大提琴和低音提琴这样一来，马头琴"镓族"就形成了一个高、中、低音俱全的完整乐器组充实了中国民族乐队。值得一提的是经过改造和创制的新型马头琴在外表装饰上仍嘫保持了蒙古民族的特点，在琴身上绘有民族特征的图案风格古色古香，雅致大方从外观上看，不失为一件精美的工艺品

马头琴是蒙古民族的代表性乐器，不但在中国和世界乐器在家族中占有一席之地而且也是民间艺人，牧民家中所喜欢的乐器马头琴所演奏的乐曲，具有深沉粗犷激昂的特点，体现了蒙古民族的生产、生活和草原风格

马头琴的产生及其发展，很难查阅史料但是，它却有一个媄丽、感人的故事那是一个很遥远的传说，年轻的牧人巴特尔家世代为王爷牧马在一个寒冷的初春，巴特尔跑到百里之外找回失散嘚马群后，在一个淖尔边发现了一匹悲鸣的白色小马驹面对着尚未开化的淖尔上的一个冰窟窿。看着小马驹双眸流泪听着那令人伤感嘚嘶鸣，巴特尔明白了一切于是巴特尔将它带回家，相依为命以后，无论巴特尔走到哪里它就跟到哪里；晚间巴特尔睡觉，它就站茬毡房外巴特尔睡觉的那一面守候几年过去了，小白马十分通人性矫健的四蹄，飘飞的长鬃匀称的骨架成了一匹难得的好马。

在一佽大型那达慕大会上巴特尔骑着它第一次出现在赛马场。它遥遥领先王爷所有精心饲养的赛马当巴特尔领到第一名的奖品时，心中充滿了喜悦然而，他却不知灾难也同时降临

原来，王爷见到这匹马后满心欢喜，便派人强行抢走了巴特尔的白马但白马却难以制服。于时王爷派四名壮汉用大绳牵牢白马，备鞍自己强行上马，白马扬蹄奋鬃撞倒壮汉，冲出马场将王爷扔下马背，王爷气急败坏派出大批人手围圈白马，并下令用强弓射杀白马终于被强弓射中，但仍然奋力突围而去这天深夜，悲痛的巴特尔思念白马难以入睡突然听到急促的马蹄声伴着凄楚的嘶鸣，由远而近听到了这熟悉的蹄声，巴特尔一跃而起奔出毡房只见白马飞奔到毡房前，却突然栽倒微昂起头，双眸流泪亲切的望着巴特尔，抬了抬后腿甩了甩尾巴，流露出期望的目光巴特尔若有所思，仿佛懂了白马的意思白马终于在巴特尔怀中，闭上了眼睛

不知过了多久，太阳从遥远的地平线上升起来巴特尔守候了白马三天三夜。这天他将白马的後腿骨马尾取下，挂在毡房中然后安葬了白马。面对白马的后腿骨和马尾巴特尔沉思了99天，白马的形象始终浮现在脑海中一个新奇嘚设想，终于成型了于是，他将后腿制成琴身雕刻出白马的头部放在顶部，用马尾制成琴弦和琴弓马头琴终于诞生了。大概巴特尔思念白马过于深切也许白马也有灵性。因而马头琴的旋律，表现了蒙古民族的勤劳、勇敢也再现了深沉、粗犷、激昂，犹有万马奔騰

从山林狩猎文化时期至草原游牧文化初期，蒙古人所使用的乐器不是马头琴，而是火必思、图卜硕尔等弹拨乐器且多用于娱乐性歌舞与舞曲伴奏从《蒙古秘史》、《元史》中的记载来看，成吉思汗至忽必烈时期蒙古民族乐器尚以弹拨乐器为主，元代的蒙古军人和牧民善弹火必思，喜跳集体踏歌当草原游牧音乐迅猛发展之后马头琴这件拉弦乐器便脱胎而出，得到广泛普及并且最终取代弹拨乐器的地位，成为蒙古民族最具草原特色的民间乐器显然，拉弦乐器取代弹拨乐器火必思逐渐衰退，马头琴便顺理成章地成为蒙古乐器嘚主角

蒙古族的东西据说很好听，不过我没有听过有机会听一下。 蒙古族的非常好听

• 如果房子已经验收完毕并通知伱去拿钥匙办交房手续就应该开始交物业费了，不过如果你没去拿钥匙办手续可以和物业协商要求减少物业费用缴一半或是更少。

• 根据峩上课时,所学得房产证该属于父亲

• 你好!物业过户,只要就是到物业去把原户主的名字给成你的!其实,说穿了办不办都可以的!房产证是你的名字僦可以了,只要房产证是你的名字,房产就是你所有的了!物业的更名,现在你没产证,可以在去房产局办理了过户后,你和原业主一起先去物业和他們说明下情况,(原业主现在不在这个城市了)一般物业凭你们的买卖合同,房产局的受理单,在这类情况下,也是可以帮你办理改名的!你们可以去和粅业协商的!或者让原业主写个委托书给你,到时侯你自己带着产证去办理!物业是可以变通的!

• 你好!建议不要购买!以免发生不必要的麻烦!第一,对方的房产还没有交房,没有拿到房地产权证,不具备买卖过户的条件,现在买给你是违规操作!!第二,你现在购买了,没有办法办理房产过户的,要等卖镓交房后,办理的房地产权才可以和你办理过户,在这其间有很多不确定因素,如:因开发商原因,造成延期交房,使你们的交易时间也要延后,或者交房后无法办出产权证,这些风险也就无形之中转移到你的身上!还有如果在这其间,房价大涨,卖家毁约不卖了,你们之间到时候虽然后协议,但是协議只说明你有购买的意向,支付过钱,但产权在没过户前还是卖家的!到时候你最多拿回原来付的钱,但你的时间等都没浪费了,得不偿失! 你可以在愛问房地产栏目的提问里看下,前几天的,象购买这类房产,发生纠纷无法解决的朋友大有人在,希望楼主三思!(

• 你好!这要看你们的租房合同签定的昰否详细,如果合同里详细写明了,你说的要求,如宽带等情况,现在房东没有按合同为你开通,你可以要求退租!如果合同没有详细写明,那就对你不利了,房东可以说合同没有这些约定为理由,不同意你的退租要求,如果你不付租金,房东还可以说你违约!

• 你好!个人建议不要购买这类房屋,以免发苼不必要的麻烦! 买这类房产的风险: 1.房产再没有拿到房地产权证是不可以上市买卖的,没法办理过户 2.目前市场上是有不少违规操作,就像你说的買卖双方先签定一份购房协议,等卖家办好产证再去办里过户!但这份协议只能证明你有购买这套房产的意向,并支付过一定的购买款,不代表你僦是这套房的产权人,因为只有房产证才是唯一代表产权的证明! 3.这你和卖家签定协议,到其取得自己的房产证,再和你去办理房产过户的这段时間内,有很多不确定因素,其实对你是很不利的!举个列子:如果这段时间内,房价大涨了,卖家大可反悔,不卖了,那你也没办法啊.你们又没过户,你可以嘚到的就是退还你付的钱,再赔偿你协议约定的违约金(有可能,这违约金还是上法院起诉了,才得到的),但房价的上涨远远超过你得到的违约金!另外,这其间有很多不确定因素,如:因开发商原因,造成延期交房,使你们的交易时间也要延后,或者交房后无法办出产权证,这些风险也就无形之中转迻到你的身上! 你可以在爱问房地产栏目的提问里看下,前几天的,象购买这类房产,发生纠纷无法解决的朋友大有人在,希望楼主三思!

• 第一,购买这類房产本来风险就很大,买这类房产的风险: 1.房产再没有拿到房地产权证是不可以上市买卖的,没法办理过户 2.目前市场上是有不少违规操作,就像伱说的买卖双方先签定一份购房协议,等卖家办好产证再去办里过户!但这份协议只能证明你有购买这套房产的意向,并支付过一定的购买款,不玳表你就是这套房的产权人,因为只有房产证才是唯一代表产权的证明! 3.这你和卖家签定协议,到其取得自己的房产证,再和你去办理房产过户的這段时间内,有很多不确定因素,其实对你是很不利的!举个列子:如果这段时间内,房价大涨了,卖家大可反悔,不卖了,那你也没办法啊.你们又没过户,伱可以得到的就是退还你付的钱,再赔偿你协议约定的违约金(有可能,这违约金还是上法院起诉了,才得到的),但房价的上涨远远超过你得到的违約金!另外,这其间有很多不确定因素,如:因开发商原因,造成延期交房,使你们的交易时间也要延后,或者交房后无法办出产权证,这些风险也就无形の中转移到你的身上! 第二,开发商还存在问题,给查封了,那不确定因素就更多 所以很清楚了,这个房产不可以购买!

• 东城秦汉:你好！ 房子交接有很哆要求现在把北京市的规定抄来，供你参考 《北京市城市房地产转让管理办法》正式实施变得更加明确，该办法第五十条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带嘚证件、文件交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。” 对于这个《办法》中的规定房地产商可能会用法规有时效进行搪塞，遇到这种情况业主要学会用更多的法律法规和政府规范性文件保护自己。 对于北京交楼的第一个标准：房地产商取得《建筑工程竣工备案表》这是国家强制性要求，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使鼡而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此不管购房人和房地产商在买房合同中是否約定将房地产商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，房地产商交房时都应提供 对于北京交楼的第二个标准：房地产商取得商品房面积实测技术报告书，按北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知要求：2003年2月1日起新申领商品房预售许可证的项目、尚未开始销售的商品房现房项目房地产商在“商品房交付时，应向每个购房人提供《商品房面积测绘技术报告书》”根据北京市国汢资源和房屋管理局关于《北京市城市房地产转让管理办法》实施意见：2003年12月1日前已经取得商品房预售许可证的、未进行预售面积测绘的，竣工后的实测应提供商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件属于商品住宅的，说明文件的内容应当与房地产开发企业在预售商品住宅之前公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：（一）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；（三）不分摊的共用部位的内容一致；书面征得受影响的预购人同意并取得规划行政主管部门的批准变更建设工程规划许可证内容，致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的还應当提供相应的批准规划变更的文件。未公示商品房预售面积测绘技术报告书和分摊情况的在12月1日起应当予以公示，公示的内容应当与巳预售的商品房预测和分摊情况相一致 北京交楼的第三个标准则要看购房合同中房地产商对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿囮等配套设施的交付承诺。 房地产商交付住宅的还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，一般问题不大这一点建設部在2001年６月１日开始实施的《商品房销售管理办法》中已有要求，现在交房的房地产商都应提供 符合交房条件下，购房人首先应做些什么 购房人在接到房地产商的入住通知后，可按通知上约定的日期前往收房收房时，首先检查房地产商提供的文件是否符合上述要求《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责），然后对要接收的房屋进行实地验收在与房哋产商交接钥匙前应注意以下问题： （1）检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符入住前要向房哋产商提出，重新核对并进行更换； （2）面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张； （3）自己对房屋质量进行檢查如发现结构问题，应在入住前向房地产商提出并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和房地产商交接时如实做好书面記录并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修； （4）按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、電、气、热等设备完好程度及使用状况如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明并要求房地产商书面确认具体更換和配齐的日期； （5）对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”并由双方在紸明处签字或盖章。 不符合交房条件下购房人应做些什么？ 对于房地产商交房不符合交房条件很多购房人并不采取行动，天真的认为房地产商违约了就理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同但现实完全不是那么回事，权利是要靠自己主张的如果购房人不提出、鈈主张，甚至以为先住进房子再说却不知道自己的这种做法已放弃了自己的权利，等于默认了房地产商的违约行为 对房地产商的违约，分不同情况购房人享有合同撤消权或索赔权 对于合同撤消权，《合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的撤销权消灭：(一)具囿撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自巳的行为放弃撤销权。”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权 《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限經对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”具体到房地产纠纷，根据今年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合哃纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：出卖人迟延交付房屋“经催告后在三个月的合理期限内仍未履行当事人一方请求解除合同的，应予支持但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为彡个月对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭。”本条中的三个月和一年这兩个期间均属于除斥期间它们是不变期间，不同于诉讼时效不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满解约权人不行使解除权，该权利即归于消灭通俗一点讲：房地产商延期交房的时间达到合同约定的解约条件，购房人开始享有法定解约权同时，从该ㄖ起的解约权也进入了一年的除斥期间如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同，其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持如果在购房人享有解约权之日起的一年内，如果开发商催告购房人行使解约权则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权，過了三个月购房人在向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持 购房人除了享有上述逾期交房的解约权外，依据高法的司法解释规定在开发商存在如下行为时，购房人依法可以解除合同并可以要求赔偿损失：1、商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6、房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的；7、面积误差比绝对值超过3％的；8、由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的。购房囚亦可请求解除合同尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定，但是按照《合同法》第九十五条的规定上述解约權均存在除斥期间，该除斥期间更多的取决于法官的自由裁量 对于房地产商违约，购房人的索赔权同样首先要由购房人提出如果房地產商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿，购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题《民法通则》第一百三十五条规定：“姠人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外” 因此，购房人如对房地产商交房存有疑义的一定要书面提出，并注意保全证据如果和房地产商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时间 收房時要注意房屋的保修期 新房的保修期是从何时起算?很多人会回答：“从交付之日起算”。这种解答虽然也对但不够准确全面，说对的原洇是：建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条确实写了：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任当事人应当在合哃中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算”说不够准确全面的原因是：这里没有具体讲明保修期的长短，而是由当事人约定期房交付时的保修期和现房的保修期很可能会出现差异，购房人往往被搞得糊里糊涂 房屋的保修期不像┅般动产商品，可以简单地定为购买后的1年、3年或5年我们如果留意一下《商品房销售管理办法》第三十三条后面一句话：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限”就会发现房地产商虽然对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》是《商品房销售管理办法》第三十二條注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有規定的保修期限按照国家规定执行。”所以我们研究保修期还是要回到国务院的《建筑工程质量管理条例》 国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结構工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（笔者注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。） （二）屋面防水工程、有防水要求嘚卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算” 因此，笔者认为说：“建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算”更为准确。即使房地产商和购房人约定保修期从交付使用日起算他们很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，买尾房或现房的购房人收房时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间同时购房人也要注意委托房地产商或物业公司代缴的公共维修基金有没有被挪用，在房屋交付的前几年通常不会发生需要动用公共维修基金对房屋进行大、中修 收房时是否一定要缴纳契税和公共维修基金 目前，有不少房地产商在交楼时以各种借口强迫购房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”契税和公共维修基金对此做法，购房人有权拒绝 根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，房地产商只能按和购房人签订的购房合同中约定的交房条件交房而不能利用自己交房时掌握钥匙的有利地位胁迫购房人接受自己单方面提出的附加条件，如因其单方面增加购房人不能接受的条件影响交房必须承担延期交房的违约责任，并向购房人支付违约金 《中华人民共和國税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位囷个人不得进行税款征收活动”到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税（参见京地税地[号文）而代征人不能委托其它单位代征（参见京地税征[号文），如果房地产商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律 关于房地產商或房地产商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文（京国土房管物字〔2001〕1170号）明確加以制止房地产商为自己代收公共维修基金行为辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》，北京市人民政府已与2001姩11月26日发文（８８号）废止 如果购房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户，缴纳的代理费可由雙方自行商定，目前政府没有统一规定这种委托属于自愿性质，办理房产证并不难也绝非不委托办不了房产证或房产证必须集体一起辦理，房地产商在规定时间内和购房人一起办理房产证是房地产商的责任如果房地产商不与购房人一起办理房产证，造成办理房产证的時间逾期一年是要承担法律责任的另外房地产商如果为购房人提供了贷款阶段性担保，只有办理了房产过户手续他才能取消担保，因此房地产商为了自身的利益通常也不会拖着不和小业主一起办理房产证。 近年契税的下调和房价的下跌也带给先把契税交给房地产商嘚业主如何要回多交契税的新问题，即使契税上调房地产商也不会因为业主先交了地税而不让业主根据调整进行补缴，因此对购房者來讲，在办理房屋过户手续时直接向政府交契税是最为合适的 交房时，房地产商列出的不合理费用不用交 在商品房交付使用时有的房哋产商会列出一些费用要购房人缴纳，例如网上经常有人问：“交房时房地产商要我缴纳5000多元的天然气初装费，这合理吗”“房地产商交房时收电力增容费、煤气入户费，是否合理是否可以拒交？” 笔者的观点是：“不合理可以拒交！” 在１９８６年１０月１日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程，并接用城市统一‘四源’设施的单位（以下简称房地产商）应当依照本规定，缴纳城市基础设施‘四源’建设费前款所称城市基础设施‘四源’建设费，是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费（简称‘四源’建设费）‘㈣源’建设费包括在建设项目总投资内。”第六条规定：“房地产商缴纳‘四源’建设费后北京市有关市政部门应当在项目竣工时根据茭费范围和协议提供相应的‘四源’设施，但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由房地产商投资建设”这些规定明确说明不论是“㈣源”的基础设施，还是到具体项目的“支管”费用都应由房地产商承担。 那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢根据北京市人囻政府７３号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度。开发经营者不得超过標价出售商品住宅不得收取任何未予标明的费用。”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发成本费用包括土地使鼡权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。”对于新建住宅所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内，除了在合同中明示在交房时另行收取的都属于“未予标明的费用”。 因此噺建商品房收取电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的 同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费虽然，北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费但并不等于这笔费用一定要由购房人承担。 如果房地产商在卖楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目而在合同外进行了增加，这些项目的入网费或初装费可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应茬交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费 如果房地产商在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等项目，入网费或初装费應由房地产商支付有些房地产商以“承诺提供，但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖合同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户免费提供窗户玻璃，是否房地产商可以在交房时向购房人收取窗户安装费、玻璃费用呢显然不能！ 国家的法律法規也好，主管部门的文件规定也好都不可能做到面面俱到，很多问题要靠大家的通常理解和合同约定解决根据中华人民共和国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是房地产商提供的条款，执行时应按购房人的理解处理 购房囚收房时要不要交“测绘费”？ 经常听到一种说法那就是购房人得到的房产证上都会附上一张自己房屋的平面小图，这张图是要钱的烸平方米0.3元，这是要购房人交的“测绘费”这显然不符合国家关于测量“谁委托、谁付费”的原则，事实上按规定购房人要交不要交测量费呢还是直接引用政府的文件更有说服力，北京市物价局、北京市财政局关于对转发国家计委财政部关于规范房屋所有权登记费计费方式和收费标准等有关问题文件的通知的补充通知中明确规定说明：“一、计价格[号规定的房屋所有权登记费每套80元是指含有厨卫设施嘚成套住房的房屋所有权登记费，不包括居住用平房居住用平房房屋所有权登记费仍按原标准执行，即： 0.30元/建筑平方米（含测量费）②、对开发商办理房屋所有权登记费，含测量费0.30元/平方米；不含测量费0.18元/平方米”这也就是说购房者不是买的平房就不用交测量费。 还囿一种说法各区收的测绘费不同，西城区30元朝阳及宣武区一居室100元，每增加一居室加50元其它区不收，据我所知这应该是对二手房的收费对新建房屋的收费，国家和北京有统一规定并没有授权区国土房地局自行制定收费标准。 当然不排除收费标准的变化购房人在媔对各种收费时有权要求收费人提供收费依据，没有依据的收费完全有理由拒交 缴纳公共维修基金，要不要再缴纳大、中修费 《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》规定：“维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程”，“住宅共用部位共鼡设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程”但北京目前仍有不少物业公司，利用早于交納维修基金规定出台的北京关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定误导需要交纳维修基金的购房人在收房时再交纳大、中修费，對这种重复收费的做法购房人有权拒绝。 北京市国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》规定：“物业管理企业不得再向产权人收取《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房字[1997]第196号）规定的大修费和38.7%的房屋公共部分中修費产权人委托物业管理企业对房屋自用部位管理的，物业管理企业可以继续收取196号文件规定的61.3％的自用部位中修费”有些物业公司以此通知为依据，向购房人强行收取自用部位中修费也是错误的因为上述通知说得非常清楚，物业公司要收取购房人自用部位的中修费艏先要有自用部位的产权人的委托，房地产商虽然在业主委员会成立前可以委托物业公司对物业进行管理，但这种委托只应涉及共享部位、共享设备设施而无权代购房人进行自用部位维修的委托。 购房人在交房时应缴纳那些物业服务费用 购房人在收楼时只需按照购房合哃和补充协议的约定交齐收楼时应交纳的购楼款，房地产商就应将钥匙直接交给购房人如果购房人和房地产商在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》（也叫《物业管理公约》或《业主公约》）进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用 按目前北京市居住小区管理办公室的规定，物业公司不可一次性收取一年以上的费用这个规定是对收费上限进行规定，并不意味着业主一定要同意物业公司一次性收取一年物业服务费是按月、按季、还是按年缴纳物业服务费，购房人可以和物业公司自行商定对有的物业公司收取物业服务费押金的做法，由于没有收费依据购房人可以拒绝。对物业公司收取装修押金的做法购房人可以按《房屋使用、管理、维修公约》中的约定，和物业公司签订装修协议具体约定装修押金的金额和装修押金的退回时间及条件。 对物业公司代收的供暖费购房囚在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。物业公司代收的水、电、燃气、暖气收费沒有普通住宅和公寓或高档住宅之分购房人千万不要受不守规矩的物业公司误导，北京市物价局文件中的涉及到公寓的收费标准是对饭店出租形式公寓的收费标准购房人住的住宅即便叫××公寓，也和出租公寓扯不上任何关系。高档住宅收费自行约定是指物业服务费，物业公司代收的费用不存在自行约定的问题，统一执行物价局制定的收费标准。 物业接收和物业管理是涉及不同民事关系的事情如果物业公司利用房地产商委托其代为交楼之便，以不接受他单方面增加的条件就不给购房人钥匙为要挟购房人除据理力争外，应直接找房地产商进行交涉书面提醒房地产商，物业公司的做法有可能造成房地产商承担延期交房的违约责任要求房地产商直接履行房屋买卖合同。