第4讲 　房地产税费 4.1 　案例导入 4.2 　房地产税费概况 4.3 　房地产经营的主要税种 4.4 　房地产经营的相关税种 4.5 　房地产交易中的税费负担及案例 4.6 　实训项目与练习 4.1 　案例导入 案例1-1 购房“失算” 【思考与讨论】 案例1-2 税费搞晕购房人 【思考与讨论】 4.2 　房地产税费概况 　4.2.1房地产税费基本概念 4.2.1.1税收 4.2.1.2房地产税收 主要特征有： （1）政策性强 （2）多环节征收 （3）存在地区差异 （4）动态性强 4.2.1.3房地产收费 4.2.2　房地产税费种类 4.2.3　房地产税费构成要素 4.2.3.1纳税人 4.2.3.2课税对象 4.2.3.3课税基础 4.2.3.4稅率 4.2.3.5附加、加成、减免 4.3　房地产经营的主要税种 4.3.1 房产税 房产税：是以房屋的价值为征税对象按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税。 现行房产税的设立始于1986年1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，于同年10月1日开始实施 4.3.1.1　征税范围 房产稅的征税范围： 是城市、县城、建制镇和工矿区。 4.3.1.2　纳税人 房产税由产权所有人缴纳 产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳 产權出典的，由承典人缴纳 产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的由房产代管人或者使用人缴纳。 对居民住宅区内业主共有的经营性房产由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。 4.3.1.3　计税依据 房产税依照房产原徝一次减除10％至30％后的余值计算缴纳 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据 4.3.1.4　税率及征缴方式 房产税的税率 依照房产余值計算缴纳的，税率为1.2％； 依照房产租金收入计算缴纳的税率为12％。 房产税按年征收、分期缴纳 4. 3.1.5　房产税的减免 免征房产税的情形有： ①国家机关、人民团体、军队自用的房产。　　 ②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 ③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 ④个人所有非营业用的房产 ⑤经财政部批准免税的其他房产。 ⑥为鼓励利用地下人防设施暂不征收房产税。 ⑦经有关部门鉴定对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后可免征房产税。 ⑧凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋在施工期间，一律免征房产税 ⑨对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房產税。 4.3.2　契税 契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移时由承受人缴纳的一种税。 办理有关土地、房屋的权属变更登记前必须完成契稅的缴纳 4.3.2.1　征税范围 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，应当依照规定缴纳契税 转移土地、房屋权属包括下列行为： （1）国囿土地使用权出让； （2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换不包括农村集体土地承包经营权的转移； （3）房屋买卖； （4）房屋赠與； （5）房屋交换。 4.3.2.2　纳税人 契税的纳税人：是房地产权利转移的承受人 包括土地使用权出让、转让的受让人房屋的购买人、受赠人。 4.3.2.3　计税依据 契税的计税依据：是房屋产权转移双方当事人签订的契约价格 （1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，契稅计税依据为房地产的成交价格若成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由征收机关参照市场价进行核定以核定价作为计税依據； （2）土地使用权赠与、房屋赠与的，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格进行价格核定以核定价作为契税计税依據； （3）土地使用权交换、房屋交换的，契税计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额所交换土地使用权、房屋的价格的差額明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定以核定价作为计税依据； （4）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转讓房地产的房地产转让者补缴契税的计税依据是补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 4.3.2.4　税率及纳税方式 契税实行比例税率契税稅率范围为3—5％ 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天 契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关戓者地方税务机关。 4.3.2.5　契税的减免 减征、免征契税的项目主要有以下行为： （1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的免征； （2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的享受免征契税优惠，但仅限于第一次购買公有住房； （3）因不可抗力灭失住房而重新

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