&p&这两年，有一个行业深藏功与名，里面只有两种公司，一种是已经上市的，另一种是在上市路上的。&/p&&p&那就是&b&CRO&/b&行业。&/p&&p&2015年4月，&b&博济医药&/b&上市，同年12月亚太药业收购上海新高峰；&/p&&p&2016年8月，&b&华威医药&/b&被&b&百花村&/b&收购上市，同年12月中美冠科在台湾上市；&/p&&p&今年更是好戏连台：&/p&&p&3月，&b&普锐斯&/b&新三板上市；&/p&&p&6月，&b&康龙化成&/b&ipo申报，&b&量子高科&/b&拟23.8亿收购&b&睿智化学&/b&；&/p&&p&7月，&b&药明康德&/b&、&b&美迪西&/b&先后申报ipo；&/p&&p&8月，&b&昭衍新药&/b&上市；&/p&&p&9月，量子高科因监管问题，把重组方案修改为2.3亿受让睿智化学10%股权。&/p&&p&掰掰手指头，国内能排得上号的CRO企业都在这个名单里面了。&/p&&p&其中，备受瞩目的CRO巨头药明康德更加会玩，2015年从纽交所退市后，把业务一拆三。&/p&&p&化学CMO公司&b&合全药业&/b&，2015年新三板上市，成为新三板最贵的医药公司，最新市值&b&187亿。&/b&&/p&&p&生物CMO公司&b&药明生物&/b&，今年6月港交所上市，上市之后继续大涨超过50%，最新市值453亿。&/p&&p&2015年药明康德私有化退市的时候，市值才33亿美元，换算回来也就200亿元左右，按现在这套路估值都要上千亿了。&/p&&p&&b&疯狂的IPO，疯狂的CRO!&/b&&/p&&p&在中国，上市是多少公司梦寐以求的事情，一旦上市身家将以亿起步，但在国内要想上市你必须要做到，赚钱！&/p&&p&CRO行业这几乎全员上市的节奏，简直让人有一夜暴富的即视感，CRO为什么突然就这么红？&/p&&p&1&/p&&p&&b&CRO，全称“合同研究组织”，就是说通过合同订单，为大型制药公司提供新药临床研究的相关服务。&/b&&/p&&p&这些服务包括：药物发现、临床前研究、1－3期临床、代理注册甚至药品上市销售策划等。&/p&&p&也就是说，他们本质上是制药公司的研发外包商，名字虽然挂的是“外包”，听起来略寒酸，但实际上却是人才技术密集型的产业。&/p&&p&因为他们解决的，是研发的效率问题，这绝不是一般民工能够干的活。&/p&&p&在发达国家，大型制药公司的研发成本越来越高，但效率却越来越低，研发失败的风险也越来越大，以致于相当多的公司被逼上梁山的感觉，不搞研发是等死，搞研发是找死，痛不欲生。&/p&&p&怎么办？&/p&&p&研发专业分工和分散风险的策略就被提出来了。&/p&&p&假设，一个重要的新药，上市时间延迟一天，有可能带来超过100万的损失，如果通过研发流程分解，将部分重复性的、不擅长的工种外包出去，加快研发进度，是不是很划算呢？&/p&&p&大家都是这么想的。&/p&&p&就跟很多公司将广告、人力资源、财务、法律外包出去一样，一旦大家想通了，就会发现专业化分工的效率确实能够省下很多钱，于是行业的成长性机会就出现了。&/p&&p&2008年，全球CRO市场规模为173.5亿美元，预计到2017年，这个数字将增长到430.9亿美元。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-d64e65f554a2caca6853fd1_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&295& data-rawheight=&192& class=&content_image& width=&295&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&【全球CRO市场规模及增速】&/p&&p&&br&&/p&&p&数据来源：Frost&Sullivan&/p&&p&毕竟大型药企都在欧美，所以早期的CRO行业也只有欧美才有，渐渐的就形成了一批10亿美元营收级别的巨头。&/p&&p&他们包括：Quintiles（昆泰）、 Covance（科文斯）、 CharlesRiver（查理士河）、
PAREXEL（百瑞精鼎）、
ICON（爱康）、 PPD 等。&/p&&p&但是，作为全球产业分工的充分受益者，这个行业又怎么能少得了中国人呢？&/p&&p&中国人别的没有，如今最大的红利正是数量庞大的工程师队伍啊，每年毕业的大学生数量比欧美加起来都多，相对薪资又便宜一半以上，简直是碾压式的优势啊。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-b96ff7291bceed1d2457080_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&387& data-rawheight=&273& class=&content_image& width=&387&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&【国外临床试验成本比较（美元）】&/p&&p&&br&&/p&&p&十几年前，印度人凭借懂英语的优势，在软件和呼叫中心外包上跑了出来，但今天，在医药研发外包上，中国就没有再给印度机会了。&/p&&p&年，我国CRO行业规模从52亿元增长到259亿，年复合增长率超过30%，完虐全球市场增速，CRO企业从家跃增到多家。&/p&&p&其中的几家大公司，药明康德和尚华医药（睿智化学）营收近90%来自欧美、日本等国外客户，泰格医药境外收入占比也已经从2014年41%提升到2016年56%。&/p&&p&或许又被人民日报言中了，&b&在医药研发外包的全球化浪潮中，“中国或成最大赢家”！&/b&&/p&&p&2&/p&&p&CRO公司虽然有很多，但是由于流程链条长，几乎每家公司都是专注于其中的一部分领域，因此各家公司的核心业务其实有着很大的差异。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-6c26a36ff8b412b5c70dadb_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&553& data-rawheight=&225& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&553& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-6c26a36ff8b412b5c70dadb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&【CRO企业分类及简介】&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-0fad23a72c2cb131e9a6abb_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&553& data-rawheight=&194& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&553& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-0fad23a72c2cb131e9a6abb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&【CRO环节分类】&/p&&p&在这漫长的产业链里，专注于临床实验服务的，有两家公司：&b&泰格医药和博济医药&/b&。&/p&&p&按道理来说，做临床实验的，是不是门槛相对较高，利润率更高呢？&/p&&p&但人生总是充满意外。&/p&&p&我们看财报，2016年——&/p&&p&泰格医药，营收11.75亿，扣非净利润9750.3万，&b&同比大跌32.92%；&/b&&/p&&p&博济医药，营收7215.15万，扣非净利润-487万，&b&同比暴跌-120.49%&/b&。&/p&&p&业绩双双扑街。&/p&&p&股价更是不忍直视，泰格医药从2015年最高点61.8开始掉，现在还在山脚二十多块徘徊；博济医药就更悲壮了，上市最高价100.34，如今同样二十出头，两折价挥泪大甩卖！&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-295bb1ff01ed851d86d97_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&429& data-rawheight=&293& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&429& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-295bb1ff01ed851d86d97_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这究竟是发生了什么事情？&/p&&p&不是说好了行业红利期，业绩大爆发么？&/p&&p&原来，问题出来 日，CFDA发布的一份《关于开展药物临床试验数据自查核查工作的公告》。&/p&&p&这份公告就跟骂险资是害人精，要追杀金融大鳄是一个性质，&b&CRO行业一夜之间就从盛夏的火热进入到了寒冬之中。&/b&&/p&&p&据统计，由于监管部门严厉打击药物临床试验数据不真实、临床试验不规范的相关申请人，当年涉及临床核查的药品共1622个，主动撤回1165个，不批准或者被退审的40个，未通过率超过&b&74%&/b&。&/p&&p&几乎所有的药企都挨了枪，CRO作为上游临床试验的设计者和检查者，更是重灾区。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-dc57e25dba3b6dc54cb4_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&553& data-rawheight=&184& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&553& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-dc57e25dba3b6dc54cb4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这些被打回头的药品大多需要返工，项目工作量增加，收入确认被推迟；&/p&&p&而且临床规范化后实验成本大幅提升，但临床订单周期一般是3年，签了的订单只能硬着头皮往下干……&/p&&p&日子难熬啊，但没办法，硬着头皮也要撑下去。&/p&&p&反映到业绩上，2016年，泰格的临床技术服务类毛利率从2015年的40.75%下降到2016年的25.18%；博济的临床研究服务类毛利率从2015年的44.53%下降到28.95%。&/p&&p&毛利率全线往下掉。&/p&&p&但更重要的是，对于行业来说，有危就有机，危机的突然出现或许正是行业整合的大好机会。&/p&&p&事后盘点一下，那批被查项目中，泰格共有3 个项目不予批准，15 个项目被撤回；博济有5个项目不予批准，28个项目被撤回。&/p&&p&你发现了没有？&/p&&p&相对规模较大的泰格，被否的项目反而比规模较小的博济要更少。&/p&&p&这里面的原因，主要是行业龙头相对更规范、更严格的实验流程，因此受到的创伤也就更小，那么在日后的行业竞争中很可能获得更优的议价权。&/p&&p&3&/p&&p&如今离2015年已经过去两年了，股价虽然还低迷着，但春暖花开已经为时不远。&/p&&p&当初的老合同在今明两年都将陆陆续续到期，CFDA对临床要求提高后，像泰格医药已经对每年签署的新订单提高了10%-20%的报价。&/p&&p&2016年，泰格新增合同金额19亿元，同比增加&b&48.47%&/b&；今年上半年，泰格的临床试验技术服务类毛利率已经回到38.57%，综合毛利也从去年的38.85%回到43.13%，净利润1.2亿，同比大增&b&53.07%&/b&。&/p&&p&博济略显不幸，2015年整个公司都在应付自查和核查，无力承接新业务。&/p&&p&2016年，博济业绩一落千丈，今年上半年临床研究服务毛利进一步下滑到23.07%，但时间点进入2017年上半年，好消息终于还是传来了。&/p&&p&上半年博济营收5453.47万，同比增长134.81%；净利45.93万，成功扭亏为盈。新增合同金额约2.25亿，全年有望承接约5亿的新增合同，毛利率到明年将重回40%水平。&/p&&p&有意思的是，上帝往往是公平的，他在关上一扇门的同时，往往又会悄悄的为你打开了另外一扇窗子。&/p&&p&2015 年，CFDA还发布了另外一份文件——《关于开展仿制药质量和疗效一致性评价的意见（征求意见稿）》，仿制药一致性评价的大幕拉开。&/p&&p&这份文件规定，首批需一致性评价的国家基药目录289个品种，涉及批文数约2万个，必须在2018 年底前完成。&/p&&p&仿制药一致性评价企业，需要比照原研药，完成药学等效性（PE）、生物等效性（BE）、治疗等效性（TE）试验。&/p&&p&这是一个多么庞大的工作量啊！&/p&&p&有需求，自然就有商机，于是在2018年底之前，一波关于临床一期（BE）实验的外包服务需求就出现了大爆发。&/p&&p&一个BE实验大概300万，这加起来就将是个超过150亿的市场。&/p&&p&乖乖不得了，偏偏这个市场又刚好是泰格和博济的主要覆盖范围，那不是掉到碗里来了吗？&/p&&p&泰格目前与20家临床试验基地拥有合作关系，以每个基地一年做5个BE数量测算，全年对应就可以贡献大概3亿收入，净利贡献超过1.2亿，去年泰格全年利润才1.41亿啊。&/p&&p&博济医药目前一年能做50-70个BE项目，全年对应可贡献1.5-2.1亿收入。&/p&&p&日，CFDA在暂停30个月临床试验机构认定后，一次批准了149家医院临床试验资格，创历史新高。&/p&&p&很明显，这是一致性评价政策出来之后，当局为了缓解临床实验资源紧张之举。&/p&&p&4&/p&&p&自从临床实验要求趋严和仿制药一致性评价政策出来之后，有经验的临床研究人员变得十分抢手，大家为了抢人简直打破了头。&/p&&p&2016年，泰格共有正式员工2422名，同比增长31.27%，其中技术人员2050人，同比增长29.83%。&/p&&p&要知道，2016年泰格的业绩还在疗伤期呢，和这人员扩张速度一对比，明显是假摔嘛。&/p&&p&相比而言，博济的人员扩张速度就要慢多了，而且临床监察人员从241人缩减到230人，可见在自查核查中，博济的确是被搞得焦头烂额。&/p&&p&但，博济的临床前研究人员，增速同样达到了33%，一样的需求旺盛。&/p&&p&可见这个行业的格局转移，确实是不一样了。&/p&&p&看看薪资，2016年泰格人员构成中，博士硕士占比29.1%，本科及以上学历占比87.86%，按2016年财报应付工资推算，泰格人均年薪大概17.5万。&/p&&p&相比起来，博济就比较寒碜了，人均年薪只有8.4万左右。&/p&&p&生生少了一半，你又怎能留住优秀的人才呢？&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-65a0cb9c27c2f9e9c0bd_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&506& data-rawheight=&65& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&506& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-65a0cb9c27c2f9e9c0bd_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&【2016年泰格医药、博济医药人员构成】&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-dc5fd186f946afff453d9b9e5d1d608e_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&364& data-rawheight=&94& class=&content_image& width=&364&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&【泰格医药、博济医药人均产出和利润情况】&/p&&p&&br&&/p&&p&不管怎么说，这仍然是一个前景光明的行业，黑天鹅过后，春风拂面，新机会正在一个接着一个的萌芽。&/p&&p&&/p&
这两年，有一个行业深藏功与名，里面只有两种公司，一种是已经上市的，另一种是在上市路上的。那就是CRO行业。2015年4月，博济医药上市，同年12月亚太药业收购上海新高峰；2016年8月，华威医药被百花村收购上市，同年12月中美冠科在台湾上市；今年更是好戏…
&p&中了几次，也观察过很多新股走势，谈点个人经验，新股中签后卖出主要看以下几点:&br&第一，这个新股具体最高能够被炒到多少，心里一定要有个底，这才是你后续分析的基础。一般来说，新股发行时各大机构会给出预测价格。这个价格区间是该股票的合理市场估值，由于新股一般都会被炒作，所以最高点肯定远高于这个合理的估值。因此低于这个估值价格不要卖出，除非遇到了什么特殊事件。每个行业本身的市盈率也不同，银行股大盘股新股一般翻不了多少倍，而高科技股往往能创造翻十倍的股价最高点。&/p&&p&第二，看换手率。我个人的经验是，新股开扳后换手率要到50%以上再走。虽然这样往往已经不是卖出在最高点了，但是可以防止出现开扳后继续封回涨停的情况。如果你实在要保险点走在最高点不想赌再破新高的可能，那就在换手率在15%左右处离场。&/p&&p&第三，看封单。这个是可以被机构作假的，只能简单参考一下，一般而言封单越多涨停就越稳，低于十万开始就要注意会不会开扳了，尤其是只有一两万的时候，就很容易被打开涨停。&/p&&p&第四，看新股中签数和股票流通市值。其实新股炒作看的就是团结，散户死活不卖，机构也没办法。问题是散户永远是散户，跟风跑永远是他们的特性。这就意味着如果这个股票散户人数越多，越容易被机构骗出筹码。而相反，如果散户人数人，盘相对较小，人家都捂着不卖，自然就能多涨停几天。&/p&&p&&br&&/p&&p&举个例子，华凯创意这只新股，我是在最高点卖出的，临近崩盘的前一刻。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-06c79cd5f7de_b.jpg& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&1920& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-06c79cd5f7de_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-fb601e9df15eaf0d3b9b2_b.jpg& data-rawwidth=&796& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&796& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-fb601e9df15eaf0d3b9b2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我卖出的位置就在第一个凹口形成的前一瞬间。&/p&&p&有众多的信息支持我的判断，导致我下决定在那一刻下卖单。&/p&&p&简单而言有，那一刻：&/p&&p&1、换手率超过12%，说明市场上每10个人就有1个人已经出场，而前一天的换手率不足1%，这明显是多数人出场的前兆&/p&&p&2、封单在两万以下，每秒成交100手左右。当时是上午10点，说明目前的封单已经不够支撑这股涨停到今天结束。&/p&&p&3、价格从5.21到34.5，已经翻了6倍，大部分人挣了一万四，心理会觉得足够了，想要出场。&/p&
中了几次，也观察过很多新股走势，谈点个人经验，新股中签后卖出主要看以下几点: 第一，这个新股具体最高能够被炒到多少，心里一定要有个底，这才是你后续分析的基础。一般来说，新股发行时各大机构会给出预测价格。这个价格区间是该股票的合理市场估值，由…
&p&本人是从事私募证券基金的，对这个行业，真是未尝不叹息痛恨！无论是公募基金、私募基金，不客气地说，要么不懂投资，要么品性不端，大多数还是靠收取旱涝保收的管理费。这个行业人傻钱多，越是会忽悠的人，客户越多，越是为客户利益着想的人，门庭冷落。原因就是证券投资不像萝卜青菜那么容易区别，你得自己懂，才能分辨出来。&/p&&p&我先从“如何判断投资高手”角度进行一个系统的分析，然后说几位我个人比较欣赏的投资人。&/p&&p&***************&/p&&p&判断投资高手对我们意义重大：对于喜欢采用跟随smart money 策略的人，投资高手的选股可以纳入我们的重点关注；对于想买公募和私募基金产品的投资者来说，最核心的也是判断基金经理水平如何；在投资学习的过程中，投资高手的文章和心得也是我们的最好学习材料。&/p&&p&&b&误区&/b&&/p&&p&无论是雪球、新浪博客等网络，还是我们身边，往往都有一些投资高手，问题是识别投资高手并不容易。想成为伯乐，你自己至少也判断是千里马。我所见到的是，识别投资高手这个问题上充斥的是普遍的错误和误区。&/p&&p&就以雪球举例，雪球上粉丝数能说明一些问题。我们发现粉丝最多的那批人往往不是高手，大多是图表派、炒概念跟风的；今日话题上最受追捧的往往也不是严谨的企业分析文章，而是对近期大盘走向的判断；而真正的投资高手粉丝很少，只有少数经常写作的高手有点粉丝。当然了，真正的高手是不在乎粉丝不粉丝的。&/p&&p&前不久，某知名基金公司也通过比拼一个月收益的方式优选基金经理管理上亿资金，确实有点不可思议。这种方式是比不出来投资高手的，因为投资高手根本就不会参加这种活动。很多机构还是乐此不疲通过投资大赛短期成绩选人才。&/p&&p&评判基金产品和评判投资高手是一回事，因为除了买指数基金外基金产品的业绩就完全依赖于投资经理。很多投资者选择跟随组合、买基金产品的依据也是过去一年半载收益有多高，复杂一点的看看波动大不大，暴跌时回撤如何，这些都没有意义。晨星公司这样的基金评级机构也大量使用贝塔系数、夏普比率、特雷诺比率、R平方这种貌似高端的有效市场理论来评判基金产品，只能说这样没什么卵用。&/p&&p&&b&如何判断高手&/b&&/p&&p&判断投资高手的前提是对股票投资或资产管理本身有深刻的理解。股票投资的收益既有个人投资能力的问题，但运气成分也很重要，你很难作出区分，越短期的时间运气成分就越大。但我们还是可以通过一些定性和定量的指标作出判断。&/p&&p&定量指标，“至少10年以上投资经验，并有不错投资收益“可以算一条有效的标准，10年时间基本可以经历两轮大风大浪了，不仅没死，还有不错的投资收益，确实不容易；不错投资收益就体现能力大小了，持续10年年化15%我认为不错了，20%我认为是比较优秀了，我见过最厉害的的10年年化40%以上，A股的非理性程度较高，投资高手理论上可以取得比巴菲特高的收益。&/p&&p&10年的时间够长了，但还不足以完全过滤掉运气成分。有效市场理论者有句话也有道理，你把足够多的猴子和一台打字机放在一个屋子里，总有一个猴子能打出一本圣经来。因此，我们还要加上定性的评判因素，看看这年化20%的收益是怎么来的。&/p&&p&定性指标： 一看有没有完整的投资体系，从公司分析、财务分析、估值判断、市场周期情绪判断、风控系统、仓位管理、个人心理控制各方面都有系统思考。空有收益说不清自己投资体系的人必然不是投资高手；二看长达10年的投资收益如何得来的，承担了多大风险，如果前9年都是亏损，第10年牛市来了加了10倍杠杆，显然不是投资高手；或者接近内部人士一直有内幕消息，也不算高手。&/p&&p&最重要的定性因素我认为是投资高手个人的智力结构和思维特质等结构性的因素。投资高手大多对投资有极度的热爱，读书籍、年报和招股书都是乐事； 独立思考，不随波逐流，不受错误思维的影响；逆向思维，和别人不一样，而且更高明。很强的风险意识、极度耐心、机会来临时敢于果断行动。从投资高手的一些文章、访谈、个人介绍中，我们很容易得到这些信息。&/p&&p&我认为，定性的因素比定量更重要。满足以上的定性因素，即使没有10年投资经验，即使年龄不到40岁，即使学历不高，如果展示出了很大的潜力，也有望成为投资高手。就像评判一个上市公司，如果可得数据只有两三年，是不是就不能投资？如果这个公司各方面展示出优秀定性特征，也是可以投资，只是对我们的判断力要求更高些、冒的风险也稍大一些。&/p&&p&所以，评判投资高手并不简单，需要从定量和定性两个方面全面评价，只有自己的投资修炼也足够高，我们才会学会识别和欣赏投资高手。&/p&&p&****************&/p&&p&那么中国最好的投资人是谁呢？首先我要说的是，那些名气很大，经常上媒体，上财经频道的大多是骗子。那些被称为中国巴菲特的最好绕着走，具体不好点名了，小心谨慎为好，这些人长期收益很烂，但管理资产规模几十亿、上百亿，人傻钱多绝对没错！&/p&&p&我个人比较欣赏的投资人是段永平，能将实业和投资完全打通，悟性极高，知行合一，在我这个圈子很少见，在中国也很罕见。但是他本人不替普通大众管钱的，我们可以向他学习，他的网易博客可以关注。&/p&&p&一级市场的VC/PE有不少反而得到了投资的精髓，比如高瓴资本的张磊、今日资本的徐新。&br&&/p&&p&二级市场上，我个人有一个投资小圈子，投资做的很好，但大多数人都很低调，闷声发大财，不为普通人所知，也不愿意为别人理财。&/p&&p&这些人都有一个共同点，崇尚价值投资，role model都是巴菲特、芒格。&/p&
本人是从事私募证券基金的，对这个行业，真是未尝不叹息痛恨！无论是公募基金、私募基金，不客气地说，要么不懂投资，要么品性不端，大多数还是靠收取旱涝保收的管理费。这个行业人傻钱多，越是会忽悠的人，客户越多，越是为客户利益着想的人，门庭冷落。原…
&p&（更新到章节十三［更］）&br&&/p&&br&----------------------------------------------- 插播------------------------------------------------------&br&&br&&b&距离我的30岁，倒计时不足5个月，我已经坚持写作了1年，现在转型升级，在公号“柠檬知”里继续分享我认为最重要的财富知识，除投资、理财外的第三类财富知识：转型。&/b&&br&&br&------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------&br&&p&写到目前，已经从三个角度来回答问题了，不是说看完一篇答案就能马上改变自己的财富格局，但是先了解自己身处现状才好一点点找到突破口。&/p&&p&从第四章开始我会结合自己的体验，逐渐归纳一些提升财富的规律和方法。&br&我一路走来，今年28岁当口，是越来越重视财富这个问题，因为我发现我的同学、同事大家本来在一个起跑线，但是慢慢在拉开差距了，看到弱于我的，有点侥幸感，看到强于我的，就有点紧张感。我是从小县城出生一路上学到工作，没有背景，全靠自己，庆幸自己已经积累了一点财富基础，如何寻求发展，是我在思考和实践的。&b&分享以求同行&/b&。&br&&b&为了方便查阅答案，我写个目录&/b&&/p&&br&&p&&b&&u&理论篇&/u&&br&&/b&&/p&&p&&b&章节一&br&&/b&&/p&&p&&b&从个人思维的角度看，财商会让财富拉大差距&br&&/b&&/p&&br&&p&&b&章节二&br&&/b&&/p&&p&&b&从赚钱方式的角度看，四种方式决定了差距&br&&/b&&/p&&br&&p&&b&章节三&br&&/b&&/p&&p&&b&从中国社会国情的角度看，所处的社会阶层决定被分配到的社会财富&/b&&/p&&u&&br&&b&方法篇&/b&&/u&&br&&p&&b&章节四&/b&&/p&&p&&b&投资的逻辑&/b&&/p&&br&&p&&b&章节五&br&认识杠杆的作用&/b&&/p&&p&&b&谈房贷&br&&/b&&/p&&br&&b&章节六&br&贵人相助的后发优势&/b&&br&&br&&p&&b&章节七&/b&&/p&&p&&b&滚雪球滚的是什么&/b&&/p&&br&&p&&u&&b&实践篇&/b&&/u&&/p&&p&&b&章节八&/b&&/p&&p&&b&我的股市入门小结&/b&&/p&&br&&p&&b&&u&番外篇&/u&&/b&&/p&&p&&b&（最近有些新的思考，专注财富不错，但往往不可得，通往财富的路径除了投资外还有什么途径？我重新开始思考价值这个问题，提升自身的价值或者说对他人产生的价值，如果能积累到一定程度，也许自然就能带来财富）&/b&&/p&&br&&p&&b&章节九&/b&&/p&&p&&b&价值衡量标尺&/b&&/p&&br&&p&&b&章节十&/b&&/p&&p&&b&资源投入&/b&&/p&&br&&p&&b&章节十一&/b&&/p&&p&&b&行动模式&/b&&/p&&br&&br&&p&&b&章节十二&/b&&/p&&p&&b&能力分级地图&/b&&/p&&br&&p&&b&章节十三&/b&&/p&&br&&b&先耐操再死磕&/b&&br&&br&（翻到最后可以直接看对这番外的综述）&br&&br&-----------------------------------------------题外叨叨------------------------------------------------------&br&&blockquote&引用章节六的一段话&br&把问题想通想透是很有用的，这也是我给自己梳理这篇答案的目的。就像GPS定位地图，你能俯瞰自己了解全局，知道自己在哪要去往哪（这是前三章讲的目的），了解多一些方法，选择是步行、坐出租车还是搭公交车前往目的地（这是第四章以后要讨论的）。&/blockquote&&br&（写在正文前：&br&还有点疑惑别人的答案赞数飞涨，我的答案赞数不多，是不是内容有问题，不知道要怎么写下去了。无意中发现，大家都默默收藏了。如果有想讨论或有好的意见希望可以给我留言，我想吸取大家的观点和意见完善答案。）&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/81354feddf23c4b36fccb9d_b.jpg& data-rawwidth=&425& data-rawheight=&58& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&425& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/81354feddf23c4b36fccb9d_r.jpg&&&/figure&&br&----------------------------------------------- 插播------------------------------------------------------&br&&br&&b&距离我的30岁已进入倒计时，还有一年半，我就想着在这个而立之年的路口给自己做个总结，就这样一直写到30岁，能攒个小集子，把这前30年光阴刻在我身上的东西记一些下来，那些去过的地方、思考过的问题、感动过的瞬间。&/b&&br&&br&&br&&br&-----------------------------------------------
正文------------------------------------------------------&p&&b&章节一&/b&&/p&&p&&b&从个人思维的角度看，财商会让财富拉大差距&/b&&/p&&br&&p&忽略一些细节讲一个观点：&/p&&p&&b&“意识”在时间的作用下，会把人和人的财富差距拉的越来越大，而且是级数级别的放大差距。&/b&&/p&&p&我父亲15岁就一个人出外闯社会，开始时当学徒修手表，那时候手表是个稀奇货，修手表很赚钱，后来不知怎滴又学起了搞铝合金装潢，在我们县城是开的第一家，也是很赚钱。我爸娶了我妈后，牛气的很，不让我妈工作，就当全职太太，在家照顾我爸照顾我哥和我，那会我家算是县城最早装电话、买彩色电视、买冰箱的一小拨人之一，因这我小时候还很有一阵优越感。按我爸自己的话说，那时候就没愁过赚钱，赚钱太容易了。这可以理解，在父辈那个时代，只要脑子灵光一点，胆子大一点，遍地都是机会。&/p&&p&但是了，后来的现状是我和我哥上大学都是父亲卖了商铺勉强供出来的，毕业后只能靠自己打拼，父母没有钱和资源帮到我们。&/p&&p&为什么会这样，我也一直在思考，直到现在，其实想想，道理很简单，一个“意识”。&/p&&p&这是一个大家都应该或多或少听说过的财富增长规律：&/p&&p&&b&资产原始积累—&&/b&&b&资产起飞—&&/b&&b&规避风险，资产稳定增长&/b&&/p&&p&但是有些人没有有意识的去这样做，所以导致走到上面讲的我家里的情况。&/p&&p&假如当初我爸能意识到原始积累这个概念，在好赚钱的那个时代知道积累资产、资本，而不是当个老好人，谁来借钱就借给别人，谁家有事寻求帮忙，就丢下自己的事情帮别人，把自己的精力、资金全散出去了。&/p&&p&假如当初我爸意识到原始积累的重要性，存了一定的资金，然后又意识到其实不用每天付出体力，也能赚到钱，了解到如果购置了商铺，可以收铺租，了解到买国债可以收利息，了解到房市突然涨起来了，跟着去购置房产，了解到开的铝合金装潢的小店应该扩大规模占据市场，不让后来跟风者挤掉利润，了解到扩大规模的小店可以成立公司雇人经营不用自己每天干活也能收到钱，了解到太多的让自己的资产起飞的方式。（这样假设的幻想一下还有点小激动了。。。。）&/p&&p&假如资产起飞后，我爸意识到市场竞争越来越激烈，公司利润急剧逐年下跌，发现放在股市的资金也赔了，深刻体会到风险的血腥，发现楼市资产翻了倍。。。开始意识到整个市场是轮动的，慢慢的学会控制风险，跟随市场行情，将自己的资产在楼市、证券金融、实业三个渠道合理布局，控制风险的同时，资产也在稳步增长。（想想又一阵小激动。。。）&/p&&p&可是以上都是假如，如果我父亲真的有这样的意识，我现在80%的概率是富二代了，呵呵呵呵呵。&/p&&p&社会阶层从改革开放后开始逐渐分化，阶层间流动的难度越来越大，时代是有机会窗口的，就像排队买火车票，本来排在队尾的，突然旁边一个售票窗口开了，你眼急脚快敢出手，一下就超越了别人到了队首。有的人碰上改革开放的机会窗口下海经商赚到了钱，有的人碰上楼市的机会窗口，资产翻了倍，有人碰上股市的机会窗口资产翻了N倍。。。&/p&&p&&b&其实这个“意识”就是财商&/b&&/p&&p&从我正在经历的事情来说，我是今年才入市，菜鸟都够不上。开始也是朋友介绍自己抱着投机的心态进来，但是玩了两个月，现在心态变了，变成抱着学习的态度在了解这个股市。股市门槛很低，但是极考验人的独立思维能力、心理素质，最重要锻炼的是财商，人生很长，像我们这些财富起步阶段的人，不要只局限在拿着几万块投机，而是用小资本了解大环境、锻炼思维、磨练心理素质，在人生那么长的时间去判断国家大趋势，寻找下一个机会窗口，学着分析收益率这个概念。。。。这些才是最有价值的。&b&财商正在级数级别的拉大人和人的差距。&/b&&/p&&br&&br&&p&-----------------------------------------------继续补充------------------------------------------------------&/p&&b&&br&章节二&br&&/b&&b&&b&从赚钱方式的角度看，四种方式决定了差距&/b&&br&&/b&&br&&p&买的500股的中国南车明天也要停牌了，我就呵呵呵了。&/p&&p&关于财富这个问题，我前段时间也思考很多，今天梳理下再继续叨叨一些。当然得切题，不能答非所问，所以从题主说的“赚钱的逻辑”“赚钱的规律”出发，跟大家分享些自己在这个点上的所看所想。&b&我一直觉得不可能有标准答案适用于所有人，但是总可以有一些出发点可以供大家参考，就像一坨毛线，找到线头总是难一些，但从线头一直捋下去就容易多了。&/b&所以下面我想分享的就是这个线头，怎么从线头捋下去，就靠大家根据自己的情况继续深入思考了。&/p&&br&&p&&b&线头No1&/b&&b&——现金流四象限&/b&&/p&&br&&p&看到这个我想到的是《穷爸爸与富爸爸》这本书（啰嗦了一整本书，其实就这一个观点有价值）里讲的现金流四象限。（只要搜一下“现金流四象限”，网上有很多介绍的文章，大家也可以去看富爸爸系列丛书《财务自由之路》）我随便搜了一下，借用别人的文字介绍下这个观点。&/p&&figure&&img data-rawheight=&457& data-rawwidth=&360& src=&https://pic2.zhimg.com/50/acb52e7eed94ac0571601_b.jpg& class=&content_image& width=&360&&&/figure&&p&我们的收入来源可以划分为四个象限：&/p&&p&第一象限：E象限（打工者Employee）工人、职员、公务员、教师、医生。收入来源是为他人工作而赚取的薪金；&/p&&p&第二象限：S象限（有自己的买卖self-employed）商店老板、餐厅老板、私企老板、会计师、律师以及，自由职业者和小生意人。收入来源是为自己工作而赚取的营收；&/p&&p&第三象限：B象限（企业家或系统拥有者business owner）拥有一个能够良好运转的企业系统，让别人为他们工作，收入来源是企业的收益，并且可持续发展；&/p&&p&第四象限：I象限（投资者investor）有“B”的基础和投资能力，能让钱发挥最大的效能，让钱为他们工作，收入来源是各种投资，用钱来产生出更多的钱。&/p&&p&无论您是哪个行业的，都会位于“现金流象限图”四个象限中的一个，而您所处的位置由您的现金来源决定。&/p&&p&……（如想继续深入了解请自行搜索）&/p&&br&&p&这个“现金流四象限”一目了然，可以看到自己目前所处的领域，也可以想想自己以后转换到哪个象限去增长自己的财富。每个人对自己人生的选择和规划不一样，在这里我分享我结合“现金流四象限”对自己的规划：&/p&&p&1、赚钱不是我的目标，财务自由才是。&/p&&p&2、我希望通过第三象限实现我的目标。&/p&&p&3、我目前在第一象限，转换到第三象限，我需要去学习这个领域的知识、积累经验、锻炼技能、转换思维方式、扩展资源（实施ing）。&/p&&p&4、我意识到，没有一劳永逸的生意，生意都是有时间性的，有钱可赚的生意都会因为跟风和竞争变得不挣钱，就如苹果公司，也需要不断创新新的产品，寻求新的利润增长点。而做为生意的主体——人，人的技能、思维才是可持续的生产力，因此我更关注我对做生意的思考，对自己在这个领域的学习和自我成长。&/p&&p&5、虽然学习做生意，但不要只局限于此，要同时关注第四象限，因为“没有实业的金融都是耍流氓，没有金融的实业都是行尸走肉”。&/p&&p&&b&“现金流四象限”就是我找到的线头，以上对自己的规划就是顺着这个线头往下捋出的思路。&/b&&/p&&br&&p&-----------------------------------------------继续补充------------------------------------------------------&/p&&br&&p&&b&章节三&br&&/b&&/p&&b&从中国社会国情的角度看，所处的社会阶层决定被分配到的社会财富&/b&&br&&br&&p&上面讲了现金流四象限，这是个比较广义的分类方法，放在美国放在中国都适用，但适用不代表有用，应用到实际才有用。&b&我们需要自上而下的加一些条件逐层分析，一直到贴近自己，寻找到属于自己的、可以实际操作的财富增长路径，思考这些才有实际价值。&/b&下面我想分享的就是从“国情”这个角度来找到的答案。&/p&&br&&p&&b&线头No2——社会阶层&/b&&/p&&br&&p&从小学初中高中到大学再到职场，从一个组织转换到另一个组织，从我粗略的感受中我尝试总结了一条规律：尊重游戏规则，你就能得到相应奖励。&/p&&p&小学初中高中这是一个组织体系，只要学习好，就能拥有荣誉、优待、奖金奖品。到了大学，虽然学习好仍然能获得很多好处，但得到的好处并不一定是最好的，有的人混社团竞选主席从学校获得很多资源，有的人自主兼职创业获得一大笔财富，这时候你发现游戏规则开始复杂了，但路径都是看的着的。等参加了工作到了职场，游戏规则又变了，虽然每个公司情况不同，职位晋升通道不一，但是你总能找到一条不成文的游戏规则，我目前觉得我所处的游戏规则是“站队”，这个不细说。总之，到了一个组织体系，尊重游戏规则，你就能获得奖励，若是标新立异，大概率的会跟别人拉开差距。&/p&
我试着去理解我们国家这个社会的游戏规则，然后从中看到自己的路。有的人考公务员有的人做生意有的人拼职场，有很多条路径可以走，怎么在这个社会找到自己的一席之地。我想了很久，似乎有一点思绪，但是总是模模糊糊。后来我想到“社会结构”这个词，了解了框架才好看清其中的规律，然后就从网上搜了一通，找到一篇文章，我觉得总结的非常好&a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.douban.com/group/topic//& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&最新中国社会的阶层划分模型&/a&建议有兴趣的耐心看下，很贴合我们的社会，从这里面我可以看到我在这个社会的哪个阶层（按文章的标准我在第6级），我向上是怎样一个阶层，我这一辈子能混到哪个程度，这个社会分配给我了哪些财富，基本都可以看清了（虽然现实很悲凉，但看清总比糊涂的被宰好）。另外除了了解自己，也可以去分析别人，站在别人所处的阶层可以了解到他们的需求。人以群分物以类聚，总是能找到一点共同的规律，&b&在咱国家这个社会里，你现在所处的位置（阶层）决定了你和别人的财富差距&/b&。&br&&b&社会阶层是我找到的线头，顺着这个线头我能看到自己未来的可能性方向。&/b&&br&（有时间再继续写线头No3）&br&&br&&p&----------------------------------------------- 题外话------------------------------------------------------&/p&&br&今天写这篇答案的时候又重温了一遍这篇文章&a class=& wrap external& href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.douban.com/group/topic//& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&最新中国社会的阶层划分模型&/a&联想了下习dada执政后的一系列政策，如果按这篇文章给出的模型来分析，里面提到“最基本的统治模式就是：保、拉、压、控、放。”是否可以这样来解释：&br&习dada执政后大力反·腐（动作1），是为了重构旧有的利益团体并且威慑1-3阶层，形成新的统一阵线，达到团结1-3阶层的目的（作用1）。反·腐空出的位置让1-3可以形成上升流动，激活团队（作用2）。顺便得民心（作用3）。&br&提出一带一路政策（动作2）给第4阶层的精英画一个圈，弄一块更大的蛋糕，引导和满足他们的诉求，拉拢他们。&br&号召全民创业（动作3），激活5-6阶层，创业就会产生就业岗位，有就业岗位就能保障7-8阶层，所以通过政策引导5-6阶层创造财富，然后通过新的政策进行压制把所得利益分给7-8阶层，控制这个阶层，9阶层就是文章中说的放了，逢年过节慰问下。&br&随便联想下，娱乐娱乐，别当真，另外推荐看《纸牌屋》，很厉害的美剧，关键词：政·治。&br&&br&&p&-----------------------------------------------继续补充------------------------------------------------------&/p&&br&&p&&b&章节四&/b&&/p&&p&&b&投资的逻辑&/b&&br&&/p&&br&&p&在章节二中我介绍了现金流四象限，一、二、三象限，有很多现实的例子，大家也很熟悉（自己现身处第一象限，第二象限也在尝试，争取向第三象限发展，以后再分享这段经历）。第四象限，股票、余额宝、基金、房产等等大家或多或少都接触到过，这些都属于投资行为，只是感觉没那么系统性的了解我们身边到底有多少投资渠道，怎样配置可以使自己的利益最大化。在这里就这一点我再继续叨叨，当然我自己还没研究的那么深入把这个问题说明白，但是我喜欢从一个问题顺着线索不断挖掘，最近就挖掘出一个可以让大家一目了然的理论，分享一下——美林时钟投资图。&br&&br&&figure&&img data-rawheight=&349& data-rawwidth=&500& src=&https://pic2.zhimg.com/50/172d64ed092b27e034ba_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/172d64ed092b27e034ba_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&/p&“美林时钟图”把经济运行分为四个周期，分别为复苏期、过热期、滞涨期和衰退期。&br&&br&在第一个周期复苏期，因为刚经历过衰退，物价都还处于较低水平，企业生产原材料成本也就很低，又由于经济复苏，市场的购买力开始增强，“低成本+好销量”的双重效应让企业利润大幅增长。企业业绩的持续上升首先影响的是企业的股票，当大多数企业的业绩都开始大幅增长时，大盘便会出现一波行情。这个时期，股市的收益率是最高的。另一方面，政府为了刺激经济将利率降到了较低的水平，一些长期债券能持续提供较高的利率，这时候也具有良好的投资价值。&br&&br&随着经济的持续复苏，经济开始进入了过热期，连扫地大妈都开始炒股了。因为大部分人都赚了钱，消费需求大量增长，买房的、买车的、旅游的人越来越多，这个时候商品生产逐渐跟不上消费的增长。最赚钱的当然是那些手里有商品的、有房的、有煤的、有钢材的、有酒的。而股票呢？随着物价越来越贵，下游企业原材料成本越来越高，企业的利润越来越低，业绩增长开始放缓，股价涨势也逐渐疲软。这一时期，债市和现金都不是好的选择，通胀率高，钱放债市收益率可能还没有通胀高，现金就更差了。&br&&br&经济进入过热期以后，通胀率开始居高不下，老百姓生活成本越来越高，消费欲望开始降低，企业产品面临“高成本+销路不畅”的情况，业绩开始下滑。股市炒的就是预期，投资者预期企业情况会越来越差，企业股价开始暴跌。在这一时期，股市和长期债市已经不适合投资。而企业老板都缺流动资金，因此，拥有现金的人在这段时间能轻松赚钱，将钱借给一些企业老板周转几天，甚至把钱借给银行（比如余额宝），都能轻松赚钱。当然，这一时期房地产也还没有崩盘，也有一定的投资机会。&br&&br&滞涨期持续一段时间之后，老百姓的消费欲望开始持续下降，钢价、煤价、房价都开始下跌，这时候经济开始进入衰退期。这个时期，去投资股票和买房肯定已经不合适了，持有现金虽然具有相当的保障，但由于企业借短钱的欲望也越来越低，短期贷款的利率开始走低。这个时候，一些长期债券开始具有优势，由于利率固定，
能够使投资者在大家都亏钱的时候还能稳赚。&p&&br&另外要说明的，以上美林时钟投资图，只是可以借鉴，从宏观上理解投资的逻辑，市场太复杂，微观上并不能贴合现实。&br&（介绍下我是如何进入股市的，年初的时候有个非常要好的同事，让我去开户，牛市到了是个好机会，他带着我买股票，这是开端，后来感受到投资的魅力后，我就开始想通过阅读来了解这个股市，因为不可能一辈子让别人带着玩，我在知乎上了解到有雪球这样一个网站和它的app，看到一篇介绍雪球上的大V的答案，然后我就按照这篇文章在雪球上关注了这些大V，一方面通过他们发的观点和股票信息尝试跟了一个大V开始自己建仓，另一方面把雪球专刊基本都读了一遍，从感性上有了对股市的认识，目前在继续深入阅读中）&/p&&br&&p&-----------------------------------------------继续补充------------------------------------------------------&/p&&br&&p&&b&章节五&br&认识杠杆的作用&/b&&br&&br&有没有一种方法立竿见影的拉大财富差距，让你同级或者职级收入高于你的同事白挣一年工资。&br&有，答案是买房。&br&昨天国家出台政策，二套房首付降低到四成，2年后出售无税，这个刺激政策一出，深圳房价又要涨了，借此时机我来说说从哪个角度看待房子这件事。&br&如果你年初在深圳关内购置一套房产，到年底预计能涨10%，尤其昨天这个政策一出，近期房价立马就能见到大的涨幅，你的一些还没有买房的同事如果年底入手，按照市场价，需要付出更高的成本才能买到和你相同条件的房，相比之下他们挣一年工资还赶不上房价涨的。你的财富和别人拉开了一年工资的距离。（这里只是简单说明一下，不细究一年房价涨多少，一年工资是多少，有兴趣我另外给你算）&br&如果说这章写到这就完了，那要被唾沫死，当然我也不会止于此。从买房这件事上我想介绍大家关注一个术语，希望大家有意识的去了解它，并更多的运用到自己的财富路上。&br&这个术语就是“杠杆”，贷款买房就是用了金融杠杆，按三成首付来说，就是用了两倍多的杠杆来获取了一处房产，房产升值，投资收益加倍，但房产贬值，你还得还银行贷款，你的损失也是加倍的。&br&&b&杠杆简单地说来就是一个乘号。使用这个工具，可以放大投资的结果，无论最终的结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例增加。&/b&&br&如果要获得更大的财富收益，加杠杆是一种方法。&br&可以自行再联想下生活中有哪些用小资金撬动大资产的案例。&br&（困，先写到这，如果有人感兴趣怎么选房怎么决定贷款年限和方式，留言给我，我后面可以谈谈）&/p&&br&&p&-----------------------------------------------继续补充------------------------------------------------------&/p&&br&&p&&b&谈房贷&/b&&/p&&br&&p&关于房贷，我提供一个角度去做决策，因为各地行情不一，仅供参考：&/p&&p&我选择的房贷方案：&/p&&p&选房——深圳关内二手房&/p&&p&首付——三成（最低要求）&/p&&p&贷款方式——等额本息法（总利息高于等额本金法，月均还款低于等额本金）&/p&&p&贷款年限——30年&/p&&p&分析：&/p&&p&1、首先深圳属于一线城市，而且关内土地很少，在现下房地产局势不明朗的情况下，可以判断深圳未来房价还是处于上升通道（城市价值和土地有限决定），这是前提。&/p&&p&2、刚需也好投资也好，以上房贷方案都适用（个人认为）。我们可以从两个角度来分析对比，比如贷款100万，贷30年，支付利息是113万，月供5931元，&/p&&p&从要支付的总利息看，这个方案是利息最高的方案，一般人都比较关注这个，我一开始也是被吓住了。&/p&&p&从前期还款金额的角度看，这个方案是最低的，这个是重点，从投资的角度，是要算投资收益率的，比如3年后卖房，首付加上这3年还的贷款是支出的成本，房价上涨后的价格减去3年后还剩的贷款本金（提前还款后续贷款利息不计）再减去支出的成本是收益，收益除以成本是投资收益率，成本是分母，分母要选最小的方案（有贷款需求的朋友可以列个表细算对比下不同的贷款方案，我就这样做过）。从刚需的角度，像我们普通人在深圳买房一般面积都不大，所以未来会考虑卖房换大房，既然要卖房，依然适用于投资的决策。如果不卖房，前期支出金额小的方案较其他也有利，前期还款金额少意味着较其他方案有更多的现金留在手里，留在手里的现金是可以产生收益的，30年后等还完款，你手里是有一笔现金和一处房产，房产自住，现金可以继续产生收益，当然你要会理财，让钱生钱，最低也要放余额宝吧。房贷利率相比之下很低了，利率降了，中行现在还有93折，好好利用这笔融资，不要着急把钱还给银行。&/p&&p&以上建议从总利息和前期还款金额两个角度来分析你现在需要做贷款的决策，毕竟每个地方每个人的情况不一样，最好列个表细算对比下。&/p&&br&&p&&b&继续谈杠杆&/b&&/p&&br&&p&我认为使用杠杆要考虑三个要素：估值、杠杆、接盘&/p&&p&首先你要有初始价值，你有形的无形的现在的未来的，通通都可以估值，当具备估值条件，银行才会贷款给你，你才能使用杠杆撬动数倍于你现有价值的资产，当资产升值以后，要有人愿意接盘，升值部分才能变现，投资过程才完成。&b&所以我不担心深圳房价会继续涨，我只是担心房价涨的很高后，中国有多少人能接得起盘。&/b&&/p&&p&使用杠杆要考虑三个要素：具备估值条件可以让你使用到杠杆，有人愿意接盘，杠杆使用的有才价值。&/p&&br&&p&-----------------------------------------------继续补充------------------------------------------------------&/p&&br&&p&&b&章节六&/b&&/p&&p&&b&贵人相助的后发优势&/b&&/p&&br&&p&上大学的时候我非常喜欢的一个老师讲过一句话，到现在我都还记得特别清楚&b&“&/b&&b&30岁之前如果你不努力，到30&/b&&b&岁的时候什么压力都来了”&/b&，今天跟某人聊了下，也印证了这句话，有时候我自己也感到压力重重，但是我也不断安慰自己不断安慰别人，不能着急，越急越出问题。认清方向，一点点积累，自己把握方向盘，不要把一切归咎给运气，失了心气儿。我特别讨厌家里人给我讲命啊运啊的，因为你一旦相信它，宽容了自己，你就少了动力不去做出努力。&/p&&p&不要着急，把问题想通想透是很有用的，这也是我给自己梳理这篇答案的目的。&b&就像&/b&&b&GPS&/b&&b&定位地图，你能俯瞰自己了解全局，知道自己在哪要去往哪（这是前三章讲的目的），了解多一些方法，选择是步行、坐出租车还是搭公交车前往目的地（这是第四章以后要讨论的）&/b&，把自己定位清楚了把方法了解熟悉了，你才能把握住时机什么时候上车什么时候换乘。买过房买过股票的都会有切身体会，你不懂就是不懂，楼市来了牛市来了，你都不知道该怎么上这趟车。好的机会大家都会抢，凭什么你能抢过别人。不懂的人叫做赌，懂的人叫做理财，区别在于一个是让别人控制方向盘，一个是自己控制方向盘，我更相信自己一些。&/p&&p&&b&我在讲方法的时候只是把大家日常都有接触的东西总结出来，不是靠运气碰上了就碰上，而是要有意识的去运用，&/b&今天总结“贵人相助”。&/p&&p&这个有点扯蛋，谁都清楚贵人相助的好处，谁都希望有贵人相助。贵人相助往往带来的效果是领你进入一个新的领域让你受益，就像导游的作用，到陌生的地方你需要导游，导游只是带你进入一个美好的地方，但体验享受是你自己的事。我目前好几个关键性的选择都是靠贵人指的路，而且是非常用心的去教我，不然我就等着30岁压力大吧。&/p&&p&在财富积累的路上，和别人拉开差距的方法之一“贵人相助”&/p&&p&&b&除去贵人相助的不可控因素外，我们讨论一点可控的部分，这部分我把它叫做“后发优势”。&/b&敢于第一个吃螃蟹的人，承担的风险是最大的，获得的收益也是最大的。跟随者分得的利益就少很多，但是有一点，跟随者承担的风险小，出错的成本少，&b&因为前面的探路者走了很多弯路付出了大量时间金钱成本，跟随者就省掉了这部分成本，这就是“后发优势”。&/b&&/p&&p&从国家来说，中国相较于美国在科技方面就有后发优势，山寨就山寨，但我发展快，你用30年，我用5年就出成果，等我有了积累，操作熟练，我再后发制人，充分用好后发优势。可以明显发现中国的互联网行业发展在人口基数、市场体量大的优势下从模仿到现在已经开始反超欧美国家了。&/p&&p&从个人来说，比如炒股，你不会你可以跟着信得过的朋友炒，唯一要了解的是你的朋友属于稳健性还是投机性，他之前花了血的教训积累的经验，你跟着走，就少付出那些成本。你的朋友就是贵人，你用的就是后发优势。&/p&&p&现在网上很多愿意分享自己经验的人，让我们获得“贵人相助”的机会大很多，去获取信息，去模仿，用好后发优势，节省走弯路的成本也是扩大收益的要素。&/p&&br&&p&-----------------------------------------------继续补充------------------------------------------------------&/p&&br&&p&&b&章节七&/b&&/p&&p&&b&滚雪球滚的是什么&/b&&br&&/p&&br&&p&说到金钱，首先联想到的都是看得见摸得着的钞票，但是除了钞票，黄金是不是可以代表金钱，钻石、房产、股票、石油是不是都可以代表金钱。面对一张百元大钞的时候，我们从看得见的部分往深入想想看不见的部分，用价值这个词来说这个看不见的部分，就像每个物体都有不同的温度，温度是看不见的，物体是温度的载体。那么同样的，钞票是价值的载体，同时钞票不是价值的唯一载体。所以把你的视线从钞票移开，我们关注下价值这个抽象的东西。&/p&&p&人也是价值的载体，不同人的价值不一样，这个价值还可以变现，现在银行有无抵押贷款，去试试，有的人能贷3万，有的人能贷30万，因为银行对你估值了，认为你的隐性价值能覆盖这3万或30万的负债，所以才敢给你相应估值的贷款。&/p&&p&财富积累就像滚雪球，“滚”就是关系整合，“雪球”就是价值，普通人常见的滚雪球就是婚姻，把两个人的价值整合到一起，变成家庭财富。企业主是把有价值的员工整合在一起，变成企业财富。投资者是用金钱去与一个创业团队发生关系，换取未来价值。&/p&&p&以前的财主非常重视家族观念，因为他要把财富聚在一起，否则就会散财。现在谁家里是有兄弟姐妹的话，试试从小家庭的角度和从大家族的角度分别去数数与你相关的财富。其实维护好关系就是快速增加财富体量的方法。（只是一个思维的参考角度，别过于势力）&/p&&p&创造价值拥有价值的是人，把很多人整合到一起就能拥有一个价值体，你一生会与很多人发生交集，而有些关系是属于整合关系，如家族、婚姻、员工、联合体等（欢迎补充）。&/p&&p&你是想成为核心还是粘在表面的雪片。&/p&&p&我只是尝试把一些我们普通人能接触到的常识性东西总结出来，给大家参考参考，只是一个线头，从线头能捋出什么看自己哈。&/p&&br&&p&-----------------------------------------------继续补充------------------------------------------------------&/p&&br&&p&&b&章节八&/b&&/p&&b&我的股市入门小结&br&&br&&/b&&p&进入股市的一点体验和认识：&/p&&p&1、这是一个知识的海洋&/p&&p&2、一定要hold住自己&/p&&p&有人带着炒股是最好的，但是也不能一辈子依靠别人，总要自己独立的对自己的财富负责和处置。&/p&&p&股市有风险入市需谨慎，听了太多关于股市的故事，大部分人印象中把股市等同于赌场，虽然确实有点像，但是还是有区别的。这里谈谈我目前入市的一些体验和感受。&/p&&p&刚开始时朋友带，放了5000试水，按朋友介绍的股票，第一天买第三天卖，赚了120，这是入市第一次尝到甜头，开局很好。平时钱都是放余额宝，5000一天的收益大概是0.6左右。这样一对比，贪婪的心理就开始发芽了，开始还有点怕，但慢慢熟了后，已经把目前所有的钱放到股市里了，甚至还借了一点钱加仓。&/p&&p&过年前后那段时间因为忙别的事，对这块还没怎么上心，后来三月份开始，周围的同事时常爆出涨停涨停的欢呼，自己也正好闲下来，就开始心里发痒了，四处打听买什么股，问着了就买，每天盯盘盼着涨，但总是收益很少，又听着有人嚷嚷他的股票又大涨了
，这个时候心里就开始不平衡了，追来追去，卖了的涨了买了的不动。虽然这种状态没持续多久，但我开始意识到这种苗头不对，会出问题。立即开始自我调整，目前的状态是啥都不懂，对股市两眼一抹黑瞎买。那么最快的了解方法就是去看别人对股市的经验总结。我先是在知乎上翻答案，看到这个答案&a href=&http://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&雪球网上有哪些值得关注的用户？ - 魏不周的回答&/a&，很感兴趣，就顺着这个答案，注册了雪球，关注了这些人，然后又发现了雪球专刊，用kindle下了几乎所有期，随身带着，上厕所、上下班路上、晚上睡前，有时间就看，从老股民说123看起，不到一周基本过了一遍。然后凭着自己的印象给自己理出以下几条思路（之前记下来的）：&/p&&blockquote&&p&最近翻看关于股市牛人的现身说法，感悟如下&/p&&p&1、要有大局观，投资渠道多，此起彼伏，灵活切换，随大势走&/p&&p&2、股市投资要有一套适合自己的方法，切勿三心二意&/p&&p&3、财商之外也要依靠自己的情商，避免自己的思维盲区&/p&&p&4、关注社会发展背后的逻辑，财商更注重逻辑，要分析热点事件背后形成的原因，还要对热点事件发散开，分析其上下游关系。&/p&&p&财商锻炼的方向：&/p&&p&对大势的判断&/p&&p&自成体系的财务逻辑&/p&&p&形成一套适合自己的理财方法&/p&&/blockquote&&p&这是当时随手记下来的，文字背后只有我自己清楚是指代的什么。这个时候我大脑里对股市开始有那么一点似明似暗的认识。&/p&&p&对股市的具体操作我对自己设了几条限制：&/p&&p&1、后发优势：先专心跟一个大V，他跟股票，我跟他，通过他在雪球上的发言我了解他这个人的特点，选择性依据他的信息买股。虽然信息滞后，少赚一点但我付出的研究股票和试错成本少，先自我定位清晰。&/p&&p&2、减少信息干扰：不看k线什么的技术分析方法，不看说有什么牛股即将爆发类似的推荐新闻，同事买的股票大涨的消息听完一笑了之。&/p&&p&3、理解逻辑尝试独立判断：看别人对股市对国家形势对个股的分析，理解他们的分析逻辑，认同的就关注这些股票，看看走势是否准确，（双环传动和海王生物是我认可别人对行业趋势分析后关注的实验股，可以看看走势，好后悔没买）&/p&&p&4、做好预案：有预案心里不慌，在多少收益率的时候抛，到4000点后切换到银行股避风等，定好这些预案，用理性规避掉情绪对决策的干扰。&/p&&p&目前的收获：&/p&&p&1、对国家形势对其他行业有了很多认识，很有意思，很值得琢磨。&br&&/p&&p&2、一个新闻爆出来，能跟别人侃上一些它背后的逻辑。&/p&&p&3、视野开阔了，能开始有意识的根据新形势分析投资机会了，比如现在欧元大跌，人民币未来预期贬值，投资欧元可能是个抄底的机会，然后就去查有没有什么办法投资欧元，虽然还没查到。。。但逻辑已经形成，我觉得对自己已经是提升了。&/p&&p&4、多一个跟同事聊的话题。。。。&/p&&p&以上是自己的一些体会和认识，多了解个投资渠道就好，不一定学我。&/p&&br&&br&&br&&p&-----------------------------------------------继续补充------------------------------------------------------&/p&&br&&p&&b&章节九&/b&&/p&&p&&b&价值衡量标尺&/b&&/p&&br&我们往往困惑，困惑自己到底是金子还是沙子，要判断这个，就要明白是什么标尺在衡量我们的价值。
&br&在一个组织内部，无论是政府机关或公司组织，衡量你价值的标尺就是你的领导，讨不讨领导的喜欢，工作一年下来，关键在领导的那个评语，他的喜怒哀乐，他的偏好，都会对你的市场价值产生致命的影响。一个个人的喜好，这个东西不确定因素太大，也许就是看你不顺眼，那你有几年可能就是要被蹉跎掉，你的特长就要被埋没掉。
&br&作为一个独立体，在组织外，面对市场，衡量价值的环境就不一样，市场是最公道的价值衡量体系，在淘宝，再小众的商品也有需求者，你的价值大和小，市场会给你一个价位。
&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/1daf07dbdac8_b.jpg& data-rawwidth=&396& data-rawheight=&412& class=&content_image& width=&396&&&/figure&&br&&br&&b&清楚价值衡量标尺有两种，在领导之外，如何寻求市场对自己价值的认可。 &/b&&br&&br&&br&&br&&p&&b&章节十&/b&&/p&&p&&b&资源投入&/b&&/p&&br&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/4dfdaeb2f8f271c322c83a54_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&250& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/4dfdaeb2f8f271c322c83a54_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&br&因为我身处组织内，靠拿工资生存，所以我80%的精力、时间、脑力都花在工作上，像上图红色的“Body”主体区。在工作之余，我的精力、时间、脑力花在很多方面，如恋爱、兴趣、娱乐等等上面，像上图蓝色的“The Long Tail”长尾区。
&br&&b&清楚我们自身诸如时间、脑力、行动等资源的投入是这样一个大致二分的模式。&/b&&br&&br&&br&&br&&p&&b&章节十一&/b&&/p&&p&&b&行动模式&/b&&/p&&br&盖一栋楼，小A每天看着这个半成品，心里着急，什么时候才能竣工变成设计图里的样子，小B每天看项目一点点在变化，心里满足，感觉自己每天工作的付出在帮助这个建筑成长。
&br&种一棵苹果树，小A看着幼嫩的枝丫，心里着急，什么时候才能开花结果，拿去卖钱啊，小B看着枝丫，想着当初还只是一颗种子的样子，在自己的栽培呵护下一点点的成长，心里很满足。
&br&小A是目标思维，预设了一个目标，在没有实现目标前，总是焦虑，如果目标没达成，会沮丧失去再努力的信心。
&br&小B是种子思维，种下一颗种子，投入自己的时间、思考、行动，陪伴自己的种子长大，虽然不知道会长成什么样的大树，但总会有一些成果。
&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/baeab4c50297c_b.jpg& data-rawwidth=&404& data-rawheight=&411& class=&content_image& width=&404&&&/figure&&br&&b&清楚行为模式有两种，把目标思维改成种子思维，我们可以做出很多意想不到的事。
&/b&&br&&br&&br&&p&&b&章节十二&/b&&/p&&p&&b&能力分级地图&/b&&/p&&br&&br&在组织内，具有特别突出能力才会有发生被领导倚重、小心呵护的场面，所以确定一项核心能力作为工作力吧，有意识的提升它。&br&&br&在组织外，只有兴趣才会驱动自己在某方面深入的探索，越深入越会挖掘出价值，获得人生意外，所以确定自己一项核心本领为兴趣力，有意识的精进它。&br&&br&然后评估下自己确定的这两个核心能力的水平：工作力＋兴趣力&br&&br&&p&要评估自己的能力高低，需要有张地图，清楚自己在什么位置，能走向什么位置，我总结了一个，分三级：&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/c4b7af22f873fc6bdaaaa593_b.jpg& data-rawwidth=&418& data-rawheight=&273& class=&content_image& width=&418&&&/figure&&br&&br&&p&1、被动执行：不管是你在工作中或者业余兴趣，要具备一项能力，初始阶段是很容易具备的，只需要掌握操作方法、熟悉业务流程，就能胜任初级工作。&/p&&br&&p&2、独当一面：可以独立自主的完成一个系统性任务，从初期启动到最终实现的全过程。&/p&&br&&p&3、主动引领：能引领所属领域的潮流，立于技术前沿，可以创造出一个完全新的技术、产品、新功能等&/p&&br&&br&&b&清楚并聚焦自己的核心能力，一项工作力“求生存”，一项兴趣力“求发展”。&/b&&br&&br&&br&&b&章节十三&/b&&br&&b&先耐操再死磕&/b&&br&&br&罗辑思维的罗胖在死磕自己，但他也是经历了多年工作后才发现“书商”自媒体这件事可以一搞。不是任谁都能一下找到一件让自己为之死磕终身的事，必定经历一个尝试和自我探索的过程。死磕是一种方法，但不能忽略这之前的铺垫。&br&&br&这之前的铺垫就是不断尝试各种想法和可能性，但尝试会失败，失败会灰心，灰心就没有再行动的动力，这就进入一个死循环。&br&&br&我一直以为失败并不是一件沮丧的事，是在用排除法过滤掉你的短板，挖掘你的特质，同时在不断升级你的“操作系统”，让你的世界观更强健，以便应对未来更复杂的状况。&br&&br&那些开拓出自己事业的人，可能就是某一次尝试＋运气＋贵人相助＋一点倔强的结果，真正的失败是不敢再做出新的尝试的人，每次失败都是一次积蓄，只要还敢尝试，成功就有可能，如果不敢，之前所有的失败就浪费掉了。做一个“耐操”的人，“倔强”到成事的那一刻一个普通人通往死磕之路前唯一能做的事。&br&&br&&br&&p&-----------------------------------------------番外篇小结------------------------------------------------------&/p&&br&新写了三篇，看起来跟财富无关，不过我很认真的自己做了图帮助加深印象，我要表达的是关注财富的逻辑之外，更应该思考下自己的价值，当价值积累到一定程度，财富自然会向自己靠拢，或者说这是新的一种财富逻辑。&br&&br&首先要明白你的价值不能局限在被你的领导一个人来评估，你的价值要放到市场中，让市场给你定价，就像这篇文章，展示出来，有人点赞有人反对，但最终我的一点经历和思考被一部分人认可，这是我的一点价值存在。而这些讲给我的领导听，估计只会回复我一个“呵呵”。&b&清晰第一个概念：去想想组织之外的市场，想办法让市场评估自己的价值。（章节九）&/b&&br&&br&要想有回报首先得付出吧，我们的精力80%献给了工作，剩下的又分散的花在了很多地方，比如恋爱、娱乐、玩手机等等，前者我们没法左右，但剩下20%的精力、思考、时间是我们提升自己价值的源泉，关注这条资源的长尾，集中起来提升价值。&b&清晰第二个概念：了解自己的“资源”投入到了哪里去，才能有意识的改变。（章节十）&/b&&br&&br&往往设立一个目标而最后不可得，很苦恼，我也经常被这样的经历折磨，甚至于再也不给自己设立目标，以免再次陷入焦虑。但后来我想通了，换种模式，用养宠物养植物的心情去行动，比如我想利用我的业余时间自己思考个问题写篇小论文样的东西，我就不再给自己设立一个硬邦邦的目标“xx年xx月xx日完成一篇论文”，而是在我的印象笔记里新建一个笔记本，记一个标题，然后每当我有新的想法或者看到有关的素材就记录下来，待积累多了做做整理，像给养的盆景修修枝一样不断的投入自己的时间、思考去滋润呵护这颗当时播下的一个念头的种子。你也可以试试，很有效，注意体会养宠物和养植物的心情。&b&清晰第三个概念：换一种“正确”的心情、行动模式去行动。（章节十一）&/b&&br&&br&感觉提升无望，是因为没有聚焦自己，不知道提升什么、提升到哪里去，所以做收敛，在组织内聚焦一个核心的“工作力”，在组织外聚焦一个核心的“兴趣力”，用能力地图评估自己处于什么水平，可以向什么水平努力。&b&清晰第四个概念：先聚焦再评估后提升（章节十二）&/b&&br&&br&以上就是在开始走“价值路径”去通往财富目标的热身动作，想对自己做一下梳理可以关注微信号30YearsOld&br&&br&&p&-----------------------------------------------番外篇小结-------------------------------------------------------&/p&
（更新到章节十三［更］） ----------------------------------------------- 插播------------------------------------------------------ 距离我的30岁，倒计时不足5个月，我已经坚持写作了1年，现在转型升级，在公号“柠檬知”里继…
武汉没去过不懂，不过各地大同小异。前几年买单身公寓当投资的时候，关注过几个二房。废话少说，开始：&/p&&p&&br&&/p&&p&
整理了一下昨天的思路，觉的有必要把&b&流程&/b&放前面（&b&有贷款的流程&/b&，一次性付清的到第五步就结束了）：&/p&&p&&br&&/p&&p&首先是&b&（步骤一）上网或去中介查看房源信息&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤二）实地考察看房，确定购房意向&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤三）产权调查、和房主商议合同细节&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤四）签订买卖合同&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤五）办理贷款手续、支付首款&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤六）产权（房产、地产）过户，房屋交割&/b&→→&/p&&p&&b&
（步骤七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一、去正规的网站和中介&/b&（步骤一要注意的）：&/p&&p&　　如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。&/p&&p&
还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。&/p&&p&
中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二、实地考察房屋情况&/b&（步骤二要注意的）：&/p&&p&&b&1、房屋自身建筑情况&/b&&/p&&p&
如房屋&b&户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具&/b&等，其中比较容易被忽视的是&b&下水道堵塞&/b&和&b&墙面渗水&/b&等问题。&/p&&p&&b&2、房屋周边状况&/b&&/p&&p&
如&b&周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会&/b&等。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&三、看房子产权是否清晰&/b&（步骤三要注意的）&b&：&/b&&/p&&p&1、&b&看房产证&/b&（房产证薄薄的几页纸有什么好看？可好看了~~）。看以下几点&b&：&/b&&/p&&p&&b&（1）有没有房产证。没有的直接PASS&/b&&/p&&p&　　没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你。（我会告诉你，我们这80年代有个骗子，用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗？）&/p&&p&
除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。&/p&&p&&b&（2）看房主是谁&/b&&/p&&p&　　 卖方必须是房主，对他的&b&房产证&/b&和&b&身份证&/b&，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。&/p&&p&
有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就&b&要和全部共有人签订买卖合同&/b&。只和其中一个或是几个签的无效。&/p&&p&&b&（3）看房屋有没正在贷款&/b& &/p&&p&
有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。&/p&&p&&b&2、看土地证&/b&&/p&&p&
我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是&b&划拨地&/b&，&b&划拨地政府可无偿收回&/b&，这种情况就要注意，土地证上有注明&b&“出让”&/b&的，就是&b&出让地，就对房屋享有较完整的权利&/b&。&/p&&p&&b&
划拨地&/b&的房，&b&能无限期使用&/b&(政府不收回的话)&b&，但不能出售&/b&。要出售就&b&要缴纳土地出让金，变为出让地&/b&，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。&br&&/p&&p&
还有国人都懂的&b&70年年限，&/b&如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不是更好？滚蛋！祖国母亲大人都还没70岁），要搞清楚怎么搞......怎么搞？我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去......&/p&&p&&b&3、去房管局核实以上情况&/b&&/p&&p&
卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧。&/p&&p&
顺便搞清楚你看上的二手房是不是&b&房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。&/b&这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。&/p&&p&
再顺便问问70岁的房子怎么搞。&/p&&p&&b&4、看房子是否在租&/b&&/p&&p&　　原房主A，2014年1月把房子租给一个哥们B，租期2年，就是租到2015年12月。&/p&&p&
兄弟你今天日，和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下，B哥不让你进，他且住着呢。&/p&&p&
反了他了！他有权利吗？？？有！因为我国认可“&b&买卖不破租赁&/b&”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。&/p&&p&
怎么办？买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！！&/p&&p&&b&5、近期是否会拆迁&/b&&/p&&p&　　如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧，现在我们这有拆有赚。&/p&&p&
不知道武汉怎么样，如果武汉拆迁，房主会亏，就要先了解清楚。&/p&&p&&br&&/p&&p&先到这，我玩去了，控制上网时间，享受生活。&/p&&p&———————————————————————————————————————————&/p&&p&五一继续，我是有多敬业(╯‵□′)╯︵┻━┻&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&四、交易前要注意的问题&/b&（也是步骤三要注意的）&b&：&/b&&/p&&p&&b&1、看二手房的物管费用是否拖欠：&/b&&/p&&p&　　有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着&b&全部承担这些费用&/b&吧。新房一般就没这些问题，哪些费用要注意？？？？慢慢来：&br&&/p&&p&&b&（1）水费。&/b&&/p&&p&
要问卖家是否已付清水费，可以向他要&b&交房日上个月份已缴纳的水费账单收据&/b&。&br&&/p&&p&&b&（2）电费。&/b&&/p&&p&
不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的&b&电费账单收据&/b&，你最好亲自查一下&b&电表&/b&有否&b&移动、改装、走表是否正常&/b&等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办？带个看的懂的哥们一起看房。&/p&&p&&b&（3）煤气费。&/b&&/p&&p&
同上，这些都要办好过户。北方好像还有&b&暖气费&/b&，我们没有，就写一起了。&/p&&p&&b&（4）电话、宽带、有线电视等。&/b&&/p&&p&
一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。&/p&&p&&b&（5）物业相关费用。&/b&&/p&&p&
去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。&/p&&p&&b&2、注意迁移户口问题。&/b&&/p&&p&
有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买（这种事，真还听过不少）。&/p&&p&
因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&五、签订合同时的注意事项&/b&（步骤四要注意的）&b&：&/b& &/p&&p&&b&1、合同的建立：&/b&&/p&&p&&b&
房管局&/b&大多会提供二手房买卖&b&合同范本&/b&并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，&b&卖方做了哪些改动&/b&，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。&br&&/p&&p&&b&2、约定付房款&/b&：&/p&&p&
一般有&b&一次性付款&/b&或者&b&按揭付款&/b&两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？&/p&&p&&b&3、确定交房细节：&/b&&/p&&p&&b&（1）交房的时间和条件。&/b&&/p&&p&
时间好办，条件可以提哪些？比如&b&卖方要负责清空房间，整理干净&/b&等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）。&/p&&p&&b&（2）物业费、水电费等&/b&&/p&&p&
上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。&/p&&p&&b&（3）过户&/b&：&br&&/p&&p&&b&
①时间：&/b&确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。&/p&&p&&b&
②费用：&/b&过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。&/p&&p&
二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。&u&“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱&/u&，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。&/p&&p&
前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。&/p&&p&&b&
③上证的人数&/b&：房产证上要写几个人的名字？&b&老婆、孩子的&/b&如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。&/p&&p&&b&
④户口迁出&/b&：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。&/p&&p&&b&4、明确违约责任：&/b&&/p&&p&
这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？买了个表的，现在就先明确违约责任，注意以下几点：&/p&&p&&b&（1）&/b&合同上的时间必须都是&b&精确的日期&/b&，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。&/p&&p&&b&（2）每项&/b&主要义务&b&都要有&/b&一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）&/p&&p&&b&（3）&/b&定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下&b&违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等&/b&等各种花费。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。&/b&&/p&&p&
稍微讲一点，有办贷款的话，会涉及到房屋评估。&b&评估费&/b&一般是&b&千分五&/b&开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。&/p&&p&
记得换锁。&/p&&p&&br&&/p&&p&
结束，休息。&/p&&p&————————————————————————————————————————&/p&&p&
很久没上，评论里累计了好几页的提问，除了和前面有重复的基本回复了，一些回答估计过了各位的买卖时机，已经没用，现在才回，对不住了。&/p&&p&
最近在玩一些别的东西，以后上知乎的次数会更少，为了不耽误大家，先抱歉申明今后评论里的问题，恕不能一一回答，不好意思了各位。&/p&&p&
玩去了，ヾ(￣▽￣)Bye~Bye~。&/p&
武汉没去过不懂，不过各地大同小异。前几年买单身公寓当投资的时候，关注过几个二房。废话少说，开始： 整理了一下昨天的思路，觉的有必要把流程放前面（有贷款的流程，一次性付清的到第五步就结束了）： 首先是（步骤一）上网或去中介查看房源信息→→ （…
大家有关于经济和房产的问题可以去值乎提问，我尽量回答的详细些，当然是收费的，跟买房子的投资比我自己觉得很便宜了，跟我受邀参加的一些论坛的费用比就忽略不计了，就是好玩而已，不然我也确实没时间一一回答，谢谢理解。我看问题的角度跟你问朋友和中介肯定不一样，而且我的话您可以当作忠告，因为跟您也没有利益关系，回答会结合宏观面，个案太多也确实没法逐一解释。&br&&br&&br&&br&（原答案）可以，但是你的生活质量远期一定会下降。 &br&&br&如果你买固定收益类产品8%，封闭期一年，中间不能赎回，为了保持生活质量你得留12万在手上过一年。意味着你用188万投入，第一年收益15万，你取出12万余3万继续投资。意味着你的第二年复利大约在1.6%。第三年1.7%，以此类推。 &br&&br&中国名义通胀率3%，实际翻倍都不止。按3%算，你的本金复利收益率在完全不动本金的情况下要10年才能勉强赶上通胀率（已经贬了9年）。要40年才能赶上实际通胀率（贬39年，第40年勉强赶上）。在此之前你的本金每年贬值在2-4%之间。 这什么概念？按照名义通胀算10年以后你的本金购买力是现在的8折左右，按实际算大约6折左右。&br&&br&说说一万你的生活质量是怎样的：&br&&br&1万1个月算你不用还房贷扣除水电煤卫手机费余8000，吃饭一天一百余5000，在三四线城市你短期内还能泡个妞约个炮装个逼。一线城市5000零花你只够去万达吃几顿饭买几件衣服，出门乘地铁搭公交，每年在国内参加夕阳红旅行团。 不能去国金万象城，别去三里屯新天地外滩，出国游去一次你就得动本金。 &br&&br&以下事情请在20年内不要考虑： &br&&br&你要买车吗？动本金，远期收益更低。&br&&br&你要生小孩吗？动本金，远期收益更低。&br&&br&你要给小孩教育吗？动本金，远期收益更低。&br&&br&&br&别忘了10年以后你的每月一万差不多是现在&a href=&tel:& class=& wrap external&&&/a&的购买力水平，可能更低。 &br&&br&短视者只会看到眼前，而对远处的风景视而不见。&br&&br&----------------&br&&br&&br&认识几个不靠谱的人的真实案例&br&&br&&br&A：电台主持人，08年把一套市中心150平房子卖了美其名为高抛低吸。手上拿了500万买了辆豪车剩400万，主持人喜欢泡妞每月工资2万全花完。动本金租房子每月花1万，喜欢旅游每年出国3-4次动本金4-5万。到了11年看房子没跌手上本金只剩300万了，捉急买了套市中心60平米房子正好本金花完，现在靠每月工资降低了生活水平过日子，豪车7年折旧现在顶多能卖20万。&br&&br&&br&B：80后动迁户，09年新天地40平米老房子8个户口动迁分了5套郊区房子，自己拿了一套加200万现金，把动迁房卖了加100在中环浦江镇买了套婚房，每月还有贷款。剩下100买了台宝马3花了35万，剩65万，自己没工作好吃懒做，好在老婆能干每月能挣2万，本来挺好生了小孩有些积蓄每月还能富裕些。因为他自己爱玩喜欢混11年跟老婆离婚找了个90后玩耍，从此没了收入，又要花钱陪女孩子玩，就动脑筋做股票做期货都不挣钱，亏到只剩30万眼红了听到电台的白银期货广告啥都不懂就进去玩，血本无归。现在每月房贷靠老妈，跟女朋友在一起天天吹以前手上有多少钱，狗血的是90后女朋友还屁颠屁颠听得欢。 &br&&br&&br&以上案例但愿你懂：（重要事情说三遍）&br&&br&&br&你永远不能完全把控人生的轨迹，你现在的决定和思维模式已经决定了多年后你的生活状态，200万算个屁，坐吃会山空。&br&&br&&br&你永远不能完全把控人生的轨迹，你现在的决定和思维模式已经决定了多年后你的生活状态，200万算个屁，坐吃会山空。&br&&br&&br&&br&你永远不能完全把控人生的轨迹，你现在的决定和思维模式已经决定了多年后你的生活状态，200万算个屁，坐吃会山空。&br&&br&&br&&br&-------------&br&7/29&br&若不抽出时间来创造自己想要的生活，你最终将不得不花费大量的时间来应付自己不想要的生活。早安～&br&&br&有赞再分享几个真实案例&br&&br&-------------&br&&br&&figure&&img data-rawwidth=&433& data-rawheight=&3777& src=&https://pic1.zhimg.com/50/edabbcefd8cd_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&433& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/edabbcefd8cd_r.jpg&&&/figure&
大家有关于经济和房产的问题可以去值乎提问，我尽量回答的详细些，当然是收费的，跟买房子的投资比我自己觉得很便宜了，跟我受邀参加的一些论坛的费用比就忽略不计了，就是好玩而已，不然我也确实没时间一一回答，谢谢理解。我看问题的角度跟你问朋友和中介…
大家有关于经济和房产的问题可以去值乎提问，我尽量回答的详细些，当然是收费的，跟买房子的投资比我自己觉得很便宜了，就是好玩而已，不然我也确实没时间一一回答，谢谢理解。我看问题的角度跟你问朋友和中介肯定不一样，而且我的话您可以当作忠告，因为跟您也没有利益关系，回答会结合宏观面，个案太多也确实没法逐一解释。&br&&br&&br&原文-2015初:&br&第一套房大学毕业第一年买的，纯靠大学挣的没花家里钱，原因可以看另一篇回答，00年看房子涨的快，当时也没限购跟朋友搞了辆大巴到温州接人来上海看房，大巴花了30万，50人座当时算豪华的，温州报纸登小广告每次花3000，后来做的顺了有熟客带这钱也省了，每次收600/人一车人坐满30000，每次往返两天不包吃包住每周能干三回，3周车回本第四周盈利后来扩大营业一共干了3年，那时候没限购能买楼花，温州人看房就跟着买楼花，到上海都是整栋楼花买一个号2万，给楼盘销售5000，然后你就随便转合同名字，把号卖给门口排队的群众，一个号10-20万看楼盘而定，就没愁过卖，唯一出事的一次是上海有个楼盘叫万邦都市花园靠近磁悬浮，他们销售分赃不匀起内哄后来自己人打起来进了公安，整锅子被送进去严打了，真可怜也真蠢，这事还上过新民晚报。房子干到05年就收手了，那时候毕业7年记得手上没别的全是房。&br&&br&&br&如果要谈怎样赚钱买房的问题可能太宽泛了，过去15年我投资过很多城市的房产，如果你能解决资金问题，我分享以下投资房产经验给你，希望有帮助。&br&&br&先了解中国几个大的房产周期的回顾会帮你有一个大概的对未来走势宏观判断。&br&&br&95-05，黄金10年，没有任何政策限制，税费低廉，贷款宽松，适合批量投资，门槛较低，地段重要但是上海等超级城市周边原先非常低廉的房产涨幅超过市中心。这个时间段涨幅差不多5-8倍左右，如果你首付3成，回报会在15到20倍。主要原因是基数低，城市化初期，和货币量增加。这个阶段以后永远不会有了。了解这个是希望你得控制对房产市场未来的期望值，并了解投资房产需要对宏观经济有一定的认识。&br&&br&05-12，这期间三年调控税}