房产中介转变模式寻找出路 昔日销售冠军转行做微商|中介|房地产_新浪财经_新浪网
　　昔日销售冠军转行做微商
　　在记者的采访中，发现有众多此前在二手楼销售中业绩突出的经纪人，都已经开始转行。小美本来是广州某大型中介公司的一名Top Sales，三年前入行的她，凭借之前在其他行业积累的销售经验和一股拼劲儿，每个月的业绩都在分行里数一数二，做了两年地产中介之后，她便被公司提拔为主管，有一支10余人左右的小团队。当时，小美的工作十分忙碌，不仅经常晚上加班到很晚，而且连周六日和节假日也一般都在上班，这样的工作状态，对于已经是两个孩子妈妈的小美来说，牺牲了很多照顾家庭的时间。
　　今年初，小美公司因业务量下滑进行了架构调整，小美被迫转岗，经过再三考虑，小美决定辞去工作，全身心投入对家庭的照顾。然而，休闲的生活虽然很美好，但是有着两个孩子的家庭每个月都会产生 不小的开销，看着自己之前的积蓄一点一点地减少，小美的压力开始逐渐增加。
　　后来小美看到朋友圈里有一位旧同事在发一些商品的推广消息，好奇之下，她就跟那位旧同事聊了几句，原来那是在做微商。听说做这个行业工作时间自由，而且做得好的话还有可能赚取不错的收入，抱着试试看的心理，小美开始了她的微商之路。
　　由于以前做地产中介的时候，小美结识了大量的业主和客户，因此她的朋友圈里面有着几百号人，这对于做微商来说，是非常有用的资源。在朋友的指导下，小美新建了好几个微信群，把自己的微信通讯录里面的朋友都拉到了这些群里。每天，小美在照顾家庭和陪伴孩子之余，就在电脑前忙着自己的新工作。对于现在的工作，小美感觉还是比较轻松的，虽然每天也需要投入一定的工作时间，不过她可以身在家中，时间也可以自由安排。
　　在收入方面，小美坦言现在的收入无法跟做中介的时候相比较，“以前卖出一套房子，可以有上万元的收入，现在卖出一件商品，可能最多只能有几十元的提成，不过，过去可能是一两个月才能卖出一套房子，现在一天就可能会卖出好多件商品。”
　　对于现在小美来说，每个月身在家中工作，就能获得几千元的收入，还能自由支配时间，已经是一个不错的状态，而且毕竟她现在才刚刚起步，因此对于收入不会有太高的要求和期待。
　　对于日后是否会重新回归房地产中介行业，小美表示目前她没有这样的计划，一方面，现在孩子还小，家里需要有人照顾，另一方面，地产中介工作强度较大，对于女性来说，容易身体吃不消。小美表示，或者等到孩子再大一点，再考虑工作，找工作还是会考虑跟营销有关的工作，虽然现在楼市不太景气，但毕竟在这一行积累的经验和人脉是有用的资源，在其他行业也用得上。
　　记者调查
　　中介公司转变模式寻找出路
　　自调控政策出台以来，穗二手楼市成交量已连续四个月出现下滑，在此大环境下，广州不少中介人士表示，8月成交量或将进一步微幅下降。中介纷纷寻求转型，已成为无法回避的现实。
　　出路一 一二手紧密联动
　　据了解，因为市场不景气，经纪人小李有几个同事因收入大降已经转去了新房做案场销售或产品销售。他听介绍广州周边的一些新盘吸引了不少刚需客过去置业，也开始准备接一些一手的代理增加一些收入。据悉，一二手联动目前更为频繁。
　　记者日前在不少一手楼盘现场踩盘时看到，还没进售楼部，就被一群举着广告牌的中介拦住，并“热情”地表示是否需要买房，要买多大的。房地产专家韩世同分析，很多二手中介都有自己的客源，接手一手楼代理后，他们就会向二手客户推荐去看一手楼。这样一来，一手楼的看楼人群扩大了，于是卖楼的“渠道”也自然宽了，中介也能拿到更多的提成。有房企也表示，现在市场不景气，一二手成交量都下跌，客户资源必须流动共享才有可能带来成交。时代地产负责人近日也透露，目前正在和几个中介商谈代理广州、珠海等几个项目，“有香港客户资源的中介更好”，该负责人表示。
　　出路二 加大租赁扩大业务范围
　　“最近二手房成交真不景气，赶上租房旺季，两个月没有成交一单。”地产工作人员小陈无奈的表示。从“3.17”广州限购新政以后，二手市场就逐渐在降温，自从4月成交一单之后，两个月来只成功出售一套，期间也只做成了几个租单。记者了解到，随着政策大力扶持租赁市场以及业主房租量的增多，中介转攻租赁业务的现象也愈加明显。
　　房天下负责人告诉记者，前几年市场好的时候，中介都不太愿意接租赁业务，都是丢给一些新来的业务员去“练练手”，而如今买卖成交下跌，“蚊子虽小也是肉”的心态让中介重新回到租赁市场的怀抱。以一套5000元租金的房租成交案例来计算，业主和租客各需给付半月租金，中介就可以有5000元佣金。一般情况下，经纪人的提成为15%左右，即750元。“如果经纪人跑的情况，一个月成交五六套房屋租赁是不成问题的，起码温饱问题不愁”。
　　有中介人士表示，如今很多开发商都涉及长租公寓市场，未来希望可以把这一块大蛋糕接下来，这样房源就不愁了。
　　小陈介绍其目前的主要工作依旧是在门店等客、复盘。随着市场变冷，其所在门店已经开始扩大房源收集的范围，业务上也从原有的专注二手买卖扩展到住宅、写字楼、商铺的租售等需求都开始跟进处理。在网上陆续发布几十套出租房源后，恰逢毕业季租房热，小陈也比较顺利的签约租约。
　　不过，小陈抱怨道“幸好签了租单勉强维持收入，我们底薪比较低，两个月一单基本就只能养活自己。年初市场比较活跃时，每天十几个电话就可以找到客，现在基本上每天要打100多个电话才能找到一个有购房意向的。”
　　出路三 小中介抱团取暖
　　在信息时代，不仅是购房者，中介经纪人找客、找房源也更依赖于APP软件提供的大数据平台。
　　市场业务萎缩，经纪人“各显神通”以求生存，不少中介行也更倾向于抱团发展以求资源共享。房天下开放平台广州公司总经理罗兴铭介绍，合作高于竞争已成为不少中介行的共识。基于这点，房天下举办了“一帮中介”房地产经纪行业峰会，表示将打造一个公开、公正、公平的开放平台，为所有经纪人和中介公司提供一视同仁的资源和服务，此举得到了各中介公司的积极响应。
　　此外，记者还了解到，目前广州有近三十家中小型的地产中介与房天下签订了合作协议，无论线上线下都可利用房天下的品牌输出，而他们需要每半年交付3万左右的管理费。“在现在的市场中，小中介的生存空间更为局促，为了求得生存，依附在大中介的平台上的抱团取暖不失为一种策略”，中介人士表示。
　　出路四 线上线下双管齐下
　　“现在没有哪家中介不大力发展线上业务了。”房天下负责人告诉记者，不仅是小中介，大中介除了自己的网站线上平台，也在寻找其他的线上资源平台发布信息，力促二手业务成交。据他透露，各大中介线上成交比例已经超过线下。
　　有中介人士表示，线上线下各有优势，在中心区域成交的主要通过线上，即店铺成交。而一些远郊区域，中介铺店的局限性，成交大部分都是靠线上来完成。而目前广州无论是一手还是二手，成交区域都是近郊。
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一个做了十年的老中介，用良心给大家讲几点内幕！
&&& 一、为什么中介口碑这么差，市场还有这么多中介? &&& 今天大家买房卖房，很多实际情况使得我们必须通过中介才能实现需求。原因不是因为中介的服务有多么切合客户需要，而是不找中介没渠道找到房源。主要因为： &&& 1、买家想找到业主房源要么通过路边中介找到房源，要么通过网站信息找到中介房源。没有切实的第二渠道可以帮我们实现买家与卖家的直接对接。 &&& 2、房屋买卖的前期交易达成及后期的交易手续办理二大核心事项咱老百姓大多做不到自行解决。 &&& 答案：市场上没有第二种产品服务能够完全替代中介的作用，所以大多只能找中介。 &&& 二、为什么中介收费这么高，老百姓还得认交? &&& 买家通过中介买一套房子，少则几万，多则几十万的中介费支出真不是小数目，最少是一个普通人一年的薪资收入，而这笔钱用来买什么了呢?让我们总结一下： &&& 1、买中介手上的出售信息。 &&& 2、买中介给予的置业见意。(如得到正向见意还好，但有时得到的可能是反向见意) &&& 3、买中介带着你去看房子，帮你下决心出钱定房子。 &&& 除以上几点，没了，显然是不合理的。这时有人说过户手续不是还要由中介办理吗?中介不是提供第三方居间吗?非也：过户手续您还得支付代办费用，几千块是跑不了的。中介所提供的第三方居间在法律上及实际上是没有任何意义的，真出了问题中介一点责任都没有。 &&& 答案：老百姓认交的主要因素有： &&& 1、习惯所致，因为大家都认了，我也就跟着认吧。 &&& 2、不认中介就不提供成交服务，我也没别的办法能搞定业主。 &&& 3、虽然我感到这钱花的不值，但为了能买到我能接受的房子，几百万都花了这几万也就认了。 &&& 三、国家规定中介收费那些是合法的，而真正合理的收费应该是什么标准? &&& 国家有明文规定中介收费的标准，北京目前普通住宅一般国家规定最高是成交价2.2%，除此再超收一分钱都是违法的，老百姓大多并不清楚那些中介收费是不合规的，常见不合法收费项目如下： &&& 1、加以0.5%的担保费(以前叫《代书费》)，这笔钱完全是个别品牌中介为了提高营业额自编自设的一笔故事性费用。(内部认为能收就收，收完了有懂行的找上门追究再退) &&& 2、中介费以外的代办过户费，这笔钱国家也有明文规定最高收费是1000元以内，但大多起收就3000元。 &&& 3、贷款服务费，一笔住房按揭贷款银行除评估费及抵押登记费有可能产生不足1000元以内的费用，并且大多银行现在为了竞争也能不收就不收了，中介收多少大多都是自已留着了。 &&& 答案：真正现实合理的中介收费应该是什么标准，个人感觉如下： &&& 1、前期帮助买卖双方实现交易的中介服务费应该不超过1%以内是合理的，因为就目前从事中介服务的人员自身能力及所能提供的服务质量来讲，一切均要本着合理为上。 &&& 2、如果只是提供信息+协助成交+代办后期手续，全整收费1-2万还是比较说得过去的。 &&& 3、如果只是协助成交+代办后期手续，元就足够了，再多了就是不合理。想想中介同仁们我们都做了些什么，这世上我们的劳动力有那么贵吗?我们值那么多钱吗? &&& 有一个硬道理，世上任何不合理的现象都是不可能长久的，终有一天，房产中介的天将会大变，将会回归以现实为基础的自身行业价值。 &&& 未完待续，将真理发扬到底，助行业健康成长!
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【房产中介微营销】第1篇 房产经纪人自建公众号的八大价值
最近在国内的某个高端的社群里面看到了一名老板推荐了一个上海的优秀的经纪人做的微信公众号，今天用了半天的时间对他的操作思路进行了一个总结，也就是为什么房产经纪人要自己建立公众号。
我们的房产经纪人其实每天做的就是信息的整合和推荐，那为什么我们不跟公众号结合起来呢？因为很多的房产经纪人不知道建立公众号对我们来说有什么价值？（1）储备客户房产经纪人通过建立自己独立的品牌之后，可以储备足够多的客户，针对一些还不是着急出手的卖楼和买楼的客户能增加咨询的佳慧，因为公众号的内容如果足够吸引人的话，客户一般也会推荐身边的需求的客户来关注，而不是盲目的推介，但是要居住一点，不要盲目的追求数量。（2）提供信息公众号不单单是一个营销工具，从更深远的意义来说，他应该是一个很好的跟客户沟通的工具，所以一定有节奏的去发布一些对客户有价值的信息，比如：如何选购二手房，买卖二手房如何规避风险等等。（3）管理客户公众号的后台可以对客户进行分类管理，也可以跟微信客户端一样，对客户添加备注，查看客户的资料等等，当然我们有了客户的资料后，我们可以把客户往我们个人的微信公众号进行引导。（4）分类营销公众号有群发功能，可以发布语音，文字，图片，文章甚至还有视频，非常的丰富，通过分类，针对不同的客户进行营销，能让客户更加生动的了解我们的房源的信息，增加了房源宣传的渠道。（5）方便交流不管是房东还是客户关注了我们的公众号以后，就可以订阅我们推荐的信息并且还可以咨询我们的有价值的内容，比如：房源信息，买房困难等等
（6）宣传品牌因为客户选择一个经纪人大多数不是因为某个公司，而是选择人，所以我们可以把公众号做好，形成一个独立的品牌，增加我们的品牌分，更增加客户对我们的信任度。
（7）拓展人脉
房产中介的核心是人和人之间的打交道，我们可以引导客户关注我们的微信公众号，利用微信培养自己和客户的情感，并在为客户提供服务的过程中增加客户对我们的认同感和信任感，从而产生成交，甚至有的客户还可以转介绍信的客户给到我们。
（8）提升服务我们的传统的卖房的方式通过电话，有的遇到客户太忙了没有时间详细的在电话沟通，我们可以把最近的笋盘的信息以及最近楼市的动态编辑好，发布到我们的公众号，让客户提前可以了解到我们信息，再在线下的带看的过程中行程更好的体验，这样子可以提升我们的服务质量。这是每天一篇原创房产中介微营销文章第1天，如果想学到更多房产中介微营销文章，请添加我的个人微信号：
房产经纪人微信公众平台的主要功能如下： （一）互动沟通：互动沟通就是消息的发送回复，.群发推送就是公众号主动向用户推送重要通知或趣味内容。群发推送是最常用的方法，一般用户关注微信公众平台之后都会自动弹出一条文字信息，而用户可以根据我们微信公众后台设定好的关键字像我们的平台回...
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