三亚房产在新常态下面临的机遇与挑战
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近日,由力合国际中心主办的，主题为“三亚房产在新常态下面临的机遇与挑战”座谈会顺利召开。本次座谈会由以李后强书记为首的四川社会科学院一行、三亚市委宣传副部长周雄、力合董事会成员等贵宾参加，汇聚了当前形
近日,由力合国际中心主办的，主题为&三亚房产在新常态下面临的机遇与挑战&座谈会顺利召开。本次座谈会由以李后强书记为首的四川社会科学院一行、三亚市委宣传副部长周雄、力合董事会成员等贵宾参加，汇聚了当前形势下对房地产市场的深刻认识，展现了对未来市场发展的积极心态和正能量。
座谈会首先由来自四川社科院的李后强书记（教授）发言，以化学专业出身李书记却在销售研究领域开辟出了一片新天地，对目前的大环境下的经济形势有着独到的见解，在开篇引题是用了《双城记》中的&这是最好的时代，这是最坏的时代，这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬；人们面前有着各样事物，人们面前一无所有；人们正在直登天堂；人们正在直下地狱&&&他认为：&这是一个思维至上、智慧通吃的时代。智者愉快、愚者痛苦。&他为在座来宾解释了当时经济态势&&新常态&，并提出了：适者生存律、创新引领律、后发优势律、结构质变律、方式依赖律、思维决定律这6大新常态下企业要做大、做强必须关注的定律。
&三亚是座与众不同的城市，它呈现出的是逆势发展的态势&大环境越差，小环境越好。在雾霾时代、在经济下行、新常态下，三亚是缓冲器、变压器，但它的高速发展和发展素质低形成了鲜明的对比。希望政府给予投资项目技术优惠结合，例如给予实体经济投资优惠，鼓励高端人才在三亚创业、落户、移民，让三亚的经济发展走上平衡、稳定的增长道路。&
他还指出：&目前的地产销售，需要与大数据、互联网思维相结合；赋予产品文化内涵、亲情要素和发展希望；多运用当前的自媒体、新媒体进行广告传播；与电商合作，让房子能网购的商品；与大型媒体组织合作，充分调动全国资源。&
最后他认为：目前三亚房地产市场有资源垄断性、雾霾严重性（雾霾治理非一日之功）、交通边界性（独立岛屿，交通便捷）、生命自觉性（延年益寿，吸引游客）、信息重要性、环境开放性、城市多元性（移民城市，兼收并蓄）、政策利好性等八大机遇；以及投资多样化、消费理性化、产品同质化、成本刚性化、人口递减化五大挑战。总体上讲，机遇大于挑战，三亚房产在新常态下有很好的前景。
随后做补充发言的是力合投资发展有限公司的董事冯大力先生，他对政府在新常态下的作用提出两点意见：一是政府目前应该聚合资源，宣传三亚购房的理念，如同当初国际旅游岛的口号深入人心一样，必须让消费者形成购置旅游地产，三亚首选的共识，这是一般房企财力、公信力所难以完成的任务，也是三亚政府帮助本地市场的有效手段；二是住建局对外公布土地资源、产品库存的时候，需要做好明确的分量，比如海景房、河景房、山景房有哪些。不同功能型的，如商业住宅有那些，产权式酒店有哪些。这样细分的好处很明显，消费者能根据自身需求挑选产品，减少产品在不同客群中的不必要竞争，细分之后的产品总数明显是数量有限的，这时候产品资源的稀缺性就能直观的体现出来了。
三亚市委宣传副部长表示两人的发言都极具深意，有实践的可行性，他也和在座的来宾分享了目前制约三亚经济发展的三大压力：一是经济下行压力，房地产在三亚的财政总收入中的占有重要份额，房地产市场的&降速&为经济的持续高增长带来了巨大的阻力；二是环境资源保护的巨大压力，三亚有着让全中国都羡慕的天候自然环境，大力度的开发带来的环境破坏威胁问题日益突出；三是人口管制压力，三亚有着全国最大的流动人口，大家都知道，在过年的这段时间，政府公职人员的幸福指数是很低的，如何对如此庞大的人口进行科学、有效的管理、管制是目前亟待解决的问题。最后发言的也是本次的东道主，力合国际中心项目负责人孔雁女士，她首先回顾了中国往次的人口迁移，从新疆建设兵团、知青上山下乡、三线工厂支援、广东深圳打工潮到海南三亚旅居度假生活新方式的开启，从国家政策、建设、利益驱策到享受生活。在大环境普遍低迷的2014，三亚接待过夜游客1352.76万人次，增长10.2%;实现旅游总收入269.73亿元，增长15.6%。在如今经济发展&降速&的大背景下，这背后隐藏的潜力和商机令人咂舌。&三亚作为中国唯一的热带滨海城市，每年要容纳超过自身常住人口10倍以上的流动性人口，这里的商业住宅中异地购房者所占的比例高达90-95％，这些有置业诉求的业主上岛时间通常集中在冬季，入住时间从1周到3个月不等，而余下的时间房产基本闲置，除了资源的浪费，还需支付高昂的维护成本。面对这样的业主群体，产权式酒店无疑是为其量身订做的产品，他们需要专业的、优秀的团队运营自己的资产，也需要入住时高品质、贴心的物业服务，所谓的进可投资理财，退可惬意旅居。精准的市场需求和定位，是发展产权式酒店的必然条件，我们坚持做严谨、专注、高品质的产品，我相信三亚的未来不可限量！ & & &
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[责任编辑：刘红亮]
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播放数：535774海南的未来海南的未来地产视角百家号最近贸易战前戏火热，随即海南推出了全岛建设自由贸易试验区的重大改革，立刻把海南推到了风口浪尖。但咱稍微有点觉悟的人就别跟风去那炒房了吧，看来雄安的闭门羹也没让炒房客们长多少记性。回顾海南的房地产市场就会发现这是一个神奇的省份，在经历过两次房地产泡沫后最后依然能够强势回归并且持续上涨的，在我浅显的认知里也就只有香港了。但两个城市房地产市场逻辑却是完全不同的。一）海南人的海南——按照常规逻辑去理解海南房地产市场的话，你一定会怀疑人生：1、海南全省人口926万，相当于一个邯郸市的人口规模2、GDP4463亿元相当于一个三四线城市台州（4388亿）的经济总量3、人均可支配收入2.3万低于全国均值2.6万4、本外币存款余额10096亿相当于贵阳市（10908亿）的规模所以我们可以明显看到，这样一个经济、人口、收入明显不足的省份，肯定无法通过岛内人民来支撑起全省的高房价，更无法创造出三亚的类一线房价。虽然本地人不能对房地产市场支撑不足，但海南省过往的经济发展却十分依赖房地产投资：黑格尔说过“存在即合理”，显而易见，海南已经不是海南人的海南了，而是——外省人的海南。二） 东北人的海南——有一个非常形象的段子来形容东北化的海南市场“每一次振兴东北都发现振兴了海南的房地产市场”由于整个东北地区自南向北跨中温带与寒温带，气温年差较大基本在35~42度，冬季寒冷干燥，最低气温可达零下30度十分不宜居。与之相对应的海南岛地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称，长夏无冬，年平均气温22~27℃，最冷的一月份温度仍达17～24℃，正好完美的互补了东北冬季寒冷的空缺。于是大量东北人都会在冬天选择移居海南来躲避寒冬，成为了海南楼市的稳定支撑。三） 全国人的海南——今年年初海南离岛机票从正月初二起不断上涨，正月初六达到最高点，由三亚飞至杭州、广州、北京、哈尔滨等多地的机票价格均破万，有些甚至接近2万，票价涨幅超过400%，但仍一票难求。同时在海口新海港、秀英港、海南铁路南港等三大港口均出现了不同程度的过海车辆滞留现象，最高峰时车辆滞留超1万辆。火爆的旅游市场使得三亚在春节黄金周共接待游客96.7万人次，但三亚全市的客房床位数仅为9.3万张，春节期间出租率高达77%，算下来容纳的游客总人数为50万人次，仅为接待总游客数量的52%。而海口在春节期间接待游客154.4万人次，但客房床位数更仅仅只有3.8万张，春节期间出租率为74%，游客容纳缺口更是达到了134.7万人次。这么大的缺口容量我们很有理由相信有很大一部分游客在海南是有自住用房的，并且正是由于岛外购房者的大量涌入才能够源源不断地持续支撑海南的高房价市场。但，这样日子已一去不复返…四） 逻辑发生根本性改变——海南在2017年12月就有一个信号释放，即日正式实施新一轮分税制财政体制：房地产行业中土地增值税、契税等收入由省政府占大头（65%），地方市县仅占35%，同时辅以非房地产业发展进行税收奖励及补贴激励市县积极发展地方产业，这一举措在供给侧通过税收分成来调控房地产发展，把与房地产关联度最大的两个税种收入大部分集中于省级，把其它产业产生税收的大部分留给市县，倒逼市县发展转型，促进产业转型升级，也为海南在推出全力建设自由贸易港后全岛限购不断升级埋下伏笔。五） 限购的海南——海南以壮士断腕的魄力摆脱房地产发展依赖的决心，出台了史上最严限购措施：1、省内五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房，只能面向本市县居民家庭销售2、海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明3、上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明4、自通知发布后户籍迁入海南的居民家庭，只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明5、非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让6、将严厉查处涉及假结婚、假离婚骗购住房行为，并且非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房，对补缴个税或社保购房的不予认可，不得购房。这6点基本上断了外地人再来海南买房的各种途径，并且不排除后续持续升级的可能性，如果少了外地人的需求支撑，海南楼市将恢复“海南人的海南”，房子的流动性会大大降低，若想变现，你也就只能像海南省政府一样壮士断腕了。六） 世界的海南——虽然新一轮的税制改革让海南不得不承受短期的断腕之痛，但只有抱着置之死地而后生的觉悟才能够在最短的时间内实现最高效的转型，未来海南将“大胆探索创新，着力打造全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区”，老大也明确表示“欢迎全世界投资者到海南投资兴业，积极参与海南自由贸易港建设，共享中国发展机遇、共享中国改革成果。“不远处的深圳正是海南借鉴的标杆。但规划总是利好的，现实往往会有落差，我们拿世界第八大奇迹——深圳的城市崛起为例，分析一下海南的漫漫长路到底有多困难。开创12年——农业经济走向工业经济1978年为深圳崛起的元年，直到1990年完成了经济特区的开创阶段，12年期间GDP暴涨59倍达到115.7亿元，但由于当时总体基数较低，59倍增长速度放在现在并没有参考价值，我们以上海为标准，在1978年深圳的GDP仅为上海的0.7%，而在1990年完成开创阶段时GDP占26.5%。转型5年——贸易登顶全国1991年深圳特区新的经营模式出台，自由港、自由贸易区等不同形式的经济自由区的试验经过5年的发展已取得相当成功，1995年深圳的进出口贸易总值达到387.7亿美元，已经连续三年高居全国第一位。蜕变之路——投资眼光不应该局限于房地产在追求速度快速发展的改革开放初期，深圳举全国之力以17年的时间实现贸易发展从无到有，在全世界范围内已经属奇迹。而在追求质量稳步发展的经济结构改革阶段，2017年海南的进出口贸易总值数据并不亮眼，仅占GDP的15.7%，而且同比下降6.5%，但我相信在国家完成原始积累后的今天，只要政府给出政策优惠，自由贸易港的建设将会比过去更加快速，海南能否成为下一个“一夜之城”就要看政府的决心有多大了。明白了这个逻辑，眼光就不应该再局限于房地产方面了，海南还有更大的市场等待着你去开疆扩土。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。地产视角百家号最近更新：简介:聚焦楼市动态，反映行业现状。作者最新文章相关文章海南现在还能发展得起来吗？ - 知乎209被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="7分享邀请回答2310 条评论分享收藏感谢收起}