上海一中院判决：新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 本公众号作者：张春光律师-上海专业房产律师 电话： 微信：chinazhang2014
2016年12月8日我收到了上海市第一中级人民法院的胜诉判决书，这份判决是关于新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款的。我作为该案一审和二审的代理律师，对这个问题做了长时间的，大量的研究，对于上海法院对该问题的微妙的观点也有深刻的体会。现在，我把自己的心得分享给大家。
我代理的这个案子是由于“沪九条”导致的首付比例提高，它和上海新的信贷政策导致的首付比例的提高实质上是相同的，都是由于上海市的政策导致的首付比例提高，具有很高的参考价值。根据法院的审理周期来看，11.28房贷新政导致的纠纷的判决要大概几个月后才会出现，我现在代理了一些相关的案件，等案子判下来我会和大家做一个分享。
首先，我们看看法律法规司法解释等对这个问题是怎么规定的；然后，我们再看一下上海法院对这个问题是怎么判决的【注：法院的判决和法律的规定可能会有一些差距】；最后，我们做归纳总结。
一、法律司法解释等对该问题的规定及简单分析
1、新政不属于不可抗力。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……” 《合同法》第117条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”房贷新政导致首付比例提高，符合“不能预见、不能避免”两个要件，但是不符合“不能克服”这个要件。【注：限购属于不可抗力】
2、新政属于情势变更。《合同法解释二》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号：“一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系……3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。　……”从上述规定可以看出，上海的房贷新政属于“情势变更”。但是，从上海法院的判决来看，几乎没有哪个法院直接适用“情势变更”原则或《合同法解释二》第二十六条来解除合同。这就是“实然”和“应然”的差距。
二、上海法院及上海仲裁委的判决（裁决）
在日后我办理了两个因为政策导致首付比例提高，买房人不能支付首付，要求解除合同并返还定金或首付款的案件。其中一个一审在法院【案号：（2016）沪0104民初20049号】，法院判决解除合同，卖房人返还定金。理由是买房人对于新政的出台不可预测，新政后贷款成数大幅减少加之房屋总价较高，客观上造成了履行的障碍，普通购房者无法自有如此大笔钱款。故双方当事人最终未能签订正式的买卖合同，系因不可归责于当事人双方的事由。一审后，卖房人不服，提起上诉。二审法院判决【案号：（2016）沪01民终11280号】驳回上诉，维持原判。理由和一审法院基本相同，即也认为新政导致首付比例提高，导致合同不能履行，属于不可归责于买卖合同当事人双方的事由。
上海仲裁委的裁决【案号：（2016）沪仲案字第0968号】也认为新政的出台不可预测，签订合同的基础已经不存在，解除合同符合“因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的惯常做法。因此，上海仲裁委员会裁决解除合同并返还定金。
当然，我们也注意到，关于这个问题有很多判决买房人败诉的案例，尤其是有“贷款不足，现金补足”条款的合同，很多法院都是判决买房人败诉——买房人无权要回定金或首付款。
三、归纳总结
关于政策导致首付比例提高，合同不能履行的问题，严格讲应当适用情势变更的规定。但是，上海高院并没有明确可以解除合同，返还定金或首付款。这就导致了有很多判决买房人败诉的案例。我在办理上面两个案子（其中一个有二审，准确讲是三个案子）的过程中，也充分注意到了这一点。我做了大量的研究，并针对个案搜集了对我方有利的证据和相关的依据，最终两个案子都打赢了。但是，这并不是说，以后这样的案子法院就一定判决买房人胜诉。要想打赢这样的官司，需要当事人和律师良好的合作，针对每一个案件，找到有力的事实和法律依据及供法院参考的判例，从法理和情理上说清楚为什么要返还定金或首付款。
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上海房贷新政解读及风险防范 房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得 认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点 连续两次的房屋买卖合同被确认无效，房屋如何返还？ 牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担 买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权？ 出售“共有”房屋，合同无效？ 因房屋买卖双方的过错导致合同解除，合同解除前房价上涨的利益如何分配？ 卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益，法律后果如何？ 《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订，效力如何？ 卖房人逾期迁出户口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金？ 卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？ 卖房子附带自行车库？ 卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？ 附义务赠与房产可以撤销？ 和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？ 房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立？是否有效？ 为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？ 公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效？ 第三人可否主张房屋买卖合同无效？ 房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果 房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致，一方要求解除合同的依据是什么？ 房子（二手房）被查封后卖房人才交房，买房人可否提执行异议？ 假离婚导致银行不能放贷，买房人构成违约？ 卖房人的房子被查封或拍卖，买房人应该怎么办？ 买房人与卖房人的户籍分册立户后，买房人是否还可以向卖房人主张逾期迁出户口的违约金？ 人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？ 无权处分会导致合同无效？ 解除网签合同的时间点 是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用 卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？ 购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？ 买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？ 买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？ 房屋买卖中价款显失公平的认定 可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？ 卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？ 买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？ 银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？ 房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？ 房价多写，效力如何？如何证明？ 买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？ “对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌 公证委托卖房的合同效力 房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？ 买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？ 买房人要求变更买房人，构成违约？ 买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？ 区分房屋买卖中的限售和限购 卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？ 买房人付了全款就不会违约了？ 有租客的房子的交房时间如何确定？ 是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？ 多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？ 为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？ 卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？ 名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果 买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？ 规避限购政策的代持房屋协议是否有效？ 买房人迟延过户是否构成违约？ 买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？ 卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起 房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝” 房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？ 房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？ 房屋买卖中做高房价的约定是否有效？ 房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围 （部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？ 房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？ 二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？ “现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？ 房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？ 房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？ 未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效？ 房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？ 卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？ 持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？ 卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？ 房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？ 银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？ 买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？ 房屋买卖中损害赔偿的边界 购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？ 购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？ 房屋买卖适用“家事代理”？ 符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？ 卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？ 部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？ 如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？ 标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？ 卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？ 房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？ 《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？ 按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？ 产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？ 开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？ 银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？ 买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体 房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？ 非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？ 签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？ 房子漏雨，买房人可否解除合同？ 非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？ 伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？ 买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？ 限购者购房，责任如何承担？ 买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？ 房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？ 买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？ 为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？ 房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制 开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？ 在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权 买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？ 卖房人假报“房龄”要承担什么责任？ 连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？ 调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？ 房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？ 买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？ 网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？ 房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？ 抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？ 做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？ 承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？ 法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？ 民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关 侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？ 卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？ 转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？ 确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？ 房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？ 买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？ 夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？ 房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？ 卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？ 转让有抵押的房屋，合同有效吗？ 买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？ 法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？ 国企违反法定程序出售房地产，合同无效？ 附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？ 买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护 计算房屋买卖中实际损失的时间点 虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？ 对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解 当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？ 警惕！买房人限购，卖房人违约 买房人没有违约，就一定能拿到房子？ 《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？ 二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ “房屋买卖合同”指哪一版？ 买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？ 二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？ 中介有违法行为，就不能主张佣金了？ “沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？ 当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果 网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？ 转按揭办不了，买房人要承担违约责任？ 离婚，房产如何分割？ 买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？ 房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
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3秒自动关闭窗口最高法院案例指导与参考：名为购房、实为借贷执行异议典型案例｜天同码
阅读提示：天同码是北京天同律师事务所借鉴英美判例法国家的“钥匙码”编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成“中国钥匙码”的案例编码体系。《中国商事诉讼裁判规则》（中国案例钥匙码—天同码系列图书）已由天同律师事务所出品并公开发售。
本期天同码，案例来源于最高人民法院民一庭编《民事审判指导与参考》2017年第3辑（总第71辑）部分执行异议之诉选登案例。
文/陈枝辉 天同律师事务所合伙人
【规则摘要】
1.购房合同诸多不合常理，买受人优先购买权不成立
——买受人购房诸多不合常理，且其举证不足以证明已付全款并基于合同实际占有房屋的，其主张优先购买权不成立。
2.名为购房、实为借贷担保的，出借人不能排除执行
——名为购房、实为借贷，购房合同及回购协议仅系债务担保的，出借人不具备买受人身份，不符合排除执行的条件。
3.名为购房、实为借贷，出借人非消费者，无优先权
——名为购房、实为借贷，因不存在真实商品房买卖关系，出借人不具有消费者身份，不享有优先于其他债权的权利。
4.以房抵债买受人在过户前，不享有物权及优先利益
——基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在过户前，并不能依该以房抵债协议产生针对交易不动产的物权期待权。
5.已抵押房产再租赁，承租人不能阻却对抵押物执行
——租赁合同签订在抵押权设定后，无论租赁合同是否合法有效，承租权是否合法存在，均不能阻却法院执行抵押物。
6.抵押权有无，应经审判监督而非执行异议程序解决
——当事人主张抵押物消灭、申请执行人无权行使抵押权的异议，属于对执行所依据法律文书而非对执行标的的异议。
【规则详解】
1.购房合同诸多不合常理，买受人优先购买权不成立
——买受人购房诸多不合常理，且其举证不足以证明已付全款并基于合同实际占有房屋的，其主张优先购买权不成立。
标签：房屋买卖｜实为借贷｜执行｜消费者优先权
案情简介：2003年，物业公司与投资公司签订购房合同，约定物业公司支付600万元购房款，随后又通过租赁合同返租给投资公司并提供物业服务。2007年，法院依信用社申请查封该房屋，物业公司提案外人执行异议，法院以购房交易存在诸多不合常理之处而驳回。物业公司遂提案外人执行异议之诉，但其未充分举证证明600万元已实际支付。
法院认为：①依最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已支付全部价款、实际占有且对未办理过户登记没有过错情况下，其虽未取得标的物所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。司法解释该条规定，系在买受人对所买受不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱债权人正当权利为代价而确立的，故法院在适用该司法解释规定对买受人利益进行特别保护时，应严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议正当性，以及该条所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。②案涉综合楼交易合同签订与收条出具时间不符合一般交易规则、合同备案登记手续办理不符合通常要求和做法、合同注明的商品房预售许可证号与实际的预售证号不符。另从案涉合同中有关房屋单价、用途等诸多房屋买卖合同重要条款的缺失或自相矛盾情况看，物业公司与投资公司并未尽到一般房屋交易行为所应有的注意义务，故依现有证据不足以认定双方之间存在房屋买卖的真实意思表示。物业公司未能提供600万元现金来源以及任何银行汇款或转账凭证等证据佐证情况下，仅凭收款收据，不足以认定物业公司已全额支付购房款。合同约定的交房时间在双方签订合同之前，此亦不符合房屋买卖常理。且物业公司在与投资公司签订案涉合同之前，双方已存在物业服务合同关系，物业公司于2003年已基于物业服务合同实际占有涉案综合楼，故现有证据不足以证明物业公司系基于案涉合同取得对综合楼的实际占有。判决驳回物业公司诉请。
实务要点：房屋买卖存在诸多不合常理之处，买受人提交证据亦不足以证明其已支付了全部购房款且已基于购房合同实际占有房屋的，对其优先购买权主张，不应支持。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申3635号“某物业公司与某投资公司等案外人执行异议纠纷案”，见《再审申请人南宁市万智物业服务有限公司与被申请人广西海潮农业投资有限责任公司、南宁市邕宁区农村信用合作联社，原审被告深圳市有荣配销有限公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长刘敏，审判员汪治平、孙祥壮），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（:67）。
2.名为购房、实为借贷担保的，出借人不能排除执行
——名为购房、实为借贷，购房合同及回购协议仅系债务担保的，出借人不具备买受人身份，不符合排除执行的条件。
标签：房屋买卖｜实为借贷｜执行｜消费者优先权
案情简介：2010年，陈某与开发公司签订购房合同，将市场价为5500万元的房价款约定为1000万元。2011年，双方签订回购协议，约定开发公司不同时期回购房屋所应支付的购房款。同一时期开发公司与林某所签承诺书载明林某提供开发公司借款5000万元，由陈某等人与开发公司分别所签购房合同标的房屋作抵押。2012年，依债权人信托公司申请，法院查封开发公司名下房产，陈某提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。
法院认为：尽管陈某提供的与开发公司所签购房合同、回购协议、转账凭证、收款收据、房屋交付确认书及房屋预售网签备案等证据能证明其与开发公司之间存在形式上的房屋买卖关系，但双方之间存在真实房屋买卖关系证据，尚有不足。主要理由为：①开发公司作为讼争房屋出卖人，认为其与陈某之间房屋买卖关系意思表示虚假，双方并不存在真实的房屋买卖关系。开发公司认为陈某所购别墅实为该公司为担保林某债权而签订，林某是陈某等出借款项的集资转贷人，其与开发公司系民间借贷关系。这一意见与开发公司、林某等所签备忘录内容相印证，开发公司主张具有可信性。陈某与开发公司所签购房合同，购房价格约定与常理不符，亦背离市场行情。②作为房屋购销合同，购房人目的是取得房屋，出卖方目的是获得售房款，但双方回购协议却明确约定开发公司享有合同解除权和回购权，且解除权与回购权行使时间均在约定的房屋交付使用时间之前，明显与房屋购销合同目的不符。同时，回购协议还约定了开发公司行使解除权条件及不同回购时间需支付的固定回购款，而陈某亦自认回购款是按时间和一定利息标准进行计算的，其中的利息标准远高于一般银行同期同类贷款利息，利息达到年利率36%，此亦与房屋买卖合同特征不符。③结合开发公司有关资金链断裂债务无法及时偿还、房屋未经竣工验收以及涉案房屋于2012年即被信托公司申请查封情况，陈某所持购房款收据、房屋确认书及房屋预售网签备案等，实有以房屋买卖形式保证债权实现或排除强制执行的目的，亦难以证明双方存在真实房屋买卖关系。陈某虽认为其与开发公司存在民间借贷关系亦不影响之后双方成立房屋买卖关系，但其并未举示借款合同和借贷关系转化为房屋买卖关系相应证据。判决驳回陈某诉请。
实务要点：名为购房、实为借贷，购房合同及回购协议仅系债务履行一种非典型担保，故出借人并不具备买受人身份，不符合排除强制执行条件。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终369号“陈某与某信托公司等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《上诉人陈亮与被上诉人中信信托有限责任公司、昆山红枫房地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长贾劲松，审判员李春，代理审判员高榉），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（:74）。
3.名为购房、实为借贷，出借人非消费者，无优先权
——名为购房、实为借贷，因不存在真实商品房买卖关系，出借人不具有消费者身份，不享有优先于其他债权的权利。
标签：房屋买卖｜实为借贷｜执行｜消费者优先权｜消费者权益｜消费者
案情简介：2011年，金某与开发公司签订购房合同，约定总房款1400万余元。双方所签回购协议约定金某只需支付700万元，并指定朱某为收款人。金某未证明向朱某汇付全部款项。朱某在公安机关供述称用预售网签形式向金某等人借款，开发公司另以房屋折价向金某支付利息。2012年，依债权人信托公司申请，法院查封前述房产，陈某以其已办理网签、作为买受人享有消费者优先权为由提出执行异议，被驳回后提起案外人执行异议之诉。
法院认为：①开发公司与金某约定的房屋价格过低，与正常的商品房交易价格不符。金某主张已实际支付购房款收据载明的全部款项，依据不足。从银行账款记录看，开发公司主张未收取购房款具有一定可信性。除购房款收据外，金某未提交其他证据予以佐证，且款项交付方式（转账）和收款人均不一致。朱某在公安机关供述用预售网签形式向金某等人借款，朱某在回购协议上签字，且为指定收款人，金某委托他人代其向朱某支付房款，说明朱某与本案有密切关系。开发公司主张用两套公寓房折抵应向金某支付的借款利息，具有一定可信性。②本案事实和证据可相互印证，证明开发公司与朱某通过预售网签方式向金某借款，款项支付给朱某，开发公司另以公寓房折价向金某支付利息。开发公司与金某所签购房合同与回购协议系为保障金某融资债权实现。金某不属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的无过错的购房者，不享有优先其他债权的权利。金某主张排除法院的强制执行，无事实和法律依据。判决驳回金某诉请。
实务要点：名为购房、实为借贷，因不存在真实的商品房买卖关系，出借人不属于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定的无过错的购房者，不享有优先其他债权的权利。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法民终692号“金某与某信托公司等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《上诉人金育平与被上诉人中信信托有限责任公司、被上诉人昆山红枫房地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长张纯，审判员李琪，代理审判员谢爱梅），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（:87）。
4.以房抵债买受人在过户前，不享有物权及优先利益
——基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在过户前，并不能依该以房抵债协议产生针对交易不动产的物权期待权。
标签：以房抵债｜物权效力｜执行｜以物抵债｜民间借贷｜以房抵债
案情简介：2014年6月，银行依生效判决申请执行刘某名下房产。贾某以其2013年8月与刘某签订500万元借款合同、刘某以名下房产顶抵所欠刘某债务、2014年10月生效法院判决刘某协助贾某办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续为由提出案外人执行异议。
法院认为：①贾某与刘某民间借贷纠纷一案，业经法院判决并生效，该案件案由系民间借贷纠纷而非物权确认纠纷，判决并未确认案涉房产所有权归属于贾某，只是判决刘某协助贾某办理抵顶房屋所有权转移登记手续及抵顶土地使用权变更登记手续，该判决不能直接引起物权变动法律效果。因案涉房产一直登记在刘某名下，物权变动并未完成，贾某对刘某只享有债权请求权。②最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。判决驳回贾某诉请。
实务要点：基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。
案例索引：最高人民法院（2017）最高法民申1769号“某银行与贾某等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《再审申请人招商银行股份有限公司包头分行与被申请人贾建军、姜亥军机原审第三人刘涛案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长贾劲松，代理审判员吴晓芳、高榉），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（:104）。
5.已抵押房产再租赁，承租人不能阻却对抵押物执行
——租赁合同签订在抵押权设定后，无论租赁合同是否合法有效，承租权是否合法存在，均不能阻却法院执行抵押物。
标签：房屋租赁｜优先购买权｜执行｜承租人优先权｜承租权
案情简介：2010年，法院依债权人银行申请，查封并拍卖被执行人实业公司名下土地使用权，土地上房屋承租人门业公司提出执行异议，被驳回后以房屋有总体规划图并非违章建筑、租赁合同合法有效为由提起案外人执行异议之诉。
法院认为：①门业公司主张案涉建筑物在土地规划局有总体规划图，并非违法建筑，但就该节事实未举证证明，且仅具有总体规划图，亦不符合取得建设工程规划许可并按照规划许可建设施工的要求，不能因此推翻原审判决所认定违章建筑事实。②本案系执行异议之诉，案件争议焦点为门业公司就案涉执行标的物是否享有合法权利且该权利是否可以阻却法院执行。依最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。根据查明事实，本案银行的抵押权设定在先，门业公司所持租赁合同签订在后，故无论该租赁合同是否合法有效，门业公司承租权是否合法存在，都不能产生阻却法院对案涉土地使用权及房屋予以执行的法律效果。门业公司以其享有合法承租权为由，要求停止法院对抵押物执行的理由不能成立。
实务要点：租赁合同签订在抵押权设定后，无论租赁合同是否合法有效，承租权是否合法存在，均不能产生阻却法院执行的法律效果。
案例索引：最高人民法院（2015）民申字第16号“某门业公司与某银行等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《再审申请人大连舒心门业有限公司与被申请人中信银行股份有限公司大连甘井子支行、大连国滨企业发展总公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长辛正郁，代理审判员潘杰、沈丹丹），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（:111）。
6.抵押权有无，应经审判监督而非执行异议程序解决
——当事人主张抵押物消灭、申请执行人无权行使抵押权的异议，属于对执行所依据法律文书而非对执行标的的异议。
标签：房屋租赁｜抵押房产｜执行｜执行异议｜执行标的
案情简介：2010年，法院依债权人银行申请，查封并拍卖被执行人实业公司名下土地使用权，土地上房屋承租人门业公司提出执行异议，被驳回后以土地已被征用、抵押物消灭、银行只能就其代位物而不能再就土地及地上房屋行使抵押权为由提起案外人执行异议之诉。
法院认为：①门业公司提交的征地文件，不能证明征地范围是否包含案涉土地以及征地是否已经实际进行，就其所持案涉土地被征用、实业公司原有土地使用权证被注销的事实，门业公司未提供充分证据予以证明。②依227条规定，门业公司所持因土地被征用事实而使抵押物发生变化，银行就案涉土地使用权无权行使抵押权问题，属于对执行所依据的法律文书的异议，而不属于对执行标的的异议，依法应通过针对执行依据的审判监督程序解决，门业公司所持该项理由不能成立。
实务要点：当事人所持因土地被征用而使抵押物发生变化，申请执行人就案涉土地使用权无权行使抵押权主张，属于对执行所依据法律文书的异议，而不属于对执行标的的异议，应通过针对执行依据的审判监督程序解决。
案例索引：最高人民法院（2015）民申字第16号“某门业公司与某银行等案外人执行异议之诉纠纷案”，见《再审申请人大连舒心门业有限公司与被申请人中信银行股份有限公司大连甘井子支行、大连国滨企业发展总公司案外人执行异议之诉纠纷案》（审判长辛正郁，代理审判员潘杰、沈丹丹），载《民事审判指导与参考·执行异议之诉案例选登》（:111）。
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