“爱百邻定安黑猪生态放养基地”在定安挂牌成立
“爱百邻定安黑猪生态放养基地”在定安挂牌成立
南海网、南海网客户端定安11月18日消息(通讯员黄祥 南海网记者马伟元)11月16日，“爱百邻定安黑猪生态放养基地”在定安县新竹镇南华合作社正式挂牌成立，标志着定安黑猪再一次拓宽广东省的销售市场，定安黑猪品牌知名度得到极大的提升。
据了解，爱百邻定安黑猪生态放养基地总面积1200亩，其中鱼塘500亩、坡地700亩，主要从事定安黑猪放养，现有存栏1.5万头，年可出栏3万头定安黑猪。为了保留定安猪原有的品质及生长方式，主要以牧草、地瓜叶、豆粕、番薯、米糠等原料混合发酵后喂养，每栏养满100天后以山林放养的形式生长，满300天即可上市。出栏的定安黑猪主要供应给爱百邻社区生鲜连锁店直接销售。
据介绍，深圳邻里儿童级别安全农产品有限公司是生鲜行业第一个专注“儿童及安全肉菜”的生鲜连锁企业，“爱百邻”是连锁门店的品牌名，爱百邻生鲜连锁实行O2O电商管理模式，门店采用“直营+社区加盟”的推广模式，目前13家店布局深圳、东莞中高档社区。我们小区旁边的爱百邻生鲜店生意好好，可以加盟不？_百度知道
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直播｜深圳集体用地及旧住宅区二次开发高峰论坛
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城长新力量 旧区新方向——深圳集体用地及旧住宅区二次开发高峰论坛&活动时间：8月23日15:45-18:00活动地点：深圳会展中心1号馆2号会场主办单位：深圳市不动产估价协会承办单位：深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司、深圳市格衡土地房地产评估咨询有限公司演讲嘉宾：深圳估价协会候任会长、国房评估咨询公司董事长杨丽艳，深圳估价协会副会长、格衡评估咨询公司董事长吴青，深圳估价协会副会长、英联估价顾问公司董事长宋星慧，深规院城市更新规划研究中心主任王嘉演讲主题：1、集体土地二次开发交易实践探讨2、棚改——迎接下一个风口3、破解深圳存量土地二次开发后时代瓶颈4、从速度到品质——城市更新发展的必由之路-------------- 现场直播 --------------主持人：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！欢迎来到“城长新力量 旧区新方向”高峰论坛活动现场，本次论坛由深圳市不动产估价协会主办，深圳国房咨询公司、格衡评估咨询公司共同承办，我是格衡的吴青，非常荣幸能主持今天的活动。先跟大家道个歉，因为今天来的人员比较多，所以开场时间推迟了。首先，请允许我为大家介绍出席本次论坛的领导和嘉宾，他们是：深圳房地产交易中心博士导师耿继进教授；深圳市不动产估价协会会长费金标会长；深圳市不动产估价协会候任会长杨丽艳会长；深圳市不动产估价协会宋星慧副会长；深圳市不动产估价协会王欣秘书长；广东省土地资源与环境研究院朱小兰院长、广东省不动产登记与估价专业人员协会薛红霞会长，她们两位因为台风的原因不能到现场，也来电表示了祝贺。本次会议还得到了政府部门的支持，出席今天会议的还有来自各区、街道办、土地整备中心、城市更新相关部门的领导以及仲量等开发单位、同乐股份公司的领导，还有估价行业的各位同仁，欢迎你们，感谢你们的支持！深圳，是一座善于创造奇迹的城市。37年来，经济高速发展，取得了举世瞩目的成就，但目前也面临着许多问题，最为突出的便是土地资源的紧缺，从存量要增量，拓展土地空间，成为深圳未来的发展之路，近十年，深圳已经构建了多元化的土地二次开发路径，包括房屋征收、城市更新、土地整备、整村统筹、农地入市等。最近提出的棚户区改造也瞬间点燃了老旧住宅区业主和业界的热情。我们回过头去看，每一条新路径的提出，都是深圳一次勇于开拓的创新，每一个项目的落地，都是政府、市场、业主和各界共同努力的结果，这些创新与努力，提供了深圳的发展空间，也使深圳变得更加美好。在这个过程中，深圳市不动产估价行业始终积极参与其中，无论是04年的深圳全面城市化转地，还是这些年的重大基础设施项目，估价行业都秉承着专业精神，以价值评估为核心，协助政府开展相关政策研究和构建，为重大项目提供评估及专业全程咨询服务，在深圳土地二次开发过程中发挥了积极的作用。下面，有请深圳市不动产估价协会会长费金标致辞，大家欢迎！费金标：我是深圳不动产估价协会轮值会长费金标，非常感谢大家，今天刮着这么大台风，看到这么多热心的人来到现场，首先感谢各位对行业的支持、关注和关心，用句网络话，今天来的都叫真爱，在此感谢大家！深圳市不动产估价协会会长 费金标致辞深圳的房地产行业经过三十多年的发展，今天也具备一些新的特点，一是房地产现在进入翡翠时代或下半场，进入下半场意味着什么呢？房地产项目像以前那样闭着眼睛都能赚钱的日子已经过去了，因为现在更加规范，市场也更多变，不像以前看一个项目拍着脑袋就知道肯定能赚钱，只不过赚多赚少的问题。二是深圳面临人多地少、增量开发、难以为继的特点，这些年深圳的房地产建设已经转入以城市更新为主的情况，而且政策也多变，由以前以销售为主，转为自持、租赁，向持续经营方向转变。昨天晚上我看到一条新闻，新当选的陈如桂市长对房地产挺关注的，谈到高端有市场、低端有保障、中端有支持，这对未来房地产需求也是提出了不同的要求。在这种情况下，深圳不动产估价协会适时推出了由协会主办、国房、格衡承办的“城长新力量 旧区新方向”专题论坛，共同研讨深圳集体用地及住宅区二次开发，以期为城市更新注入新力量，协助解决新时代面临的新问题。城市更新作为房地产开发的新形式，具有与传统增量开发完全不同的特点，参与主体多，有被拆迁人，有村民，还有政府主管部门，还有开发商、投资商，利益关系也很复杂，政策法规方面政府也在摸着石头过河，相对来说不是那么完善，开发周期也比较长，运营模式多变，有的要求自持，有的要求自营，跟以前以销售为主的模式也有很大变化，导致城市更新的难度大大提高，很多领域都需要我们去探索，这也给房地产评估专业顾问咨询机构创造了施展空间，给了我们发展的机会。如何保证项目顺利进展，达到预期目的，同时保证社会的和谐稳定，实现社会效益和经济效益的双丰收，成为摆在主管部门和开发商面前必须要解决的难题。房地产评估机构作为专业的咨询顾问机构，发挥专业优势、信息优势，在之前的旧村改造、旧住宅区改造、棚户区改造、集体建设用地交易过程中也积累了较为丰富的经验，对推动项目顺利进展逐步形成了切实可行的方案和做法。我们回想一下深圳的城市更新项目，从早期蔡屋围的城市更新，深业上城、赛格电子，包括鹿丹村以及一些棚户区改造项目，这中间都活跃着估价专业人员的身影，发挥了他们应有的作用。我们从前期的投资机会研究、开发方案研判，到产权摸底、拆迁谈判、价值评估、方案制定，到开发过程中的融资、合作以及后期的退出、证券化，都发挥了我们专业的力量。今天的论坛我们邀请了评估行业的专家和规划专家，就集体土地二次开发交易的困惑与解决之道、棚户区改造的实践以及存量土地二次开发后时代瓶颈，和规划专家所讲到的从速度到品质、城市更新必由之路等内容与大家交流，这些内容总结了专业人士的经验和心血，满满的都是干货，相信大家的聆听一定能有所感悟，有所收获，不虚冒雨来到此地。再次感谢大家的光临。最后，预祝论坛圆满成功，同时也希望大家未来多多支持不动产估价行业。谢谢！主持人：感谢费会长的精彩致辞。下面进入今天的演讲环节，今天我们邀请了四位行业翘楚，首先请出候任会长杨会长给我们作“集体土地二次开发交易的困惑与解决之道”的演讲。杨丽艳：各位尊敬的领导、各位嘉宾，下午好！很高兴我们又在房博会论坛上见面了，去年房博会论坛我跟大家分享的是集体土地的话题，今天同样会延续，我们一起来探究和分享关于集体用地二次开发交易的困惑与解决之道。候任会长 杨丽艳大家都知道，深圳存量土地二次开发的进程中，集体土地的开发是这几年城市更新开发的主战场，集体土地二次开发过程中到底会碰到哪些问题？我们今天一起来探究困惑在哪里、解决路径在哪里，希望跟大家共同探讨。一、集体土地二次开发的背景和困惑深圳有38万原住民，这是一群非常特殊的人群，他们是深圳改革开放先行者，到现在也是城市更新改革过程中旧改资产主要的掌握者。深圳有1017家股份合作公司，股份合作公司有其特殊性，它肩负着经济发展和社区管理的双重责任，深圳390平方公里集体土地上，坐落着437个城中村，在深圳的建设土地中，集体土地占42%的比例，而在现有集体土地上，真正完善了所有手续和合法用地的实际上占比非常少。可以说深圳的集体土地曾经为深圳的城市和建设做出了巨大的贡献，在接下来深圳土地二次开发过程中，它仍然要扮演非常重要的角色。深圳集体土地利用的现状存在很多矛盾，首先是土地利用率低下，集体土地上存在很多违法建筑，成为深圳城市的毒瘤，社区股份公司非常简单的“两租”经济亟待转型。如果今天有来自社区股份公司或房地产开发行业的从业人员一定能感受到，这几年深圳乃至全国的品牌房地产开发企业都纷纷来到深圳跑马圈地，各占山头，但目前在集体土地二次开发过程中，很多项目还处于前期阶段，难以落地，政府这些年在积极推进包括城市更新在内，和“农地”入市、片区统筹等等二次开发的路径，可能我们“农地”入市和片区统筹的项目，社区的积极性会低一点，城市更新的项目积极性高一些。另外还有关于城中村拆与不拆的问题，现在也引起了不同的社会反响。在集体土地二次开发过程中究竟应该选什么样的路径？包括集体土地交易过程中流程怎么走？交易过程中如何选择合作对象？如何与合作对象划分蛋糕？首先我们来看一看多种模式如何选？集体土地二次开发目前主要的路径：“农地”招拍挂入市、土地整备利益统筹和城市更新。“农地”入市始于2013年凤凰社区的土地招拍挂入市，“农地”入市是通过招拍挂的方式，流程非常简单，周期很短，效益很直观、可量化，政府有很明确的收益分成比例，由于它优先保障产业和民生，所以政府的支持力度比较大。第一宗土地入市以后，虽然政府进行了积极的推进，但后期真正“农地”招拍挂入市的案例成交比较少，也是基于社区股份公司土地收益不太高，社区的积极性也不高。关于土地整备利益统筹，深圳坪山区最先推出了利益统筹的试点，沙湖社区项目可以说是深圳第一例最大面积、真正意义上目前已经成功实施的整村统筹项目，通过沙湖社区的整村统筹，合理划分了政府、社区和居民三方利益，应该说是非常成功的案例。土地整备利益统筹的优点是可以一揽子解决很多历史遗留问题，实现三方共赢，同时通过大面积、大区域统筹规划，有利于产城融合的城市建设发展模式。由于这里面非常关键的一点，它是由社区进行主导的，所以社区和居民的利益成为一个共同体，拆迁难度比较小。缺点是目前政府针对利益统筹的推进还是以项目试点的方式，并没有大范围推进，政策流程目前都处于试点阶段，方案的编制相对比较复杂，所以目前并没有大范围铺开。看一下最常见的城市更新，这是我们服务的两个城市更新拆除重建项目的案例，实际上非常常见，通过拆除重建的方式来打造新的片区、新的项目。城市更新拆除重建的项目，从优点来看，首先它在增量空间和经济效益方面非常明显，而且市场参与程度目前是最高的，可以有效提升周边配套和环境，从2009年的《城市更新管理办法》，到最新出台的《城市更新暂行措施》，制度不断完善，尤其是现在推出强区放权之后，各个区也在积极制定有利于各个区具体实施的流程和规则，拆迁难度比较大，项目的不确定性很大，专业性非常强。关于城市更新中的综合整治，这是甘坑客家小镇，相信很多人都去过，非常典型的综合整治模式，通过综合整治和修旧如旧把客家原居民聚居地打造成旅游项目，同时在甘坑客家小镇我们可以了解到原居民的文化，这里成为了解原居民文化的重要窗口。这是我们给凤凰塘尾社区提供的“社区微更新”项目，也是通过综合整治的方式完成的。综合整治的优点是首先可以避免大拆大建，合理保护生态环境，同时为我们保留历史记忆，展现地域风貌，更加注重长期效益和社会效益。缺点是短期经济利益不明显，回收期长，后期运营专业性强，要求高。从刚才分析的几种开发路径来看，个人建议未来集体土地二次开发仍然以城市更新拆除重建为主，综合整治为辅，如果大量存在未征未转土地和成片区域，应尽量采取统筹方式，重视古村落和历史风貌保护，进行有机更新，我们可以在很多片区采取三种方式相结合的复合更新方式。交易流程怎么走？随着国家、随着深圳各个区对于集体资产管理的要求越来越严格，各个区也出台了相应的集体资产管理办法，不同的《办法》有一个统一的目标，就是要保持集体资产的保值增值，规范集体资产的交易，各个区针对集体资产交易启动的起点、流程，目前会有一些差别，包括启动时间都会不一样。这宗集体资产交易相信很多业内同行都知道，日宝安区东塘社区的项目，这是宝安区集体资产交易平台出台之后的第一宗交易案例。首先通过竞争性谈判，优选出几个候选开发企业，然后再通过股份公司定标会产生最后中标企业。（PPT演示）这是东塘社区城市更新合作开发交易全流程，很细，有26个步骤，里面还有一些更细的，由于时间关系，这里不一一介绍。它有几个非常重要的环节，首先是科学评估及论证，二是合作开发方案的制定，三是组织谈判，四是组织交易，五是审查备案。在整个交易流程中，可能目前各个区都处于制定完善实施细则的阶段，不管流程具体规定是怎样的，它体现了几个非常重要的原则：一是阳光交易，整个交易谈判都是在集体资产管理办公室的有效监控下进行的，包括音频、视频同步。二是科学论证，交易方案都是经过科学的论证。三是尊重民意，每一个环节都要进行一定的公示，包括网上公示和社区公示，同时还要保证充分的竞争，有了充分的竞争，才能保证集体资产的保值增值。“对象”怎么找？刚才说了这里面有竞争性谈判和定标，实际上涉及到很核心的环节，就是怎么选交易对象。以前社区股份公司是“皇帝的女儿不愁嫁”，前些年的交易中确实也存在一些问题，对房地产开发企业来说，前期花费很多人力、财力、物力去找项目，但在操作过程中又存在非常大的不确定性，存在一定的项目落地的风险。这里面有一个非常关键的环节，就是合作开发方案，集体企业制定合作开发方案时有一些非常核心的要素，包括合作方的资质和条件，以及城市更新开发的经验，未来集体企业和开发企业合作分成的比例以及未来开发以后的物业怎么运营，运营要求和方案都是非常重要的，合作开发过程中双方的义务，比如报批报建流程、手续怎么走，如果项目最后未能成功，如何退出，这些都是合作开发方案中非常重要的要素。目前从专业机构服务于集体土地开发的过程中我们也发现，传统模式都是开发企业前期介入，由开发企业做大量的前期工作，可能意向合作方享有优先权，但最终他的利益是否能保证取决于最后你能不能真正在交易平台上取得项目。我们建议社区集体企业也可以做一个创新，你们可以在项目前期委托专业机构做前期工作，完成前期工作之后你们再通过集体资产交易平台公开甄选合作方。&接下来的问题是“蛋糕”怎么分，这是横岗社区的一个案例，是网上公布出来的，没有公开的企业我们是不会放在这里的。这是东塘社区成交以后公布的，包括沙湖社区，包括我们谈到了整村统筹项目，前期社区和政府有一个关于移交土地、留用土地以及补偿资金的分配，最后社区留下来大概57万平米用地面积、220平米左右的建筑面积，这是沙湖社区的留用土地，分18块宗地，采取对外合作开发或自行开发的方式进行。活动现场人气爆棚社区留用土地通过公开的集体资产交易平台以后，和合作方形成的合作分配比例。刚才讲到这么多种不同形式的分配方式、不同比例的分配，其实都有赖于估价专业机构提供的服务，估价机构通常会针对集体土地二次开发，对现状土地和未来规划条件土地价值做一个评估，包括项目可行性研究和未来的经济分析，以及非农指标等等，涉及到利益分配中很重要的环节和因素都会由专业机构对它进行科学的评估和论证，最后形成社区股份公司和房地产开发企业分配的建议。这里我也提出自己的建议，我觉得在利益分配过程中和寻找合作对象的过程中，首先不要片面追求容积率和分成比例，应综合考虑项目品质和未来长期收益。分配方式我们建议以物业为主，现金为分，涉及到产业园区、引进实业企业的，还可以采取少量的股权投资方式进行组合，更利于社区股份公司未来长期运营和居民长期收益。目前我们也了解到很多集体土地开发合作分配，最后股份公司分来的可能都是商业，或者是工业，可能不是简单的住宅直接销售就可以了，对未来的运营有很大的考验，所以未来商业运营产业物流总体方案也是作为重点考虑的一个方向，参与所有项目的评估机构应该提供可靠的专业论证。我想展望一下未来集体土地二次开发，首先我认为在未来城市开发的过程中，集体土地二次开发仍然是一个主流市场。将来用生态的利益统筹、拆除重建和综合整治并存的方式，可以有效实现城市建设和生态宜居的协调发展，集体企业可以通过土地二次开发实现经济转型。在这个过程中，深圳大约58家不动产评估机构，都可以为大家提供二次开发全过程中涉及到的诸多服务，这个时候我们认为专业力量是非常重要的，也是这次房博会的主题，专业是上升的力量！我也相信所有估价机构能在二次开发过程中贡献我们的一份力量。今天我的演讲内容到这里就结束了，谢谢大家的聆听，如果有讲得不对的也希望大家提出批评意见，如果有需要会后继续交流的，可以留下我的联系方式。谢谢各位！主持人（吴青）：感谢杨会长的精彩演讲，刚才杨会长对集体资产二次开发过程中的全过程，包括路径、合作开发伙伴的选取、“蛋糕”怎么分，都做了深入浅出的分析，让我们用掌声再次感谢杨会长的精彩演讲。深圳估价协会副会长、格衡评估咨询公司 董事长吴青深圳发展造就一段奇迹，旧区新生，一路披荆斩棘。2009年，城市更新打开了旧区改造的一扇窗，但现实证明并非一条通途。2016年，罗湖二线插花地等棚户区改造试点项目的实施，让我们看到了旧区更新的另一种可能。棚户区改造迎来了风口，但是这条路到底怎么走依然是一半青山一半雾。下面将由我跟大家做一个交流分享，我分享的主题是：棚改——迎接下一个风口。深圳是一个奇迹之城、梦想之都，37年的发展取得了举世瞩目的成就，但目前也遇到了发展的瓶颈，许多产业发展没有用地，一些公共用房也没有空间，“十三五”计划40万套保障性住房也需要土地来落地，向存量要增量，进行土地的二次开发是我们的必经之路。在深圳，20年以上的老旧住宅小区目前有1000多个，它们位置好，容积率低，但土地利用低下，这些房屋大都是房屋质量老旧，安全存在隐患，功能和配套严重不足，居民也有强烈的诉求要进行改造，旧区新生是大势所趋。这些年在老旧住宅区改造的探索问道过程中，我们形成了三种模式，第一种是城市更新，城市更新曾经打开了一扇窗，今年我们是否面临着关上一扇门呢？房屋征收一直以来都是戴着枷锁在跳舞，棚户区改造到底是风口还是岔口？我们还要拭目以待。首先看城市更新，2009年《城市更新实施办法》公示以来，这一政策的核心就是政府引导、市场运作，一度市场的热情高涨，各个小区都被开发商进驻，协商很长，谈到百分之百就可以协议出让土地，首批2010年就批了8个旧住宅小区列入计划，但实施情况并不为人所愿，因为我们没有收尾措施，因为不能有强制手段，所以8个小区中只有1个小区完成了百分之百，其他7个都陷入困境，处于推也不行、进也不行的境地。从2012年开始，政府将所有政策进行紧缩，首先是2012年出的《实施办法》明确以后由政府组织进驻小区进行意愿的征集，并且要对补偿方案和开发商竞选招标办法征集意见，2017年1月份城市更新相关暂行措施中明确，符合棚户区改造相关政策的老旧住宅小区，应采用棚户区改造。2017年4月份城市更新处理意见中进一步明确，如果符合棚户区改造的老旧住宅小区，应该优先选用棚户区改造的方式。再看房屋征收，这些年大家都知道房屋征收是戴着枷锁在跳舞，我们分两个层面看：一是公共基础设施等征收项目，补偿标准偏低，程序长，征收难度大，我们希望每个项目在开始的时候是发不出征收决定的，他们一直在试图寻找其他路径，包括土地整备，先协商，到后面可以征收。另外，也在尝试片区统筹、整村统筹的方式，让村集体作为主导进行拆迁，但难度仍然很大。另外一个层面是老旧住宅小区的征收，曾经有一个成功的案例，就是鹿丹村，经过多年拆迁，最后还是通过政府主导来完成项目，但是这个项目不代表我们的方向，因为政府投入了大量的行政资源，后面土地经过招拍挂出去，进行开发建设还是存在相关开发模式的风险，比如现在政府说我们需要大量的保障性住房、人才安居房，如果我都已经完成拆迁了，我还要招拍挂吗？这也是他们思考的问题。老旧住宅小区面临着一个岔路口，棚户区改造是否开启了一个新的篇章？是否老旧住宅小区迎来了春天？去年深圳第一个棚户区改造项目罗湖二线插花地迈出第一步，这个棚户区改造非常成功。基本情况是这样的，有1400多栋、138万平方米、9000多户，涉及超过8万多人，它不是一个绝对意义上的老旧住宅小区，90%多都属于住宅，套的是棚户区改造范围。进展是第一天签约1570户，3个月完成98%以上的签约。大家为什么想用棚户区？它的标准优于通常的征收标准，另外就是用奖励来调节。最重要是它的模式，它是政府主导，国企实施，天健在这个项目中作为国企，是全过程服务商，按照总投资提取一定的服务比例，土地还是在政府名下，签约主体是住宅保障中心，最好的模式是一个目标、两个阶段、三个方向。“一个目标”就是一年内一定要完成拆迁，“两个阶段”是分两个时期来签约，第一个时期是协商期，协商期120天，在120天内签约有不同阶段的奖励，超过120天，有红本房产证的政府就启动征收，没有红本房产证的就启动行政查违进行收尾。因为这个项目的尝试取得了成功，我们也进行了经验的总结。第二个项目也不是完全意义上的棚改，我把它称为类棚改，光明红坳整村搬迁，它的目的是为了一个重大产业项目的落地，但拆的对象是住宅，房屋质量老旧、公共配套不齐，终极目标是腾挪这块地做产业项目，它到底是不是属于类棚改项目呢？这个项目的基本情况是这样的，建筑面积24万平米，510户，政府抽调大量干部，形成20多个组，每个组都是一个小型的土地整备机构，里面有全程的督导，有评估、有律师、有测绘、有社区，36天签约达到百分之百。这个项目的启示是政府主导、两个阶段，“政府主导”就是签约和组织实施全都是政府来做，他们有各种资源可以利用，能用一些方式方法，调用各方力量完成这个项目，同时借鉴专业技术力量。“两个阶段”，第一阶段叫协商期，第二阶段是行政查违期，第一阶段的民事协商期用奖励来调节，协商期又分成三段，第一段的奖励很高，第二阶段次之，最后一个阶段只有比较少的奖励，这个项目是在协商期的第一阶段就完成了所有拆迁，都没有到第二阶段，因为第二阶段业主就有可能成为“钉子户”。这个项目我们的启示是政府主导+两个阶段，招标了开发建设单位招商集团作为这个项目的代理建设单位。由此我们来看深圳市相关棚户区改造制度的构建，前些天大家已经看到了住建局有关于棚户区的征求意见稿，征求意见稿中有几个要点已经明确了：一是旧住宅区纳入棚改，不再纳入城市更新；二是棚改一定是政府主导、国企实施；三是制定合理的补偿方案；四是当少数业主拒不搬迁，影响了大多数业主权益的时候，可以申请启动行政征收或行政处罚。我们要聚焦思考的问题是四个：一是你家的房子可以棚改吗？现在我们渠道一些街道办，他们会问我这个项目属不属于棚改范畴呢？二是国企怎么拿到入场券，三是政府和国企的权责边界在哪里，四是市场的机会在哪里。1、棚户区政策适用范围——特区特色。早些年棚改的概念都是简易棚才是我们棚改的目标，现在深圳，首先拆迁目标是住宅小区大于20年，建筑质量比较差，存在安全隐患，功能和配套不齐全，二线插花地、旧住宅区或城中村，这是拆迁对象或范围，需要进行鉴定，出鉴定评估报告。我们的目的是拆了以后改善环境，建安居房、人才用房和保障性住房，我们前些年碰到的水源保护区，要把周边的住宅拆掉，包括刚才说到的红坳村，为了重大产业项目落地，把整个村的住宅搬走了，这样能不能套用到棚改范围呢？包括一些公共基础设施的建设，它的拆迁目标是老旧住宅，也符合这些条件，但它的终极目标是另外一个原因，包括水源的保护、产业的落地、公共基础配套设施，目的的差异能不能让那些范围内的房屋纳入棚改呢？2、政府主导的几个核心内容。我们操作一个棚改项目的时候，项目的筛选和条件审核应该由谁主导？改造计划和项目规划怎么做？目前我们面临有的说这个计划到底到哪里立项呢？原先城市更新是到城市更新局，征收、土地整备就到土地整备局，棚改项目到哪儿立项呢？有的说是到住建局。还有规划，现在很多城市更新单元规划是在区里进行审批，棚改规划又不一样，因为它除了建安置房就是保障性住房和人才安居房，它的规划在哪里批呢？也有人说到市规土委批。此外还有实施主体的选择，征收达到什么样的比例，征收范围是全部征收还是部分征收？这里有三个路线，意愿征集阶段，主打单位都是政府，一般是办事处或服务机构，也有委托一些国企，但只是代做，签的时候还是代表政府来签。到签约的时候会指定一个国企来签约。这是一条路径，如果这个国企完成了所有的签约，政府组织实施的城市更新就可以走完了，如果没走完，就需要政府来征收，这时候就面临着征收完了以后土地怎么出让的问题，需不需要出让，征收范围是全部还是局部。第二条线是全部政府来做，征求意见是街道办，签约还是街道办签，如果有“钉子户”，由政府进行征收，最后土地也不需要出让给谁，反正就是建安置房，现在罗湖棚改就是走这条线。第三种是前期征求意见是政府，我们要引进一个国企进行一次性招标，但土地并不出让，招标以后这个国企会协助政府一起做整个的拆迁工作，碰到“钉子户”当然是政府来处理，处理完了以后土地还是可以协议出让的，因为前面已经完成了招标，这种方式是北京的一次性招标的方式。我们目前做的福田、罗湖旧住宅区意愿征集，9天完成2000户意愿征集，模式是办事处、社区、老年协会、党员干部和专业团队，通过发动群众来征集意愿。3、实施主体的确定方式。征求意见稿中有指定、有招标，哪些项目能指定？权利人被指定国企或者人才安居不认可怎么办？评标的体系、利润的确定，北京的一次性招标方式在前面就核算清楚了，你的利润不得超过15%，这样在后面就可以进行出让。4、土地是否出让？不出让也可以，像罗湖棚改，代建。如果不出让，棚改项目中一定是限制利润来开发的，如果你签约到百分之百，就直接是政府组织实施的城市更新，现在也在谈我们是否将棚改项目做经济平衡的测算，让它可持续的进行下去，现在已经明确实施办法里关内的所有项目只租赁不销售。北京一次性招标方式，限定你的利润，你只是完成这个项目成本的回收。如果是土地公开出让的方式，比如净地招拍挂，像鹿丹村的方式，现在并不推崇。毛地招拍挂的方式，像盐田三村、四村，干不完，最后又很难采取征收。5、如何启动征收？时机，有一开始就是征收的，发征收决定。棚改一定是先协商，后征收，这是它的特点。我们在启动征收的时候，比例到底是多少？目前没有定，但我们在操作的时候至少要95%以上才好启动。范围是全范围还是局部？我们现在有一些案例就是局部定点征收，具体细则的操作还需要进一步探讨。6、市场的机会在哪里？分成两个层面，国企有大把机会，如果是民企，你想想，一百多个老旧住宅小区，它需要专业开发机构的管理经验、资金介入进来，应该说探索一段时间还是有很多机会，包括拆迁和建设的机会，可不可以采取合作等等，这个还要进一步探讨。估价行业也一样，在这个过程中有很多客群等着我们去研究，也有很多项目等着我们去探讨，让我们在棚改的风口上一起探索。谢谢大家！刚才我只是从罗湖棚改、红坳棚改的案例跟大家分享了我个人的看法和经验，下面有请不动产估价协会副会长宋星慧会长跟大家分享老旧住宅小区的路径以及棚改38、39区案例，有请宋会长。宋星慧：各位领导、各位嘉宾、各位同行，大家下午好！我是深圳英联估价的宋星慧，很高兴今天和大家一起在这里分享深圳土地开发存量市场的后时代问题。不动产估价协会副会长 宋星慧会长深圳1979年成立，指引已经有三十几年的历史，深圳的土地制度走在全国的最前列，我们讲深圳的存量土地开发，要简单介绍一下开发历史，我们经过了三次土改，从79-87年在全国第一次率先有偿出让土地，是尝试阶段。第二阶段是发展阶段，从87年到城市更新办法出台的时间。第三阶段是城市更新办法出台以后的存量市场时代。土地二次开发的模式我们叫六龙治水，即土地整备、利益统筹、政府征收、“农地”入市、城市更新和棚户区改造。今天重点讲旧住宅小区的二次开发模式，旧住宅小区是“三驾马车”，政府征收、城市更新和棚户区改造，最后落到我们今天讲的重点，关于棚户区改造的问题，棚户区我们是一条路往前走，有两种改造方式，一种是政府主导的棚户区改造，一种是企业主导的棚户区改造，我们从去年开始探讨棚户区改造的一系列问题。前几天在网上住建局不小心把《深圳市加快棚户区改造若干措施》的内容传出去了，英联作为研究和探讨单位，一直在参与研究和探讨，这就把棚户区改造推到风口浪尖上了。尽管我们现在做了棚户区改造的尝试，也将要出台《暂行措施》，但是我们怎么做？还有哪些问题？《暂行措施》是不是解决了所有问题？深圳土地改革有三个阶段，第一个阶段是尝试阶段，特区成立到86年，第二阶段是从87年的有偿出让到09年的城市更新办法出台是快速发展的阶段，是市场机制的阶段，是土地有偿出让的阶段。深圳的土地资源越来越稀缺，我们进入到向存量要空间的问题，尤其从去年开始我们提出棚户区改造，按照我们的说法叫土地的后时代发展。六龙治水——深圳土地二次开发模式。1、土地整备；2、利益统筹；3、“农地”入市，我们是针对农村集体土地，政府需要产业用地，需要保障性用房建设，需要教育用地，需要医疗卫生用地的时候，农村集体土地可以直接上市招拍挂。4、房屋征收，为了公共利益需要，政府进行房屋征收，主体是政府。5、城市更新，是市场行为，是房地产企业的发展行为，是开发商的纯市场行为。6、棚户区改造。住宅的二次开发模式“三驾马车”，一是房屋征收，二是城市更新，三是棚户区改造。三驾马车——旧住宅区二次开发模式及案例路但去是深圳旧住宅小区房屋征收改造模式，历时14年，2013年做了这个项目，共1175套，是深圳规模最大的第一个旧住宅小区房屋征收项目，很多人觉得鹿丹村是政府征收的行为，它的模式是政府征收，最终土地归政府所有，然后再通过招拍挂模式把土地进行出让，鹿丹村创造了好几个奇迹，一是14年做完，二是请了专业顾问机构，三是土地招拍挂，它的土地招拍挂最大的特点是在全国率先启动了往下计容积率，谁的容积率最低谁做这个项目，实际上给了业主最大的利益。城市更新模式，立项八个城市更新项目，目前只有一个项目做成，就是鹤塘小区，其他如木头龙等濒临烂尾，当出现“钉子户”的时候，发展商没有办法解决“钉子户”的问题，我经常跟发展商说当业主开出一个亿天价的时候我们没有任何办法，只有等待，所以说城市更新是非常艰难的。不是所有的政府征收政府都有精力做，国务院征收条例我们参与起草了一年，征收条例第八条第五款“旧住宅小区、危旧房都属于公共利益的需要，但政府不想做，一是难度太大，耗人，二是耗时，三是耗钱，所以征收很难。城市更新最后发展商解决不了“钉子户”，我们走棚户区改造，目前深圳没有一套非常完善的政策出台，除了棚户区改造服务机构管理办法、澎湖区界定标准和将要出台的《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施》，所以说是摸着石头过河。《暂行措施》中说到，如果符合棚改条件，就不再做更新，直接做棚改，改革计划中也谈到要加大棚户区改造制度，建设、流程的设定、以及范围的启用，征求意见稿大家都知道，五大点、31条。棚户区改造很重要，今年5月24日李克强在国务院常务会议上提到了棚户区改造是我们的民生工程和发展工程，从2018年到2020年三年时间全国要建1500套棚户区改造住房。一路两径——深圳旧住宅区棚改新模式及实践从国家到省、到市，尤其国家和省都有一系列棚户区改造的相关政策，深圳是什么情况呢？深圳其实没有棚户区，大家想想棚户区是什么？不就是一层房子，破旧的危房吗？深圳是没有的，但为什么现在提呢？个人觉得一是我们征收很难，城市更新“钉子户”做不下去，特别是光明滑坡事件之后，马书记认为深圳要解决安全问题，把安全问题作为棚户区改造的首要问题，去年开始深圳强区放权，强区放权是一把双刃剑，给了我们责任，同时也给了我们一个空间，很多事情区政府是可以有所作为的，当然也是有责任的。什么是棚户区的标准？原来说30年，《暂行措施》会改成20年，要由专业机构评定属于危房或严重损害房屋，房屋使用功能不全，配套基础设施不齐全或年旧失修，处于二线插花地斜坡类地质灾害易发区。讲了这么多更新和棚改，区别在哪里？首先看它的政策依据，棚改目前没有太多的政策依据，除了我刚才说的三个内容，重点落在安全隐患、20年以上的旧住宅区，城中村是否在里面呢？我们讨论若干措施的时候一直在争议，城中村最终也会纳进去，但一定是以旧住宅小区为主。改造目的很重要，城市更新是市场行为，发展商也是为了城市的需要，也是因为房屋破旧了，需要改造，但一定是以盈利为目的的。政府的棚户区改造不以盈利为目的，将来一方面是建安居房，另一方面是人才房和保障性住房，这是非常重要的，也就是没有商品房，所以我们才大张旗鼓的说我是为了公共利益的需要，政府强力推进，政府也不会有那么高的期望值，因为没有商品房开发。棚户区改造申报条件也要做意愿征集，还要有专业机构进行鉴定。城市更新有一系列申报条件，城市更新单元规划、60%合法用地、用地贡献率、意愿征集比例等等。改造模式也很重要，城市更新改造模式一定是企业、一定是发展商，棚户区改造模式是政府主导、国企参与，《暂行措施》中关于国企是怎么样的国企呢？现在指定的国企是很清晰的，人才安居集团，去年10月份深圳市成立了专门建设人才安居房和保障房的人才安居集团，在十个区设立了十个分支机构，“十三五”规划的40万套保障性住房中，人才安居集团要建30万套，所以由他来做，他不做再由其他国企做，实施主体一定是国企。还有一个主体是政府，政府和国企两种模式。保障措施，我们有什么理由或者我们有什么信心能把它做下去？因为我们有兜底措施，就是政府征收，当有“钉子户”出现的时候，我们马上启动征收，使得这件事一定做得下去，一定有时间。棚户区改造的两种模式，第一种我把它叫做征收模式，也就是政府实施的，刚才吴总也讲到，罗湖二线插花地的签约主体是政府，完全是政府做的，跟鹿丹村几乎是一样的，鹿丹村只是旧住宅小区，罗湖二线插花地是城中村，如果说征收，按法定程序来讲，目前为止深圳三个重大征收项目，第一个是福田医院，第二个是鹿丹村，第三个是南山医院，它有一套完全的法定程序，如果最后出现了“钉子户”，它一定进行征收决定的行政复议、行政附送、补偿协议的行政复议、行政诉讼。由于我们在前期的确权很难做完，所以我们叫做民事协商，当协商不到，最后有“钉子户”的时候我才启动征收。保障房的地拿回来之后先交给政府入库，然后再给罗湖区政府建保障房和安居房，没有商品房。第二种模式是我们在宝安38、39区做的旧住宅小区棚户区改造项目，这个项目是政府主导，国企实施，人才安居集团的宝安人才安居公司作为实施主体，宝安区政府直接委托宝安人才安居公司，它是签约主体，而罗湖二线插花地的签约主体是政府。最终是安居房+人才房建设，这个项目做下来可能资金是不平衡的，我们也在跟市住建局做关于棚户区改造资金平衡的课题，如果资金不平衡，我们怎么解决？是不是配置商品房或政府补贴？我们也在给市政府做关于棚户区改造的机制研究，涉及到很多顶层设计的问题，最终出现了“钉子户”，我们就征收。宝安38、39区专门有一个棚户区改造领导小组，下设现场指挥部，牵头单位是宝安住建局，具体现场统筹是街道，我们和街道组成一个拆迁安置小组，所有的38、39区，从前期的确权到补偿方案，到协议签订，到房屋移交、产权注销都是我们做。38、39区项目简单介绍一下，这个项目是宝安区的两个小区，是两个项目，总共960套、8.6万建筑面积，这个项目我们是2月初进场的，2月25日开始签约，宝安区政府力度很强，黄敏书记说“限期完成任务”，大家都奔着这个目标，2月25日开始签约，当天完成40%以上，并不是因为业主不同意，是因为我们的协议做不出来，因为我们进场的时候，协议版本、补偿方案都没有做，二十多天做前面所有的准备工作，包括协议全部要打印出来，非常辛苦，2月25日当天签约40%，一个月签约95%以上，还有5%是预签约，业主同意，只是有一些法律程序没有走完，比如死亡的、在国外的、离异的，其实他们都同意签约。4月1日到5月1日我们完成所有的搬迁工作，现在正在做产权注销工作，这个比较复杂，大家要有思想准备，我们做的城中村改造项目没有产权，很简单，把补偿协议签完就大功告成，但这个项目有太多工作要做了，业主有红本证、绿本证，单位绿本转个人等等，有一大堆，你要把所有产权手续理顺，产权注销是登记中心做的，登记中心按照法定程序来进行产权注销，任何环节不可以变通，比如在国外死亡的，那么国外的老公要有遗嘱证明，父母要有遗嘱证明，有一大堆程序要走。这个项目今年底必须动工，2020年底交房。一个月签了95%以上，一个月移交房屋92%，目前39区已拆除完毕，38区还有两三栋在手续办理过程当中。说说38、39区的经验，项目有六大创新：1、实施路径创新，戴着棚改的帽子、走着更新的路子，城市更新若干措施没有出台，你要走回更新局，只要走回更新局，他就让你按照更新的程序走，非常复杂。2、政府主导，国企实施，人才房建设和政府救济模式。3、工作程序创新，按照城市更新项目应该全部签约完毕我们才拆除，但这里我们是移交一栋拆除一栋，目前大部分实体已经拆除完毕。4、工作方法创新，只要能变通的我们尽量变通，但一旦涉及到登记中心产权证的注销是没有办法变通的。5、签约速度创新，作为一个商品房旧住宅小区，这种速度其实是奇迹，一个月几乎签约完毕，一个月几乎移交房屋完毕。6、建筑物拆除综合利用和施工创新。只要有产权，这个过程当中就非常复杂，难度非常大，我们在38、39区创造了10+3服务模式，经常有人问我，你做城市更新项目、棚户区改造项目可以做什么？我跟他说我就是一个发展商，我可以把发展商干的活全部干完，我就是国企，你从头到尾，拆迁的所有事情我全部帮你干完。深圳棚改政策趋势《暂行措施》出台了，有几点我们是确定的，一是实施模式，政府主导，国企实施，公共住房。二是一定要清楚棚户区改造项目除了安置房以外，一定是做人才房和保障性住房，没有商品房，以前我们在资金不平衡的时候会建一定比例的商品房，《暂行措施》我们从第1稿讨论到第12稿，第12稿已经没有商品房了，只有没有商品房，你才可以理直气壮地说我是为了公共利益需要，所以你不要盲目给我提要求，你不要当“钉子户”。补偿安置标准（下去、项目），政府征收进行兜底。六大思考——深圳棚改实践难题一是复杂权属确认问题，尤其是老旧住宅小区，房子经过N道手，有绿本，有红本，红本一定是按照房产证解决问题，但绿本经过N道手，你到底认哪一道？权属的证据链很复杂，包括绿本转红本需要补交的钱也很复杂。二是实施主体（确认、类型），先指定完了以后，要走更新流程就要发城市更新确认书了，更新局说你没有达到百分之百我不给你发，所以《暂行措施》通篇基本没有提到更新局，全部是住建局和规划局解决问题，因为只要走到更新局就做不下去。按照《暂行措施》来讲，是人才安居公司是国企，这个国企指定区属国企和市属国企，属于最终《暂行措施》出台以后，其他企业不可以的话，你可以去跟区属和市属国企合作，这是一个途径。三是审批机制，刚才说了，现在流程走到住建局牵头，但所有事情要走回更新局办手续，然后才到规土委，现在暂行措施是企图让他走更新局、规划局，但有一个环节比较麻烦，住建局没有能力批专项规划，最终要走回规土委，但上面没有明确是哪个部门对项目的专项规划做审批。四是补偿机制，每个项目都不一样，但大的原则一定要定，刚才我说了，区里会有标准。五是开发建设房屋类型/资金平衡，一定是安置房和保障性住房，不建商品房，为什么国企来做？因为你是人才安居房，因为你是为了公共利益需要，既然是政府的事情，政府要给我补贴，我不能白给你干。六是棚改与征收衔接。最后钉子户启动征收，启动征收是非常繁杂的法律程序，我们做了三个项目，每一个环节都要做好，一不小心，将来的业主找律师打官司，我们做的三个项目，鹿丹村、南山医院、福田医院，如果一旦有问题，征收决定已经发出了。你要从补偿方案开始做，补偿方案需要公示一个月，一个月之后还要把补偿方案的修改意见再公示，然后发征收决定，再签约，有“钉子户”的时候还要发征收决定，征收决定、补偿决定所有业主都可以进行行政复议、行政诉讼，整个过程要一到两年，政府耗不起。你到底是一个项目来进行征收还是几套房子进行征收？这是一个非常重要的法律问题，我们跟律师也探讨过，其实很麻烦，你不可能一个项目来启动，因为国企已经签完约了，怎么可能再启动征收？但是少数的几套做征收是比较麻烦的，原则上来讲以项目为单位进行征收，因为征收条件要件都是要项目立项，有一大堆事情要做，所以几户怎么做？征收是政府来征收，签约的时候是国企，如果政府来签约，房子就到政府名下了，你又怎么给到国企？又有重新出让给他的问题，是协议给他还是重新出让给他。不管怎么说，棚户区改造给了我们一个机会，给了我们一个方向，给了我们一个前途，但是步履是艰难的，我们需要解决所有问题，我们应该看到深圳市政府正在大力推进存量土地二次开发，我们也在做各种努力，尽管有问题，但我们相信政府一定会通过一系列政策和措施解决所有问题。棚改新征程，城市焕新颜，希望所有估价机构能在棚户区改造的春天当中分一杯羹，拿出我们的专业意见，进入我们的专业市场。我的分享就到这里。谢谢大家！主持人（吴青）：宋总对棚户区改造政策的分析，对38、39区案例深入浅出的分享我都听迷了，我这里还有一两个问题向你请教，我听说38、39区现在基本上做完了，有没有“钉子户”？宋星慧：其实38、39区应该说是没有“钉子户”，虽然还有几户个人，十多户单位没有正式签约，但他们都预签约了，为什么说预签约呢？因为我刚才讲了，比如说在境外，他要回来办手续，还有死亡的，也要办手续，还涉及到银行抵押贷款、法院查封，这一系列问题你都要帮他处理，没有处理完的时候，正式协议是不能签的，我们只有理顺关系才能签订正式协议。为什么没有“钉子户”？因为宝安作为第一个棚改项目，区政府高度重视，区政府、住建局、街道合力去做，给了业主充分的信心，他觉得看得见摸得着。主持人（吴青）：我跟宋总经常在不同场合碰面，一起探讨很多新的问题，上个星期我们在一起探讨水源三村的问题，你认为可以纳入棚户区改造范畴，我认为不可以，您能否就此发表一下言论？宋星慧：棚户区改造的前提是公共利益需要、国企介入，我们的目的是建保障性住房和人才房，前面的地原则上来讲是住宅用地，当然城中村也可以，我认为有一些工业用地也是可以考虑的，但最终你的地将来是建成住宅的，我认为就可以作为棚户区改造项目，棚户区改造目前都在摸着石头过河，作为政府来讲，只要能让项目推进，只要能解决安全隐患问题，都能套棚户区改造。半个月前市土地整备局处长带队到我们公司探讨，说利益统筹项目能不能做棚户区改造？我跟他说如果将来做住宅的话，也可以纳入棚户区改造范围。为什么都想纳入棚户区改造范围？因为棚户区改造目前没有政策，特别是对合法用地的面积没有要求，政府可以通过一定的办法来做，现在宝安做了好几个项目，也在研究合法用地不够的情况怎么解决。主持人（吴青）：你认为棚改最大的特点是什么？它跟征收、更新的区别到底在哪里？宋星慧：征收是政府主导，政府没有那么多人力，特别是财力，政府需要钱把地弄回来，特别是人力不够，政府不太想做这样的事情。棚改是国企在做，他一定比政府强，他有钱、有人。如果出现“钉子户”，政府可以进行征收，征收是一个大棒，我们并不想启动征收，38、39我们没有启动征收，因为没有“钉子户”，只要工作做到位都没有问题，只是给业主有一个压力，你不要当“钉子户”，我有办法制约你，你当“钉子户”，我可以启动强征，所以他也很紧张。我觉得棚改最大的特点是政府强势推进，有兜底办法解决问题。主持人（吴青）：本来最后一位嘉宾是深圳市规划研究院城市更新研究所的王嘉所长，他还要十来分钟才到，我们把时间调整一下，先进行问答环节，问答环节之后王嘉所长再跟大家分享关于棚户区改造规划的审批，从速度到品质，城市更新必由之路。接下来请各位嘉宾上来，大家如果有问题都可以进行互动问答。互动环节提问：我有一个问题，我是深圳设计总院的，去年接了一个光明项目，跟他做了一些前期研究，我想请问如何快速把这个项目继续推进？宋星慧：这个问题不是特别清晰，我不知道你为什么停下来，刚才吴总也谈到了，发展商都在圈地，我一直跟发展商讲不是所有的地你都能圈的，有些烫手山芋是你做不了的，如果你做城市更新，没有60%合法用地是做不了的，现在很多发展商拿三千万、五千万给股份公司，慢慢耗着，不行再把钱退出来，反正股份公司不愁，你退出来，别的公司再打几千万进去，其实很多项目不符合城市更新条件，我认为做不了的主要原因是合法用地的比例达不到，这是我的理解。提问：我的项目肯定不是这个情况，无论从产权还是更新方向，都符合要求，但一直停在那里。宋星慧：你是旧住宅小区还是城中村？提问：老屋村。宋星慧：是不是股东大会已经通过？提问：都通过了。宋星慧：专项规划有没有问题？提问：我们做方向性研究，他们也认可。宋星慧：如果到这个环节，我认为可能是你提的专项规划的容积率、功能不一定符合政府的片区规划或法定图则要求，或者在这个问题上是有分歧的。提问：作为设计单位我应该做哪些工作呢？宋星慧：最主要是解决你的设计是否符合规划的要求，包括片区规划和法定图则，如果不符合，也不是不可以改，但要有一定的前提条件，比如如果是水源保护区，你肯定不能做，首先有些限高的你也做不到，所以你要先分析情况，然后再考虑有没有可能突破，如果突破就要去规土委、图则委做工作，路线比较漫长，因为法定图则是公示的，过程比较漫长，规划单位一定要看你是否符合规划，这非常重要，如果不符合，突破在哪里？有没有可能跟规土委沟通？提问：那个项目比较偏远，这次在做图则修改，而且我的项目跟图则很吻合，所以图则是没问题的。宋星慧：那你就要去找更新局，下来可以再交流。提问：我是来自深圳农村商业银行总行的，平时我们主要做城市更新金融产品和金融服务，在城市更新方面算小有研究。棚户区改造暂行措施出来之后，我们部门和总行进行了讨论，棚户区改造成为一个新的风口，所谓风口是指站在这个口大家都有利可图，我们从三个方面考虑，政府通过二次开发获得大量人才住房，政府是利益既得者。从业主的角度来讲，老城区业主跟城市更新来比，所得到的利益分配跟城市更新没法比，因为不是完全的商品房。第一个问题是棚户区改造之后，政府部分的住房不是商品房，业主的回迁房是否可以进行二次转让和销售？我代表广大拥有老住宅小区的业主问一个问题。第二个问题，跟城市更新相比，棚改拿到的住房，房价是不是会受到很大影响？之前我跟同事交流了一下，他有一个莲花村的小住宅，特别雀跃，说现在可以等棚改了，不用等双一百就可以签约，我说你改完之后，变成人才房、保障房，很高的容积率，不是万科、华侨城成熟运营血统的住宅小区，价格可能会受到影响。从开发商的角度来讲，如果是国企，利益在哪里呢？一部分返还给业主，还有一部分不能出售，城市更新为什么在深圳2013年以来这么热闹？就是因为开发商有利益可图，所以他们一致煽动，业主也可以赚到钱，现在开发商没有个动力了，政府一厢情愿去推动，如果政府没有补贴的话，开发商为什么要去做这个事？15%的利润限制现在也没有很明确。包括棚改区，刚才有专家讲到棚改区改造的主要是旧住宅小区，旧住宅小区是否仅仅针对于产权相对完整的老住宅区？还是城中村？如果城中村也可以进行棚改，那么城市更新和棚改的边界在哪里？前期城市更新推进没有那么理想，推进不下去，我能否换条道，换到棚改来？此路不通，我重新再去开发一条路。主持人（吴青）：你刚才说棚改的风口，我先回答你政府和业主，然后再说开发主体国企。政府这一块你已经说得很明确了，政府要实现的一是改善居民的生活环境，实现城市的规划，也要把保障性住房建起来，这是它的目的。刚才你的那几个担忧也是我们目前碰到的，首先你不用担忧，我们通常对小区、对地要进行分宗，一部分属于本身就是商品房，以后回迁做安置房，这部分是商品性质的。另一部分在政府手里建人才安居房或保障性住房，产权性质不售，只租，你这边是完全的商品房。另外，你担心房价，又棚改了，跟人才安居、保障房搀在一起，价格会不会受影响？关内政府的理念都是要充分保障公共配套的，公共配套完善，适宜居住的绿色精品住宅小区。提问：就是档次不会低？主持人（吴青）：不会低。宋星慧：刚才你问到关于城中村能不能做，老旧住宅小区，其实你第一条讲的是对的，原则上来讲以商品为主的老旧住宅小区是主流，《暂行措施》一直在犹豫城中村是不是在里面，但我认为最终城中村是可以考虑进去的。既然棚改也有旧住宅小区，也有城中村，棚改和城市更新的边界在哪里？从类型上来讲，存量土地没有太多边界，只是主体不一样，棚改的主体是国企，当然还有一种模式是政府模式，罗湖二线插花地也是可以的，城市更新只能是企业、房地产开发商。关于它的盈利在哪里，刚才吴总已经解释了，业主的那一块一定是商品房，包括将来建成的规模和档次，政府一定是要打造高尚小区的，如果是人才安居房，档次也不会低。即使发展商做更新，容积率也会提得很高，政府也一样，所以档次上不用担心，可能配套比发展商要求更高，包括我们探讨棚户区改造若干措施的过程当中都有提出让区政府再区内棚户区改造的计划，并且做一系列配套设施，每一个小棚户区改造项目可能配套是不够的，或者刚好这么小，不需要建学校，N个小项目都不符合建学校的问题，但都需要建，怎么办？所以要求区里做棚户区改造计划，所以你不用担心，配套是没有问题的。最后是关于发展商的盈利，正因为是国企做，不以盈利为目的是前提，怎么办呢？政府补贴，你不是国企吗？国企耗得起，政府投资，政府的投资目的是解决人才房问题、住房问题，如果人才房不解决，深圳怎么发展？深圳这几年高新技术这一块发展非常快，但是如果人才房不解决，将来发展一定会受限，所以政府花大力气解决人才房的问题，政府补贴，或者这个项目不赚钱，别的项目让你赚钱。杨丽艳：问题挺多，其实今天大家很关注土地开发，包括城市更新未来和棚改之间的关系，我今天的演讲没有谈棚改，但大家很关心这个问题，我也谈谈我的看法。目前大家要关注到城市更新的体系和棚改是两种完全不同的体系，一个是走政府引导、市场实施，棚改走的是政府实施的体系，它的法律依据、政策依据完全不一样，包括刚才大家谈到的营运的问题，棚改可能更注重社会效益，怎么去解决社会公共安全的问题，怎么去提升片区居住环境的问题，以及解决未来城市发展人才安居配套的问题，所以它的出发点有很大差别。刚才吴总和宋总谈得比较多，深圳的棚改目前还是在探索和摸索阶段，未来怎么走？我相信随着政府对政策不断研究，逐渐出台一些政策，可能会探索性的推进深圳棚改的实施。接下来如果大家还有互动问题的话，也欢迎大家和演讲嘉宾、会务组工作人员联系，接下来我们把宝贵的时间留给最后一位演讲嘉宾，有请王嘉教授。王嘉：昨天更新协会有一场会，他们给我布置的题目是政策细节，今天我是受房地产评估协会的委托，我会讲得更概括一些或者方向更战略一些。深规院城市更新规划研究中心主任 王嘉讲三个方面：城市更新背景、更新技术转向、更新转型方向。城市更新背景不用多谈，这个事实大家都知道了，已经批了300多项，平均规模约9万平米，实践中的平均土地贡献率达到30%，我们拿着深圳的经验到全国去交流，发现大家都很惊讶，可能我们身在其中不太感觉得到。强区放权后，各区陆续出台相关政策，这是一种方向和思路的转变，随着政府改善治理结构和从管理向服务的转型，规划人、土地人该怎么样配合。这里举了几个例子，有一些很有趣的现象，政企合作现在越来越多，我们在很多区做了大型更新战略统筹、片区规划，政府特别在意的是这个企业自己的产业运营能力、招商能力、产品孵化能力，比如华润和天安在大浪，万科和天安也有合作。我们做了几个对比，一是从重管理向重实施转变，区政府从前期的立项、编制、审批、实施、监管，所有事情都在区政府，区政府最清楚他们的诉求是什么、矛盾在哪里，他对于项目实施效果负全部责任，因此他所有的措施都是动态调整的，比如我过去批了一个房子，今天建起来，发现这个房子跟我当初的构想不一样，不仅外观不一样，无论产值、运营还是集聚能力都不一样，政府第二天可能就会把一些政策进行调控，这是一个见微知著的年代，政策的传导性、敏感性非常强。二是会对不可预计的动态产生的问题有条件进行弥补，过去规委批的时候，批完之后所有行政许可下发，后面区政府实施的时候发现有一些不太符合区里要求的地方，但无能为力，现在区里有审批环境、实施主体确认环节、建管等等，所以现在一定是要求我们提前设想，对结果负责。三是由碎片型向片区型转变，现在不管是产业统筹还是更新统筹，全部是以项目联合的形式。四是项目决策与审批由被动向主动转变，你按照政策报过来，规土委审核你是不是合规，区政府主要是推产业发展的重点片区、服务片区，主动征询里面的企业，我们想去改造，你们会不会配合改？从被动等待变成主动引导，主动参与到市场主体的协商中去，以前是什么都不管，你什么时候协商好，什么时候找我，现在变成政府上门服务的状态。再有是优化审批的环节，提升效率，计划、规划同步申报，提前导入，项目预审制度，后期并联审批等等，各个区都有，但各个区不太一样，总体来讲都是在加快的，有一些操作流程，强调可实施性的，强调产业空间的问题，上面举的是15个部门，一线我们在规土委把区政府当一个部门，发一个函，给他一周时间，一周时间区政府连会都开不成，不可能把各个部门的意见都收上来，所以一般配合区更新部门提一提意见就行了，但现在任何一个部门都会给你提出很多意见，反复沟通很多次，以前的基层社会矛盾和更新发展要求都会反映到更新规划中来。各个区针对自己的详细情况，比如对于非农的用地，对于历史用地处置，跟更新计划的前后关系，先报计划，确认之后，把非农锁定，然后报管理局，由管理局执行，以前是管理局和市局执行的时候，各个区不太一样。以产业为导向，建立名录和产业保护地图，结合产业保护区块线，你会发现这个产业是落地的，它把产业的空间需求和规划中的空间载体直接结合，哪一块地是什么产业，我需要它留住，这个产业的需求一定要和未来这个地区的改造结合起来，给它提供什么用房，所以才有宝安和龙华M0可以做到6.0，但里面要保留30%-70%参考M1的设计建筑规范，主要是考虑层高、柱距、消防、荷载这四个方面。宝安甚至连更新规划编制管理规定都做，连设计单位的收费标准都定，个人太细。二、更新技术转向昨天的会我讲了很多技术细节，这里不细讲，但大向可以总结成几点：一是我们的城市设计越来越深化，比如仿真，以前我们都是自己画效果图，现在你会发现靠近山体的城市设计敏感地区，上面我们自己直接做的方案，下面是把它导入到规委仿真系统。二是对于空间的基本肌理、格局、设计概念，不单是从产品的角度入手进行设计，而要从地区的理解、文化的延续，对于工业遗址的保护，比如车公庙这个项目是工改综合的项目，这么高的量，理论上应该底层满铺，上面起高楼，但是研究了整个泰然片区的肌理发现它脱胎于工业区，它既是工业生产同时也是人的载体，所以中间有中庭、有连廊。再有就是空间微尺度的设计，3万平米以下现在强制要做到建筑设计方案阶段，这是友谊城项目，把公共空间和商业空间进行分割，公共空间的净层高做到6米，商业空间层高做到5.1米，从而避免建筑物面积的核减。城市“双修”相信大家都知道，建设部提得比较多，生态修复、功能修补，深圳在具体落实的时候，功能修补其实讲得很多，就是配套设施、功能性协商，但生态修复刚刚开始做，有几个方面抓得比较紧，一是海绵城市，海绵城市在原有透社率的基础上又加了一个地表径水流控制系数，比如绿色屋定、透水铺装等等，分片区计算，以前我们做方案是先把方案做出来，然后再算，看够不够，不够的话再重新调调系数，现在计算过程已经很透明，你会发现很多时候海绵分区会对你的空间造成关键性影响，反过来应该先通过海绵入手，确定空间规划设计的原则，再形成方案。土壤检测其实是两个层次，第一个层次是检测，第二个层次是改良，检测就是你去钻孔，一公顷取多少孔，按照相关标准，是不是达到需要土壤改良的阈值，如果超过这个值，我们就要启动改良行为，到现在为止还有很多是停留在我只是检测，改良我一单都没有见过，但目前已经有因为这方面需要改良、需要再次上会的项目，希望大家注意。营造历史与现代共生，功能活化的公共空间，保护建筑不是只占据了空间位置，它会对空间布局高度控制产生一系列连锁反应。三、更新转型方向各个区政府现在都在做更新，除了我们擅长的更新单元以外，如何推单元？我想说统筹，不管名字叫什么，我们统一把它叫统筹，主要解决的是城市更新里面大家看到的是一个一个小的单元和项目，把这些项目全部拼合起来，你会发现1+1小于2，很多项目城市设计很美观，但拼在一起，发现设施总量在突破。政府意识到这一点之后，各个区都提出了统筹的概念，不管叫片区统筹还是叫什么。总结起来有三类：企业主导、政府主导、政企合作。企业主导：企业是最有创造力的，我们在四年前在沙井做了万丰村的统筹，以村行政边界为依托，最后审批的项目就是北边这一小块，这个项目是因为做了整个的统筹，提出了几个大概念，中央的绿谷串起了北边的公园，万丰水库，以及跟西边的马安山站怎么衔接，大的统筹区里接受了，然后市规土委接受了，当我们做这一块的时候，市建环委给予了高度评价，说我们的视野、战略都可以。还有一个是牛湖片区，很多大型企业在牛湖片区有项目，但它们相互之间是穿插的态势，我把牛湖基于红木产业园、基于民宿和山水田园等等，以产业为导向做非常多的设计，几个大企业的立项已经开始了。政府主导：强区放权以后政府做了很多统筹，比如以产业为导向的宝安的两城，先进制造城和科技创新城，分六个步骤，调研产业名录，形成产业地图，形成空间，把产业全部放进去，形成改造分区等等，这是270平方公里全市产业区块线，它是第一个提出来的，然后才会推广到全市。香蜜湖片区的统筹谈得也比较多，福田最早做了金地四沙的统筹（上沙、下沙、沙嘴、沙尾），中洲的上沙项目正在挖坑，绿景红树湾一号在这里，金地工业区的项目，平均容积率11点几就在这个位置，陆陆续续区政府有了统筹之后，切分单元，按照单元审批，才会出现在这个片区里这么集中的项目。还有梅彩片区的统筹，是福田区正在做的，总体大的空间以产业为导向，把河道打开，二层连廊，我们现在在里面统筹做几个项目，项目的设计条件都是从统筹规划而来，有的时候你说30%土地贡献率，你不知道拿来做什么，而这个项目有的贡献河道，有的贡献绿地，都很清楚。政企合作：现在正在做的车公庙片区的统筹，开启了政企合作的先河，由福田区政府和深业集团一起打造这个片区，把前期的规划研究工作授权给深业集团，由深业集团统筹，这个片区的量从原来图则比较低的量，我们重新接手，考虑到轨道交通、产业发展，把量从300多万提到500多万，用未来之城的概念重新阐释，按照这个单元的设想，里面有几个单元已经启动立项了。还有南山区在做的高新中区统筹、高新北区统筹，高新中区是跟深业集团，高新北区是跟投控，实施层面跟主体谈判还是要政府和企业共同努力。八卦岭片区是由鹏基和平安一起做，统筹整个片区，提出了很多具有创造性的构想，比如结合轨道站点把河道打开，做了很多绿色大型廊道，这边跟体育馆连，那边跟东边的荔枝公园连。你会发现单一个体更新项目没有办法完成大构想，而在区政府统筹之下可以。福田活力新都片区统筹也在做，大浪有4.78平方公里，由华润和天安一起，跟龙华区政府签了相关的战略合作协议，也是进行总体以产业为导向的更新，切块实施。我们刚刚跟龙岗做的荷坳片区的统筹，当时我们把东部的主中心放在这儿，提了很多相关的概念，城市峡谷、地标等等。总体来讲，这种统筹关系就是政企合作，以产业为导向，运营城市，包括你可以用PPP的模式自带资金，政府的方式很多样。还有有机更新的方式，金威啤酒厂昨天有讲过，本来是要全拆的，后来因为有识之士认为里面有啤酒的记忆、啤酒的酵罐、酵仓，有必要保留，所以我们用复合更新的方式，图中红颜色是保留、黄颜色是整治，把金威的金色砖墙、筒仓结合到新得偿所当中，把管线、发酵桶等装置结合到新的小广场里面，以前是想卖给越南的一家啤酒厂，后来强制性的让他保留。强调一下住区改造，这个也比较多，现在的棚改，包括一些旧村的改造，实际上改完之后大家会发现变成一个一个封闭的居住区，我给大家举个例子，上海最早拿历史当成资源进行改造的就是新天地，新天地只有一小块，其实未来他有更宏大的计划，把整个太平桥都改掉，结果引来上海学界、业界的抨击，发现这种改造并不合适，抨击比较大。后来有人在上海做了一个都市农园，我建议大家去看一下，本来是一块街头绿地，他把它改成一个很有趣味的空间，现在很多社区改造实际上是从宏观的空间设计往微观的环境设计在改，里面有很多空间，提供有吸引力的场所，让你带孩子来认识作物，跟它们一起成长。参与的空间，邻里在这里，周末有各种PARTY、读书会，最后把这个绿地做得非常有趣味，很多人都上海都会去看。主持人（吴青）：感谢王所。感谢今天几位实力派专家给我们带来精彩纷呈的主题演讲，带来第一线的实操经验和前瞻观点，通过刚才的分享，相信大家对深圳集体用地及旧住宅区二次开发，尤其是棚户区改造政策有了更深的理解。回顾深圳在土地二次开发过程中走过的路，一路艰辛，但庆幸各界及相关行业的所有人都以俯首甘为孺子牛的精神，披荆斩棘，往前迈进。展望未来的路，深圳市不动产估价行业也将与大家一起继续为深圳的发展贡献专业力量。本次“城长新力量 旧区新方向——深圳集体用地及旧住宅区二次开发高峰论坛”到此结束，感谢各位百忙之中参与。谢谢大家！
天涯过客落花
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现在就看哪个小区犯二棚改，坑爹一样的规划，格衡评估是利益相关方，就想着靠棚改赚钱
快扶朕起来嗨4788975_微信
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董事长咋都是女人
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