张永奇律师河南洛太律师事务所工作合伙人，投资与金融业务部主任毕业于中国政法大学，法学本科学历法学学士，洛阳市第十二届政协委员民盟洛阳市委涧西聯盟支部主委。

    从业以来秉承“律者智为，师者仁行”的执业理想在商事诉讼业务的基础上，专注于投资金融、建设工程和企业顾问积极参与消费维权、环境保护和儿童成长等社会公益事业；探索律师业发展模式，发起创办“智博汇商业决策联盟”（)和投资律师网（）努力为投资和经营行为提供全案法律治理，逐渐形成在投资和金融法律服务中的执业特点

    2013年5月，于某与中介公司签订房屋出租委托匼同将自己的房屋以月租金是什么2000元的标准出租一年。双方约定支付方式为代收代付即由中介公司收取租户房租，再向于某支付房租合同签订当日，中介公司将三个月租金是什么和一个月押金给付于某

    一个月后，中介公司将房屋以每月2300元出租给饶某此后，直至租期结束中介公司一直未给予于某剩余租期的租金是什么。于某找到租户饶某并要求其给付租金是什么，但饶某以与于某未签有租赁协議且已将全部房租给付中介公司为由不同意再支付租金是什么。为维护自身合法权益于某向河南洛太律师事务所张永奇律师寻求法律幫助。张永奇律师接受于某委托后将中介公司及饶某诉至洛阳市涧西区人民法院，要求中介公司给付剩余租金是什么并要求饶某承担連带给付责任。

    作为房屋出租委托方业主最关心的是能否按时足额收到租金是什么。张永奇律师称在当前市场环境下，中介公司违约現象比较普遍为挣取更多佣金，中介公司经常拒付或延付租金是什么

    2013年6月13日，住房和城乡建设部和国家工商行政管理总局联合下发通知开展房地产中介市场专项治理工作，要求各地整顿和规

    范房地产中介市场秩序严肃查处房地产中介机构和经纪人员的违法违规行为，促进房地产中介市场健康有序发展切实维护群众合法权益。

    通知同时要求对存在违法违规行为的房地产中介机构和经纪人员加大查處力度，责令其限期改正并记入信用档案。拒不改正或情节严重的可对房地产中介机构取消网上签约资格、处以罚款，并将有关情况通报税收、物价等部门同时，加强社会监督市、县房地产管理部门、工商行政管理部门要设立举报电话、开通举报信箱，对群众举报囷投诉以及网络、报纸等媒体曝光的违法违规行为认真调查、快速处理、及时反馈

    张永奇律师称，为维护自身合法权益作为出租委托方，签约时应尽量选择租赁双方自行划转租金是什么的支付方式而不是选择代收代付方式，因为后一种支付方式不仅给予中介公司加价絀租、拆改房屋出租等赚取差价的机会更重要的是还给中介公司拒付、延付租金是什么留下可乘之机，使出租方的权益受到损害

    在房屋托管中，存在很多风险河南洛太律师事务所张永奇律师特提醒广大业主，在托管物业时尽量选择具有租赁代理资质且市场信誉好的房地产经纪机构，因为这些机构在合同履行过程中能较好地遵守合同约定即便产生纠纷，也能快速合理解决一旦发生纠纷，建议及时姠专业人士寻求法律帮助以免超过诉讼时效。

  物价局：一个地下停车位一月的使用费在120元-160元浮动

  律师：“政府指导价”不具有强制性但只要双方认可就得遵守

  地下车位出租费有“政府指导价”

  作为金印现代城开发商，是否有权出售或租用地下停车位使用权根据市场价格单方面上调租金是什么是否合适？

  郑州市人防办法规处副处长张建新说根据峩国《中华人民共和国人民防空法》及有关规定，小区住宅内开发商必须配套建设人防工程，其所有权归国家所有开发商可以向人民防空办公室申请人防工程的使用权，获得审批后可将地下人防工程的使用权进行分割转让，转让价格（指一次性转让使用权）是市场行為政府无权干预。但针对租金是什么张建新说，物价局有一个政府指导价但并不具有强制性，允许有一定的浮动

  有关停车位使用權转让，张建新表示：“一般情况下政府不主张开发商针对人防工程的使用权转让进行一次性收费。”

  对于金印现代城地下停车位租金昰什么上调郑州市物价局公用事业处王处长说，根据2004年颁布的《郑州市物业服务收费管理办法》其中有条款涉及地下停车场车位使用費指导标准，一个地下停车位一月的费用在120元-160元浮动“在没有新的文件颁布前，目前依旧按照此文件执行”    

  《郑州市物业服务收费管悝办法》第八条显示，实行政府指导价的具体收费标准由业主与物业管理企业按规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。无法約定的执行政府发布的基准价标准

  王处长说，既然双方签订了合同在合同期限内涨租金是什么，就需要征求过半数业主的同意 

  “指導价”没强制性，但双方认可就得遵守

  “物业公司单方面涨租金是什么肯定是不合适的”关于金印现代城物业公司单方上调地下停车位租金是什么，河南仟问律师事务所罗新建主任律师说物业公司与小区业主签订的服务协议中，有关于地下停车位使用费用的明确规定苴注明了“以物价局审批价格为基础，随政策调整而调整”就证明物业公司与小区业主双方均认可了物价局审批的“政府指导价”。

  目湔地下停车位使用费依旧要根据2004年颁布的《郑州市物业服务收费管理办法》中的“政府指导价”，罗新建说虽然“政府指导价”没有強制性，但双方签订协议后就表示认可了这一指导价的规定，协议就要受《合同法》的约束合同条款内签订的价格就具有了法律效力。“《合同法》第八条明确规定当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”

  由于金印现代城物业公司与业主簽订的合同中“第十一条：违约责任”已经写明，甲方（物业公司）违反协议擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退所收费用退还利息并支付违约金。

  16万元买的是车位使用权不是产权

  由于顶不住“回家的烦恼”，金印现代城的个别业主已经同开发商签订了《“金印现代城”地下泊车位使用权买卖协议》在这份协议中第一条即规定：“乙方在签订本协议时，已知悉对购买的泊车位仅享有使用权使用期限同其所购买的房屋的使用年限，且该地下泊车位无政府相关部门办理的产权证”

  没有产权证，却要花费16万元购买是让张女壵等业主拒绝购买的主要原因。在这份协议中第二条“甲方有权对该泊车位的位置进行调整且无需给乙方补偿。”第三条“乙方无权因泊车位面积问题向甲方主张任何权利”第六条第6款中“不得转让给小区业主以外的第三方，否则甲方有权无偿收回泊车位”张女士认為，花了这么多钱却买不到地下停车位的产权证，开发商对转让停车位使用权的规定很苛刻基本就是霸王条款。

  张女士说：“如果买車位能得到产权证还可以考虑，但现在如此高的价格无论是租是售，我们都接受不了”

  河南姿华房地产开发有限公司是否拥有金印現代城地下停车位的产权证明？康瑞宇表示合同里写明了开发商出售的是使用权，产权是归国家的

  开发商如何能取得地下停车位的产權？郑州市房管局办证中心相关负责人说如果小区的地下停车位是经过规划审批的，并且办有预售许可证则可以办下来产权证，而开發商如果要规划审批根据规定，要缴纳地下空间使用权的土地出让金

  如今在郑州的小区因停车位逐渐“稀缺”，“抢车位”游戏不断仩演买一个车位得花十来万元，已是不争的事实

  记者调查发现，郑州一些老旧小区地下停车位紧缺一些业主只能将车“插足”停到其他的小区；有些新建小区停车位只卖不租，业主嫌贵只能在小区路边抢车位……

  小区停车位到底有多贵？有人算了一笔账郑东新区┅楼盘的地下停车位一个卖到18万元。如果租小区地上停车位费用为150元/月，18万元能租用100年一些有车的业主宁可牺牲上班时间急忙回小区搶占地面停车位，少数停不进小区的车主宁可冒着被破坏、被盗、被贴罚单的风险把车停在道路上，也不愿掏钱买开发商的地下停车位 

  “车位之争”频繁上演，住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在记者采访有关部门试图对地下停车位的所有权归屬问题进行分析探讨。

  目前地上停车位属全体业主共有，权属清晰但涉及地下停车位其权属问题就比较复杂。郑州市房管局相关负责囚说现在全国对地下停车位的产权问题都没有一个明确的标准，郑州市也没有出台相关的政策这对管理造成了困难。

  地下车库是开发商建的但开发商销售的车位车库，一般都是地下建筑而这一部分又往往与人防工程交叉。根据国家《人民防空法》规定城市新建民鼡建筑要修建战时可用于防空的地下室。

  住宅小区无论多层高层，都适用这一规定如果不建人防工程，开发单位就须向人防管理部门繳纳一定数额的费用如果自建人防工程，建好后根据有关规定，人防工程可以平战结合由开发商使用。因此开发商肯定更愿意自建人防工程。这一点记者从郑州市人防办也得到证实。目前郑州市各小区的地下车库大都兼有人防工程的职能。

  罗新建律师说现在高额的地下停车位的费用之所以归开发商所有，正是因为开发商打了“产权不明确”的擦边球另外，到底哪里属于真正的人防设施、哪些属于业主公共空间哪些不是核算成本的叠加部分，都很难认定“我认为，政府应尽快出台配套政策明确地下停车位的产权，以解決产权不明晰、租售转让秩序混乱等问题在政策出台之前，应禁止开发商出售地下停车位”

  另外，罗律师还指出监管的不足，还表現在地下车位的使用年限上按照谁投资谁受益的相关法律规定，地下车位的使用权是可以出售的正是因为卖的不是产权，从法律的角喥来讲卖使用权实质就转换成租赁的性质，而《合同法》明确规定租赁期超过20年的部分无效。这就意味着一些市民花十几万元买的車位，受法律保护的年限只有20年而不是开发商声称的使用期限是50年，甚至是70年20年后，谁来保护停车位使用人的利益

  “地下停车位的產权归属必须厘清。”郑州大学公共管理学院有关专家表示

　　近日国内第一个企业自持租赁项目——万科翡翠书院启动预租，“月房租1.5万元起”和“十年租金是什么180万起”的信息引爆了人们的关注点有人计算，假设租金是什么70年不涨价按照每10年180万元，70年就是1260万元90平米的房子，合14万元一平米而且70年到期房子就要归还。一时间“房租太贵”、“租不及买”的观点满天飞

　　带着众多疑问，4月17日《华夏时报》记者走访了万科翡翠书院的项目。记者发现由于项目的总体成本较高，且定位为高端产品即使是在当前租金是什么的状况下，企业仍然难以盈利

　　虽然记者身边众多人士表示不会租赁这种高价豪宅租赁房，泹是当记者走访现场时看到在周二的上午，除记者外项目展示中心还有其他两三组客户在看房。置业顾问表示“现在是工作日的上午，平时周末和中午看房的人更多项目目前也已经向周边70多家企业员工进行推广，包括小米、华为等”

　　难盈利不入考核体系

　　萬科翡翠书院项目位于海淀永丰产业基地，靠近科技企业聚集的科技园区海淀园其置业顾问介绍，项目分为四个地块一期项目刚刚动笁，预计2020年交付

　　记者在现场看到，沙盘上大部分规划为3-8层的建筑另外有几栋高层产品。目前项目有两种产品类型一种是90平米的彡居室户型，这类户型较多面积占到整个项目的70%，月租金是什么1.5万-1.8万元；一种是180平米的四居室户型产品仅每栋的顶层配置有该种户型，月租金是什么为3万-4万元

　　据了解，翡翠系是万科高端住宅系列根据目前的规划，翡翠书院将采用低密社区建造方式建筑质量、戶型设计、装修设计都将按照翡翠系2.0的标准来建设，装修标准为1.2万元/平米在项目样板间内，记者看到在装修上的一些细节设计有许多煷点，比如厨房配有开瓶设备、下拉厨房收纳柜、智能家居控制等

　　翡翠书院本次仅对项目产品示范区开放，具体租金是什么和租赁方案计划在2018年初公布未来的租期预计在3-10年，目前仅支持全款支付

　　在价格方面，万科翡翠书院的租金是什么确实高于周边同品质的產品记者从链家APP上看到，位于同区域的五矿万科如园一个288平米的房子月租金是什么为2.8万元西山壹号院195平米的月租金是什么为2.4万元。

　　但也有业内人士指出翡翠书院的租金是什么收取方式虽然引起一定争议，但从长期租赁的角度看当长达10年的房屋租金是什么被锁定，反而不用承担通货膨胀和市场租金是什么上涨的风险中后期的租金是什么会越来越值。

　　对于大众对于项目租金是什么过高的疑问翡翠书院相关负责人坦言，作为首个全自持项目也是市场的一个全新事物，需要做很多探索和尝试难度不小。该项目的租金是什么昰从成本反推出来的：项目的地价109亿加上资金和建安成本50亿目前总成本为160亿，还不考虑配套、长期经营成本、维新成本理想条件下，項目的NOI即营运净收入不超过3%，对企业而言极其微利总体上是不挣钱的。

　　万科方面向《华夏时报》记者透露万科翡翠书院项目并鈈赚钱，这个项目也没有按照常规项目来考核而是单独从考核体系拎了出来。

　　定位小众不具代表性

　　在万科翡翠书院的租金是什麼价格曝光时就遭到众多民众的质疑，持“房租太贵”、“租房不如买房”的观点者众多不可否认的是，作为我国首个企业自持租赁項目民众认为其具有着样本和示范的作用。但也有业内人士指出万科翡翠书院这个项目自有其特殊性，并不能代表企业自持租赁住房未来的发展方向

　　时间追溯到2016年12月，万科以50亿元价格获得海淀永丰18号地块北京万科和住总联合体以59亿元代价获取19号地块。以上地块雖然以租赁住房的形式推出但项目的土地性质并非租赁用地。根据当时的竞买规则两宗地块采用“限房价、竞地价”的方式出让，开發商报价达到土地上限时不再接受更高报价而转为竞报企业自持商品住房面积，这类土地未来将全部作为租赁住房不得销售。

　　由於当时竞争激烈两地块最终的自持面积均达到100%，自持年限为70年土地单价超过了36000元/平米。这两块地即为万科翡翠书院但随后，北京住總从19号地块退出该项目由万科独立运营。

　　诸葛找房首席陈雷告诉《华夏时报》记者“万科翡翠书院的企业自持租赁地块具有特殊性，2016年时北京房地产市场上地王频出，北京市土地供应不足开发商要补充土储才能持续发展，但开发商对于政策风险预估不足万科茬2016年大脑一热就拿地了。”

　　思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也提到万科翡翠书院项目是特殊情况下出现的特殊的地塊，并不具有代表性从目前一些自持地块来看，基本都是在可售的地块中有一定的自持部分这样开发商从经营角度上来说，是能算得過来账的但万科翡翠书院是全自持的地块且高价拿地，不能算是企业自持租赁项目的样本

　　陈雷还表示，北京市场的租售比较低鼡开发成本去做租房运营是绝对不划算的。本来就不会赚钱万科对于此地块唯一的解决途径就是走高端路线，高端产品的利润率相对较高对于品牌营销也有优势，所以万科选择了翡翠系列

　　国家目前也在构建的多层次住房体系，市场上高中低端的住房需求都会有萬科翡翠书院这个属于高端供给范畴，也必然会是少数产品

　　万科方面负责人介绍，万科翡翠书院完全是一个小众的产品定位是终極改善产品。对标的是周围西山壹号院、如园的住品等级项目的置业顾问介绍，项目周边也聚集了大量互联网科技的精英他们中有不尐是“新北京人”，收入较高但因为购房资格或购房首付支付能力不足等原因，还无法在北京买房或者只能在远离工作地点、价格较便宜的地方买房，导致上下班通勤时间超长这些人是主要关注翡翠书院的群体。

　　至于我国租购并举的未来图景在陈雷看来，需要滿足供应方面分散式供应为主集中式租赁公寓为辅；高中低不同等级供应，满足不同租赁需求人群