买二手房敢不立即过户？了解一下五大风险再决定吧！买二手房敢不立即过户？了解一下五大风险再决定吧！杨律师说法百家号点击上方“实用法律知识”，您将得到一份“实用、通俗、易懂”的法律手册！作者/杨文战律师　转载请在文首显著位置标明作者及《实用法律知识》微信号　lawyerywz概要：二手房交易中，买卖双方可能因为各种原因暂时甚至长期不办理过户手续，这种行为可能发生哪些风险？有没有办法避免这些风险发生？二手房交易中，买房后不能立即过户，需要等数月甚至数年再过户的情况非常多，杨律师需要提醒大家，此类情况发生风险和麻烦的非常多。且一旦发生风险，真不是一般人能担得起的！一、买房不立即过户的主要原因谁都知道按《物权法》规定，不动产的所有权是以产权登记为准的，实际入住使用房产或者是光签一份合同是不能代表已经取得房屋所有权的，那么为什么还会有这么多买房后不立即过户的呢？这种现象也确实有客观原因。1、所购房产还未取得房产证，须等原房主先取得房产证才能办理过户。如果卖方出售的是自己新购的商品房，很可能还没取得房产证。因为商品房办理房产证需要一定时间，遇到一些特殊情况，可能数年无法办理。但在房产证没办下来前，商品房的购买者因种原因想出售房产的情况很多。2、所购房产为经济适用房等限制上市的房产，需要等待满足上市条件才能过户。经济适用房等限制上市的房产，要满足一定年限条件才能自由交易，在签订购房合同时如果不符合上市条件，双方往往会约定等将来符合条件时再过户。3、因等待满足税费优惠条件暂时不过户。一套房产是否“满五唯一”税费区别是很大的，而税费直接影响房价。在房子没有符合“满五唯一”时签约的，为节省税费，很多会约定等符合条件时再过户。这个条件可能是单纯的等待时间“满五”，也可能是等待卖家夫妻假离婚，造成房产的“唯一”。4、为等待买家取得购房资格暂不过户。因很多地方实施限购政策，买家在签订购房合同时可能还暂时没有取得购房资格，造成暂时无法过户。这时需要等待买家满足政策条件，比如等待买家夫妻“离婚”、比如等待买家出售原持有房产、比如等待买家在当地工作社保等满足一定年限等等。（实用法律知识 lawyerywz）&二、买房不立即过户的风险。签订购房合同、支付全部或部分购房款，但长期不过户的风险有很多，杨律师总结起来主要有以下几种可能。1、一方违约风险。在没过户之前，如果房价波动较大，交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下，卖家提出毁约，或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续，甚至转手另卖的情况非常多。2、原购商品房有问题，导致无法办理房产证。在所购房产为未取得房产证的商品房的情况下，如果该商品房项目手续有问题，作为商品房的一手买方，也是二次交易的卖方来讲，自己都长期甚至根本无法取得房产证，更没法把房子过户给新的买方。3、有贷款的房子，如原卖方不按时归还贷款的风险。如果购买的二手房有贷款，过户前应先还清贷款。如果签约时明知过户时间会比较晚，一定要盯着卖方立即还清银行贷款。否则将来如果卖方未按时归还贷款，可能导致银行收房。4、卖方的其它债务和纠纷引发的风险。在签约付款至房产过户这段期间，如果卖方有债务等其它纠纷引起诉讼，债权人或相关权利人，可能会到法院申请查封、保全该房，一旦发生这样的情况，直接导致房产不能办理过户手续，甚至有被法院执行钱房两空的风险。5、政策变化风险。这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策，都经常发生变化，这些都不是买卖双方能控制的。很可能因为新政的出现，导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件，或者因政策变化等原因，导致税费数额发生变化，双方对增加的税费承担产生争议。新政的实施点，一般以网签时间为准。而决定长期不办理过户的，签约后也不会去立即办理网签，一旦这期间出现影响交易的新政，那麻烦就大了！可能发生的风险当然不止以上这几项，但就杨文战律师以前的经验来看，以上几种情况是纠纷中比较常见的。尤其是房价波动较大的情况下，卖方反悔的极多，如果买方不同意，诚信度较差的卖方，可能会转手另卖，或者卖方会与他人虚构债务，由他人起诉保全房产，也有的卖方会怠于办理房产证等手续。发生以上风险，可能会导致交易无法继续，买方最终无法取得房屋所有权。在有些情况下，买方也可以通过诉讼的司法手段，最终拿到房产证，但是，肯定要付出大量的时间、金钱、精力。&三、买房不立即过户，怎样降低风险？其实大家都知道买房要办完过户手续才算取得所有权，但仍有很多人基于各种原因暂时不办理过户，当然有各自的利益考虑。经常有朋友或者客户来找杨律师咨询“有没有两全其美的办法呢？”碰到这种情况，杨文战律师只能很明确的答复大家“不过户，真没有绝对的安全！”比如有人提到：我们把买卖协议办个公证是不是就能保证我买的房子不出问题？以杨律师的观点来看，你把协议去办理公证，只能是在协议的真实性方面加强证明，对于本文前面介绍的那些风险，没有任何防范作用。如果非要说降低风险的方法，杨律师可以给大家一些建议，供参考：二手房买卖合同条款对于可能发生的相关风险要有预见及解决方案，好的合同可以尽量降低不必要的风险，即使真的发生风险也能最大限度保护自己的权利。1、在取得产权证前，最好不要交全款，款项交的越少，风险越小；2、要求卖方把房产证等交由买方或中介持有，未取得房产证的，可要求将原购房合同及税费票据交出。3、在不能尽快过户的情况下，应尽早要求卖方交房，没有所有权，也要先取得房屋的使用权、控制权。4、对过户时间要有非常明确的时间或条件约定，并约定适当的违约金标准。5、考虑到房价经过一段时间会有波动，双方在合同中应约定适当的违约金标准，对房价大幅波动时，对方是否决定违约，会有一定制约作用。6、要考虑到将来因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题，对相关问题最好事先约定解决方案。7、如果卖方的该套房产有贷款，应约定适当的交易方案，确保买方支付的相应款项用于还贷。8、如果可能的话，对交易的房产先以购买人为权利人，设定抵押登记，确保未过户前卖方无法擅自处置房产。&当然，杨律师需要强调的是，这些建议只能起到降低风险的作用，只要不过户，就不能做到绝对安全！推荐阅读点击精编实用法律知识合集（一）点击《二手房签约手册》：合同这么签才能远离纠纷！点击血泪贴：购买二手房陷阱防范十二条点击房价上涨、卖家悔约怎么办？来学“降龙十八掌”！lawyerywz&∣一本实用、通俗、易懂的法律手册长按，识别二维码，加关注点击下方“阅读原文”查看“法律知识合集”↓↓↓本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。杨律师说法百家号最近更新：简介:律师给大家讲身边的法律知识！作者最新文章相关文章二手房房出售,买方同意一次性付款,不办理贷款,清问应做好那些事情的情况下房款才安全到手--在线法律咨询|律师365(64365.com)
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二手房房出售,买方同意一次性付款,不办理贷款,清问应做好那些事情的情况下房款才安全到手
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地区：河南 |解答问题：37983条
需要注意以下事项：1、需要签订详细、严密的；2、办理约定交付、办证事宜；3、需要寻找。详细的细节建议面谈，合同非常重要
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二手房房出售,买方同意一次性付款,不办理贷款,清问应做好那些事情的情况下房款才安全到手。
需要注意以下事项：1、需要签订详细、严密的；2、办理约定交付、办证事宜；3、需要寻找。详细的细节建议面谈，合同非常重要
我们在莆田这边买了二手毛坯房，125平，第一套房，跟卖家签订的买卖合同规定过户时全部费用由买方承担。现在国家政策变了，过户成本大大提高，如果卖方的5.5%房款都要我们付的话，我们根本支付不起。请问我们是否必须依据买卖合同替卖方支付税费？此外，买方契税房款的1.5%，这个房款是指卖方的初始购买房款，还是买方购买二手房的总款？卖方营业税全额的5.5%，这个全额是指初始购买房款还是二手房房款？企盼答复，谢谢！谢谢你。那按莆田这边的过户政策，我们需要支付的最大的一块，是房款的7%吗？
1、双方签订的是有效的，如果合同约定是由买方支付契税的话，那么应按。2、第二个问题应该是指你们购的价格
问二手房交易，买方的受托人在无买方委托书的情况下，说可以和卖方做房屋公证交易，付卖方房款后，所有证件交给受托人，之后受托人再过户给买方。请问这样对卖方有什么风险。如果很久未过户，卖方有什么影响
对卖方来说，对方付清款即履行完义务，卖方可以交付房屋及证件。只要收到购房款了，买方不过户，对卖方没有什么影响。与受托人之间的委托关系属他们之间的民事法律关系。
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购买二手房后不立即过户有什么风险？
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&&& 签订购房合同、支付全部或部分购房款，但长期不过户的风险有很多，总结起来主要有以下几种可能。
  1.一方违约风险。
  在没过户之前，如果房价波动较大，交易中的一方很可能会要求调整交易价格。尤其是在房价上涨的情况下，卖家提出毁约，或者不再配合办理网签、贷款、过户等手续，甚至转手另卖的情况非常多。
  2.原购商品房有问题，导致无法办理房产证。
  在所购房产为未取得房产证的商品房的情况下，如果该商品房项目手续有问题，作为商品房的一手买方，也是二次交易的卖方来讲，自己都长期甚至根本无法取得房产证，更没法把房子过户给新的买方。
  3.有贷款的房子，如原卖方不按时归还贷款的风险。
  如果购买的二手房有贷款，过户前应先还清贷款。如果签约时明知过户时间会比较晚，一定要盯着卖方立即还清银行贷款。否则将来如果卖方未按时归还贷款，可能导致银行收房。
  4.卖方的其它债务和纠纷引发的风险。
  在签约付款至房产过户这段期间，如果卖方有债务等其它纠纷引起诉讼，债权人或相关权利人，可能会到法院申请查封、保全该房，一旦发生这样的情况，直接导致房产不能办理过户手续，甚至有被法院执行钱房两空的风险。
  5.政策变化风险。
  这些年无论是购房资格的政策还是贷款政策，都经常发生变化，这些都不是买卖双方能控制的。很可能因为新政的出现，导致买方不具备购买资格或不符合原约定的贷款条件，或者因政策变化等原因，导致税费数额发生变化，双方对增加的税费承担产生争议。
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违法信息举报邮箱：小心不要被忽悠了专家教你卖二手房十大攻略
二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多数也是普通老百姓。怎样卖房最安全？二手房怎样才能卖个好价钱？什么时候交房最合适&&日前，笔者请教了二手房业内一些专家，整理出了卖二手房的十条攻略。 一、选取大中介较可靠 虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。 专家建议：卖方最好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性、避免带来后顾之忧。 二、两种代理方式各有利弊 目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。 据介绍，目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。三、代理有效期宜短不宜长 如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？ 专家认为，代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。四、&跳过&中介有风险 有一些&精明&的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会&跳过&中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。 二手房交易是一个烦琐的过程、需要许多的证明和手续。一旦跳过中介，买卖双方就必须亲自去处理这些事务，将消耗极大的精力和时间，反而会降低交易的效率。 五、不能签&到手价& 据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个&到手价&，即直接到手的钱有多少签多少。对此，中介公司颇感为难，因为只同客户签&到手价&属于中介公司违规操作行为。 二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个&到手价&，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了&暗箱操作&的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个&到手价&。 六、心平气和报房价 近段时间来，上海二手房成交量有所减少，其中一个主要原因就是由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。 专家建议，屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。 七、交钥匙要谨慎 许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。 许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。 八、不要轻易提前交房 在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。 虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要１５天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以&保护现居住者&的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。 九、合同细节要讲清 一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。 由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些&后遗症&了。 [推荐：轻轻松松选择心仪的二手房 教你选房八大招数]十、自售房屋有学问 目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。 一位经纪人介绍：二手房交易是一个十分复杂的过程，牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用，不是行外人很快就能掌握的。因此他建议如果不是很精通二手房交易的话，还是委托中介比较稳当，中介会全权办理二手房交易中的复杂手续，买卖双方一般只要在合同上签字就可以了。
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