2016年中国酒店业发展趋势报告
　　这个世界变化很快，我们这一代人正处于时代变革的浪尖，酒店业不离其中。
　　伴随着全球经济发展放缓和国内市场变化，2015年可以称得上是中国酒店业风起云涌的一年。共享经济下的Airbnb是山雨欲来风满楼；酒店集团间的联姻与平台联盟共谋发展；云PMS、APP、微信、支付宝等技术变革改变着酒店业的运营服务模式；经济型酒店的收益下滑与中档酒店品牌的投资热潮……
　　与此同时，酒店新常态、合并与收购、互联网
、战略联盟、跨界合作、分享经济、酒店资产证券化等热词成为业界关注和讨论的热点。酒店市场要通过变革和创新应对新常态下的增长减缓、结构调整以及动力转变等局面，首先要适应环境的快速变化，了解和判断行业走势，把握未来几年的行业热点，用以指导构建能够快速决策、快速执行的战略模式。
　　在这一系列行业现象的背后，其实是在新时代背景下，互联网已经成为各类产业的底层架构，这意味着不会再有纯粹的互联网行业、传统行业的存在了。因为所有的行业、所有的企业都将互联网化。
　　“文化旅游产业”微信公众平台想说：传统酒店业的从业者们，酒店业已不再是传统行业，经验主义已灭亡，你需要是站到了十年后看自己的今天。
　　酒店服务业，从管理走向经营
　　2015年中国酒店业12关键词
　　互联网
　　2015年，从国家互联网战略的提出，无论讲互联网思维、互联网金融，还是经常被提到的互联网焦虑症，大家已经感受到了来势汹汹的冲击。现在的互联网，尤其是移动互联网的出现，消除了的是产品与消费者距离，改写了信息的不对称。
　　酒店餐饮行业有一句名言：地段、地段、还是地段。所谓“地段”，其实就是指“人流”，而进入互联网时代，人流脱离地段而存在。进入互联网时代，首先挑战的是“传递产品价值的属性”。对此，酒店人应都是感同身受：为什么上门散客、协议单位越来入越少？在线旅游电商抢走的客源越来越多？因此，酒店业总在做“去中介化”的努力。
　　不论是“互联网 酒店”，还是“酒店
互联网”，如何利用互联网技术对酒店经营与服务作出转型升级是这个行业所需要面对的共同问题，无疑对酒店从业管理者提出了新的技术与理论知识要求。
　　在“互联网 ”的启迪下，“酒店 ”思维孕育而生。“酒店 金融”、“酒店 摄影”、“酒店
产品展销”、“酒店 生活方式”等各种形态在过去的一年里崭露头角。由此预见，“酒店 ”的想象空间无比巨大，可以是“酒店
产品”，可以是“酒店 用户体验”，也可以是“酒店 互联生活或者是交流聚集平台”。在时代变革的潮流下，“酒店
X”将是未来酒店行业重要的应变之道。
　　酒店行业常用“绑架”来形容与OTA的关系。“文化旅游产业”微信工作平台认为，酒店是用户价值的创造与服务者，行业从业人员需要反思：为什么会被“绑架”？
　　酒店业出现的竞争与困难，政府新政只是诱因，过剩、同质化、老化非常严重。在这种情形下，硬拼成本和性价比，生存的空间是狭小的。因此，还是要在创造体验价值、个性价值上下功夫。有良好体验价值，就具备了定价权；有良好的个性价值，就能增强用户黏性。
　　创新，无疑成为自救中的酒店业的新常态。以亚朵、雅斯特酒店为代表的品牌通过“酒店众筹”与“有限定制化服务”创新，开元的机器人服务、尚客优”免费住房”的商业模式，智选云PMS主张“收益运营”服务……
　　创新意味着改变，创新意味着颠覆，创新意味着抛弃过往的经验主义，回到行业数据的钻研中。酒店人所思考的不仅仅是将互联网技术简单应用于酒店产品，而应是在互联网时代，在新增酒店的投资和营运中，如何避免似曾相识、千篇一律的酒店翻版，围绕“体验与个性”做文章。
　　战略与竞争优势
　　“可持续的竞争优势”是大部分公司战略课程的核心，但是在现代商业世界已对这一理念沉迷太久。我们依稀记得当年的经济型酒店与高星级酒店热，如今呢？经济型酒店面临着成本上涨与消费者“审美疲劳”的双重压力，而一部分高星级酒店因地产业“捆绑”上市，在面临经营压力下“自降身价”甚至闭门停业。却诞生了象君亭、维也纳、雅斯特酒店这样的中档酒店代表。
　　新时代背景下，已经鲜有公司能真正具有持续性的竞争优势。这样的故事无数次地在如索尼、诺基亚、柯达等公司身上上演。消费者和竞争对手已变得越来越不可捉摸，行业也变得越来越松散和不稳定，而我们早已对幕后的推动力量耳熟能详：数字革命、一个“平”的世界、越来越低的进入门槛和全球化。
　　酒店行业在快速多变的商业环境中，战略的光芒仍然指引方向。当下，消费者的选择变化，尤其是年轻一代的消费需求在不断变化，竞争优势常常会在一二年内消失殆尽，而标准化复制却是连锁酒店业规模扩张的基础，若产品无法满足消费需求变化，又要保持竞争力领先，公司需要持续不停地开展新的战略行动，同时建立并利用多个瞬时优势。
　　科技与智慧
　　酒店行业竞争日趋激烈，客户的服务期望也不断攀升。酒店设计、客房间数、软硬设备同质化现象凸显，而无论是翻新设计、增设客房还是完善设备，都会造成高额预算投入，盈利与支出比例的失调在所难免。作为直接面对住客提供服务的场所，酒店应当充分考虑个性化的需求以及通过科技手段提高服务舒适度及便捷性。同时，降低酒店物耗、能耗、解放人力等都是传统酒店向智慧酒店转型所带来的效益增长点。
　　试想，当你风尘仆仆地来到酒店，前台服务员很快为您办理好入住手续，你不必一定持有房卡，而是通过手机微信打开房间门，房间预置的场景灯如廊灯、画灯会自动开启，优美的轻音乐随即响起，电视屏幕显示欢迎您的光临，室内适宜的温度会使您倍感温馨舒适，清新的气味，柔和的光线让您心情愉快。
　　科技是个发展变量，大凡遵循摩尔定律，也就是经过一定周期，性能会提高一倍，价格会下降一半或者更多。而另一面，智慧酒店的智能系统，从技术、操作和服务上在不断完善，逐步满足客户的需求，提升服务质量，符合当下高科技时代的发展趋势。
　　酒店大数据
　　高科技的发展改变了世界，体验经济对服务行业特别是酒店提出了更高的要求，所有基于信息不对称的服务产品和服务过程都必将被互联网和大数据彻底改变，促使酒店业从技术到产品及服务全方位创新与变革。大数据时代令人兴奋，但又充满挑战。大数据需要的是思维引导、技术跟进和数据记录三者全面准备，通过实现内部管理信息数据共享及同行交流，向顾客递送更有价值的服务，最终提升客户的体验感受。与此同时，我们也应警惕大数据时代的个人信息安全。
　　合并与收购
　　2015年度最值得关注的10大事件中，几乎有半数涉及“合并与收购”。从2015年初锦江国际斥资13亿欧元收购法国卢浮宫酒店集团，9月锦江酒店集团82亿并购铂涛酒店集团，这是国内酒店业又一次改变行业格局的并购行为。到年底万豪集团并购喜达屋集团，接着，如家酒店集团宣布私有化并“嫁入”首旅酒店。而法国最大酒店集团雅高酒店集团则出手购了旗下有多家中高档酒店品牌的FRHI控股有限公司。2015年酒店行业的合并和收购事件贯穿始终，不胜枚举。不管是在线旅游市场的一统江湖，还是酒店集团的合并潮，亦或是国内大型多元化旅游集团的海内外全服务链并购举措，都在传递着行业的发展趋势——新常态下，资源覆盖成为酒店业市场变革的重要手段之一，竞争也将从原来主要表现为客源和产品的竞争扩展到资源、渠道、流量以及全服务链的竞争。
　　酒店业资本变局牵一发而动全身，沉寂已久的传统酒店业格局在新技术形态以及竞争格局的变化之下，开始以重新排列组合的方式来寻求最为适宜的生长环境。如果说跨国酒店集团并购与合并的主要目的在于在规模上甩开对手或者完善自身在品牌和网络覆盖方面的布局，那么中国国内酒店并购的趋势则更倾向于渠道和上下游产业链的整合。
　　可以预见，行业与资本接轨，2016年将有更多的中小型酒店品牌将成为资本角逐的对象。
　　跨界合作
　　已有精明的旅行者学会通过注册理财产品获得喜达屋酒店集团SPG积分奢享人生；北京瑜舍把雅诗兰黛刚进入中国的新款香水、Valrhona巧克力融合进了pop-up下午茶；诚品行旅通过酒店与阅读、艺术、文化、生活的结合，打造了一处体现台湾人文之美、延伸无限美好想象的所在；铂涛的插件式咖啡馆既实现了单一消费场景向复合业态发展过渡，也通过有效节约和利用空间探索了一种全新的商业模式……未来，似乎没有什么不可能。
　　战略联盟
　　在过去的一年里，受互联网浪潮的冲击以及经济形势的影响，各大酒店纷纷抱团取暖。城市名人、华天、开元、纽宾凯、曙光、粤海六大酒店集团成立“中国酒店联盟”，绿地、海航、中兴和泰、亚朵四大集团共组“中国未来酒店联盟”……酒店战略联盟已成为趋势，合作共赢、携手破局将会是酒店行业在互联网时代的突围之策。
　　酒店新常态
　　过去两年中，我们看到了中国甚至全球经济增速从高点跌入低谷，进入新常态波段周期。在原有酒店产品和服务之外，阅读生活空间、社交平台、社区客厅等创新型的功能空间和智能化服务快速出现并被运用，以满足顾客在用户体验方面越来越极致的追求。酒店新常态下，酒店产品的界限需要被重新定义，产品本身从标准化转向特色化、个性化，跨界触角将延伸到更多行业和领域，酒店业态将更为开放和灵活。
　　酒店众筹
　　互联网浪潮对传统酒店业的冲击表现在多方面，众筹这种新型的酒店投资模式就是其一。当传统酒店还在困惑、观望、犹豫的时候，一些酒店开始寻找转型升级的契机，大胆地玩起了众筹。例如，亚朵发行理财产品为直营店的建设筹集资金，第一期产品9分钟内即被抢光，第二期产品短短一周就募资430万元，销售速度十分惊人。鉴于投资者对这类产品的热烈反应，未来酒店跨界互联网金融市场的活跃度将非常高，众筹模式将成为酒店探索投资开发的新途径。
　　非标住宿
　　非标住宿有别于传统酒店，通常由个人业主、房源承租者或商业机构为商务出行、旅游度假以及其他居住需求消费者提供床、卫浴等设施和服务，包括客栈、民宿、公寓、度假别墅、小木屋、帐篷、房车、集装箱等，其产品数量较少，但更具个性化。从客户需求层面看，其多样化和更具特色的产品更易俘获客户的心；从投资者角度看，其总投资规模一般较小，相对于传统酒店投资回报更优，投资回收期更短，深得投资者青睐。
　　OTA和非标住宿夹击下，
　　2016酒店业如何突围？
　　2016年中国酒店业10大趋势
　　一.全球酒店业经营进入下降周期，中国酒店业经营进入调整期
　　过去10年间，全球五星级酒店的每间客房平均收入年均增长率不超过2%，若考虑通货膨胀率，可以说是负增长状态。国内市场同样经历寒冬，2014年全国12803家占94.02%的星级酒店亏损59.21亿元，成为有史以来最大亏损年。2016年中国酒店业总体仍旧处于低谷，部分城市会有好转现象，但上升通道和下降通道取决于各地不一的供求关系。
　　二.酒店跨界合作模糊相关产品和服务之间的界限，生活方式酒店获得更大发展空间
　　共生共融已成为互联网时代的常态，而跨界融合也成为当前酒店企业创新经营的一条路径。酒店与其他行业的跨界合作越来越多，方式也越来越多样。在互联网时代里，无论是产品形式还是服务方式的创新，从生活方式上探索客户的真正需求，才能成为客户的心头好。
　　三.智慧酒店有进一步表现，人工成本和能耗预计有所降低
　　智慧酒店从互联网时代进入移动互联网时代，一项关键性的因素就是网络覆盖，尤其是WIFI覆盖。当前酒店业，智慧化发展模型千差万别，有酒店独自发展的，如华住集团自己研发的自助入住系统，使入住由3分钟变成25秒；也有紧密牵手社交媒体发展的，如街町酒店的“自助选房、微信开门、微信客服、微信支付”生态闭环；更有抱团发展的，如由开元领衔的六大集团联盟。行业之间的跨界、联动与融合成为趋势。
　　四.伴随着公民收入提高和旅游热情上升，中国度假酒店建设出现新高潮
　　中国旅游研究院数据显示，2014年旅游业实现平稳增长，国内旅游人次36亿，全年旅游总收入约3.25万亿元。据各省统计数据，十一黄金周排名前五名的省份旅游总收入均超过200亿元，全国人民旅游热情一片高涨。如何挖掘客户需求，是中国度假酒店持续需要关注的重点。
　　五.OTA加速布局在线度假领域，预订系统重组是大势所趋
　　目前携程作为OTA平台领军者，不断进行大平台布局，从机票、酒店、度假进行平台化开发，推出景区酒店自由行方式推动度假业务发展。收购Travelfusion后，又加速布局海外市场，在海外拓展当地资源，抢占出境游市场;而首旅酒店已与阿里、石基实行战略合作，针对酒店PMS进行开发，布局酒店O2O。面对利益空间不断压缩的困境，在线领域预订系统重组或是趋势。
　　六.酒店管理模式选择方向多元化，逐步与国际接轨，本土品牌影响力持续放大
　　高星级酒店在中国发展的黄金十年，也是国际品牌在中国开疆扩土的黄金十年。伴随着国内房地产政策的收紧，开发商对引进高端品牌之后的酒店投资回报有了更理性的审视。于是，越来越多的开发商开始试探委托管理之外的其他模式，中国酒店市场环境的逐步成熟，也使得品牌集团开始考虑开放特许经营、策略联盟模式的可行性。
　　国内酒店集团自然也不甘落后，以万达、绿地为首的房企在跟大牌酒店管理公司合作多年后终于出徒，强势推出自主品牌并已拓展到海外。我们乐于看到本土酒店能够打造成令人骄傲的国际品牌，实现全球化扩张。
　　七.旅游饭店业向住宿业过渡，饭店业态趋向多元化
　　行业新常态下，酒店市场需求发生了很大变化。需求结构的调整、消费主体的变化、消费诉求的升级、互联网渗透到消费习惯和消费方式的方方面面等趋势，都使得饭店业态多元化成为新常态下的必然要求。新一代的消费人群对个性化产品和服务的需求，催生了传统星级之外的业态，短租公寓和客栈民宿风头正劲，未来的酒店可能只有一间客房，也可能是酒店
　　八.行业协会改革将进一步推进，各地协会将会有更多的自主权
　　目前旅游行业协会会员单位已覆盖全国60%以上的旅游企业，成为旅游业发展的重要力量。“去行政化”改革将让协会有更多的自主权。
　　九.互联网并购越来越多，国内即将迎来产生国际性大公司的机会
　　携程收购艺龙在相当一部分业者心中是当之无愧的年度大事件，但携程的计划显然不止于此，从其战略投资途家、订餐小秘书、易到用车、一嗨租车、蝉游记、途风、鹰漠等一系列上下游产业链企业可以窥见一斑。相比国内集团之间的并购，万达、绿地、海航等已经把触角伸到海外多个城市和地区的企业，同样值得期待。
　　十.住宿业分享经济影响和覆盖的范围持续扩大，非标住宿规范发展
　　国务院办公厅日以国办发〔2015〕85号发出《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，提出“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，将这些业态定性为生活性服务业，为民宿客栈、短租公寓等非标住宿经营模式提供了法律支撑，同时也规范了其经营模式。需求多元化和消费诉求的升级将为分享经济的进一步发展培育了土壤，传统酒店集团也有可能会进入这个领域。
　　注：本文系“文化旅游产业”微信公众平台编委会原创作品，转载请注明出处，侵权必究。
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　　上一篇:香港迪士尼再度陷入亏损泥潭，2015财年净亏1.48亿港元
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　　主编简介：
　　崔俊超，知名自媒体人，动漫产业国际联盟副秘书长。多家大型媒体专栏作者，“文化旅游产业”微信公众平台创办人，供职山水盛典文化产业有限公司，从事实景演出、文化产业园区、主题公园、生态旅游等大型文化产业项目品牌营销工作。
　　工作简历：
　　2012年—2013年，联合创办大豫商网，并推动河南省豫商经济文化交流协会与《豫商》杂志的转型发展；
　　2013年—2014年，联合创办大型社会公益平台郑漂论坛，并受聘河南电视台都市频道春节大型专题节目《郑漂人物志》制片人；与河南电台演艺中心联合运营知名爆笑舞台剧开心麻花河南巡演的市场营销与品牌宣传落地工作。
　　2015年初—7月参与大型山地实景演出《禅宗少林·音乐大典》与禅文化主题酒店照见山居的市场营销与品牌宣传工作；7月至今供职山水盛典文化产业有限公司，从事实景演出、文化产业园区、主题公园等大型文化产业项目品牌营销工作。
　　社会职务：全经联秘书、动漫产业国际联盟副秘书长，创办中国文化旅游产业微峰会
　　擅长领域：新媒体营销、品牌宣传、渠道外联
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华南城市论语128期:新常态下房地产营销策略
来源：新浪乐居
2014年楼市多变，李嘉诚撤资、宋卫平弃城、住宅见顶、商业地产步履维艰，中国的房地产进入微利润时代。新常态下，房地产企业的转型迫在眉睫！大金融理念，全球化战略，互联网思维成为了房地产企业转型的关键词。回首今年地产江湖，万达、腾讯与百度50亿成立合资电商公司，万科频频触电，探索转型新路径，房地产黑马好屋中国年交易额过千亿，彩生活香港上市50倍的市盈率，未来几年房企轻资产模式将盛行！
编者按 2014年楼市多变，李嘉诚撤资、宋卫平弃城、住宅见顶、商业地产步履维艰，中国的房地产进入微利润时代。新常态下，房地产企业的转型迫在眉睫！大金融理念，全球化战略，互联网思维成为了房地产企业转型的关键词。回首今年地产江湖，万达、腾讯与百度50亿成立合资电商公司，万科频频触电，探索转型新路径，房地产黑马好屋中国年交易额过千亿，彩生活香港上市50倍的市盈率，未来几年房企轻资产模式将盛行！&
从经济情况、人口结构、产业模式、城镇化发展进程等因素的决定下，房地产在新时期有了即将有新的发展模式，各大开发商在当前形势下，必将制定新的营销战略，以应对新的市场发展。
1月14日，华南论语专家组将对新常态下房地产营销策略进行全面剖析，新浪乐居将为您现场图文直播，敬请期待！
时间：日14:30-17:30
胡 刚：暨南大学教授、广州新型城市化发展决策咨询专家委员会委员、广东省省情调查与对策咨询专家
论坛嘉宾：(排名不分先后)&
冯晓芳：越秀地产 策划总监
黎文江：合富辉煌房地产集团首席市场分析师、高级工程师
钟 &炬：华南城市研究院地产文化研究所所长、研究员
张仁瀚：华南城市研究院城市商业地产研究所所长、研究员&
谷正中： 金羊网副主编&
谈锦钊：华南城市研究员副院长、广州社科院高级研究员&
杨宏烈：广州大学建筑与城市规划学院教授 &
朱秋利：房产高级职业经理人&
陈甡：广东省城规建设监理有限公司董事长&
张文方：华南理工大学教授&
贡立华：广东省省情调查研究中心城镇经济运营研究所所长
陈喜章：暨南大学经济学院教授&
许学锋：战略规划&房地产投资专家顾问、华南城市研究院副院长&
梁志秋：广州中地行房产代理有限公司市场经理&
黄穗诚：华南城市研究院研究员&
郑珺： 健康养生专家、主任医师
———————以下为直播内容，专家观点不代表本网站立场———————
主持人：各位下午好，今天我们在这里开始我们今天在这期的华南城市论语，也是我们2014年度的最后一期，也是压轴的聚会，首先先请胡教授先为我们介绍一下几位今天新到场的朋友。
胡刚：按照我们惯例我们做了128期，第一次参加我们论语活动的介绍一下，今天来了我们两位，一位是我的同事，暨南大学经济学院的陈教授，他也是专注于房地产策划方面的教授。另外一位是华南理工大学的土地方面的专家，张老师。谢谢你们。
主持人：那么谢谢胡教授的介绍，接下来正式开始我们今天的论坛，主要分为两块，首先是请两位老师做一个专题演讲，然后演讲完之后等一下移师到楼下开始我们的圆桌论坛，首先介绍一下演讲活动，首先第一位老师想请越秀地产营销客服部的冯女士为我们做演讲。
冯晓芳：各位老师，各位媒体朋友，大家好。这个课题其实是吴总的演讲课题，本来是吴总要分享的，但是因为吴总98岁的爷爷离世了，所以吴总回家了，今天下午就由我来跟大家分享。
这个课题的题目是新常态下的房地产营销策略。大家都知道过去的10年是房地产的黄金十年，那现在房地产有一个超速到常态，未来的十年我们的房地产会又怎样的发展趋势呢？我们就从经济、人口、社会化进程这三个方向来研究一下房地产到底出现什么样的态势，因为这些都是高度影响我们房地产供求和价格的相关因素，其实对房地产来讲，不是一个常态的回复，而是结构的调整。
我们来看一下，对中国经济来说，房地产投资一直是占据着巨大的GDP的比例，大家看到从2002年到现在，房地产的占比都是一路走高，也就是房地产对国民经济的拉动是支柱地位，现在虽然可以看到在2008年到2009年出现了偏离，这个一直是一路平行的模式，就是因为次贷危机产生的偏离，所以一路都是在不断的拉动GDP发展的支柱，所以政府为了经济的平稳增长也不可能抛弃房地产的支柱地位。
现在房地产产业可以说是进入旗形盘整的黄金期，这个模型是2007年的时候房地产模型研究，可以看到广州的房地产供给和需求一直是持续走高的形势，也就是未来的房地产仍有大量的发展机会。
再看一下人口，中国的人口其实出现了一个放缓的增长趋势，因为从2006年开始，人口的自然增长率已经开始低于我们的死亡率了，所以按照这种模式预计，到2016年人口就开始负增长，基于这种发展，预计房地产行业到2016年就会出现需求的顶峰期，之后可能就转入中低速的增长。
来看一下联合国对育龄人口的调查，在2015年育龄人口会达到顶峰，此后就是急剧下滑的态势，之后都是一个下滑期。中国不仅是育龄妇女的总人口在下降，它的生育率也是下降的，2010年的时候达到1.18的最低水平，甚至比发达国家的1.7的水平还要低，也就是我们的剩余水平是持续处在低位阶段，虽然国家2014年实行单独二胎的政策，但是全国仅有2.8%的人群符合条件，也就是效果不明显，相比于发达国家，我们中国鼓励二胎的政策是一个缺口，所以只有真正做到社会抚养政策的全面落实，你的生育率才会出现一个回升的趋势。根据这个育龄人口，我们预测2015年的生育高峰会带来大量的换房人口，但是到2020年就萎缩了。
再看一下适婚人群，将会在2016年达到顶峰，2015年还是处于上升阶段，再到2016年之后又出现迅速的下滑，所以也就是说我们在2016年适婚人口会大概带来36亿的潜在购房需求，但是2016年之后婚房的需求其实是逐步放缓，未来十年是调整的十年。
再看一下人口聚集的效应，大家知道北上广深现在成为人口超千万的超大城市，带来大量的流动人口，带来大概有74亿的居住的潜在需求，对于广州来说，流动人口和常住人口超过1：1，所以有一个人的资源有两个人来争，这是房价居高不下的原因，另外迎接毕业生是不断涌入这些城市的，这也是房价推高的巨大力量。另外一个是社会发展周期，大家知道中国进入了老龄化，大概到2050年会达到一个深度老龄化阶段，对中国来说，我不住敬老院，所以入住率非常低，大概就是3%，这样会带来大量的居家养老的需求，而且大家刚刚提到一个大城市的迁移化，大概有76%的迁移人口希望能够把父母接到自身所在的城市养老，所以大概也会带来600到1200万的异地养老人口，最多带来3.6亿的养老需求。
另外一个就是城镇化的发展进程，根据世界发展银行的统计，城市化率大概在30%到70%的阶段是快速增长的阶段，中国大概是在2011年达到50%，之后就是到70%的阶段是按照1.23%的幅度在增长的，达到70%需要30年，也就是2025年我们中国的城镇化就进入到稳定阶段。
针对新常态的经济，其实房地产企业也做了一些策略性的调整，大概是有这样子一些调整，首先就是解决融资，我要有一个多渠道的融资方式，比如说房地产金融化、金融企业入主、海外融资、互联网金融筹募，另外就是2012年大幅度向三四线城市铺展，现在又回到一二线城市，大概就是10%到15%的利润空间，另外从去年大家也可以看到房地产非常依托互联网，开展新的互联网营销模式，另外也有一个结构性的转变。
下面具体看一下，比如说营销策略，现在从传统的营销已经开始改为渠道营销、风暴营销和立体营销，甚至有传销，包括充分利用、微信、淘宝、众筹这样的转变。另外看一下多渠道融资方面，房地产金融化大家也知道越秀地产收购了创新银行，绿地与农业银行、锦州银行的合作，另外也有成立地产基金的，比如说金地和瑞银成立了金地瑞行中国房地产基金，另外一个大家看一下这个是全国的大发展商在2014年的土地储备情况，万科是3000个城市只有3%，全部集中在一二线城市，中海只有20%，大家都产生了向一二线城市汇集的效应。
另外一个是房地产企业的组织结构的调整，总结起来就是抱团取暖、共度时艰。另外一个是行业内联合，比如说保利加万科，保利加越秀，然后还有一个就是跨界联合，我就不跟房地产业内的企业联合，比如说万科加阿里巴巴，比如说万科加百度，比如说绿地加深通地铁，这样的跨行业联合也增加了抵抗风险能力。
其实越秀地产业做了一些策略性的调整，比如说我们现在大量的发展绿色生态空间，这个是越秀地产的三阶段的规划，截止到现在我们取得的成就，我们现在有绿色建筑星级设计标识，国家级的有3个，省级的有4个，取得了众多的绿色建筑设计奖项，这些都是越秀地产在节约资源等等方面的创新举措，这是我们历年来取得的一些星级评级的绿色地产的丰碑，可以看到我们每个项目都可以达到国家级的星级评比。可以说越秀地产带绿色地产的发展就是想客户之所想，为客户达到最优的生活状态。
另外针对广州的老龄化状态，越秀地产业做了养生适老地产的探索，1992年广州就已经进入了老龄化阶段，广州其实是一个过早进入老龄化阶段的，另外广州的老龄化人口是年纪相对偏大了，而且老城区的越秀、海珠、荔湾已经是非常庞大的老龄人群的。另外广州将快速步入老龄化的社会，所以针对这种情况，广州一定要有一个地产站出来做养生适老地产。
越秀地产就做了这些创新，首先我们在2013年成立了养老地产研究中心，现在已经在进行了部分的已建小区的局部改造，为长者提供日间活动的场所，另外现在有一个新的适老化的项目也在研究推行当中。将开发成为一个全年龄段的终身居所，另外一个是我们去年9月份，我们与澳大利亚著名养老机构签署了养老合作协议，现在我们开始了全新的研究模式。
另外针对物业服务我们业进行了深度化的研究，我们有了幸福家园计划，就是一个全服务链条管理式的宜居社区服务体系，其实长者在这里居住的每个方方面面我们都会涉及到，大家可以再看一下服务内容，可以看到全方位的服务到每个细节上面。另外其实除了这些之外，越秀地产还在做一个重要的客户导向型的研究，也就是说我们已经把产品设计从最开始的时候客户需求落实到每个点位上，进行全方位的研究，争取为客户设计出更适合的产品，比如说这里有这样两个属性的研究，从产品属性、土地属性进行配比，然后对产品进行定位，然后进行产品建议。另外还设立了产品价值树，有7个标杆全方位的满足客户的需求。另外还有一个七星细分法，这些都是争取多维度的满足客户的需求。
其实越秀地产一直坚持以质取胜、口碑传播，大家看到这些都是建筑界的大奖，我们有11项工程都取得了这些大奖，另外IFC还获得了建筑界的奥斯卡，也在国际上取得了重大的认可，所以对于越秀地产来说，我们一直都行走行业的最前沿，争取给客户带来最美好的生活。谢谢大家。
主持人：谢谢冯总的演讲，下面请大家都很熟悉的黎文江老师为我们演讲。
黎文江：我今天抛砖引玉，先说一下经济发展新常态下的房地产营销策略，我的内容基本上跟吴总的是互为补充，他比较宏观的我比较微观，我比较宏观的他比较微观，所以应该是很少交叉的地方。
主要就是说说在一种经济新常态，因为我们按照十八大原来的目标，到2020年比2010年要翻一番，2020年要到80万亿，按这样的速度来看平均每年增长7%就够了，所以增速有所下降，但还是全球最快的，现在我们经济全球总量美国是第一，我们跟日本争第二，所以我们的7%并不是很低的速度，不需要悲观。但是有些人就说了，黄金时代已经过去了，现在是白银时代，我就想不通，以前那么严重的时代称为黄金时代，现在回归法制健康了反而成了白银时代，所以我们认为所谓的黄金时代是应该有些人原来很轻松的赚钱，投机，现在不能了，不能靠行贿受贿，所以现在称为白银时代我是不能理解的。
黄金时代我觉得由于工业化和城镇化没有结束，需求还是在的，所以我们觉得只要基本完成工业化、城镇化之后及才有可能进入收缩期，这个阶段可能20年以后才能到来。另外一个在去年的中央农村工作会议上谈城镇化，到2020年要解决1亿进城常驻的农业转移人口落户城镇，约1亿人口的城镇棚区和城中村改造，还有1亿人口在中西部地区的城镇化。这个需求就多了。
再看一下刚刚吴总说到的利润大概在10%到15%，我们具体来说恒大，恒大在2010年只有销售额458亿，但是到今年大概是1300多亿，但是净利润率每年都是减少的，虽然销售额增加了，实际上利润是每年反而减少了，万科也是的，万科现在是2000亿，但是我觉得它今年的利润未必能保持11%，保利这三个都是利润减少的，所以说黄金时代已经过去了。
所以这个怎么办？现在开发商，比如说万科，万科什么都搞，商业、养老、旅游都搞，他是想一步一步打造城市生活配套的服务体系，增加跟业主的黏度，它每年有销售很多的业主，要通过这种城市生活配套服务体系，把业主粘在万科，都是它的粉丝追逐它，想摆脱土地增值都是靠买地卖地来赚钱，这是它以后的策略。恒大就是另外一种形式了，所以就是地产之外有很多的行业可以进入的。
刚刚是一，第二是两个亮点，一个是养老地产，一个是文化旅游地产，我讲讲养老地产和文化旅游城。刚刚吴总也说了，我就补充一些。我国已经进入人口老龄化了，在广州市来说，广州市现在有133.04万的老人60岁以上，占户籍人口16%，到2020年大概就要占到广州市户籍人口的18.78%，差不多是五分之一了，在这种情况下，广东省就提出了到近年来全国力争实现“9073”，广州市力争实现“9064”，就是说90%的老人在社会保障体系和服务体系下，通过家庭照顾养老，6%的老人通过社区提供日间照料养老，4%是入住养老机构。市政府公布了53块地，这53块地是属于4%的老年人，跟我们没关系，养老地产主要是在90%的居家养老和6%的社区养老，就说在新建的住宅小区里面也要提供日间照料的托老服务。
养老有四种模式，现在目前一个是大盘开发，一种是酒店式养老公寓，一种是社区式养老公寓，一种是金融保险产品发展模式，目前中国来说比较著名的就是这么几种。第一种就是典型的绿城在乌镇搞的，主要的特点就是老年大学，这个是用来销售的，它主要有老年大学在这边，这一片就是一个卖的老人社区，大概85万平方米的建筑。
第二个是酒店式的养老公寓，是北京的保利·林语乐龄中心，是通过一个酒店改造，另外用会员费代替房价，这个是在北京五环外的山区大盘，在一个大盘里面有一个养老公寓，是大概有120万平方米的建筑面积，但是里面的老年人是属于一种高端的，有钱人的养老公寓。它主要是改为酒店式公寓，小型单间为主的，比较贵。
我们再看另外一个就是杭州的万科的随园嘉树的养老公寓，主要是比较完善的服务，一种居住型的物业销售，这个是在文化村中央的一块地做的老年人的公寓，这个大概有675户的规模。它主要的收费是这样的，一个是销售，1.3万到1.4万一平米，再加上每个月的月费，就说要交这个护理费等等的，这个老人去世以后要收回的，这个是租15年，60%的房租加上租15年，如果住不足15年，14年死掉了就退回给你，如果15年还没死免费住到你死。
第四种就是金融，北京泰康之家的燕园的金融产品，捆绑保险的，这个项目不说了，主要说说它的入住标准，女性55岁，男性60岁，要买泰康人寿的保险200万以上，可根据其年龄分为1、3、5、10年缴费。它的入住月费大概是万的费用，另外要购买保险或者购买保证金，然后再每个月交月费这样的。
说说我们的想法，当时的光大花园是这样的，因为当时是9070，两套90平方以下合起来，现在不行了，现在如果两套就变成两个房地产，以前为了9070，两套合为一个，现在不行。现在来说又有大户型可以分为两套，我的意思就是说可以分为两套，你买的话这边年轻人住，这个是拿来出租，然后你生了小孩，老人在就老人住，这个就不出租了，是这样的。原来是一分为二，现在是合二为一了，就说开发商可以将大户型一分为二，这边老年人住或者租，这样的情况来解决大户型的一个卖点。
另外一个就是文化旅游方面的亮点，因为在《十八大报告》里面说文化产业成为国民经济支柱性产业，中华文化走出去迈出更大的步伐，所以文化旅游会成为今后的支柱型产业，也有很大的发展的前景。为什么说旅游的前景呢？因为我们知道现在目前恩格尔系数已经35%了，广州是32%，就说你的收入的32%是解决温饱和买吃的买穿的，另外30%可以用来理财，也就是买房子、买股票，还有30%可以用来旅游、文化、娱乐这样的收入。
另外一个是时间方面，全年现在有115天的法定假期，除了11天的法定节假日，每个星期有两天休息，加起来就是这样的时间，有三分之一的收入可以去旅游去玩，有三分之一的时间可以玩，所以我们有旅游的基础，在我们今年的国庆节来说，大概出行的人数是4.57亿，交通方面增长56%，加油也增长26.2%，宾馆交易也增长10%，所以有这个基础，但是目前集中在长假期，全部是人满为患，我们想看看天安门城楼，没有看到，只看到人头，想看看长白山山头也没有看到，只看到人头，所以人很多，所以没有意思，所以应该改变为双休日的短假期，以后会逐渐减少长假期。
所以我们现在就逐渐的比如说万达文化旅游城对花都楼市的影响，因为万达大概投入500亿，新增就业岗位3.5万个，年接待游客2000万人次，这样带动了周边的经济、楼市，因为不仅仅是旅游城，它的吃饭、住宿、交通等等都带动了整个花都的经济，万达文化旅游城是PK香港的迪斯尼，会比它更好，所以会有我们接待的很多的旅客，另外据说现在市政府要发展旅游产品，在几个外围城区发展旅游产品的生产，然后带动很多的广州市新兴的旅游点，这样来带动整个广州市的旅游业。
再一个讲一下三个区域的发展，因为根据广州城市有一个向外拓展，然后借助地铁延伸向外疏导人口，强化北部、东部、南部，有好多的地铁线都会向这方面，另外三个区域目前来说都是价格洼地，最便宜的这三个地方，在这方面，2017年好多条地铁线都会完成，所以开发商会抓紧在这几个方面，顺便说一下我的观点，南沙虽然有自贸区的概念，我觉得热不过半年就冷下去了，因为没有实际的产业人口支撑，也就是楼市不会热很久的，这是我的观点。
第四方面就是难点突围篇，今年来说地王、豪宅、商铺、公寓这四类物业销售比较困难，大家知道地王今年大概有13个以上的地王要卖房了，如果高价卖的话买家的承受能力有限，或者不去他那里买了，如果参照周围的价格卖的话，土地成本占到60%到70%，基本上没有什么利润，所以比较难，要到适合的平衡点。豪宅来说库存量比较大，我们市场说1000万平方的库存大部分都是大户型，1000万平米里面每套都有1000平方的面积，比较难卖，希望政策可以调整，或者开发商主动降价。商业方面受电商冲击比较厉害，我们希望开发商统一出租，统一经营，可以带动散客，目前来说小区的还没有被电商攻占，另外像我想买点冷冻的鲜肉汤圆，查了重庆才有，那就不行，我没有冰冻的车，所以顺丰等等的就在探索把冰冻食品送货上门，现在连买米都可以上网送过来。另外公寓项目特别是萝岗的公寓库存太大了，这种限购限贷的优势没有了，所以不会再大量供应公寓了，消化为主，也可以按照风格产权的公寓式酒店来发展比较合适。
然后是5个不会，调控不会紧，房贷不会收，供应不会少，还有后面两个不会，调控不会紧大家比较清楚，外地人限购的方面我的观点希望淡化就行了，不要公开的说取消，现在查他是不是有三年的交税，松一松就行了，两年也可以，一年也算了，说心里话现在机构改革，国土跟规划合并，房管跟建委合并，恐怕也没有谁管限不限购这事了。第二个房贷不会收大家也清楚，因为现在PPI和CPI下降厉害，要继续降息，还要加强货币的流动性，还要宽松一些。供应不会少就是库存量比较大，消化困难，消化期18个月，我觉得新货供应会减少，因为存货很多，所以总体供货量不会少，但是新货会少一点。第四个不会少就是需求不会减，因为我们有大年和小年的历史记录，2008年有550万平方米，2009年就970万平方米，2012年好像是600多万平方米，2013年就是700多，所以有小年和大年之分，那么2014年是小年，我们觉得2015年的需求如果释放会上升20%的成交量，房价不会降一个是有成本上升，然后还有地王的拉动，我们认为均价格会上涨15%左右。时间关系就讲到这里，谢谢各位。
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