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企业房产税筹划的五种思路
小编导读：
根据《房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.房产税从价计征与从租计征两种不同计征方式导致房产税税金的差异，为房产税的纳税筹划提供了空间。现举例说明房产税的税收筹划方法。
以下所举各例仅考虑房产税和营业税及附加，房产税从价计征的减除比例为30%，商业用途地下建筑房产税从价计征的减除比例为80%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%.
一、计算房产税从价计征与从租计征的税负平衡点，考虑房产的出租方式
房产税从价计征税金=房产原值×（1－30%）×1.20%=房产原值×0.84%，
房产税从租计征税金=出租房产租金×12%，
两者税负平衡点公式：房产原值×0.84%=出租房产租金×12%+（房产原值×0.84%－出租房产租金×12%）×企业所得税税率，
即：出租房产租金/房产原值=7%，
根据上述公式，如出租房产租金/房产原值比例高于7%，从价计征税金较低，反之，如出租房产租金/房产原值比例低于7%，从租计征税金较低。
例如，东华公司拟考虑将企业两间仓库用于存放公司产品（即自用仓储）或用于对外出租，仓库计税原值200万元，用于对外出租可获取出租房产租金18万元，两种方式下房产税计算如下：
计算房产税税负平衡点：出租房产租金/房产原值=18万元/200万元=9%，高于税负平衡点7%，自用仓储方式房产税较低，应采取自用仓储方式。具体测算如下：
自用仓储房产税税金=房产原值×0.84%=200万元×0.84%=1.68万元，
出租房产税税金=出租房产租金×12%=18万元×12%=2.16万元，比自用仓储房产税税金高2.16万元－1.68万元=0.48万元，可见高于税负平衡点，企业应采取自用仓储方式节约房产税支出。
接上例，如出租房产租金改为12万元，两种方式下房产税计算如下：计算房产税税负平衡点：
出租房产租金/房产原值=12万元/200万元=6%，低于税负平衡点7%，对外出租方式房产税较低，应采取对外出租方式。具体测算如下：
自用仓储房产税税金=房产原值×0.84%=200万元×0.84%=1.68万元，
出租房产税税金=出租房产租金×12%=12万元×12%=1.44万元，比自用仓储房产税税金低1.68万元－1.44万元=0.24万元，可见低于税负平衡点，企业应采取对外出租方式节约房产税支出。
二、利用房产转租方式，降低房产税从租计征税额
海星公司有一餐厅计税原值600万元，每年对外出租收取房产租金60万元，海星公司出租餐厅应缴纳房产税税金=60万元×12%=7.20万元，应缴纳的营业税及附加=60万元×5.50%=3.30万元，海星公司合计税负=7.20万元+3.30万元=10.50万元
对海星公司应缴纳房产税进行税收筹划，考虑到根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，房产转租人不是产权所有人，不缴纳房产税，可制定税收筹划方案如下：海星公司改变餐厅出租方式，将餐厅以每年30万元的租金价格出租给下属全资子公司海叶公司，海叶公司将餐厅对外再次出租，收取出租餐厅租金60万元。
海星公司出租餐厅应缴纳房产税税金=30万元×12%=3.60万元，应缴纳的营业税及附加=30万元×5.50%=1.65万元，海星公司合计税负=3.60万元+1.65万元=5.25万元。
海叶公司是房产转租人，不缴纳房产税，应缴纳的营业税及附加=60万元×5.50%=3.30万元。
税收筹划后海星公司与海叶公司合计税负=5.25万元+3.30万元=8.55万元。可见，通过将房产出租方式由直接出租改为转租，海星公司与海叶公司合计减少税金10.50万元-8.55万元=1.95万元。
进行上述税收筹划时需重点关注房产转租人多缴纳的营业税及附加需大于房产出租人减少的房产税支出，税收筹划方案方可行，如设海叶公司房产转租后租金为B（本例B=60万元），海星公司将餐厅出租给海叶公司租金为A（本例A=30万元），需满足（B－A）×12%-A×5.50%大于0，得出B应大于1.4583×A，（本例满足上述要求），如不能满足B大于1.4583×A，则税收筹划方案不可行。
三、将房产出租合同变更为物业管理合同，享受从价计征房产税的低税负
例：华新物业管理有限公司办公大楼房产的计税原值为800万元，现拟将本公司办公大楼负层的一幢不与地上房屋相连的地下建筑出租给岳林百货公司用于其销售百货商品，双方签定房产租赁合同，约定该地下建筑出租每年收取租金80万元，另外地下建筑内原有的办公桌椅，文件柜及计算机等办公用品免费提供给岳林百货公司使用，华新物业管理有限公司出租地下建筑应缴纳出租房产税税金=80万元×12%＝9.60万元。
对上述案例进行税收筹划，可考虑华新物业管理有限公司商业用途地下建筑房产税从价计征应缴纳房产税比从租计征大幅度降低，为了享受从价计征房产税的低税负，华新物业管理有限公司利用自身主营物业管理的业务范围，与岳林百货公司重新签定合同，合同内容将房产出租变更为物业管理，约定华新物业管理有限公司为岳林百货公司提供地下建筑物业管理服务，每年收取物业管理费60万元，另外原免费提供的办公桌椅，文件柜及计算机等办公用品改为每年收取使用费20万元，合计每年收取费用80万元。税收筹划后，华新物业管理有限公司应缴纳地下建筑应税房产原值=800万元×80%=640万元，应缴纳房产税=640万元×0.84%=5.376万元。
以上华新物业管理有限公司应缴纳地下建筑应税房产原值及应缴纳房产税的计算依据为财税[号“财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知”文件规定：一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。二、自用的地下建筑，按以下方式计税：1.工业用途房产，以房屋原价的50%至60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×账1－（10%至30%）×1.2%.2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%至80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×账1－（10%至30%）×1.2%.房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四、本通知自日起执行。
可见，经税收筹划后华新物业管理有限公司减少房产税支出9.60万元－5.376万元=4.224万元，税收筹划前与税收筹划后华新物业管理有限公司应负担的营业税及附加不变，均为80万元×5.50%=4.40万元。
四、改变出资方式，降低房产投资作价额，享受新办企业的税收优惠政策
例：金盛实业公司拟与中信实业公司共同出资成立新公司蓝天咨询顾问有限公司，根据投资协议规定：蓝天咨询顾问有限公司注册资本为3000万元，中信实业公司以货币出资900万元，占股30%，金盛实业公司以装修后办公楼出资2100万元，占股70%.金盛实业公司办公楼计征房产税账面原值1200万元，账面净值600万元，经资产评估后公允价值为600万元，金盛实业公司准备投入1500万元进行重新装修改造，装修改造支出全部计入办公楼账面价值，装修改造后办公楼计征房产税账面原值上升为3700万元，账面净值上升为2100万元，公允价值上升为2100万元，金盛公司以装修后办公楼投资时需补缴房产账面价值上升房产税=1500万元×0.84%=12.60万元。
蓝天咨询顾问有限公司接受房产投资并办理产权过户手续后，按房产价值2100万元入账，应缴纳房产税=2100万元×0.84%=17.64万元。
对于以上案例进行税收筹划，税收筹划考虑到金盛实业公司以装修改造后办公楼投资，房产计税价值上升幅度大，缴纳房产税大幅度增加。如金盛实业公司改变出资方式，以装修改造前办公楼公允价值出资600万元，另外以货币出资1500万元，作为办公楼装修费用，交由蓝天公司接受投资后自行装修，这样一来，金盛实业公司不需要补缴房产账面价值上升房产税12.60万元，蓝天咨询顾问有限公司接受办公楼投资并办理产权过户手续后，按600万元公允价值入账，应缴纳房产税=600万元×0.84%=5.04万元，节约房产税支出17.64万元－5.04万元=12.60万元。按更改后的出资方式，蓝天咨询顾问有限公司累计接受固定资产出资600万元，货币资金出资2400万元，固定资产出资占企业注册资金的比例=600万元÷3000万元=20%，不超过25%，可享受新办企业第一年至第二年免征企业所得税优惠政策。
蓝天咨询顾问有限公司享受新办企业所得税优惠政策系根据财税字[1994]1号财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知规定：对新办的独立核算的从事咨询业（包括科技、法律、会计、审计、税务等咨询业）、信息业、技术服务业的企业或经营单位，自开业之日起，第一年至第二年免征所得税。另外根据财税[2006]1号《财政部国家税务总局关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知》规定：一、享受企业所得税定期减税或免税的新办企业标准为：1.按照国家法律、法规以及有关规定在工商行政主管部门办理设立登记，新注册成立的企业。2.新办企业的权益性出资人（股东或其他权益投资方）实际出资中固定资产、无形资产等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例一般不得超过25%.其中，新办企业的注册资金为企业在工商行政主管部门登记的实收资本或股本。非货币性资产包括建筑物、机器、设备等固定资产，以及专利权、商标权、非专利技术等无形资产。新办企业的权益性投资人以非货币性资产进行出资的，经有资质的会计（审计、税务）事务所进行评估的，以评估后的价值作为出资金额；未经评估的，由纳税人提供同类资产或类似资产当日或最近月份的市场价格，由主管税务机关核定。二、新办企业在享受企业所得税定期减税或免税优惠政策期间，从权益性投资人及其关联方累计购置的非货币性资产超过注册资金25%的，将不再享受相关企业所得税减免税政策优惠。
五、根据企业所得税法对于固定资产修理费用的规定，将房产资本性的大修理支出转变为收益性的小修理支出，降低房产的计税基础
例：希望公司有一栋厂房计税账面价值为2500万元，需进行大修理方可继续使用，修理后使用年限可延长27个月，预计一次性修理费用为1275万元，修理支出达到取得固定资产时的计税基础比例=1275万元÷2500万元×100%=51%，该大修理支出为厂房的资本性支出，应增加厂房账面价值，修理后厂房计税账面价值=2500万元+1275万元=3775万元，修理后应缴纳房产税税金=3775万元×0.84%=31.71万元。
本案例发生的大修理费用支出应增加固定资产的计税基础系根据《企业所得税法实施条例》第五十八条第六项规定：改建的固定资产，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项规定的支出外，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。同时《企业所得税法实施条例》第六十九条规定：企业所得税法第十三条第（三）项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。企业所得税法第十三条第（三）项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。
对希望公司房产税进行税收筹划，可考虑根据国税发[2000]84号“国家税务总局关于印发《企业所得税税前扣除办法》的通知”文件第三十一条规定：纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：（一）发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；（二）经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上；（三）经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。
根据上述文件规定，可提出税收筹划方案如下：企业将厂房大修理支出分解为3次进行，每次修理费用为425万元，每次修理支出达到厂房计税基础的17%（425万元÷2500万元×100%=17%），每次修理后厂房使用年限可延长9个月，每次修理后企业均可正常使用。这样一来，每次修理费用按《企业所得税法实施条例》第六十九条及国税发[2000]84号文件规定均不属于固定资产改良支出，可按国税发[2000]84号文件规定在修理当期直接从损益中扣除，不增加固定资产的计税基础，每次修理后厂房账面计税价值仍为2500万元，应缴纳房产税税金=2500万元×0.84%=21万元。修理完毕后合计节约了修理费用房产税税金=1275万元×0.84%=10.71万元。
版权声明&税收，是国民经济最为重要的调节器，随着经济的发展，税收法律愈发繁杂，税收调整愈发频繁，作为企业财务人员，掌握着企业的税收命脉，迫切需要综合的税务管理能力，加入，掌握税务实务、税务筹划、税务稽查、税务行政复议，拓宽税务处理软技能，成为优秀的财会人。
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企业房产税房产原值是否包括土地所有权
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你好，房产税如何征收之一——房产税征收时间：1、个人住房的房产税缴纳：原有房产用于生产经营的，则从生产经营之月开始缴纳房产税;自建房屋的，则从建成次月起;纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起;购置商品房的，则从屋交付使用次月起;购置存量房的，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，开始缴纳房产税。2、出租房的房产税缴纳：出租、出借房产，自交付出租、出借房产的第二月开始;房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房的，则从房屋使用或交付的第二月起，缴纳房产税。房产税如何征收之二——房产税征税依据：房产税的征税依据主要有两种一种是从价计征，一种是从租计征。下面我们就来详细了解一下这两种不同方式的征税情况：从价计征——按照房产余值征税，房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。在这里，所扣除的比例具地域性特征，是有房产所在地的政府根据当地情况进行不同程度的比例扣除。补充：房产原值：包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。从租计征——按照房产租金收入计征，房产出租的，则以房产租金收入为计税依据。注：房产出租的，以房产租金收入为房产税征收的依据;投资联营的房产，则需区别对待;共担风险的，按房产余值作为房产税征收依据;收取固定收入，则以出租房租金收入为房产税征收依据。对融资租赁房屋的房产税征收依据，以房产余值计算征收，在租赁期内房产税征收依据则由当地税务机关根据实际情况确定。房产税如何征收之三——房产税征收税率：1.按房产余值征收的，年税率为1.2%2.按房产出租租金征收的，税率为12%。对于个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，则可暂减按4%的税率征收房产税房产税如何征收之四——房产税征收计算：从价计征的房产税：应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×年税率1.2%从租计征的房产税：应纳税额=租金收入×12%个人出租住房的房产税：应纳税额=房产租金收入×4%房产税如何征收之五——房产税征收期限：房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定房产税如何征收之六——房产税征收地点：房产税在房产所在地。若房产不再统一地方的，则需按房产的坐落地点分别在当地房产税务机关缴纳。房产税如何征收之七—房产税纳税申报：纳税人应按照条例的有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写《房产税纳税申报表》。房产税如何征收之八——房产税征收方式：在现阶段，我国房产税征收主要实行因地制宜的房产税征收方式：个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率。房产税征收期限房产税征收期限可结合房屋情况咨询当地房管部门或税务部门。房产税征收时间是多少呢根据《*******房产税暂行条例》第七条明确规定---房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。所以，各城市的征税时间并不一致。房产税征收最新调整及计算方法随着各大城市对房产税的征收以来，个人房产税如何征收也成为了大家所关心和热议的问题。那么，个人房产税如何征收如何计算呢首先，我们就必须对个人房产说如何征收有一定的了解：1.国家机关、人民团体、军队自用的个人房产税免征个人房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征个人房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征个人房产税。但经营用的房产不免4.个人所有非营业用的房产免征个人房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征个人房产税。6.从日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收个人房产税。希望我的回答能帮助你。
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房产税的房产原值如何确定？
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【来&&&&&&源】北京市地方税务局
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问：房产税的房产原值如何确定？
答：根据《北京市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（京财税[2009]77号）的有关规定： 对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第十五条同时废止。
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