万达从“超越迪士尼”到狂卖文旅资产 王健林在下一盘什么棋？万达从“超越迪士尼”到狂卖文旅资产 王健林在下一盘什么棋？明天财讯百家号迪士尼都盈利了，万达文旅却卖掉了。这两天最火爆的财经新闻莫过于融创收购万达旗下的文旅和酒店资产了。7月10日上午，王健林和孙宏斌在一张办公桌上拿着一个计算器轻松敲定一个大项目。融创中国以295.75亿元收购了13个万达文旅城的项目股权，并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。这次交易的总额达到631.7亿元。就在去年5月，万达王健林亮相央视《对话》栏目时候还在隔空霸气喊话：“有万达在，上海迪士尼20年之内盈不了利。”关于不看好迪士尼的原因，王健林当初也给出了自己的理由：“迪士尼一个乐园只是一个室外乐园，有它的优势就是IP比较多，反过来成为一个包袱，只会就原来IP产品做扩张，很少研究新的商业模式和新的东西。有万达在，迪士尼实在不应该来大陆。”时间刚过去一年，迪士尼马上就要盈利了，王健林却为何做出狂卖自己公司旗下文娱资产的决定呢？630多亿的大生意关于这个600多亿的大生意，我们先来看昨天双方公司一起发布的公告：公告称，双方同意，交割后，文旅城仍用万达品牌，其规划、开发和运营仍由万达管控。酒店交割后，管理仍按原合同执行至合同期届满。双方还将在电影等多个领域进一步合作。双方将在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。也就是说万达相当于把自己这些文旅项目和酒店产权打包卖给了融创，但是具体还是万达在运营，这个也在意料之中，毕竟万达在商业地产和酒店管理的运营要比融创在行的多。如果把时间稍微往前翻看，6月30日，作为万达集团开业的第6个重大文化旅游项目，同时也是东北地区唯一的万达城，哈尔滨万达城才正式开业迎客；昆明万达文旅项目也是今年7月4日才签约，短短6天就卖给了融创。我们来看万达近年来的财报：从图表中，我们很明显的看出，万达旗下的租赁及商管和酒店业务的收入和占比都在不断提升，毛利率也是相当可观。而根据最新的数据，万达的非地产业务保持良好的增速，2017年上半年万达商业地产业务收入为563.4亿元，同比增速为11.3%，而租金收入同比增速达到34.3%。种种现象表面，万达在前期一直在打造自己的文旅和酒店帝国，一副要和迪士尼一决雌雄的架势。那么这次万达集团为何要抛售这么多相关资产呢？首富王健林的万达真是“缺钱”了吗？万达为什么要出售文旅和酒店资产？关于这次项目转让，王健林第一时间对外界表示：“转让项目能大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”那么当前的万达资产负债情况是什么样呢？在日，从港交所退市后，万达商业地产的主要融资渠道就剩下发债和银行贷款。据公开信息显示，2015年，万达商业地产在银行间市场共发行2期中期票据，金额为150亿元，在上交所发行2期15公司债，金额为100亿元；2016年，万达商业地产在银行间市场共发行4期中期票据，金额240亿元，在上交所发行6期16公司债，金额250亿元；2017年在银行间市场发行3期中期票据，金额130亿元。万达商业地产此前统计截至2016年末，其金融机构借款待还金额为499亿元。根据公开信息，截至2016年底，万达商业地产货币资金为1002亿元，总资产为7511亿元，负债合计为5278亿元。如果单以看资产负债率，万达商业地产在房地产业内并不算高，截至2017年一季度其资产负债率为70.61%。不过，其有息负债确实在不断攀升。从万达的经营上看，万达广场和万达城这些项目都要烧钱，现金流压力也在增大，还是得靠融资。根据披露的数据显示，万达 年间：经营活动现金流净额稳定增长，但是投资性现金流净额却一直维持高位，基本都是在靠融资输血。如果这次出售给融创的项目成交的631.7亿到账的话，其资产负债率将有所下降，这样会让万达的财务状况更加稳健。当前的金融监管政策已经从“去管制”或“轻管制”向“强管制”或“重规范”过渡。虽然房地产依然是支柱产业，但在“房子是用来住的”这一点明确之后，降杠杆的大政策必然会波及到开发商。目前，房地产行业的贷款越来越难。没有了金融弹药的支持，现在挖坑囤地，在很大程度上会埋了自己。负债越多越好、买的资产越多越好的思维，正需要新的思维所代替。王健林此举也是明智之举。王健林的棋局一、向“轻资产”转型在看万达当前的业务情况之前，我们有必要先梳理一下万达成立以来主要的发展阶段：1、年：住宅开发阶段，从大连地方性房地产开发企业发展为全国性的房企。2、年：住宅+商业阶段，开始发展商业地产，奠定“住宅+商业”战略。3、年：商业+文旅阶段，拓展文化旅游业务——万达城。4、2014年至今：轻资产阶段，推行轻资产模式。王健林这两年多来一直在谈万达要从地产向“轻资产”转型。王健林认为首先是全力发展创新型、轻资产业务，如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。王健林称，所有这些业务板块，除网络明年才能整体盈利外，其他板块都有利润。其次，万达集团也将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。如此转型，其实万达已经走在一条“去地产化”的路上，王健林多次表示“不再做地产商”的想法，随着地价上行导致的行业利润空间趋势性缩窄，业务模式面临较大挑战，倒逼公司转型轻资产。2016年公司住宅和商业结算毛利率分别降至30.67%和45.02%，经粗略测算，一旦公司住宅和销售型商办的毛利率降至25%和40%以下，销售物业利润或将难以覆盖自持物业开发成本，资金压力将明显上行，探索轻资产一定程度上乃无奈之举。二、卖掉国内近8成持有项目 狂投海外其实在631.7亿卖掉13个万达文旅城以及76个万达酒店项目后，万达几乎将其在国内能够产生负债的“重”资产项目出清，成了名副其实的商业服务管理运营商。而与此同时，其海外投资额则累计到了2541亿元人民币。万达集团部分海外投资如下：请点击输入图片描述而融创此次收购的项三、为A股上市做准备这次收购行为也让人不由的想起万达商业上市的坎坷路。万达商业在2008年发力A股IPO，并展开了一系列上市前期准备工作，按照当时的计划，万达商业有望于2010年6月在A股挂牌。但随之而来的楼市调控打乱了万达上市的阵脚，房企融资渠道全面收紧。直到今年楼市调控力度不减，在证监会的统计中，万达商业地产被认定为房地产业，目前是已反馈状态。但按照目前监管对于房企上市的态度，短期内或难可见有所松动。目前，万达商业在H股的市值规模为2383.65亿港元，与王健林对万达商业起初预判的3000亿元市值高度还有相当距离，而万达商业的市盈率不到7，跟在A股上市的地产公司动辄几十倍甚至上百倍的市盈率简直不可同日而语。可见王健林渴望万达商业回归A股是多么的迫切。万达通过转让相关项目以达到“去地产化”从某种程度上也会更符合证监会对其上市的要求。也许在王健林的字典里，这次万达商业回归A股指日可待。四、全面布局文娱产业还有一个值得注意的细节就是在双方公告中有一条：双方同意在电影等多个领域全面战略合作。而在6月30日融创中国的公告称，已完成收购协议项下的乐视网、乐视影业及乐视致新的目标股份转让登记，以及完成提名的目标公司相关董事及高级管理人员的委任。展望未来，万达、融创和乐视将会产生怎样的化学反应值得拭目以待。王健林曾经不止在一个场合说：“除了投资海外之外，万达在中国的发展肯定是重头戏，因为娱乐、旅游、体育市场刚刚开始，这方面肯定作为重点发展。”听其言观其行，万达王健林正在下一盘大棋。·END·乐视财讯所见即价值更多财讯资讯，访问乐视财讯官网（www.lefinance.com），一手财经信息一览无余。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。明天财讯百家号最近更新：简介:新主流全媒体财经资讯平台。作者最新文章相关文章600亿文旅资产转让 万达称迈出轻资产化第一步
人民网北京7月10日电（田虎 魏欣宁）今天，万达集团旗下万达商业和融创中国联合发布公告称，万达商业以295.75亿元的价格向融创中国出让旗下13个文化旅游城项目91%的股权，同时还以335.95亿元的价格转让北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店，合计交易金额达到631.7亿元。对于这个文旅圈内的爆炸性消息，业内人士分析称，这一方面是万达轻资产化战略的关键一步，同时未来万达和融创两大巨头间更深度合作也非常引人遐想。
轻资产化战略早有布局
万达商业的轻资产战略早已为外界所熟知。早在今年年初的时候，王健林在万达集团业绩会上就明确表示，在商业地产上相比于营业收入，他更看重的是利润结构的改变，也就是要租金收入在净利润中的比例要不断提升。
今年上半年，万达商业的735亿元收入当中，来自于地产业务收入为563.4亿元，而来自于租金的收入为116.9亿元，但是租金收入34.3%的增速远远高于地产业务收入11.3%的增速。而按照万达集团的战略设定，预计未来两年左右的时间，万达商业租金等收入将超过地产收入。毫无疑问，这次和融创中国的资产转让交易，将使万达商业成为真正的商业服务企业。
从今年上半年万达集团公布的经营情况来看，作为资产最重板块的万达商业轻资产化路线正在加速，2016年开业的50个万达广场，已有21个属于轻资产，而万达商业今年上半年开业的12个万达广场中，万达自持物业的只有3个，其余9个都是轻资产化运作；在新发展的26个万达广场项目中，全部都是轻资产项目，而根据万达的预期，未来每年的轻资产化万达广场数量将达到40个到50个。
根据王健林在年初集团工作会议上所述，2020年以后万达原则上不再搞重资产，全部为轻资产，当时，王健林给万达商业提出的转型时间表是在2018年之前，显然，此次和融创的资产转让，将使得这一转型时间大为提前。
“甩掉”文旅包袱轻装上阵
众所周知，万达的资产板块当中，除了万达广场之外，另一个权重板块就是规模更大的万达城文旅项目，通过此次和融创中国的交易，未来万达城文旅项目的规划设计、建设工程和开业运营仍然由万达团队独立负责，而融创将负责住宅部分的开发销售，双方发挥各自的优势，将在更大程度上确保目前已发展的13的万达城项目顺利开业运营，同时据了解，未来万达将与融创继续在全国至少发展20个万达城。中国社科院旅游研究中心特约研究员杨彦锋表示，虽然万达和融创的消息来的很突然，但仔细考虑的话其实早有迹象，此前万达已经把旅行社业务抛掉，而文旅产业作为投资重、回收期长的产业显然已经不是万达当前业务重心所在。未来可以预见的是，万达将回归他们更为擅长的商业服务领域，同时进一步推进轻资产化的战略。
据了解，万达商业这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。尽管万达商业的资产负债率仍旧在安全边际之内，但是通过此次资产转让，万达商业的负债率将大幅下降。在下调资产负债率的同时，实现业务的整体转型，从商业地产业务转身为商业服务企业，这期间最大的收益无疑将是万达商业的市场估值，相比于只有10倍左右PE的商业地产来说，资本市场对于商业服务公司的估值高达30倍到40倍，这对于正在寻求A股上市的万达商业而言，将是一次重大的战略挺进。此外，记者了解到，随着万达集团来自于地产业务收入比例的下降，来自于文化、金融和网络业务的收入正在大幅提升。今年上半年，万达集团的1348.5亿元收入中，来自于服务业务的收入为780.2亿元，占到集团总收入的57.9%，较去年55%的比例又提升了将近3个百分点。
万达、融创两大巨头未来或有更多合作
按照万达集团的战略，未来商业服务、文化、金融和网络四大板块将构成四大利润支柱，也意味着未来万达集团更多的利润来自于轻资产业务，而更为重要的是，随着文化、金融和网络板块的日渐成熟，这些板块对商业服务的支撑作用也将日渐凸显，资金流和信息流将确保万达旗下各个经营体的客流量保持稳定。
当然，对于正在向房地产行业第一阵营冲击的融创而言，此次合作必然将加速该公司的步伐。而更值得关注的是，此前已经有消息显示融创有意转型文化地产，如果在此时与率先在文化产业上完成布局的万达携手，未来将充满更大的合作空间。一个值得注意的细节是，消息称融创此前已经拿下乐视影业的控制权，乐视影业此前和万达影业也有多个项目的合作，而在此次的公告内容中也透露，双方有意在电影等多个领域中的全面战略合作，未来两家影业巨头的合作空间值得关注。杨彦锋认为，此番融创一口吃下如此多的文旅业务，可以标志着融创高调进入文旅领域，但融创此前在文旅方面并没有太多的经验，未来如何打造值得期待。同时，此次万达和融创的公告中还明确提出，双方同意在电影等多个领域展开全面战略合作。“虽然股权易手，但名称、品牌没变，公告中又明确说明会展开合作，这说明万达和融创这两大巨头未来将会是长期的战略合作关系，我们有理由相信他们将在更多更深层次的领域展开合作。”
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王健林又卖股权资产了 这次买家是中国银联
Yesky天极新闻
作者：August
责编：熊嫒
　　【天极网网络频道】和阿里巴巴市值在不断地你追我赶，同时马化腾和马云的首富之争也日益白热化。但曾蝉联多届中国首富的王健林，近期却是“负面”不断。7月末才刚刚将万达集团旗下的77家城市酒店以199.06亿元卖给富力地产，十三个文旅项目的91%股权以438.44亿元卖给孙宏斌的融创中国，获得637.5亿元的资金回收。但王健林并不满足于此，这不现在又开始转卖万达金融板块的股权资产，这是否暗示“距离万达集团上市”不远了呢？
王健林又卖股权资产了 这次买家是中国银联（万达金融公司股东构成）
　　工商信息显示，这一次王健林将万达集团旗下金融板块部分股权出让给中国银联，同时将该业务增资扩股，注册资本也从90亿元变成93亿元。
　　而且上海万达网络金融服务有限公司的股东结构也由万达系(万达商业和万达集团)全资控股变成了5名股东，新增3名股东企业分别为上海联银创业投资有限公司(中国银联全资子公司)、嘉兴万技投资管理合伙企业(有限合伙，股东为王健林和万达金融负责人曲德君)、中银通支付商务有限公司。
王健林又卖股权资产了 这次卖的万达金融，而买家则是中国银联
　　另外，上海万达小额贷款有限公司和万达财富深圳金融服务有限公司注册资本金也都由2亿元变成5亿元。再加上万达金融的3亿元，意味着，王健林的万达集团此次将最少获得9亿元的资金回收。
王健林又卖股权资产了 这次买家是中国银联
　　业内人士表示，万达此次转卖万达金融部分股权给中国银联，可能是为万达金融谋求上市准备，毕竟去年王健林曾说“2020年前让万达金融上市”；但也可能是为了降低负债(之前万达广场项目公司注册资本减少了约400亿元)，线上、线下、海外三大板块的多元化业务也还在持续烧钱，将万达的现金流拖向枯竭边缘。
　　最近，王健林相继卖掉了一些核心的地产、资产，不仅规模庞大，出手的价格也令人须臾。那么问题来了，王健林为啥要这么做呢，真的就只是为了“让万达商业轻资产上市”？
（作者：August责任编辑：熊嫒）
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核心资产价值不明 曲江文旅借壳隐忧
作者：赵锋
中国经营报
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　　在西安市曲江景区成功晋级国家首个区域性、多景点国家&5A&级景区后，号称西安曲江文化旅游运营龙头的西安曲江文化旅游有限公司也即将迎来其上市大考。　　6月2日，公告，证监会正式受理该公司重大资产重组的申请材料。这标志着曲江文旅借壳上市几成定局，也标志着其从去年开始的两大股东抢壳风波告一段落。　　然而，当ST长信将华丽转身至文化旅游这个朝阳产业时，有当地资深文化研究人士却指出，曲江文旅相关文化资产存在文物景点政策障碍，相关旅游资产也被指人造痕迹过度，失去了应有的人文价值。　　铁板钉钉　　&借壳上市已经是铁板钉钉的事情了。&西安曲江文旅一位不愿具名人士向《中国经营报》记者表示：&现在一切都在流程中，我们也在耐心等候最后成功的那一刻。&　　公开资料显示的此次借壳方案是，ST长信向第一大股东华汉实业出售全部资产及负债，同时以9.93元/股向第三方曲江文旅发行9217万股，收购其旗下包括股权类资产、景区运营管理业务等文化旅游类资产。　　收购后，曲江文旅注入ST长信相关资产，包括大雁塔景区公司100%股权；大明宫管理公司100%股权；城墙公司100%股权；唐艺坊公司100%股权；酒店管理公司100%股权；曲江旅行社100%股权；百仕通旅行社40%股权；阳光旅行社43%股权；友联旅行社56.01%股权等。　　曲江文旅公司成立于2004年7月，总资产19.59亿元人民币，净资产4.4亿元人民币。其控股股东为曲江文化集团，实际控制人为西安曲江新区管理委员会。目前主要经营管理西安曲江大雁塔景区、大唐芙蓉园景区及唐文化娱乐休闲景区内10余个重大文化旅游项目。　　有当地政府人士表示，从曲江文旅拟注入的资产观察，其主要景区目前均具有不错的口碑和人气。此前，有研究机构对此表现出乐观看法。就认为，此次注入资产后，公司将迎来发展的黄金时期，预测此次注入资产年的净利润分别为4000万元、1亿元和1.04亿元。　　有西安独立文化研究者分析称，从大股东曲江文化集团公开信息中可以看出，&规模扩张，战略转型&已经成为其下一步的发展战略。曲江文化集团作为陕西文化产业跨越式发展的主力军，会通过不断整合优质资源，将文化产业投资模式全面升级。这些无疑都使曲江文旅的未来有了更多想象的空间。　　而国都证券分析师祝波认为，未来变身曲江文旅的ST长信前景不错。在他看来，ST长信去年年底以来的强势已经说明了一切。　　&政绩工程&　　虽然ST长信目前的两大股东陕西华汉与齐能化工，去年曾上演一场争夺控制权的增持风波，但此后当曲江文旅宣布借壳后，曾经的抢壳风波，随着证监会正式受理ST长信的重大资产重组申请告一段落。　　陕西省当地一不愿具名的权威人士告诉记者：&曲江文旅借壳是志在必得的，这已经不是简单的资本问题了，甚至可以称之为一项政绩需要。&　　一个不可忽视的背景是，在陕西两会上，政府工作报告中提出，&十二五&期间要进一步提升旅游服务业在经济总量中的比重，将陕西打造为国际一流旅游目的地。　　另一个值得注意的背景是，由西安市副市长段先念领衔主政的曲江新区，在2007年8月成为首批国家级文化产业示范园区，并欲到2015年全面建成国家级文化产业示范区。　　有熟知段先念操作理念和手法的当地人士向记者指出，作为国家级文化产业示范区的西安曲江新区，包装其龙头企业上市，是当地政府一项非常看重的政绩工程。相对比同样处于陕西省旅游行业的陕西旅游以及，成立短短6年多时间的曲江文旅，成立之初就开始了资本化运作，并一直谋求上市之路。这个也是段先念做大文化旅游产业的一个抓手。　　对于拟注入ST长信的旅游资产未来盈利情况，上述当地独立研究者分析指出，文化旅游行业的业务模式决定了其盈利性以稳健增长为主要特征，曲江文旅旗下的旅游景点经过多年的经营，其经营模式和产业链条已经相对稳定。　　&人造价值&隐忧　　上述当地独立研究者还指出，其拟购买上市的相关资产存在文物景点政策障碍，旅游资产也存在人造痕迹过度，失去了人文价值等诸多隐患。　　&例如城墙公司所运营的西安城墙，是当地重点文物保护单位，如何商业化运营城墙本身就存在很多争论，况且也可能遭遇政策风险。&有当地学者甚至质疑，将&曲江模式&复制到城墙的保护、开发上将是灾难性的。西安当地的一位证券分析师分析到，陕西另一家文化旅游西安旅游就曾打造过运营西安城墙的相关公司，但后来由于种种政策障碍最终解散。　　另一个遭投资者质疑的是，诸如大唐芙蓉园、大明宫等重大文化旅游景点，是在原来历史遗址上再建的&人造景点&，其人为包装痕迹过度，失去了真正的人文价值。&这或许将会给未来其经营带来影响。&上述独立研究者表示：&许多依托人文遗迹建造的人造景点最后的命运是恢复原貌，不知道曲江文旅旗下相关项目会否遭遇这样的命运。&不过有当地政府人士对这一质疑和担心表示：&这不足为虑。原因是当地政府会给予大力支持，并协调相关方面的关系。&　　还有一个值得注意的是，曲江文旅在旅行社方面的资产与资源其实并不强大。&西安另一家西安旅游有不少旅行社资产与资源，不过其经营业绩也不突出。&业内人士对此耿耿于怀。对于上述质疑和担心，ST长信董秘办人士不愿回应，并以董秘不在为由婉拒了记者的采访要求。　　&一旦城墙公司资产遭遇文物保护相关法律风险，其这一块资产将难以计入上市公司。而在当旅游市场不再对&人造景点&感兴趣的话，那么其经营的几个大的旅游项目的资产估值也将会&减值&。另外，目前其下属的几家旅行社资产规模在当地也仅属于小旅行社的规模，与国内大旅行社资产规模差距甚大。&一位一不愿具名的证券分析师认为，由于存在上述三点隐忧，曲江文旅在估值上的价值恐怕也要大打折扣。
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