暂不能开发土地如何缴纳城镇土地使用税？建议结合多部法律判定
来源：中国税务报
作者：季苏云 许震宇 栾方洺 人气： 发布时间：
摘要：房地产开发企业如何处理暂不能开发土地的城镇土地使用税事项？该不该缴税？对于一些大型房企而言，此问题尤为突出。本文针对这一问题通过特定案例对争议的两种观点进行详细剖析，并结合不同法律对此提出参考性建议。 一、 基本案情 近期，某地税局接到某房产...
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房地产开发企业如何处理暂不能开发土地的城镇土地使用税事项？该不该缴税？对于一些大型房企而言，此问题尤为突出。本文针对这一问题通过特定案例对争议的两种观点进行详细剖析，并结合不同法律对此提出参考性建议。
一、基本案情
近期，某地税局接到某房产开发公司（简称甲公司）退还已经缴纳的城镇土地使用税申请。甲公司于2009年至2014年分别以公开拍卖的方式，取得了某湖湾A、B、C、D、E五宗土地，并取得了国有土地使用证，用作抵押贷款，已申报缴纳城镇土地使用税及滞纳金共计元。在办理开发手续过程中，甲公司发现拍卖取得的五宗土地均为林地，且林业部门已出具相关证明。甲公司提供了五宗土地未实际交付使用的现场照片。市地税局经实地核查发现，目前五宗土地上仍是杂草和树木。此外，当地政府于2016年1月出具办公室办文单，注明截至目前无法按净地标准，将土地交付给甲公司。国土部门重新出具正式补充协议延迟交地，分别延期至日前（A地块）、日前（B地块）、日前（C地块）、日前（D地块）、日前（E地块）。甲公司现以未实际取得交付土地，且未实际使用为理由，提出原申报的城镇土地使用税属于误缴，申请退还已经缴纳的城镇土地使用税及滞纳金元。&
二、观点争议
该地税局经集体审议后，提出了两种观点：
第一种观点认为：城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。城镇土地的所有权归属国家，单位和个人对占用的土地只有使用权，因此土地使用实质上是对占用土地资源或行为课税，甲公司没有按照国有土地出让合同约定的时间取得应交付的土地，也未能实际使用这些土地，所以国土部门出具了延期交付的补充协议。《》（）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，受让方应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。在实务操作中，国土部门承认延期交付土地并签订补充合同的，按照合同法相关规定，一般情况下，补充合同与原合同具有同等法律效力，纳税义务时间可以按照延期交付时间确定。本案的证明材料显示，该地块并未提前使用，按照政策执行统一口径，城镇土地使用税的纳税义务时间应按照延期交付时间判定。
第二种观点认为：五宗土地均已办理了国有土地使用证，且都获得了银行抵押贷款，具有了排他性，实际取得了土地的抵押权。虽然未实际使用，但可以认定为实际占有并取得收益，应判定发生了纳税义务。此外，甲公司不愿意通过法律途径否定合同的效力，仍然主张自己是土地的使用权权属所有人，考虑到退税金额巨大，退税存在较大的执法风险，建议不作退税处理。
三、分析建议
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（简称条例）第二条规定：&在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。&该条所称的使用，指对土地实物的使用，是否包括对土地权利的使用，正是本案争议的焦点。但条例第一条规定：&为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理，制定本条例。&如果只强调对土地实物使用征税，那么房地产开发企业拍得土地后一直不开发就不应缴纳城镇土地使用税，这显然与合理利用城镇土地的宗旨是相悖的。
根据《土地登记办法》（国土资源部令40号）第九条、《》（）第三十四条及《》（）第三条规定，通常办理国有土地使用证需要提供交地确认书。因此，甲公司国有建设用地办理了国有土地使用证，从法律角度来看，双方已经办理土地交接手续。
《》（）第三条规定：&纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。&从中可以看出纳税义务的发生关注实物或权利两个状态。因此，纳税人取得了土地相应的权利，应成为判定纳税义务是否发生的重要条件。
城镇土地使用税属于准财产税，虽然宪法规定城镇土地所有权归国家，单位和个人对城镇土地只有使用权。但从实际效用的角度来看，在城镇土地法定的使用年限内，与其所有权没有太大关联。因此，如果取得了国有土地使用证，则纳税义务应该发生。
本案从物权的角度来看，《中华人民共和国物权法》第一百三十九条规定：&建设用地使用权自登记时设立。&甲公司已经取得了国有土地使用证，并且占有了五宗土地。甲公司不但拥有土地升值的收益权，还获得了土地的抵押权，并向银行贷款。目前，五宗土地只是在使用权方面存在一定的瑕疵，待后期完成了相关审批手续后，就可以开发使用。当然，从纳税人的角度来看，购买土地的目的是开发房产，不能开发就达不到原有目的。从合同法角度来看，政府出让的标的物土地存在一定的瑕疵，建议甲公司关注土地使用权出让合同中的违约责任条款。如果存在相关约定，则可以按照《中华人民共和国合同法》第一百五十五条的规定：&出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。&由甲公司向政府要求赔偿相应损失。
作者：季苏云 许震宇 栾方洺 & &作者单位：江苏省常州市武进地税局江苏省土地使用税率是怎样的，减免政策是怎样的？-地呱呱资讯
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江苏省土地使用税率是怎样的，减免政策是怎样的？
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可以说土地使用税是每一个纳税人都需要缴纳的一个税种，但是在缴纳土地使用税的时候，很多人会发现，不同地方的土地使用税的税率也是不一样的，而且不同的地理位置的税率也是不一样的，所以不少人对于土地使用税的税率有疑问，那么江苏省土地使用税率是怎样的，减免政策是怎样的?
一、城镇土地使用税采用定额税率即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：1、大城市l.5～30元;2.中等城市1.2～24元;3.小城市0.9～18元;4.县城、建制镇、工矿区0.6～12元。城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种资源税。现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。二、哪些土地可以免缴土地使用税?1、国家机关、人民团体、军队自用的土地;2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;4、市政街道、广场、绿化地带等公共用地;5、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;6、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年;7、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。三、土地使用税减免政策按照税法规定，施工企业可以享受的城镇土地使用税减免税优惠包括：1、按照《土地使用税暂行条例》和(88)国税地字第015号等文件的规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃用地，从使用的月份起免税5年至10年。开山填海整治的土地和改造的废弃用地以土地管理机关出具的证明文件为依据确定;具体免税期限由各省、自治区、直辖市税务局在规定的期限内自行确定。2、企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的事业单位自用的土地，免征土地使用税。3、按照规定，对于企业征用耕地，凡是已经缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满一年后开始征收城镇土地使用税，在此以前不征收城镇土地使用税，但是征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税的应从批准之次月起征收城镇土地使用税。其实江苏省土地使用税率和全国大部分城市的土地使用税的税率是类似的，当然也有不少的单位、集体等是可以享受相关的税收的减免政策的，比如说企业办的学校、幼儿园等，而且对于一些之前缴纳了耕地占用税的企业就可以不用再缴纳相关的土地使用税了。
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交土地出让金后是否每年还要交土地使用税
交土地出让金后是否每年还要交土地使用税
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你好，咨询当地的国土资源管理部门和当地的税务部门。
不知道下面这条知识能否帮助到您
很多人不明白土地出让金的标准,以及含义,小编今天就带你看看国务院规定的土地出让金的标准吧。
国有土地出让金缴纳的标准是什么?
建议向土地管理部门详询。
你好，咨询土地管理部门。
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违法信息举报邮箱：答你好，土地使用费是指外商投资企业通过不同的方式使用土地（出让、转让方式取得的土地使用权者除外），国家向其收取得的有偿使用土地的费用，是企业为取得土地使用权而交纳的费用，它是调节使用土地资源的手段之一，是国家财政收入的组成部分。土地使用费与土地使用税不同，土地使用税是国家对使用土地的国内单位和个人 ......
使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但:(一)以土地投资入股与他方兴办合资、合作或联营企业的,合资、合作或联营企业为缴费人,但经批准的合营合同另有约定的按合同办理;土地权属没有转移的,提供土地的一方为缴费人;土地使用权转让的,受让方为缴费人;(二)租赁房屋的,房屋所有人为缴费人;(三)经营土地开发的,在土地使用权转让前,经营开发单位为缴费人,土 ......
房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。
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你好，有关土地使用费的具体标准，没有全国统一的规定，应根据场地的用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和企业对基础设施的要求等因素，由所在地的省、自治区、直辖市人民政府规定，原则上沿海地区高于内地，大中城市高于中小城市，城市中心、繁华地段高于其他地段和郊区，在原有工业区设厂高于新开辟的工业区，利用原有企业改造高于新建工厂等。土地使用费的计算包括征用土地的补偿费用、原有建筑物的拆迁费、人员安置费用以及公共设施费用。
土地使用费计算公式：
　　1、在各楼层面积相同的情况下：
　　100平方米(房屋租赁面积)╳40元(查土地划分：三级、四类)/8层(地上总楼层数)=500元
　　该企业全年应缴土地使用费500元。
　　2、在各楼层面积不相同的情况下：
　　应纳费=[(使用的建筑面积/该建筑物的总建筑面积)*该建筑物的总占地面积]*适用的标准。
土地使用费相关政策
　　一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题
　　土地使用费缴纳流程对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。
　　二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
　　以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。
　　三、关于经营采摘、观光农业的单位和个人征免城镇土地使用税问题
　　在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。
　　四、关于林场中度假村等休闲娱乐场所征免城镇土地使用税问题
　　在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。[收起]
你好，土地证过户费用
　　缴纳的土地证过户费用：契税1.5%，印花税5‰，如果是从中介买房，需付给中介代理费2.5%，另外如果需要贷款，还要支付银行的贷款费用，包括律师费评估费等。领取房产证以后办理土地证.如果土地是划拨的，还要缴纳土地转让金(当地政府确定的地价的3%)，若土地是转让的，就不须缴纳，此外都是零星费用。
　　以上费用需要符合的条件
　　1、房屋产权本已超过两年，如未到两年，加收一个5.5%的营业税，原则上由卖家承担。
　　2、房屋建筑面积小于140平。如果面积超过140平，(含140)契税交3%。
　　3、房屋是普通商品房。如果是已购公房还要支付一个土地出让金。
　　4、个人所得税目前没有强制收取，所以可以忽略不计。
　　5、以上都是指有产权的房子，如果是使用权则不能贷款只能一次付，不用交契税等其他的费用，只需要支付过户费用。
　　土地证过户手续
　　带购房合同房产证和双方的身份证，到房管局(或房产交易中心大厅)办理土地证过户手续，土地证办理流程的每一个环节都有提示，十分方便.，房产证被大厅收去以后付房款。
　　①双方协议及其相关证明文件;
　　②测绘资料及其图纸;
　　③其他相关资料(各地要求不一样)。
　　其他问题
　　①办理土地证后，才能办理房产证，土地证是办理房产证的前置条件;
　　②国土部门只收取证书工本费及其相关费用，也就几百元吧，各地规定不一;营业税、交易税等，由税务部门征收;也有由国土部门代收的情况。[收起]
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