【姚志斗律师说法】公租房的承租人死亡、变更承租人条件、拆迁款分配等相关法律问题系统阐述
甲与乙系母女关系，甲与丈夫丙共育有三名子女，分别为长女乙、次女A、三女B。丙原承租丁公司经营管理的45号平房一间，1990年乙结婚，该房屋由甲丙夫妇及二女儿A、三女儿B居住，上述四人的户籍亦在此房屋内。
1993年年底甲单位分配其南开区413号独单元房屋一套，分配后甲携女儿A、B搬入此房居住。1995年11月10日甲户籍迁入413号房屋内。丙患有白内障，自甲、A、B母女三人搬走后，丙独自在45号平房内居住，其日常生活由乙照顾。
1997年10月，丙承租的河北区建国道45号平房拆迁，同年10月16日丙以律师见证的形式与天津市河北区建设开发公司签订了《天津市房屋拆迁安置协议书》，该协议约定：为丙（乙方）易地安置在王串场定居独单元壹套，建筑面积不低于40平方米，临时过渡期限为18个月。同时协议还对临时过渡期的补助费、搬家补助费等相关事宜进行了约定。
2000年3月15日，丙向天津市房地产公司提出申请，要求将还迁房屋的承租人变更为乙。当日乙亦向该公司交纳了相关费用。2000年3月24日，天津市房地产公司向第三人下达了房屋分配通知单，下发当日，丁公司即与乙该房签订了房屋租赁合同。嗣后乙对该房进行了装修，并交纳相关费用。2000年6月丙搬入分配房即王串场房屋内居住，白天仍由乙对其进行照顾。2008年4月4日丙死亡，同年5月19日乙将其户籍迁入王串场房屋。2008年11月乙搬入王串场房屋居住，目前甲亦搬入王串场房屋内居住。现甲以其系死者丙的合法妻子，甲生前承租的房屋，理应由其继续承租为由起诉，要求依法确认其为王串场房屋的承租人，并要求乙及丁公司协助办理相关手续。
【裁判结果】
天津市河北区人民法院作出判决，驳回原告甲的诉讼请求，判决生效后十日内，被告乙给付原告甲经济补偿款20000元。宣判后，甲提出上诉。天津市第一中级人民法院作出裁定，认为原判决认定事实不清、证据不足，裁定撤销一审判决，案件发回重审。天津市河北区人民法院在作出判决：驳回原告的诉讼请求后，甲提出抗诉申请。天津市人民检察院第一分院作出民事抗诉书向天津市第一中级人民法院提出抗诉。天津市第一中级人民法院作出民事裁定，指令天津市河北区人民法院再审本案。天津市河北区人民法院于2012年2月7日作出判决：一、撤销本院重字第1号民事判决书；二、坐落于河北区容彩公寓9
- 205 - 207号房屋由乙继续承租使用，甲、A、B不得对乙行使承租权实施妨害；三、本判决生效后六十日内，乙给付甲经济补偿款人民币18万元整；四、甲其他诉讼请求予以驳回。再审宣判后，原告甲不服提出上诉，天津市第一中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。
【姚志斗律师分析】
在本案中涉及到公租房的概念。什么是公租房？
公共租赁住房是指由国家提供政策支持，社会各种主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租居住的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。
由此可以看出公房承租是国家给予城镇职工的一项福利待遇，符合承租条件的承租人对公房享有居住和使用的权利，并且在一定条件下公房使用权还可以上市交易。在当前承租公房的情况相当普遍，原承租人在世时一般不会发生纠纷，但是原承租人去世之后户籍落在公房处的家庭成员之间往往发生纠纷。那么这些纠纷一般涉及到哪些方面？
一、公房承租权能否继承？
1、公房承租权名义上是指我国城镇居民以租赁形式对产权属国家或单位的住房享有承租权,实质上是按国家对职工福利分房政策所取得的房屋使用权,这种房屋使用权是我国计划经济体制下福利性住房分配制度的体现。
2、公房作为我国特定历史条件下的产物,因其特殊性更容易成为家庭内部处理的难题。很多人都会遇到继承的问题。
3、按照《继承法》规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,公房承租权能否继承主要看公房承租权是否符合遗产范围。《中华人民共和国继承法》第三条遗产范围的确定及高院关于贯彻执行《继承法》意见第3条没有明确规定公房属于遗产范围。
4、同时公房的承租权利也没有明确规定为个人合法财产权利,鉴于法律没有明确公房承租权可作为公民个人财产权利得以继承,因此公房承租权不能直接适用《中华人名共和国继承法》规定。公房的承租权是不能继承的。
也就是说公房相对于私房而言,公产房没有产权人,业主只有承租权，因而承租人的继承人是无权继承公租房的。
二、公房承租人变更条件
结合《中华人民共和国合同法》第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生北京市国土资源和房屋管理局关于公有住宅租赁合同相关条款解释的复函前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
《北京市国土资源和房屋管理局关于公有住宅租赁合同相关条款解释的复函》2000年原北京市房屋土地管理局印制的《北京市公有住宅租赁合同》双方议定事项第七条中“其他家庭成员”系指：与原承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的共居人。
《北京市房地产管理局关于启用&&/span&北京市公有住宅租赁合同&的通知》七、租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。
《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》十二、公房租赁，必须遵守房管机关的各项规定。（五）承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。
以及相关规定，申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住一年以上；没有其他住房。另外，满足条件的当事人还须写出书面申请，经出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。
在本案中，裁判要点在于：
1、公产房承租人丙在承租期内死亡，其同居一处、共同生活同户籍两年以上的家庭成员，可以申请住房租赁过户。住房租赁过户按其家庭成员中配偶、子女、其他亲属的顺序，并征得家庭成员同意后方可办理；对于申请住房租赁过户达不成协议的，法院可以根据案件具体情况确定某一家庭成员享有承租权，但需给其他家庭成员适当的经济补偿。
2、夫妻双方对公产承租权权属难以确认的，由主张权利的一方负举证责任。参照《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第七条“对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理”的规定，由夫妻双方共同享有承租权。
本案中原45号平房承租人为丙，承租权应属于甲、丙夫妻二人共同享有。该房被拆迁后，新分配的安置房即讼争房承租权仍应归甲、丙共同享有，丙生前将讼争房承租权让与给乙的行为体现了甲本人的意志，在丙已死亡的情况下，应认定甲、乙共同对讼争房享有权益。应由一方获得独占的承租使用权，并给予另一方适当经济补偿。考虑本案实际情况，从有利执行的角度出发，本案经法院审判委员会决定，判决讼争房由乙继续承租，乙给付甲适当经济补偿。关于上诉人认为再审判决违背了公产房不属于遗产范围、不可以继承的法律规定，要求自己承租诉争房。诉争房虽系宗教产公房，但该房屋允许上市置换交易，可直接变现为金钱，具有财产价值，因而对于该公产房屋所体现的财产权益应比照私有财产的规则进行处理。故法院认定甲与乙共同对讼争房享有权益是正确的。
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天津公租房最新消息：下月公租房变更承租人执行新规
日期： 9:58:38
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为进一步规范本市公有住房变更承租人的管理，切实维护公有住房租赁双方的合法权益，近日，本市对《天津市公有住房变更承租人管理办法》进行了修改，于11月1日起实施。天津市津房置换有限责任公司也将于下月起按照新的规定为承租人办理公有住房使用权置换、回购及代理转让手续。
与承租人共同居住近亲属可申请分户
在同一套或者同层毗邻非成套公有住房中，有两个以上(含两个)公有住房租赁合同，承租人是同一人或者与其配偶、子女、父母分别承租的，可以申请办理并户。并户时需提交申请书;申请人户籍簿及身份证(原件及复印件)、图章;公有住房租赁合同;承租人与配偶不同户籍的，提交结婚证(原件及复印件);承租人与子女、父母不同户籍的，提交亲属关系公证书。
承租人或者与承租人共同居住的近亲属，可以申请分户。申请分户不得将成套独用住房变为成套伙用住房,居室计租面积不得小于9平方米。
公有住房使用权过户只能由一人提出申请
根据新规，公有住房承租人死亡或者户籍迁出本市的，承租人的配偶、子女、父母等亲属，可以申请办理变更承租人过户手续。公有住房使用权过户只能由一人提出申请，符合过户条件的人员有两人以上(含两人)的，应当达成一致意见后方可申请过户。符合过户条件人员达不成一致意见的，可以向人民法院起诉。在人民法院调解、审判过程中，需要通过回购、代理转让等方式确定承租权或处置公有住房的，由公有住房产权人或者其委托的房屋经营管理单位、置换经营单位回购或者代理转让公有住房。
公有住房承租人死亡的，新的承租人通过两种方式确定：一种是公有住房承租人生前可以指定其配偶、子女、父母或者其他同户籍亲属在其死亡后继续承租公有住房;另一种是公有住房承租人生前未指定承租人的，其配偶、子女、父母可以申请过户。承租人子女已故的，已故子女的子女可以申请过户。公有住房承租人死亡后没有符合过户条件人员的，承租人的兄弟姐妹可以在本市主要报纸刊登公告，公告三个月期满无异议的，可以申请过户。
承租人死亡的，其配偶、子女、父母以外同户籍的其他亲属，出具经公证的符合过户条件人员放弃承租权、同意过户给其他亲属的协议书，也可以申请过户。符合过户条件的人员仅有一人的，可以出具经公证的过户声明。
7种情形不得变更公有住房承租人
根据新规，具有以下情形之一的，不得变更公有住房承租人：未依法签订公有住房租赁合同的;房屋使用权有争议的;承租人拖欠房屋租金的;承租人擅自拆改房屋结构的;成套独用住房变为成套伙用住房的;申请人没有本市城镇户籍的;国家和本市规定不得变更的其他情形。
公有住房产权人或者其委托的房屋经营管理单位应当对申请人提交的公有住房变更承租人相关申请材料进行核查，必要时应当到现场查勘。
市内六区直管公产住房变更承租人相关申请材料由市房产总公司负责核查，其他区县直管公产住房变更承租人相关申请材料由房屋所在地的区、县房地产管理局负责核查;单位产住房变更承租人相关申请材料由房屋经营管理单位负责核查。
公有住房产权人或者其委托的房屋经营管理单位也可以委托置换经营单位核查公有住房置换的申请材料，办理公有住房置换手续。
经核查符合条件的，应当自受理之日起15个工作日内，予以办理公有住房变更承租人手续;不符合条件的，应当在5个工作日内书面通知申请人并说明理由。
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公租房承租人变更需要什么条件 变更给别人可以吗
来源：房天下 &&发布时间：
即公共租赁住房, 是国家为面向无房刚毕业的大学生和我国低收入家庭的农民提供的一种住房形式,那么申请公租房是有一定的条件的,在申请成功后,公租房承租人变更需要什么条件,变更给别人可以吗,下面小编带大家来看看:
公租房承租人变更需要什么条件 第1、公租房变更承租人上名字问题,公租房变更承租人只能在房产本上写一个人的名字。 第2、在租赁期限内公租房承租人变更条件,租赁期限内,承租方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续。由此可知,房屋管理机关办理公有房屋的更名手续。你没有其他家庭成员,按理是可以办理的,但你要提供没其他家庭成员的证明。未婚,父母死亡,以及没兄弟姐妹的其他直系亲属的证明。没有这些证明,你要过户有点难。所以说要想承租人变更给别人,得出具相关的证明。 第三、公租房承租人变更承租人条件:1、原承租人死亡或外迁;2、与原承租人为同一户籍;3、是原承租人的家庭成员;4、与原承租人共同居住二年以上;5、没有其他住房。只有满足这些条件才能够申请公租房承租人变更。 公租房承租人变更给别人可以吗 第1、公租房承租人变更给别人需要满足以下两个条件,产权单位通常不会同意变更;产权单位同意。在承租人提出异议情况下:共有人同意。只有同时满足这两个条件公租房承租人变更给别人。 第2、老人死后公租房可以变更成自己的子女吗?公租房的所有权人是国家或集体,因此承租人死后,公租房不能作为承租人的财产进行继承分割,但可以依法由同住人或其他亲属继续承租,实际上即公房的继承。但是要是继续承租的话也得符合一定的规定来确定承租人。 较后总结:本文就公租房承租人变更需要什么条件,变更给别人可以吗?做了一下详细的介绍,公租房承租人变更需要满足一定的条件,才能申请公租房承租人变更。希望公租房承租人变更的知识对大家有所帮助。
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公租房能作为遗产继承吗？
公租房能作为遗产继承吗？李定寰律师“公租房”的官方名称是“公共租赁住房”（以下简称“公租房”）。第一次听说“公租房”是前几年我做助理的时候，当时一听到”租”字，脑中立刻蹦出不可以作为遗产继承的想法。那么，它到底是什么样子，下面让我们来一步一步的揭开它的神秘面纱。一、什么是“公租房”？根据《北京市公共租赁住房管理办法（试行）》的规定，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。供应对象为北京市中低收入住房困难家庭，包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其它住房困难家庭。申请条件为1?在本地无住房或者住房面积低于规定标准；2?收入、财产低于规定标准；3?申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。租赁期限最长不超过5年，合同期满承租家庭应当退出住房。承租家庭需继续承租的，应在合同期满前3个月内提出申请，由产权单位会同相关单位复核，符合条件的续签租赁合同。由此可见，公租房的产权人是国家或集体而非承租人，其性质属于公房，即属全民所有或集体所有的房屋，承租人依据房屋租赁合同取得的只是房屋使用权，原则上其承租权不得继承，但是，与公租房所对应的权益，却应另当别论，比如公租房因拆迁所产生的拆迁补助等。二、原承租人死亡，公租房能否变更承租人？根据我国《合同法》的规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。立法是否与现实挂勾是检测一个法能否成为良法的依据之一。民以食为天，食以安为先，这是出自《汉书·郦食其传》的经典，当今社会，让人最有归属感的莫过于一套属于自己的房屋，所以，人们总是倾尽所能置办一套房产，但高昂的房价还是让许多人买不起房，从而住房租赁也就成为解决人们居住的一个必要方式。“住”一般是以家庭为单位的，虽然在租赁合同上承租人一般仅是一个人，但其家庭其他成员通常会一同居住，所以租赁合同也涉及到了其他共同居人的利益，因此法律在调整房屋租赁关系时，除了要考虑承租人的权益，也应该关注如果遇到承租人死亡的情况，其死亡后其他共同居住人的居住利益。承租人死亡后，生前未与其共同生活的亲属或者法定继承人，如果确需继续租用住房的，享有优先承租权，可以与出租人另行签订房屋租赁合同。承租人死亡后，生前与承租人共同居住的人可以继续租赁原住房，但应与出租人办理续租手续，变更承租人。承租人死亡后无共同居住之人的，租赁关系终止。原共同居住之人另有住房的，也可以终止租赁关系。对于公租房租赁，《城市房屋租赁管理办法》第11条第3款规定：住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。另外，《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条第（五）项规定：承租者外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。三、变更承租人的程序按《北京市公共租赁住房后期管理暂行办法》第12条的规定，承租家庭因自身原因提出在申请家庭成员间变更承租人的，可向公共租赁住房产权单位设立的租赁管理服务站提出申请，并按下列程序办理：（一）承租家庭推举一名具有完全民事行为能力的承租人，填写变更书面申请，明确变更原因。产权单位核定家庭各项费用均已结清后，收齐承租人身份证、户口本、租赁合同、死亡证明、共同申请人同意变更意见书等材料后，报送到承租家庭原申请户籍所在区县住房保障管理部门审核。（二）区县住房保障管理部门组织街道办事处（乡镇人民政府）住房保障管理部门对家庭申请情况进行复核，家庭仍符合配租条件的，应在公共租赁住房小区公示10日。公示无异议的，区县住房保障管理部门应在15日内将同意变更意见反馈给产权单位；公示有异议的，区县住房保障管理部门组织相关部门进行复核。（三）产权单位在接到反馈意见5日内，为家庭办理承租人变更手续，租赁期限为原合同剩余期限。经复核，家庭不再符合配租条件的，区县住房保障管理部门按照相关规定作出取消家庭保障资格的决定，并在15日内将处理结果书面告知产权单位。注：需提请读者注意的是，各地（甚至北京市内各区县）对公租房的管理规定不尽相同，如遇有公租房相关问题，请以当地公租房管理机构的答复为准。附：承租家庭申请书样式　承租家庭申请书　　　　　　　　　　：　　承租人　　　　，身份证号码　　　　　　　　 ，备案登记编号　　　　　 ，租赁合同编号　　　　　 。本家庭为　　 区县保障性住房申请家庭，于　 年　月　日起承租位于　　 区（县） 　　　　　　　　号楼　单元　　号公共租赁住房，建筑面积　　　平方米，合同期限　　年，月租金　　元，承租家庭成员共　人，分别为　　　　　　　。现经承租家庭成员协商一致，提出申请：　　□因承租人死亡变更承租人；□家庭成员间变更承租人；□调整配租房屋；□同套型内调换配租房屋地点；□续签租赁合同；□自愿终止租赁合同。具体原因说明：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。　　特此申请。　　申请人：　　　 　　　　　联系电话：　　①承租人签名：　　　　　　　　　　日期：　　②承租家庭成员签名：　　　　　　　日期：　　③承租家庭成员签名：　　　　　　　日期：　　④承租家庭成员签名：　　　　　　　日期：　　注：本通知书一式两份，交办理保障家庭入住手续单位一份，区县住房保障管理部门留存一份。作者简介：
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