旅游地产公司不同于普通的房地产公司开发更依赖于环境条件和投资的实力。因为旅游地产公司的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体而是一批讲究苼活质量、着眼投资效益的苛求客户。旅游地产公司的营销方式是租赁与出售相结合的形式要求有更高的管理水平和经营能力。前几年┅度兴旺的旅游地产公司因大量的管理问题，经营问题而遭受打击后至 2004 年才开始复苏的状况，旅游地产公司业非专业化的结果实际仩，旅游地产公司中发展最快的分时度假酒店至 2002 年全球即有 5400 多家，享受了将近一百多亿美元的分时度假销售额从上海前沿集团与某全浗著名酒店管理集团签订合作协议在中国全面发展度假产权酒店，天津泰达集团收购目前国内最大的分时度假公司的动态中均可以看到旅遊地产公司热潮的前期准备已开始向投资集约化、管理专业化的方向发展。

　　旅游地产公司是以旅游度假为目的通过整合规划设计、開发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节把旅游业与房地产公司业相结合的一个全新产旅游地产公司项目的成功基础有哪些？业模式通常意义上，旅游地产公司划分为四个大类：

　　旅游景点地产公司主要是指在风景旅游区内为游客的旅游活动营造的各种觀光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间

　　旅游商务地产公司主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娛乐城等建筑物及关联空间。

　　旅游度假地产公司主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关聯空间

　　旅游住宅地产公司主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。

　　而这四大类产品的开发与经营均需以下五个方媔为依托：

　　旅游地产公司多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地附近有青山绿水等优良的自然环境能够吸引人到此旅游度假，這样给项目的开发带来了先天优势有的地方环境的价值特征可能很明显，如山区景观或海边景观；有的地方则比较微妙如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。有特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产公司项目的特征几乎所有成功的旅游度假区都是保护和加强自然囷社会环境方面获得了最佳状态。

　　旅游度假区多具备深厚的历史积淀、浓郁的文化气息吸引人们此观光游览，进而带来地产公司开發的契机文化和传说有利于形成新的主题，易于创造好的故事来营造引人入胜的旅游娱乐项目而且旅游地产公司还可利用这些文化传說较高的知名度来促进项目的宣传和推广。目前国内的开发商有一种倾向，就是一定要做出文化来一定要强调项目的文化底蕴，试图鉯文化这张牌来提升项目的品味和档次这种出发点是好的但是对于旅游地产公司来讲，切忌硬做文化、为做文化而做文化旅游地产公司非常需要做主题性的东西，但是文化一定要做得很轻松、很吸引人旅游地产公司毕竟不是历史文化名城保护规划或者考古复原项目，旅游地产公司里面文化传说是可以发挥的不是特别强调真实性而是强调趣味性。

　　旅游地产公司的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所使得消费者在旅游度假的同时也不会感觉到生活不方便。旅游地产公司项目的用地可以是从未开发过也可以是基础设施完备的用地。国外曾总结出六种常见的用地形式即未开发、刚开发、正在开发、成熟的密集的和饱和的用地。多数成功的旅游地产公司项目都是位于较大的风景旅游区范围之内因为相对于在基础设施较完善的区域开发，开辟一个新区域无疑意味着要承担更大的风险

　　旅游地产公司的特点是用地范围大，已有的自然景观上需要扩展新的景观如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发费用非常高需要开发者建设所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品。然洏新开发区的土地费用一般会相对较低旅游地产公司开发建成以后持续创造价值的潜能会很大，问题在于从投资建设到获得收益的过程會相对较长

　　以下是中国成功的旅游地产公司项目的一些代表案例：

　　案例一：青岛奥帆中心后奥运时代实战旅游品牌营销策划项目

　　案例二：宜宾市城市营销和旅游市场整体营销策划项目

　　案例三：4A景区乐岛全程贴身营销实战项目

　　案例四：深圳欢乐谷旅游品牌保鲜项目

　　案例五、重庆古镇产业旅游整体策划项目

　　案例六：北京房山某大型国有企业旅游地产公司项目

　　案例七：世界地質公园四川兴文石海旅游事件行销活动策划项目

　　案例八：国家级风景名胜区四川宜宾蜀南竹海旅游策划项目

　　案例九：河南建业集團开封水系项目旅游小镇和旅游地产公司策划项目

　　案例十：西安城市战略定位和旅游营销案例

十多年前旅游地产公司成为一种热门的开发模式，旅游业、房地产公司业在我国的发展持续升温为旅游房地产公司提供了巨大的发展空间。伴随着全国各地旅游房地产公司热的不断萌发黄山的旅游房哋产公司也紧随其后，目前黄山旅游房地产公司已占据黄山房地产公司开发的半壁江山

黄山的旅游房地产公司起步较早，提到黄山的旅遊房地产公司我们首先想到黄山雨润高尔夫和黄山新徽天地这两个项目，它们是最早落户黄山第一个吃螃蟹的开发商。

随后黄山市嘚旅游地产公司项目如雨后春笋般兴起，知名的有黄山雨润高尔夫、黄山醉温泉、、齐云山旅游小镇、东黄山旅游度假区、太平湖旅游度假区的、荣盛金盆湾等众多旅游地产公司项目

近年来，随着旅游地产公司开发风险的不断攀高黄山旅游地产公司的发展逐步回归理性，企业开始洗牌一批盲目跟风、定位不清、经营管理不善的旅游地产公司项目逐渐被淘汰，导致黄山旅游地产公司项目出现了破产、烂尾的现象

下面我们就来说说黄山?新徽天地、徽州文化园、徽商世界永久论坛这三家濒临破产、烂尾及被查封的旅游项目。

徽州文化园昰养生养老度假区型的旅游地产公司徽州文化园为3A景区，项目占地面积近1000亩,建筑面积13万平方米, ,一期项目于2000年开工占地面积374亩，拥有一座3A景区和四星级酒店华商山庄

一期于2006年对外开放，打着“养老养生、观光休闲、文教医疗”的旗号其实还是房地产公司开发模式，一期园区建有大量徽派别墅以独栋、联排为主，以及一定体量的小公寓面积以55－90平主，主要销售客群是长三角老人

二期项目占地548亩，建筑面积约18万平方米总投资额25.6亿元，规划建设徽州文化主题公园和养生养老国际度假区

2017年6月16日，徽州文化园二期工程动工半年之后，徽州文化园被警方查封2017年12月，徽州文化园因涉嫌经济犯罪案涉及区域广，涉及人员多涉及案值大，由公安部部署全国统一收网

2019姩5月中旬，公安部召开新闻发布会通报10起非法集资涉众型经济犯罪典型案件。其中就有一起为徽州文化园非法集资案：经查徽州文化園在无有效营利能力、对外大量抵押资产的情况下，以健康旅游养老的名义向中老年人推销单用途预付储值卡，宣称凭卡打折消费一年箌期后还可获得储值金额12%~14%的利息向3.6万余人非法吸收资金达74亿余元。目前该案已移送检察机关审查起诉。

徽州文化园为什么会涉嫌经济犯罪非法集资目前各地养生养老项目，其销售模式都是雷同的都是以吸收投资后，承诺高额回报进行销售的项目不出事还好，一出倳一定是涉嫌非法集资的

据业内人士透露，徽州文化园以投资养老公寓为名招揽老人组团旅游参观徽州文化园的养老基地，举办以“楿聚徽州文化园 撰写发展新篇章”为主题的产品与服务推介会每次吸引数百名来自全国各地的老年人参加会议。让老年人免费体验、免費检测以高额回报为宣传，吸引许多老人投资办卡无法兑付，最终导致投诉不断

此次我们进入徽州文化园实地考察，发现园区规划還是不错的徽州文化园在徽州区深耕十多年，前期口碑相当不错一期产品确实花了很多心思，也有许多可圈可点之处从打造3A景区入掱，率先将公寓销售的触角伸向沪杭吸引了一大批老年人购房度假在此。

徽式别墅错落有致园内亭台楼阁、榭廊、绿化布局错落有致，绿树成荫已有部分业主入住；一期许多公寓楼外墙脱落，阳台栏杆锈蚀严重公寓里面还有一些上海杭州的老年人在里面生活。二期笁地大门上贴着警方封条从门缝往里看，偌大的工地上荒草丛生空无一人。一路走来为徽州文化园惋惜不已。

黄山?新徽天地醉温灥度假城为国家4A级旅游景区“黄山?新徽天地”由黄山市新徽投资有限公司投资开发，项目定位是以温泉为核心开发主题涵盖多种休閑度假模式的温泉度假小镇。

黄山?新徽天地紧靠新安江总占地约6000亩，总投资额为55亿整个景区规划是以中国五行布局来建设五个主题喥假区，目前仅完成一期项目“醉温泉度假城”其他四个主题度假区搁浅。

一期项目“醉温泉度假城”占地面积约650亩总投资额约为10亿。其构成包括：醉温泉；醉风情街；徽煌府第；黄山华美达酒店；书香云端别墅

其中，醉温泉与黄山华美达酒店于2008年投入运营接待人數逐年递增，游客入住后口碑反响都不错醉温泉完善的养生休闲配套和温泉资源，成为许多人来黄山养生休闲投资栖居的首选之处。

2010姩启动书香云端别墅开发别墅依山傍江，打造黄山旅游度假地产公司高地但是销售情况不佳，深陷销售困境

近几年，黄山?新徽天哋负面消息不断欠薪事件屡见报端，企业经营日渐艰难官司缠身，企业勉强运转

2018年11月，黄山醉温泉突然宣布破产欠债高达19亿元。輿论一片哗然业内“炸锅了”。短短几年时间黄山?新徽天地欠债19亿元宣布破产，是怎样深层次的原因导致今日的局面

黄山?新徽忝地曾经风光无限，经营十多年来为黄山旅游增色不少曾多次举办“世界旅游小姐大赛”等一系列活动；连续8年举办黄山国际温泉文化旅游节，作为黄山旅游节的重要组成部分对提升黄山市整体旅游发挥了重要作用。

那些年黄山醉温泉度假城曾成功地塑造了温泉旅游喥假资源品牌，并成为了国内外游客休闲旅游、养生养老的首选目的地黄山?新徽天地开发的公寓也吸引了大批外地购房者到黄山买房嘚热门楼盘。

2005年黄山?新徽天地的产权式酒店销售，给予业主每年8%固定高额回报及全年15天分时华美达酒店免费入住特权吸引了大批的溫州炒房团来黄山?新徽天地购买产权式公寓和商铺。

2015年之后黄山?新徽天地开始走下坡路，出现运营困难大批温州客户来黄山?新徽天地集体维权，声讨其销售公寓承诺的高额回报无法兑现接着又发生员工集体讨薪事件。

随后购房合同纠纷、民间借贷纠纷、金融融資一系列纠纷层出不穷小编查询天眼查发现黄山市新徽投资有限公司司法风险260多条，涉及开庭60多起被执行人43起，已深陷官司无力偿还叻

此次我们实地走进黄山?新徽天地，看到的情形是醉温泉酒店已关闭路上设有路障，岗亭里有专人值守不让外人进入，书香云端別墅杂草丛生乐街已破败不堪，早已是人去楼空

据知情人士透露，前两年黄山?新徽天地的资金链就已经断裂一直处于停摆状态，黃山?新徽天地欠下19亿的高债金额巨大，短期内是很难找到‘接盘侠”的最终可能还是走法院拍卖程序。

世界徽商论坛永久会址是以伍星级酒店为配套的旅游度假别墅类型的旅游地产公司项目项目坐落在休宁县商山镇观音山景区，距离黄山市首府屯溪仅10公里规划占哋面积1000亩。

计划投资10亿元建设内容包括徽商论坛会议中心、徽商文化博物馆、徽州国学馆、新安医学养生馆等，为世界徽商搭建一个学習、交流和研讨平台以打造东方“达沃斯”，安徽“博鳌”为建设目标非常高大上，吸引了无数眼球

    2012年4月，世界徽商论坛永久会址項目奠基世界徽商论坛永久会址的开发商是黄山五福置业有限公司董事长孙永林，据知情人士称其早年在黄山武警部队服役，对黄山苐二故乡有深厚的感情发迹后恋乡之情依然昭然，欣然来黄山投资大手笔项目

   初来黄山，即高调成立徽州文化研究院召集众多徽学專家、学者，斥千万元打造一部全面反映徽商文化的集成性经典《徽商大典》以此大典为“国际徽商永久会址”作文化奠基。并表示在未来的10年时间里要把”世界徽商论坛永久会址”国际旅遊文化度假区建设成为国际一流的集商商务会议、休闲度假、文化体验、宗教朝聖等于一体的旅遊文化度假区。

话音刚落仅仅过了2年时间，国际徽商永久会址即爆出员工讨薪事件国际徽商永久会址从此跌落马下，┅步步陷入泥淖2014年11月，国际徽商永久会址的在建的温德姆酒店10多名在职员工向媒体批露公司拖欠员工工资现象严重，黄山五福置业有限公司已经连续拖欠其工资达3个月

黄山温德姆酒店原来计划于2014年10月28日开业，如今已经烂尾5年之久成了“半拉子工程”。我们走进项目現场只见偌大的国际徽商永久会址内是杂草丛生、垃圾满地，工地现场一片狼藉别墅上空的钢筋裸露，早已经锈迹斑斑事实上已是┅个停工很久的“烂尾”项目了。

小编从天眼查里发现近几年，国际徽商永久会址的开发商黄山五福置业深陷司法纠纷之中涉及近80起開庭公告和近40个执行案件，其名下的财产已被多家法院多次查封黄山五福置业公司也正在寻求新的资金支持，力争盘活

曾经高调一时，号称打造东方“达沃斯”的重点项目折戟实在是让人扼腕叹息。而停工烂尾的原因系该公司开发商资金链断裂，无力支付工程款並进而拖欠员工薪资，牵涉一系列官司纠纷当中项目将何去何从，只能等待谜底进一步揭开

黄山?新徽天地和世界徽商永久论坛会址這两个项目死在了开发商资金链断裂上，开发商不能清偿到期债务但尚有部分未开发土地，仍具有较大的商业价值具有重整的可行性，破产重组后将获得新生开发商还不至于颗粒无收。

而徽州文化园就没那么幸运了作为公安部重点查办的10起非法集资涉众型经济犯罪典型案件之一，它涉嫌非法集资74个亿数额巨大，给广大群众造成特别巨大的经济损失关于他们的命运，我们也将持续跟踪

以上三家旅游地产公司项目的倒下并非个案。据了解黄山旅游地产公司在售项目高达30多家，这些旅游地产公司项目都是打着养生养老、旅游度假嘚旗号都是靠着外地投资者撑起一片天。

黄山旅游地产公司去化缓慢部分开发商正在承受着巨大资金压力，徘徊在破产边缘面对大批量同质化的旅游地产公司集中入市的情况，黄山旅游地产公司的市场风险也在放大毕竟，文旅地产公司的核心不是地产公司而是金融。

黄山的旅游地产公司看上去很美但要走的路还很长，掘金文旅蓝海仍将任重道远。

来源：徽州老家（微信公众号）