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2017年房地产 调控效果如何？
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原标题：2017年房地产 调控效果如何？ 见效。新华社发 曹一 作 调控效果。新华社 徐俊 作 新华
原标题：2017年房地产 调控效果如何？
见效。新华社发 曹一 作
调控效果。新华社 徐俊 作
新华社“新华视点”记者 董建国
郑钧天 程士华
2017年，中国房地产市场迎来严厉调控。据不完全统计，截至目前，已有超百城发布150余次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。
“新华视点”记者调查发现，目前，热点城市房地产市场总体呈降温之势；三四线去库存效果明显，有些城市转而开始控房价。与此同时，多地发文强调租购并举，扩大租赁市场，租赁用地已陆续入市。
控房价：热点城市集体降温，有的三四线城市加入限价行列
今年，一二线热点城市房地产从严调控、保持市场的平稳健康发展成为主基调，北京、南京、郑州等地还提出房价环比不增长的目标。从3月份开始到11月底，已有超百城发布150余次楼市调控政策。
密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。国家统计局的数据显示：从5月份开始，上海和北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；8月份，15个热点城市房价环比全面止涨，其中北上广深四大一线城市更是33个月以来首现房价集体停涨；9月份，上海房价出现同比下跌；至10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前，重点城市房地产市场呈集体降温之势，去投资化趋势明显。
中原地产首席分析师张大伟认为，10个热点城市房价同比齐跌的现象，为2016年来首次出现。在楼市严格调控的影响下，核心热点城市的买房高峰正逐渐退潮。
房地产市场降温影响了土地市场。中国指数研究院发布的最新报告显示，11月份，全国主要城市土地市场供应和成交量环比均出现回落，监测的全国300个城市共推出土地2696宗，环比减少11％；土地出让金总额为3715亿元，环比减少7％；从价格层面来看，11月份全国300个城市土地平均溢价率为20％，较上月下降4个百分点。
“在‘房住不炒’的政策指引下，未来住房属性将去投资化，更加注重居住属性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，新一轮调控一年多来，各地楼市调控政策狙击了热点城市的投资投机需求。随着部分城市房价同比出现下跌态势，70城房价同比增幅上涨空间已经不大，未来会继续保持同比增幅收窄态势。
而一些三四线城市，在去库存取得积极效果的同时，也从库存积压变成了房价快速上涨。为此，今年的房地产调控继续补短板，调控政策开始向三四线城市深入：山东东营、聊城、广西柳州等城市加入限售行列，扬州则针对二手房提升限售年限；一些城市如廊坊等地还加入了限价行列。
去库存：三四线城市出现分化，存量规模下降与销售困难并存
多位业内人士认为，2017年房地产去库存的关注点，主要集中于三四线城市。
国家统计局数据显示，10月末，商品房待售面积60258万平方米，比9月末减少882万平方米。其中，住宅待售面积减少772万平方米。
易居房地产研究院发布数据显示，截至2017年10月底，受监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米，环比减少2.1％，同比减少10.1％，已经连续27个月同比下跌。记者注意到，80个城市中三四线城市占一多半。对比历史数据，库存规模相当于2013年8月的水平，即库存规模回落到了4年前。
不过，“三四线城市的住房存量情况大不相同：有产业依托和靠近热点城市的地方，对人口有一定吸引力，市场需求旺盛；而还有不少城市则因过去盲目开发，造成不少楼盘销售困难。”新城控股高级副总裁欧阳捷说。
此外，“在热点城市加码房地产调控后，大量的投资需求被挤到周边三四线城市。一方面是去库存，另一方面是限房价，部分三四线城市进入了双轨调控并行的模式。”严跃进说。
租购并举：超50城发布租赁新政策，多地租赁用地已入市
今年，多地把加快建立租购并举的住房制度作为完善长效机制的发力点。目前，我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。据不完全统计，截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超50个。
——多途径增加租赁用地。近段时间来，上海、广州、深圳、杭州、郑州等城市陆续开启“只租不售”卖地模式，绝大部分地块由国有企业“零溢价率”拍得。同策研究院统计的数据显示，截至2017年11月底，全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共计26宗。
——鼓励租赁企业向规模化、专业化发展。杭州提出，选择15家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为专业化住房租赁试点。成都、沈阳提出，力争到2020年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家；合肥、厦门均表示支持房屋租赁企业通过合并重组做大做强。
——推动租赁市场发展的金融要素正在形成。近日，首单央企租赁住房类REITs产品获上海证券交易所审议通过。中信银行、建设银行、中国银行等多家银行近期陆续宣布给予住房租赁金融支持，包括对企业端的金融支持和个人端的消费信贷支持。
业内人士表示，国家发展租赁市场力度空前，后续还需加快住房租赁法律制度体系建设。
（新华社北京12月12日电）
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播放数：58089202017年成房地产调控政策出台最为密集的一年
中华写字楼网　发布日期： 8:35:42
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新闻提要 &&&
2017年成为近几年以来，房地产调控政策出台最为密集的一年。自北京3?17新政的这一轮楼市调控，堪称史上最严，不仅限购限贷限价全面收紧，还使出了杀手锏――限售，全面抑制投机投资。
&&& （）：2017年成房地产调控政策出台最为密集的一年
2017年成为近几年以来，房地产调控政策出台最为密集的一年。截至目前，全国已有超过55个城市发布了各种房地产调控政策达160余次。
从限购、限贷、限价，到以3?17新政引发的新一轮“限售模式”，有业内人士称楼市将全面进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。
最严调控狙击楼市投资投机
2017年成为近几年以来，房地产调控政策出台最为密集的一年。自3?17新政的这一轮楼市调控，堪称史上最严，不仅限购限贷限价全面收紧，还使出了杀手锏――限售，全面抑制投机投资。
对比上一次楼市9?30调控，再来回顾一下3?17调控出现的三大变化：
新规一：认房又认贷，二套房首付比例上调10%。
新规二：限贷措施加码，首套、二套均暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款。
新规三：企业买房受限，商住房再交易需满3年。
毋庸置疑，的这一轮调控在全国具有标杆意义。
截至目前，以环为代表，已有超过55座城市发布了各种房地产调控政策160余次，其中推出限售政策的超过18个城市，包括、、、承德、惠州、保定（白沟、徐水）、启东、长乐、、东莞、、、、珠海、、扬州、常州等。
4月底，部分银行发布最新房贷利率通知，以网签日期为准，5月1日（含）以后网签的业务，首套房利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%，而这也意味着央行针对楼市的“定向加息”拉开了序幕。
如今，楼市率先“定向加息”，其示范效应绝不亚于3?17新政，后期也会成为各地效仿调控楼市的新思路，即是金融手段全面介入楼市调控这一新特点，“限购+限贷+限价+限售+高成本”将成为楼市调控新特点。
目前地区部分银行已经上调首套房贷利率，招商银行在5月1日节前房贷利率从九折变成九五折，广发银行也紧跟其后提高。
地区此前普遍执行首套房最低九折利率，也已有银行上调至九五折；但二套房普遍利率仍为基准利率上浮10%。
融360最新发布的《2017年4月中国房贷市场报告》统计数据显示，4月份全国首套房平均利率为4.52%，环比上升0.67%。在监测的全国35个城市533家银行中，4月份有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%，折扣利率下降的有17家银行，占比3.19%，与上月持平的有394家银行，占比73.92%，二套房平均利率为5.39%。
从整体来看，这一轮房地产调控主要有三大特征：
首先，政策力度与执行为历史最严。从发布调控政策内容来看，涉及房地产信贷、资金、购买资格、供应等方面。
其次，更多城市主要在需求端通过城市群同步、“四限”模式，强力抑制投资投机需求，降低楼市杠杆。
最后，调控目标明确，旨在建立楼市政策的“长效机制”。短期市场降温，环比出现下调。
楼市调控政策效果显现，一线楼市领跌
持续的楼市政策调控下，热点城市尤其是一线城市的新房炒作现象已受到明显遏制。
中国指数研究院的数据显示，截至4月底主要城市库存总量环比微升0.4%。一线城市成交面积环比下滑30.73%，其中环比降幅为46.96%；一线城市同比下降35.21%，其中同比降幅超4成。二线代表城市成交面积环比上升4.31%，同比下降28.29%。三线代表城市成交面积较3月上升13.26%，同比上升16.04%。
中原地产首席分析师张大伟预计，后续二线城市将全面升级调控到“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，过去十多年房地产调控和房价表现始终都具有周期性，以收紧调控和放松调控为标志，楼市成交率先表现，之后便是价格的调整。实际上调控从来都是有效的，但是每次调控之后都会再次放松刺激，导致从总体上看房价仍然是上涨的。这次调控收紧，房价也会随之调整不会例外。他认为，这次调控与以往可能不同，除了限制性手段之外，还在加紧研究和制定长效调控政策，比如加大土地供应调节供需关系，以及房地产税等长效机制都有望加快出台。
同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示，如果这次楼市政策一直持续执行，势必会影响到房企的正常销售，导致企业的回款周期进一步拉长。此外，今年下半年房企资金兑付压力窗口期即将到来，届时，房企资金压力越来越大，“加息”等多重政策有可能还会倒逼开发企业“以价换量”， 以通过各式各样的“策略性降价”或直接降价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。
楼市去杠杆，房地产行业融资难度加大
在楼市调控、去杠杆叠加金融监管趋严的大背景下，房地产行业的融资难度也随之大增，过去两年房企低成本发债融资的盛宴似乎已宣告结束。
中原地产数据显示，今年一季度全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿，同比减少83.8%。同策咨询研究部报告指出，为了严控房企不断加大杠杆拿地经营，以及资金过多流入房地产行业，银行向房企发放贷款的规模也不断下滑，包括个贷和开发贷规模均受到严格控制。
据不完全统计，今年以来已有包括万科、富力、金地在内的多家房企取消发债，涉及金额超过百亿。上月底，万科在清算网的一份公告中表示，鉴于近期市场的变化，公司拟取消原定进行的15亿元人民币中期票据发行。此前，资信评估公司大公国际对万科的评级为AAA。
招商证券研报认为，房地产开发商资金链指数自2016年四季度以来持续收紧，截至今年3月份资金链指数降至128%，为2015年下半年以来首次跌破130%。有分析人士表示，在新的市场形势下，房企不得不寻找其他融资渠道，加快销售回笼资金也成为必要的措施。
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核心提示楼市半年考一线城市偃旗息鼓 三四线城市警惕风险⊙记者 朱楠 ○编辑 孙放2017年上半年，房地产行业在严厉的调控之下，呈现出“前高后平”的市场走势。就商品房销售而言，虽然同比增速逐月下滑，但销售面积和销售金额的绝对值在一季度仍保持在近一年的月均水平之上；
楼市半年考 一线城市偃旗息鼓 三四线城市警惕风险本文转载:石家庄传媒网：http://www.sjzcmW.com/⊙记者 朱楠 ○编辑 孙放2017年上半年，房地产行业在严厉的调控之下，呈现出“前高后平”的市场走势。就商品房销售而言，虽然同比增速逐月下滑，但销售面积和销售金额的绝对值在一季度仍保持在近一年的月均水平之上；进入二季度后，随着调控频频加码，效果逐渐显现，一二线城市销售偃旗息鼓，三四线城市热度虽在，但增长脚步也有放缓迹象。业内人士预计，在热点城市严控房价的政策之下，下半年其销售价格以环比小降或“维稳”为主。不过，一二线城市供不应求格局不变，房价大幅下降几无可能。至于三四线城市，在土地市场火热以及需求溢出等因素带动下，价格将维持一段上扬行情，但可持续性不高，冲高回落的可能性很大。一线城市成交量骤减各地楼市在平静中告别上半年。在上海，刚刚出炉的6月成交数据显示，当月一手商品住宅成交量为68.61万平方米，环比减少3.4%，同比减少45%，几近腰斩。从历年来看，由于牵涉到开发商冲刺半年度业绩，6月往往是一年中成交的相对高位。然而，今年6月新房市场成交量创下2011年以来同期最低水平，甚至低于楼市较为低迷的2011年和2014年同期。至此，上半年上海新建商品住宅共计成交357万平方米，同比减少52.8%。创近年来成交新低的并非只有上海。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，上半年，北京新建商品住宅（不含保障房）共网签16332套，同比降38.6%，创2010年以来同期新低；二手房交易量也减少逾三成，已跌近谷底，房价也由区域性回落逐步转为普遍回落。深圳规土委发布的统计数据也显示，上半年深圳新建商品住宅共成交10502套，同比减少54.7%，成交均价54632元/平方米，环比下跌3.9%。广州则是四大一线城市中表现最为平稳的，上半年一手住宅网签成交50774套，同比降10.92%；网签均价为16566元/平方米，同比升4.34%。部分去年表现极为抢眼的热点二线城市，今年上半年的市场表现亦不乐观，一些去年高价拿地的开发商以及高位接盘的购房者，已感受到调控风险。去年最热的二线城市中，如厦门、福州、南京等地，预售证审批趋严，新增供应量持续低位运行，成交量同比跌幅超50%。此外，苏州的高房价显著拖累了楼市成交表现，“有价无市”的格局愈加明显；合肥则受经济基本面和收入水平相对较低等多方面因素影响，城市吸附力远不及其他热点二线城市，自去年10月重启限购后，房地产市场冰火两重天，成交量持续低位运行。可以看到，今年上半年，四大一线城市及去年火热的部分二线城市已偃旗息鼓，楼市调控政策不断施压是主因。一方面，各地存货减少叠加严格“限价”导致新增供应锐减，成为制约销售量增长的关键因素；另一方面，一二线热点城市“限购、限贷、限价、限售”政策频频加码，投资性需求受到抑制，商品房成交规模也随之持续降低。房价信息难反映真实情况从上半年成交情况看，一线城市最主要的特点是“量缩价平”。与此前每次房地产调控一二手房的走势基本一致不同的是，这一轮，二手房市场率先疲软，一手房仍然平稳，甚至平稳得有些“不正常”。“由于‘限价’因素，目前上海等一线城市新房成交价格保持平稳。相比之下，二手房市场随行就市，供需双方均按照市场价来成交，不存在人为的干预价格行为。所以，目前二手房市场明显比去年有大幅回落，价格也出现了一定回调。”克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱表示。由于“限价”、“限签”等各种政策因素，目前上海等城市体现出的房价信息更具复杂性。记者了解到，为控制全市新建商品房均价，目前上海预售项目获批价格都较当前市场价偏低，一二手房价格倒挂的现象在上海已不鲜见。在这种情况下，资金压力不大的开发商多数选择不去领预售证，“捂盘”不开，而选择开盘的开发商则通过“装修款”、“车位款”等各种名目让购房者补差价，与购房者签订一份补充协议，购房者须现金补上一部分被政策“压下去”的差价。如此一来，网签数据上显示的价格既不会大涨，也不会大跌，始终保持“平稳”。比如近期上海浦东御桥一家龙头开发商旗下楼盘就明确表示，因为政府批下来的价格比较低，装修标准只能下降，如果想要装修升级，必须另外交一笔“装修款”。这并非个案，因为售价批得低于预期而降低装修品质（甚至整个小区配套设施）的楼盘近期在上海层出不穷，购房者因此进行维权的案例也不少见。除了限价，目前上海新建商品住宅项目还被限制“网签”。比如说，某区每个项目一个月内的网签总金额不得超过5亿元。虽然各个区规定的金额不尽相同，但目的都是为了控制当月预售商品住宅的均价。值得注意的是，自今年以来，沪上各大地产机构提供的交易数据都刻意淡化甚至回避成交价格。“一方面，房价现在尤为敏感，各大机构都心照不宣，几乎不主动披露价格信息；另一方面，价格信息不真实，新房价格是被控制的，二手房价格为了避税几乎都被做低，房价信息已不具有参考意义。”一位沪上知名房地产研究机构分析师告诉记者。事实也确实如此。根据网上房地产网签数据显示，今年6月，上海全市商品住宅成交均价为47278元/平方米，同比上升29%。而记者了解到的实际情况是，目前上海外环附近的新建住宅项目基本都已卖到5万元/平方米，内环附近新盘单价基本都在10万元以上，只不过拿不到预售证无法开盘罢了。三四线城市也有隐忧与一二线城市整体偃旗息鼓形成鲜明对比的，是上半年大多数四线城市的热火朝天。就成交量来看，今年上半年，三四线城市表现为涨跌互现。克而瑞房地产研究中心数据显示，此前热门的珠海、东莞、中山、无锡、常熟等市，上半年成交量同比跌幅超30%。一方面，受制于“四限”政策持续发力，购房者观望情绪渐浓，市场热度较2016年下半年相差甚远；另一方面，前期热点的三四线城市新增供应量长期维持在较低水平，显著拖累成交量上行空间。而对大多数政策支持去库存的三四线城市，如盐城、宜昌、九江、汕头等，在当前销售窗口期积极推盘，成交量同比均实现较大比例增长，盐城和宜昌两市同比实现翻番，汕头更是同比大增215%。三四线城市房价更是领涨全国楼市，克而瑞研究中心监测的32个三四线城市中，28个城市1月至5月房价环比上涨，超过20%涨幅的城市多达13个，太仓、惠州、南通、常州、昆山等城市环比涨幅均高于40%，珠海、惠州环比涨幅更是分别高达58%和72%。然而，三四线城市的热火朝天能够持续多久？不少业内人士预计，随着调控政策不断升级、叠加，政策效应同样也会溢出，今年下半年一二线热点城市价格继续保持平稳，三四线城市中，前期房价涨幅较大的则面临调整风险。事实上，去年大热的部分二线城市上半年已经显现出调控风险，或将在不久后递延至目前热火朝天的三四线城市。“政策调控仍在加强，贷款利率继续收紧的预期将进一步强化市场的观望情绪、增加购房成本，政策调整的空间仍有，尤其是针对三四线城市。”丁祖昱认为，多数三四线城市供求并未真正逆转，且存在需求透支的情况，市场“火热”能持续多久，不容乐观。超百城发布150余次楼市政策，2017年房地产调控效果如何？
新华社北京１２月１２日电题：超百城发布１５０余次楼市政策，２０１７年房地产调控效果如何？
新华社“新华视点”记者董建国、郑钧天、程士华
２０１７年，中国房地产市场迎来严厉调控。据不完全统计，截至目前，已有超百城发布１５０余次楼市调控政策，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。
“新华视点”记者调查发现，目前，热点城市房地产市场总体呈降温之势；三四线去库存效果明显，有些城市转而开始控房价。与此同时，多地发文强调租购并举，扩大租赁市场，租赁用地已陆续入市。
控房价：热点城市集体降温，有的三四线城市加入限价行列
今年，一二线热点城市房地产从严调控、保持市场的平稳健康发展成为主基调，北京、南京、郑州等地还提出房价环比不增长的目标。从３月份开始到１１月底，已有超百城发布１５０余次楼市调控政策。
密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。国家统计局的数据显示：从５月份开始，上海和北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；８月份，１５个热点城市房价环比全面止涨，其中北上广深四大一线城市更是３３个月以来首现房价集体停涨；９月份，上海房价出现同比下跌；至１０月份，１０个热点城市新建商品住宅价格跌回１年前，重点城市房地产市场呈集体降温之势，去投资化趋势明显。
中原地产首席分析师张大伟认为，１０个热点城市房价同比齐跌的现象，为２０１６年来首次出现。在楼市严格调控的影响下，核心热点城市的买房高峰正逐渐退潮。
房地产市场降温影响了土地市场。中国指数研究院发布的最新报告显示，１１月份，全国主要城市土地市场供应和成交量环比均出现回落，监测的全国３００个城市共推出土地２６９６宗，环比减少１１％；土地出让金总额为３７１５亿元，环比减少７％；从价格层面来看，１１月份全国３００个城市土地平均溢价率为２０％，较上月下降４个百分点。
“在‘房住不炒’的政策指引下，未来住房属性将去投资化，更加注重居住属性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，新一轮调控一年多来，各地楼市调控政策狙击了热点城市的投资投机需求。随着部分城市房价同比出现下跌态势，７０城房价同比增幅上涨空间已经不大，未来会继续保持同比增幅收窄态势。
而一些三四线城市，在去库存取得积极效果的同时，也从库存积压变成了房价快速上涨。为此，今年的房地产调控继续补短板，调控政策开始向三四线城市深入：山东东营、聊城、广西柳州等城市加入限售行列，扬州则针对二手房提升限售年限；一些城市如廊坊等地还加入了限价行列。
去库存：三四线城市出现分化，存量规模下降与销售困难并存
多位业内人士认为，２０１７年房地产去库存的关注点，主要集中于三四线城市。
国家统计局数据显示，１０月末，商品房待售面积６０２５８万平方米，比９月末减少８８２万平方米。其中，住宅待售面积减少７７２万平方米。
易居房地产研究院发布数据显示，截至２０１７年１０月底，受监测的８０个城市新建商品住宅库存总量为３９４９０万平方米，环比减少２．１％，同比减少１０．１％，已经连续２７个月同比下跌。记者注意到，８０个城市中三四线城市占一多半。对比历史数据，库存规模相当于２０１３年８月的水平，即库存规模回落到了４年前。
不过，“三四线城市的住房存量情况大不相同：有产业依托和靠近热点城市的地方，对人口有一定吸引力，市场需求旺盛；而还有不少城市则因过去盲目开发，造成不少楼盘销售困难。”新城控股高级副总裁欧阳捷说。
此外，“在热点城市加码房地产调控后，大量的投资需求被挤到周边三四线城市。一方面是去库存，另一方面是限房价，部分三四线城市进入了双轨调控并行的模式。”严跃进说。
租购并举：超５０城发布租赁新政策，多地租赁用地已入市
今年，多地把加快建立租购并举的住房制度作为完善长效机制的发力点。目前，我国租赁人口预计为１．９亿人，租赁市场规模已超万亿元。据不完全统计，截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超５０个。
——多途径增加租赁用地。近段时间来，上海、广州、深圳、杭州、郑州等城市陆续开启“只租不售”卖地模式，绝大部分地块由国有企业“零溢价率”拍得。同策研究院统计的数据显示，截至２０１７年１１月底，全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共计２６宗。
——鼓励租赁企业向规模化、专业化发展。杭州提出，选择１５家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为专业化住房租赁试点。成都、沈阳提出，力争到２０２０年，培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于５０家；合肥、厦门均表示支持房屋租赁企业通过合并重组做大做强。
——推动租赁市场发展的金融要素正在形成。近日，首单央企租赁住房类ＲＥＩＴｓ产品获上海证券交易所审议通过。中信银行、建设银行、中国银行等多家银行近期陆续宣布给予住房租赁金融支持，包括对企业端的金融支持和个人端的消费信贷支持。
业内人士表示，国家发展租赁市场力度空前，后续还需加快住房租赁法律制度体系建设。
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