(window.slotbydup=window.slotbydup || []).push({
id: '2014386',
container: s,
size: '234,60',
display: 'inlay-fix'
&&|&&0次下载&&|&&总8页&&|
您的计算机尚未安装Flash，点击安装&
阅读已结束，如需下载到电脑，请使用积分（）
下载：5积分
0人评价11页
1人评价8页
1人评价6页
0人评价24页
1人评价45页
所需积分：（友情提示：大部分文档均可免费预览！下载之前请务必先预览阅读，以免误下载造成积分浪费！）
（多个标签用逗号分隔）
文不对题，内容与标题介绍不符
广告内容或内容过于简单
文档乱码或无法正常显示
文档内容侵权
已存在相同文档
不属于经济管理类文档
源文档损坏或加密
若此文档涉嫌侵害了您的权利，请参照说明。
我要评价：
价格：5积分VIP价：4积分旅游开发需要资质许可吗？_百度知道
旅游开发需要资质许可吗？
有一个企业经营范围有：旅游开发 这一项需要什么资质许可吗？
　　旅游开发需要资质　　旅游开发公司需要具备如下条件：1、有固定的营业场所；2、有必要的营业设施；3、有经培训并持有省、自治区、直辖市以上人民政府旅游行政管理部门颁发的资格证书的经营人员；4、有符合一定数额的注册资本和质量保证金。5、注册资本应当符合下列要求：（1）国际旅行社，注册资本不得少于150万元人民币；（2）国内旅行社，注册资本不得少于30万元人民币。6、申请设立旅游发展有限公司，应当按照下列标准向旅游行政管理部门交纳质量保证金：（1）国际旅行社经营入境旅游业务的，交纳60万元人民币；经营出境旅游业务的，交纳100万元人民币。（2）国内旅行社，交纳10万元人民币。质量保证金及其在旅游行政管理部门负责管理期间产生的利息，属于旅行社所有；旅游行政管理部门按照国家有关规定，可以从利息中提取一定比例的管理费。旅游公司，是指有营利目的，从事旅游业务的企业。 旅游业务，是指为旅游者代办出境、入境和签证手续，招徕、接待旅游者，为旅游者安排食宿等有偿服务的经营活动。　　此外旅游开发如果涉及到房地产项目，还要在当地住建局申请房地产开发资质项目。
采纳率：76%
来自团队：
标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获取丰厚利润。良好的宏观经济形势为全市旅游房地产业发展积蓄了能量，消费品位较高，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境、各种纪念馆.38万平方米、室外展览面积达18.88万平方米、登山、滑雪运动度假村，指在高尔夫球场、登山.2 发展机遇良好 （1）世博效用。举办世博会、建设世博场馆本身就是一个巨大的旅游房地产开发项目，主要表现为.4 前景广 目前，旅游房地产的两大母体产业——旅游业和房地产业，作为中产阶级消费品的旅游房地产必将迎来大好的发展时期。根据有关方面的预测，到2010年。第二,消费档次高。旅游房地产具有贵族化色彩，2006年上半年，全市人均可支配收入达15641元，上海对外开放领域断拓展.5%，2005年GDP总量达9143.95亿元、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。这主要是因为同一旅游房可以在同的时段租借给同的消费者，从而提高了房产的资金回收效率，许多重大的历史事件和革命活动都在这里发生并影响全国、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，如景区住宅、海景住宅，但机遇是主要的。 2.3 模式精 经过多年的发展，目前。 3.3 宏观经济优势 改革开放特别是上世纪九十年代以来,上海宏观经济发展一直处于稳定攀升阶段。第四，消费的季节性，全市旅游消费和房地产消费将占到居民消费总数的70%以上，上海旅游房地产的开发已形成了多种模式并存的格局。（3）主题景区型，以新天地为典型代表。作为上海的新地标。除了这三种主要模式之外。消费的季节性是几乎所有旅游开发项目的普通特性，旅游房地产作为一种特殊的地产项目和旅游项目也例外，再加上2010年世博会的拉动效应，近年来，会展型旅游房地产得到了飞速发展，目前全市大型会展场馆共有8家、运动健身、会议这是关于旅地产项目开发所需要的条件资质，看看适不适合你。1、旅游房地产的内涵界定 旅游一直是房地产投资开发的一个重要领域,例如，密云“金海豚”的分时度假产权酒店的购买者仅拥有其所有权或使用权，同时享有“亚洲酒店资源联盟”所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。总体而言，比较成熟、培训等多功能的房地产开发项目。七是。第一,投资回收率高。“入世”虽然可避免地带来一定的挑战，同时，居民人均收入也大幅增加、消费潜力大大提高，随着人们生活水平的提高和消费能力的增强；时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村,时值度假型酒店，吸引了来自世界各地的游客，东方明珠电视塔、金茂大厦等成为来沪游客的必看景致，按可比价格计算。 2.2 项目多 从项目类型来看，上海的旅游房地产主要包括酒店类、会展类、景观类和民居类，等等、民俗度假村等。二是，与传统房地产开发相比，旅游房地产具有自己本身的特点，上海拥有70余处国家和市级重点文物保护单位。旅游房地产项目常年居住的多。从旅游房地产的开发模式来看，比2004年增长11.1%。一方面，还有诸如景观建筑物叠加型、古镇再开发型，即一次性购买多个时间段或生前永久性（如养老型酒店）的消费权，追求时尚消费和度假旅游成为大多数都市居民的共同目标。第三,消费的可存储性和期权消费、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者拥有使用权或产权。 旅游房地产是由“旅游＋房地产”而形成的房地产业。（2）商务会展型，上海会展业规模居全国首位，新天地占地3万平方米，建筑面积达6万平方米.4 对外开放度高 自改革开放以来，上海对外开放程度日益提高，获取一定的投资回报，越来越多的地产商开始涉足旅游开发，全市的旅游房地产开始蓬勃发展起来，投资人再委托酒店管理公司或分时度假网络管理,越来越多的跨国公司将进入上海，而其公务人员通常具有比本地居民更强的消费能力，上世纪九十年代中期，他们经济状况良好，消费能力较强、休闲、度假，因其产业是依靠旅游而发展的。旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源，他们可以使用这些“分数”在同时间、地点，主要包括以下几类:一是,时权酒店，指将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。三是、开发效益较好的模式主要有：（1）中央商务区叠加型，以陆家嘴和南京西路步行街为典型代表，特别是陆家嘴地区集聚了上海几乎所有的标志性建筑物，所以，在假期、旅游季节则火爆，平时比较平淡。六是,旅游（休闲）培训基地，除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，随着度假旅游的兴起，旅游房地产应运而生。所谓旅游房地产，就是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式。较高的对外开放度，成为上海旅游房地产持续发展的突出优势，世博会的品牌效应必将带动上海地产业和旅游业的大发展，指消费者购买一定数量的“分数”，上海丰富的旅游资源和较高的旅游知名度无疑为其旅游房地产业的发展提供了先天优势。上海虽然没有雄伟的名山大川、奇峰异谷、国际休闲度假中心，指具有旅游、观光。据有关专家的估算，2003年全市旅游房地产收入达5 0亿元，室内展览面积达15、博物馆就有几十处。 3、上海旅游房地产开发的现状特征 2.1 发展快 都市旅游业和房地产业的发展催生了旅游房地产业，开发项目全部或部分实现了旅游功能，以满足人们休闲度假旅游的需求。旅游房地产在消费时间上可以是多次的,开发商利用旅游开发区、旅游景区。“十五”期间，APEC会议，从而为旅游房地产的发展奠定坚实的产业基础。（2）WTO效应,等等。 2，城市国际化水平进一步提升，处于国内领先地位，从而增加房地产商品和旅游产品的潜在消费者。另一方面，经济国际化程度的提高，有利于增强其房地产业和旅游业的国际竞争力，并最终促进旅游房地产业的可持续发展。 3.5 生态环境优良 全市生态环境优势的整体凸现，也是其发展旅游房地产业的优势条件所在。2004年，全市空气质量优良天数为325天，优良率为89％，中心城区可吸入颗粒物浓度、二氧化硫浓度和二氧化氮浓度，均达到二级标准年平均浓度限值；城市人均公共绿地面积达到9.16平方米，绿化覆盖率达到35.18％；工业固体废物综合利用量1643.2万吨，利用率为97.2％，全年生活垃圾产生量为585.32万吨，清运率100％。优美的生态、生活和工作环境吸引了大量的机构和居民入驻，环境优势保障了市场旺盛。 4、上海旅游房地产开发的问题 4.1 经营水平高，市场信誉度较低 旅游房地产项目开发商的经营水平良莠齐、鱼龙混杂，没有形成品牌与规模。设计与规划中缺乏经验、存在短期行为，有些项目粗制滥造、有碍景观，也有些项目污染环境、破坏生态。同时，由于旅游房地产项目的物业管理有其特殊性，如果要物业管理公司承担售后包租责任，其规范管理还有一个经验积累的过程，加上旅游房地产项目在销售中多采用先期发售或出售一定时间使用权，投资回报确定，对于消费者来说,由于具有相关的知识，容易产生非法集资、个别开发商套钱的误解，从而导致社会对这种新的消费形式缺乏认同，市场信誉度难以提高。 4.2 法律政策健全，发展环境理想 任何一个产业要获得长远的发展，必须建立在法律的约束和政策的引导之下。目前我国在这方面，既没有成行的法律体系，也缺乏明确的产业政策。就是与旅游房地产密切相关的旅游行业和房地产行业也存在很多法律缺陷，因此,在相当长一段时间内这个行业还会处于一种自发的、甚至无序的竞争状态。同时，与当前社会经济的整体环境有关，旅游房地产行业目前缺乏可靠的信用保证机制，从而导致国外引进的一些很好的经营模式无法正常推广，旅游房地产的发展环境急需优化。 4.3 消费环境成熟，市场风险比较大 和其他旅游项目同的是，旅游房地产的发展在很大程度上要靠本国市场的支撑，既要有一个稳定的消费群体，也需要有成熟的消费环境。目前，尽管有一部分国人具备了这种消费能力和消费意识，但受到相关因素（例如金融服务配套等）的制约，整体的消费环境还甚完善和成熟，这种新的经营模式的优势还无法得到有效地发挥，而房地产项目的开发投资一般需要较大的投资额，如果市场成熟的话，这些投资就很难获利，甚至连成本都难以回收，因此往往面临较大的市场风险。 4.4 产业素质低，盲目开发多 旅游房地产远是“旅游+房地产”那样简单，它对相关产业链的要求很高；同时由于它涉及到一个复杂的利益主体结构，对企业的管理能力和运营水平要求也很高。从目前来看，旅游房地产在我国处于起步阶段，仅缺乏完善的产业链条，具体的经营模式也清晰明朗。而且项目盲目开发现象层出穷，如许多项目粗制滥造，缺乏文化品位，贪大、求洋、缺乏个性、趋同化，等等。 5、上海旅游房地产开发的建议 5.1 加强规划引导 旅游房地产开发要走规划式发展道路。规划即是未来，因此，要严格执行规划，将旅游房地产的开发经济效益与生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益三统一。 5.2 规范市场体系 第一，建立科学严谨的旅游房地产评估体系，这是建立旅游房地产市场的关键和前提。第二，完善法律规范，为旅游房地产市场的完善和规范提供法律依据，从法律的角度确定哪些类型的旅游宾馆、酒店、度假村可以纳入旅游房地产市场。对旅游房地产市场评估体系包括评估资格认证、评估方法手段、基准地价确定等进行法律确认。第三，建立和完善宏观有效的旅游房地产市场监管体系，明确政府及旅游主管部门的职责。同时，通过并发挥旅游证券金融体系、旅游者群体的反馈和能动作用来加强对旅游房地产市场的监管。 5.3 构建管理组织 管理组织，包括旅游房地产的行政管理部门、行业协会等，是旅游房地产健康有序发展的必要条件。旅游房地产项目既涉及旅游资源的开发，又属于房地产的开发，为避免“抢”、“推”现象的出现，旅游管理部门和房地产管理部门应分工合作，协调好管理职能;行业协会应提供业务指导，协调会员利益，制定行业规范，并监督执行。如为增强消费者对具有“期货”性质的旅游房地产的信任度，可实行客观公开的信息披露制度、风险金制度和“冷静期”制度，规定消费者在“冷静期”内享有无条件退货的权利，以避免强迫性和欺骗性销售。 5.4 培育优势项目 旅游房地产能套用住宅地产、商业地产先设计后销售的模式，而要对项目进行可行性分析、进行市场调研、市场分析、确定经营模式。旅游房地产项目要与旅游消费者的需求相结合，与当地的人文历史环境相结合，与旅游可持续发展相结合。第一，旅游房地产的开发建设要突出文化品位，提倡精致文化，特色文化。第二，要有突出的主题形象，通过挖掘当地的文脉和地脉，使两者达到最佳的融合，形成良好的主题形象。同时要注意保护、营造周边环境，为消费者提供美好的绿化、净化环境和视觉景观。第三，要尽可能地设计多样化的产品，通过多样化的产品来满足多样化需求。第四，以人为本，注重细节培养。 5.5 完善体制机制 建立和完善适应市场经济要求的管理体制，坚持市场化运作，严格执法，坚决杜绝违法建筑的产生。对房地产中介机构应加强管理，提高进入门槛，规范中介市场秩序；同时建立由保险、信托、咨询等机构组成的度假房产产权监管和保障体系，降低信用风险，保护消费者权益。组建行业组织或行业协会，代表行业的利益，反映行业的呼声，同时自己培育自己（自育），然后自己约束自己（自律）。鼓励和引导学术界加强理论研究，以理论指导实践，建立旅游房地产的理论体系及研究旅游和房地产的结合规律。　。四是,养老型酒店，指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。五是，而到2005年初就达到了400余家，构筑了发展平台和基础。 3，但她却是中国近现代史的“缩影”、风景名胜度假村（风格别墅），迫使部分地产开发商将部分地产项目用于旅游开发，如改造为旅游酒店等，竟然得到了意想到的收获。此后，人文旅游资源异常丰富。作为历史文化名城、全球扶贫大会、世界工程师大会等重大国际性会议在上海成功举办，属于中产阶级的消费品，其消费群体主要是城市的高收入阶层,产权酒店，指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,高尔夫，2004年急增到90亿元，增速超过其它所有产业部门，旅游房地产增加值将突破120亿元。 3。全市国内生产总值（GDP）从1992年以来连续十多年增速保持在两位数以上，最高的年份达14，已开发或正在开发的项目之多，上海房地产市场处于历史低迷时期，其中,五星级24家、四星级37家、三星级132家，并且出现了若干超大型的酒店管理集团公司，如锦江国际酒店管理公司目前拥有客房3万多间、居亚洲首位、全球第35位、上海旅游房地产开发的优势条件 3.1 旅游资源丰富 旅游资源是发展旅游房地产的基础、经济生活，将吸引大量的外地高收入者入住上海，仅名人故居。同时，来上海旅游的外国游客也会有较大程度的增加，这无疑将大大增加对中高档的旅游房地产的需求，日益开放的社会，后期的物业管理则成为一个难点。 2，是其它城市无可比拟的。以酒店宾馆项目为例，2000年全市星级宾馆总计到240家
旅游开发不需要吧，旅游服务需要。
:handshake客气啦，彼此交流学习啊！
好东西，学习了，谢谢楼主！
能这样核定经营范围吗？那些方面要许可呢？
其他3条回答
为您推荐：
其他类似问题
您可能关注的内容
旅游开发的相关知识
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。目前中国正直旅游发展时期，越来越多的人也热衷于投资旅游行业。就旅游地产相关问题为大家讲解。
一、土地开发的基本政策
土地开发有详尽的，《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规都在规范着土地开发整个进程，了解他们做到知己知彼，才能在整个项目的把控上游刃有余。
（一）土地使用权出让
1.土地出让使用权年限
拿到土地使用权有两种方式，一种是出让，一种是转让，出让是国家对开发商的行为，转让则是已取得土地使用权的人对开发商的行为。我国的土地使用权也就是通常所说的产权是有年限的，不同的土地用途所获得的土地使用权年限也不同。土地使用权出让的最高年限按用途分别确定如下：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
对于旅游业涉及的土地使用权年限的划分还是比较详细的，传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项，土地使用权年限为 40 年；国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地，土地使用权年限为 40或50 年；国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质，一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游房产建设，土地使用权年限为 50 年；商业用地性质的旅游房产项目，一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为，土地使用权年限为 40 年；商业城市中的综合类用地性质，一般适合于商务酒店、全套房酒店、旅游星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建设，土地使用权年限为 50 年；服务式公寓、纯住宅类酒店式公寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目的建设，本身属于房地产开发性质，土地使用权年限为 70 年。
2.出让的方式
土地使用权出让方式有四种：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。不同的地块政府国土部门会通过不同的方式进行出让，出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议出让；有利于土地布局优化和重大工程较大地块出让，给出让方留有选择余地，综合考虑受让人情况一般采用招标出让；地块条件好、功能便利、繁华地段，方法简便易行，出让方不易控制最高价，此时采用拍卖出让；对于一般地块普遍采用挂牌出让。虽然不同出让方式有明确的界定，但是受到地域性的影响，很多地方在定位的时候没有明显的界限，也就给开发商在如何获得土地使用权的方式上留了余地，也出现过还没有挂牌某块地已经名花有主的情况。
开发商通过国土部门协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让的方式获得了土地使用权后，必须按照出让合同的有关规定开发、利用、经营土地，如果未按合同规定的期限和条件开发、利用土地，县或县以上人民政府管理部门可以根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。不按合同开发建设不可取并且违法，开发商需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签订土地使用权出让合同，并调整土地使用权出让金，因此原则上讲拿地一定要一步到位，&曲线救国&的方式其实并不可取。但是对于土地使用的用途方面其实有部分的空间可以探讨，对于旅游产业来说，并不像纯粹的居民住宅和商场那么界限分明，很多都是在原有用地基础上发展旅游，或者土地出让合同上对于土地开发利用的描述并不细化的很明确，也就有了探讨的余地。对于有利于当地经济发展的旅游项目，当地政府是予以支持的，包括在获得土地使用权的政策上会有一定的惠民政策，不少地块的一级二级开发都以鼓励式的方法交给一个开发商来做的。
还有值得注意的就是，出让的土地使用权仅指地上的使用权，对地下资源埋藏物和市政公用设施不在出让范围。
（二）土地使用权转让
开发商可以通过土地使用权转让的方式获得土地使用权，包括出售、交换和赠与等具体形式。转让的期限为土地使用权出让合同规定的减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。这一点值得注意，犹如买房子的产权剩余一样，并且土地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，不然土地使用权转让行为是为无效。通俗的说从其他人手里得到的用来开发商场的土地使用权合同是不能盖住宅小区的。土地使用权转让有能详细分为国有土地使用权转让和集体土地使用权转让，针对不同的情况有不同的转让过程和相应的办理手续。
（三）补地价
在土地使用权有偿出让体系中的土地使用者，如需改变合同规定的土地用途，在征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准后，应重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。如果原属于行政划拨无偿取得的土地使用权，如果土地使用权和地上建筑物转让、出租或抵押，应向当地县级以上人民政府补交出让金，或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交。
（四）合作建设
地产商可以通过与拥有土地使用权的单位合作的方式进行地产开发，由对方提供土地使用权，地产商可提供建设资金，将建设项目报有关主管部门立项、审批；房屋建成后，地产商根据联合建设合同，也可以取得一定的报酬。
二、实际操作中存在的矛盾与问题探讨
（一）指标问题
1.有建设用地指标，但是不满足占补平衡
这是很多一线城市面临的问题，也是导致很多项目不能上马的主因，用开发旅游业的优势去说服政府开发未利用地，将未利用地进行土地开发整理，使得新增耕地满足占补平衡要求。没有未利用地可开发的，部分地区可购买其他地区耕地指标进行占补平衡。
2.规划基期年建设用地指标饱和，没有建设用地指标可用
将现有建设用地集约，目前这种问题的解决办法一般是走建设用地增减挂钩指标。将分散的农村居民点集中，新建中心村，将原有农村建房进行土地复垦，腾退居民点，恢复耕地，既补充耕地又富余出建设用地指标，可进行建设。
（二）有项目有建设用地
这种情况是指项目所在地在土地利用总体规划中规划为建设用地或有条件建设区，已经列入所在地土地利用总体规划大纲，本身已经满足建设用地指标要求，在政策上允许进行建设的建设用地。
1.土地使用权国家所有
这是最容易实施的一种情况，此时的土地可能是已经经过一级开发的&熟地&，也可能是未经过开发的&生地&，&熟地&可通过招标、拍卖、挂牌的出让方式进行土地使用权的获得，进行开发建设，&生地&可通过申请土地一级开发的方式进行开发为熟地，再获得土地使用权进行开发。很多地区对一级开发商在获得二级开发土地使用权的政策上都有一定的扶持。
2.土地集体所有
国家未列入招标、拍卖、挂牌等出让计划，可申请政府进行一级开发，收回国有土地使用权并出让。土地收购储备范围如下：
(1)新增建设用地中用于经营性开发的土地
(2)已列入危旧房改造计划的土地
(3)依法收回的闲置土地
(4)政府依法收购和整理的国有土地
(5)因单位搬迁、解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整出的原划拨国有土地，含原有城市基础设施改造调整出的划拨用地。
(6)土地使用权期限已满、政府依法收回的土地
(7)以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地
(8)土地使用者要求政府收回的土地
(9)市区范围内无合法使用权的国有土地
(10)其他依据法律、法规可以收回的国有土地
如果开发项目涉及符合以上情况的土地，开发商是可以通过相应的手续获得土地使用权的，其实如果开发商对地块的渴求度很高的话，一般是可以以合法的形式获得的，比如给与一定的补偿等等。
3.土地已经出让的建设用地
这种情况可通过土地转让的方式进行建设用地使用权的获得，但必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，否则土地使用权转让行为无效。土地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。需要修改土地出让合同中土地用途的还需重新与国土部门签署合同，这种方式比较适合在原合同范围基础上直接进行开发建设，如果原开发商不想将拿到的地进行开发，或者经济条件不允许无法实施开发，转让土地使用权也不是恶意炒作地价，此时以转让的方式获得土地是比较经济的方式。
（三）有项目没建设用地
这种情况一般发生在开发商突然有了灵感进行开发旅游项目，而项目所在地在土地利用总体规划中未列入建设用地或有条件建设区。应对这种局面要视下面三种情况而论：
1.项目地占用
这种情况项目很难批复，一般需要国家文件，如果没有国家批文，可上报当地国土部门，在下一轮土地利用总体规划调规时将项目地的基本农田属性调成建设用地或者有条件建设区，面积不超过三十五公顷的可调成一般农地，并录入土地利用总体规划新建或扩建项目中。当然基本农田的调出的前提是需要将其他地方达到基本农田要求的一般农地调入基本农田，以达到基本农田的平衡。这项工作主要有国土部门规划科进行协调，开发商能做的就是将开发意向提交到国土部门。
2.占用一般农地
这种情况要比占用基本农田容易处理，项目在土地利用总体规划中明确了项目名称，录入了规划文本，规划时未明确位置以及相应位置地类，如今项目地需占用一般农地，这种情况当地国土部门可在建设用地指标允许下进行批复，但是需做好耕地建设用地占补平衡，建设用地指标不满足的，可申请利用建设用地增减挂钩指标。
3.占用未利用地
这种情况有别于占用一般农地的是不受耕地占补平衡限制，项目在土地利用总体规划中明确了项目名称，录入了规划文本，规划时未明确位置以及相应位置地类，如今项目地需占用未利用地，如岩石裸地，滩涂等，这种情况当地国土部门可在建设用地指标允许下进行批复。
这里补充一点，如果新增项目没有在上一轮土地利用总体规划中明确项目名称，也就是说在土地利用总体规划里根本没有记录，属纯新项目，然而该项目对当地经济发展起到至关重要的作用，从上级到基层领导都予以高度重视，视地区而定，也存在当地国土部门的允许下先行建设，但是在新一轮土地利用总体规划调规中必须规划为建设用地，并占用下一轮建设用地指标。
三、旅游项目用地指导性分析&&以农业观光旅游开发为例
针对目前旅游项目开发的用地问题，明确的政策要求，紧跟政策导向进行开发建设才能少走弯路，创造旅游开发的最大价值。以农业观光旅游开发为例，首先明确用地概念，服务休闲型设施农业指依托农产品型设施农业建立起来的，主要供外来游客进行观光、采摘、休闲度假等为主的示范农业。 此类项目开发用地涉及的设施农业用地是指发展设施农业使用的土地，根据用途分为农业生产用地和附属设施用地。农业生产用地指直接用于种植、养殖，提供初级农副产品的土地。附属设施用地是指为了保证设施农业项目正常运转和健康发展，为农业生产用地服务配备的一定比例的附属设施配套用地，分为附属设施农用地和附属设施建设用地。附属设施农用地指直接服务于农业生产的田间道路、地面未固化的建筑（构筑）物等附属设施用地。附属设施建设用地指用于、交易、研发及餐饮、住宿、会议等配套设施用地。在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。确需建设的，必须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续，附属设施建设用地禁止单独出租、转让等，不能随意改变用途，禁止进行房地产项目开发。
明确了项目开发占地的属性后，就要针对以上属性关注国土部门颁发的相应法规，批文，随时掌握国家在政策上的新导向，同时也要关注地方在开发用地上的新政策，在服从政策法规的同时抓住政策法规上的惠民政策，实现土地的合理利用。
2009年国土资源部又出台了《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动的若干意见》（国土资发[2009]27号），对设施农用地及其附属用地的归类、适用政策和审批进行了进一步的明确和简化。按照该文件规定，除了设施农业附属的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，须依法办理农用地转用审批手续，按照建设用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面、或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、用地，均可作为设施农用地办理用地手续。（未再强调不得占用基本农田），不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标。
国家的政策明确了，就要研究地方的政策，《国土资源部 农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发〔号）上明确的指出&附属设施用地规模应严格控制，省级国土资源和农业部门可结合本地实际情况，制定不高于《通知》规定限额的具体标准&。以天津农业设施用地政策为例，农业生产用地占设施农业用地的比例原则上不低于85%，其中宽度小于2米的田间道路、沟渠、田坎等用地的比例原则上不高于8%；附属设施农用地占设施农业用地的比例原则上不高于12%，附属设施农用地内功能用途相同的建筑（构筑）物原则上不超过1处；原则上说，附属设施建设用地占设施农业用地的比例上不高于3%。不难看出地方性的政策针对地方实际情况与国家政策存在着一定的差异，这也是符合国家法规要求的，所以在项目规划上存在着很多值得探讨的地方，不少地方也有已经实施的成功案例。
分享到：159人有用121人有用124人有用102人有用置身云南大理乡村，犹如走进了一幅山水画，农房白墙青瓦，良田纵横斑斓。如果此时再吹来一阵清风，最好是刚张家港市供给侧结构性改革去杠杆行动实施意见（年）
为贯彻落实中央}