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2017年影响中国房价不利因素有哪些
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　　2017年的楼市似乎开始出现某种不确定性。最近深圳的楼市数据已显示出这样的信号。根据相关网站数据，继深圳楼市去年9月均价下跌至61600元/平米之后，去年10月-12月的均价依次下降为55611元/平米、54986元/平米、54946元/平米。
　　显然，深圳楼市在经历了近两年的快速疯涨之后，开始出现疲态。而在另外两座一线城市北京和上海，2017年的楼市预期似乎也不如过去。放眼2017年，全面楼市冷清的局面已经昭示内地房地产的调整期正在全面到来。
　　现在业内专家呈现两种不同的声音是：“一线房地产天然具有稀缺性，将继续引领全国楼市上涨”，和“中国房地产泡沫无以复加，必将崩盘”，而大多数关于地产价格走势的分析视角映入大家的眼帘，包括：人口流入和城市化进程、居民资产配置和通胀预期，还有就是汇率贬值等等，但我觉得一些观点看似能够预测房价趋势，实则却是经不起推敲和捉摸。
　　首先，一线城市因人口长期流入，导致房价很难出现下跌。从表面上看，人口流入当然会导致房价上涨。但实际上是，改革开放多年以来，“人口流动”大致是趋于平衡的，各大城市净流入的人口数目占整个城市人口规模是相当少的。即使有大规模迁徙问题，也只是发生在“春节”前后，或者某些城市举办大型活动而导致“暂时性”的人口导入。
　　实际上，像上海或者北京等一线城市，很难想象每年会持续增加几百万的常驻人口。特别是上海，2015年常住人口出现净减少，可是上海房价却反而涨得更快。更进一步观察，2015年以来，大多数城市房价都在涨，难道这些城市都是人口净流入城市吗？现在的状况是，全国人口总共每年涨0.5%，大中城市的人口“净流入”加起来几乎为零，所以人口长期流入推动整体房价根本说不通。
　　而笔者认为，农民工进城推高城市房价并不成立，一方面，由于实体经济增速放缓，各行业低迷，大城市新增就业岗位在下降，而租金随着房价上涨，加重了外来人口的生活成本，这反而导致农民加速“反乡”。另一方面，广大农民工收入微薄，根本无力推动动辄价值几百万甚至上千万的房价。
　　再者，通胀预期导致购房等资产配置需求的增加。有观点认为，“猪肉涨价”会推动CPI涨价，而整个CPI涨价后，当然会影响到房租上涨，房租上涨房价也会跟着涨。但是，如果居民预期除房价之外的物价未来都会上涨，那他会增加对房地产需求来对冲通胀风险吗？显然不会。
　　笔者认为，出于对“房价上涨预期”恐惧才是推高房价的元凶。这些年来，采取观望姿态的后果是越来越买不起房。而绝不是“通胀预期”。试想，我们会因为担心未来吃不起猪肉蔬菜而去买一套几百万的房子来对冲吗？我看，光是买卖房子的交易成本都能够上你吃好多年的猪肉和蔬菜了。
　　最后，一线城市的房价只会上涨，不会下跌。房价要上涨，要有人拿钱来购买，那么购买的钱从何而来？一是工作挣钱，二是收入分配，三是借钱加杠杆。正常的工资收入是由经济增长来决定，前些年中国经济的高增长，也给居民购房提供了资金。还有就是收入分配增长，就是投资者在或其他投资中赚到钱了，他们既有投资房产的意愿也有这个能力。
　　现在问题是投机性购房已经充斥整个房地产市场。去年初，由于国内房地产形成上涨预期，居民又可以通过杠杆来购买房地产，2016年除了正常的商业银行按揭贷款大幅飙升以外，还有各种“首付贷”甚至是P2P理财产品来为居民购买房地产融资。只要房价一直上涨，加杠杆购买房地产的回报相当可观。
　　笔者认为，如果资金主要用于自住或改善性购房，以及投资性购房都不会使中国的房地产出现大波动，但全民加杠杆式的投机性购房，甚至让一些连住房首付款都无力支付的人购房，那么这样的风险就巨大了。如此一来，则极有可能戳破一线城市房价只涨不跌的神话。
　　之前我们所一直公认的微观层面的判断已经被颠覆，这意味着无论是人口净流入、通胀推高房价，还是一线房价会只涨不跌，都是不正确的，而站在这样的角度也是无法判断未来房价的走势。那么影响2017年中国房价的不利因素有哪些？
　　第一，一线城市的房产只有投机价值，连投资价值都没有。现在一线城市的租金已经大幅滞后于房价（因为租金再怎么涨，也要与租客的收入挂上钩），年租金回报率大幅下降，意味着一线城市的房产的“估值”过高，房地产的“配置”价值也在明显下降。
　　第二，投机性购房遭受政策挤压，今年房地产的“投机”价值将明显下滑。??地产“加杠杆”的作用随着“限购限贷”政策的进一步收紧而逐渐消失，而且考虑到房地产交易费用非常高，房地产的投机热潮正在快速降温。
　　第三，2017年居民的收入预期明显下滑，这对房地产价格形成比较大的下行压力。据权威机构估计，2017年中国的GDP增速有望达到6.5%左右，这与前些年GDP增速动辄超过8%以上不能相提并论。而经济在快速下行之中，居民收入增长难有较大起色，背负高杠杆的意愿会有所回落。
　　第四，今年房价下跌的趋势肯定先是三四线城市开始，随后是一二线城市跟着调整，最终一二线城市房价的下跌幅度要远超过三四线城市。现在的状况是，一线城市由于“规模效应”和人口“集聚”效应，房价在初始调整时更容易得到外力支撑。
　　所以，那些房地产流动性好，成交活跃的一线城市，反而会看起来比流动性差的三四线城市价格“更抗跌”，但是由于一线城市泡沫过多，其调整幅度和时间跨度肯定会远甚于三四线城市。
　　第五，一线城市郊区房价要比市中心房价更容易下跌。近年来，由于油价下跌、交通改善以及低总价等“利多”因素，导致郊区和市中心房价的价差在大幅缩窄。但郊区房价由于各项基础设施较差，出行相对不便等因素，早已生成了更大的房价泡沫，所以一线城市郊区房价可能会比市中心调整更加迅猛，潜在风险则更大。
&&& （本文转载自微信公众号 不执著财经）
（责任编辑：常丹丹 HO016）
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其他城市将陆续开放！
2017房价分析：未来3至5年内，房价还将会上涨多少？
　　过去15年来，从02年开始，房价就以5年翻一倍的速度，稳定上涨。在这种涨速下，闭着眼睛买房当然是没有问题的。　　不管是多差的位置，多破的房子，多烂的户型，只要是差不多的城市，只要能拿手里5，6年，都有的赚。　　但是，未来3年房价还会上涨么?未来5年会不会再翻一倍?北上深能不能均价破10万?二线城市能不能再翻番?　　很难，几乎没有这样的可能性。　　未来5年，也就是到2022年，房价能比今年的最高峰，涨50%，就已经是非常乐观的预测。　　平均下来，也就是年化8%的复利，跟理财差不了太远，这还是比较乐观的情况。为什么未来这几年，会跟过去的情形不太一样?　　第一：信贷国际大环境，已发生根本性的变化　　短期看货币，中期看土地，长期看人口，过去写过很多次，未来依然会继续出现，因为这个原理看起来虽然简单，但是非常的有用。　　加息，房价稳或降，降息，房价涨。从目前来看，楼市已经开始被定向加息。加息通道下，不要奢望房价会涨。为什么要对楼市定向加息，而不是直接调整基准利率?过去，想用信贷控制楼市，主要是通过改变基准利率来完成。但是，基准利率并不只是作用在楼市上，还会影响到无数个大中小企业的运作。　　你上调一次基准利率，中小企业借钱成本就高一分，赚钱难度也就高一分。基准利率这种东西，可以说是牵一发而动全身。现如今实体经济已经很难做了，再上调基准利率无异于雪上加霜，有悖于未来要大力发展实体经济的展望。所以未来这几年，贷款一定会越来越难，越来越严，利率也会越来越高，不要有幻想。　　过去10年，从08年开始，国际的货币环境都是非常宽松的，大家都拼了命的降息，你去欧洲贷款，利息都快接近于0，甚至有些国家你去贷款，人家银行还倒给你钱。　　在这样的国际大环境下，我们怎么在国内玩加息降息，问题都不大。　　但是，从今年开始不一样了，在美国的带领下，全球都开始进入一个加息通道，并将在未来持续很长一段时间。为了保住外汇储备，我们是绝无可能，在全球性的加息环境下，放宽国内的信贷政策。　　根据美联储目前的规划，加息至少持续到19年下半年。这也就意味着，2020年之前，全世界的信贷都很难放松。信贷收紧的时候，房价是根本不可能逆势上涨的。　　至于2020年以后会如何，还需要再看进一步的走势，但近期大环境已定，我们一定要认清目前的现状。现在买房，想获得不错的收益，至少要等3年以上。　　第二：调控不会有半点放松　　前段时间，有些中介在疯传北京限价解除，XXX城市或许效仿。XXX就是他们自己所在的地方，然后暗示近期房价还会涨。(当然只有一小部分，大部分中介还是靠谱的)　　对于这些人，我只想说，一定不要跟国家唱反调。　　不要把一点点的市场波动，都想成是调控的放松，都说成是涨价的预兆，最后只会招来更严厉的限制，倒霉的还是自己。有时候，我们根本不需要知道政策具体是什么，我们只要看目的是什么就可以了。目的是控制房价，就一定能控制，别不信，看北京，看上海，看深圳。　　这三个城市的房价都能控制，别的城市还幻想什么呢?只不过，在分城施政的影响下，会有一个先后顺序。先涨的先稳住，后涨的后稳住，只要力度到了，不存在控制不住的情况。北上深先涨，二线跟涨，三四线最后涨。北上深先控制住，二线后控，三四线最后稳定下来。　　我们在买房之前，一定要记住一个根本的点，房价的最终归宿是什么。不大涨不大跌，才是短期走势的真正归宿。如果你的城市刚刚开始涨，那么你还有机会。如果你的城市已经涨了很久，且涨幅超过40%，那么机会就已经不大了。　　如果说信贷是房价的发动机，调控就是刹车片。　　车速很快的时候，就算发动机熄火了，车也会继续高速滑行，所以我们要踩刹车。　　猛踩刹车确实可以让车停下来，但松开刹车片却不能让车再次动起来。所以需要发动机的动力。　　但是在3年内，信贷这个发动机，是不转的。这也就意味着，如今冒失的闯进去，至少站岗3年。　　虽然每个城市的状况都不一样，但除了刚需以外，越临近年底，买房投资就要越谨慎，切记。　　最后，希望大家一定要搞明白调控和信贷的关系。理解发动机和刹车片，对于车子的加速，减速来说，各自能起到的作用。　一旦理解这一点，再来看下面这句话：　　短期看货币，中期看土地，长期看人口。你就会发现，在房价走势的判断上，在城市投资的选择上，其实一切都有迹可循。
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还没有房窝窝账号？2017年要不要卖掉房子？房价会继续涨吗？-房产资讯-中原之家网
2017年要不要卖掉房子？房价会继续涨吗？
发布日期：信息来源: zyzja 会员投稿点击:
&2017年要不要卖掉房子？房价会继续涨吗？首先，有一个最重要的问题得先搞清楚，那就是你是否急需现金使用？
　　也就是说当你把房子卖了，拿到了一大笔现金，你是否已有明确的用途？或者是有一定的投资方向？
　　如果有，那可以在当下就把房子卖了，换取一笔现金去做你想做的事。
　　如果没有任何目的和投资方向，那就不必急着卖，首先目前的银行利息相当低，如果把一大笔现金存银行里，不但利息很低还要缴税；而且很可能在不到一年的时间里，靠卖房所持有的货币就会在购买力方面会大幅缩水，到那时候就后悔莫及了。
　　其次，在考虑卖房时还得评估一下，你准备投资的方向是否安全？投资回报率是否比出租原有房屋来得高？
　　下面举两个栗子，大家可以简单计算下：以北京为例，目前北京市区的房价均价大概是5万/平，如果是一套70平，位置相对一般的房子，市值大概就是350万左右。
　　我们用目前的市值与房租，最好加上对房价未来增速的预测（分好、中、坏3种情况）可以帮大家做测算。
　　虽然说，我国目前很多大城市房价极高，但实际上的租金回报率并不算高，一年的租金回报甚至还赶不上房价理性增长情况下房产的增值情况，所以如果不是有很好的投资项目，并不建议立刻卖房。
　　还有就是得看看你所拥有的这套房子的房龄，以及房屋周边市政环境的规划和发展情况如何？
　　如果区域成熟，基本成型，而房龄在10年左右，那就建议你还是先不要考虑卖房了，毕竟相对成熟的区域受关注的热度要高，需求也会较大，再加上目前楼市限购较为严厉，此时市场上大多面临着供小于求的状况，此时出手并不能赚取房产的最大价值。
　　如果在一些新兴区域板块可以考虑此时出手，因为这时候的房子在经历过这一轮房价暴涨后价格已经见顶，同时有相当一部分的新兴区域板块的未来发展也不会十分明朗，而且由于这些新兴区域的房价大多在其实阶段并不算高，所以在2017年选择出手也可赚上一笔。
　　所以，现在到底要不要卖房？答案应该是：
　　简单来说，要看你自己持有现金的用途，有用就卖，以小换大，换美金，购金条，买理财&&都可以。
　　另一方面，就得看再买房之后所选择投资项目年回报率是否能高于房价涨幅速度及租金投资回报，低了还不如租房拿稳定回报合算呢。
　　具 体来说就是，对于只有一套或者两套房产的人，房子的自住属性更强。想不想卖房其实是由个人及家庭情况决定的，因素太多太复杂，这里就不做量化分析了。房贷 君认为，面对诸如，要结婚，要生小孩或者家里人口较多等情况的时候，应该及时卖房换一个较大点的房子，这样才够日常所用。
　　第 二种情况就是，由于之前房价过分的上涨，房产的投资属性也愈发凸显，所以对于持有多套房产的人来说，当大家把房产看做一种投资工具的时候，它便与股票、债 券没有什么不同。它的价值取决于未来的现金流与收益率。此时是否卖房其实变成了一个问题，即持有这项资产带来的净值是否大于它的市价。如果投资收益能够满 足预期，那就可以卖，如果达不到就要看持有者对于后市的预期了。
　　不过一个不好的消息是，房地产税很有可能会在明年提交人大审议，一旦房地产税正式立法公布，势必会对持有多套房产的人造成冲击，如果选择在那个时候卖房，恐怕就晚喽！
　　卖房如何才能更赚钱？
　　面对如今居高不下的房价，不止是买房者感到惆怅，很多卖房人对楼市也感到十分迷茫。
　　之所以会这么说，是因为不少卖房人都想趁这个时候将手中的房产出手赚上一笔，但实际情况时是很多购房者在卖二手房的时候，总是决定不了房屋价格，不敢确定卖房时机。
　　不敢决定房屋价格的房主，主要是怕自己定的价格高低不合理，房价高了卖不出去，低了自己吃亏，若是日后调整价格又太过麻烦。
　　例 如，房贷君在天津的一个朋友，前段时间刚好卖了一套房子，100平的房子卖了大约300万，按理说，这个价格对比他08年时120多万的买入价已经翻了一 倍有余，已经可以说是赚的盆满钵满。但就在他卖房之后的一周后，市场上传出了北京及天津将联合限购的谣言，再加上这处房产邻近的地铁线已经开始试运营，这 处房产的价格比他卖出的价格又上涨了30多万，让房贷君的这位朋友相当懊悔。
　　所以，房贷君最近好好研究了一下卖房的学问，其实，只要紧跟政策、看准市场，再掌握一点定价技巧就可以了。当然，这些技巧对于买房人同样适用，毕竟在议价砍价的时候，知己知彼才能百战不殆。
　　了解楼市行情
　　不管是买房还是卖房，在你考虑即将入市的时候，对于市场行情做一下前期的了解是十分必要的，因为对于普通老百姓来说，用于买房的资金有限，如果盲目入市，很可能会将这笔购房巨款打了水漂&&
　　一般来说，我们可以从这两方面来观察市场
　　看周边二手房房价
　　对于卖房人来说，周边同等类型、地段、品质的二手房价格是有利参考项。你可以参考这部分房屋价格涨跌情况，进行涨价或降价决定。
　　看房屋在中介处的咨询量
　　想要卖房，很多人都会去找中介，而对于掌握着大量二手房资源的中介来说，几乎就是二手房市场的市场风向标
　　如果某地区中介看房咨询的人多，就表示该地区的房屋需求大，想要卖房的话就可以适当上调价格；
　　反之，如果该地区看房咨询的人少，就表示房屋的需求小，这时候就应该适当下调价格。
　　这里融360房贷君就要提醒各位注意，有的中介为了多拿分成，会不顾市场行情，引导你提高房价。所以，中介的话不可全信，要根据自己的分析来判断行情。
　　了解政策
　　在楼市火爆的时候，很多谣言会扰乱市场正常的秩序，可&无风不起浪&，谣言在很多时候说多了，慢慢的也就成了真相，这点在楼市中就得到了很好印证，所以在卖房前夕，一定要对政策做出合理的预判。
　　首先，如果卖房人的房子地理位置优越，又恰好是刚需或改善型普通住宅，那房价肯定还会有上升空间。假如卖房人的城市已经实施了限购限贷的政策，或有相关谣言传出，那么就会更容易激发起人们对房源紧俏、房价上涨的预期。所以，这个时候卖房人可以大胆涨价。
　　其次，如果你的房子各方面条件不太理想，而且政府也没出台相关的调控政策，那么对于卖房涨价这个问题就应该持谨慎态度。 如果还没有限购限贷，买房人的首选肯定是各方面条件都还不多的二手房，退一步讲，即便实施限购限贷，对各方面都很平庸的房子也会有较大影响，因为购房者高 度关注、抢购优质房源，相应的就会减少对这种房屋的购买需求。所以，这个时候，遇到合理的购房者，在合理的价格就可以考虑卖掉，切忌不要太贪心。
　　最后，如果是豪宅或别墅，遇到限购限贷政策时也要小心。虽然房屋条件没话说，一方面，高昂的价格会缩小买房人的群体，很容易由卖方市场转入买方市场；另一面，如果买房人是贷款买房的话，较长的交易周期也是一个不小的问题。
　　卖房定价、调价技巧
　　在卖房的时候，很多卖家必须要考虑的一问题就是成本，比如，买房时的装修费用，卖房时需要缴纳哪些税费，尤其是在营改增之后，很多卖房人都不了解对于卖房要缴纳的税费是多少，融360房贷君在这里就详细的列营改增的明细，以供参考。
　　1. 北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区：销售2年以上的非普通住房也免征增值税；个人购买家庭第二套住房，建筑面积&90m²，减按1%的税率征收契税，建筑面积&90m²，减按2%的税率征收契税。
　　2. 普通住房的标准为：一般来说，住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。但是，各地针对普通住房的标准略有不同，请以当地规定为准。
　　3. 个人所得税及土地增值税计算公式中的合理费用指按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
　　4. 计算公式都是按不含税价计。
　　我们来看个实例：假如某土豪3年前购入广州市一别墅，购买价为600万元，现打算出售，该房屋不是家庭唯一住房，为非普通住房，能提供原购房发票，若售价800万元，根据上图内容，不考虑卖房发生的合理费用，营改增前后该土豪涉及缴纳以下税费：
　　可以看出，营改增后，由于增值税是价内税，导致税负略有下降，但对于目前动辄高达几百万的房子来说，这些税费确实也是一笔不小的负担。所以在卖房定价、调价时我们还可以运用以下几个技巧：
　　确定价格底线
　　在了解了自己房产的价值之后就要确定心理价格底线。在确定这个底线时首先要以自己的资金需要量(假设为将要升级房产)为依据，事先计算好新购入房产所需的资金量、首付比例、月供数额等金额。其次，需要将为这个房子付出的成本考虑进去（包括买房的税费，卖房的税费等等）。
　　当然，制定这个价格要时不能背离自己手中房产的实际价值，也就是说不要因为现在房价高就将心理底线相应的太高，因为市场也在不断变化，如果一味抬高房价很可能会造成二手房长期卖不出去的结果。
　　预留一定的砍价空间
　　依据卖房的心理底价，卖房人可以预留出一定的砍价空间，如果心理价格是500万，切不可直接挂出500万，适当调高一点，如550万，遇到买家，这是再为表示诚心，给出一定优惠，降价到520万、510万，买家砍了价，心理非常高兴，成交!
　　了解房子的优势，间歇性放出优势
　　先 了解手中的二手房相比于其他二手房产的优势在哪、劣势又有哪些。但是卖方不能一次性把能夸的都说了，因为这样往后的谈判你就再没有根据了。比如，以后当买 家指出几个房屋缺陷之后，卖家拿不出新的证据予以回应，那就陷入被动了。你可以间歇地放出优势，就像利好政策不能一齐放出一样，这样才能给自己足够的回旋 空间。
　　察言观色，判断对方的态度
　　一个优秀的卖家，从买方的语言神色，可以判断出他对商品的需求程度。如果对方短期内就要搬家，购房需求强烈，你就没必要在价格上松口。
　　如果各位购房者近期有卖房打算，你不妨尝试上文定价、调价技巧，也许就能让你挣上不少钱呢。
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今年春节后，房价普遍上升，这是为什么呐？不是说房子很多，没人买吗？
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好卖的小区涨了，不好卖的还是老样子
压时间长了。好卖的小区当然要涨的呀。
资金紧张 卖一套顶一套啊。
都是丈母娘逼的
运城现存房源库存量远没刚性需求大，运城人就一个毛病，想用小产权房的价格买北京的房子，只能说今年房子价格还有300到500元的涨幅空间，要买的赶快了，我也只能帮到这了
有价无市，看着吧
钢筋价格上涨了。对房价也会有一定影响
房价涨了应该是很正常的一件事……
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因为老王来了
五洲观澜微信同号
国家都告诉你了，至少涨200，买不买看你……
说涨价的不要在害人了
多，不能代表不涨价
现在的房价涨不上去了 除非成本增加或者政策引导。 刚需还是要买的
今年的确比去年贵了
央行印钱，钱不值钱而已
工资只涨不降，房价一样
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