自己家住的房子也要交房产税么_百度知道
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自己家住的房子也要交房产税么
我家是江苏沭阳新康花园的房子都买了3 .4年了， 现在突然要交房产税了. 需要交么
如果是仅有的一套自住住房的话，是不需要交纳房产税的。 如果房产用于出租或生产经营是要交房产税的。&财政部和国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
采纳率：93%
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一般不需要交，如果是仅有的一套自住住房的话。如果房产用于出租或生产经营，要交房产税。如果你是上海或重庆的居住用住房，第二套要交房产税。
就一套自己家住的房子啊
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己家住的房子要不要交房产税，要看面积有多大，
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回答问题，赢新手礼包世界各国住房税负比较：中国持有房产成本最低
　　赵乃育/绘
　　原标题：国际比较：中国持有房产成本最低
　　《经济参考报》记者在采访中了解到，大部分发达国家和地区都通过税赋手段来平衡房地产市场，用免税、抵税的手段来鼓励居民自住自用；用累进税率中高额的空置税、房产税、交易税，通过各种&惩罚性税收&抑制房地产市场投机行为。
　　类比国外情况，国内有专家建议，如果不采取税收调控的方式来增加多套房持有者的成本，不通过市场化手段来迫使其释放多余房子，则很难避免房屋空置浪费和房价上涨预期。
　　中国持有成本几可忽略不计
　　柯先生在北京崇文门的国瑞城小区有一套77平方米的房子长期空着。
　　当朋友建议短期租出去，柯先生算了笔账。&按照房价每年10%的涨幅估算，这套总价400多万元的房子每年升值超过40万元。租出去每月租金差不多6000元，一年7万元左右。&　
　　&关键问题是，一旦租出去，我将来都得重新装修。这房子才装修没几年，将来又要花几十万。&而房子每年闲着的费用也就3000元左右。所以，柯先生觉得房子即使闲着也比租出去划算。
　　像柯先生这样处置房产的人不在少数。不仅在北京，包括很多其他城市在内，在房价上涨收益部分面前，房屋的持有成本几乎可以忽略。
　　因此，国内才会有大量&房叔、房婶&坐拥几十套房产的中国式囤房现象。甚至各种职业的炒房团，以拥有多套房产为获利手段。
　　国内已经有专家呼吁，只有征收房地产保有环节的税收，才能抑制国内大量的投资投机性购房需求。他们建议，在全国范围内推开征收房产税、空置税、遗产税、赠予税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆来迫使持有多套房的人释放存量房和空置房，来平抑畸形的市场供需，只有这样才能有效地抑制房地产过度开发和投资投机，也只有这样才能有的放矢地调控房地产。
　　德国炒房会被征收&投机税&
　　德国是欧盟国家中房屋拥有率最低的国家之一，住房拥有率不到一半。在人们的印象中，德国房地产市场监管法规极其严厉，人们的购房意愿普遍低下，房地产价格多年波澜不惊。
　　德国赫尔曼房地产公司房地产顾问吕晓曼告诉《经济参考报》记者说，为了抑制房地产投机，德国法律对房屋出售牟利设置了&防火墙&，&在德国没有炒房的概念。&
　　按照规定，在德国购房后10年之内就出售的话，得利部分将被征收15%的&投机税&。如果再加上其他各项费用，投机客想要通过短线炒房获得暴利的可能性大大降低。
　　无论新房旧房，在德国购房都涉及税费以及其他手续费问题。以柏林为例，购房者除了房款之外还要交付4.5%的土地税，1%到1.5%的公证费以及0.5%到1%的登记费用。
　　如果要买一处二手房，涉及的费用就更多了。据统计，买一处二手房涉及的额外费用平均而言要占到交易价格的10%左右。对于购房者来说，除了要向中介交纳的中介费之外，还要负担3.5%左右(各地区税率不尽相同)的产权交易税和公证费。
　　购房者是否空置房屋完全取决于个人，德国的相关管理机构并无针对空置房屋的处罚措施。一旦买房完成后就有物业费等日常支出了。
　　由于房屋的情况各不相同，房屋的维护成本不尽相同。相对来说暖气和热水是两大项支出，此外还有垃圾处理、照明、电梯费等等，&有的房子每平方米核算下来达2欧元，有的则达到了每平方米3欧元至4欧元。
　　而在房屋购买环节，德国银行普遍对房屋贷款的风险十分谨慎，因此对申请人的审核比较仔细。银行给予每位房屋贷款人的条件不一，有的人甚至能从银行申请到零首付，而也有的人则可能必须首付50%甚至60%。
　　近年来随着房地产市场价格的上涨，包括法兰克福在内的一些德国城市租房市场一片繁荣，许多人之所以投资买房，看中的也是租房的投资回报。按照德国税法规定，出租人要依法纳税，税率根据每个人的情况可能会各有不同，普遍来说在30%左右。此外，在旺盛需求的驱动下，德国各大城市的房地产价格一路上涨，柏林等城市甚至一年内平均价格上涨超过20%。
　　房价的快速上涨引发了德国一些政治家和银行家的警惕。德国央行去年曾发布报告对快速上涨的房价表示担忧。
　　德意志银行的报告显示，一旦德国房地产市场出现泡沫风险，从德国央行到联邦和地方政府都可以采取措施应对，比如说收紧银根、减少贷款供应量，通过提高公证费等方式增加交易成本，以及增加供应量等遏制房租上涨势头。
　　日本各种税费让住宅没有投资价值
　　在日本，从买房开始，房屋持有人面临很多费用如不动产取得税、印花税、登记证税，以后每年要交固定资产税。不动产的买卖、交换、赠与都要交不动产取得税，税率为土地和住宅建筑的3%。
　　二手房的转让、交易也要收不动产取得税，赠与和继承税收更多。经常听日本人说，辛辛苦苦买一套房子，三代以后几乎就没有了。很多日本人由于交不起昂贵的遗产税，采取把房子买掉的方式，继承部分遗产。
　　一般来说房子值3000万日元至5000万日元，遗产税为20%，5000万日元以上为30%，1亿日元至3亿日元为40%，超过3亿日元为50%。赠与税和遗产税的税率差不多。
　　据了解，在日本，买房子几乎都是用于自住，管理规则里有规定必须用于居住。也有出租的，但在日本买房仅仅是为了出租似乎并不太划算，几十年也收不回成本。而且日本的二手房折旧率很高，再好的房子，买了再卖一般都要赔钱，年限越久赔得越多，几十年过后，成本还没收回，房子本身已经不值钱了，所以日本人投资一般不会选择买房，性格保守的人会选择购买国债，敢于冒险的会选择证券、期货和金融衍生产品，但也有很多日本人投资意识相对淡薄，喜欢把钱放在银行里，赚取几乎是零利率的微薄利息。
　　日本购房的方式是部分现金、部分贷款，按揭贷款的首付比例没有规定，可以为零。只要通过银行的审查都能得到贷款。审查主要看收入多少，稳定程度如何。但一般每年偿还贷款额度占收入的25%以下为基准。如果高于这个比例，比较优惠的贷款一般难以获得，只能选择利息较高或者小的地方银行贷款。对买房的审查可能还有其他考虑因素，比如年龄，性别等等，主要是考察偿还能力。
　　日本的房子大致有住宅、公寓和别墅等，住宅多为日式住宅，多是买地自己建。当然，如要图省事，也有人买建好的日式住宅。不过和公寓相比一般要贵一些，在东京，像样的日式住宅要1亿日元左右。
　　公寓和中国的楼房一样，不过没有七十年产权一说，而是永久产权。公寓的价格一般会比日式住宅便宜很多。另外，在日本买公寓都是使用面积，一套70多平方米的房子相当于中国的100平方米住房。
　　至于买别墅，这在多数日本人看来是一种奢侈，可望不可及。
　　买房子还有其它成本，如买房时要交一笔修缮金，修缮基金的算定比较复杂，住房面积大，修缮费就高；每个月要交管理费，不同地方金额差很大。比如，在一些地方，买60平方米的住房每个月要交2万日元的管理费。维护由住民管理委员会做决定，委托物业管理公司执行。住房时间长了，修缮费不够用，可能中途另收维护费。另外，房屋更改用途要申请，看占专用面积的比例，闲置会影响免税。
　　总之，从日本的现状来看，一般居民住房的投资和收益空间很小。所以大家考虑的不是增值，而是如何尽量保值。在日本，也没有听说过限购政策，基本是市场行为。
　　新加坡自住与出租房产缴税相差数倍
　　从持有成本来看，新加坡目前的房屋持有成本主要是房产税，根据每年评估的租金乘以房产税率来计算。
　　目前房产税率为10%，但对自住住房有一定的优惠。按阶梯递进的税率计算，6000新元以内的免税；超过6000新元但不超过6.5万新元的那部分租金税率为4%；超过6.5万新元以上的租金税率为6%。
　　新加坡的住宅市场实际上分为相互独立运行的私宅市场和组屋市场。所谓组屋有点类似中国的&经济适用房&。整体地产市场虽然火热，但住宅价格，尤其是组屋价格，仍然在绝大多数人的承担范围内。
　　以一套月租金为2500新元的组屋计算，如果自住，则应缴纳房产税为每年(0)&4%=960新元。如果是一套月租金为4000新元的公寓，而且并非自住，则税率为10%，每年房产税为4800新元。
　　实际上当地居民接近八成住在组屋里，一家只能拥有一套组屋，但可以转售，即在不改变性质的情况下出售给合乎资格的其他买家。组屋的管理一般由各区的市镇理事会负责，新组屋在购买时也有一系列的杂费，如手续费及估价费、律师费等，但这些费用微乎其微。
　　相比而言，私宅由私人发展商开发，私宅的销售更多是市场化的，可以同时持有多套。从套数上看，私宅仅占住宅总量的24%，一般是有地住宅或较为高档的公寓。对私宅而言，则有根据套数阶梯递进的高额印花税。
　　记者了解到，新加坡最近两年也面临房价上涨过快的问题，无论是属于公共住房范畴的组屋，还是私人发展商开发的私宅，其价格都在2008年全球金融危机和经济危机之后，随着经济反弹而飙升。新加坡的私宅价格在2010年大涨18%，2011年虽然有所放缓，也涨了5.9%，2012年上涨了2.8%。
　　不过，在新加坡房地产价格飙升的背景下，新加坡政府最近在财政预算案中宣布将从2014年起改为阶梯递进制的房产税，最高达19%，2015年进一步提高到20%；同时提高自住住房的免税额度。
　　根据从2014年起生效的新规，一般住宅年租金不超过3万新元的部分税率为10%，在这之上的1.5万新元税率为11%，接下来每增加1.5万新元，税率增加2个百分点，直至超过9万的部分税率为19%。2015年起税率为奇数的部分再增加1个百分点。
　　这一新规被认为是降低普通住宅房产税，增加豪宅房产税。除了房产税，组屋和私宅都有物业管理费用，组屋管理费较低，而私宅管理费一般较高，为每个月数百新元。
　　为了抑制房价上涨过快，新加坡政府在今年1月初推出被称为&史上最严厉房地产调控&的措施，涉及政府组屋、私宅以及工业地产。除了首次置业的公民外，其他所有群体都在调控范围内，包括二次置业的公民、希望买房的拥有永久居留权的外籍人士和一般外国买家。外籍买家额外印花税调高至15%，永久居民首套房需缴纳5%的额外印花税，第二套房及以上需缴纳10%；新加坡人第二套房及以上亦需缴纳10%。永久购买私宅要先卖掉组屋。此外，首付和贷款的限制也更加严格，尤其是第二和第三套以上的房产。
　　美国持有成本约占家庭收入的1/4
　　2011年的美国社区调查显示，2011年包括抵押贷款、房屋维护等在内的每月持有成本平均值是1059美元，约占每月家庭收入的21%。
　　据美国&21世纪红木地产&房屋中介公司房产经纪人阿拉斯&布塔斯介绍，出售住房的资本利得税最高可达约30%。如果是转手租赁，也需要对出租收入征收相应的资本利得税。房产赠与方面，美国个人2013年度赠与税免征额为1.4万美元，终身赠与税免征额为525万美元，超过部分最高税率按40%计算。房产遗产税方面，免征额同样为525万美元，超过部分最高税率也达40%。
　　由此可以看出，在美国炒房的成本非常高。
　　假设购买一套20万美元的住房，如果想在一年内卖掉，需要房价至少上涨10%至15%才能覆盖购房和卖房的交易成本，而且可能还要缴纳半年的房产税和25%以上的资本利得税。而根据美国全国房地产经纪人协会的数据，去年12月美国各类旧房销售中间价为每套18.08万美元，仅同比上涨11.5%。
　　在美国，房产的主要开支是房产税。计税依据为房屋评估价值。房屋评估价值由两部分组成：一是房屋本身的价值，二是土地的价值。房产税税率由各州自行决定，各地区差别很大，大部分年税率为房屋评估价值的1%至3%，分上、下半年两次缴纳。
　　例如，在弗吉尼亚州阿灵顿县，一套20万美元住房每年的房产税约为2000美元。一般而言，房价越贵，房产税越高。按照2011年美国社区调查的数据，美国家庭每年缴纳的房产税约为1800美元。
　　在美国，出售过去5年内自己居住满两年的首套住房个人可免征资本利得税25万美元，已婚夫妇可免征50万美元。但如果出售居住未满两年的首套房或者是第二套以上的住房，则要缴纳资本利得税。如果购入与出售间隔时间在一年以内，资本利得税税率等同于个人所得税的税率，一般为25%；购入与出售间隔时间在一年以上，资本利得税适用税率相对较低，一般为15%。
　　美国持有房产的其他开支还包括维护、折旧等成本。
　　从房产交易来看，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般合占住房售价的3%至5%。但如果是全款购房，交易成本可降至住房售价的1.5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等，一般合占住房售价的7%至10%。其中，房产经纪中介费所占比重最大，约为住房售价的4.5%至6%。
　　在美国购房，首付比例多数为房价的10%或20%，具体额度由政府各项优惠政策和个人经济状况决定。假设购买一套20万美元的住房，首付20%，即4万美元，按30年期按揭、固定年利率为4%计算，包括房产税在内的平均月供资金是930美元。
　　另外，卖房者可能还需要根据房产出售收入缴纳资本利得税。
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房产税具体针对哪些房子收？能否举些具体例子。(不要宽泛的经营性用房)我们买的自住的商品房要收吗？如果买来以后出租呢？乡下的房子呢？
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高档住房，免税面积为100平方米。同时，该市将从10月1日起对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。根据重庆房产税的相关政策规定；新购的独栋商品住宅，1月28日以前购买的独栋商品住宅免税面积为180平方米：重庆市地税局相关工作人员昨日向《第一财经日报》记者确认重庆试点情况如下
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来源：凤凰房产综合
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新加坡：自住优惠 低房低价房产税是新加坡政府的一种传统税种，原则上是有房子就得交税，这是对土地这种稀缺资源的一种认可。具体执行中，新加坡坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优惠，对于富人住房，则收取高倍的土地出让金及高倍的物业费，严格控制高价商品房的比例。目前新加坡全国大约有84%的人安居在政府组屋中，而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。新加坡的房产税是按照房屋的年价值来计算的，房屋年价值是以年租金衡量，计算方法是年租金减去物业管理、家具以及维修的费用。多年来，政府对自住房产的房产税率是4%，其他类型的房产税率（如房屋出租者）是10%。而对于小户型的业主，政府会在自住的4%基础上再进行折扣。如年值6900新加坡元（以下简称新元，1新加坡元约合4.92元人民币）的自住住房，政府在4%的基础继续折扣，实际收缴的一般不是272新元，而仅有82新元。2013年10月新加坡国会对房地产税（修正）法案进行了修改，自2014年1月起，年值最高的1%高端住宅屋主，未来得为自住的房子支付更高房地产税，其余99%自住的屋子，房地产税反而更低。
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新型城镇化 地价还会涨新型城镇化方向确定，对农地流转的错误认知还在继续。考虑到城镇化的成本，工业化过程中土地升值的因素，未来土地价格会上涨。&首先是城镇化需要支付成本，随着人口城镇化、户籍制度的改革，未来7年每个农村居民进城最低需要10万元的成本，东部地区更高，以1.5亿人讲，20万亿左右的成本不可避免。&随着农民进城成为城市劳动力，整体生产效率会提升，社会财富会增长。这是美好的远景，现实是，富裕的农民早已进城甚至移民，他们可以通过购房获得蓝印户口的方式成为上海、天津人。据笔者了解的某资源富裕市，财富净值亿元以上多已移民，千万以上的已经进入城镇，如今还坚持在水土被破坏的农村地区的，大多家境困难。必须清醒地认识到，城镇化的过程也是个扶贫的过程，是培训劳动力技能的过程，这样进入城镇的农民朋友才能扎根，才能安居乐业。&其次，政府会继续实行严格的耕地保护政策，土地是中国的稀缺资源，这个现实不可能改变。&12月3日召开的中央政治局会议，听取了第二次全国土地调查情况汇报，强调要毫不动摇和节约用地制度。必须站在历史和全局高度，坚持实行最严格的耕地保护制度，坚决守住耕地保护红线和粮食安全底线，确保实有耕地数量基本稳定。受制于中国人口、地况与粮食安全，严格的耕地保护措施不会变，这是明智之举。否则，以中国未来15亿左右的人口，像石油一样依赖进口的话，世界主要粮食产区港口的罢工，就会影响到中国的粮袋子。&农村集体中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文12月5日接受《人民日报》采访时表示，土改有三条底线不能突破：第一，不能改变土地所有制，就是农民集体所有；第二，不能改变土地的用途，农地必须农用；第三，不管怎么改，都不能损害农民的基本权益。&严格保护18亿亩耕地，意味着进入流转的农地是符合规划和用途管制的农村集体经营性建设用地。在不触碰18亿亩耕地高压线的前提下，最多可以把2亿多亩宅基地、近5000万亩的农村经营性建设用地投入市场。通过集约化用地后，如果可以节约3000万亩地投向市场，这3000万亩的溢价不会比以前低。我国所有城镇建设用地总计2.5亿亩，给城镇居民带来巨大的财产性收入，农村拥有的非农建设用地其实2.5亿亩要转变成财产性收入，目前来自财产权利的各种收入加在一起不足3%，城镇化主要建立在低价地的基础上，未来将会有极大改变，土地流转成本会更高。&即使征地，成本也在上升。土地问题专家、国务院发展研究中心副部长刘守英今年2月28日，在浙江省温州市开幕的“中国改革（温州）论坛”上警告，“政府完全靠土地的融资来完成城市的基础设施建设”不可持续，粗略计算，从2007年到2011年，全国土地出让收入中，用于征地和拆迁的比重已经达到41%。&第三，是集约用地、高效用地，提升每亩土地创造的财富。北京、上海等城市之所以能够支付高溢价的土地，市场销售火爆，原因是创富机会多、每平方公里创造的GDP正在追赶经济发达地区，如果经济下行无法支撑土地溢价，立马崩溃。&12月3日，国土资源部副部长胡存智在国土资源部召开的“全国法制宣传日”座谈会上表示，国土资源部将抓紧研究建立农村集体经营性建设用地流转制度，将农村集体经营性建设用地交易纳入国有建设用地市场等交易平台。现在，中国资源粗放利用的现状还没有根本转变，城镇低效用地占约40%，农村空闲住宅达10%至15%。&现在我国工业园区、企业大规模低价圈地，打着高科技或者物流的名义，实际上干的是圈地当地的等升值的勾当，未来这样的空间会减少，以重庆的方式通过土地置换从远郊置换到近郊，提高土地溢价;通过集约用地，使工商业用地更加市场化，而不是由地方首脑一拍脑袋，低成本引进那些不创造产值的大地主。&胡存智先生的说法非常明确，新征用地要减少，主要是盘活目前浪费、低效使用的土地，国土资源部将加强与纪检监察、审计以及司法机关的联动，严厉打击非法圈地、囤地和粗放浪费土地的行为，严格执行闲置土地处置政策。同时，还要采取措施提高工业用地价格。探索实行“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度，积极推行工业用地出让弹性年期制。&土地价格下挫的空间给封堵住了，除非出现经济大幅滑坡，否则土地价格总体上将是稳中有升的趋势。个别已实际崩盘的城市除外。小产权房转正不慎将破坏产权鼓励投机小产权房转正之声甚嚣尘上，有人把“农用地入市”理解为小产权房可以转正，大错特错。&市场经济的基础之一是保护合法产权，这一点在十八届三中全会上得到了确认。产权不仅仅是一纸契约，包含了很多层面，如对既有合法产权的保护，对产权价值基础的维护，对租赁权与所有权的统一保护。只讲小产权房转正维护了社会公平，必然失去产权基础，最终小产权房的收益到了有力阶层的手中，所谓的公正也如空中云烟。&围绕小产权房的争论，大多围绕法律、规划与利益。&反对小产权房者认为，现行《国土管理法》第四十三条明确规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。也就是，必须转性从集体地变成国有地后，才能进行建设。土地溢价由政府主导，由此而来。购买商品房者，主要也是因为土地溢价，土地的级差地租，承担了高房价。否则，每平米几千元的建安成本，不可能卖到几万元。&中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文先生则认为，小产权房的要害在于规划，“有人说小产权房不合法是对农民集体土地所有权的一种歧视，其实根源不在这里，根源在于农村集体土地在规划上不是用来建商品住宅的。小产权房不合法，更主要的原因在于它不符合土地利用规划，违反了土地的用途管制”。&更多的人则认为，小产权房转正将冲击现有的房地产价格体系，因此包括地方政府在内的既得利益群体不愿意，正因为如此，小产权房更应该转正以平抑房价、实现公平。&表面上看来，很有道理，其实错漏百出。在所有理论中，没有提到对合法产权的保护，可见对产权是多么的漠视，在这样的理论与实践土壤上，也就不可能有真正的公平。&我们应该保障公平守法交易所获得的产权，购买商品房的人支付的高房价中，包括土地转性成本、土地级差地租在内的所有的溢价。购房者相信政策不会轻易改变，相信未来也会执行同样的政策，才愿意支付房地产价格。一旦从根本上改变游戏规则，原有的购房者将因为自己的轻易受到惩罚，他们的产权收益将因为小产权房的冲击大幅缩水。据《中国经济周刊》去年6月报道，“链家地产”统计显示，当时北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。如果小产权房转正，辛苦购得合法商品房的老实人，将损失50%以上的支付款。&也许有人会说，北京房价上升，购买商品房者已经得利，所以这些购房者该把得利部分吐出来。把这样的逻辑推到极致，那么是不是应该剥夺多买房的“土豪”们的产权来实现社会公平？问题是，投资者是在法律的框架内行事，一不犯法二不违规，他们的产权理应受到保护。反过来说，小产权房合法化，那些小产权房的购买者凭空得利，是否合理？&这里牵涉到一个激励机制的问题，无论是房地产也好，金融也好，食品也好，正确的激励机制是鼓励遵纪守法的进行交易，赢亏自担，而不是通过改变游戏规则的方式，让遵纪守法的老实人吃亏，而让投机者大获其利。这将形成极为恶劣的先例，鼓励投资者漠视游戏规则，反正法不责众，你总得给我解决吧。购房者不愿意平等入市，投资者不用研究货币、存量、税收等因素，只要投机买一线城市的小产权房就能发大财。&在小产权房可能转正传言的推动下，近期，北京周边多个小产权房项目价格出现上涨，通州区太玉园近一个月上涨千元以上，深圳的小产权房市场暗流汹涌。这显然是对既有市场秩序的严峻挑战。&还有一种说法是，让小产权房购买者补交土地价款，再行转正。如果按照当年当地土地市场价补交价款，购买小产权房者无利可图，不要说购房者，就是农民，如果双手一摊，就是不转正，你又奈我何？&面对严峻的形势，如果不及早澄清，局面将日益复杂。今年开始，国土部将在邯郸、昆山等28个市县开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作，预计于2015年6月试点结束。农村集体经营性建设用地的流转水到渠成，而农村随着城镇化进程，宅基地总量只会减少不会增加，不能再给市场发出错误的信号，让小产权房的建造者、购买者突破底线。&小产权房转正的前提，是不能挑战合法产权，不能鼓励投机，做到真正的守法与公平。这也正是法治市场、公平市场的题中应有之义。房产税被迫加快推出房价继续上涨，没有降温预期，房地产软着陆，已到关键时刻。&11月18日，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，商品住宅价格同比下降的城市1个，上涨的城市69个;最高涨幅为21.4%，最低为下降1.5%。环比价格下降的城市2个，持平的城市6个，上涨的城市62个;最高涨幅为1.1%，最低为下降0.3%。&如果以同一楼盘价格涨跌计，上海汤臣一品2005后开价每平米11万，现在均价16万，8年上涨5万，平均每年上涨6250元，每年上涨5％左右。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，一线城市尽管今年近几个月新建商品住宅价格当年同比上涨较多，但从以2010年价格为100的定基指数看，三年来每年平均涨幅在7-8%左右。这话从反面解读是，前期房价增长过快，上涨幅度即使控制在7％，也会在十年内翻番，与我国的GDP一样。&未来控制房价未必乐观。&全球量化宽松，欧美日未能摆脱通货低迷，全球各路资金虎视眈眈盯住人民币资产品，房地产流动性不强、不算重要标的，但大量的资金支撑了房价预期。&根据央行的最新公布的金融机构信贷收支表，10月末金融机构外汇占款余额为亿元，较9月末的亿元增加了4416.02亿元，仅次于1月份的6837亿。如果扣除顺差与外商直接投资，金融项目约流入2200亿元。虽然在不同的月份大起大落，外资总体来说处于流入期，今年1到10月新增外汇占款达2.11万亿元，月均增加2106.22亿元。今年2月至4月均在2300亿-3000亿元之间，5月猛降至不足700亿元。6月出现今年以来的首次负值，净减少412亿元；7月净减少规模收窄；8月、9月外汇占款重回正增长轨道，10月大增。&人民币外升内贬，与欧美的高息差、人民币汇率的上升，为热钱提供了沃土，每年资金内外跑一圈就有8％左右的收益。央行只能实行稳健的货币政策，如果降息会加剧内部通胀;如果加息，会加剧高负债企业的经营风险;如果汇率下行会失去人民币信用，只能以微调手段硬挺，并且在关键节点改变市场预期，以免市场以为人民币会波澜不惊一路涨到底。热钱的快速来回，加剧股票债券房地产市场的动荡，由于中印等新兴市场富豪的增加，全球艺术品、豪宅的价格还在继续提升，中国、印度特大城市的房地产价格处于高位。&农用地入市不会降低地价，城镇化、农业现代化的主要资金来源仍然是土地，交易对象的变化，不会带来交易价格的变化，在利益面前，政府与农民没有区别，都是理性经济人。&并且农用地入市千差万别，《新京报》11月18日，采访以北京乃至全国最大的小产权房住宅区而闻名的通州区太玉园小区。已购的国芙蓉表示，“转正”可能会让业主补缴大产权房应当缴纳的土地出让金，“10万左右可以接受，再多就不行了。” 当地村民表示，“我们就是本地人，房子自己住，现在不用交物业采暖费，住着挺好，如果转大产权要交钱，还不如不转。”有村民表示，如果房子转为大产权推向市场，村委会应该对他们进行相关补偿，“我才不愿意转，给我100万我都不干。”可见，农地入市利益千差万别，所有的利益胃口都很高，希望低价入市，是对利益群体的蔑视。而偏远农村的土地溢价低，即使低价入市，也起不了什么作用。&一线城市抑制房价的行政手段已经用到极致。北京、上海之后，广州楼市出台新政，限购年限升至3年，二套房首付7成。这种短期行政手段不可能长期使用，一旦放开空前严厉的预售审批、限购限制，可以想像一线城市的房价会如何飞涨。&考虑到货币、资源、行政等手段的约束前提，防止房地产风险最终的途径，只剩下提高现金支付比例与房产税，前者可以解开银行脖子上的绞索，后者可以改变地方政府的动力，与购房者的预期。预计这两条措施将要加快推行。& && & 房地产市场的软着陆，其困难与复杂，前所未有。靠房产税与消费税改良地方财政地方政府回到靠税收生活的正轨，房产税与消费税应该成为重点。&收获许多反对声的房产税，是支持地方公共事业的重要支柱，房产税如同一根树干，地方的公立中小学如同蘑菇一般长在这棵大树上。无论是什么财政体制的国家，在很多经济体，房产税都是地方的重要税种。房地产税是国外地方财政的主要来源，占地方财政收入的70%左右，美国为75%，世界最穷的国家肯尼亚也占到69%。&从试点看，营改增客观降低了地方政府的税收收入――营业税是地方政府几乎惟一的主体税种，收入占地方税收的三分之一以上――房产税的推出尤其必要，否则地方财政将成为无本之木，被迫成为更大的“地主”。&推出房产税不仅为平衡财政，更大的好处是房地产可以健康发展，有助于建立地方政府的公共财政体系。&房产税对地方财政越重要，地方政府就会成为健康市场的呵护之手，在房地产销量与价格之间取得平衡。如果房地产市场低迷、销量下降，房产税无法支撑公共财政，地方政府就不得不想方设法促进房地产发展，提升当地房地产市场的吸引力。如果房地产泡沫过大，地方政府就会为未来可能的崩溃而担心。由于房产税与地方政府的财政密切相关，与地方公共事业的长期发展相关，政府就不会竭泽而渔，也不会放任自流，与作为土地最大获益者一味推高土地价格的角色不同。&地方建立公共财政体系，让地方发债，就是重塑地方政府信用、发挥地方政府责任的过程。目前的土地财政是不可能让地方政府回到信用与中立的轨道上来的。&着力培养消费税，将税收从国税转为地税，健全消费体系、物流环节。&正是因为要培育内需环境，才需要改变消费税，通过消费税让地方政府感受到消费与投资一样重要。目前的产能过剩是投资提升GDP、再提升政绩的必然循环。如果GDP被消费取代，各个地方政府比拼的就不仅仅是投资，而是如何打造舒适的消费环境，改变不适合消费的政策，改变物流领域三步一站、步步为营收取费用的情况。&很多人担心消费税会赶跑内需。确实，在经济下行期，一些国家会通过减少消费税、给予特定国产品补贴来促进消费。日，韩国国会财政经济委员会通过《特别消费税法》修改案，决定自次日起，将进口汽车的特别消费税从14％到7％，下调到10％至5％，空调、投影电视机、壁挂式电视机等家电产品，以及家具、高级服装和一些高级娱乐用品、化妆品等的特别消费税，也分别降低到10％至3％。&也有相反的例子，日本决定提高消费税。日本政府已经决定在明年4月份将消费税从5%提升至8%，10月底，日本央行行长黑田东彦周四称，明年4月份提升消费税对日本经济的不良影响正逐渐下降；随着日本就业市场走强，以及企业收入继续增长，预计日本工人未来薪资也将上涨，不确定性在减少。&税收是一种激励机制，如果消费税的地方财政显著重要，地方政府决不会只求投资不求消费。&以总部经济为例，以往企业总部所在地会得到全部所得税分成收益，导致地方政府只要总部不要分部。2008年财政部、国家税务总局、中国人民银行发布的《跨省市总分机构企业所得税分配及预算管理暂行办法》规定，属于中央与地方共享收入范围的跨省市总分机构企业缴纳的企业所得税，按照统一规范、兼顾总机构和分支机构所在地利益的原则，实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的处理办法，总分机构统一计算的当期应纳税额的地方分享部分，25％由总机构所在地分享，50％由各分支机构所在地分享，25％按一定比例在各地间进行分配。由此，各地争抢总部的情况被一扫而空。为什么两桶油地位如此显赫，因为每升油的终端价一半以上是税费。&消费税减少的消费，会通过机制的改善获得弥补。目前全球竞争的地球村时代，当主要经济体的消费税大致相当时，比拼的是产品的创新力与营销能力。&目前消费税不算大税种，如果有一天地方政府片刻离不开消费税，国内的消费环境就会自然改善了。明年可能会有小型房企破产货币稳健，上海银行间同业拆借利率不会再遭遇今年6月飙升的尴尬，也不会过上以往家有余粮、吃喝不愁的好日子。&货币不可能大规模注水，从赤字率等来看，注水空间已经有限。《工人日报》刊发10月21日国务院总理李克强在中国工会第十六次全国代表大会上作了经济形势报告，明确表示，中国经济增长已从原来的高速进入到了中高速阶段，7.5%左右，或者7%以上就是中高速。中国不再选择扩大赤字、增发货币，而是通过深化改革，如减少审批、增加服务业、提振内需等。&有一些行业注定日薄西山，如高污染的周期性行业，或者高污染、低成本的制造业。这些行业的引擎作用消失，获得的利润还不够治理污染，以往庞大的劳动力大军供应不足。按照汪丁丁教授的理论，市场规律的直接惩罚已经显现，基础劳动工资的报复性增长，以每年大约15%以上的速度，从而劳动密集型的产业迅速衰落――因为来不及调整生产的技术结构（况且职业教育极大落后）。未来劳动力报酬会占据GDP的三分之二（西方各国的数据），而目前我国只占三分之一。&重走上世纪八十年代的致富之路已无可能，那条路被高租金、高成本堵死，在路边摆个小摊可以解决一家温暖，但只有营销路径与独特的被认可的技术与品牌，才能走上富裕之路。&稳健的货币政策，对于高负债的企业是个致命打击，无论是制造业、还是房地产开发行业，还是如今激进投资的地方政府，他们将发现借贷成本越来越高。最经典的案例是，那些进行高利贷进行过桥贷款的制造企业，一旦银行拒绝续贷，立马人间蒸发，只能卷包而走。&我国企业负债率达到1998年以来新高。当年国有企业的负债率曾高达64.26%，而后下降；到2012年底，国有工业企业平均资产负债率已经达到了64.91%，今年上半年更达到了64.97%，今年上半年上市公司的债务负债率也达到了68%。&以房地产行业为例，负债率高企的房企未来风险不可测，一旦土地资产不再值钱，预售款下行，明年会有一些中小房地产企业破产。按照今年半年报，房地产行业的资产负债率已达71.28%，是过去10年年报的最高值。房地产企业在今年上半年的总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元。在136家A股上市房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位。&房地产行业中预售率高的企业日子颇为滋润，如万科等公司，虽然资产负债表不好看，但那是预收帐款没有确认的假相，但那些负债率高，大规模借入利率10％甚至15％以上的高息借款，销售情况糟糕的房地产企业，恐怕是熬不过明年的，事实上，在上市房企中，已经有了这样的高风险苗子。&随着明年三四线城市房地产泡沫消退，土地不再值钱，城市债务水落石出，某些中小城市将步泡沫城市的后尘，出现实际破产。&据《财经》杂志报道，国家审计署已将核定后的地方政府债务情况向国务院专门汇报，涵盖各省、市、县、乡（镇）四级地方政府的债务。和上一轮审计相比，新增债务规模增幅较大，四级政府负债超过14万亿元。同时由于统计口径分歧，一些地方政府隐性担保债务或许不会被纳入。一些地方政府仍在赌，以政府规划加市场资金加银行贷款，建立当地的商业物业园区，或者农村物流园区等，如果有幸被市场认可为附近几个市县的人流、物流、资金流的聚集区，就可以用新债走出旧债重围，如果不幸失手，那么，一些房价跌了70％仍无人问津的前车就在眼前。&糟糕的是，股市等低成本融资渠道并不通畅，倒逼之下明年会有一些企业、地方政府不得不出售资产变现，或者把收益型项目市场化，明年会是资产收购与并购重组的一个小高峰，有央企可能会试验型分拆，考虑到社会整体并不缺钱，银行的储蓄存款居高不下，对于某些高效企业而言，一轮丰盛的大餐就在眼前。&由于经济安全性等因素，银行负债率很高却不会破产，一些破产的地方政府说不定被纳入大城市麾下，进入城市圈获得新生。取消经济适用房是大好事保障房基本框架似乎已经落定。提高保障效率，减少寻租空间，成为重中之重，可以预料，开着宝马住豪华经适房的现象不会大规模出现。&这是件大好事，多年摸索，终于摸到了保障房的门道――住者有其居绝不意味着拥有廉价商品房，更不意味着可以享受高额的商品房溢价。&近日，取消经济适用房传播盛广，同时公租房与廉租房并轨运行，通过财政发放房租补贴的方式，区别对“城市低保人群”“城市中低收入人群”等进行住房保障的手段，对于“低保”人群提供大比例租金补贴，并逐级根据保障对象收入水平，制定与之对等的租金补贴政策，完成对应人群的住房保障。不仅如此，此前，北京已决定开始提供自住型商品房，上海早已提供购买者与政府共有产权住房。&三层保障体系显现，最低收入阶层获得政府高补贴的公租房，较低收入阶层获得较少补贴入住公租房，踮起脚尖可以购买的收入夹心层，可以获得有限产权房。三层保障还有意料不到的好处，一些城市逐渐放低门槛，取消了户籍限制，户籍的含金量逐渐下降，为未来中国的户籍一体化提供了一定的前置条件。&住者有其居，而不是住者有其屋，首先摆脱了政府提供产权住房的束缚，政府的补贴给予无力购买商品房的低收入阶层。据《中国经营报》报道，目前，上海、合肥、石家庄等特大型城市和省会城市已经开始进行“公租房并轨”试点工作。住建部已经着手汇总这些试点城市的有关情况。在住建部着手考虑提速公租房并轨的可能性之后，北京市已经开始筹备在相关公租房项目试点廉租房公租房并轨运行和管理，并逐步推广到全市。&由于公租房等不能对外销售，实际上将加大地方政府的财政负担。但租赁房可以全部用在保障低收入阶层居住的刀刃上，实际上是提高了补贴资金使用效率。如果辅之以居住租赁房者的信用审核，自住率审核，以及对失信者的严厉惩处，可以将欺诈比例降到最低。如果媒体报道属实，住建部已经开始着手研究制定吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营相关指导和引导政策，地方政府适当让度土地出让金比例，则可以解决公租房的资金难题。&对于夹心层而言，他们面对的是北京的自住型商品房、上海的共有产权房，这两类保障房可以实现租金的自我循环，甚至还可以有部分收入补贴租赁房租金。自住型商品房与共有产权房，最大限度地减少了经济适用房的寻租空间，原来经济适用房中类似商品房的投资溢价受到控制。&北京自住型商品房按照周边商品房市场价的70％推向市场，将供应京籍、非京籍符合限购条件的家庭；京籍无房家庭、限价房轮候家庭可优先购买。购买“自住型商品房”5年内不得租售，5年后上市收益的30%须上交财政。这几乎保障了购买自住型商品房者不太可能获得高额溢价。&上海的共有产权房设计更精妙，政府与居民按照约定共享住房产权，出售时政府享有优先回购权，开发企业有3％左右的利润，由于居民有部分产权，还能改变通常廉租房小区无人负责的脏乱差现象。&2009年底，上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点，房源销售基准价在每平方米4800元－5200元之间，共有1819户家庭最终签约购房。居民和政府按“七三开”共有住房产权。2011年受益家庭达到3.7万户。上海共有产权房的门槛越降越低，申请家庭人均月可支配收入的标准从试点期的2300元，先后放宽到2900元、3300元，人均家庭财产等相应标准不断下降。&门槛降低，受益者增加，却没有出现疯狂争抢的局面，原因就是寻租空间下降，保障效率提升，这对于夹心收入阶层是福音：当他们拥有一定的经济实力后，可以进入商品房市场;如果他们不愿意为房屋费神，可以安心地住在共有产权房内，不必担心有人赶他们走。&我们依然会在廉租房、未来会在自住型商品房中看到造假与欺诈，但这无关大局，大规模的制度性漏洞已被堵上，只要逐渐改进，就能更趋完善，找到一个适合我们这个人口大国、城市化快速发展的大国的高效保障之路。&其他的保障体系，可以仿效保障房的体系，减少寻租、提高效率，自然前景开阔。小产权房合法化房价会崩溃？作为中国官方高层智囊机构的国务院发展研究中心，首次公开了一份改革方案总报告。这份被热议的报告一反以往对小产权房的态度，为小产权房合法化开了一道门。&& & 报告提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。&此处要害在于，土地转让制度改变抑制土地溢价，农村集体土地与国有土地平等进入市场，土地的供应量将大大增加。也许十八亿亩红线之外的土地都有可能进入市场，地方政府以土地储备经营城市之路将走到尽头，而出售土地的农民势必要到城市落脚，人口城市化由此拉开序幕，已经进入城市的2亿农民朋友将定居于城镇，其他的6亿农民朋友还有一半也将进入城市。这是人类历史上从未有过的巨大工程，对此，在资金、就业、保障等方面必须做好充分的准备。&小产权房更是一个地雷阵。&北京数次清理过小产权房，表面原因是小产权房与现行法律规章不匹配，根本原因是小产权房将彻底淆乱现在的房地产价格体系。目前的房价中很大一块是土地溢价，小产权房之所以比周边房价便宜三分之一甚至一半，就是因为去除了土地国有化的成本，与土地交易过程中的大幅溢价。&小产权房数量的保守估计，全国工商联调研得出的数据，从年间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。另据高国梁先生的统计，从1998年以来中国已销售新建商品房近100亿平米（此数据基于各年国家统计局公告的数据累计，2013年上半年1-7月份，商品房销售面积61133万平米，同比增长25.8%，预计全年能达13亿平米），即1亿套左右，还有60多亿平米在城镇边缘的农村土地和工业用地上建的小产权房（此数据基于住建部的统计），即6000万套小产权房，按100平米3口人算，这些可供新增城镇人口近5亿人居住。&据深圳当地统计，截至2011年12月，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27％。任志强先生表示，北京市小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域，约占北京市场楼盘总量的20%左右。“十一五”时期北京市小产权房竣工面积接近400万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3％，而价格仅为北京临近地段商品房价格的25％-30％左右。&即使只占商品房问题8％，小产权房若以现行商品房30％的价格进入市场，会对现有的商品房定价造成巨大的冲击，房地产、金融、地方财政瞬间垮塌。正因为认识到风险，2011年4月，国土部明确规定，对于已经建好或者已经售出的小产权房，不得办理土地登记。&明智的人会认识到，想维持房地产市场的正常运行，小产权房入市，绝对不会以现行的价格入市，而会进行土地价格补偿，补偿金额成为关键。如果补偿额高到与目前商品房市场价持平，小产权房就会失去价格优势。&今年10月，南京小产权房小区七彩星城小区业主开始更换正式的商品房购房合同以及办理银行按揭，为获得正式的产权证做准备。开发商已经补交了土地出让金和相关税费，土地性质已从集体转为国有。该小区项目单位于2007年8月办理了土地征用手续，2010年11月申请办理土地出让手续，目前经南京市政府批准，按规定补缴了7000余万元土地出让金，取得了国有土地使用证。南京市政府强调，这并非小产权房开禁，从本质上来说，这是小产权房在补足土地款之后的转性行为，仍是坚持国有土地性质的补票行为。南京小产权房转性事件中，是开发商拿出了7000余万元填平“缺口”，而其他小产权房，建造的村集体、购房的各色人等，未必肯拿出几百万元为土地转性。&现有的小产权房转性，似乎对政府有益。即使以每平米千元土地出让金算，政府可以增加万亿元的土地出让金收入，并且短期不会影响房价，因为小产权房已有买主，不会造成新的低价供应。如果日后小产权房在为常态，那就会颠覆现有市场。&在做出重大的决策之前，我们必须想明白一件事，自己能否承担市场变革的后果。为补偿会造成无数纠纷，现有的土地财政需要由切实的房产税、消费税得到弥补。房地产调控困守笼中房地产调控有两个基本的长效手段，一是房产税，二是房贷利率。如果推出这两项举措，房产调控可以一步到位。&推出包括存量房的房产税，将遭遇严厉指责，把房地产当作主要标的投资者，以及以土地财政为源头活水的地方政府。提高房贷利率已在进行之中，温水煮青蛙式的微调尚未触痛以刚性需求为主的投资者，一二线城市的房价还在大幅上升。&房产税注定无法在短期内成为主要地方税种，土地财政的惯性非常强大，急刹车的后果难以预料。地方债之所以没有崩盘，银行的不良率还能维持在低位，社保金之所以还能够腾挪，房地产功不可没。我国以房地产作为主要金融杠杆的历史阶段尚未结束，如果地方政府没有上万亿的土地收入，后果可想而知。&根据易居研究院的数据，土地收入在地方财政收入中所占比重在波动中稳步上升，从2001年的19.7%上升至2012年的42.1%，10年内涨了一倍之多，几乎占据了地方财政收入一半的来源。&房地产以及附加税收，是政府现金套现之源。2012年，地方房地产税收总收入为10128亿元，比2011年上升了23.2%，是2001年的20倍。当年土地土地出让金收入2.69万亿元，同比下降15%，却依然占地方财政总收入的31%，比2011年降低了7个百分点，还是处于历史较高位。&近两年实体经济欠佳，房地产显示扛鼎本色。据链家地产市场研究部10月17日发布报告统计，截至日，一线城市出让土地的规划建筑面积合计6059万平方米，较2012年同期上涨28%，成交金额为3533亿元，同比上涨207%。其中，住宅类土地的规划建筑面积合计为1843万平方米，同比增长108%。而中国指数研究院的数据是，今年前三季度，全国300个城市的土地出让金收入近21107亿元，比去年同期的12435亿元，同比增加近70%。在出让金收入排名前十名的城市中，深圳的同比涨幅最大，达到475%。&目前的房产税如虎入笼，毫无作用。&今年前三季度上海土地收入1568亿元，相比而言，去年上海2012年税收收入总额约1.04万亿元，全年房产税收入约为92.5亿元（包括商业与住宅物业），占比约0.8%，2011年这一比例约为0.7%。这样的房产税收入想要填补土地财政的漏洞，无异于痴人说梦。&房产税数量小，而征收成本高，而税收专家告知笔者，为了征收符合纳税条件的住宅房产税，不得不再三发通告，甚至要派人几次上门征收，“征的那点税还不够闹心的”。&据重庆市公布的数据，2011年该市应税住房为8791套，而2012年新增应税房源只有2236套。重庆市地税部门人士此前向媒体披露，重庆第一年共征收个人住房房产税近1亿元，约占重庆地方财政收入的比例仅为0.3%，相对于重庆市级千亿左右的负债是九牛一毛。&重庆豪宅销量下降明显，于是，房产税这只老虎继续被剪须磨爪。应对房价上升，重庆调整房产税起征点，根据重庆国土资源和房屋管理局公布的信息，2012年房产税起征点从2011年的9941元/平方米，提高至12152元/平方米，上调了2200元;2013年上调至12799元/平方米，较2012年微调了627元。&房产税推向市场，主要的作用是成为制度建设的漂亮摆设，要等到中央、地方分税制进行根本性的二次调整后，等到地方政府退出投资市场、不再依赖土地财政后，房产税这只老虎才能显现本来面目。&要强调的是，即使如此，房产税仍然有必要推出，房产税代表着对地方政府自主、二次分税制改革的期许。&提高房贷利率抑制房价的政策，空间有限。在企业与地方政府高负债经营的背景下，在人民币汇率节节上升国际资金套利的背景下，人民币不可能大幅加息，只能单向提升房贷利率，逼出民间真金白银投入房地产，目前民间资金量大，房地产价格预期没变，房贷利率小幅上升不会阻碍房价上涨。&改变悄然发生。房地产融资银行大门被关上，后窗被打开，房地产基金、信托等社会融资渠道会十分畅通，房地产融资风险从银行逐步转向市场投资者。如果市场利率长期维持在15％以上的高水位，相信房地产金融市场的风险在一两年内就会水落石出。&两项房地产调控的基本政策，如同两只笼中虎，房产税这只笼中虎总有一天会破笼而出，前提是政府回归公共管理与服务本位。北京自住型商品房应该学习上海共有产权房北京自住型商品房应该向上海共有产权房看齐。相比而言，上海的方式寻租空间更小，公平而高效。&北京首个摇号自住型商品房网站通道爆棚，说明需求者多、性价比高。首善之地人口众多，目前北京申请经适房、限价房轮候家庭约有13万户，具有购房资格的家庭远超此数。如果未来放开户籍限制，需求更加爆棚。&恒大“御景湾”所处之地东五湾交通还算便利，售价低于市价30％，最高售价每平米22000元，目前北京豆各庄商品房均价每平米22735元，税前单价实际高达3万元左右，价格低区位好，成为受捧主因。&自住型商品房仍留有太大的寻租空间。自住型商品房5年后可以入市，政府允许购买者获得资产溢价。阳光100置业集团常务副总裁范小冲的计算，“以一套同区位的商品住宅和自住型商品房为例，普通商品房的起始售价为1万元/平方米，那么自住型商品房的售价仅为7000元/平方米。假设5年后两种住房的售价都为12000元/平方米，那么普通商品房在5年后上市交易的话，每平方米可获利2000元。如果不是唯一一套住房，还需要缴纳20%的差额个税，每平方米能获利1600元。而自住型商品房5年后可上市，扣除30%上缴财政的收益，每平方米可收益3500元。”&只要有高额溢价就有大量寻租。按照北京《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》第六款，购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。如果免除其他所得税等，只征收30％的土地差价，自住房价格越低差价越小。参照经济适用房非常不公平，购买者可以享受低价，可以享受低税，还可以享受房地产资产增值收益，摆明了是刺激大家一起去分食大餐。& && & 经济适用房覆辙在前，之所以出现大量寻租就是溢价太高，而国内的信用控制系统又跟不上，现在居然通过自住型商品房的方式，再放7万套，让600多万个家庭中的7万个家庭获益。而其他购买商品房的人，则成为托底房地产价格的冤大头。&目前北京有经适房、两限房、限价房、公租房、商品房，再加上自住型商品房，种类已经十分混乱。以往的经适房以也，单限房也好，都出现过各种寻租现象。之所以如此混乱，就是因为理论不切实际的想法，不接地气，对信用过于乐观，想给低收入阶层公租房，想给夹心层房地产增值的资本利得，如果制订政策者了解情况，那就不得不让人怀疑向购买者放水究竟是为什么？&相比而言，上海解决夹心层的共有产权房思路要清晰得多。解决夹心层，用的是共有产权房的模式，大大降低了寻租空间。&共有产权的规则是清明的。按照约定，以购买时购买价格占相同地段、质量的普通商品住宅市场价格的比例约定产权份额，在《经济适用住房预（出）售合同》中约定，并在房地产登记信息中予以载明。一般而言，上海当地政府占30%～40%的产权，60%～70%的产权归个人。&共有产权房最大的优势是减少寻租空间，住满五年后上市转让，住房保障机构享有优先回购权，住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款，仅这一条就把市场溢价寻租的路子给堵得死死的。由于产权共有，购房者出售经适房时，只有两种选择，或者优先转让给共有产权人，也就是地方政府，其次是向政府按当时的市价购买产权获得完整产权，这样一来，其收益大大降低。&严厉而清晰的规则好处明显。共有产权房推出后门槛一再降低，获益者大大增加;公积金借款毫无阻碍对夹心层更加有利;开发商明确利润率与回款周期，不再出现购地退地的现象;保障房建设资金有了保障，可以实现周转，对未来的中低收入阶层有利。&难以执行的规则与可观的收益，诱惑寻租与投机，建立高效的保障房机制，需要的不是给低收入者资产品溢价，而是让他们拥有体面的居所，住者有其居，而非居者有其屋。在现行的信用环境下，规则越直白明确，简单易行，寻租空间越小，中低收入阶层获利越大。&上海已经想通了这一点，而北京还在绕弯。
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