手握百万余钱 选住宅还是选商铺写字楼_网易财经
手握百万余钱 选住宅还是选商铺写字楼
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
&&&&图片来源：广州日报 目前业主多为“实收价”，买家除衡量物业总价外，还要考虑交易税费及持有过程中产生的费用。
　　手握百万余钱 只剩一个购房指标希望投资保值
　　春节期间参加一些聚会，耳边听到的买房需求多不胜数，例如“我有余钱100多万元，剩一个购房指标，是继续保留额度，投资好，或是用掉指标买住宅好？”也有人咨询：买住宅或者商用物业，要注意什么？
　　对于首套置业已一步到位——居住舒适度及学位已全面兼顾，且手头有余钱100万元的“金主”来说，他们的投资选择的确多箩箩。既可以首付100万元，贷款50%买一个总价200万元的商用物业，或者贷款40%买一个167万元的住宅。当然不喜欢做房奴的，也可以一次性付款买一个住宅单位或铺位。为此，本期笋盘擂台专门为这些担心大量现金贬值的“刚需族”提供投资建议，无论是买住宅还是买，必须注意由此伴生而来的管理费和下次转让的税费问题等。做投资不比自用，自用买家买来房屋至少自己可以住，若投资商铺或住宅不得当，分分钟眼见心烦。因此，本期笋盘擂台附带的投资贴士堪称史上最多，希望志在入市的人士考虑清楚，再做决定。
　　买铺：新丁成交300万以内最集中
　　据合富置业市场部梁燕明介绍，广州商业地产成交中以商铺成交显得尤为活跃，目前交投比较畅旺的主要集中在500万元以内的商铺，放盘量保持平稳，以金额较大的商铺货源较为充足。写字楼成交则显得较为平静，放盘量与之前基本保持一致。
　　以刚性需求买家入市支撑住宅市场，但对商业市场影响并不明显，住宅市场内的投资客目前还是保持观望态度居多，而投资商业地产的客户则以投资为目的，之前楼市新政，令住宅市场部分投资客转向商业地产投资，而该部分投资者多集中在100万~300万元左右的成交中，而在商业地产的成交情况来看，300万元以内的成交只是占有一部分，实际上，在广州要投资商铺，入市门槛都会在300万元以上，一些好一些的社区铺也需要400万元左右，商铺价格集中在300万~600万元左右的货源最为充足。
　　目前投资商铺的客户比较青睐的区域包括有一些热门的专业市场，如清平药材市场、华林玉器广场等，另外，社区铺也是备受投资者关注的区域，如华景新城一带的一线路面铺等，而随着一些新兴商业区的发展，如东圃、南洲一带的商铺也逐渐受到市场热捧，由于这些区域的商业还在发展阶段，目前还能找到不少发展潜力较大的笋盘。
　　买写字楼：老城区回报率5厘以上
　　越秀区的淘金商务圈是老城区高端写字楼集中区域，如需投资写字楼物业，中原工商铺营业经理刘伟伦建议选择该路段的写字楼。他介绍，宜安广场写字楼售价1.5万~1.6万元/m2，世界贸易中心约1.8万元/m2，好世界广场售价1.5万~1.7万元/m2，广东国际大厦A副楼售价1.3万~1.4万元/m2，东山广场约1.9万~2万元/m2，上述写字楼租价约在70~100元/m2/月，出租回报率基本上可以达到5厘，其中宜安广场及世贸中心的成交较活跃。以宜安广场113平方米单位为例，连税费约180万元，可租90元/m2/月，回报率有5厘多。
　　刘伟伦表示，荔湾区的传统商务楼多是国营单位的写字楼，少有出售，而中高端商务圈则集中在中山六至中山八路段，如中心、中山八的富力商务中心、西门口广场等，但西门口广场写字楼只租不售，富力商务中心写字楼为1.3万~1.4万元/m2；而美国银行中心写字楼售价为1.4万元/m2，以70平方米的写字楼单位为例，总价仅98万元，月租金约70元/m2，可获高达5厘的回报率。
　　至于天河区的写字楼，刘伟伦透露，天河区商务圈集中在天河北及珠江新城CBD中，若投资写字楼，建议关注珠江新城邻近的黄埔大道写字楼。他认为，天河北商务圈氛围已经非常成熟，写字楼的售价亦达到相当高水平，而珠江新城的商务圈氛围则有待成熟，极具发展潜力，不过除了靠路边楼龄稍长的写字楼有小业主出售外，珠江新城中心的写字楼基本都是发展商或大业主持有，只租不售。
　　住宅PK商用物业：
　　看业主风险承受能力而定
　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，投资住宅还是投资写字楼、商铺，除要考虑总价门槛外，需注意以下几点区别：第一，使用年限不同。住宅用地最高使用年限为70年，写字楼作为综合用地最高使用年限为50年，商铺作为商业用地其土地使用权最高使用年限为40年，由于使用年限不同，回报周期也不一样。因此，以出租回报率而言，通常是商铺最高、写字楼次之，住宅最后。第二，贷款政策不同。新政实施后住宅贷款按差别化信贷政策执行，若是首次购买普通住宅，最低可两成首付，利率下浮30%。而商铺和写字楼通常要求首付五成以上，并且利率要上浮10%。第三，持有和转让成本不同。住宅管理费较便宜，而写字楼和商铺的管理费较贵，因此后者空置成本更高。转让时，住宅交易税费比商铺和写字楼便宜。
　　肖文晓认为，投资住宅的风险比投资商铺和写字楼要低，适合“稳健型”投资者。不过，假如投资商铺和写字楼取得成功，其回报将相当诱人，适合具有一定专业投资素养、抗风险能力高的“进取型”投资者。以投资新建商铺为例，通常新铺价格较便宜，但成熟周期较慢，这就非常考验投资者的眼光，须综合考虑商铺所在地的规划利好、商业氛围、周边的消费层次与习惯、人流量，以及商铺位置、商业网点布局及结构、配套设施等，一旦投资成功，往往可得到几倍甚至十几倍的收益。
　　买住宅：回报率低 保值性能高
　　中原地产荔湾广场分行高级营业经理李华团表示，康王路近上下九传统商业街，又有玉器专业市场，商业氛围最浓烈，租赁及自住需求旺盛。他表示，由于康王路南北向有多个万科楼盘，带动了路段的二手物业升值。老城区的大型住宅小区可优先考虑，如世纪广场、新光城市广场，前者目前售价为2.2万元/m2，后者售价2.5万元/m2。
　　对于“死守”老城区的投资者来说，入手160多万元的住宅亦可考虑淘金板块的物业，由于周边写字楼林立，公交地铁交通方便，加上小资情调生活氛围，附近工作的白领均喜爱在周边居住。
　　不过住宅价格就不逊于写字楼，中原地产淘金分行高级营业经理张林升表示，淘金板块均价约在1.5万元/m2左右，普通的住宅价格在1.3万~1.5万元/m2，楼龄新净的达2万元/m2，如淘金华庭、淘金家园等。租价方面，普通一房为元/月，电梯楼可租2000元/月，两房租价在元/月。
　　中原地产淘金分行高级营业经理仇兆荣表示，投资住宅除看出租回报率，还要看未来升值潜力。淘金板块的住宅有名校学位，市场需求很大，价格一直稳定上升，若手头有资金可以购入持有待升值。目前御龙庭82平方米住宅，售价约190万元，月租约为4500元，出租回报率约2.8%；广怡大厦78平方米两房，售178万元，租价约元/月，回报率约3%左右。虽然回报率不算高，但物业路段及素质可确保逐年增值。
　　投资物业量力而行
　　中原地产市场部主任黄燕飞表示，无论投资何类物业，都要量力而行，目前业主多为“实收价”，买家除衡量物业总价外，还要考虑交易税费及持有过程中产生的费用。以住宅为例，税费方面，要了解上手业主持有物业时长，因要涉及营业税及个人所得税的计算；而契税方面，除了未曾置业的人士有优惠减免外，其他人士都不获减免；持有方面，管理费、水电分摊亦是成本，特别是高端楼宇管理费尤贵，如中信公寓，管理为7.6元/m2/月。
　　写字楼方面，刘伟伦表示，写字楼不论年限，都是要计算营业税，此外还有个人所得税及增值税；另外，商用物业贷款要首付五成，而且利率较少优惠，除了银行认定的优质客户可获基准利率外，普通客户都要按1.1倍利率计算。持有方面的费用就较简单，管理费已经包括公共空间的水电，客户只需支付物业内产生的电费，基本上若不使用就没电费支出。
　　对于商铺投资，中原地产工商铺高级营业经理廖振刚表示，100万~300万元虽然可以买到一些商场内的格子铺位，但他对于这类铺位的发展并不看好。他认为，购买商铺，要注意三点：铺位的升值潜力、租金的升幅以及客流消费力即租客是否能做得到生意。所以他推荐购买成熟商业路段的街铺或大商场面向马路的铺位。(记者李凤荷)
本文来源：大洋网-广州日报
责任编辑：王晓易_NE0011
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈手握百万买天河楼收租有数为
本版栏目《笋盘擂台》开设以来，收到的读者需求依然是以投资居多，看来手持几十上百万元想投资增值的购房者大有人在。这次读者小敏发来邮件，称：“本人想在天河岗顶百脑汇投资购买一个单元来长期收租，现有两个选择，一个80平方米要140万元，一个57平方米要101万元，都是中层十几楼，请问专家:以现在的价格买入合适吗？会不会太贵了？要买80平方米还是57平方米的好？”虽然小敏指定百脑汇这个盘，但秉持“有得拣才是老板”原则，记者帮她从地产行搜来140万元左右的天河盘源，这些盘源的投资回报率“拍得住”百脑汇3%左右的水平，且部分更有4%以上的回报。
百脑汇“住改商”单位：回报3.3%左右
　天河岗顶百脑汇，位于地铁三号线上盖。
读者小敏青睐的天河岗顶百脑汇，位于地铁三号线上盖。之前该盘因车位租金升价事宜而曝光率大增，该盘日前绝大部分单位出租作办公室之用，自住的用家少之又少。
据满堂红和中原地产有关人士透露，小敏邮件中透露的80平方米140万元、57平方米101万元的价格属于目前市场价。合富置业石牌西分行主管谭智聪表示，现在百脑汇起码有一半的业主，本身已持有百脑汇的一套或数套物业，但当百脑汇有货时都会继续入货，这些业主一般都身家丰厚，只要不是超出市价太多，都会爽快接受。
中原地产有关人士表示，百脑汇市价1.6万~1.8万元/m2左右，南向单位偏离中山大道车流噪音，比北向单位要贵元/m2。满堂红符小姐表示，百脑汇80平方米住宅做办公室出租每月租金元；57平方米单位租金元/月。根据目前市价，两个单位的投资回报率在3.3%左右，符小姐建议小敏选择57平方米单位来投资，因为面积小，较易出租。
百万入手&天河物业投资有得拣
　天逸名都。
小敏希望投资总额在100万元左右物业，记者按照她的投资总额搜索了天河周边畅租板块，发现符合这样的投资预算且回报不错的物业都不少，如芳草园一房一厅47平方米的小单位与百脑汇57平方米的单位同样叫价101万元，但（、、、）的单位每月租金3500元，投资回报率为4.2%。
地产人士表示，小敏青睐百脑汇的“住改商”物业，必须留意其空置时间，相比之下纯住宅的租赁持续畅旺。至于投资物业的持有时间，市场人士表示，天河北与岗顶周边物业基本上很少笋盘放出，投资者以中长线持有为主，而珠江新城东面的潭村则有机会在短期操作上获得不错的回报。
投资“住改商”物业风险不可忽视
合富置业谭智聪表示，现在岗顶部分楼梯楼的一楼单位叫价达25000元/m2，其实际价值没有那么高，只是因为部分物业是买入作仓库和商业用途才令价格提升，当中存在的“住改商”风险不可忽视。
谭智聪表示，选择户型好、朝向好的单位，例如南向单位，保值性能都会比一般的单位要好，即使经过两三次转手依然能比其他单位卖高几万元。
中原地产有关人士表示，天河“住改商”虽然投资回报率比较可观，但前期投入资金较大，而且市场上盘源较少，买家可以考虑投资靠近高端商务中心或专业商圈内的纯住宅，有一些公寓型产品，投资门槛低、租金回报率高，相对投资风险也比较小。初次涉足房产投资的买家，可考虑从投资商圈内的中小户型下手。
投资建议一：天河北不适合短线操作
满堂红经纪范先生介绍，在天河北持有140万元的预算并希望投资公寓型物业的，可选择中怡城市花园和协和新世界二期。
　长线投资以中怡城市花园这类中高端公寓为主。
据了解，投资中怡城市花园可考虑55平方米左右的一房，总价在130万元左右，若是放租，月租金在元左右。协和新世界二期47平方米的物业，总价在120万元左右，放租的月租金在元左右。相比之下，中怡城市花园的性价比更高，租赁市场更活跃。若是选择普通住宅物业，140万元在天河北仅能选择两房物业，楼龄多在10年以上，例如（、、、）、（、、、）、嘉怡苑等，面积在75~85平方米不等，但月租金仅在2500元左右，投资回报率不算太高。
满堂红范先生表示，目前天河北二手投资市场并不太适宜短线操作，除非是笋盘流出，否则短期获利空间不大。而长线投资以中怡城市花园这类中高端公寓为主。目前商住两用的物业在天河北比较少，已经不是投资的主流，早期的嘉怡苑虽然是商住两用，但楼龄有15年左右，买家多数是看中华阳小学学位，投资客不算多。
投资建议二：入市岗顶门槛稍低
　暨南花园。
天河路岗顶一带除了聚集了三大电脑城，该区域本身的生活配套也相当便捷。中原地产明轩分行主管马绍琼表示，除了不少在天河上班的租客会选择在岗顶路段租房，还有不少就读华师附中、暨南大学的学生是这里住宅租赁市场的主要客源。投资岗顶二手物业，入市门槛会比投资天河北、天河南一带稍低。
如天惠家园、明轩这些电梯小区，距离地铁华师站路程较近，出行较为方便，周边衣食住行齐备。马绍琼介绍，天惠家园是公寓型物业，以中小户型为主，总价不会太高。现时中原明轩分行有一套天惠家园约62平方米的两房单位，业主放盘价为115万元，该类型单位现时市场租价约为3500元/月，投资回报率约3.7%。
另一个成交活跃的楼盘明轩，现时有少量单间和两房户型放售，其中47平方米左右的单间，业主放盘价为71万元，月租金为2200元；71平方米的两房单位,业主放盘价为106万元，月租金为3200元。这类型单位的投资回报率均在3.7%左右。
投资建议三：潭村小户型宜作短线投资
满堂红经纪周先生表示，在潭村附近，持有140万元的投资者可以考虑（、、、）、（、、、）以及翠湖山庄。
投资者若是仅选择投资1套物业，在马赛国际公寓可选择90平方米的三房，在跑马地花园可选择110平方米的物业，也可在翠湖山庄选择100~120平方米的三房，目前这类三房物业的月租金都在元左右。
但若是选择投资两套物业，回报则更加理想，例如马赛国际公寓的40平方米单位，总价在63万元左右，月租金在2200元，投资两套物业月租金超过4000元，总价仅130万元左右，而且这种小户型也适宜做短线投资，目前这类小户型转手频率多在1年左右，获利空间在10万元左右。
(本文来源：
作者：李凤荷)
网易房产48小时评论排行
网易房产图片推荐
33000元/㎡
18000元/㎡
40000元/㎡
房产精彩图片推荐
网易公司版权所有【入户快】他们手握百万，为何至今仍租房子住？
广州是唯一在中心城区仍有大量城中村存在的。调查数据表示，832万来穗务工人口中仅48万在广州买房，约500万居住在304个城中村中。
在大城市辛苦打拼的异乡人，都渴望在这陌生的地方找到心中的那一份归属感，对于有孩子的人来说，渴望给孩子一个稳定的家；有对象的，更是渴望有一间属于他们的房子。
在广州，有那么一群人，他们在这奋斗拼搏了好几年，终于略有存款，买房子的首付都准备好了，然而，半道杀出的购房政策把他们雷得里焦外嫩。
3月17日，广州楼市出台了限购政策，外地人购房门槛从社保3年改5年，增城房价飞涨。紧接着，330政策出台，广州一手公寓不能卖个人。买房的梦想瞬间破灭，等了三年，还要继续等， 然而，广州飞涨的房价让他们着实等不起！
面对这样严格的要求，为何不不选择入户广州呢？
入户广州有什么好处？
首先购房上,没有社保年限限制,还可以买两套房，不得不说，入户广州本身就是一项很好的投资。可详看《广州户口到底值多少钱？》
那么，入户广州需要什么条件？如何入户广州？小编给大家说一说。
入户广州的方式
学历入户（条件）
本科学历入户
（1）无违反计生政策，无犯罪记录
（2）35周岁以下（含35周岁）
（3）本科+学位
（4）广州社保至少半年以上
温馨提示：（应届毕业生无须提供社保）
硕士学历入户：
（1）无违反计生政策，无犯罪记录
（2）40周岁以下含40周岁
（3）硕士学历或学位（含在职研究生学位）
（4）广州社保一年以上
本科学历（中职职称）
（1）无违反计生政策，无犯罪记录
（2）35周岁以下（含35周岁）
（3）本科毕业证+中职职称
（4）广州社保一年以上
小编提醒大家：应届生本科毕业生记得早点咨询小编入户广州呀！条件那么简单，难道还要等到够社保年限等多重条件吗？
（1）无违反计生政策，无违犯罪记录
（2）持有本市有效《广东省居住证》
（3）在广州有合法住所（含租房）
（4）具有初中以上的学历
（5）年龄20-45岁周岁
（6）在本市合法稳定就业或创业并交纳社保满4年（社保可累积）
（7）积分累计85分（入户专家组推测）
温馨提示：2017年积分入户新政策，新分值计算方法，入户专家组推测！！！预计今年有1万个积分入户名额！！！今年积分入户申请人总积分至少要满85分以上才可申请入户。
想知道您能否办理积分入户吗？填写测评表。专家组为您测算您的分值。
测评表：/xy0gbW4
高级技师入户
（1）无违反计生政策，无犯罪记录
（2）45周岁以下含45周岁
（3）初中以上学历
（4）副高或高级技师
（5）广州社保一年以上（申报单位社保）
（6）所从事工作须与证书工种一致
技师入户 （二级）
（1）无违反计生政策，无犯罪记录
（2）40周岁以下含40周岁
（3）高中或中专及以上学历
（4）技师（二级技能）
（5）广州社保一年以上（申报单位社保）
（6）所从事工作须与证书工种一致
三级\紧缺工种入户
（1）无违反计生政策，无犯罪记录
（2）35周岁以下（含35周岁）
（3）高中或中专及以上学历
（4）从事工种属广州市紧缺工种
（5）广州社保2年以上
（6）广州连续居住2年及以上
符合上面条件的就赶紧来咨询小编吧。（不满足的可以找入户快帮你们）
最前沿的政策、最落地的方案。广州入户就找广州入户快！
入户一定要趁早，政策说变就变，或不定哪一天入户要求更严格了呢。
保守估计目前广州户口值50万，未来5年内翻倍增值跑不了！那时候你是一个拥有广州户口的人，还是一个后悔没有早点办理户口的人呢？
想要了解更多入户广州资讯，可登陆官网广州入户快（），或拨打热线（小编微信号）免费咨询。
责任编辑：
声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
广州积分入户不满60分怎么办？？再不准备就晚了！！！小编教你如何快速提高分值。
为什么要入户广州，入户广州能给我们带来什么价值？
今日搜狐热点}