外地人借名在汉买房避限购 律师：小心钱房两空
来源：亿房网综合 日 09:18
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据楚天金报报道 在汉没有购房资格，为了应对限购政策，一些外地人试图借名买房来规避限购令。对此，律师提醒，借名购房可能面临假戏真做等多重风险，小心赔了房子又丢钱。
近日，随州王先生一家在欢乐大道一楼盘看中一套90平米新房，由于没有武汉市户口，也没有在汉缴税或缴纳社保一定年限的购房资格，他打算先以有武汉户口的朋友名义登记购房，买房后暂不办房产证，等过两年王先生的女儿来汉读大学，再以女儿名义办理房产证。交了定金后，王先生在交房款时得知，用本地人名义登记买房后，需以其名字办理房产证，五年后可交易过户。&交了钱买房，房产证却写的是别人的名字，要是到时候别人不承认怎么办？&这让王先生不禁担忧其中不可预测的风险。
因为限购政策，不少外地人像王先生一样想打&擦边球&在汉购房，但因此引发的纠纷也越来越多。湖北观筑律师事务所律师谈旭表示，接到外地人在汉购房较多的纠纷就是借名购房假戏真做，随着房屋升值，出借名义人反悔，不按约定过户，或只愿意退还购房款及同期银行利息。一旦双方发生房产权属纠纷，借名购房人往往比较被动，即使名义买房人和借名人签订协议，对其中事项进行约定，也只能产生债权效果，不能发生物权变动的效力。而且如限购政策没有变化，数年后，没有购房资格的外地人一样不能过户，即使有了购房资格，过户还需额外缴纳一笔不菲的二次交易税费，按武汉市目前的房价，一般会有几万元，建议不要试图通过借名购房避限购。
延伸阅读：
据长江日报报道&在汉没有购房资格，就借用朋友名义买房避限购，结果双方闹矛盾，朋友拒绝把房子过户给他。昨日，外地在汉购房者黎先生询问记者，如何能把原本属于自己的房子要回来。记者咨询律师获悉，房子确实要不回来了。
黎先生在汉没有购房资格，就以朋友的名义买房，办理房贷也是以朋友的名义，月供也是他把钱打到朋友账户名下。按照黎先生的计划，等自己取得购房资格了，就再把房子过户到自己名下。然而意外发生了，最近黎先生和这位朋友闹了矛盾，朋友把门换了锁，并称房子是自己的，当初只是借了黎先生的钱买房而已。
昨天湖北尊而光律师事务所律师宋飞帅表示，根据《湖北省高级人民法院民事审判工作座谈会会议纪要》中提到&因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持。&因此，黎先生想把房子过户到自己名下的想法，法律不支持。
宋飞帅律师提醒说，黎先生这种做法弊端不少，一旦双方发生矛盾纠纷，房产归属就成问题，因此建议不要试图通过&借名购房&讨巧避限购。
[责任编辑：褚苏亚]
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借名买房怎么要求过户？
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北京房地产专业律师靳双权（），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
案情介绍：
一、原告诉称：
原告韩晶、赵起诉称：二原告与被告在2007年3月口头方式约定借名买房，二原告以被告的名义购买北京市昌平区诉争的经济适用房一套。达成协议后，二原告拿着被告提供的拆迁补偿协议以被告的名义购买了房屋。二原告一直按照约定履行义务，缴纳首付款100000元，贷款220000元也是按照一个月1600元如期提供。2008年2月9日房屋交付后，原告对房屋进行装修并入住至今。房屋贷款尾款180000元已2012年1月5日完全偿还。现在房屋满足过户条件，原告方要求被告履行承诺，配合办理过户，被告不配合过户，称房屋是自己的。被告已经构成违约。故诉至法院，请求法院判决：判令被告将位于昌平区的诉争房屋的房屋过户到原告名下。
二、被告辩称
被告王熙辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有法律和事实依据，原告起诉的主张已经被生效的法院判决驳回，原告基于同一事实和理由无权再起诉。请法院依法驳回原告的诉讼请求。
三、审理查明
审理查明：韩晶与赵起是夫妻关系。王熙与韩晶表兄妹关系。2008年3月30日，王熙与北京首开天鸿集团有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定王熙以贷款方式购买位于昌平区的诉争房屋一套，合同总价款为320000元。2008年11月8日，经方结算，确定实际购房款为320000元。同日，开发商交付房屋，原告对该房屋进行了装修，并在该房屋内居住至今。2009年6月9日，颁发了该房屋的所有权证，房屋所有权人为被告，房屋性质为经济适用住房。该房屋的首付款由被告向开发商交付，按揭贷款一直由原告进行偿还，物业费、契税、公共维修基金、土地出让金等费用也是原告交纳，除《北京市商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件由被告持有外，其他购房相关票证及材料原件均由原告持有。被告称将购房相关票证及材料原件交给原告，是为了方便原告办理入住手续。原告曾以房屋买卖合同纠纷为由将被告诉至本院，该案房屋与本案房屋一致。在该案审理过程中，原告称其与被告达成口头协议，约定被告将上述房屋出卖给原告，价款为380000元，约定房屋满五年后办理过户手续；被该项陈述不予认可，并主张双方之间为房屋租赁关系，原告偿还的银行按揭贷款系用于折抵房屋租金。经审理，本院作出的民事判决书，认为原告提交的证据不足以直接的证明其与被告之间形成房屋买卖合同法律关系，故判决驳回了原告的诉讼请求。本案审理过程中，原告称购房首付款是原告借用被告的钱交付的，其已经将所借钱款于2013年3月9日存入被告名下的中国邮政储蓄银行存折里。被告对该陈述不予认可，并主张支付了购房首付款，房屋是租给被告使用的，未约定期限；原告所述的中国邮政储蓄银行存折是，一直由原告持有，存入钱款一事被告并不知情。
四、法院判决
北京市昌平区人民法院经审理后判决：
被告于本判决生效之日起七日内将坐落于北京市昌平区回龙观镇龙湖小区3号楼3单元321时的房屋所有权转移登记至原告名下。
五、北京房地产律师靳双权点评
本案与被告所提民事判决书所涉法律关系并不一致，不构成重复诉讼，不违背“一事不再理”原则。本案的争议焦点在于事实上是原告借用被告的名义购房还是被告于原告是房屋租赁关系。被告主张是将房屋有偿借给原告居住，但被告对房屋按揭贷款月还款额、物业费等金额均不清楚。在不清楚具体金额的情况下便将房屋出借给原告居住，不符合正常逻辑。被告称于原告的借房关系未约定出借期限。在未约定出借期限的情况下，原告就出资将房屋装修，并偿还全部按揭贷款显然不合常理。被告主张原告持有契税发票、土地出让金专用收据、专项维修资金专项收据、抵押登记费收据、产权代办费收据等票证是为了方便原告办理入住，与常理不符。契税、公共维修基金、土地出让金等费用均由原告缴纳，房屋交付之后由原告进行装修并一直居住至今，全部购房按揭贷款由原告偿还，除《北京市商品房预售合同》原件及房屋所有权证原件由被告持有外，其他购房相关票证及材料原件均由原告持有。根据以上分析，可以认定双方之间存在借名买房的合同关系。该合同合法有效，双方均应履行合同义务。原告主张的将房屋由被告过户至原告名下的诉讼请求应予以支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
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李松律师接受《北京晚报》专访：借名买经济适用房，高院划定有效期限
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借名买房 高院划定有效日期十年前借名购买的大兴区一套经济适用房，素未谋面的借名者突然来要房轰人，并起诉要求法院判定借名买房合同无效。“当时借名买房的代理人已过世，怎么证明这房子是我买的？”金先生焦急应诉一波三折，依据北京市高级法院出台的新意见，法院于近日终审判决金先生借名有效。&出名人现身 要求借名者搬走出名者上门那天，金先生正和租户一起往屋里搬新家具，突然，一个年轻的陌生人进来，自称是房主蔡原元。说着，他拿出了写有自己名字的房产证，并请金先生等人离开他的房子。金先生愣住了，这才想起十年前买房的事情。当时他通过山西老乡段杰（化名）打听到北京有一位蔡老先生，可以把他孙子蔡原元的经济适用房指标出让给金先生，那时政策不允许经适房转让，但基于朋友之间的信任，金先生就使用了蔡老先生孙子的名字，花了二十余万元购买了这套经适房。虽然房本上写的是蔡原元，实际上出资购买人却是金先生。事后，金先生还通过中间人段杰给了蔡原元几万元好处费，他万万没想到 十年后蔡老先生的孙子突然上门，要要回房子。更糟糕的是，隔天租户回家时，发现这房子居然换了锁进不去了，急忙叫来金先生一起报了警，又找来开锁公司才进了屋。金先生觉得此事十分蹊跷，赶紧联络当年为他介绍借名买房的老乡段杰，才知这位朋友去年遭遇车祸去世了。金先生又几经周折去找蔡老先生，却得知老先生正生病住院，也暂时联系不到。中间人失联，卖主反悔，金先生觉得不知所措，不但得不到已付房款，还损失了十年间房屋增值的价值，即便蔡原元现在返还房款，靠这二十余万元能买到什么样的栖身之所？无奈之下，金先生找到北京东元律师事务所的李松律师求助。&素未谋面 合同是怎样签订的？蔡原元与金先生十余年来素未谋面，互相之间不认识，也从来没有联系过，双方之间是否存在真实的合同关系？唯一知道真相的中间人段杰已经逝世，是不是真相就此掩埋了呢？为了证明此事，李松律师特意从山西请来段杰的妻子参与调查和出庭作证等。据段杰的妻子称，十年前，金先生将二十余万元房款给了段杰，段杰将钱送给了退休干部蔡老先生，蔡老先生说有指标可以买房子，承诺5年后过户。后来段杰夫妇还专程到北京取购房手续，随后交给了金先生。之后，金先生又送来了3万元好处费，也通过中间人给了蔡老先生的孙子蔡原元。段杰妻子的证人证言证实了金先生确实借用蔡原元的名义，买了这套房子。李松律师建议金先生向法院起诉，请求判定借名买房合同无效，并要求蔡先生返还购房款以及赔偿房屋增值部分的损失。&代理人过世 怎么证明借名买房？关于金先生和蔡原元两人借名买房一事，金先生与蔡原元之间并未直接签订任何书面协 议，而是通过中间人段杰和蔡原元的祖父蔡户培之间代理此事的。素未谋面的双方之间是如何形成合同的呢？李律师解释，订立合同并不一定要求双方当事人亲自签订，一方或双方当事人也可各自委托代理人签订。根据《合同法》的规定，合同的形式可以是书面形式，也可以是口头形式，如果有完整的证据链加以佐证，口头约定同样可以形成有效合同。李律师拿出了房屋购房发票、多年来的物业水电缴费凭证、金先生与蔡原元之间的谈话录音、代理人段杰的妻子的证人证言，并请装修工人房向阳出庭作证。“这些形成一系列完整证据链条，证实金先生与蔡原元之间确实有借名买房一事。”&案有波折 装修工可否证实真房主？不过在法院判决认定前，事情却有波折。金先生刚买此房子时，装修工人房向阳曾帮他装修房屋，2009年又装修了一次。房向阳出庭作证时称：“整个装修方案都是金先生制定的，装饰材料也都是金先生购买的，我从没有怀疑过金先生是这房屋的主人。”可蔡原元认为房向阳并不具备证人资格，无法证实房向阳装修过该房屋。为此，李律师向法庭提交了此前去小区物业公司调取的该房屋装修的现场监控记录表，上面载有：“装修队为金先生的房屋做装修，具体的装修人员为房向阳。”记录本最后还有房向阳的签名落款，并附有装修清单。“这些材料证明该装修队曾派房向阳等人对金先生的房屋进行装修，装修材料及家用电器等设备都是金先生购买的。”对于房屋权属问题，李律师提出金先生已实际拥有该房屋十余年，如此之长的时间内，蔡原元却并未对房屋所有权提出过异议，对金先生长期占据及装修房屋也未能给出合理解释，应承担举证不能的责任。&市高法出台新意见 法院判定合同有效由于经适房的申请主体需要满足诸多要求，而金先生不具备经适房的申请条件，在以往的案例中，此类事件法院通常认定经适房的借名买房无效，并根据双方的过错程度，法院判决出名人给实际购房人一定的赔偿。基于此，金先生只好选择请求判定借名买房合同无效，并要求蔡先生返还购房款，并赔偿房屋增值部分200万元。正在诉讼中，2014年底，北京市高级人民法院对于借名购买经适房出台了新意见，借名买房的经济适用住房是在日（含）之前签合同购买的，并且在法庭辩论终结前，该房屋符合上市条件，可以认定借名有效。李松律师第一时间了解到该指导意见，当即更改了诉讼请求，将主张合同无效的诉求变更为合同有效，并要求蔡原元将换了锁的房屋归还给金先生。但由于新意见出台时间尚短，业内对该合同是否有效仍存在一定异议。李律师搜集大量法律依据和相关案例，提交到法庭，法官考虑后认定此案完全可适用新规，最终一审判决金先生与蔡原元之间的借名买房合同有效，完全支持了金先生的诉求。蔡原元不服一审判决，提起了上诉。二审过程中，他声称当时自己和另一个朋友凑了13万房款，又向段杰借了7万元房款买了房子，并找相关证人出庭作证。李律师当庭提出异议，并拿出一审时蔡原元向法庭提交的答辩状，其中称“当年家境较贫困，因此由蔡原元的祖父出面向段杰借了二十万元钱，用于购买房屋。”就支付购房款的来源，蔡原元一二审陈述前后不一致，其所找证人所出具的证言内容不足以采信，北京市第二中级人民法院经过三次庭审，依法驳回了蔡原元的上诉请求。&律师提醒 口说无凭 合同难被法院认定金先生是胜诉了，但案件赢得并不轻松。李松律师提醒大家：口头合同虽然也是合同的 一种形式，可是一旦发生纠纷，主张合同成立一方负有举证义务，如果没有充足的证据，合同关系就很难被法院认可。尤其是金额较大的房产买卖，当事人更应该签订书面的合同。本案中正是因为当初双方没有签订书面合同，所以出借名字者才反悔要房。李松律师同时提醒大家注意，合同双方都应当遵守诚实信用原则，不管房价如何变动，都不应反悔。即便起诉到法院，法院在查清事实后，也是会保护守约方的合法权益的。原文链接：
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孙某借用李某的名义购买了经济适用房，后李某后悔要求将房屋收回。孙某起诉要求赔偿。日前，北京市昌平区人民法院判决李某给付100余万元的补偿。
孙某与李某是朋友，2000年双方达成了口头协议，孙某以李某名义购买位于北京市某小区的经济适用房，后李某协助其办理过户手续。孙某购买房屋后对该房屋进行了装修，并入住至今。2009年、2010年李某要求返还该房屋。孙某起诉法院请求判令李某按现行市场价格支付房款损失142万余元。
法院认为，本案中原告孙某因不具备购买经济适用住房的条件，而借用被告李某的名义购买，双方之间形成合同关系。该合同违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效。合同无效后，孙某因购买该房屋所支出的购房款、公共维修基金、税费等相关款项，李某应当予以返还。对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到孙某支付了全部购房款，李某与孙某达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，他应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益，李某应按照其过错程度给予孙某相应的补偿，补偿数额由法院根据房地产估价报告等酌情予以确定。法院判决李某给付孙某人民币100余万元的补偿。
（谢婧高琳琳）
作者：谢婧高琳琳
本文来源：宁夏网-新消息报
责任编辑：王晓易_NE0011
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