买房经验都是拿钱堆出来的，听听他们怎么说！
买房经验都是拿钱堆出来的，听听他们怎么说！
编者按买房已成为很多人热衷的投资方式，收益大，风险小。而如何投资房产才能保值增值，也是很多人关心的话题。在365淘房第一代网红神话姐姐与365淘房共同组织的群友见面会上，众多大咖倾囊相授，结合自己的实战经验，为大家买房投资指点迷津。下面小编整理了部分嘉宾的演讲“精华”分享给大家，以供学习、参考。神话（资深买房达人，365淘房第一代网红）我神话姐姐，1981年生人，天津人。从2003年大学毕业后开始看房，也是在那个时候看的《主流》，也就是现在的《购房指南》。在看《主流》杂志的过程中崇拜偶像孙宏斌至今。我是一个平凡的人，但我不甘于平凡，所以取网名——神话！我曾经在365淘房公众号发过文章，不知道大家看过没有？回来我转发群里看一下之前说的。总之这些年买房很多次，今天分享就不说以前了。喜欢买新房的原因：我喜欢买新房、次新房，尤其是品质楼盘。当然我开始买的也都是小房子，现在资源都整合结束了。买新房的原因是源于一句话：我们买的不是房子，而是贷款途径！那么怎么理解这句话呢？有以下几点：1、新房杠杆大多用的足。怎么理解呢？比如说：买1000万新房需要交付300万首付款，如果买1000万的二手房需要评估公司评估，银行为了降低二手房的风险，很难做到1000万的评估值，那么就需要补差额款了。如果评估公司估800万，你就需要支付200万差额款，那么资金杠杆使用率降低了。我曾经在这上面失手损失过。2、在各种贷款中，只有买住宅使用的贷款是老百姓唯一能够占国家便宜的。不仅住宅贷款手续简单，而且利率低，除此之外的其他商业贷款、抵押贷款、信用卡融资、小贷公司、互联网P2P等等都成本很高。欧大说过低于8%的融资渠道都可以接受，我认为这个8%不适合新手上路使用，因为第一次很重要。第一次往往决定你近五年的手法操作。另外买新房如果搞定开发商可以只支付首付款不用还贷款，减少每月月供压力，二手房一般都是卖家急用钱，买了就批贷款、过户、还贷款。我目前有一套房子就是去年的时候买的，当然这样的例子很多……贷款银行，我推荐工商银行、招商银行。工商银行是目前全球最大银行，世界排第一，政策松一些。招商银行是目前20家银行唯一\n一家做二抵不用还清贷款可以再次贷出钱的银行。买房一定要考虑风险，所以我喜欢有金融属性的房子。买房的几个注意事项：1、房票切忌写多个人名，因为写了都算名下有房产，都上征信系统。2、贷款最好别用担保，因为担保算负债，负债在同一个银行不能再贷了，失去了下一次选择银行的机会，而且对征信有影响。3、代持。选择代持人品最重要，信任再买房，不信任再不买房。做好代持的法律依据的证据，比如刷卡的卡用谁的，刷卡小票、复印件、房产手续、证人、还贷款流水，如果有房本在走房管局做二次抵押人等等。穷人思维与富人思维的转变：1、开始都是穷人思维，能省钱的都省，其实这样往往错过了很多机会，但是都是过程。随着胆子越来越大，观念也转变了。比如：刚买房子下来就出租，毛坯的装修、精装的配家电，往往就是看重了房租。其实错了，如果你投资不住的尽量不出租，因为“处女房”三字十分珍贵，处女房同样有着高溢价，而且有竞争力。2、别纠结眼前的得与失。别纠结贷款利率，也就是市场最低折扣，比如现在8.5折，如果给我9折贷款就不接受，你唯一一次占国家便宜的机会就是房贷。千万别纠结了，因为你买的房子只有十年青春期，我们要享受他的青春期，等房老色衰后要另求新欢。房票的使用顺序：先用老人的名额买，再用老人接力贷，使用老人的房票用到极限，再找可以代持的目标。当这些房子产生价值后，抵押增值全款自己买下。最后自己的名额买CEO大盘再买再抵押，这样房票不浪费。以房换房别指望有钱买房子，也别指望一步到位，有多大能力，先上多大的车，慢慢来，机会总是给有准备的人。最后总结一句话：修仙路凶险，阶级如果那么简单就跨越了，那还叫阶级吗？！小郭（中介从业人员，对抵债房、法拍房、企业转私产、零首付单等都亲自操盘过）天津是个二手房市场多元化的城市，单就住宅来说，蕴含着私产房、公产房、企业产房三大类型。初次置业的首选，毫无疑问是私产房。结合当前形势，私产房可以进行按揭贷款，由于政策原因审批速度以及放款速度比较慢，这毫无疑问压缩了购房者购房所需月供日期的部分成本，通俗的说就是花今天的钱，去买半年以后的房产，毕竟房子现在是用来住的，低成本才能随着市场行情保值，继而等待未来的升值。房产的价值不仅仅表现在成交价，真正的组成部分为协议价格、评估价格、银行认知价格。当这三种价格得到相应的组合，便会出现零成本购房，即零首付。简单的案例是80万成交的房子，随着一两个月市场的变化，银行认知价格以及评估公司评估价格将此房源认知到110万，这样在首付3成的情况下，大家可以简单计算，购房成本仅在10万以内，正因为这样的购房形式存在，国家才会进行调控，控制炒房客，让市场价格稳定，理所当然，这种操作方式，将在未来的市场中很稀缺，因为价格稳定，评估值无法上升，这样在一定程度上降低了银行的信贷风险。另外两种特殊私产房群体莫过于抵债房以及拍卖房。说到抵债房，也就是工程抵债房还有具有欠钱性质的房产。在购房工程抵债房的过程中一定要注意，交易流程中一定以开发商新建商品房合同为准，不出合同，一切手续都是口头言论，切勿被中介以及相关人员骗取不正当利益。如果考虑市场空间，胆量够大，考虑购买一套具有欠钱性质的房产，那么购房者需要让出售房出示房管局房屋权属，缕清真正的欠钱顺序，并且逐一突破，进行有规律快速度操作，这样，便可保证购房利益不被侵害。简单的说一下拍卖房，如果您研究的是一套司法拍卖或者委托拍卖公司的房产，那么敬请购房者一定要联系相关人员，并充分了解案情，方可购买，切记，经个人委托的无证房源千万不要购买，个人利益方面真的得不到保障。下面我来解读一下天津特色住宅，也就是公产跟企业产，理论上来讲，这两种住房，转让的是承租合同，过户单位为津房置换或者相关企业单位。公产会分为直管公产以及托管公产，很简单，承租合同第一页右上角的编号便可知道这套房子能都变成私产房。企业产也分为两种，一种是单位产，另一种是企业托管到房管站，无论哪一种，均不可以买产权，而且经人才引进或者积分落户的购房客只能买房过户，而不能进行落户，所以要买重点学区企业产的朋友，一定要谨慎选择区分，虽然公企产不限购，但是也不要浪费大量的人民币去买一个不能落户的房子，这样也就丧失了房子存在的意义。特别要提出的是，近2年，公产房以及部分企业产，都是可以通过津房置换连接中德储蓄银行进行公益贷，这种购房方式的成本较高，但是可以灵活购买老人低楼层住房，孩子学区房，在一定程度上，还是非常便利的贷款方式。结合目前房产政策，我想说一下购房理念。当前新房二手房价格严重倒挂，买一套刚需改善的新房还是不错的选择，合理的价格，新型的户型，舒适的环境，怎么看都是一次机会。另外，价格合适的直管公产也是不错的购房渠道，强制购买产权后，房产就会变为房改房，也就是私产，这也就解决了限购而无法购置私产房的难处。公企产的学区房在未来也是一个保值的群体，中国人的习俗，再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育，无论是自用还是投资，都还会有一定的空间。由于前两年房价上涨过快，出现一批杠杆次新房投资户，所以个人建议，次新房一定要去选择低于市场价百分之25的房源，这样才不至于把自己的钱让投资客赚走。最后，希望大家不要厌恶国家的政策，毕竟国家的调控是为了市场更健康的发展，无论怎么样，人们的生活都离不开房产，随行就市，用自用的眼光选择性购房，就一定会在未来得到意想不到的收益。状元郎（90后、天津市理综状元、学霸、创业者、高考状元、买房精英……）首先思考一个本质，房地产市场之于普通中产阶级作用在哪里？想清楚了这个问题，房子涨还是跌，要不要买房这种问题不会再问。对我影响最大的，也是我最认可的一个观点是通过财富分级跳跃的方法论，这个思考方式很别具一格，而且的确有普世意义的指导价值。主要针对A6、A7、A8、A9、A10等等的财富增速探讨，耐人寻味。A6指身价10w的群体，A7指的是100w以此类推。如果你想成为一个身价A6的人，你需要跟着父母去菜市场切西瓜。对于这样的群体，想从A6到A7，需要付出10倍的时间才能达到，那可能吗？我已经工作8小时来保证我的日薪了，所以我应该一天工作80小时来完成A7身价的使命。如果蚂蚁的身体放大一万倍，结果蚂蚁一定会死，他的四肢不能支撑对应的身体，简单的放大N倍带来资产增值N倍是绝对做不到的。人生的不同阶段，一定是用不同的财务方法论来完成对应阶层的使命，凡是跳阶做事，不是完全不可能，但概率极低。怎么做到A7呢？如果你在天津普通家庭，基本都是A7起步了，因为你父母给你定居在这里了。如果是农村的朋友，就需要考上985、211，选择计算机或者金融作为工作方向，会比较轻松地在未来10年内达到A7的身价，但是明显上A8几乎不可能。A8需要你年薪税后35w工作35年不吃不喝。通过工薪阶层的工资来实现，几乎不可能。基本需要你有投资的思维，或者误打误撞早年多买了两套房。A9基本是炒房很难上到的台阶，贷款金额有上限，各种政策限购限贷，你需要通过创业或者股权投资的形式达到这个阶层以上，这就不是本次讨论的重点了。总的来说，不同身价的人，要有不同阶级的财务方法论，来完成财务阶级的跃迁，这个是我想强调的重点。所以，我们首先要思考的问题是，如果我们都是A8，甚至A8.5的人了（A8指的是身价1000w，A8.5指的是身价5000w），那么在过去的20年间，我们做了哪些努力使得今天的我们拥有这样的财富？这个财富是可持续的吗？这个财富相比较M2货币增发，我们是真实变成了千万亿万富翁了吗？市场经济体制的确立到今天30多年而已，第一批下海经商的，第二批挖矿的，第三批红木古玩的，都一步步倒下了。过去的万元户，已经不知道死了多少轮了，十年前的千万富翁，现在还是千万富翁，但是购买力下降了10倍。我们购房者的财务水准为什么过去的二十年扶摇直上？原因很简单，我们在强二线城市天津买了房，货币增发带来的恶性通胀被房地产吸收，但是吸收的比例是不对等的。三四线城市的居民惨遭洗劫，北上深的居民被动成了既得利益者。未来的10年，依然是“宽货币，紧信贷”的10年，房价会不会涨，自己想。毛驴（实力派老破小拆迁房大神）我资深研究天津楼市老破小公产房，谈论最近市场真实行情与购房理念。第一，建议购房人群可以选择购买外环线以内的老破小公产房，公产房不限购，商场集中地块，公园、学校、市场也是必不可少的因素，关注下周边未来发展。第二，购买公产房建议，为了孩子上学，刚需人群可以购买带学区的各区的学区房，因为学区房重点在于学区和上学因素，所以价格高，建议购买小平米总房款位于市场价格低的房源，因为只要能让孩子上学就到达了购买学区房的目的，能省几十万就省几十万。此外，房龄老，地点好，周边地铁不可少，6楼到顶不建议购买，因为老旧公产房没有学区的目前市场行情不看好，价格略高，建议再等等降价行情再购买。融资专家（从2011年开始从事金融融资工作，2014年开始布局买房，已购买很多套。单枪匹马一人来天津，从负债到A8）西汉时司马迁说，“以末致财，以本守之”，用今天的话说，就是奋力拼搏赚来的钱要买房买地，财富才能被牢牢锁住。英文中房产是“real\nestate”，即“真正的财产”。不容易被偷走，不容易转移。可以说，古今中外，房产都是最被认可的财富保留的标志，有恒产者有恒心。而我们生活在这样一个大通胀的时代，买房不仅保值，而且增值，是最适合老百姓的投资方式之一。有的人说，现在买房太困难了，而我的看法，只要你懂得融资，一切都变得简单了。信用卡是能够从银行获得最便宜的资金，用好了力大无穷……，融资需要计划，未雨绸缪。我把买房当做干一家公司，月供相当于公司的人员工资，场地的租金水电杂费，投100万首付买一套300万的房，一年的持有成本大约在15万左右，三年后房产升值到500万，获利150万。如果你投100万干一家公司，你有信心三年后赚得150万吗？机会出现时，可以适当使用高成本资金，后面再替换掉这种高成本资金。房贷是什么？房贷是一个理财产品，还房贷是一个零存整取的过程，当你房子升值后你把它卖掉，一次性归还你利息本金和利润。现在很多人纠结一个问题，在这种楼市低迷的情况下，房卖不上价怎么办，又认贷款记录，你要是卖手里优质的资产，想再买回来就买不回来了，可以选择结清再贷款保留这个资产，如果你卖了以后升值就跟你没有关系了。（注：以上为嘉宾个人观点，不代表365淘房立场）
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简介: 盘点快意人生,每日一槽,不吐不快
作者最新文章超实用：天津市的公产学区房购买建议！
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看了很多买房经，总结一下，给要买公产房家长一些相关买房经验！我家孩子2016年上学，以前一直不关注学区房，因为决定了择校；但2014年全市取消了择校，只能就近入学；没有办法开始找学区房。主要说说，选择公产房学区房的情况。 选择公产房的主要原因：（1） 现在商品房房价下降，对于后期房价无法判断;（2） 商品房总价高,以和平中心小学片区，都在3万/平米以上 ，新房 、二手房税费也高（3） 公产房一般计租面积小，总房款金额少，不限购不限贷（5）总房款低 ，后期出手也容易，税费也低。公产房购买前相关问题确定（1）明确意向房子是否肯定是目标学校片区，一定咨询教育局和目标学校并确认往年招生的情况，不要只听中介单方面意见（2）不是房子离得近就肯定相关片区学校 公产房购买时必须注意几个事项：（1） 了解清楚房子的情况，不要有纠纷，最好买市直管公房，简称直管房（可以网上查询或者问中介），不容易出纠纷问题；（2）市直管公房交易是要到各区的津房置换处网店办理的（3）日以后，公产房交易时，房产面积明确的（比如独单独厨），必须购买产权；购买产权会有部分费用；同时卖时税费较高，购买不满5年内出售，税费很高（4）公产房购买一般主要的费用，中介费是总房款的2%，过户费2% ；如果找津房置换的门市做交易，是没有中介费的；同时要是卖家有房子的去向，也没有过户费，这点很多买家不知道；这4%要是省掉了，实际费用就是几百元了； 合理去向就是原业主出售公产房 在两年之内已购不包含小产权的房子 或部分企业产的 ，这个可以网上查询这种拆间，主要目的是落户；要是为落户，就不要想太多楼层朝向问题，总房款低是主要结果；如果能在总房款低的前提下，能找的好的朝向楼层更好！ 呵呵中介不愿意告诉你的公产房购买一般主要的费用，中介费是总房款的2%，过户费2% ；如果找津房置换的门市做交易，是没有中介费的；同时要是卖家有房子的去向，也没有过户费，这点很多买家不知道；这4%要是省掉了，最终实际费用就是几百元了。推荐阅读：
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买房时注意了! 2017年这6种房子不能贷款
来源：连云港乐居转载 &&发布时间：
对于大多数普通人来说，买房时贷款已经成为一种不得不经历的事情。但是，很多人或许不知道，有6种类型的房子购买时是无法贷款的，快来看看是哪几种吧。
产证不齐全的房子
产证不齐全的房子，包括企业产房、公产房、等，都无法获得。
房是农村，没有转让土地这一概念，所以小产权格一向远低于市场上的房价，对于这类房子，房主只有居住权，没有土地所有权，银行也不可能会批下。
原房主购买的不到5年的经济适用房，根据经济适用房相关规定要求，购买满五年的才能转移产权，所以买房时一定要小心，五年以下的房子会被银行拒贷。
二手房相比，虽然贵了点，但是是，不用再等，然而有些二手房是无法获得贷款的，那就是高龄二手房，银行对“高龄”是怎么界定的呢?通常银行对二手房房龄要求是20-25年，严格点的是10年、15年，个别宽松的银行是30年。因为高龄二手房将面临产权续期，更换等问题，所以银行都不怎么愿意对这类放贷。
非银行合作的
很多银行和各大楼盘有合作，类似“指定”贷款点那种，如果你选购的楼盘没有和银行合作，他们一般都会拒绝掉你的贷款
未还清房贷的房子
贷款未还清的房子，户主并不完全拥有它的产权，实际产权在银行这里，银行对于这个房子是有*押权的。除非还清贷款，才能正常购买，否则即使买了，银行也不会批给我们贷款。
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