房贷提前还好还是不还好 利率低于6%不必急于还款
　　如今，的资金成本持续往上涨，利率又高又不容易获批。然而不少背负房贷手头有资金的人却纠结着该不该提前还房贷。
　　对此，银行理财师指出，房贷利率低于6%的不必急于还款，目前很多稳健型投资产品的收益都可以覆盖其房贷成本。
　　本刊记者 孙晓宇
　　1.陈小姐这几天心情很不错，因为她刚刚把剩余的24万元房贷提前还清了。
　　陈小姐向记者介绍说，2006年她向银行按揭贷了47万元买房，供30年。
　　此前，陈小姐曾还款共计23万元，并改为15年还款。贷款利率一直是基准利率的70%，也就是4.58%，每月还贷1770元。
　　点评：投资收益与房贷利率持平不该提前还贷
　　本刊特约理财规划师余建认为，提前还房贷的核心在于，同样的资金，能否找到收益高于房贷利率的投资产品。
　　从陈小姐的情况看，房贷利率相当低，仅为4.58%，而目前银行低风险的收益率高于这个水平的一抓一大把，这段时间很多低风险的理财产品收益率均在5.5%―6%的水平，完全没必要提前还贷。
　　2.王小姐有两套房子，最近卖了其中一套，套现300多万元，有大笔现金在手。
　　王小姐告诉记者，现在住的房是去年买的，每月要还给银行9000多元。据介绍，王小姐去年向银行按揭贷款94万元，供20年，利率是按照现在基准6.55%上浮10%的，也就是7.205%，已经还了一年了。“有那么多高于7.2%的投资渠道，我为什么要提前还贷呢？”
　　王小姐表示，由于未还的本金额比较大，在现在的高利率环境下，组合投资年化收益超过房贷利率7.205%并不难。针对未偿还的本金，王小姐将现有资金进行组合投资，一部分低风险固定收益投资，一部分高风险投资。
　　点评：高风险投资并不适合所有人
　　余建认为，对于一般人来说，7.205%的房贷利率并不低，建议她提前还贷。要高于超过7.205%的收益率，目前看只有较高风险的产品才能做到。而高风险投资并不适合所有人，因此建议王小姐提前还贷。
　　如何提前还房贷
　　余建指出，在贷款初期提前还款节省的利息是最多的，无论是等额本息还是等额本金的还款方式，如果到了还款后期，虽然利率不变，但是大部分利息已偿还，提前还款的意义不大。
　　不过，对于贷款不满半年或一年的提前还款，部分银行还要收取违约金。建议还贷前要了解清楚，避免缴纳违约金。
　　对每月公积金缴纳数额较高的人而言，可以考虑适当提前偿还一部分房贷。而如果选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷一定要先还商贷。因为公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少。
　　细算几笔账
　　看提前还房贷是否划算
　　罚息数额各有差异
　　市民在选择提前还款时，一般会支付一笔手续费，也称为“罚息”或“违约金”，一般在合同里面会写明。
　　比较发现，各家银行手续费差异较大。有的银行不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1―3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收2―3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。大部分股份制银行都表示不收手续费。而(,)则表示若在贷款两年内提前还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。
　　一般是根据已经还款年限差异收费。如，一年后提前还款需收取还款金额2%的手续费，两年后收费降至1%，三年后则不收手续费；三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。
　　允许提前还贷时间不同
　　此外，允许申请提前还贷的时间也不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。
　　在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷，(,)则表示可以随时申请还贷，“目前还没有变化”。
　　“一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。”一位银行房贷部门的工作人员表示。
　　调整利息周期不同
　　一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，调整利息是难免的，而各家银行据此调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。
　　外资银行一般会选择在当月或当季度调整。是在央行调整利息的第二个月开始按新利率执行，花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。
　　对于房贷族来说，哪种调息方式更划算？专家表示，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算；若在周期，则是越晚调整越划算。
（责任编辑：HN025）
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房贷可以提前还一部分吗 哪些人不适合提前还款
来源：房天下 &&发布时间：
随着央行一而再再而在的降息，再加上人们的手头有一些余钱之后，就开始盘算如何减轻压力。这就会涉及到房贷能否提前还的问题了。部分银行和的信息显示申请的人增加明显，那划算吗?房贷提前还款又需要多少呢?有业内人士提醒，提前还贷要区别对待，一味追求“待遇”或许并不划算。
三种情况不宜提前还贷
一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照近日利率执行，也只会比前期更低。 二、还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。 三、还款已到中期的购房者。等额本息还款把的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。 房贷注意事项 1、允许提前还贷时间不同 大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷。 2、调整利息周期不同 一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行调整为新的还款利息。
外资银行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。 对于房贷族来说，哪种调息方式更划算?专家表示，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算;若在加息周期周，则是越晚调整越划算。 3、违约金 市民在选择提前还款时，一般会支付一笔手续费，也称为“罚息”或“违约金”，一般在合同里面会写明。国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收2~3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。 4、"还完房贷"后别忘记撤销抵押登记 银行人士提醒，无论是在合同期内还完贷款的，还是提前还款的，市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。 根据在谁手里情况不同，还完贷款后领回产权证的程序也分好几种，一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况，购房者还完了贷款，或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证，银行还会把产权证正本、正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证，和银行没有什么关系了。 但由于各个银行不同分行的操作规定不统一，有些分行只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的。就是贷款未还清前，提前拿到房产证，房产证上其他项中会注明房屋现状。如果是这种情况，购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外，还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后，一起去房管局撤销抵押登记，即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。 相信很多人都不想做半辈子的房奴，所以提前还款也成为了人们追逐的目标。不少房贷族手头资金充裕，开始考虑是不是要提前还款了。不过由于今年以来银行两次降息，提前还贷的情况不如往年火爆。而且不是所有人都适合提前还贷的。大家可根据小编介绍的稍加注意。
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