&&&&房地产经纪相关知识/2011全国房地产经纪人执业资格考试教材解读...
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昆滇地产商扩张凶猛 资本杠杆撬动企业做大做强
来源：新浪乐居 &&发布时间：
房企融资，从来都是静水流深，看似风平浪静，实则波涛暗涌。若有不慎，就有可能会给房企带来灭顶之灾。
那么，带着新型城市化憧憬的2013年，房企的面临的资金环境究竟如何呢？
近日的央行数据显示，2月末，中国货币供应量余额达到99.86万亿，居第1，是排名第2的的1.5倍，社会资金充裕已是毋庸置疑的现实。眼下，昆明地产汹涌放量，对于在深度下，受到诸多政策干预的行业来说采用多渠道的融资方式，成为摆在昆滇决策者案前的问题。
品牌房企扩张提速 资金最关键
在实施细则颁布之前，大部分房企对于2013年的楼市，都有着乐观的预期。
1月中旬，恒大集团率先发布2013年业绩展望，合约销售目标总额为1000亿元，与去年相比整整提高了25%；随后，刚在2012年跨入100亿元俱乐部的本土房企俊发也公布了2013年的业绩目标为200亿元，比上年翻了一番。
“基于对受新型城镇化政策影响下的楼市发展趋势的判断，2013年上调业绩目标是大势所趋。在2012年开局如此艰难的市场当中，房企仍然取得不俗的销售业绩，也给了房企面对新一年的信心”。昆明中原一位分析人士坦言，除了公开发布的外，还有为数不少的房企都把业绩目标往上调。
与上调业绩目标相对应的是，房企的疯狂拿地。仅在去年12月，万科、保利、恒大等18家房地产巨头拿地资金约401亿元，同比上升163%。另据不完全统计，从今年1月份到3月6上旬，万科、保利、绿地、中海等10家标杆房企拿地金额达480多亿元，两个多月内，平均每家房企拿地支出近50亿元。
昆明本土房企虽然在拿地方面没那么凶猛，但从去年下半年到今年初，很多房企都公布了多盘齐发计划。像俊发在全国多个城市25盘齐发，银海在今年会有五盘联动，实力在去年就确定了九盘联动的计划，中豪则是七盘联动，经典地产也在今年初公布了七盘联动的消息，此外，诺仕达和奥宸地产在今年内都有不少于三个项目的开发计划……并且，上述企业的多盘联动中，大都包含了城市综合体、旅游地产等对资金需求量较大的开发形态。
毋庸讳言，对于房企雄心勃勃的扩张计划，充足的现金流是较好的保障，也非常考企的资金实力和融资能力。
国五条细则颁布之后，楼市各方处于观望中。但对于2013年及以后的楼市，无论是悲观还是乐观预期，都如俊发CEO赵彬所言，“房地产行业的最终竞争必将是和资金的竞争”。融资能力，在一定程度上决定了房企能够做到多大，走得多远。
仍是主要资金来源
与房企拿地扩张同样高潮迭起的是融资，其中最惹眼的是海外融资。据不完全统计，仅2013年1月份，就有17家房地产企业在海外资本市场融资，总额近500亿元，其中包括已成功进入到昆滇楼市的龙湖、雅居乐等。
万科也头次在境外发债。万科近日宣布，经过在香港、新加坡和伦敦等三地路演，已于3月7日成功完成金额为62亿元的5年期定息美元债券定价。
在房地产调控下，房企传统的融资渠道受阻，创新融资方式、打造海外融资平台成为众多房企的重要选择。这其中，除保利在1993 年已收购香港上市公司外，2012 年，万科、招商、金地相继收购了在港上市公司，绿地集团和海外业务也预计在上半年赴港借壳上市，为海外融资扫平障碍。
与此同时，全国房企在内地进行IPO、股票增发、银行贷款、信托基金等传统渠道融资的攻势也没有停止，整个资本市场异彩纷呈。
但与全国性房企相比，昆明本土的融资渠道要单一得多，银行依然是主要资金来源，只有俊发、云南城投、经典、奥宸、中天文化等少数几个企业采取过融资。至于发行股票和公司债等更一等次的融资方式，只有云南城投曾经尝试过。在调控之手作用下，银行开发贷也只有少数优质房企能够拿到。
至于家底较薄弱的中小企业，如果手上有物业作为质押，相对还好一些，其余的则求贷无门，到了不得不采用高利贷融资的方式。
眼下，昆明皆是综合体，商业地产汹涌放量。商业物业通常大部分自持以取得中长期回报，需要长期资金的支持和配合。采用多渠道的融资方式，成为摆在昆滇房地产企业决策者案前必须要面对的问题。
俊发地产董事局主席、CEO赵彬：准备上市 考虑多渠道融资方式
俊发现在基本上每个月留的资金头寸都在3亿元以上，多的时候在12亿元，资金链至少保持能支撑一个月。并做到了应付率100%，所有的工程款都付掉了。
俊发从2006年开始准备上市，准备好的时候市场不行，市场好的时候我们没准备好。现在就让上市的事情顺其自然、水到渠成，先把公司和业务做好再说。
目前，银行贷款是俊发的主要支撑，另外也做了房。俊发是港资企业，也在考虑能不能从境外融资，考虑多渠道的融资方式。
中豪商业集团有限公司董事局主席、总裁刘卫高：七八十家企业的流动资金支持中豪建设
中豪集团的资金由15个股东出资组成，正是这些企业不断向新螺蛳湾项目注资才能保持项目的健康运作。
目前，整个项目已经投资了387个亿，其中向银行贷款融资70多个亿(源于2012年8月数据)，其余资金都是我们这些股东把旗下企业的利润投入进去，大家抱成团、拧成绳，这七、八十家企业的流动资金都在全面支持中豪螺蛳湾的建设，所以我们项目的资金没有问题。
云南经典房地产开发集团有限公司总裁、CEO沈艳琴：七盘组合立体科学 资金可以良性循环
2012年的官方统计，经典双城是昆明登记备案的销售魁首。并且，在项目开始之前，经典已经做好了所有的资金安排。
经典在今年七盘齐发，以经典双城这个航母级的项目作为基地。其余的盘中，有两个是可以打短平快的，规模不大，产品类型少有，市场接受度高。其他也有定位高端、商业的项目，七个项目组合立体科学，充分考虑到了风险，资金可以很良性的循环。
像许多企业一样，银行贷款也是我们不可或缺的部分。经典地产发展多年，积累了良好的实力和信用口碑，很多银行等金融机构都主动地抛来橄榄枝，希望给我们提供资金方面的支持。
云南科源置业有限公司营销副总经理马骏：房地产调控把金融创新“逼”上台面
一直以来，房地产融资都主要依赖银行，但在调控下，多数房企很难继续依赖银行贷款完成项目开发，这就把金融创新“逼”上了台面。
我们操盘的科伦时代广场，目前正在积极地寻找合作方进行合作开发。这一方面是执行母公司科伦药业的政策，对项目希望参股而不是独立开发；另一方面，也有融资的考虑，尽管项目有上市公司科伦药业可以提供资金支持，但这是一个纯商业地产项目，大部分考虑自持，较好是有长期资金的支持。
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