燕郊房价半年降价6000元 房产中介一条街名存实亡
目前燕郊的房价，比起七八月份每平方米又降了2000元左右。 有投资客已“赔掉了首付”，燕郊中介一条街名存实亡。
　　曾经被冠以“睡城”之名的燕郊，如今受楼市拖累，更显疲态。
　　11月8日，记者走访燕郊，发现街道上行人寥寥，曾经红火的房产中介店铺门可罗雀，甚至白天就将防盗门拉下了一半，不再对外营业。许多中介人员告诉记者，目前燕郊的房价，比起七八月份每平米又降了2000元左右。
　　距离北京近30公里的河北燕郊，由于独特的地理优势，自2009年开始紧随北京走入了楼市快速上涨的通道，也因此被视为北京楼市的晴雨表。过去8个月的时间里，随着3月和6月河北省廊坊地区两次出台严格的限购政策，燕郊的房价经历了2014年后的又一次高空跳水，二手住宅单价普遍下跌1万元，商住房总价跌去三分之二，成交量仍萎靡不振。而当地有中介称，许多投资客已经“赔掉了首付”。
　　商住房价格跌去三分之二
　　据房天下网站监测，燕郊地区二手房均价自今年4月份达到29645元/平米的顶点后，半年来一路下跌，10月已经达到23354元/平米，平均降低超过6000元。安居客网站的统计数据降幅略小，从4月份的28611元/平米降至目前的 24041元/平米。
　　不过，从记者收集到的数据来看，实际销售价格比网上的数据还要低一些。燕郊链家中介人员张敏（化名）对记者表示，目前国道附近的福成上上城二手房价格已经跌破两万，单价1.8万左右，燕顺路附近条件较好的小区报价也在2.2万-2.3万之间。“业主报价3万的也有，根本卖不出去。”他说。
　　记者查阅链家APP的成交价格，发现燕郊最炙手可热的小区之一、曾经创造过“4万神话”的首尔甜城，10月成交的7套二手房源，均价在23566元/平米。而在今年三四月份，这一价格为3.5万元左右。
　　商住两用的公寓也受到了价格波动的影响。首尔甜城新开盘的四期项目，价格为1.9万/平米左右。“要不是现在燕郊降价，我们也不至于在两万以下开盘。”该楼盘的销售人员直言。张敏向记者表示，二手公寓住宅中，天洋城四代单价1.2万-1.3万，比起4月份的高点3万多元已经下跌了三分之二。
　　6月，廊坊住房限购政策再次升级后，外地户籍且未在当地缴纳3年社保的人员不再具有买房资格，已缴纳3年社保非本地户籍人员限购一套住房，当地户籍居民最多只可购买两套，且首次购房首付款比例不低于30%，二次购房首付款比例不低于50%。一份来源于易居研究院智库中心的监测报告显示，在过去的“金九银十”房地产销售传统旺季中，除去十一黄金周假期，整个廊坊区域网签量为个位数的有14天，仅有两日交易破百套，单日销量最多为115套；而去年同期，最高单日销量为480套。
　　易居研究院研究总监严跃进对记者表示，燕郊市场购房资格审核比较严厉，商业银行贷款方面也很紧，所以从这个角度看，交易量和价格下跌符合预期。
　　中介一条街仅剩招牌
　　“燕郊现在房价确实很低，都有点低得变态了。”在有“中介一条街”之称的京榆大街上，夏威夷二手房的一名中介对记者说。当天，他穿着棉外套，一个人翘着二郎腿坐在门口阳光充足的地方，乍看上去像是保安人员，而门店里除了他以外并没有其他人。
　　不远处另一家夏威夷二手房网点，也只有一名工作人员在店里。他坐在靠近玻璃落地窗、光照最好的角落，背对着街道，举着手机兴致勃勃地看着视频。
　　而张敏所在的链家门店，也在门口贴上了“转让”字条。他告诉记者，目前燕郊成交最多的小区是首尔甜城和天洋城，而他所在的门店附近的小区最近3个月只卖出去两三套房子，价格从2.7万直降了1万，仍然无人问津，因此业务都向卖得好的几个小区聚集。“链家之前在燕郊有100多家门店，现在收缩到了70多家。”他告诉记者。
　　事实上，这家门店出租的告示在8月下旬早已贴出，工作人员到现在仍没有撤离，原因也十分简单，那就是没有找到承租人。放眼整条街，“转租”字样随处可见，许多店面都已经空置了四五个月。
　　旧店转不出去，新店还在接二连三地倒闭。在燕灵路口一家销售旅游地产的中介，店面有二三百平米，楼顶的字牌仍然用红布蒙着，没有正式营业，就已经上锁转租了。
　　粗略统计，现在的京榆大街上，房地产中介门店的空置率可达五成以上，曾经摩肩接踵的“中介一条街”也在限购的重压下名存实亡。
　　回想去年同期，环京地区房价普遍高企，出现“一房难求”的情况。然而随着“房住不炒”精神指导下的调控不断深入，这一形势出现了根本性的变化。
　　记者七八月份来到燕郊时看到，许多中介还会告诉前来询问的人“价格已经平稳，成交量有上升”。然而3个月过后，不止一个中介人员， 向记者表示了对其可能“崩盘”的恐慌。
　　张敏表示，如果以目前的价格出售，很多二三月高点购房的人就会赔掉首付。现在已经有些人还不起月供，不得不低价出售了。夏威夷二手房的中介人员对记者说：“如果预期房价会无限跌下去的话，在燕郊租一套房才2000多，何苦一个月还3500元去养这套房子？”
　　产业升级需摆脱房地产枷锁
　　不过，也有一些相反的观点。“限购以后，主动降价的是炒房的人，他们手里有好多房，但并没有那么多钱，还不起贷款，所以便宜也得甩，真正持有的人肯定不会去抛。”一名在燕郊工作十余年的中介人员韩女士向记者表示，她和同事都在很早的时候就买了两三套房子，并看好燕郊地区的未来。
　　严跃进认为，目前燕郊看似降价，但总体上还是高于过去年份，只不过受到近期交易量小的影响，一些投资客有主动调低价格的可能。
　　房地产是燕郊目前最重要的“产业”，这种情况在过去一段时间内也颇受诟病。河北省社科院原副院长杨连云在接受媒体采访时表示，燕郊这种被北京带动的模式不适宜推广。这种潮汐式的大规模人流运动，路上消耗时间太多，成本代价很高，也容易造成交通堵塞。
　　此前，这座县城的定位曾是“高新技术开发区”。2011年3月，燕郊国家高新技术产业开发区举行揭牌仪式，是继江苏昆山高新区之后我国第二个县域管辖国家高新区。然而，地处首都北京周边这把“双刃剑”，既把燕郊的楼市拉到前所未有的高度，又限制了当地发展其他产业的意愿和能量。
　　据悉，今年4月，廊坊市政府与北京西城区政府签署合作发展框架协议，包括加快产业协同发展，共同打造现代化物流园区、专业批发市场和产业转型基地等都在规划之内，或会对燕郊当地产业升级有所助益。
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房地产投机度的测算与实证研究--以武汉市为例
近几年来，在我国房地产业快速发展的同时，出现了房地产投资过热、房地产投机现象严重、房价上涨过快、住房供应结构失衡等大量问题。虽然国家政府一直在采取宏观调控政策进行调控，但总的来说并没有达到较为理想的效果，而是产生了2007年非理性的火爆局面和2008年的萎靡市场这种价格波动较大的状况，这对房地产市场及相关经济产业的发展造成了负面影响，这也在一定程度上体现了宏观调控措施的及时性和有效性不够。　　
从狭义上讲，房地产投机是指购买房地产不以自己使用或出租为目的，而是以转手出售赚取买卖差价牟取暴利为目的的行为。房地产是一种关乎国计民生的特殊商品，具有消费品和投资品双重属性。从长远来看，土地的供给是有限的，而随着经济的发展，城市化水平的提高，人们生活和生产都会加大对土地的需求，使土地越来越稀缺，所以地价、房价上涨是必然的。而正是由于这种预期房价上涨的心理以及正反馈交易行为，加上房地产投资的高报酬率，导致了房地产投机行为的产生。　　
而房地产投机行为的存在，一方面可以活跃房地产市场，促进房地产及相关产业和经济的发展；但另一方面，它打破了原有的供需平衡，造成真实消费需求供给不足的假象，从而会致使住房建设大量增加，房价高幅上涨，而这种市场过火的局面又会进一步吸引更多的投机者介入，如此恶性循环，互推互助，最终会导致房地产投资过热、房价高速上涨、结构失衡等问题。因此，必须正确认识到，房地产过度投机是产生这一系列问题的根本原因。　　
适度的投机是房地产市场发展和经济繁荣所需要的，而过度的投机是需要预防和抑制的。因此，房地产投机度的衡量，对准确把握房地产运行状况和发展趋势，促进房地产市场健康发展、增强宏观调控的科学性、前瞻性和有效性具有重要的意义。　　
目前，国内外学者在房地产投机度定量测算方面已取得一定成果，主要有莱文和赖特(Levin and Wright，1997)所建立的房地产投机价格理论模型，我国学者周京奎(2004)运用该理论基础构建了房地产投机度检验模型，并以我国几个主要城市为例进行了实证检验，之后，不少学者都是引用该模型进行投机度测算。研究发现，在这些实证检验中，大多都反应的是一个城市相当长的时间段内(达5年以上)的投机度情况，其结果对准确把握短期房地产市场发展情况、建立一个可行的评价、预警体系、引导房地产市场健康发展的实际运用意义并不大。　　
本文通过理论探讨与实证检验着重分析了房地产投机行为产生的原因、运作机理及其带来的影响，并通过计量模型对投机度进行测算，以期对房地产市场的投机行为做一理论探讨并对房地产投机行为的监管提出有效的政策建议。其中以房地产投机度的模型测算为重点，首先以武汉市为例对传统投机度测算模型进行实证研究，发现该模型对测算短期(1-2年)内房地产市场投机度大小并不实用，然后对该模型进行改良及重新建立，并以武汉市为例再进行投机度实证检验，以此分析武汉市近几年投机度大小情况；同时结合武汉市近几年房地产市场实际发展情况，提出合理的投机度标准，最终以此作为一个房地产投机的评价、预警体系，为宏观调控提供参考依据，促进房地产市场健康发展。　　
本文内容安排如下：　　
第一部分，阐述论文研究背景和意义、国内外研究状况、研究思路和方法以及创新点；　　
第二部分，是房地产投机行为理论概述。首先阐述投机的定义、分析投机与投资的关系和界定，然后研究投机行为产生的原因，主要从投机行为的心理因素、房地产商品的自身因素和市场条件外在因素等方面深入分析，最后分析房地产投机行为带来的影响，包括从投机行为对市场供求、房价的影响来分析对房地产市场的影响和对经济发展的影响；　　
第三部分，是对房地产投机的定量分析。首先深入剖析“投机度”的内涵，从三个不同的角度分别对投机度进行定义，然后给出房地产投机度的测算方法，模型测算法和指标测算法，最后深入研究指标测算法，找出能衡量投机度大小的指标，主要包括对房价租售比、房价增长率与利率之间的比率、二套房比例、转手率等指标的研究；　　
第四部分，是房地产投机度的测算与实证研究。基于上述模型测算法，首先建立传统房地产投机度检验模型，以武汉市为例进行实证研究，发现该模型对测算短期(1-2年)内房地产市场投机度大小并不实用，然后对该模型进行改良及重新建立，并以武汉市为例再进行投机度实证检验，以此分析武汉市近几年投机度大小情况；　　
第五部分，给出本文结论与合理的政策建议。首先结合上述实证分析，给出本文研究的结论，然后深入分析近几年来国家为抑制过度投机所采取政策的实施情况以及不足之处，并提出相关政策建议。
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