深圳男子买下司法拍卖房 发现带15年租约 执行难咋破？律师表示类似情况比较普遍，宝安法院表示不能破坏租约而就该事项申请强制执行作者:徐全盛 晏婵婵来源:南方都市报编辑:崔新明市民张先生买下司法拍卖房产，却发现带有15年的租约。“执行难”该如何破？宝安法院表示，司法房产竞买人不能破坏租约而就该事项申请强制执行。律师表示，司法拍卖房产带租约如何接收是普遍难题，建议事前谨慎审核。南都独家市民张先生买下司法拍卖房产，却发现带有15年的租约。“执行难”该如何破？宝安法院表示，司法房产竞买人不能破坏租约而就该事项申请强制执行。律师表示，司法拍卖房产带租约如何接收是普遍难题，建议事前谨慎审核。15年租约如鲠在喉今年1月份，张先生通过公开拍卖购得宝安区石岩大道佳华豪苑一号楼某房，该房产拍卖的委托方为宝安区人民法院。3月份，张先生从法院拿到了《执行裁定书》等文件，不过资料却包含一份“租房合同”，其中载明张先生拍下的这栋房产，被原业主出租给了一名栾姓人士，租赁期限长达15年。租赁合同中还注明，房租月租金为5000元，按月结算，每月月初5日内，承租方将租金交付出租方。这份租赁合同成为张先生的在喉之鲠，如今距法院裁定房屋产权归张先生所有已过去4个月，房产仍是承租方在使用。张先生称自己不仅没收到根据租赁合同承租方按月应交付的租金，甚至连进入自己的房屋都很困难。张先生提供的一段双方对话的视频显示，承租方两名人士在房屋内居住，自称已经住了两年多了，其老板是房屋原业主的债主，老板签订租赁合同时“一次性付给了出租方90万元租金”，对于张先生收房意愿，两人表示要么等租赁合同到期，或者张先生要赔付其已付的租金。法院查封房产在前 租约签署在后张先生介绍，最初自己是在深圳市土地房产交易中心看到该房产拍卖信息，当时拍卖信息上确有“租约”二字，不过没想到的是，租约竟会长达15年。其称，租赁合同载明租金按月支付，一次性付了90万不合常理，并且租约一般是签一年，最长不过三年，该房产一下多出了15年租约，“明显是挖了个坑，等着我跳。”南都记者检索发现，在深圳市土地房产交易中心网上仍有该房产的拍卖信息，共有两条，一条时间是在2015年12月，起始价为420万，不过成交价格为空，属流拍。另一条时间在日，正是张先生拍下的时间，起始价降了84万为336万，成交价则是387万。该房产的拍卖信息中，确标注有租约信息，不过并未注明租约时限。拍卖信息中还标注有委托人(即法院)的说明ABCDEF共6条，其中F条称，拍卖物上如存在房屋租赁等合同关系，拍卖成交后，由买受人与相关合同关系当事人依法自行协商解决或者自行循法律途径处理，委托法院不负责清场交付。不过更令张先生诧异的是，这份租赁合同的签署时间晚于法院查封的时间。张先生提供的“深圳市房地产权登记中心房地产查封(备案)表”显示，佳华豪苑的这栋房屋共有4次查封信息，最早在日，该房产已被宝安区人民法院查封。而租赁合同的签署时间是日，也就是说，在法院查封该房产后，原业主还将房屋出租，并且出租期限长达15年。另一案例拍下带租约房产收房时5年租期变“20年”事实上，张先生遭遇的情况并非孤立，市民胡女士也遇到类似情况。2015年5月，胡女士通过公开拍卖拍下宝安西乡盛景园一套房产，该房产同样附带租约。胡女士提供的福田法院出具的《执行裁定书》、《租赁合同》及《福田区人民法院拍卖委托合同》显示，该房产租赁期限为从2012年9月至日，月租金3500元。然而，胡女士前去收房时，承租方却提供了另一份租赁合同，在该租赁合同中，租赁期限突然变成从2012年6月至2032年5月，增加了15年。且在租赁合同中，租金并非按月支付，而是变成了一次性支付人民币40万，在双方签约一周内一次性付清。目前，胡女士已将承租方告上法庭。相关回应宝安法院：竞买人不能破坏租约申请强制执行针对在法院查封房产后签署租赁合同事宜，南都记者曾向宝安区人民法院发函采访。宝安区人民法院回复称，租赁合同虽是查封之后才签订的，但因各方申请人认为去除租约拍卖会浪费大量时间及司法成本，所以全体申请人一致要求法院带租约拍卖。因本案系附条件带租约拍卖，竞买人在竞拍时也应当知晓该房产带有租约，根据相关法律规定，竞买人不能破坏租约而就此事项申请强制执行。竞买人如不能顺利取得该房产的相关权益的，其可根据法律规定另循法律途径解决双方纠纷。律师说法司法拍卖房产带租约如何接收是普遍难题广东晟典律师事务所律师毛鹏表示，有关通过司法拍卖方式取得带租约房产如何接收问题，目前是一个非常普遍的难题。法院如果在拍卖房产前已明示该房产存在租约，竞拍人既然愿意购买上述房产实际表明竞拍人有心理准备承担不能及时使用房屋的后果，且这种房屋往往比正常房屋拍卖价格要低，故竞拍人不能以购买强制拍卖房屋却不能进场为由要求拍卖法院必须强制交房。当然，如果法院有意隐瞒租约状况，导致竞拍人做出错误判断购买，竞拍人可以以显失公平为由主张解除拍卖协议。此外，如果上述房屋在法院查封后出租人与承租人突然签订一次性10年或20年租约，类似做法很显然出租人主观上是恶意，承租人是否存在恶意要根据具体情况进行判断，包括审查合同中租金支付方式，是一次性付清全部租金还是分期支付租金，是按市场价格计算租金还是内部折扣价计算租金等等，如果承租人主观上存在恶意，那么竞拍人可以向法院申请主张租赁协议无效。如果不能证明承租人主观上存在恶意，那么竞拍人就要承担因为自己审查拍卖公告不严而带来的不利后果。采写：南都记者 徐全盛 晏婵婵(线索提供：土先生200元)想通过司法拍卖，买房子？这六大事项要注意了
通过网络司法拍卖房产已不少见
从淘宝可以看到
一宗房子的拍出
会出现多个竞价
竞价次数多的可高达393次
同时有几千人乃至几万人围观
但司法拍卖房产
除了传统购房要注意的事项之外
还要注意权属等法律问题
今天我们就来聊聊司法拍卖房产的注意事项！
223件房产近期将“网拍”
相比传统拍卖，网络司法拍卖有着周期短、零佣金、透明度高和受众广等优势。截至9月13日，顺德有223件房产将于近期在淘宝网上拍卖，其中有98件可贷款。
司法拍卖房产关注度高
去年2月，顺德法院首次登录淘宝网的司法拍卖平台，首战的两件标的物选择了起拍价为4300万元的陈村镇半岛碧桂园别墅和全新未上牌的奔驰车，最终奔驰以30%的溢价率成交，而别墅虽然最终流拍，但吸引了近5万人围观。网络司法拍卖破除了地域限制，扩大了竞买人范围，相比传统拍卖更为方便。据顺德区人民法院统计，网络司法拍卖周期81天，比传统拍卖减少31天。
9月13日，记者登录淘宝网查阅佛山市顺德区人民法院的司法拍卖拍品名单，发现目前顺德的司法拍卖房产参与度较高。在已经结束拍卖的房产中，单件拍出房产来看，报名人数少则一两人，多则几十人，部分房产竞争激烈。以顺德区乐从镇劳村麦田东一街六巷9号为例，该房产在日成功拍出，共有24人报名，引发13283次围观。竞拍过程中，出价次数高达393次。
另外，截至9月13日，即将进行拍卖的房产有223件，均已受到多次围观，少则数百次，多则几千次。
不过，从顺德区人民法院工作报告（2016）显示，顺德2015年率先在全市开展网络司法拍卖，两年来共拍卖标的物2282件，成交金额17.71亿元，溢价率40.33%，是传统拍卖的3.6倍。
“网拍”房产还可按揭贷款
随着网拍机制的成熟，目前越来越多的银行愿意为意向竞买人提供按揭贷款，为竞买人解决资金烦恼。据悉，目前可提供按揭贷款的银行包括顺德农商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国银行、中国工商银行、招商银行和广发银行等。截至9月13日，顺德即将进行拍卖的房产223件，其中，可贷款的有98件。
记者查阅顺德农商银行官网发现，顺德农商银行有一项特色金融产品“拍易盈”。
“拍易盈”是指通过顺德农商银行提前向法院出具附条件的《贷款承诺书》，作为买受人向法院缴交拍卖余款的过渡担保，协助买受人完成拍卖交易并办理融资的业务。适用对象是从顺德法院公开拍卖途径获得土地或房产的企业或个人。该产品具有“提前审批，解决筹资难题；期限灵活，还款压力小；贷款成数高，最高可达7成”等特点。
“顺德农商银行”官方微信公众号资料显示，买受人通过淘宝参与司法拍卖，在了解标的物后，如果需要办理贷款，可向顺德农商银行提出申请，并向法院执行局申明。该行将在贷款审批同意后出具授信意向书。在竞价成功后，进入“缴纳首期款”阶段，在拍卖成功后买受人将贷款意向书提交法院，并取得法院出具的拍卖成交确认书。缴交首期款后将缴交凭证连同拍卖成交确认书等资料交到该行，该行将与买受人签订贷款资料并出具贷款承诺书。在法院出具过户裁定书后，该行将与买受人一起办理过户和抵押登记手续，手续完成后发放贷款并划付至法院，至此交易完成。
“网拍”房产需注意六大事项
市民李先生最近开始关注顺德法院网络司法拍卖平台，希望通过参与竞拍以“捡漏”的方式购置房产。“暂时还没有出手主要是因为对相关流程和法律知识还不够熟悉，担心准备不足的话花钱买难受。”
卓杰提醒，除了传统购房要注意的事项之外，另外更多关心的是权属等法律问题。比如说，评估价格与市场价格比较是否划算，房屋当前是否有实际使用人，房屋当前是否存在租赁合约，这些都关系到房屋清场及竞拍者能否实际入住的切身问题。另外就是有否工商注册登记未涤除，水电费物业费未缴清等问题。另外，竞得者还需要清楚在规定的限期之内缴清房款的问题。
为此，记者整理了网络司法拍卖六大注意事项：
1、了解标的物情况包括瑕疵
司法拍卖/变卖公告、竞买须知详细说明了标的情况、处置程序、保证金及成交价款缴纳的方式和时间、法律责任等重要事项。竞买人在报名前应当仔细阅读，并充分理解其含义，审慎决定是否报名。决定报名的，即视为完全了解标的，并接受标的现状、已知或未知瑕疵、权利负担。
竞买人在报名前联系法院、辅助机构实地看样，充分了解标的情况。另外，可以咨询邻居、管理处，关于该套物业是否渗水、装修过的记录。至于房产面积，可以到房产所在的国土房管分局进行核实。
2、合理的投标价位分析
有经验的投标者，会根据市场行情，处理过程难易度，分析投标生态，评估最恰当的投标价位。标得到，又标得巧。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。
3、悔拍保证金不予退还
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。
4、衡量最终购买成本
需要办理过户登记的，被执行人、买受人应分别按照国家相关法律法规缴纳税费（但实际操作中，可能会存在由买受人垫付被执行人应当承担的税费的情况；部分法院会从执行案款中优先支付买受人垫付的费用，具体情况以拍卖/变卖公告、竞买须知为准，也可以咨询法院、权属登记机关）。
另外，竞买人除了详细看清拍卖的相关文件外，还应向法院咨询，并且，最好自己去电力公司、管理处等部门亲自查取相关的欠费数据。需要注意的是，拍卖标的物有可能存在没有办理房产证、需要补交地价及土地使用费等情况，税费会较高。竞买人需要衡量最终购买的成本与市场价的差距。
5、没有房产证带来的麻烦
在拍卖房产中，有不少是没有房产证的，只有原业主的购房合同。在这种情况下，银行不能办理按揭，而法院一般要求在一定的期限内付款，这要求竞拍人有较强的经济支付能力。
竞拍人最好到房产所在地的国土房管分局，详细询问拍卖房产的过户手续及其相关信息，是否存在房产是非商品房或者是房产不能过户的情况。查清楚产权是否明晰。
6、房屋当前是否存在租约
如果拍卖之前房屋带有租约，那么交房时就有可能存在租客不走、要求赔偿等问题。法院虽然可以协助交房，但有时候也会有麻烦，例如原业主可能给自己的亲属居住，如果是原业主唯一房产，作为供养，法院也不能清走业主。
来源：珠江商报
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今日搜狐热点【法律法规】最高法司法解释：被执行人名下唯一住房可以执行
最高人民法院５日发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。其中规定，被执行人名下的唯一住房可以执行。这是一个社会普遍关心的热点问题，更是诸多金融机构头疼的问题。具体什么情形下可以执行？具体又应该如何执行？
5日上午10:00 ，最高人民法院举办《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》新闻发布会。在接受媒体采访时，作为这个司法解释的起草人，范向阳如是表示&&
在最高法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》时，第六条的规定就引起了强烈的社会反响。因为第六条规定，对被执行人及其所抚养的家属维持生活所必须的房产，人民法院只能查封，不能执行。尽管第七条同时规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。但实践中，人民法院处于维护社会稳定的考虑，往往是在被执行人名下只有一套房的案件中，有的法院就都一律停止执行。
后来，在很多金融机构作为申请人的执行案件中，申请人反应比较强烈，如果在被执行人只有唯一住房的所有案件中的房产都不能执行，那么很多金融借贷都不能执行。金融机构通过国务院、银监会、银行业协会这些部门与最高人民法院作了沟通。为了确保实践中的问题得到妥当解决，在充分考虑这一类债权特殊性的基础上，我们依据法律又做了一个补充的规定，对于设定抵押的房屋，不管是不是一套房，只要设定了抵押，就表明对这个房产可能被执行有充分的风险预料。在对被执行人及其所扶养亲属作出必要的安置，留出一定的宽限期以后，人民法院可以执行。但是，对于没有设定抵押的房屋作为执行标的的这类案件中，执行程序就一直处于停滞状态。社会各界对此反应非常强烈。很多情况下，债权人往往因为债权不能及时收回，处于生活无着的状态，而被执行人名下明明有房产、财产，但却不能执行。为了进一步解决问题，我们在这次司法解释起草过程中，经过充分征求意见、深入探讨研究，坚持了这么几点指导思想。
第一，在执行程序中，人民法院保障的是被执行人的居住权，而不是房屋的所有权。第二，这种居住权是被执行人及所抚养的家属生存所必须的，否则，就不属于必要的保障。第三，这个保障是有期限的，所谓&救急不救穷&，被执行人最终居住权的保障还是要靠当地政府的各种救济保障机制，就是说应当向当地政府申请社会保障，而不能让本来应当由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。第四，被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。
我们通过充分调研发现，很多案件中，被执行人本来有几套房子，人民法院的判决或者仲裁机构的裁决一做出来，被执行人意识到自己马上要输官司了，就赶快卖房，把自己名下的房屋全部转让、转移，有的转移到自己子女或者自己父母名下，等人民法院执行的时候，被执行人称自己只有一套房子，不能执行。
还有一种情况，现在北京、上海房价上涨比较快，一些房屋的所有人把自己房子出卖以后，买受人把价款全部交付。经过一段时间后，卖方的人一看房价上涨，就不愿意交付房屋了。这个时候，买受人就打官司，要求卖方交付房屋。人民法院判决合同有效，限定出卖人在一定的期限内向买受人交付居住的房屋，等到法院执行的时候，他说我就只有一套房子，你不能执行。在这类案件中，出卖房屋是当事人能够预料的风险范围，是当事人真实的意思表示。进入执行程序后，被执行人又以这个理由对抗执行，就没有依据了。因为这违反了任何人都不能因为自己过错行为而获得利益这样一个法律基本的原则或者原理。
综上，正是基于上述指导思想，这次的司法解释规定了对被执行人只有一套房的执行的，在进行充分利益权衡的基础上作出了一定变通的规定。
一是在债权的种类上区分为金钱债权和非金钱债权两种情形，有所区别。对于金钱债权的执行，对被执行人保障力度大一些，列举了可以执行的三种情形。
第一种情况，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必须的居住房屋的，比如你是老人，那么名下虽然有一套房子，但是你儿子的房子多，他足以保障你的生存，这样的话，我们觉得对你的保障就没有必要。
第二种情况，执行依据生效之后，被执行人为逃避债务而转让他名下的其他房产的，本来有房产，甚至有多套房产，但是执行依据生效之后，为了逃避债务，转让、转移自己的名下的房产，造成了只有一套房产，这不属于保护的对象，因为你的目的是为了逃避债务的履行。
第三种情况，申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。这可能在大城市就比较困难，因为找到合适的、适当的房源是比较困难的事情。所以我们规定了一个选择性的方案，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除5-8年租金的。这是因为，考虑到被执行人向当地政府申请被保护，需要一定的周转时间，所以我们规定了5-8年的期间。这5-8年的时间也给当地法院预留了做工作的时间。如果被执行人比较配合法院的执行或者申请人愿意多扣租金的，可以扣8年。如果被执行人不配合法院甚至抗拒执行，我们就会少扣除一些，扣除5年也是可以的。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。
另外就是针对非金钱债权的执行。这类案件中，执行依据本身就是交付居住的房屋，人民法院必须按照执行依据所确定的内容执行。这是没有什么商量的。但是考虑到被执行人需要另外租房子，可能要有一个周转期，所以给予3个月的宽限期。如果3个月的宽限期过了，还是拒不搬出，人民法院只有强制其迁出。谢谢。
延伸阅读：
《异议复议规定》的主要内容
本解释共32条，主要包括三个部分内容：第一部分是关于执行异议和复议程序的一般规定；第二部分是关于执行行为异议和复议程序的规定；第三部分是案外人异议程序的规定。具体规定了以下主要内容：
（一）执行异议原则上应当在三日内立案。
立案是司法程序的入口，是当事人等利益主体寻求司法救济的最初环节，《异议复议规定》严格贯彻&有案必立、有诉必理&的精神，对执行异议的立案时限等作出明确规定，确保符合条件的执行异议都能够立案受理。《异议复议规定》第二条规定，执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。同时，当执行法院存在消极不受理、不审查异议的情形时，《异议复议规定》还赋予异议人向上一级人民法院提出异议的权利。
（二）执行异议的事由应当一次性提出。
为了解决实践中有的异议人以不同的事由分开提出异议以拖延执行的问题，《异议复议规定》第十五条借鉴国外立法例，明确了异议事由一并提出的原则。当事人、利害关系人对同一执行行为如果有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。
（三）被限制出境的人有权申请复议。
限制出境决定是对被执行人的人身进行限制从而促使其主动履行义务的间接执行措施，虽不属于狭义意义上的执行行为，但同样会对被执行人的权利造成重大影响，而法律又没有规定相应的救济渠道。参照民事诉讼法第一百一十六条不服罚款、拘留决定时的救济方式，《异议复议规定》第九条规定，被限制出境的人可以自收到限制出境决定之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院应当自收到复议申请之日起十五日内作出决定；复议期间，不停止原决定的执行。
（四）第三人代为偿债的无正当理由不得反悔。
实践中，当事人以外的第三人基于亲情、友情或者与被执行人存在关联关系等因素，向人民法院表示自愿代被执行人偿还债务，但事后又反悔并提出异议。这种行为违反了民事诉讼法确立的诚实信用原则和处分原则。《异议复议规定》第十八条明确，执行过程中，第三人因书面承诺自愿代被执行人偿还债务而被追加为被执行人后，无正当理由反悔并提出异议的，人民法院不予支持。
（五）被执行人名下的唯一住房可以执行。
按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定，如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。但是，并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。按照前述司法解释第七条的规定，如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，人民法院可以执行。《异议复议规定》第二十条对执行被执行人名下的唯一住房的情形，按照申请执行的债权种类是金钱债权还是交付房屋的不同作出了不同的规定。
（六）司法拍卖违法时可以撤销。
人民法院的司法拍卖是公法上的拍卖，与平等主体之间的任意拍卖有显著差别，合同法关于合同效力的规定并不适用于司法拍卖。除非拍卖程序具有严重瑕疵，受让人经过司法拍卖程序依法取得执行标的财产权益应当得到保护。但是，也应当看到，确有一些司法拍卖严重违反法定程序，损害了当事人和其他竞买人的合法权益，应当予以撤销。在深入总结实践经验的基础上，《异议复议规定》第二十一条明确了司法拍卖应当撤销的情形：1、竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；2、买受人不具备法律规定的竞买资格的；3、违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；4、未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；5、其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。
（七）赋予强制执行效力的担保债务应当执行。
赋予强制执行效力的担保债务能否执行，一直是实践中争议较大的问题，各地法院的做法也不尽统一。《异议复议规定》从扩大多元纠纷解决机制范围的理念出发，在第二十二条规定，公证机关依法赋予担保债务强制执行效力的，人民法院应予执行。被执行人仅以担保合同不属于赋予强制执行效力的公证债权文书范围为由申请不予执行的，不予支持。
（八）执行标的权属原则上根据登记和占有情况判断。
案外人异议审查的主要目的，在于对案外人的实体权利异议成立与否迅速作出判断。由于仅有十五日的审查期间，客观上只能过滤掉一些明显成立或者不成立的案外人异议，例如查封登记在案外人名下不动产的行为是否违法，而将实质审查的任务交给执行异议之诉承担。而且，案外人异议审查的结论并非终局结论，无论何种结果，当事人或者案外人不服的，皆可通过诉讼程序寻求救济。所以，《异议复议规定》第二十五条，对执行标的权属的判断，确立了&形式审查为主，实质审查为辅&的原则。即，如果执行标的是不动产、有登记的动产和其他财产权，根据登记来判断权利人；对没有登记的动产，根据占有情况判断权利人；如果是没有登记的建筑物、构筑物及附属设施，或者是没有占有情况的动产和其他财产，则根据相关行政许可、当事人之间的合同等证据来判断权利人。
（九）人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产。
登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。正因如此，《异议复议规定》借鉴德国等大陆法系国家和地区保护买受人物权期待权的有益经验，在第二十八条至三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。
（十）不动产承租人主张租赁权必须在人民法院查封之前占有不动产。
按照合同法等民事法律关于&买卖不破租赁&的规定，不动产承租人的租赁权具有对抗受让人的法律效力。人民法院在执行不动产时，应当依法保护不动产承租人的合法权益。《异议复议规定》在平衡承租人和申请执行人利益的基础上，对执行程序中保护不动产承租人的租赁权作出了具有操作性的规定。根据《异议复议规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但同时，如果案外人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
来源：最高人民法院网
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