给未成年人买房要慎重
目前，有不少市民反映现在家庭中多为独生子女，为了以后省了房子再过户的麻烦，不如买房时直接写孩子的名字，但如何为未成年子女购房？房产证上添上未成年子女的名字就真的能减少再过户的麻烦吗？事实上并非如此。案例：本来图省事，其实更麻烦市民陈先生夫妻婚后生育一儿子，为了改善住房条件陈先生卖了自己单位分配的福利分房，购买了一套位置较好的学区房。夫妻二人考虑为了省以后房子再过户给孩子的麻烦，不如将这套刚买的学区房直接写孩子的名字，于是二人直接将该房子登记在了儿子名下。但由于孩子未成年，合同无法自己签定，夫妻二人仍做为监护人提供了监护证明代签了名字，房产证顺利办成了孩子的名字。二年后，陈先生单位改制，自己做起了生意，为了周转资金，陈先生欲将购买的这套学区房向银行抵押贷款，但到房管局办理登记时，房管局工作人员告知陈先生不能办理抵押登记，原因是根据《未成年人保护法》及《民法通则》的相关规定，监护人不得损害未成年人的合法权益将其房产为第三方做担保。遇到相似麻烦的还有市民王先生，2008年他通过58同城购买了一套商品房，并在房产证上写了自己和儿子两个人的名字。转眼5年过去，儿子想贷款购买一套商品房作为婚房，但在咨询房管局和银行后得知自己算是二套房，不能享受首套房的优惠政策。此时王先生想把儿子的名字在房产证上去掉，但根据目前的房产政策，共有的房产一方想去掉自己的名字只能通过买卖或赠与的方式过户到一方的名下，买卖和赠与都要缴纳相应的税费。本来实际没有什么交易，还要多花那么多税费。分析：法律保护未成年人的财产权利根据《民法通则》第18条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”《未成年人保护法》第五条规定：“国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯。”以上法律明确规定了监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须为未成年人利益，这里的“不得处理”我们理解应当是指广义的处分行为，具体针对房屋而言，应当包括转让、抵押等行为。上述案例中，陈先生将登记于儿子名下的房产向银行贷款提供担保明显损害了未成人的合法权益，因此房管局工作人员对陈先生的房屋抵押登记申请做出了不予登记的决定。济南市住房保障和房产管理局工作人员介绍，在实际业务办理中类似上述案例的情况很多，还有出售未成年人购房的，其目的也不能损害未成年人的合法权益。在处分未成年人房产时，未成年人除提供监护人证明外，还应提供为被监护人利益的书面保证。如何为未成年人购房？根据《房屋登记办法》第14条规定：“未成年人的房屋，应由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份证材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成人利益的书面保证。”因此在为未成年人购房时应注意，在签定购房合同时，应由未成年人父母代为办理，购房人处填写子女姓名，其代理人处备注为监护人，监护人应签字按手印。办理房屋登记时，应出具其监护人身份的证明，如父母的身份证明(能证明监护关系的户口本或出生证明)、公证文书、法院的法律文书等。为了保护未成年人的合法权益，法律还设置了监护制度。《民法通则》第十六条规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由下列人员中有监护能力的人担任监护人：(一)祖父母、外祖父母；(二)兄、姐；(三)关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任，经未成年人父母所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的。对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。”咨询集锦1.现在有许多家庭在购房时将未成年人作为合同当事人一起购房，在房屋登记后，未成年人也成为房屋共有人。如果某一处房屋的产权人是其父母和未成年人3人共有，但而后又想把未成年人的份额转移至父母名下，房管局能否办理？根据相关规定，把未成年人的份额转移给父母显然不是为了未成年人的利益，违反了《民法通则》的规定，所以，房屋登记机构不能为其办理转移登记。2.父母与未成年人共同购房，商品房买卖合同中并未设定份额，可否按申请人要求，将未成年人的份额约定低于平均份额？父母与未成年人共同购房时，除了在购房合同中设定了各自的份额以外，如将未成年人份额约定低于平均份额，就是损害了未成年人的利益。监护人不能损害被监护人的利益，所以房屋登记机构也不能为之办理。3.对于非婚生子女，房屋登记机构如何确定其监护人？按《婚姻法》规定，非婚生子女享有与婚生子女同等的权利，但并不等于其生父母一定有监护权，如因强奸而生下的子女，强奸犯是否有监护权就有争议。如果能确定监护人，或已通过司法程序确定了监护人的，可以用该法律文书或户籍登记确定监护人。4.父母双方离婚后，处置未成年人房产是否就可以只由抚养一方到场就可以？不可以，父母双方即使离异了，在处置未未成年人房产时也要双方共同到场办理。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved用未成年子女名义买房 这些利弊您清楚吗？
用未成年子女名义买房 这些利弊您清楚吗？
父母以未成年子女名义买房也受政策限制之前有不少购房者留言提问，家里父亲名下有一套房子，未成年儿子名下无房，如果以儿子的名义买房能算首套房吗？要知道，按照2017年3月新的房产调控政策，评估首套房还是二套房是以家庭为单位的，即一个家庭里的，以谁的名义买房都一样，都受到新政策的限制，子女未成年时，作为监护人，父母和孩子属于一个家庭，父亲名下有一套房子，即使用儿子的名义买房，也要算二套房；而子女年满18周岁，就具备了单独购房名额，但因仍与父母属同一个家庭，因此，此时以孩子名义购买的第二套房产仍算是家庭的二套房产，首付7成，贷款利率按照标准利率的1.1倍执行。另外，银行在审批贷款时，会查子女名下的房产情况，如果父母把名下房产过户给未成年子女的方式，再以无房的名义买房同样会被认定为二套房。用未成年子女名义为家庭购房，能省钱吗？以未成年子女名义购房，究竟能够省下多少钱呢？首先，我们要弄清楚的是，不论是购买新建商品房或二手房，以未成年人名义购房，均不享受任何税费减免。在购房时，税费是根据房产进行征费，未成年人业主与成年人在缴纳税费方面没有任何不同。例如需要缴纳契税、增值税、个人所得税、印花税等等。值得注意的是，当父母的房产需要转移给孩子时，是需要通过以下几种方式完成手续的，即赠与、买卖或继承，其中继承居多。如果父母选择将房产赠与子女，则需要交纳3%的契税；若父母把住宅通过买卖方式过户给子女，住宅产证满两年，面积在90平方米以下，需要交纳1%契税；若子女想继承房产，则是父母过世后才可以办理，不需缴税。而如果父母在购房时直接把房子产权办在孩子名下，就不存在再次转让房产的问题，所以可以省下这些税费。优点：契税减免按照上面所述，如果一开始，父母就决定所购买的第二套房产直接是给孩子日后使用的，那么起初用未成年子女名义购买也无不可。因为，如果父母先以自己的名义买房，日后再赠与给自己的孩子，则需要缴纳3%的契税。而起初就以孩子的名字买房，后续不牵涉到过户，不会被视为赠与，不需要交纳契税等税费。缺点：以未成年子女名义购房还需注意以下几点1、签订合同及办理过户手续较正常手续繁杂一些不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动，根据我国《民法通则》规定，未成年人的父母是未成年人的监护人，父母作为儿子的法定监护人有权办理房产登记事宜。而在签订正式购房合同时，父母需要提供未成年子女的户口簿、父母本人身份证、监护公证书等相关材料，才能为未成年孩子签约。如果是购买二手房，则不存在网签过程，而是直接过户。这一过程，通常也由父母作为监护人帮其完成过户手续。除了按正常的房屋交易登记程序提交材料外，父母帮助未成年孩子办理过户，还需要额外提交一些材料，包括子女的户口簿或出生证、监护人的身份证、监护人证明书等材料。备齐所有材料后，监护人就可以到房地产交易中心办理房屋过户手续，将该房产过户到未成年孩子名下。2、买房不能向银行贷款银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，所以不能以孩子的名义贷款。这种情况下，需要父母做监护人公证，而且只能全款买房。如果想在产权证上加孩子的名字又能贷款，父母和未成年子女可共同署名。在这种情况下，由父母向银行申请贷款和作出抵押承诺，一般情况下银行考虑到未成年子女无还贷能力，会直接审核父母的经济能力。3、想卖房不容易未成年人转让房子比较麻烦。如果想卖房，其父母需要出示“为了未成年人利益才出售房产的声明书”，并提供监护人签名保证其具有监护人资格的证明书，才能出售未成年人名下房屋。4、成年后父母无权处置房产虽然房产是由父母出资购买，但是子女成年以后，已经具有民事行为能力，那么只能由他们自己来处置这套房产。如果父母想要把房产卖掉，那么必须有子女的书面授权，表示愿意出售这套房产，由父母代为办理，同时还需要进行公证。5、若父母离异收益权归孩子所有孩子没成年之前，父母离异，并不会改变房产的所有权，不能算是夫妻双方共有财产。房屋所有权包括占有权，使用权，收益权和处分权。离婚后孩子的监护人可以代理处置该房产，但是不能损害孩子的利益。房屋的收益应归孩子所有。例如：父母离异后，母亲（监护人）把房屋出租，租金则归属孩子。但如果母亲侵占该收益，对孩子造成损害的，父亲有权要求其停止侵害。
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父母以未成年子女名义买房要注意哪些事项？
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近日，有不少读者咨询：“全省实行不动产登记政策以后，将来发放的都是不动产登记证，那么房子过户给孩子的费用是不是会有所增加？是否可以直接将购买的新房署孩子的名字？未成年人有什么需要注意的吗？”随后，记者在实地探访中发现，2011年政府实行“限购令”调控政策以来，太原不断出现低龄业主、未成年人业主。他们的家庭监护人由于种种原因选择以孩子之名买房。未成年人买房税费缴纳是否有区别？是否能独立签署网签合同、办理房产证？是否可以从银行贷款？将来房屋处置有何受限条件？对此，记者进行了采访——只能省下未来的过户费有读者咨询：“以未成年孩子的名义买房，是否在购房税费上能有所减免？”记者从太原市地税局及太原市房管局处获悉，不论是购买新建商品房或二手房，以未成年人名义购房，均不享受任何税费优惠。在购房时，税费是根据房产进行征税、征费，未成年人业主与成年人在缴纳税费方面没有任何不同。例如需要缴纳契税、增值税、个人所得税、印花税、过户费等等。但在孩子面临到继承父母房产时，低龄业主提前署名买房可以省下一笔转让房产的过户费用。太原市房管局交易中心工作人员表示：“目前，子女继承父母房产的过户方式以赠与、买卖、继承居多。若父母将房产赠与子女，需要交纳3%的契税；若父母把住宅通过买卖方式过户给子女，住宅属于满两年且唯一住房的，面积在90平方米以下，需要交纳1%契税；若子女想继承房产，则是父母过世后才可以办理，不需缴税。而如果父母在购房时直接把房子产权办在孩子名下，就不存在再次转让房产的问题，所以可以省下这些税费。低龄业主签约受限在卖房过程中，涉及到未成年业主需签署网签合同、办理房产证。对此，有读者咨询：“未成年孩子不具有完全民事行为能力，是否需要先办理委托公证？”对此，记者获悉：这种情况不需要办理委托公证。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动，根据我国《民法通则》规定，未成年人的父母是未成年人的监护人，父母作为儿子的法定监护人有权办理房产登记事宜。而在签订正式购房合同时，父母需要提供未成年子女的户口簿、父母本人身份证、监护公证书等相关材料，才能为未成年孩子签约。如果是购买二手房，则不存在网签过程，而是直接过户。这一过程，通常也由父母作为监护人帮其完成过户手续。除了按正常的房屋交易登记程序提交材料外，父母帮助未成年孩子办理过户，还需要额外提交一些材料，包括子女的户口簿或出生证、监护人的身份证、监护人证明书等材料。备齐所有材料后，监护人就可以到房地产交易中心办理房屋过户手续，将该房产过户到未成年孩子名下。未成年人不能办理贷款不少打算为孩子买房的父母都面临一个问题：未成年人并无偿还债务的能力，所以买房须付全款，此种情况常常会让家庭面临较大的经济压力。对此，记者采访了银行业人士。工作人员告诉记者：“通常情况下，银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，要经过征信、收入、偿还能力等方面的审核才能贷款。虽然未成年人无法贷款，但经济实力有限的父母可以尝试父母和子女作为共同购房人，一起承担贷款完成买房。一般情况下，父母可以向银行申请办理部分贷款，与未成年孩子承担连带还款责任。”父母可以处置孩子房产吗？以未成年子女名义买房，其监护人对该房产进行出售、分割、抵押贷款等处置时会有所限制。例如，父母离婚后，由于房产在孩子名下，所以双方不能对房产进行分割。同时，该房产也不能出售，除非是为了未成年孩子利益才出售房产，这需要提供监护人签名保证其具有监护人资格的证明书。否则，父母随意出售未成年孩子名下的房产，有可能会引发诉讼，甚至被法院判处无效。根据未成年人保护条例规定，这套房子将来需要抵押贷款时，借款用途只能用于该未成年人使用(如上学、医疗等)。具体办理流程为：由法定监护人申请，提交《房屋所有权证》原件、房屋他项登记申请书、主债权合同、抵押合同、银行委托书及委托人受托人身份证明、当事人身份证明、抵押权人提交营业执照，金融许可证复印件、抵押人身份证等资料，并出具相关证明借款用途后办理。
本文来源：山西晚报
责任编辑：范慧君
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未成年人买房需要提供什么证件
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未成人在买房时，需要提供家庭户口薄及监护人证明书。
不知道下面这条知识能否帮助到您
面对各种限购政策,以及高昂的遗产税、过户税等,不少家长想出一招:买房时,直接在房产证上写未成年孩子的名字。看上去确实不错,但还有些隐藏的问题,有这种打算的家长最好继续往下看。
未成年人可以买房吗?如何购买房产?
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