“刚需”看过来!第一批“共有产权房”开始申购了……-北京搜狐焦点
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“刚需”看过来!第一批“共有产权房”开始申购了……
&刚需&看过来!第一批&共有产权房&开始申购了&&
“刚需”人群注意了,“共有产权房”已经到来,快去看看自己符合申购条件吗,如果符合赶快申购,不要错失机会。 就在前几天,也就是10月27日,来自北京顺义的第一批真正意义上的 “共有产权房”正式开始申购。 申请网址:http://zzfws. 项目的基本信息 位于顺义后沙峪的金隅大
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共有产权房真的要来了，对房价有何影响？
　　近日，北京公布了《北京市共有产权住房管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）。
　　这份征求意见稿，详细介绍了共有产权房的定价，购买资格，出售规则等。
　　所谓共有产权房，是指政府与购房人按份额共有产权，但政府持有的部分产权的&使用权&让给购房人，购房者人只用承担房屋的部分房款，就能够拥有共有产权房的完整使用权。
　　打个比方，假设政府和个人的出资比例是3:7，那么你只用掏7成房款，就能完整使用一套房。
　　共有产权房从哪里来？
　　按照《办法》规定，未销售的自住型商品住房均按照本《办法》执行。这意味着未来自住型商品房将退出历史舞台。它们有了一个新名字&&共有产权房。
　　这些房子有多少呢？今年4月7日，北京市批准了《北京市年及2017年度住宅用地供应计划》，计划今后5年供应住宅用地6000公顷，保障150万套住房建设需求，其中自住房和中小套型商品房约占51万套。这些房子差不多就是未来共有产权房的体量了。
　　共有产权房面向哪些人？
　　共有产权房有30%的比例定向分配给&新北京人&，所有人申请共有产权房的家庭和单身人士需满足以下条件：
　　1、 拥有在京购房资格，家庭成员名下无房，且不得有住房转出记录
　　2、 单身需年满30周岁，如果是离异人士，必须离婚满3年
　　3、 一个家庭限一套
　　4、 优先满足三类人，分别是项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。
　　很明显，共有产权房面向的就是那些纯粹的&刚需&，而且强调&职住平衡&。
　　共有产权房的价格和出资比例是多少？
　　《办法》已经明确的是共有产权房价格比商品房低，只保证开发商适当利润，参考家庭购房承受力。出资比例也没有明确。
　　房贷君（fangdai123）认为，共有产权房源于自住型商品房，基本规则在很大程度上会参考自住型商品房。今后共有产权房的价格应该普遍低于商品房30%，在此基础上，政府和个人的出资比例可能会被确定为3:7。
　　假设商品房均价为5万元，那么共有产权房价格则可能在3.5万元，个人负担2.45万元。也就是说，实际负担成本不足商品房的一半。
　　共有产权房实际上是进一步降低房屋的金融属性
　　自住型商品房的进入二手房市场，购买者是不受限的，溢价多少也完全由房主说了算，只是需要上交30%的土地收益等价款而已，金融属性还是比较强的。
　　而共有产权房则代替了自住型商品房，今后不再新增自住型商品房。共有产权房在出售个人产权份额时，只能卖给符合共有产权房购房资格的人。这样可以确保共有产权房被用来居住。
　　共有产权房可以转化为个人完整产权
　　《办法》明确，共有产权房满5年后，购房人可按市价购买政府份额后获得商品住房产权。这时，共有产权房就不再&共有&了，而是完整的个人产权。这样一种循序渐进式的购房模式，分解刚需的购房压力，值得提倡。
　　共有产权房对房价的影响
　　房价能够上涨，归根结底还在于大量刚需的存在支撑了炒房的预期，以及货币的支撑。
　　普通刚需买房主要是为了自住，以往买普通商品房，实际扮演了房价上涨过程中的&散户&，被少数&庄家&牵着走。而现在推出&共有产权房&之后，普通人既不用担心长期租房的尴尬，又不用承当高额的购房成本，有条件的还能在5年后买下全部产权。
　　此外，目前额度已经逐渐下降，且针对首套房的贷款比例越来越高，可以说，非居住性买房已经得不到贷款的支持了。
　　所以总体来看，共有产权房的推出，进一步剥离了房屋的金融属性，只要落实得力，房价就缺乏上涨的动力。
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Inc. All Rights Reserved. 京公网安备号　　共有产权带来的好处是：政府得以实现从土地财政向物业财政的转变，物业产权明晰，业主更加放心，原有的建设开发商也不用在灰色地带躲躲藏藏
　　继经适房、安居房、公租房等之后，共有产权保障房又闯入人们的视线。今年全国&两会&上，共有产权住房作为一项重要工作被提及，此后不到一个月的时间，、、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市即被列为全国共有产权住房试点城市，可谓来势迅猛。
　　共有产权住房的&横空出世&，与眼下楼市打折、收紧开发贷等交织在一起，留下了极大的想像空间。而在这部刚开始的&悬疑剧&中，我们该如何看待政府这双有形之手?我们希望的结局是什么?我们又会忧虑什么、害怕什么?
　　政府与个人&合伙&
　　由政府建好，在销售过程中，政府占一定股权，从销售到分配监管再到股权转让，能实现最完整的制度化管理，形成一个利益共享和持续监管的系统。
　　产权和产权制度一直是经济界的热门话题，政府与个人&合伙&，政府之手从宏观调控，延伸到参与购买保障房，政府的手是不是越伸越长，会不会造成国进民退?
　　综合开发研究院与地产研究中心主任宋丁的看法是，我们要大力发展市场经济，但也不能缺少政府这双手，市场起决定作用，政府起辅助作用。共有产权保障房就是，面对如今房市，政府出的一把良性的、有效的好手。
　　这个结论来自于宋丁对我国各类保障房的观察。最开始出现的经济适用房，由于产权及基本性质不清，开发商常偷梁换柱，用划拨土地变相搞商品房开发，从中牟利。政府没少花心思来堵这政策的漏洞，可到最后不得不取消经适房。&后来的安居房也好，公租房也罢，监管中的问题层出不穷，有的被非法转租，有的成商铺。所以说，关乎产权的大制度不完善，小制度再严也没用。&
　　在宋丁看来，共有产权保障房将是未来保障房的主要品种，从制度设计上是&最有希望的&&&由政府建好，在销售过程中，政府占一定股权，从销售到分配监管再到股权转让，都能实现最完整的制度化管理，形成一个利益共享和持续监管的系统。
　　共有产权住房的好，还在于能通过产权占有比例实现政策性保障对象的全覆盖，包括困难家庭、低收入者、中低收入群体、人才群体、甚至持有居住证达一定年限的群体等都可纳入其中，因为政府所占产权份额可以在0-100%之间进行灵活变化。宋丁预计，共有产权保障房会替代深圳现有的安居房品种，与公租房一起，形成两级&孵化器&。
　　&裁判&也来&踢球&
　　共有产权发展的历史雏形是合伙制, 其道德的预设是伙伴值得信任，如果不能公正处理将带来严重的信任危机。
　　宋丁的观点并未得到美联物业全国研究中心总监徐枫的认同。
　　市场经济最为忌讳的，莫过于裁判员与运动员的&合体&。在徐枫看来，国企的政企不分一直备受诟病，近年来，企业才慢慢开始让市场充当表决器。对楼市进行宏观调控的裁判，如今却来踢球了。&既是裁判，又是运动员，让人如何相信，政府可以调控好这个本来就很脆弱的市场?&要知道，多年来楼市中就存在一个不健康的因素：没有跟政策制定者可抗衡的团体，专家学者的研究也没能发挥作用。
　　房地产蓬勃发展的十多年，我们不得不直面的一个现实是，为了房产，不少父母与子女、亲兄弟姐妹反目成仇、对簿公堂。手足亲人尚且如此，更何况政府与个人?当&裁判&也来&踢球&，会不会也有矛盾?
　　徐枫坦言，&口角&很可能成家常便饭。可以想像，如果碰到旧城改造，政府既是拆迁者，又是利益相关方，一旦有矛盾，身为&裁判&和&运动员&，政府将如何保证公平博弈?共有产权发展的历史雏形是合伙制, 其道德的预设是伙伴值得信任，如果不能公正处理将带来严重的信任危机。
　　不过，徐枫并不反对政府运作的企业化。&近年来，由于紧盯土地财政，地方政府的运作其实早已企业化，只不过以前的角色定位不够明朗，现在更为清晰。&
　　房价是涨还是跌
　　如果说共有产权保障房与政府利益的绑定，房价必定只涨不跌，这种观点太过简单。
　　任何一项住房政策的出台都绕不开&房价&这个潘多拉魔盒之迷。经济学家张五常教授如此定义共有产权：不同性质的产权主体为了资本的增值，按照一定原则将各自的财产集中起来，实现资本的联合与财产的联合。
　　作为产权主体，对利益进行最大限度的追逐无可非议，但主体一方是政府情况就不同了。房价会怎么走?中上收入家庭是否将面临更高的商品房房价?
　　对此，徐枫显得很乐观，笑称&能关心中上阶层群体的人太善良&。她认为，对于这个阶层的人来说，房产带来的大都是财富效益。与中低收入阶层相比，他们对房价的敏感度要低得很多。如果说共有产权保障房与政府利益的绑定，房价必定只涨不跌，这种观点太过简单。
　　在徐枫看来，今时今日房价高企，并非是政府可控制的。共有产权住房的推出，反而有望通过增加供应量而满足部分市场需求&&过去定义的违建也好，没有进入流通领域的住宅也好，都能通过共有产权住房这个渠道，实现合法化。&共有产权保障房的入市，最多只是一种影响房价的结构性因素，不会起决定性作用。&
　　宋丁也持同样的看法，认为市场有自身的调节机制，会在总的供需关系中达到平衡。如果一座城市今年的住房需求为10万套，政府供应了2万套共有产权住房，商品房供应仍有10万，供不应求，供应量和价格上就会有所调整。
　　宋丁进一步分析，深圳土地供应匮乏，如今房产市场二手房占比为60%-70%，而国外城市成熟的市场则高达90%。相对整个房地产市场，深圳新房占比本就不大，总体评估，新的保障房品种的入市不会带来明显的影响。&由于深圳需求稳定，影响肯定会有，但不会出现大涨大跌的情况。&
　　可能存在的风险
　　当房产进行交易时, 房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为, 甚至有道德风险发生的可能。
　　在一定的社会发展过程中，对政策的评价至少有三个维度：公平、效率和发展的可持续性。为何要推出共有产权保障房，深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺坦言&丈二和尚摸不着头脑&。&如果要保障中低收入人群的住房，安居房和公租房完全可以满足。如果说是政府缺资金，可现有的保障房并不需要政府掏出真金，仅仅只是地价和税收的优惠而已。&
　　邓志旺认为，最致命的一点是共有产权制度实现社会保障功能的高成本。这种保障房实际性质和廉租房等同, 但房产的所有权却没有廉租房那样&清晰&。当房产进行交易时, 房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为, 甚至有道德风险发生的可能。比如说，如果个人极力主张把房子贱卖给自己的利益相关人，并以自己是产权的大部分所有者自居，反对政府提出的任何其他解决办法，借此从中牟利，侵吞国家资产。&政府根本不可能逐一监管，共有产权制度的实行成本太高了&。
　　按照邓志旺的思路，与这一住房制度带来的高成本、低效率如影相随的，就是社会的公平问题。而且共有产权房涉及到的面越广，可能带来的不公平问题就越多。
　　另外一个可能带来的问题是，如果没有完善的资产清查手段，人们会故意隐瞒自己的部分收入，使自己变得更&穷&，以便政府可多出资, 个人少出资, 轻松实现&出少钱，住大房&的目的。
　　可能的皆大欢喜
　　不少城市都有违法的存在，由于法不责众，在不可能全部推倒重建的情况下，要实现向物业税的过度，也必须有件合法外衣。
　　政策的制定从来都不是只考虑单方面的利益。共有产权保障房政策&横空出世&，在大家顾问董事长、有中国&民间第一房地产分析师&之称的尹香武看来，却有另外一番想像&&这与其他方面的国家政策息息相关。
　　&土地资源稀缺了，对财政贡献小了，可政府财政要稳定，必须要有接力，就必定要向物业税收，也就是向房产税转变。&要达成这个转变的前提，就是必须对某些共有产权的物业进行明晰，如有的集资房，由于产权无法分割，难以实现这一转变。
　　尹香武说，另一方面，不少城市都有违法建筑的存在，由于法不责众，在不可能全部推倒重建的情况下，要实现向物业税的过度，也必须有件合法外衣。&一个违建面积700平方米，它符合相关规定的只有500平方米，另外200平方米怎么办，就只能按照共有产权的方式来让其实现合法化，多出的200平方米也许就明确为国家所有。&
　　根据尹香武的观察，共有产权带来的好处是：政府得以实现从土地财政向物业财政的转变，物业产权明晰，业主更加放心，原有的建设开发商也不用在灰色地带躲躲藏藏。&这将是一个皆大欢喜的场面，共有产权制度早就该做了。&
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