二手房买卖猫腻多六大“隐患”需警惕
二手房的交易持续时间相对较长，从签订买卖合同到拿到新的房产证，大约需要一个多月。同时，二手房交易涉及环节多，隐含着各种交易风险。业内人士表示，二手房交易环节大概存在以下六个方面的风险隐患，买卖双方需加强警惕，交易风险才可防可控。隐患一：房屋产权不明晰业主是谁，房屋是否有抵押，这完全可以通过交易中心进行产权调查。调查产权时要了解细节信息，比如房龄，网络信息未必准确，而房龄对一些老公房尤为重要，如果房龄太大那么贷款时会遇到些问题，银行为了控制风险可能只贷6成甚至更低，而且最高贷款年限也会缩短，考验买家的首付能力和还款能力。再比如动迁房，3年内是不能上市交易的。即便先签订合同到期，过户也有风险。如果遇到卖家毁合同，买家走司法途径也是劳民伤财，值得警惕。隐患二：卖方资质有问题一定要对卖家的信息进行核实，卖家是不是权利人，这套房屋一共有多少权利人.是否都同意卖房了.没有得到所有权利人同意，房屋不可能过户。隐患三：买房者资质有问题上海房屋交易仍实行“限购”政策， 因此在房屋交易前，买家是否具备购房资格需要查询清楚，避免“空欢喜一场”。隐患四：不良中介骗术多个别不良房产中介人员不规范操作，包括暗地里动手脚“吃差价”，不让上下家见面。因此，签订房屋合同时，买卖双方见面是很重要的环节。此外，个别不良中介会用低价房源吸引买家关注，所以明显低于市场价的房源多数是假房源或者房屋本身有瑕疵。隐患五：房屋价格未标清关于房屋价格的风险，这也是容易出纠纷的地方。当前很多房东都是说“到手价”，应该原本房东支付的税费转到下家承担。哪些房子是可以免税费的房东可能自己也搞不清。比如房东承诺是“满5唯一”住房，但审核下来不是唯一的，那就要收所得税，对下家而言可能要多一笔费用，如果不能协商就会引起纠纷。隐患六：“做低房价”纠纷多“做低房价”，已成为二手房交易的一个“潜规则”。“做低房价”实际上是一种逃税、避税行为，触犯相关法律法规的。卖房者可能面临着无法及时收到全额房款的风险，难维权;对于购房者而言，只能按照做低后的网签价格进行申请，可能会降低购房者贷款的可贷额度，加大购房者的的风险;未来，这套房源再次出售时，如按照差额进行计税，会加大差额并增加相应的税费。(华龙网)扫描二维码收听腾讯房产官方微信：
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二手房交易千万不能忽视的几个问题
房地产市场的新闻
现在，随着房地产市场调控的加强，期房和一首房现房的交易及出证时间拉长，选择购买二手房的朋友会越来越多，如果二手房交易忽视这几点，就会让你后悔莫及。1，原房主的户口问题。有的二手房可能是三手房或者四手房，这个户址可能落有一个户口，也可能落有几个户口。如果要避免这些问题，特别注意几点：a，查明这个房子到底是几手房，是否落有户口。可以通过房主了解，也可以去户藉派出所查询。b，买卖合同要约定好户口迁出时间，违约金的计算，最好釆用按日计算，迁出时间拖得越久，违约金越多，以保护自己利益。c，扣押一笔钱在手上或者中介处，迁出后再付给原房主。d，如果原房主不愿迁出户口，自己也愿意接受的话，就可以此压低房价，交易完成后拿新的不动产证申请原房主户口挂空（这种做法指广州地区的，别的地方请咨询当地派出所）。e，二手房交易户口问题是一个无法逃避的麻烦存在，所以一定要了解清楚。2，交易合同的细节约定。在合同中除了约定好大的项目条款，也要约定好每一个细节。a，注明每一笔款项的交接时间和交付方式。b，注明房子的所有费用支出及支付约方式，有中介费，评估费，税费等，哪一方出，卖方还是买方出，大户型房子要多交豪宅税的，中介费也可以商量的，因为每个地方都有差异的。c，房子原来的家私家电处理。家私是否赠送，哪些物品会留下，并要注明保证房子的完整交付。可以要求留一笔钱在手，房子交付时再给房主。d，房子交付时，要求原房主结清房子所有的欠费，并当场验收交付房子。3，要做好对房子的查册和抵押情况的核实，交易过程中要对不动产证妥善保管。这些项目尽可能的亲自参与核实，防止伪证或者假资料的出现。4，交易中的资金监管。尽可能使用交易资金托管，每一个交易环节都留存好证据或者照片。防止出现资金安全。现在很多交易都是买卖双方直接交付，如果出现问题，会很麻烦。5，对房子是否配搭的项目要清楚。有的房子配带车位，有的赠送阳台花园的，有的配搭学位，要清楚小区是否永久通水电邮及如何收费要了解。这些都是二手房交易中不能忽视的问题，希望你能买到自己称心如意的房子。
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房地产市场的新闻
百家号 最近更新：
简介: 最新、最全房产资讯尽在此处！
作者最新文章律师在线：二手房交易常见纠纷真实案例分析_上海新浪二手房_新浪网
郭韧律师简介
教育背景：华东政法大学（法学学士） 华东政法大学民商法硕士
业务专长：房地产、特许经营、公司、企业法律顾问，民商事诉讼、仲裁等法律事务。曾担任多家房产经纪公司和房产代理公司法务及法律顾。有9年房产法务、公司法务经验，熟悉二手房交易流程、上海各大银行贷款政策及相关理财产品，擅长拟订二手房签约条款及解决纠纷。
联系电话：
&&&&专题摘要：住房问题历来是人们关注的热点问题。近年来，二手房交易在我国房地产市场中空前活跃，但由于法律不健全、市场不规范、人们的不知情及法律意识淡薄，二手房交易法律纠纷不断，已成为亟待解决的社会问题。
&&&&上海新浪二手房调查得知，如何防范二手房交易纠纷、更加完善和优化二手房交易流程，已成为二手房交易双方最为关注的焦点之一。
&&&&新浪二手房联合郭韧律师，重点针对二手房交易中常遇到的各类法律纠纷问题，在本专题内展开系统的法理研究及典型案例评析，藉此提高二手房交易双方的风险防范意识。
宋大力和宋为是父子关系，1994年8月，根据当时的房改政策，父亲宋大力决定购买其承租的公房，儿子宋为作为同住人表示同意，不久，宋大力取得房屋产权证，产权人为宋大力。日，宋大力将该房屋以人民币76万元的价格卖与王国良夫妇并办理了产权过户手续。事后，宋为认为自己是该房屋的同住人，宋大力出卖房屋前并未征得自己的同意，所以宋大力与王国良夫妇签订的买卖合同无效，并拒绝向王国良腾交房屋。王国良夫妇拿着自己的产权证，却无法居住使用，无奈之下，只能请求法院判令宋为搬出房屋。
法院审理后认为，本案中的房屋登记在宋大力一人名下，宋大力作为房屋的唯一产权人有权独立处分房屋，无需征得宋为的同意。根据物权公示原则，王国良夫妇作为 购房人也没有义务查明该房屋是否还有其他未经登记公示的使用权人，因此宋大为和王国良夫妇签订的房屋买卖是有效的，宋为应当及时搬出该房屋。
《中华人民共和国物权法》第9条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
本市自1994年开始，大量公有住房由原承租人或同住人按一定的条件和程序买断产权，成为售后公房，目前这些售后公房已经进入房地产二级市场进行交易。由于具有交通便利、面积小、总价低、生活配套设施齐全等优势，这些售后公房已渐渐成为二手房交易市场的主力军。
但必须引起注意的是，由于售后公房原属福利用房，往往具有居住人口多、户籍混乱、同住人不明确等问题，一旦某个环节出现差错，则会出现纠纷，上述案例即出现了同住人“搅局”主张权利的局面。因此，在购买售后公房前，有必要先了解有关售后公房的法律规范和政策。为推动住房改革，我市于1994年、1995年先后出台实施了两个方案。两者的相同点在于均需要具有购房资格的人协商一致确定产权人；两者的区别在于：如果按照94方案购买公房，没有登记为产权人的原承租人、同住人、职级人、工龄人及具有购房资格的出资人在诉讼时效期限内可以起诉要求确认产权，成为房屋的共有产权人；如果按照95方案购买公房，承租人应当和同住人协商确定产权人，产权人一旦确定，不得更改。
本案即属于第二种情况，父亲宋大力是当初确定的产权人，儿子宋为则没有该房屋的所有权。另外，根据《物权法》的规定，不动产登记簿记载的登记信息具有公信力，王国良夫妇有理由信赖该登记是正确的，有理由相信宋大力是该房屋的唯一产权人，其没有义务去查明买卖的房屋是否还有其他未经登记的用益权利人。因此，购房者与登记的房屋所有权人达成买卖房屋的协议，又没有违反国家禁止性法律法规，协议即为有效；售后公房其他未经登记的同住人的权益，应由出售人负责解决。
综上所述，购房人在购买售后公房时，应当做到以下两点：（1）了解售后公房的产权状况。由于不动产登记簿记载的产权信息具有公信力，购房人应当以该登记簿记载的权利人作为唯一的依据。（2）了解售后公房的同住人情况。购房者如果了解到该售后公房还有其他没有登记为产权人的同住人，应当尽量督促出卖人与该同住人沟通，并形成出面的承诺书，以避免出现不必要的纠纷。同理，因与产权人具有亲属、抚养等法律关系而居住在房屋，形成共同居住事实的，不能妨害产权人处分、出卖房屋产权，但产权人应当另行履行其依法承担的抚养、赡养等义务。
小汪和小英系恋人关系，两人于2005年底购买商品房一套，总价40万元，产权证登记在小英一人名下。后因脾气不合，双方分手，就该房屋如何处理，双方产生了矛盾，小英认为产权在自己名下，理应归自己所有；而小汪坚持虽然产权在小英名下，但购房款中70％即28万元是从自己的银行账户划至出卖人的账户里，当初只是一时被感情冲昏了头脑才将产权登记在小英一人名下。俗话说，亲兄弟明算帐，既然两个人分开了，就要根据当初付款的情况实事求是的分割，更何况当初40万的房子现在已经变成60万了。因此，小汪要求得到70％的产权或者将房屋出卖后分割70％的房款。双方争执不下，只能诉至法院裁决。
法院认为，虽然房屋产权登记在小英一人名下，但小汪有权就该产权提出异议，由人民法院重新确认产权归属。经查证，购房款28万元确实是从小汪的银行账户划至出卖人的银行账户，法院确认小汪对该房屋出资28万元，因此，小汪对该房屋也享有产权。关于小汪和小英之间的产权份额，因两人之间没有明确，应当按双方出资确定，故小汪对房屋享有70％产权，小英享有30％产权。
《中华人民共和国物权法》第33条
因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《中华人民共和国物权法》第103条
共有人对共有的不动产或者动产没有约定按份共有或者共同共有的，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
《中华人民共和国物权法》第104条
按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
郭韧律师点评
&&&&本案中如果小英未经小汪同意而将房屋卖与他人，则该交易合法有效，产权将过户至他人名下，小汪无权向交易的相对方主张房屋产权，对于自己遭受的损失只能请求小英赔偿。但是，物权公示、公信原则的目的在于保护交易安全，并不妨碍利害关系人对登记产权人的产权提出异议。比如本案中小汪作为购房时的共同出资人即有权对登记产权人小英提出产权异议。这一请求人民法院确认所有权的权利已经为我国《物权法》第33条所明确规定。
&&&&像小汪这样的出资人主张产权份额，是否一定能够得到法院的支持呢？通常而言，出资是获得所有权的一种方式，在出资的情况，只要没有明确表示放弃所有权或者将出资赠与给对方，则一般应当能够确认其享有产权份额。但关键点在于，出资人必须有充分的证据来证明其曾经有过出资行为和购买房屋的意思。在很多情况下，出资人由于疏忽大意，没有保存自己出资的书面证据，从而无法证明自己有过出资，或者因为无法证明自己有购买房屋的意思而被认定为借贷关系，最终无法获得房屋产权。也就是说，主张产权份额的人应当承担举证责任。这是因为物权登记具有权利正确性推定的效力，产权一经登记，法律即推定登记的产权人是正确的权利人，其他人如果有异议，就必须提出充分的证据来推翻该项登记。本案中小汪提出证据证明自己对房屋有出资，从而获得了法院的支持，反之，如果小汪无法证明自己曾经出资，则无法获得法律的保护。
&&&&关于共有人之间产权份额的确定，《物权法》也作了明确规定。首先看当事人之间对产权份额的划分有无约定，有约定的，按其约定确定；没有约定或者约定不明的，按照各自出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。在本案中，如果小汪仅仅能证明自己有出资，但不能证明出资数额的，则人民法院只能确认他们等额享有房屋产权。
&&&&由此可见，对于那些因为种种原因而不便登记为产权人的出资人，要保护自己的权利，首先必须保存、收集好自己的出资凭证，避免日后纠纷出现后无据可查。同时，对通过借款方式筹集资金买房的购房人，也要保存好相关的借款凭证，以免借款人趁机"霸占"房屋。对于共同出资购房的，也要"先小人后君子"，可以通过签订协议的方式明确约定各自享有的产权份额。
2007年3月，小月和男友小刚在小刚父母的资助下购买了婚房，产权登记在小刚名下。但是，婚后不久，双方不断因生活琐事发生争吵，感情不合的迹象日渐明显。小刚父母考虑到自己毕生的积蓄都用来给儿子购置婚房，只恨当初碍于情面，没有把老两口的名字登记在产权证上，万一小两口闹离婚，岂不是“竹篮打水一场空”？考虑再三，小刚父母向法院提出诉讼，要求确认房屋归父母和小刚三人共有。
法院认为，小刚父母在小刚购买婚房时出资属实，但该出资行为的目的是为了帮助小刚筹集购房资金，并非为了获得房屋产权，而且也没有证据证明小刚父母有和小刚共同购买房屋的意思表示，根据相关法律规定，小刚父母的出资应当推定为对小刚的赠与。因此，法院驳回了小刚父母的诉讼请求。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第22条
当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
住房作为最重要的生活资料，是人们日常生活不可缺少的要素，特别是随着生活水平的提高，为改善住房条件而购置房屋的情况越来越多。但动辄百万的购房资金并非人人都能承受，特别是对准备结婚或刚刚组建小家庭的年轻人来说更是巨大的压力，于是父母的积蓄、退休金、养老金等也不得不临时挪用。购房时固然人人开心，其乐融融，但一旦出现夫妻矛盾或家庭纠纷，围绕着父母的出资和房屋的产权也能牵扯出一堆问题。
一些父母出于对子女婚姻的担忧，希望凭借自己的出资成为房屋的产权人，以便在子女婚姻亮起“红灯”时能更好地维护自己子女的利益。须不知，父母出资的性质到底是单纯的借款还是对子女的赠与，抑或是现在主张的共同购房，事情的真相到底是什么，只能留待法律解决了。
根据我国《婚姻法》的规定，父母为子女购房出资的，应当视为对子女的赠与，但根据购房时间的不同，赠与的对象有所差异；婚前购房的，除非父母明确表示赠与双方，否则父母的出资是对自己子女的赠与；婚后购房的，除非父母明确表示赠与一方，否则父母的出资是对夫妻双方的赠与。这里遵循的是约定优先、法定补充的原则，即父母可以根据家庭的具体情况明确表示赠与的对象，只有在父母没有明确指定赠与对象的情况下，才能根据法律的规定作如上推定。这里所指的结婚，是指经民政部门办理结婚登记之日，不是举办结婚仪式之日。我国《婚姻法》的这一规定，明确了父母为子女购房出资的性质是赠与行为，从而否定该行为具有借贷或共同购房的性质，最终达到了简化法律关系、维护家庭稳定的目的。
当然，《婚姻法》的这一规定并不具有强制性，仅起到补充作用，即在父母和子女对父母出资的性质没有明确约定的情况下才适用，父母和子女也可以在购房时即对父母的出资作出明确的约定。这是因为，父母为了子女购置房屋而出资的行为是纯粹的私法行为，应当遵循意思自治原则，尊重双方的自主决策权。特别是随着社会的发展，核心家庭的观念逐渐建立，子女的小家庭和父母之间主要体现为亲情联络而并非经济关联，因此，父母在资助子女购置房屋时，不妨根据双方的具体情况，对出资的性质作出明确的约定，为了保障晚年生活或者为了促进子女不断奋斗上进，可以将其约定为借款，并拟定初步的还款计划；也可和子女共同购置房屋，约定产权份额并登记为产权人。
2007年5月，小朱购买了一套二手房。入住后不久，小朱就发现自家的卫生间下水管道经常发生堵塞现象，不得不经常请物业公司的维修人员进行清理。经维修人员介绍小朱才得知，原来是因为前任业主在装修时为了扩大房间面积，擅自改变了卫生间内管道的铺设线路，导致下水不通畅，要想彻底解决问题，必须重新铺设管道。小朱找到前任业主小王要求赔偿重新铺设管道的费用，小王却一口咬定小朱在看房时没有提出意见，表明他已经默认接受了现实，所以拒绝赔偿。小朱起诉到法院，坚决要求小王给予赔偿。
法院经审理后认为，卫生间管理铺设属于装修过程中的隐蔽工程，小朱无法通过肉眼直接察觉，因此对于损失的发生，小朱没有过错。而小王在装修过程中擅自改变管道线路，在明知卫生间下水不通畅的情况，没有明确告知购房人小朱，已经构成故意隐瞒，因此应当承担赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》第153条
出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的要求。
《中华人民共和国合同法》第155条
出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第111条的规定要求承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第148条
因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
二手房与新房相比固然具有价格低、地段优、配套设施完善等优势，但不可否认的是，自然损耗和人为损害直接降低了二手房的使用价值，再加上我国尚处于房地产市场的发展初期，建筑质量本身堪忧，更大大加深了房屋的损耗程度。此外，前任业主的装修和修饰，也容易掩盖房屋的缺陷。基于上述种种原因，购房者对房屋的质量状况应当有理性的判断，在出现房屋质量纠纷时积极寻找有效途径维护自己的合法权益。
根据我国《合同法》的规定，出卖人应当对出卖物的质量、品质和效用承担瑕疵担保责任，这就是常说的“物的瑕疵担保责任”。出卖人交付的出卖物不符合质量要求的，买受人可以根据损失的大小，合理选择要求修理、更换、减价、赔偿损失或者退货等救济措施。出卖人的这种担保责任可以采取明示和默示方式两种方式，即可以由双方在合同中明确约定，即使合同中没有涉及，出卖人仍然按《合同法》的规定承担相应的责任。但是，如果买受人订立合同时明知出卖物的质量存在瑕疵仍然接受的，则可免除出卖人的担保责任。
在二手房买卖过程中，出卖人是否需要承担质量瑕疵担保责任，主要考察出卖人是否故意隐瞒和购房人是否明知质量瑕疵。如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵，应当承担担保责任，但出卖人已如实告知房屋质量瑕疵或有证据证明购房人明知该瑕疵的，出卖人则不承担担保责任。根据我国《合同法》的相关规定并结合房屋买卖的特点，出卖人承担担保责任的方式包括赔偿损失、降低房价、进行修复或承担修复费用等。当然，如果购房者发现房屋具有重大质量问题，影响居住者人身安全的，可以要求解除房屋买卖合同，因为此时出卖人的行为已构成根本性违约，房屋买卖合同的目的无法实现，房屋买受人可以依据《合同法》的相关规定行使法定的合同解除权。
对于房屋的隐蔽质量瑕疵，出卖人往往认为应当由开发商承担责任，其实，要根据隐蔽质量瑕疵的形成原因进行分析。如果隐蔽质量瑕疵并非房屋本身所固有，而是因为出卖人在装修、使用的过程中产生，购房人对此也不知情，则仍然由出卖人承担责任；反之，如果该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的，购房人可以以房屋所有人的身份向房屋的开发商主张保修责任或赔偿责任。
2006年6月，毛小姐为了购买住房，与某房产中介公司签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定由中介公司作为居间人将庄先生座落于浦明路的一套房屋介绍给毛小姐，房款为人民币245万元，双方在《协议》中约定了付款方式、意向金的数额及处理办法等事项。《协议》第十条约定：“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的，毛小姐应向中介公司支付总房款1％的违约金”。协议签订后，毛小姐按约支付给中介公司意向金5000元。后由于毛小姐与上家庄先生在付款问题上不能达成一致意见，未能签订正式的买卖合同。中介公司以毛小姐拒绝签订买卖合同为由，要求毛小姐按照约定支付违约金人民币24,500元。
中介公司的要求是不合理的。毛小姐与中介公司签订的《居间协议》，明确了购房的基本要求和条件，中介公司应根据《居间协议》的内容积极斡旋，促成毛小姐与庄先生签订房屋买卖合同，但中介公司最终未能消除双方在付款问题上的差异，而付款的数额、方式、期限等是房屋买卖的重要因素，因此中介公司的居间活动是失败的。
本案的关键问题有两点。第一个问题是中介公司与毛小姐签订的《居间协议》第十条所约定的“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的，应向中介公司支付总房款1％违约金”是否有效？答案是否定的。我国《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《居间协议》系中介公司提供的格式条款，其中第十条约定的内容，剥夺了买卖双方进一步协商的权利，意味着房屋买卖必须成交，否则委托人即应承担违约责任。而中介公司却使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位，显与当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律规定相悖，故该约定的条款无效。中介公司依此收取违约金的主张不受法律保护。
但需要注意的是，《居间协议》中个别条款无效，并不影响该协议中其他条款的效力，不能因此否认中介公司与毛小姐之间的居间合同法律关系。由此引申出第二个问题，中介公司能否向毛小姐收取相应费用？我国《合同法》规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供权籍调查、使用情况调查、行情调查、确定成交意向、订立交易合同等基本服务内容，而要完成这些服务内容，居间人需有一定的经济成本支出。因此，中介公司可以依据双方的《居间协议》向毛小姐主张其进行居间活动所支出的必要费用。
中华人民共和国合同法》第39条
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
中华人民共和国合同法》第40条
格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
2003年6月，鲍先生向薛某购买在建中的“阳光威尼斯”小区房屋一套，双方签订了房屋买卖合同。双方约定：鲍先生须支付首期房款30万元和定金1万元，为薛某冲抵银行贷款。鲍先生按约支付了款项，薛某也顺利地将尚未偿还的银行贷款一次性还清。之后，薛某以不愿出卖房屋为由向鲍先生致函要求与其解除房屋买卖合同并退还了鲍先生已经支付的31万元。鲍先生不愿买卖就这样不明不白的泡汤，将薛某告上法院，要求其继续履行房屋买卖合同，并办理产权转移手续。
法院认为，薛某继续履行交付房屋和产权转移的义务在法律上没有任何障碍，其也不享有任何约定或法定的合同解除权，因此，薛某应当继续按合同约定约定履行义务，向鲍先生交付房屋并办理产权转移登记手续。
《中华人民共和国合同法》第93条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第94条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
中华人民共和国合同法》第95条
法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
《中华人民共和国合同法》第96条
当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
郭韧律师点评
本案中如果小英未经小汪同意而将房屋卖与他人，则该交易合法有效，产权将过户至他人名下，小汪无权向交易的相对方主张房屋产权，对于自己遭受的损失只能请求小英赔偿。但是，物权公示、公信原则的目的在于保护交易安全，并不妨碍利害关系人对登记产权人的产权提出异议。比如本案中小汪作为购房时的共同出资人即有权对登记产权人小英提出产权异议。这一请求人民法院确认所有权的权利已经为我国《物权法》第33条所明确规定。
像小汪这样的出资人主张产权份额，是否一定能够得到法院的支持呢？通常而言，出资是获得所有权的一种方式，在出资的情况，只要没有明确表示放弃所有权或者将出资赠与给对方，则一般应当能够确认其享有产权份额。但关键点在于，出资人必须有充分的证据来证明其曾经有过出资行为和购买房屋的意思。在很多情况下，出资人由于疏忽大意，没有保存自己出资的书面证据，从而无法证明自己有过出资，或者因为无法证明自己有购买房屋的意思而被认定为借贷关系，最终无法获得房屋产权。也就是说，主张产权份额的人应当承担举证责任。这是因为物权登记具有权利正确性推定的效力，产权一经登记，法律即推定登记的产权人是正确的权利人，其他人如果有异议，就必须提出充分的证据来推翻该项登记。本案中小汪提出证据证明自己对房屋有出资，从而获得了法院的支持，反之，如果小汪无法证明自己曾经出资，则无法获得法律的保护。
关于共有人之间产权份额的确定，《物权法》也作了明确规定。首先看当事人之间对产权份额的划分有无约定，有约定的，按其约定确定；没有约定或者约定不明的，按照各自出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。在本案中，如果小汪仅仅能证明自己有出资，但不能证明出资数额的，则人民法院只能确认他们等额享有房屋产权。
由此可见，对于那些因为种种原因而不便登记为产权人的出资人，要保护自己的权利，首先必须保存、收集好自己的出资凭证，避免日后纠纷出现后无据可查。同时，对通过借款方式筹集资金买房的购房人，也要保存好相关的借款凭证，以免借款人趁机“霸占”房屋。对于共同出资购房的，也要“先小人后君子”，可以通过签订协议的方式明确约定各自享有的产权份额。}