联合办公空间改变写字楼市场的游戏规则
在中国数字化时代的进程中，一些颠覆传统模式的力量正在逐渐改变着企业架构与工作模式，与此同时，工作场所的格局也正在发生着巨大的改变。
在中国数字化时代的进程中，一些颠覆传统模式的力量正在逐渐改变着企业架构与工作模式，与此同时，工作场所的格局也正在发生着巨大的改变。在中国，越来越多的人已不再选择传统的工作模式，他们中很大部分开始选择使用包括联合办公空间(co-working&space)在内的“共用办公”的模式。中国的联合办公空间的形式与欧美国家大致相同，在这里工作的人往往来自于不同的企业或组织，在享受便利的工作台与网络连接的同时，大家可以自由交流并交换想法。与传统写字楼不同的是，这种新形式的办公空间对工作者没有租房期限的约束，入驻与撤离都相当自由。随着中国互联网、IT、创新行业公司数目的不断增加，它们对这种联合办公空间的需求也在增涨，这些公司雇员人数通常不多，且工作形式自由。与此同时，大众对这类新型办公空间需求的增长也在同时改变着传统写字楼的结构，这一点在一线城&市尤其明显。在探索中国市场上出现的新型办公空间时，我们发现了一系列的新型共用工作空&间，它们有很多相似之处，但彼此间又有所不同，值得深究。从扇形图中可见单纯的联合办公空间，绝大部分收入来源于租金；至最右端的投资性孵化器，大多数是不收入驻团队租金，或是象征性的收一点，其主要模式为入股创业团队，以获得投&资回报。至于那些位于中间的办公空间，收入来源比较多元化，包括了租金、增值&服务以及对创业团队的孵化投资回报等等。中国联合办公的趋势正在增涨在中国，随着互联网的发展和远程协作技术的不断完善，企业内部与外部的沟通障碍均在逐渐瓦解。因此，大众对新型办公空间&和对传统写字楼改造的需求都在增加，这一现象在一线城市内尤&其明显。与海外市场一样，随着网络技术的发展，不同地区的人&在合作起来变得更加便利，且成本也在降低。目前在中国，较发&达的城市中已经出现了大量新一代的工作者，他们对远程办公、&联合办公等新形式的办公模式的接纳程度相当之高。在过去的五年内，上述趋势推动了新型办公空间在中国的发展，&人们更重视沟通与探讨，对工作地点的要求反倒降低了很多。在此基础下，传统办公空间的灵活性在增加，大众对核心区域的联&合办公空间及非核区域的商务、科技园区的需求也在增加。突破传统的模式在互联网+时代频频出现，高科技企业与那些不需要面对客户的从事知识密集型工作的人员，已不再倾向于被困&在固定的写字楼格子间内，公司也支持他们按照自己的需要和安排在任何时间和地点工作。在中国，联合办公空间还处于发展的早期，不过随着小型互联网、IT企业、自由自业者和独立合同工数量的增加，联合办公空间的市场将会快速增长。在中国，联合办公空间的形式与欧美国家大致相同，在这里工作&的人受雇于不同的组织和企业，也有很多创业团队、个人与自由职业者。他们在享受便利的工作台与网络连接的同时，与周围的人自由交流并交换想法，他们常常可以在聊天的过程中找到自己的合作伙伴、客户或者是供应商。与传统写字楼不同的是，这种新形式的办公空间对工作者没有租期的约束，入驻与撤离都相当自由。高科技与互联网企业的员工人数通常不多，这些初创型企业为联合办公空间的主要需求者。由于有着大量初创型企业，联合办公&空间在一线城市的普及程度较高，在不久的将来，一些二线城市&也会出现越来越多的联合办公空间的身影。今年1月4日，新年的第一个工作日，李克强总理到访了深圳的柴&火创客空间，了解并体验了年轻创客们的创新产品。总理现场评&价说：“创客充分展示了大众创业、万众创新的活力。这种活力和创造，将会成为中国经济未来增长的不熄引擎”。一夜之间&“大众创业，万众创新“成为了媒体高频词。随后在3月份，国务院办公厅发布《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》，目的在于顺应网络的代大众创业、万众创新的新趋势，加速发展众创空间等新型创业服务平台。意见包括加速开放创新创业平台的构建、拓宽融资渠道、降低创业门槛、鼓励地方政府对创业孵化机构进行补贴等多项有利于新型创业空间的指导意见。&虽然具体政策的落实还需要相当一段时间，但这一指导意见明确表明了国家未来的发展方向，营造了良好的市场气氛。创新企业与创业人员成为国家未来经济发展的主力军。在中国，高科技和IT产业成为经济增长的主要驱动力，一方面增加了相关行业的就业人数，另一方面推动了各类联合办公空间、&新型孵化器的建立。除此之外，新型共用办公空间的多元化程度也在提升，不少空间在提供工作设施的同时，也给创业团队提供专业服务与融资服务，这一点我们将在本文中详细阐述。新兴联合办公/创业空间业务模式创客空间创客空间是一个具有加工车间、工作室功能的开放实验室，创客们可以在这里共享资源和知识，来实现他们的想法。创客们通常有相关的专业背景与知识，通过创客空间&内的机器和设备将自己的想法转成实物，一些创客空间会与工厂合作将空间内发明的&产品批量生产。创客空间的意义是为热爱创新制造和设计的人搭建一个平台，让他们&在这里自由交流并制造出实物，例如可穿戴设备、机器人等等。它是一个用于动手操&作的车间或实验室，并不服务业从事脑力、电脑工作的创业团队或个人，简单来说，&它并没有写字楼的功能。举例：柴火空间，新车间在研究中国新兴办公空间的时候，我们发现的不是一类办公空间，而是一系列的办公空间，他们之间有相似和重合之处，但又各具特色。其中，联合办公空间的业务模式最为简单，与传统商务中心最大&的区别就是开放性，注重人员团队之间的交流与沟通，且来去自&由。联合办公空间的收入主要来自于租金与简单的增值服务。然而，由于联合办公空间还处于早期的探索阶段，因此在中国一线城市中出现了一类“众创空间”，这类空间除去租金的收入外，&同时会有选择性的参股于创业团队，在提供融资服务的同时寄期&望于投资回报；或者为外部风投机构牵线搭桥，收取介绍费。这一类空间通常针对于从事互联网、IT相关的中小创业团队或个人。另外一类为新型孵化器，具体可分为企业平台型和投资驱动型，&它们通常向入驻团队收取租金或是收取非常低的租金费用。对企&业平台型孵化器而言，收入主要依靠对孵化团队所产生的新技术&的使用；对投资驱动型孵化器而言，其收入主要来自于入股创业&团队后的投资回报，模式与风投类似。媒体大众谈论十分频繁的“创客空间”则不属于新兴办公空间的&任何类别，因为它本身并没有办公的功能。作为一个加工车间或是实验室，它最主要的功能是给有想法与技术的创客们提供一个动手实践的空间与交流的平台。在中国逐渐兴起的联合办公空间在中国，第一家联合办公空间于&2007&年在上海成立，比同类型&办公空间在纽约和伦敦的成立晚了七年。中国的第一批联合办公&空间集中在一线城市，并以上海为主。联合办公空间的使用者多为在家工作者SOHO族、独立工作者或是刚起步的创业家——通常公司的人数较少，甚至连公司都还没建立。这些独立的工作者喜欢比较自由、有弹性、租金成本较低，&但又比一般咖啡厅好的办公环境。同时，联合办公空间让工作者不必再担心没钱租办公室，或是被隔壁桌客人的噪音打扰工作。&联合办公空间一般具备基本办公设施，如复印和打印机、视像会&议设施和高速网络等。办公空间可以是共用长桌、小型隔间、可&容纳几人的房间等，可按月或者是周收费，甚至可以按天或者小时计费。租户会员能使用共用设施，如会议室、活动室、茶水间等。与传统写字楼动辄3-5年的租赁合同相比，联合办空间对入驻时限没有要求，完全按照用户的需求而定，且租赁手续也十分简单，&通常不要求任何工商登记证明或者银行账户信息等。通常来说，&独立工作者和创业团队的公司的变化性特别大，因此无法对办公&地点做出长期的承诺，来去自由的联合办公空间模式因此大受欢&迎。除了工作台与基础办公设施之外，联合办公空间通常不提供&类似于法律、财务、人力或是融资等创业增值类服务。另外，联合办公空间的环境有别于传统办公室，在这里不仅具&备了办公设备，同时也让不同背景的自由职业者有了归属，他&们可以借此相互交流、沟通，快速碰撞出灵感的火花，有利于创业或开展工作。在一张大书桌上，常常坐着程序设计师、翻译工作者、软件开发师等不同领域的代表，每个人抱着自己的&笔记本电脑工作、彼此交流、互相帮忙、解决问题。很有可能&同桌就能成为自己的工作伙伴、客户或者是供应商，充满了机遇。联合办公空间打破一般人对办公室的刻板印象，同时让个人工作者不再独自窝在家里或咖啡厅，而是与大家一起工作并&结识朋友，从而拓展事业版图。容易被混淆的联合办公空间和创客空间然而，如首页的扇形图所示，由于各类型的办公空间较多，而&彼此间又有重合的部分，因此很多时候大家很难对现有的工作&空间有特别清晰和透彻的认识。在今年1月4日李克强总理到访了深圳的柴火创客空间后，媒体大众更是对创客空间的热情高涨，创客空间、众创空间等词在新闻媒体上频频出现，人人都希望可以参与热点话题的讨论。与此同时，很多人将“创客空间”理解为创业者所打造的空间，将“创”这个词理解为创业，而非科技方面的创新。事实上，“创客”一次来源于英文maker,即为不以赢利为目的，努力把各种创意转变为现实的人。&由于大众对这类空间的定义并不清楚，很多联合办公空间的经营者甚至直接在空间的名字中就使用“创客空间“这几个字。&李克强总理在5月份访问了北京的3W咖啡，此后，大家更是将创客空间和3W咖啡放在一起讨论。然而如我们之前所介绍的，3W咖啡是一个投资驱动型的孵化器，其形式与创客空间有着巨大的差别，与总理先前的访问的柴火创客空间并不是同&一个类型。创客空间的模式与性质一线城市中已经涌现出一批创客空间，聚集了很多利用开源硬&件和软件将创意现实化的“创客”们。随着家用级3D打印机的普及和便捷灵活的开源电子原型平台的出现，创客的数量也在迅速增加。如我们之前所提到的，创客空间是一个具有加工车间、工作室功能的开放实验室，创客们可以在创客空间里共享资源和技术，来实现他们的想法。其产品主要是一些包括机&器人、可穿戴设备、创新机器等高科技产品。国内目前比较出&名的创客空间有北京的创客空间、上海的新车间、深圳的柴火创客空间和杭州的洋葱胶囊。部分创客空间配有自己的加工工&厂，可将创客们的产品批量生产。由此可见，创客空间并不适合以脑力和电脑为主的办公室类型工作，因此并不是针对于创业团队的办公空间。同时，与联合办公空间、众创空间和孵化器不同的是，创客空间大多不以赢利为目的，往往只收取少量的基础会员费，目的&在于给爱好发明创造的人提供一个场所和平台。一些感兴趣的&企业与个人会给创客空间提供经费，有的政府和高校也会给创&客空间提供扶持补贴。处于中间地带的众创空间由于联合办公空间在中国还处于早期的发展探索阶段，其业务&模式还不是很固定。因此，中国市场上出现了一些处于中间地&带的“众创空间”，将联合办公空间和孵化功能有效结合在一起。在收取创业团队租金的同时，也可以提供一些创业扶持的&帮助和融资服务。在融资方面，如果资金来源于众创空间本身，&那么空间会参股于创业团队；如果资金来自于外部的投资人或是风投机构，空间则会收取相应的中介费用。目前看来，众创空间的融资服务还没有一个固定的模式，其灵活性特别大，具体案例可以具体操作，也正是这种灵活性，吸引了大量创业者的参与。绝大部分的众创空间都会成立自己的投资基金，用于扶持内部创业团队，基金的运行和空间本身是独立开来的，参&股的行为与空间自身也没有直接的关联。与此同时，众创空间与外部投资者的合作也非常普遍，投资者也往往将这些众创空间视作一个很好的投资平台，众创空间会收取相应的中介费作&为介绍回报。与孵化器不同的是，众创空间对入驻团队和个人通常没有筛选，&任何愿意支付租金的人都可入驻，只有在申请融资服务和创业&扶持服务的时候才会有具体的申请流程和筛选。创业咨询服务也是众创空间的一大特亮点，服务可包括法律财务人事、工商注册、项目定位、技术支持、产品推广、媒体宣传、路演活动&等等，其服务模式自由灵活，可按照需求随时做出改变。相比起传统的孵化器，众创空间的灵活度要高不少，因此在运营过程中非常高效，并深受广大创业者的喜爱。两类新型孵化器第一类：企业平台型孵化器为另外一种工作空间的模式，与前两种最大的区别在于&孵化器不以收取租金为目的，而是聚焦在创业团队产生的新技术上面。对于我们所分类的“企业平台型”孵化器而言，获取新技术和创意,用于企业自身发展或者服务于上下游企业是核心点。不过开办这类型孵化器的通常是大型IT、互联网企业，有足够的实力与动力来研发新技术，这类企业通常有较强的资源和广阔的平台来扶持创业团队，包括提供技术支持、创业导师、&交流平台、开源硬件与软件等等，这是中小企业无法比拟的。&孵化器在中国并不是一个新鲜事物，早在20多年前就已经在中国出现，不过这类传统孵化器通常由地方政府或者高校主导，&与我们本文所讨论的新型孵化器有一定的区别。第二类：投资驱动型相比之下，“投资驱动型”孵化器与前者在一定程度上又有差&别，这一类孵化器通常是由投资基金、风投机构或是有经验的&高净值个人所创办的。这类孵化器在不收取租金（或者收取很少租金）的情况下向孵化团队提供大量的创业扶持，因此在相&当一段时间内是处于亏损的状态。这类孵化器通过构建一个平台来吸引众多有潜力及能力的创业团队或个人，在他们创业的初期通过提供资金的方式参股，以获得未来创业成功后的巨大回报。这些创业者主要从事于IT、互联网及高科技类行业。这类孵化器的核心点在于创业资金的提供，包括内部基金与外&部投资者。以3W咖啡为例，3W咖啡有&180&位股东，均为各个行业有影响力的人物和一些专业投资人。3W咖啡的投资基金由股东们共同出资所完成，有点类似与众筹的形式。通常首轮融资会在内部完成，随后的几轮融资会有外部投资者、风投机构的参与。政府致力于为创业者构建创业平台之所以联合办公空间、众创空间和新型孵化器目前在中国得以快&速的发展，是由于在互联网+时代，办公空间和办公模式正处于巨大的变革中，人们对传统写字楼的需求也在发生变化。这种联合办公的模式在最近几年内得到飞速的发展，哪怕是在五年前，&大家都很少听到有关“联合办公”的讨论，而如今，联合办公在一线城市中已成为“新常态”。随着IT、互联网行业这几年来的快速发展，越来越多的有经验的个人开始成立自己的创业团队，&进行智能设备的设计、应用程序的开发等等在过去并不普遍的工作，这些人对联合办公有的大量的需求，也正是这一批人带领着潮流的推进和社会的变革。在北京和深圳这两个IT创业者聚集的城市，联合办公空间、众创空间等更是遍地开花。中国目前小微企业的增长速度特别快，小型创业团队的数量也在不断翻倍。此外，中央政府也在大力扶持广大创业团队，积极营造良好的创新创业生态环境，并将中国未来经济的发展寄期望于此。固定资产投资不再被视为国家重点发展的方向，中国正在将目标转移至第三产业和科技创新类企业的发展。需要改变的不仅是技术，同时也包括了体制与管理制度。
根据中华人民共和国国家工商行政管理总局的数据显示，在2014年的前9个月内，有将近300万新创业者的产生。在福布斯杂志2013年刊登的一篇文章中显示，据美国劳工统计局预测，&在2020年时美国将会有6500万的自由职业者、临时工、独立合同工和个人企业家，占美国劳动人口的40%。我们预计中国一些城市劳动人口结构的发展也会有着类似美国的趋势，如此看来，在北京1200万劳动人口中，白领、高科技领域从业人员的总数将占到25%。在未来几年内，企业结构和人数的变化与工作模式的改变将对现有办公场所的形式产生巨大的冲击，这一点在经济发达的一些大城市中尤其明显。在此情况之下，大众对传统固定工位，且租赁合约时间较长的写字楼需求将逐渐减少，取而代之的则是更加灵活且注重互动和交流的联合办公模式，这一类办公空间能更好地服务于从事知识密集型创新工作的工作者。
本文来源：网易房产
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈王宏波：布局城市运营 “岛里”玩转联合办公场景空间未来 -- 飞象网
<meta name="description" content="王宏波：我觉得它作为共享经济是没有问题的，而且它下一步有可能变成分享经济。共享经济指的是什么呢，就是说同一个资产很多人使用，这个就是共享经济，但这个资产可能是我的也可能是别人的，如果这个资产是我的那就是共享经济，如果这个资产是第三方的那就是分享经济。那联合办公为什么说它是共享经济呢？首先我联合办公里面除了他自己私有的那张桌子之外，可以共享这个里面的会议室、路演厅、咖啡厅。一般来说，一个企业不可能做一个完整的咖啡厅，但是作为一个运营商我可以拿这个东西共享，因为会议室的使用率是比较低的，如果一个企业闲置，那很多企业共同使用会议室，这个会议室的利用率就会提高，至少有一部分空间是共享的，就目前的情况看来，据估计至少30%、40%的空间是得到了共享的。">
王宏波：布局城市运营 “岛里”玩转联合办公场景空间未来
岛里创始人、CEO 王宏波
　　“如今，我们能够很明显地感受到生活发生变化了，比如说出门已经不带现金了。”岛里创始人、CEO王宏波在接受()网专访时感慨道。
　　五年之前，大家还未如此关心手机到底有没有电、网速好不好？如今我们的生活、娱乐、购物、出行几乎被颠覆了。
　　王宏波提到在企业领域，大家似乎没有看到这么明显的变化，但事实上是潜移默化，而且这个变化是在加速进行的。这也就是说，在企业中，特别是小微企业已经在发生剧变了。当然，这是有个渐进的过程，首先是消费领域、2C领域，然后是2小B，最后到中型企业、大型企业，这样的企业形态变化可总结为合伙化、化和平台化。
　　在很多公司中我们不难见到：营销依托微信，采购通过京东等平台，差旅采用第三方软件，由此表明很多企业的整个运营部分已经在发生很大的变化了。
　　企业形态转变 “岛里”逐步实现合伙化、项目化和平台化
　　2015年以来，岛里联合办公已在北京、上海、成都、重庆、西安、苏州等地开展线上线下运营，截至今年6月，公司实际运营面积近10万平方米，入孵企业达800余家，关联企业3000余家。
　　创始人王宏波能敏锐到捕捉市场的悄然改观：要去运营服务这些企业，我们进行项目化、合伙化和平台化。在这个前提下，我想把大企业的运营经验，传达给这些小微企业。我们用什么方式去做？这成为我们开创联合办公新模式的聚焦点。
　　以下是新浪地产网与王宏波对话的核心内容：
　　从世界500强 到“岛里”联合办公的侠客梦
　　新浪地产：我知道大家都叫您"岛主"，您喜欢听到这样的称呼吗？
　　王宏波：我觉得还好，因为我们公司叫侠客岛嘛。可能90后对侠客岛没有那么敏感，它本来是金庸武侠小说《侠客行》里的一个地方。岛主是两位隐士，江湖上一些高手每年会邀去侠客岛喝腊八粥，但是这些高手去之后就没再回来过，大家就说这个地方很可怕，有去无还。后来有一个年轻人就闯到了侠客岛上去，他发现江湖失踪的那些高手都在岛上互相研习武功。
　　我觉得这个地方跟创业很有关系，目前我们联合办公的每一个空间叫岛，比如望京岛、亦庄岛，然后员工都管我们几个创始人叫岛主，从一定程度上来说我们是在帮助建设多个侠客岛。
　　新浪地产：据了解，您之前有多年的世界500强工作经验，后来为什么选择创业？又为什么是看准了联合办公？
　　王宏波：其实这是我的第二次创业，在2007年的时候是第一次创业，除了这两次创业之外，我的工作经历大部分是在500强，主要做信息和运营性的工作，内容基本上跟信息有关系，跟软件系统、软件开发、信息管理、公司内部管理、内部运营有关系，所以在运营上、在大企业的运作方面我都非常熟悉。
　　至于为什么会做联合办公这个行业，我创业的初衷是想要把大企业的运营经验、服务给传达给一些小企业。中国不缺大企业，不缺垄断性、顶级的这种企业，包括BAT、国企、央企、世界500强等等，他们的资源很丰沛，无论是内部运营资源，信息系统资源，还是政策资源、金融资源、媒体公共关系资源，应该说都是顶级的。
　　但是一个国家的发展和创新是不能完全依赖于这些企业的。事实上，在全世界范围内，小微企业都是创新的核心，很多新技术、新模式、新产品都是由小微企业带来的，所以我希望能够把我在大企业的运营经验带给给小企业。
　　第二个原因在于我们看到一个趋势，其实就是整个企业的形态变化，消费领域已经很明显趋于移动互联网、云计算、大。创业初期办公室这个行业形态并没有变化，所以我们选择了从办公室行业切入，基于我们想要做一个给小微企业服务的平台，那我们需要一个切入口，那我们正好发现办公室这个行业需要改变，而且它又是一个很好的入口，它面临着本身的供给侧改良需要。办公室大量存在，但在使用效率、服务水平等方面，企业形态变化与办公室的需求之间是错位的。
　　我们调查了很多模式，做基金、媒体、线上平台等都是其中的一些选择，它们都有一定的平台属性。因为首先我们需要做一个为小微企业服务的平台，但是我用什么方式去获取这些小微企业？
　　接下来投资是可以的，投资后就具有一定的平台属性，你可以获得很多企业信息，再为他服务，然后做到线上，包括做工商注册、做财税服务、做CRM呀。
　　现在越来越多的企业是项目制的，是快速伸缩的，所以这类人群对办公室的要求已经不是过去的要求了，过去办公室要么买、要么租，租之后自根据自己的需求去装修，中间有很多个环节，谈租约、装网络、改造电然后装修，硬装修、软装修，前台等招聘，并且还得有物业管理等等，整体来说是一个很长的环节。那联合办公正好把这些环节全部压缩了。
　　现在联合办公模式出来以后，他们需要做的就是交钱。如果今天交钱，5分钟之后就可以入驻，甚至马上就可以入驻，而传统的办公室是没有提供这个服务的。所以我们就选择了从办公室行业来入手，至于说叫联合办公室还是叫共享办公室，其实我们在2014年底在做这件事情的时候这些词都没人知道的，我们当时想来想去起了个名字叫联合办公室，后来大家慢慢地认同了这种模式。当时我们还在成都注册一个公司就叫做企业联合办公室管理有限公司，这个是国内第一个。
　　空间不断升级与降维 “岛里”模式逐步成熟
　　新浪地产：随着市场的热度上升，相对于众多联合办公的竞争者，您认为的联合办公是什么？"岛里"的优势在哪里呢？
　　王宏波：其实一开始我们是想要做一站式服务办公室，可伸缩的办公室，当时为了定义它我们还讲了联合办公室是空间的联合、企业的联合、服务的联合。
　　在2015年，整个做联合办公行业的人都在教育市场什么叫联合办公，到后来有众创空间了、共享办公了大家基本就熟悉了，联合办公就是来了就能用，然后可伸缩，同时大部分的基础服务已经准备好。例如，咖啡、水、会议室都是准备好的，所以这是一种新型的办公业态。它是大量的企业，特别是小微企业、大企业的分支机构、专业的服务人士都会选择的行业，加上我们是这个市场上比较早的玩家，到目前为止，是在全国具备多个城市同时的运营商，所以占有绝对的优势。&
　　那谈到真正城市运营，其代表是每个城市不只一家店，而是多个城市规模化运营，我认为"岛里"算是在这方面比较领先的品牌。就像你所说这个市场确实是很有竞争性的，特别是从2016下半年到2017年。在7月15号我们开完的联合办公行业峰会上，大家认同的是什么呢？第一，到现在为止这个行业已经被市场建设了，就是说大家都认为联合办公室可以作为一个行业，跟公寓、酒店、商超、装修、是一样的。联合办公可以作为一个行业存在，那就相当于是办公的一种供给，办公物业的一种供给，它跟这种传统办公室形成一定的这种竞争和互补的关系。
　　同时它可以跟办公楼和写字楼产业进行转化，办公楼可以转化为联合办公，他们也可能是上下楼的关系，也可能是合作的关系，包括一些政府的众创空间，或者是一些孵化器。近两年市场上的玩家越来越多，那"岛里"的优势我觉得有以下几个：第一，我们对于产品的体验和理解方面能够做到空间的有效利用，对我们运营商来讲肯定要实现有效利用，对用户而言是他能够在这个空间里很舒适地工作。
　　其实我们做的是一种空间上的生意，它表明的是你在每平米能发挥多少效应，所以我们一直在不断的在优化产品。公司初建期间，我们已具有用数据来驱动的空间迭代和优化的能力，并且建立了完整的信息系统，对每个空间、每个用户、每个座位、每个房间的使用率、平效进行跟踪。每一个周期我们都会进行评估，用户对空间的满意度，以及对每个细节改造都会做用户的反馈，通过运营数据加上用户反馈，不断地迭代空间参数，包括公共空间的占地、公共空间中不同类型会议室的占地、房间和工位的占地、走廊、公共区域、小型活动区、小型休闲区的设置，这方面我们是第一个。我们在数据驱动下对空间的理解形成了对办公空间不同角度较为深入的理解。
　　第二，岛里的运营管理效率是比较高的，全国现在已经开业26个空间，但门店运营人员还不到100人，平均一个空间都不到三个人。当然，运营效率取决于我们自己运营的标准化程度，也取决于我们信息系统的能力和现场的智能管理能力，所以说效率指标代表着我们比较好地解决了空间利用难题。再说到智慧办公，所谓线上系统，以及大部分公司几乎现在能做到95%以上的事情是在线上进行，通过数据驱动，而且我们客户大部分的需求也是通过线上直接跟我们互动，从整体上来说我们已经达到了比较高的运营效率。
　　第三，我们形成了为客户提供全面的企业加速服务的基本能力，能做到这一点的现在可能在这个市场上是不多的。更准确一点，我认为应该叫泛加速服务，就是说对于大部分企业我们已经形成一套都能够帮助他们成长的模式，而且这些能力已经基本标准化。它不仅仅是一个的概念，现已形成了大概十项能够帮助企业成长，客户可以通过线上的会员系统直接获得的能力。
　　除此之外，我们给每个入驻企业都会配一个RO(Resource& Officer)。RO有两项职能，第一个:它不断地发掘企业的潜力，以对应企业的能力、优势，包括企业发展情况的信息、所持有有产品种类、研发生产阶段、产品的竞争优势等等为根据不断去搜取信息，经过用户同意，将其分享在整个会员系统中。由此通过不断地搜集这个企业发展情况的信息，特别是产品的信息，包括这个企业在做什么产品，这个产品做到什么阶段了，需要什么样上下游的服务。
　　第二，RO了解企业情况之后，会到我们的系统平台寻找能够支持相应企业的服务，或者能够支持它的上下游资源，并且把这些资源匹配给到它。这部分是在线上进行的，而且是系统性地开展。
　　第三，我们基本上建立了能够帮助企业成长能力的模式，具体来讲，包含十项综合服务：公司治理，公司财税咨询，人力资源的服务整合，法务的咨询，知识产权的，政策的规划，营销的支持，全国的分支机构拓展服务，产业链的服务，金融方面的融资、投融资服务。我们已经将这些服务标准化了，这也是我们每天日常在做的工作。由此基本上形成三个能力：第一是对空间的理解，不断驱动空间的优化，第二就是高效的运营，第三是建立企业服务成长的能力。
　　所以基于以上几点，在"岛里"办公室工作更简单，当然首先它是个办公室，它是"岛里"牌的办公室，所以我们的期望是"岛里"牌的办公室具备高效运营、干净舒适的特点，对客户来讲便捷、符合他的特定需要。经过长期研究和调研，我们是不断在满足市场需要的。
　　新浪地产：您曾提过“联合办公会成为线下流量的入口”，怎么理解这句话？
　　王宏波：首先办公室是企业的入口，然后企业是由人组成的，那特别是这种服务性办公室，就是所谓的新型办公室，在基础运营时如果能够植入一些你所需要去传达的因素的，也就是说你可以从流量上转化，你有作为流量转化的价值。更泛化一点讲的话，或者说本质上是我们能运营到办公桌，也就是我们能运营到每个人了，那这样的办公室它是具备流量入口性质的，因为它能够把这个流量转化。
　　市场集中度上升 “岛里”布局联合办公城市运营
　　新浪地产：目前"岛里"发展重心可能更偏向于西安、重庆、长沙等1.5级、二线的城市，如此布局是为了避开那些在一线的白热化竞争吗？
　　王宏波：事实上，我们公司几个创始人都是北京人，我在北京已经20年了。2014年我们在这件事情的时候，是想做个实验，因为那时候其实对这个市场是没有把握的。在联合办公领域，wework占据绝对的优势，那时候我印象中好像是有30―50亿美金的估值，但是其实那时候国内几乎没有人知道。
　　SOHO3Q一开始推出来是没有叫联合办公，到我们推出来时，开始叫联合办公，之后(&)推出来也叫联合办公，他比我们开业大概要晚两个月。国内联合办公还有一家叫P2，在上海，一开始的名字是联合办公创业社，所以现在市场上认为这是第一家联合办公。但严格意义上来讲，我们是提出联合办公的第一家。因为联合办公创业社那个时候租赁面积在两三百平米，相当于几个合租，也就是一个用不完的面积租给另一个。现在真正意义上的联合办公是在写字楼、在园区里面，经过后改造、增加公共服务，包含一站式服务、共享的公共服务，和共享的活动区域、共享的会议室、会客区等，它的核心在于服务。2014年、2015年的时候市场环境和现在不一样，那时候国家还没有提出提"大众创业、万众创新"。
　　那个时候我们想做个实验，当时选择了一些城市，本来想在北京做，但是老实说北京成本相对来说很高。
　　那段时期我们观察到联合办公有三类客群，一个是初创企业，一个是专业服务人士，当时我们考虑到传统的初创企业可能不一定合适，但是初创企业特别是科技型初创企业会是很喜欢开放交流的环境，所以第一类我们看准的是科技型初创企业。
　　第二类是专业服务，因为联合办公的特点是地段不错，品质也不错，而且公共空间一般都做得比较好。由于专业服务人士要会客，同时他需要跟同层次人进行交流，所以这块需求很大。
　　第三就是大型企业或者中型企业的项目团队或者分支机构，这是联合办公的三类客群。
　　在北京，这三类客群都是有的，特别是第一类和第三类，在上海，第二类和第三类是主流的。当时我们考虑更长久的未来，就是未来这三类企业哪些地方会增长，我们预估北上广深第二类是不断增长的，也就是专业服务人士，特别是这种做自由职业者的专业服务人士，特别是在北京、上海增长是比较快的，但是第一类和第三类客群在像成都这样的城市增长速度很快。我们收集的数据中在新注册企业数量、人口流入显示成都排名比较靠前的，所以我们就选择了成都来做这个试验。另外很重要的一点是成都是供应比较过剩的地区，商业和工业比较过剩的地区，一旦资源过剩的地区我们的模式都能得到验证，那么其它城市会更有吸引力。
　　在试验的过程中国家就推出来"大众创业、万众创新"，紧接着这个联合办公就成了一个风口，众创空间联合办公就成了一个风口，我们是很明显的受益者，因为我们是当时全国能够看到的联合办公空间这一块市场不超过十家公司之一。所以我认为这才是真正的联合办公空间、众创空间，我们很快被成都市政府认定为众创空间，包括国家级众创空间。后来大部分都像我们一样做，标配路演厅、标配咖啡厅、标配配餐室等。但SOHO3Q不是这种配置，它类似国外的wework模式。wework在国外做得很大，大部分在纽约，房租是很贵的，它没有很大的公共空间，做的全是封闭的房间，SOHO3Q正是这种模式。
　　所以我们在成都做了第一个，接下来拓展到第二个，然后在2015年11月份完成第一轮融资，确切讲应该算第二轮，A轮融资当时融两个亿，到现在为止也还是算比较大的融资。
　　之后我们就开始往全国布局，包括北京。望京项目是2016年5月份开业的，共两层，将近五千平米的面积。当时在北京算是比较早的项目，到目前为止也还是比较大、较有影响力的项目。紧接着我们发展到重庆、上海、西安、苏州等地，现在形成了城市布局。
　　我们并没有说一定要在一线城市发展，这只是一个时间问题。其实大部分的联合办公还都是围绕着一个城市或者两个城市在发展，有的城市布局很多，但是他其实不是城市布局，只是店布局，就那个城市只有一个店。我认为在一个城市建立自己的运营能力，建立管理能力，市场能力才算进入一个城市，所以北上广深我们都会陆续布局，同时会把重心会偏向于那种快速增长、新兴的一线城市，或者叫1.5线城市，因为北京和上海已经过度都市化了，它对于小企业的承载能力其实已经很小了。我认为在1.5线城市其实是小企业承接北上广深外溢一个比较好的选择，所以我们在北上广深也会发展，同时会更关注成长性的1.5线城市。
　　新浪地产："岛里"在选择写字楼的时候有什么标准？
　　王宏波：首先"岛里"在传统联合办公的模式上会有更大的延伸，也就是办公室运营服务，同时跟办公物业进行合作，期望推出"岛里"牌办公室。我们想将其做成一个品牌，也就是说大家会选择"岛里"牌、牌或者牌的，且不同品牌都有各自的特点。
　　"岛里"牌办公室正是我提到的三项。第一，我们提供的办公室全都是预定义，就是全都是装修好的、带服务的、有公共空间的，用"岛里"办公室后不用招聘前台，不管水电、物业、网络，这是"岛里"牌办公室的特点，就是一站式的，一费式的。然后提供企业成长周期服务。"岛里"牌办公室是我们自己要全周期投入的，包括装修、改造，提供整个公共空间管理运营服务，同时跟各种的物业持有者，办公室的持有者进行合作，通过租赁、合作等方式。最后，我们还在做另外一个事情，就是"岛里"运营的办公室--"岛里"运营牌的办公室，英文叫"Hicoffice"。我们认为办公室就像咖啡厅一样，你到那儿就去喝杯咖啡，不需要买咖啡机，你也不需要买桌椅板凳。同时办公室还具备在咖啡厅的那种惬意、简单、舒适、放松，所以它其实是coffee和office一个合体。
　　我们有"岛里"牌办公室，有"岛里"运营牌的办公室，我们愿意跟各种各样的办公物业持有者进行合作，但是我们首选就是小微企业聚集区域的，因为小微企业和大企业是不一样的，大企业可以在比较远的地方，因为他可以有班车、食堂，甚至公寓。
　　但是小企业没有这个能力，而且小企业招人是很难的，以京东为例，它在北京亦庄一个很偏僻的地方，但是因为它有一个品牌，招人并不难，员工可以在这儿附近子。但是小企业不行，他对这个地点反而比较挑剔，同时需要很便利，否则招聘很难，所以他们希望交通位置要好一些。品质方面的需求，我们可以根据它的物业特点，改造成适合企业需求的。
　　所以，"岛里"在选择写字楼的时候核心还是位置。
　　"岛里"牌办公室和"岛里"运营双驱动贯穿产业链上下游
　　新浪地产：当下的联合办公行业，各个企业想要将服务、社群、投资孵化集于一体，导致出现高换手率、公司亏损等问题，那"岛里"现在的盈利情况如何呢？
　　王宏波：目前来说，"岛里"办公室这板块是盈利的，我们公司共有三块业务，第一块就是即"岛里"牌办公室，包括"岛里"牌办公室和"岛里"运营，这个叫空间板块，这个板块是盈利的。第二个板块是企业加速服务，这个板块正在建设当中，但收入是基本上逐月增长的，并且增长速度比较快。
　　第三块就是侠客资本，属于投资服务。我们自己进行融资，因为目前有比较大的客群基础，对这些企业比较了解。像wework、优客工场在投资方面做得不错。
　　新浪地产：“岛里”有整合联合办公产业链的计划吗？
　　王宏波：我们在关注整合办公室行业的供应链。联合办公本身的供应链是比较长的，要跟房地产商、设计公司、装修公司、强电弱电、家居等厂家打交道。特别是对于一些中小联合办公的企业，其实他们在供应链方面还是比较吃亏的，所以这个也是我们空间运营和"岛里"牌办公室和"岛里"运营的一个能力，是我们要建设的。
　　我们希望能够跟联合办公主要的玩家、运营商、友商起，在这个行业的供应链上做一些工作，包括一些标准，比如说节能环保的标准、办公室健康的标准。
　　新浪地产：2017年，"共享"太热了，您觉得联合办公算是共享经济吗？现在处于什么发展阶段呢？
　　王宏波：我觉得它作为共享经济是没有问题的，而且它下一步有可能变成分享经济。共享经济指的是什么呢，就是说同一个资产很多人使用，这个就是共享经济，但这个资产可能是我的也可能是别人的，如果这个资产是我的那就是共享经济，如果这个资产是第三方的那就是分享经济。那联合办公为什么说它是共享经济呢？首先我联合办公里面除了他自己私有的那张桌子之外，可以共享这个里面的会议室、路演厅、咖啡厅。一般来说，一个企业不可能做一个完整的咖啡厅，但是作为一个运营商我可以拿这个东西共享，因为会议室的使用率是比较低的，如果一个企业闲置，那很多企业共同使用会议室，这个会议室的利用率就会提高，至少有一部分空间是共享的，就目前的情况看来，据估计至少30%、40%的空间是得到了共享的。
　　我们将来能做到什么程度？就是说这张桌子是你租的，但是我今天不来上班别人可以来租，这就是分享经济了，这就是更高级别的共享了，但这个现在还没有做到，以后是有可能做到的。走向分享经济之后其实也很可怕，就是说社会资源很多东西已经存在了，可能不需要那么多了。所以联合办公比较典型的共享经济，我们办公室拥有方是资产拥有方，但是可以共享空间、服务。
　　我觉得联合办公还在快速发展，并且可能要进入到一个比较激烈竞争的阶段。现在基本上是头部企业已经形成，但是有众多长尾企业，即除了我们这些连锁型的、平台型的联合办公运营商，还有大量的独立的联合办公运营商，数量非常之多，运营水平也有很大的差异，但是因为他们有一些得天独厚的资源，可能他本身是设计师或者他有一些政策支持，或者是他有很低价的空间等等，这些是可以支持一个或者两个或者三个、五个的空间运营的，而且这些空间其实本身效率都还是不错的，所以它本身是一个巨大的市场，会有很多不同的人去做这样的产品。
　　但是头部企业的竞争是非常激烈的，甚至会形成几家独大的局面，整个办公行业的转型，未来基本上除了极个别的企业拥有自己的写字楼的企业之外，大部分企业可能都会选择第三方运营的办公室。所以我觉得可能至少十家左右，各具特色的办公室运营商是会存在的，会有几家上市公司也很容易的。
　　“Hicoffice” 的未来场景
　　新浪地产：您觉得"岛里"最关键的气质是什么？是您之前说的那种侠气吗？
　　王宏波："岛里"的文化叫"成长迅速"，我们自己的文化，是跟侠客精神相匹配的。我们是一批追求成长的年轻人，就像骑在马上的侠客、骑士，在都市中建筑“侠客岛”，共创一片心灵自由、积极追求情怀和理想的天地。
编 辑：王鹏
我那时最多是从一个甩手掌柜，变成了一个文化教员。业界老说..
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