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悔签独家委托销售协议 卖家违约需担责
核心提示:很多卖家与中介机构签订独家代理委托协议,在委托期限内,因存在市场因素、情势变更等情况,卖家不得不单方解除居间协议。若卖家提前解除居间协议的,可能遭遇哪些难题、需要承担哪些法律责任呢?
  近日,随着无锡房地产市场的升温,二手房买卖合同案件增多,二手房居间合同纠纷也随之陡增。很多卖家与中介机构签订独家代理委托协议,在委托期限内,因存在市场因素、情势变更等情况,卖家不得不单方解除居间协议。若卖家提前解除居间协议的,可能遭遇哪些难题、需要承担哪些法律责任呢?
  去年下半年,无锡陶先生与某中介公司签订一份《独家委托销售协议》,协议约定:由该中介公司独家代理销售陶先生名下一套房屋,价值320万,委托期限六个月。如陶先生在委托期限内存在&单方提前终止或解除本协议的、自行出售或者交由第三方居间、代理出售&等情况,需向中介公司返还双倍代理费2000元,并赔付委托房价款2.5%的违约金。如中介机构不能在六个月内完成房屋销售的自愿支付陶先生房屋总价的2%的补偿。协议签订后,中介机构将委托销售协议进行网上备案,并将该房屋出售信息进行网上进行挂牌公示。后因陶先生个人原因,要求提前解除代理协议,陶先生向中介公司寄送解除合同通知书,并要求中介公司将网上挂牌公示的资料撤下。中介公司要求陶先生支付3%的违约金及2000元代理费,陶先生当然不同意,后被中介公司诉至法院。
  法舟律师事务所张虎律师给出以下法律分析:
  问题一:能否单方解除委托销售协议?
  陶先生与中介机构所签订的协议属居间合同,居间合同系一种特殊的委托合同。根据《合同法》第四百一十条规定,委托人享有任意解除权。居间合同亦可适用委托合同任意解除权的规定。因此,若居间合同没有排除适用任意解除权约定的,委托方可以随时单方解除合同。当然,若受托方出现合同约定解除条件或法定解除情形的,委托方亦可按照合同约定和法律规定行使单方解除权。
  问题二:网上挂牌能否单方申请撤销?
  中介公司进行网上备案、网上挂牌等行为系基于委托人授权委托的意思表示,依据是双方签订的居间协议。若委托人提前解除委托协议并履行相应的通知义务,则委托协议终止,中介公司便丧失了代理权限,在法律上已无权继续代理委托人进行网上挂牌交易。实践中,相关管理机构对网上备案信息注销、网上挂牌撤销的申请手续却有不同要求。根据《无锡市存量房网上交易管理试行办法》第七条,委托人与经纪机构协商一致解除经纪合同的,经纪机构应通过存量房网上备案系统撤销存量房经纪合同备案信息及挂牌信息。因此,委托人仅凭一份单方解除委托协议通知书,向管理机构申请注销网上备案、撤销网上挂牌手续的,管理机构可能以双方未协商一致或者争议未解决为由拒绝办理。
  问题三:委托方是否应当承担违约责任?
  中介公司因陶先生单方提前解除独家代理委托协议,而向法院起诉,要求按照合同约定双倍返还代理费2000元及承担委托房价款的2.5%即8万元的违约金。陶先生抗辩称中介机构并未提供相应服务,也未促成交易,无须承担高额违约金。根据《合同法》第四百一十条的规定:&委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责与该当事人的事由外,应当赔偿损失。&若合同中约定了排除任意解除权的条款且有相应违约条款的,则应当承担违约责任。若合同中赋予委托人任意解除权的,则按照合同法第四百一十条规定,承担损失赔偿责任。居间合同解除后,中介公司所主张的损失主要有两项:一是办理委托事项所支出的费用等实际损失;二是居间报酬等可得利益损失。法院一般会结合证据情况、当事人之间的过错程度、合同的实际履行情况等综合因素确定。
  张虎律师建议:在二手房买卖居间交易过程中,委托方应在签约履约解约过程中注意以下事项,第一,看清独家代理还是一般代理,如果是独家代理协议一定要慎之又慎,以防被认定为跳单行为;第二,避免对任意解除权排除适用的约定,或通过补充条款等方式予以明确;第三,仔细审核违约条款,在违约责任对己方不利的情况下及时提出修改意见;第四,行使任意解除权需及时履行通知义务,防止因通知不及时而需承担损失扩大部分。
  (一言)
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&&&聚酯市场突现现货合同违约大“劫”?
聚酯市场突现现货合同违约大“劫”?
10:20:07来源:网上轻纺城
¥19.50元/米
¥100.00元/米
¥999.00元/套
¥35.00元/米
¥20.00元/米
¥1.2元/米(M)
¥999.00元/米
¥999.00元/米
¥面议元/件
  5月,正值下游聚酯需求旺季,眼看着与国内一家著名饮料生产企业的订单交货在即,厂里的主要原料――PTA的库存却几乎为零,这让江苏省某瓶片生产企业一度陷入“崩溃”状态。  “这该怎么办?”企业相关负责人被弄得焦头烂额。出于无奈,他们只得硬着头皮接受卖方的高价。最终算下来,生产一吨产品,企业要亏损400元。“可以说,订单带来的加工利润被突然抬高的原料价格洗劫一空。”  这究竟是怎样一种情况?为何聚酯市场会出现现货合同违约大“劫”?  在PTA整个产业链中,相对于产能较为集中的PTA企业,下游聚酯企业较为分散,且规模不大,其在市场中的议价能力较弱,往往属于价格的被动接受者。尤其在PTA价格上涨的环境下,下游聚酯企业的劣势越发明显。  “目前,终端市场出现改善,生产利润有所增加。与之相比,PTA价格已经在相当长时间内处于成本线附近,生产企业利润微薄。在这样的背景下,PTA企业联合挺价、挤压下游工厂利润的动力逐步增加。”申银万国期货分析师宫庆彬称。  对此,记者在市场人士处得到了证实。“此前与PTA企业签订的合同,价格是6200元/吨,如今却以高出400元/吨的价格来进行交易,这样的违约我们真的承受不起。即便如此,我们也只能无奈接受。”上述企业相关负责人直言。  据了解,就聚酯企业中PTA的交易量而言,参与期货的比例为10%,合同货为70%,现货自由买卖为20%。由此可以看出,合同货对于企业来讲占据着重要地位,多数时间里,企业只得任凭PTA企业的摆布。  值得注意的是,与此同时,同样是瓶片企业,却因签订订单时,通过在期货市场锁定一部分原料,以6000元/吨的期价买入PTA,待交割后,可在交割仓库提货,而不用经历愁云惨雾。“虽然当时期货价格比现货价格高了200元/吨,但现在看起来,随着价格上涨趋势的明朗和期现价格的收敛,我们实际上节省了一大笔钱,还规避了现货合同的违约风险。”这家企业的负责人说。  信用、不违约是期货合约的根基。市场人士告诉记者,期货市场诞生的原因之一是解决经过长期水运抵达芝加哥后无人接货的违约问题。为此,期货市场的保证金制度、交割违约责任的明确划分都已经牢牢排除了不履行合同的信用风险。  就PTA期货而言,其合约交割平稳有序,尤其是1401合约,交割量达到37.3万吨,交割金额达到51.1亿元。  期货日报记者了解到,一方面,PTA1401合约交割品覆盖了大多数品牌,交割品牌规则保证了交割商品的质量,维护了接仓单方的利益;另一方面,PTA1401合约交割地点覆盖了所有交割地点,易生成仓单。此外,广泛的客户群体参与了交割,稳固了PTA期货的市场基础。  “PTA期货市场以其良好的规则制度保证了市场的信用,让市场真切地感受到:合约一经过手,便永不违约。”业内人士称,在什么价位卖出,以什么样的交割结算价进行交易,即便闭着眼睛也能算得清清楚楚。在此背景下,企业可以大胆直言,“天空飘着五个字,违约不是事”。  实践证明多一个工具,多一条道路  伴随着近两年行业产能的集中投放, PTA行业格局从供不应求转变为产能过剩。众所周知的是,产能过剩的结果是市场竞争加剧。这令不少企业陷入了“生与死”的对决中。  由于产能快速扩张造成期现货价格快速下滑,市场供大于需严重,在现货价格为6000元/吨的情况下,每生产一吨PTA,就要亏损800元。“这对于一家年产能60万吨的PTA生产企业而言,当月要亏4000万元。而若停产,则意味着生产成本大幅增加。进退两难,企业深陷‘要不要生产’的困局。”市场人士如是说。  与此同时,另一家PTA企业却敢于加大负荷、大胆生产。该企业早已预期到今年市场会呈现产能过剩的局面,所以他们在2013年11月时就在PTA1409合约上以8000元/吨的价格进行了卖出套保,将产品价格下行的风险压缩在可控的范围内。  业内人士认为,PTA企业之所以出现“冰火两重天”,是因为智者总会为自己多准备一条路,多一个视角去观察。而通过PTA期货市场的套期保值功能在激烈的竞争中赢得一席之地,已经成为不少企业的共识。  “为防范公司春节前采购的最后一批2000吨PTA现货库存节后出现较大贬值风险,我们在合适点位选择了卖出套保。”江苏某PTA企业负责人向记者道出了他们的套保经。据他介绍,去年2月21日PTA期价开盘跳空,下破8800元/吨的关口,技术上也中线走弱,他们在原有期货头寸每吨至少产生140元的盈利的情况下,又在8710元/吨均价附近完成了120手空单的加仓计划,最终共持有400手空单。  “起初,我们的套保方案中提出空单平仓的目标价位为元/吨,但PTA供需面与宏观面利空共振,行情实际走势比预期的更弱,期价在下探8500元/吨后,继续下行,进入3月,空头氛围愈加强烈,所以我们将目标价位下调到8000元/吨附近。”该负责人说,由于PTA行业开工率由2月底的77%骤降至3月上旬的64% ,他们担心后市供应不足,PTA市场价格会走强,所以随即决定在8200元/吨附近将空单全部平仓,结束了本次PTA期货的套保交易。  在此次套保过程中,企业对PTA行情见顶时间和价位都做出了精准的预测,操作过程严格执行了套保方案,并根据市场变化及时调整出场点位,很好地适应了市场节奏。整体来看,该企业达到了预期的套保目的。  采访中有不少企业向记者坦言,PTA期货的上市,促进了PTA市场的健康发展,为企业提供了较好的避险工具,也实现了期货的价格发现功能。就PTA产业链相关企业而言,他们对PTA期货的关注正在不断提高。而在实际操作中,确实也有不少上下游企业利用PTA期货进行套期保值的成功经验,这为其他品种提供了一定的借鉴。  一步一个脚印拉近期现市场距离  不可否认的是,一个期货品种要得到市场的真正认可,必然要经历一个从幼稚到成熟的蜕变过程。当然,PTA期货也不例外。事实证明,“货”真“价”实就是这样“炼”成的。  据了解,自日上市以来,PTA期货已走过了七个年头。在此期间,市场运行平稳,产业客户增长显著,期现货价格联动性较强,国内现货企业也积极利用PTA期货保值避险。  数据显示,2007年PTA期货日均交易量和持仓量分别为4.1万张(每张5吨)和5.8万张,而今年前5个月,PTA期货日均成交量和持仓量分别为24.8万张和37.92万张(均为单边数据)。今年前5个月,PTA期货交割仓单10.66万张,折合现货实物53.32万吨。自上市以来,PTA期货累计交割仓单51.78万张,折合现货实物258.91万吨;注册仓单535361万张,折合现货实物267.68万吨。可以说,七年的时间里,PTA期货的市场规模保持了较快的增长速度。  不仅如此,在市场参与度上,PTA期货也有了质的飞跃。数据显示,截至今年5月,PTA期货法人交易占比23.79%,较2007年增长了近16个百分点;法人持仓占比31.11%,与2007年基本持平。与郑商所其他品种相比,PTA法人持仓占比仅低于菜籽油,处于市场较高水平。  一般来讲,期货市场服务实体经济功能的发挥,在一定程度上取决于产业客户的参与程度和套期保值的效率。从这一点就不难看出,PTA期货正在逐渐步入成熟。  采访中,一些善于接受新事物、掌握新工具的企业,对PTA期货服务实体经济功能的发挥也有着深刻的体会。  “对企业来讲,自从有了期货交易,无论其是否参与期货交易,都会以PTA期货价格为基准参照物。”国内某化工公司负责人介绍说,期货市场发展日趋成熟,有利于企业进行套保,期货价格逐渐成为主要价格指标,一是通过价格发现功能,提早为企业远期经营工作提供指引,二是在产能整体过剩的大环境下,通过套保功能,稳定企业日常经营。此外,PTA期货还可以作为企业的资源平衡池,有效补充和丰富现货市场,帮助企业调节资源和渠道的临时变化。  不仅是生产企业,下游的贸易商也感同身受。“当前,PTA行业处于急速扩能期,PTA期货有助于化纤企业降低经营风险,增进化纤原料贸易的活跃度,增强我国化纤纺织行业在国际贸易中的话语权。”厦门某化纤公司的相关人员坦言,PTA期现、跨期升贴水情况明显反映市场心态,对现货定价有着重要指导意义。“作为贸易商,在高扩能周期中,可以通过期现价差波动增加经营量,并保持利润,做好市场的蓄水池,增强市场活跃性。”  在宫庆彬看来,近几年PTA期货的发展,除了产业客户的积极参与,投机资金的参与也非常活跃,其中不乏资金规模较大的机构投资者。  “这极大地促进了PTA期货的成熟和健康发展。”宫庆彬说,投机资金的参与,有助于转嫁产业投资者的风险,为企业套保提供流动性。同时,随着期货价格发现功能的实现,期现联动性也越来越强,期货市场对现货市场的指引作用得以实现。  合约规则完善满足市场多样化需求  期货品种接“地气”是市场对品种最高的期待。为了更好地贴近市场需求,交易所根据PTA产业的发展和变化,从降低投资者的资金成本、尽可能增强近月合约的流动性、便于企业利用期货市场点价的角度考虑,出台了多项便利交易、套保、套利和交割的措施,让企业和投资者能更好地参与和利用期货市场。  期货日报记者了解到,为了便于PTA期货的交易,交易所规定自日结算时起,PTA期货合约交易保证金标准由8%调整为6%,涨跌停板幅度由5%调整为4%。此外,还调降了临近交割月交易保证金标准。PTA交割月合约交易保证金标准由30%下调至20%,交割月前一个月份中、下旬期货合约交易保证金标准由15%和25%分别下调至10%和15%。与此同时,还放宽了会员持仓限制,交割月份客户限仓标准由1000手扩大为3000手,交割月前一个月限仓标准由3000手扩大为8000手。这些交易规定的改变,在一定程度上,降低了投资者的交易成本,有助于吸引资金参与PTA期货交易。  针对套保的复杂流程,交易所也相应地将其变得更加简洁。据交易所相关人员介绍,PTA现有套保采用了电子化审批方式,一般月份套保随到随批,且将套保持仓分成一般月份和交割月份两类,分别申请和管理,实行套保、投机、持仓分类管理,还将同一客户在不同会员下申请的套保额度变为通用。此外,在套保持仓保护方面也做了一些积极的调整。  不仅如此,为便利套利,一方面取消了郑商所的审批制度,客户可以通过下套利单或者对历史持仓进行确认的方式建立套利持仓,另一方面实施了套利持仓保证金优惠措施。在交割方面,通过增设交割仓库和增加免交割品牌,进一步维护接单方的利益。  “今后交易所将继续完善规则,尤其是在扩大持仓、降低保证金、增加交割仓库、实施厂库交割、完善套期保值等方面,以此来降低现货企业的交割成本,促进期现价格趋合,更好地服务实体企业。”上述交易所相关人员表示。  此外,不少产业人士建议,为满足全产业链避险需求,希望郑商所研究论证,积极推出PX期货、乙二醇期货和短纤期货。乙二醇与PTA为生产聚酯的两大原料,通过完善PTA产业链品种体系,可以直接设计出乙二醇与PTA的套利交易程序,便于企业操作。  “为了更好地实现期货的产业辅助功能,特别是帮助下游企业参与期货市场,完善PTA产业链期货品种体系是非常有必要的。”市场人士认为,如果推出乙二醇、涤纶短纤、涤纶长丝等期货品种,那么可以帮助下游企业应对市场异常风险,特别是有助于下游企业应对PTA工厂对价格控制的局面。另外,PX、乙二醇、短纤以及棉纱期货能够上市的话,可以组成纺织期货品种体系,打造中国纺织产品定价中心。
责任编辑:揭小丽
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