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商品房预售管理新规:备案价为签合同时较高限价
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
新闻时间：日 从本月起，我市实行资金监管，昨日，市公布一系列完善商品房预售管理办法，其中头次明确，各前每套房屋价格要备案，备案价成为签订合同时的较高限价。并要求今后竣工的楼盘需强制办理竣工交付使用备案手续。 很多购房者觉得定价很随意，房子想卖多少钱就是多少钱，想涨多少就是多少，这样的情况以后就不大可能出现了。市房管局要求开发商将预售方案备案，经备案后，每套房屋的拟售价格作为商品房签订的较高限价，并在销售现场公示，卖房时不得超过这个价格。如果预售方案里的房屋信息、价格等要发生变更，必须重新办理备案手续。 有了价格上限，开发商就不能随意漫天要价，把价格定得超过片区价格很多；也不能随意大幅度涨价，超过较高限价。如果市民发现开发商有违规行为，可以向房管部门举报。 政府监管预售房款防“烂尾楼” 以前购房者付了房款后，房款直接进入开发商账户，一旦开发商资金断裂，容易造成“烂尾楼”。从本月起，申请的新楼盘，预售资金将纳入监管。房企取得《商品房预售方案备案证明》后，要办理预售资金监管手续，与银行、市场管理核心一起签订三方协议。房款将进入监管账户，开发商根据工程进度分步拿钱。 这就意味着开发商只有如实完工，才能拿到房款。即便“跑路”，其在监管账户的钱也足以开支剩余工程。购房者就不会碰到“烂尾楼”了。 强制竣工交付使用备案防“楼脆脆” 以往，商品房项目竣工交付并不强制备案，给带来隐患。市房管局近日规定，从今年6月1日起，房地产开发项目竣工、交付前，应申请办理竣工交付使用备案手续，并取得《房地产开发项目竣工交付使用备案证》，未办理竣工交付使用备案手续的，不得办理商品项目初始登记，也就是整个楼盘的“大证”。没有“大证”，购房者的自然也办不了。 强制竣工交付使用备案，从源头上防控未经各监管部门专业审验的问题房屋投入使用，杜绝不良开发商逃避其应尽的义务和责任，降低“楼脆脆”产生的概率。
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物价部门：车位价格属于市场价，不在物价部门监管范围内
原标题：物价部门：车位价格属于市场价，不在物价部门监管范围内
而对于原告控诉江苏省物价局不作为，江苏省物价局的律师则在法庭上表示：“我们在收到张某等人的举报材料后，按照相关工作流程进行了回复和解释。因为根据《中华人民共和国价格法》第6条规定，商品房的车位的售价不属于政府定价或政府指导价范围内，属于市场价格，由经营者也就是开发商自己决定。所以就不存在谋取暴利这一说，我们物价部门也就无法进行检查和处罚。”同时，物价部门强调，我们必须要依法行政，要在符合法律法规的范围内行使职权，不能滥用权利。
不过,对于车位定价完全由开发商说了算、随意涨价的做法,业主们并不认可。原告认为,完全由开发商主导的车位销售这完全是垄断行为，涉嫌暴利。买房子还可以货比三家,但车位只能在自己居住的小区购买,无论车位价格高低,都只能听开发商的。原告希望物价部门能够履行政府部门职责，将车位售价控制在合理的范围内。经2个小时庭审，法官称择日宣判。
事实上，有关小区高价车位的问题由来已久，一直广受争议。业内人士指出，在现实生活中，由于每个人对停车位的价钱和其价值的认同并不一致，很多车位销售都是在业主买房后，如果开发商单方面提高车位价格，双方发生矛盾在所难免。由于现在法律不够健全，仍然没有较为合理的解决办法。
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物价部门：车位价格属于市场价，不在物价部门监管范围内
日 23:13 来源:中国江苏网
原标题：物价部门：车位价格属于市场价，不在物价部门监管范围内
而对于原告控诉江苏省物价局不作为，江苏省物价局的律师则在法庭上表示：“我们在收到张某等人的举报材料后，按照相关工作流程进行了回复和解释。因为根据《中华人民共和国价格法》第6条规定，商品房的车位的售价不属于政府定价或政府指导价范围内，属于市场价格，由经营者也就是开发商自己决定。所以就不存在谋取暴利这一说，我们物价部门也就无法进行检查和处罚。”同时，物价部门强调，我们必须要依法行政，要在符合法律法规的范围内行使职权，不能滥用权利。
不过,对于车位定价完全由开发商说了算、随意涨价的做法,业主们并不认可。原告认为,完全由开发商主导的车位销售这完全是垄断行为，涉嫌暴利。买房子还可以货比三家,但车位只能在自己居住的小区购买,无论车位价格高低,都只能听开发商的。原告希望物价部门能够履行政府部门职责，将车位售价控制在合理的范围内。经2个小时庭审，法官称择日宣判。
事实上，有关小区高价车位的问题由来已久，一直广受争议。业内人士指出，在现实生活中，由于每个人对停车位的价钱和其价值的认同并不一致，很多车位销售都是在业主买房后，如果开发商单方面提高车位价格，双方发生矛盾在所难免。由于现在法律不够健全，仍然没有较为合理的解决办法。
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电话：021-962007这个政策一出，成都房地产开发商还敢随意涨价吗？
这个政策一出，成都房地产开发商还敢随意涨价吗？
天府新城那些事儿
编者按：成都市人民政府网站昨日(12月14日)发布《成都市人民政府关于加强市场监管创造良好市场环境促进消费的意见》。监管房地产这份“意见”的第二十三条。14日，为营造良好的市场环境，充分挖掘消费对经济增长的拉动作用，成都市人民政府官网发布《成都市人民政府关于加强市场监管创造良好市场环境促进消费的意见》。该文件主要涉及28项内容，其中第23条涉及房地产，提出加强房地产市场监管。加强房地产市场监管。严禁擅自调整项目用地性质，否则依法不予办理建设工程规划许可证，不予办理规划核实。严格房地产开发项目容积率管理，对未按规划许可实施的项目，要求限期整改;无法整改的，对超出计容面积部分的收入予以罚没。严厉整治房地产广告违法，重点查处含有投资回报、办理户口和升学就业承诺等房地产广告。完善商品房销售备案规则，严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房网签备案后，不予变更、注销。加强商品住房申报价格指导，申报价格一经确定不得上调，实际成交价不得高于申报价格。开发企业应在取得商品住房预售许可、现售备案后一次性向社会公开全部可售房源，按照一房一价，明码标价对外销售。严禁捂盘惜售、囤积房源、炒卖房号、恶意炒作、哄抬房价以及违规为个人提供首付款、发布虚假交易信息等扰乱商品房市场秩序的行为，否则关闭商品房买卖合同网签，暂停开发企业后续项目预售许可受理，记减开发企业和中介机构信用分并公开曝光，涉嫌违法的移交公安机关依法处理。再来看一组数据和分析从2016年前10个月可以看出，不论是主城区还是近郊县，住宅商品房价格都出现了普遍上涨，而价格的高峰集中出现在8、9月份，这与国家颁布的调控政策在时间是存在一致性的。而当把高新西区、高新南区以及天府新区的数据纳入2016年的统计之中，可以明显地发现房价出现了跳跃性增长。另外，值得关注的一个现象是，在国庆节前后国家频繁地出台了楼市调控政策，但是10月份以后的房价还是在小幅地上涨，这并不是国家调控政策的失效。国家调控政策的目的并非打压房价，而是让房价回到正常的轨迹上。就成都而言，在调控政策出台以后，房价去依然高涨，那背后肯定有积极因素在支撑，具体的因素分析将会在第二部分给出详细的分析。通过是否包含高新西区、南区、天府新区，采用一元线性回归的方式对成都市未来三年住宅商品房价格进行预测，可以发现未来三年成都市住宅商品房均价仍有上涨的趋势，图七将达到8000元左右，图八将达到8300元左右。影响房地产价格的因素一般因素：人口因素、收入因素、交通因素等区域因素：位置因素、区位环境因素等其他因素：政策因素、需求、消费者预期等从上图中可以发现成都市年末常住人口数是在不断上升，从2010年的1286.6万增长到2015年的1442.75万人，并且成都市也是全省唯一一个人口净流入的城市。通过对数回归的分析可以预计到2020年或更早的时候，成都市年末常住人口将会突破1500万人。从上图中可以发现成都市城镇化率近六年来不断上升。2010年为64.9%，2011年为65.51%，2012年为67%，2013年为68.44%，2014年为69.4%，2015年为70.37%。同样通过对数回归分析，预计到2020年或更早时候，成都市城镇化率将可能达到75%。人口因素是支撑房价的一个关键性因素，经济学上有一个基本原理：供求决定商品价格。假设在商品价格一定的条件下，即使不存在投机性因素，随着人口不断流入，必然会推动房价的上涨。另外，随着城镇化率的提高，一部分农村人口转为非农人口也会增加一部分住房的刚性需求。上面两张图近年来成都市人均可支配收入以及个人住房贷款余额。成都市人均收入从2010年2万元增长到元，年均增长12.5%。一方面，人均收入的增加必然会增加住宅商品房的需求；另一方面，经济学中的一个基本原理：边际消费倾向递减。随着人均收入提高，对基本消费品的价格弹性就会变得很小，那么对个人而言就会产生更多的剩余。在“资产荒”的大背景下，可能房地产投资就会成为人们的首选，这也造成了房地产的投机性需求。从年成都市个人住房贷款余额及其增长速度，可以发现个人住房贷款余额从亿增长到亿元，并且增速维持在10%以上，通过这个指标更能反映出个人对住房的需求。交通网络成都市交通畅通、物流发达，立志打造西部综合交通枢纽，各方面都在加速发展，已形成全方位立体覆盖的交通网络。公路方面，成都是西南地区最大的公路枢纽，已形成密集的交通网络；航空方面，双流国际机场是中国第四大国际航空港，航班通往国内60多个大、中城市，并已开辟了70条国际航线。天府国际机场正在建设中，机场建成后，成都正式成为继北京、上海之后，国内第三个拥有双机场的城市；铁路方面，成都是西南地区最大的铁路枢纽，各条线路通往10多个大城市，直接联系华北、华东、华中、西北及西南地区；省内与各城市也基本相通；公共交通方面，成都市内个区已形成密集的公共交通线路，同时二环路高架桥和快速公交车的开通，减轻了成都市内的交通压力；轨道交通方面，目前有4条线路已经建成投入运营，同时轻轨以及延伸线也在建设中。市场需求外来流动人口的增加。据统计，成都市常住人口1417.8万人，副省级城市中排名第一，大部分人对住房都存在刚性需求。数据显示，外来人口中的绝大部分都将会在成都定居，势必导致成都住宅商品房市场的需求增加。城市的发展规划，以及进一步的城镇化，增加许多拆迁户和失地农民。政府为了拆迁工作能够顺利地完成，给予了这些搬迁户和农民一定比例的实物住房赔偿或者货币补偿，于是增加了不少购房需求。改善性住房需求增加。人们收入的不断增长，对生活品质的要求也越来越高。只注重功能性的刚需住房已不能满足一部分高收入者，他们更需要舒适型的改善性住房，来满足自己对生活品质和环境的需求。政策因素 中央提出，成都要以建设国家中心城市为目标，增强西部地区重要的经济中心、科技中心、文创中心、对外交往中心和综合交通枢纽功能。并且四川自贸区已获批，成都作为“四川长子”，将承担责任主体。郫县政府每年提供5000万元创新创业发展资金，对入驻“菁蓉小镇”的项目给予房租物管全额补贴；提供1亿元规模的天使投资引导基金、2亿元规模的创业投资引导基金和10亿元规模的产业投资引导基金。成都高新区支持创新型孵化器建设，对入驻该区域且具有“新服务、新生态、新潮流、新概念、新模式、新文化”等六新特征的新型孵化机构，根据其对成都高新区引进和培育科技创业企业的贡献程度，经审核，给予最高不超过100万元的一次性资助，经考核后，每年给予50—100万元的运营补助；对创新型孵化器建设高品质互联网接入服务给予补贴。城城的话：成都的房地产市场在大形势下发展良好，即使在严格的宏观政策调控下，也没能阻止成都的住宅价格上涨。这究竟是市场泡沫存在，还是成都本身城市价值上升而导致房价上涨，或者谁占有主要地位。作为西部经济高地的成都正随着西部大开发的脚步而迅速发展，包括交通、城镇化。成都乃至天府新区未来的房价走势，城城大家一起拭目以待。本文内容部分摘自经营小课堂，城城原创整理完成，如需转载请标注来源。
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小区停车位价格可以随意提高吗,小区停车位价格如何确定
如今私家车越来越多，老旧小区的停车位更加紧张，由此引发的停车位定价的纠纷也越来越多，那么小区停车位价格开发商可以随意提高吗？小区停车位价格如何确定？认为价格过高怎么办？下文华律小编为大家整理了相关知识，欢迎阅读。案情简介：车位售价涨3倍，3次协商无果观南上域小区业委会副主任江女士介绍，小区内共有住户1080户，权属全体业主的停车设施有172个，地下停车位558个。她说，2007年，小区停车位市场价为8万元左右，很多人愿意买，但是被拒绝，“售楼小姐称车位永远只租，不卖”。2015年12月，开发商突然宣布停车费涨价，价格翻了一番。业主们去找开发商协商，“开发商说不愿意租的，可以买车位”。江女士说，“现在车位价格已经翻了3倍，变成25万—30万元，很多人都买不起。”业委会征求业主意见后，找到社区，社区组织双方进行了3次协调，但无果。“前两次，开发商来的是一个领导，态度很强硬，一分钱都不降;后一次，开发商方面建议‘不愿意接受现在的价格，就到小区外面找地方停’”。江女士说，无奈之下，他们又找到街道办，街办同意5日出面组织双方进行协调。开发商定的标准，物管只能执行作为受委托的服务企业，观南上域小区的物管方——万豪物业管理顾问有限人代表李旭介绍，开发商调价前，物管公司就找过开发商提建议，但对方表示在2009年便定下了500—700元的收费标准，且获得了物价部门的批准，中间有近6年均执行的是260—300元，亏损很大，不接受下调建议。“作为执行部门，我们也无权干涉，只有按照这个价格来收取。”他说，小区内共有730个停车位，属于业主的公共停车位有172个，属于开发商的地下停车位有558个。后者已售出180余个，剩下的370多个车位，也已经有158个车主同意并按新标准缴了费，只有210个没缴费了。开发商回复：新价格公允 此前一直亏损500—700元的停车费价格，观南上域的开发商是依据什么制定出来的?该小区开发商四川华西普济物业发展有限公司总经理宋某，这个价格标准是根据周边情况做了市场调查得出的，且周边的市场价定位在500—1200元，所以观南上域的500—700元的价格并不贵。“因为我们的地下停车位级别是一类级别，2009年，我们就制定了500、600元、700元的价格，并报物价部门批准，但因为要执行政府的指导价，就没有调整，一直亏损到现在，“我们(现在的)价格是公允的。”他说。此外，在开发商贴出的《关于对未售车位租赁价格调价的公告》上，还看到一条调价原因：我公司未售车位的资金成本非常高，我公司从银行取得的贷款利率资金成本大约年息11%左右，每个车位需负担资金成本250000
12=2291元/月·辆。若按同期公布银行贷款基准利率4.35%计算，每个车位需要承担利息.35%÷12=906.25元。我公司每个车位收取500—700元/月·辆，无法弥补资金占用费，所以说，我公司调整这一价格完全是本着诚实信用原则和公序良俗的原则。律师分析：车主可请业委会做市场调查律师表示，随着私家车数量快速增长，全面放开住宅小区停车服务价格，执行市场调控价，可以让停车服务收费与市场接轨，保证开发商和车主的共同利益。“开发商在制定收费标准时，必须对周边市场价、甚至整座城市的市场价进行详细调研，然后制定出符合市场定位、与市场价持平的车主能承受的价格;若车主对这一价格不满意，也可请业委会会同开发商共同做市场调查，再召开业主大会，公布调查结果，再由开发商重新制定价格。”开发商绝不能“坐地起价”，若价格不合乎情理，车主可通过法律途径或向物价部门投诉来处理。延伸阅读：
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