共享办公会变“红海”吗？_第一财经
共享办公会变“红海”吗？
一财网蔡胤 13:20
共享经济时代，作为一桩改写传统写字楼游戏规则的新生意，共享办公空间在2015年的房地产市场赚足了眼球。仅在北京一地，潘石屹的3Q办公室、毛大庆的优客工场正加速扩张，花样年的潘军也带来了&花创&入局，此外还有梦想加、前长城会创始人专门针对有国际拓展的小型企业的DayDayUp等相继落地。最近，中信集团旗下的中信国安也选择与毛大庆联手，加码这一新兴业务。
然而，接近年底，回看2015年疯狂圈地的联合办公、创客空间等共享办公产品，市场有观点称，在这个相对小众的市场，如此一拥而上的供应，将使联合办公产品在2015年面临供应过剩。那么，未来什么样的公司会在这个新兴行业占据较大市场份额？2016年是不是共享办公步入红海的拐点之年呢？
11月6日，在北京CBD东侧的阳光100，毛大庆在他的优客工场旗舰店里接受了《第一财经日报》记者的采访。从万科集团高级副总裁的职位转型之后，他开始穿休闲装上班，而他一同从北京万科离职加入优客工场的同事，则穿着毛衣和板鞋主持着当天的媒体会。
毛大庆将几乎所有精力都放在了&优客工场&上。这个针对创业者的办公平台是他联合真格基金、红杉资本、清控科创、创新工场等投资机构共同创立的。A轮融资由中投汉富、歌斐资产共同领投，真格基金、红杉资本等跟投。他想做的，是O2O的创业办公与人脉社交平台，即以办公服务为基础，为入驻企业提供社区化服务。与此同时，优客工场还与14家投资机构签订合作协议，为所有入驻企业提供投融资服务。
截至采访时，优客工场已经布局有北京、上海、南京、西安、天津等7个重点城市、36个项目。毛大庆告诉记者，预计到2016年年初，全国优客工场的工位数将达到6000个左右。
同是中国版WeWork概念的联合办公产品，自己拥有写字楼的3Q扩张步伐更快。自2015年年初问世以来，潘石屹开始大力研究SOHO中国的转型之作：短租的灵活办公空间3Q办公室。3Q座位数量从最初的1500个迅速增加至11000个。根据潘石屹的计划，2016年3Q办公室要达到5万个座位，2017年达到10万个。届时，3Q将超过传统写字楼业务，成为SOHO的核心产品。
全球灵活办公理念的创始者雷格斯也没有闲着。最近，入华20年的雷格斯作了一个决定，进入东北。11月5日，这家1989年成立于布鲁塞尔的公司宣布，进驻沈阳，开设该区域内首家服务式办公中心。
雷格斯的总部设在卢森堡，在伦敦证券交易所上市。近年来，该公司在中国地区正构建城市区域网络，在一线城市市场成熟的前提下，积极扩展二、三线城市。雷格斯的服务式办公中心均设立于黄金地段、甲级写字楼中，通过将传统办公室灵活地分隔，打造成大小不一、能满足各类企业及中小型公司办公需求的空间。根据雷格斯日前提供给《第一财经日报》记者的数据，截至2015年11月，雷格斯服务式办公中心已在北京、上海、广州、深圳、天津、大连、青岛、西安等近30个城市设立中心，拥有逾130家网点。
雷格斯集团创始人、首席执行官Mark&Dixon十分看好灵活办公在中国的前景。他认为，除了创业企业和中小企业对办公空间的需求显著增加以外，大型企业与500强企业为了提高效率和利润最大化，也一直在寻找减少固定成本的方法，而雷格斯所倡导的灵活办公模式正好符合它们的发展需求。他日前在上海出席&雷格斯中国二十年&系列活动时称，中国政府鼓励大众创新和创业的政策激发了许多人特别是年轻人的创业热潮。他们迫切需要一种灵活高效、低成本高服务质量的办公模式。强大的需求推动了灵活办公空间业务在中国显著增长。
共享办公在中国出现并获得市场关注，的确与中国的创业潮有关。戴德梁行提供给《第一财经日报》记者的研究报告中指出，之所以联合办公空间、众创空间和新型孵化器目前在中国得以快速发展，是由于在&互联网+&时代，办公空间和办公模式正处于巨大的变革中，人们对传统写字楼的需求也在发生变化。这种联合办公的模式在最近几年内得到飞速发展。哪怕是在5年前,&大家都很少听到有关&联合办公&的讨论，而如今，联合办公在一线城市中已成为&新常态&。随着IT、互联网行业这几年来的快速发展，越来越多有经验的个人开始成立自己的创业团队，进行智能设备的设计、应用程序的开发等在过去并不普遍的工作。这些人对联合办公有着大量需求，也正是这一批人带领着潮流的推进和社会的变革。这也是为什么在北京和深圳这两个IT创业者聚集的城市，共享办公空间更是遍地开花的原因。
即将过剩？
共享办公&遍地开花&的同时，也有人对&花期&抱有审慎的态度。
11月6日，中信国安集团有限公司总经理刘鑫出现在了毛大庆的阳光100优客工场里，他是来代表公司与优客工场&联姻&的。这一天，中信国安投资有限公司与优客工场宣布战略合作，前者是中信国安集团在2013年2月批准成立的专业化投资机构，经营业务以基础设施与房地产投资为主，涵盖城市运营全系列业务，战略定位为不动产运营商。
此次合作后，中信国安将为优客工场提供地产物业，创建&优客工场&，给予优惠的条件和资源帮扶。刘鑫告诉记者，中信国安已经集结自有资金及优势资源，投入上百亿打造针对创业团队的创客产业运营平台&国安创客&，已于2015年7月在北京启动。与优客工场的首期合作项目，将包括国安创客京津冀三地的众创空间。
与人们的理解不同，刘鑫并不认为联合办公是一片&蓝海&。他对在场的《第一财经日报》等媒体记者说，联合办公要这么发展下去，2016年可能出现过剩，2016年、2017年生存下来的企业将会很少。他说，只有真正有创新服务能力的企业才能生存。
持有类似看法的还有易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱。他近期著文表示，未来能够脱颖而出的&中国版WeWork&企业不会太多。
&由于市场并不是很大，蜂拥而上做这块，必然产生巨大的竞争。今天有资源、有专业、有能力可以做的，其实并没有太多。&丁祖昱预测，未来这个市场，会形成两种情况，一种情况是，行业出现几家大的品牌运营商，垄断五成以上的市场；另一种情况是，在北上广深的不同区域内，还是会有一些企业凭借特殊的资源，比如通过政府拿到一些便宜的项目做二房东。有的可能成为大品牌运营商的合作伙伴，有的就直接运作&山寨版&。
他因此不赞成跑马圈地的做法，&对于今天的先行者来讲，不用着急，也不要贪多求全，做一个成功一个才是正道&。
&蓝海&在哪里？
有些新生意有一种好处是，可以在创新的基础上不断创新下去。在共享办公领域，一些创新正在尝试。Cmune是一家法国游戏开发公司，他找到了一家中国的共享办公平台，除了在这个平台办公，还通过这个平台，与一家中国著名的互联网公司签约，成为了合作伙伴。
这个平台名为DayDayUp。10月27日，DayDayUp国际化联合办公社区在三里屯SOHO的联合办公空间开业。与其他服务定位于国内市场的创业公司不同的是，这家公司试图改造空置的办公空间，借助现有的资源，帮助中国企业在海外融资或推广业务，也帮助外国企业落地中国市场。其第一家联合办公空间，项目共1280平方米，包含14个公共工位，140个独立办公室内的工位，可容纳154人同时办公，并可举办百人会议或活动。
据透露，这家公司获得了包括MFund魔量资本、长城会、盛景网联、九合创投等投资方的青睐，天使轮投资额达200万美元。DayDayUp创始人薄益群是长城会联合创始人，曾任长城会总裁。长城会则为覆盖全球20多个国家600余家企业会员的移动互联网商务合作平台。薄益群的想法是，计划在2016年于中国及境外新开10个联合办公社区，覆盖美国、以色列、印度等海外商务热点地区。未来还将进一步进军更多区域，以进一步扩大国际影响力，对接中外企业资源。
薄益群并不打算以租金差赚钱。然而，若不以租金差获取收益，规模化之后，共享办公空间可能将面临盈利模式问题。丁祖昱认为，虽然大家都构想了未来不同的盈利方式，比如服务费、VC投资等等，但这些都不是主流。对于成本控制型的创业类租客而言，没有额外成本来支付各种各样的专业服务，而孵化产生的收益，实际与办公本身没有关联。在他看来，这目前还是一个非常小众和特定的市场，&要靠它来消化今天积压过剩的大量写字楼，既不可能，也不现实&。
在中国市场还在琢磨共享办公的前路时，WeWork的创新已经从办公延伸到了居住领域。
近期有传言称，为初创提供联合办公空间的WeWork在估值达到100亿美元之后，开始尝试向初创公司推出结合办公空间和生活住宿的打包式合租服务WeLive，其目的是希望给在WeWork办公的人们，提供生活空间，让办公、生活的区域有所重合，都放进一栋楼里。WeLive至今尚未推出。不过有说法称，预计到2018年，WeLive能占WeWork公司整体收入的21%，带来超过6亿美元的年收入。听起来，这才是真正的&蓝海&。
编辑：王佑共享办公到底好在哪里？
共享办公到底好在哪里？
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共享办公共享办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目。办公者可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等等，这种概念在美国硅谷兴起，迅速风靡全球。微信公众平台：中原影视孵化器那么这些好处到底有哪些呢？1.大面积的公共区域共享办公不同于传统的写字楼办公寸土寸金，它拥有着一大片的公共区域，这就像是我们住宅的小区一样，小区配套的花园、水池、散步道都是每家每户共同使用的。在共享办公空间里也是这样的，公共的休闲娱乐区、沙发、宠物、书屋、餐吧、咖啡厅，正是这些五花八门的区域将新型办公模式与传统的写字楼、格子间区分开，也是这些区域增加了联合办公的意义，让人们开始思考并向新的办公模式靠拢。工作累了去放松一下，休息一下。也可以打破常规，在休息区开个会、谈工作，这都比传统的封闭式办公室舒服得多。2.环境优美共享办公空间的设计是区别传统办公的一大标志，简单来讲，传统办公一人一桌，其余的地方则显得与自身没太大联系，无非有片公共就餐的区域。共享办公则突破了这个束缚，就像你去咖啡厅谈生意一样，优美而有格调的环境总能让事情事半功倍。新型的共享办公空间通常采用的是意式、美式的一些办公室风格设计，在现代化办公基础上，同时兼具一些设计美学上的讲究。二层空间Loft、长走廊、金属感、工场改装风、艺术区风等等，都是共享办公所偏爱的设计选择。这样的环境下工作更能够激发人的创造力和想象力，让工作变得更加的丰富多彩，代替我们在乏味的办公桌上开始和结束一天的工作。3.采光好共享办公空间一般拥有独立与开放式的办公区域，其中开放式办公区为主，在这样一块儿大的办公区域里，采光通常是设计的重中之重， 落地窗、去墙、天窗通常是共享办公的必备。在拥有一个好的采光、通风的环境下办公，那将是令人心旷神怡的一件事。△中原影视孵化器共享办公区4.便于维修共享办公空间的一切设备与设施的维护和修理都不用入驻企业负责，空间有定期做设备检修保养的专业人员，对于公共设施例如厕所、空调等，共享办公方物业全权负责，真正的为入驻企业省掉一大块儿需要操心的事。5.激发创造共享办公空间的创造力是鼓励型的，空间结构鼓励工作者们创新，富有创造力的图案，有趣的桌子椅子，还有其它特殊的元素，都是我们在工作时灵感的来源。在这个开放的空间里，还有着形形色色的人，他们也是我们灵感和创意的源泉。在悠闲的午后，点上一杯卡布基诺，轻趟在舒适的沙发上冥想十分钟，还有什么想不出来呢？△中原影视孵化器路演大厅休闲区6.持中小公司入共享办公办公室的面积小巧，而高品质写字楼几乎没有小面积出租。对于不愿意花太多的钱来签订一个办公室的长期租赁合同，也不需要雇用行政和支持人员的公司来说，太合适了。享受这种小而美的办公环境，小是可以有用自己的办公区域，美是在于整个大空间的美。△中原影视孵化器独立办公室7.设备优势共享办公空间有着齐备的办公设备，有投影仪、复印机、打印机、传真机等供使用，客户无需自己另外购买，对于中小企业来说，这又是省下了一大笔必要的支出费用。在共享办公空间里，带有精良的装修和办公家具，空调、热水、打印洋洋齐备，企业只需要专注于自身领域的发展即可。△共享办公设备，减少不必要的支出8.社群优势这也是共享办公所瞄准的一个未来办公社交的方向，以“桌子”作为企业进入的入口，注重为各企业提供办公定制化服务和交流的共享平台，为他们打造一个相互信任、彼此扶持、共享资源的办公空间。在共享办公社区平台上，给入驻的企业提供了更多展示和交流的空间，让企业能够拥有了更大的商务平台。在平台上，你可以进行产品展示、创意研发、品牌营销、商务洽谈等丰富功能，实现最大限度的整合资源，满足使用者的个性化需求，实现集休闲娱乐、个性化定制与生态一体的办公环境。这样的社群一旦形成，对于未来办公模式也是一种启迪，实现这种协同的办公也是充满想象力的模式。
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简介: 打造国内一流影视文化产业创新创业服务平台
作者最新文章有人倒闭有人扩张：共享办公江湖混战
作者：来源：中国房地产报 12:24
　　这是一个遍地草寇与英雄的时代。
　　两年前，创新创业浪潮来袭，一时间，数千品牌混战厮杀，不可避免地造成了繁荣假象，共享办公行业也不例外。
　　越来越拥挤的共享办公领域，有进入，也有退出。不过，经历了两年的整合洗牌，共享办公四大家族割据的局面已渐显轮廓，其中地产商家族则扮演着一个不可或缺的角色。
　　由于身携浓厚的互联网基因，共享办公企业并不满足于做“二房东”，更多希望扮演“资源对接商”的角色，这对共享办公企业本身的资源嫁接、运维筹措、系统服务的能力都提出了前所未有的挑战。但是，行业的残酷规则在于，要想不被淘汰出局，企业必须拥有足够的规模和体量，而这无疑也是企业降低成本，获取溢利的唯一途径。
　　大浪淘沙：从诸侯割据到七国争雄
　　2年前，共享办公这个直击创业痛点、同时享受政策红利的领域以低门槛的特点，给外界造成“只要有资金、资源，就可以从中分得一杯羹”的印象，因此引来了不少跟风者，他们对行业存有偏见，不在乎设计，不在乎社群，甚至不在乎规划。
　　罕见的复制速度和模式使得共享办公迅速扩张，供需失衡的局面也随之而来，外界开始对这个新兴市场的发展前景充满疑问。WE+创始人刘彦霰硎荆绻2年前这个市场是春秋时期诸侯割据混战，那么现在就是春秋末期的七国争雄。很多企业起初进入这个行业时盲目开拓，却不知真正的共享办公其实需要对资源、资本、团队的整体规划和顶层设计。
　　2年大浪淘沙，很多企业已然撑不下去。深圳创客空间“地库”在运营4个月后宣布倒闭，北京绿客屋因与房东产生纠纷被砸毁，Mad Space运营不到一年便宣布破产，诸如此类的消息似乎还在蔓延。
　　中国房地产报记者了解到，关门前的Mad Space的空间入驻率已达60%，但由于没有后续资金支持，也未形成稳定盈利模式，Mad Space最终选择放弃。工商信息显示，Mad Space运营方是北京迈德思倍科技有限公司，注册资本为500万元。此前Mad Space倒闭的多条诉状曾被曝光：在暑假期间把空间设为艺考生培训场所；空间内过重的甲醛味使人恶心呕吐。似乎，“饮用水免费”已经是是创业者给出空间的最高褒奖。
　　然而，一边是倒闭、关停的唱衰之声，另一边却是频频出现在公众视野的巨额融资、合并事件。优客工场与洪泰创新空间刚刚在4月底造就了国内共享办公市场迄今估值最高的交易――90亿元人民币；5月中旬正式揭幕的WE+芬兰赫尔辛基空间则成为首个出海的国产共享办公品牌。
　　“其实，一直谋求扩张的企业发展格局很清晰，数量也屈指可数。比如优客工场、SOHO 3Q、We Work等。”Fun Work北京区域总经理王告诉中国房地产报记者，“也有一些企业，坐拥丰富的资源，不急于扩展，但他们同样过得很好，不可否认的是，这也是一种发展模式。”
　　“当市场发展渐渐集中在几个大玩家身上时，相关标准就会慢慢树立起来，这对行业健康发展来说是一件极好的事。”无界空间创始人万柳朔如是说。
　　四大家族渐显轮廓：地产商低调退出
　　激烈的存亡淘汰机制下，共享办公运营的四大家族模式渐显轮廓。第一，以万科、SOHO中国、绿地等为代表的地产商家族；第二，以36氪为代表的媒体系家族；第三，聚焦资源孵化成效的创投系家族；第四，共享办公市场最早的草根派“二房东”家族。
　　表面看来，四大家族的产品大同小异，但运作机理却千差万别。同样是“租桌子”，地产商看中的是客户背后的居住需求，媒体系看中的是客户团队对传媒的需求，创投系看中的是客户对资金的需求，“二房东”家族则看中的是客户对于共享产业链的需求。
　　可以说，地产商进军共享办公领域有先天优势，同时挑战重重。比如，背靠中骏地产的Fun Work在北京、上海的工位均价为2500元/人/月，在杭州的工位均价也达到了2000元/人/月，处于行业较高水平。
　　王告诉中国房地产报记者，Fun Work在业务拓展时极为重视选址和交通，以及售后配套和空间内部氛围的打造（包括装修装饰成本），能满足这四项条件的共享办公品牌，产品质量和成本势必不低，“在我们的业务范围里，孵化、加速不算是重要的服务内容，目前我们正在对办公体验和业态组合进行探索，全面升级拓展、设计、软装、运营能力。”
　　地产投资出身的刘彦鲈蛉衔暗夭套龉蚕戆旃媪僮帕酱筇粽健５谝唬夭讨饕凳锹舴孔樱蚕戆旃且桓龇竦钠教ǎ坏诙幽持殖潭壬纤担夭倘狈ψㄒ档姆褚馐叮苣颜业揭桓稣嬲龉蚕戆旃耐哦印！
　　而在万柳朔看来，“地产商本身做共享办公的其实并不多，万科、龙湖、碧桂园等都以住宅为主，且一般都是做大办公，一般会把运营、销售等业务托管出去，其本身则缺乏独立改造和经营写字楼的能力，这也正是做共享办公必备的特质。这个领域其实给了新玩家很多机会，传统地产商一是做不了，二是这块蛋糕对他们来说或许还不够大，除了SOHO 3Q，进军这一行业的不少地产商都退出了。”
　　对标We Work 出租率成存亡命门
　　几乎每一家共享办公品牌都希望对标共享办公鼻祖We Work，但现阶段都还停留在自己的主打市场。共享办公市场已经越来越拥挤，作为商业地产的衍生品，它同所有的商业地产一样，盈利是终极目标，而凸显差异化优势就是实现这一目标的必经之路。
　　走进无界空间798店，就像进入了一家LOFT版北欧家居店。白板墙、LOGO墙，线条明快的白色办公桌，通透的落地大玻璃，呼应着暖色系的洽谈区和黑灰色的健身区，公共区域的涂鸦则彰显出其毗邻北京798艺术区的独特风格。
　　据中国房地产报记者了解，无界空间采用标准化管理，将设计理念和装修装饰模块化，比如，目标设计期为5天，装修为40余天。“从拿地到开业，我们能够在两个月内开出新店，并且能够非常严格地控制成本。我们现有的几个成熟空间（4个月以上）的出租率都在80%以上，且70%是盈利的，不过，我们今年的目标是实现百分百盈利。”万柳朔言之甚笃。
　　事实上，大部分共享办公空间都坐落于城市商务区，若没有足够的资金扶持，创业团队几乎无力支撑高昂成本。而在这方面，WE+有着天然优势，刘彦鱿Ｍ压ザ嗄暝诜康夭⑹堤寰弥械耐蹲示樵擞玫焦蚕戆旃欣矗罢飧鲂幸灯涫岛芸剂客蹲嗜说难酃夂投ㄎ唬蹲时旧砭陀蟹缦眨劣诔砂埽艽蟪潭壬嫌胪蹲史奖旧砜梢蕴峁┦裁醋试聪⑾⑾喙亍！
　　在刘彦鲅壑校蚕戆旃且桓鲋刈什⒅卦擞纳桃的Ｊ剑胧迪钟≈贰⒍邸⒐芾砗头袢币徊豢伞＞萘私猓WE+目前每个空间6～8个月就可以实现盈利，开门6个月以上的空间，出租率都在80%以上。
　　“其实没有什么秘密，只要预算做得足够好，执行力足够强，就可以盈利。项目不盈利的原因多是拿地、拿项目的能力较弱，管理能力不够，出租率太低。”刘彦龇浅Ｗ孕牛坝趴凸こ『WE+是现阶段全国范围内规模比较大的两家，都有自己的发展模式。要想做好共享办公，基数必须够大。与酷窝合并后，我们的版图已经拓展至全国16个城市47个空间。与“二房东”不同，共享办公有一个社区概念，除了可提供办公场地外，还可以提供更多的服务空间，具备足够的资源，帮助入驻企业实现对接。”
　　“在品牌建立之初，创始团队往往依靠自身人脉就能实现空间较高的招租率。但随着后续扩张，挖掘市场成为了重点。目前，入驻率较低仍然是大部分共享办公品牌致死的直接原因。”王告诉记者，“项目盈利是Fun Work高管考核的硬性标准。我们对于单店收回成本的总体时间要求是6个月左右，出租率在50%～60%，而现阶段我们在北京空间的出租率大概是80%。”
　　“最懂客户或许是我们最大的差异化优势。因为共享办公是年轻人非常喜欢也愿意接受的业态，当‘80后’、‘90后’变成办公主力并拥有越来越多决定权时，这个行业需求就会越来越大。下一阶段我们也会与部分开发商联合打造空间。”万柳朔透露。
　　规模化发展：打造更好的资源对接商
　　经历了两年的洗牌整合，“小而美”类型在共享办公行业已经非主流，或许是因为没有看清行业本质，没有认识到共享办公是一个服务性行业；又或许是因为没有足够的资源、背景，无法给入驻企业提供更好的服务。不过，这些行业发展的泡沫是必要的，毕竟，泡沫的破灭，为后来者提供了宝贵的前车之鉴。
　　王说，“能活下来的企业都具有一定的资源聚集度。”而刘彦鲈蛑毖裕霸诠蚕戆旃幸担挥杏涤薪洗蟮墓婺：吞辶浚拍芄唤档推骄杀荆竦酶嘁缂邸！
　　现阶段，几乎所有的共享办公企业都宣称可以为入驻企业提供包括人力资源、法律、金融等多项服务，但要拿到这些资源，扩大规模和体量无可厚非。毕竟，共享办公还带有互联网基因――他们并不满足于做“二房东”，更希望成为“资源对接商”。
　　王表示，我相信市场上还会出现一些新的衍生业态组合，所有从业者会朝着“根据不同地段、不同建筑形态、不同客群，满足不同需求”的方向发展，未来会有更大的市场容量。
　　万柳朔说：“从明年开始，共享办公企业会出现较大规模的异地扩张，我们下一步将走向上海和深圳，后年做海外布局。”
　　刘彦鲈づ校幸捣⒄勾蠓较蛎淮恚降姿梢哉嬲婊睿疃18个月，就会出现清晰的格局，“18个月后，全国范围内有较大影响力品牌数量不超出10个，有规模的也就两三个。”他对于企业发展定位明确，“这个行业没有公认的规矩，个人判断，当你拥有100～150个空间的时候，就可以站稳脚跟了。我希望到明年我们有150个空间，在这个行业稳固自己的位置。”
　　共享办公下半场，另一群“分食蛋糕者”也将如期加入战局――在商办限购政策日趋收紧的背景下，会有大量商办项目，以及开发商自持商业项目进入共享办公市场，机会与挑战并存。
　　对于共享办公，这是最好的时代，也是最坏的时代。
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