&>& > &>&买房首付
　　2013年房贷首套房首付比例为20%-30%，二套房首付比例为50%-70%，执行利率为基准利率的1.1倍。各地区首付比例会有差别。　　一手房按揭套次、实际按揭利率、按揭成数及按揭年限最终以银行审批为准;(一般情况下：首套房贷，普通住房首付不低于30%，执行基准利率;二套房贷首付均不低于60%，执行基准利率上浮10%;三套房不准入　　目前贷款买房，在购买新房与购买二手房时，贷款首付的计算有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购买时的市场价作为参考，并根据个人贷款次数和个人贷款的信誉程度进行多方面的审核来制定贷款比例。　　而与新房贷款相区别的是，办理二手房屋贷款是根据&二手房评估价&作为参考。所谓评估价是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算出来的。　　一般二手房评估价低于市场价。评估价大多为二手房市场价值的80%-90%，部分房屋会更低。　　一手房首付计算方式：　　首付款=总房款-客户贷款额　　贷款额=合同价(市场价)&80%(首次贷款额度最高可达80%)　　二手房首付计算方式：　　净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款：不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)　　贷款额=二手房评估价&80%(首次贷款额度可达80%)　　贷款额估算方式，可用合同价&85%，预估出大致评估价格。希望以上的内容能帮助到大家了解房子的首付.
　　首先你要弄清楚按揭的含义：必须是在你支付规定的首付款以后，银行对你房款余额的受信，其实质是一种抵押担保贷款!!抵押物就是你所购买的房子!　　一手房按揭套次、实际按揭利率、按揭成数及按揭年限最终以银行审批为准;(一般情况下：首套房贷，普通住房首付不低于30%，执行基准利率;二套房贷首付均不低于60%，执行基准利率上浮10%;三套房不准入)　　首付最少为房价的30%,月供以20万20年为例:　　银行贷款利率是根据贷款的信用情况等综合评价的,根据信用情况、抵押物、国家政策(是否首套房)等来确定贷款利率水平,如果各方面评价良好，不同银行执行的房贷利率有所差别,现行政策下首套房，一般按基准利率上浮10%计算，7月7日调整后利率为五年期以上7.05%,月利率为7.05%*1.1/12　　20万20年(240个月)月还款额:　　.05%*1.1/12*(1+7.05%*1.1/12)^240/[(1+7.05%*1.1/12 )^240-1]=1642.51元　　说明:^240为240次　　虽然有规定，只要拿总房价的30%就可以，可是还有一个贷款的问题。例如上述的总房价100万的房子，如果采用公积金贷款，夫妻双方的最高可以贷款45万元，那么剩余的房款都要首付，也就是100万元-45万元=55万元，即首付55万元。　　如果采用商业贷款，还需要考察你的家庭收入情况和还贷能力，看能贷款多少钱，那总房价减去贷款的额度，剩余的也都是要首付的。　　以上说的还都是首套房的算法，当购买二套房时(以家庭为单位)，贷款首付比例不得低于50%，例如总房价100万元的房子，首付至少是100万元*50%=50万元。&
　　在前期什么钱都不用付，全额贷款，分期付款。不过首先要有固定的工作、收入和担保，这是房地产商卖房的一种手段，利润是很高的。　　首付款贷款是购房者用贷款来支付新购住房首付款的一项贷款品种，亦称&零首付&。借款人在购房时，可以不必用现金一次性支付20%以上的首付款，而只需在提供了有效担保后向银行申请首付款贷款。建行、工行和农行这三家银行各自推出的零首付业务在担保方式、贷款期限、贷款额度、放贷对象等方面略有不同，欲借款的购房者应予以注意。　　最早推出零首付的建行要求借款人用自有产权房或直系亲属产权房做抵押，贷款期限为1至5年，贷款额度不得超过抵押房屋评估价的60%，利率同个人住房贷款利率相同，贷款用途公限于按揭购置个人住房。　　工行除推出押旧房买新房的首付款贷业务外，还推出质押首付款贷款业务，即借款人可以将向未到期的国债、定期存单等作为抵押物。押旧买新贷款的期限最长为15年，同时其贷款期限和抵押房产的房龄之和控制在20年内。贷款额度不处超过抵押房屋评估的60%，也不处超过新购住房价格的30%。质押贷款的期限最度不得超过质押物的到期日，贷款成数不得超过质押物价值的8成。工行的零首付不公可用于购置个人住房，还可用于购置商业用房。
　　如果你是买头一套住房(楼房，不包括平房)，是百分之三十首付。如果有住房(夫妻双方只要一方有房，那就这套就算二套房，当然也是楼房)首付就是百分之六十。　　1、大概说来，上海首次购房首付最低可达两成，但要求严格。2010年的国五条对购房首付比例有明文规定：首套房首付款30%及以上;第二套住房首付款不低于50%。但银行针对优质客户还是会给到首付两成的贷款，同时开发商为了促销也经常会有垫首付的操作。国五条对首次购房首付比例规定　　2、买房首付的详细规定。日出的&国五条&对购房首付款比例有严格的规定，被称为史上最严厉的调控政策。南京首次购房首付比例也依据此规定。根据&国五条&，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买首套商品住房，首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。　　3、买房首付的贷款问题：客户资质决定贷款额度。首套房的首付一般不低于30%，而且银行还要根据不同类型的房屋、房龄、个人资信等进行评估，可能首付还会高于30%：一般购房首付均为30%，但是要看开发商，和您本人在银行的信贷记录。如果您在某行有过非常正常的信贷记录〔车贷、信用卡〕，银行会定制您为优质客户。再加上您购买的房子是小平米房子〔国家规定为96平米以下为小户型〕您也首付20%向银行提出贷款申请。恰相反，如果您不能被认定为优质客户的话〔没有不良记录，但是被催交过贷款〕，并且您购买的是非普通住房〔国家规定为143平米以上的大户型〕，则您的首付将有可能被加至40%。
　　买房的时候，我们需要关注政府投入，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房的建设和运营。继续鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购，扩大公共租赁住房供应规模。全面启动公共租赁住房申请、审核、配租工作，2011年年底前实现配租入住1万户以上。积极与金融机构合作，落实公共租赁住房建设和运营中长期贷款。到底，北京买房首付多少?　　首先、买房前需要考虑：1、您是是否是首套贷款买房，还是二套贷款，或三套(三套在2010年政策出后不容易贷下来，不过也可以操作，只是比较麻烦)，三套贷款的成数不一样，看你所购买的房屋的面积(分两种90平米以下和90以上)。　　然后，贷款是走评估价的。　　情况一：90平米以下首套可以贷款评估价的8成，90平米以下二套可以贷款评估价的5成，三套现在要是贷款下来最多4.5成。　　情况二：90平米以上首套贷7成。90平米以上二套5成，90平米以上三套4.5成。　　注明：个人信贷情况根据，您的所在单位经营性质，个人收入流水，个人信贷信誉情况等。
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温馨提示: 为了您的利益以及我们的口碑，你的隐私将被严格保密“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
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“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！引言：“沪九条”第四条第一款规定：“对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。”很多买房人在签订居间协议和房屋买卖合同（非网签版）时的政策规定首付只需30%，在“沪九条”出台之后就突然上涨到了50%，甚至70%，这其中的差额是巨大的，很多买房人很难承担如此大的首付比例。那么，买房人可否以首付比例提高为由解除合同并且不承担违约责任吗？&&& 关于这个问题，法院一般是以合同订立的基础已经丧失、属于不可归责于合同双方当事人的事由导致的合同不能履行等为由判决解除合同且双方互相不承担违约责任（卖房人已经收取的定金、首付款等款项要返还）【见所附案例】。如此判决结果是正确的。但是，严格从法律上讲，这种说理似乎没有明确的法律依据。因为《合同法》等法律没有规定订立合同的基础丧失的可以解除合同且不承担违约责任，《合同法》第110条虽然有不能履行的规定，但是该规定针对的是“非金钱债务”，首付款问题是金钱债务，故不适用该条。因此，我认为还是要根据《合同法》第117条【因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。】关于不可抗力的规定来解除合同。因为：1、“沪九条”属于不能预见和不能避免的，这两个要素的成立是没有争议的；2、“沪九条”的出台导致首付比例提高是否属于“不能克服”呢？关于是否属于不能克服因素，首先要看买房人在主观上是否想克服（自筹更多的资金付首付）。在上海，房子对于一个人的安身立命是非常重要的，对于子女上学等也是非常重要的。绝大多数的买房人都是非常想买到房子的，也都在为买到房子积极地努力和付出。因此，按照通常的生活经验，买房人在主观上是想克服“沪九条”导致的首付比例提高带来的购房成本增加的困难的。在此前提下，买房人提出要解除合同（不买房子了）就说明“沪九条”导致的首付比例提高带来的购房成本增加的困难是买房人所不能克服的。因此，“沪九条”导致的首付比例提高属于不可抗力的原因，买房人可以据此主张解除合同并且不承担违约责任【卖房人已经收取的定金、首付款等款项应当全额退还】。&附4则案例：案例一、买房人可以解除合同且不承担违约责任【返还定金】陈xx与吴xx房屋买卖纠纷案案情简介：2010年4月11日，吴xx（卖方）与陈xx（买方）签订《二手房买卖合同》，约定：买卖双方出售及购入位于深圳市罗湖区xxx路xxx花园xxx阁21层D单位，该物业转让成交价为990000元。买方在签署本合同时向卖方支付定金20000元。房款主要以贷款的方式支付。陈xx（买方）第一次贷款失败是因为其为限购对象，在其符合购房条件之后再次向银行申请贷款，但因国家出台新的政策导致首付比例提高到五成，导致陈xx（买方）第二次贷款失败。&裁判原文节选：一审【案号：深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第1298号】吴xx、陈xx签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。涉案合同签订后，陈xx依据合同的约定支付了定金义务。日，陈xx向广东发展银行田贝支行申请涉案房产的按揭贷款，由于陈xx并非深圳本地居民，且不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险证明，因此，广东发展银行田贝支行拒绝了陈xx关于涉案房产的贷款申请。此后，陈xx又向中国邮政储蓄银行提出涉案房产按揭申请【注：此时陈xx已经符合购房条件】，但吴xx、陈xx未能就涉案房产的首期款交付及按揭贷款达成新的一致意见，导致本案交易失败。在本案中，涉案房屋买卖合同中约定了买方以向银行按揭贷款的方式支付大部分购楼款项，依此可认定双方签订合同时存在符合当时房贷政策的合理预期，后因日银行贷款政策调整，买方无法在约定的时间取得预期贷款，可视为双方订立合同的基础丧失，合同不能履行不应归责任何一方，吴xx、陈xx双方均不构成违约，无需承担违约责任，吴xx作为买方已收取的定金2万元应予以退还。涉案合同已经不能履行，陈xx在广东发展银行田贝支行监管的首期款250000元已经没有监管的必要，吴xx应配合陈xx解除对该笔资金的监管。&二审【案号：深圳市中级人民法院（2011）深中法民五终字第1581号】陈xx依约支付定金后，于日向广东发展银行递交按揭贷款资料。国务院在日发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险证明的非本地居民作出了贷款限制，因当时陈xx在深圳市购买社保不满一年，不能获得广东发展银行的贷款审批，房产交易不能继续进行系不可归责于双方的原因造成。此后，双方虽共同向中国邮政储蓄银行申请按揭贷款，但对于首期款如何支付以及之前监管与广东发展银行的250000元首期款应如何处置未达成协议，且中国邮政储蓄银行工作人员也证明因新政影响，陈xx购买的涉案房产属于二套房，首付比例提高到五成。由此可见，陈xx未获得中国邮政储蓄银行的贷款审批系因政策导致首付比例提高以及双方当时人未就首期款的支付和转监管达成协议造成，并非仅仅是交纳社保的原因。因此，吴xx主张陈xx在2010年7月即已符合购买社保的贷款条件，并以此为由要求陈xx承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《二手房买卖合同》约定陈欣佳以银行按揭贷款方式支付大部分购楼款项，吴xx主张陈xx具备全额支付购房款的条件，拒不支付构成违约，与合同约定不符，本院不予采纳。综上，上诉人吴xx的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。&评析：本案的案情和本文讨论的问题是最契合的，判决的结果也是最合理的。本文从“双方订立合同的基础丧失，合同不能履行不应归责任何一方”的角度判决合同解除，且双方互不承担责任，这是最公平的，也是最合理的。&案例二、买房人可以解除合同且不承担违约责任【返还定金】傅某某与江甲房屋买卖合同纠纷案案情简介：2010年4月11日，原、被告在第三人处签订了一份《存量房屋买卖中介合同》，约定如因国家的金融法律、法规及政策的调整，造成按揭约定的变动，各方均不承担责任……。合同签订之日，乙方（原告）支付购房定金4万元整给甲方（被告）。后因《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的出台，导致原告购房的首付比例提高，原告无力承担，为此原告及时与被告及第三人进行了沟通，希望将合同的购房方变更为原告母亲，但被告没有协商诚意。&裁判原文节选【宁波市江东区人民法院（2010）甬东民初字第807号】本案的争议焦点在于原告江甲是否因首付比例增加、贷款成数减少严重影响其履约能力而导致不能继续履行房屋买卖合同。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发［2010］10号文件所制定落实的房产新政属于国家宏观政策调控措施，虽不属不可抗力，但属于不可归责于当事人的事由。首先，根据原、被告及第三人签订的《存量房屋买卖中介合同》的约定，合同第十六条补充部分条款应系第三人作为中介方在第十六条承担违约责任项下的免责条款，其中针对因国家金融法律、法规及政策的调整，造成按揭约定变动的情形约定了明确的责任承担方式，即各方均不承担责任。作为第三人的免责条款或免责情形，该“各方”应包含合同的三方当事人，被告傅某某关于该条款仅限于原告和第三人的权利义务，不能约束被告方的辩称，缺乏相应的依据，故本院对此不予采纳。其次，《存量房屋买卖中介合同》的第二条虽约定了由原告江甲补足房款差额的内容，但结合第三人宁波××房产信息有限公司对该合同条款的解释以及第十六条补充条款的明确约定，本院对被告关于本案应适用第二条作为依据的辩称不予采信。第三，结合原、被告及第三人提供的证据及庭审陈述，因受到国家政策的约束，导致原告首付款比例增加、贷款成数减少，合同约定的原首付款仅为18万元，提高首付比例后涉及的款项大幅提高而间接提高了原告的购房成本，在一定程度上有违当事人在订立合同时的合意基础。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。&评析：本案的案情虽然和本文讨论的问题有所不同（即本文的居间协议里有相应的免责条款），但是本文的判决还是很有参考价值，即：“房产新政属于国家宏观政策调控措施，虽不属不可抗力，但属于不可归责于当事人的事由……提高首付比例后涉及的款项大幅提高而间接提高了原告的购房成本，在一定程度上有违当事人在订立合同时的合意基础。”本判例也认为国家政策导致首付比例提高，提高了买房人的购房成本，使得房屋买卖双方订立合同的基础丧失，属于不可规则于双方当事人的事由导致的合同不能履行，合同合意解除且互相不承担违约责任。那么，在“沪九条”导致首付比例提高，买房人买房成本剧增的情况下，也应当认定为房屋买卖双方订立合同的基础丧失，属于不可规则于双方当事人的事由导致合同不能履行，合同可以解除且互相不承担违约责任。&&案例三、买房人可以解除合同且不承担违约责任原告李a与被告房屋买卖合同纠纷案案情简介：2005年6月26日，原告李a与被告签订《上海市房地产买卖合同》，该合同补充条款约定：1、被告方贷款以转按揭方式给付原告方，费用原告方承担；2、原告方购买“×××室”产权房一套，成交价为被告净到手668,250元，被告已收到原告方房款22万元，原被告方贷款已转按揭支付，贷款金额不足，以现金方式支付。上述合同签订后，原告李a向被告支付了房款22万元，并自2004年5月起每月向被告支付贷款本息2,368元，该款由相关中介公司转交被告。2005年12月，被告取得“×××室”房屋产权证。合同履行过程中，因国家政策原因，转按揭未能办理成功。为办理转按揭，双方经协商将原告李a的爱人杨a共同作为房屋受让方，重新签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同载明房屋转让价为74万元，首付比例提高到4成，但转按揭仍未办理成功。&&裁判原文节选【案号：上海市闵行区人民法院（2007）闵民三(民)初字第1789号】双方签订的买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，但在合同履行过程中，由于因国家政策原因，致使买卖合同约定的付款方式转按揭无法履行。对此，由于双方对转按揭不成情况下如何履行未作约定，被告（卖房人）没有以现金方式完成还贷注销抵押的能力，原告（买房人）也没有以现金方式全额支付钱款，帮助被告（卖房人）还贷的能力，双方虽进行了协商，但终因资金问题没有结果，以致合同长期被搁置，无法继续履行。造成上述后果，原告认为是被告违约所致，事实依据不充分，本院难以认定。本院认为，造成目前合同无法履行，原、被告各自提供的证据均不能证明对方当事人存在明显的过错，故本院不能简单认定任何一方为违约。现买卖合同客观上无法履行，原告要求解除，本院应予支持。原、被告间的房屋买卖合同关系解除后，双方应当就各自因该买卖合同取得的财产返还对方，但原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。评析：这个判决书某些地方比较模糊，不能明确案件事实到底是什么样。但是，判决书中提到“原告（买房人）也没有以现金方式全额支付钱款，帮助被告（卖房人）还贷的能力……现买卖合同客观上无法履行，原告要求解除，本院应予支持。原、被告间的房屋买卖合同关系解除后，双方应当就各自因该买卖合同取得的财产返还对方”还是给了我们一些启示，即在“沪九条”导致首付比例提高，买房人也没有以现金的方式支付首付差额部分的能力，导致房屋买卖合同不能履行的情形下，也应当允许买房人解除合同并且不承担违约责任。&&案例四、买房人可以解除合同且不承担违约责任，但需承担公平责任原告蔡某某与被告李某某房屋买卖合同纠纷案案情简介：2011年5月4日，原告蔡某某与被告李某某签订《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》一份，约定蔡某某将杭州市下城区国都公寓4幢506室、建筑面积67.62平方米的房屋转让给李某某，转让总价1768000元，首付款为538000元李某某应于日前交银行保证金账户，其余申请省公积金组合按揭贷款。若李某某公积金按揭审批不能通过，则转商业按揭。如李某某在申请商业按揭审批过程中银行政策发生变动导致李某某按揭审批无法通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方互不追究责任。李某某未按约将首付款存入保证金账户。因合同约定的贷款银行（建行）按揭贷款首付款比例提高，不能办理按揭贷款手续，李某某提出更换贷款银行，蔡某某未予同意。&裁判原文节选【案号：杭州市下城区人民法院（2011）杭下民初字第926号】原告蔡某某与被告李某某因房屋买卖所签订的一系列合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。现蔡某某主张解除双方的买卖合同，李某某也予同意，本院予以支持。合同解除后，李某某应将房屋返还蔡某某。本案中双方的主要争议在于，李某某在履行合同中是否存在违约行为，是否应承担违约责任。蔡某某认为李某某未按照合同约定支付首付款和申请按揭贷款，违反了合同约定。李某某认为系因银行贷款政策调整导致首付比例提高，其已无法申请按揭贷款，故不应认定其违约。本院认为，合同虽然约定李某某应于日前支付首付款，但根据建行浙江分行下发的通知，该行下属各分支行从日--即双方修订房屋买卖合同的当日--起已调整购买首套房的贷款首付比例，根据原李某某签订的房屋转让合同，李某某已不可能按照合同约定的首付比例办理按揭贷款手续。在国家对房地产市场加强调控的背景下，李某某在获知银行将提高首付款比例的情况下，未支付首付款也符合常理。如在贷款银行已发布相应的提高贷款首付比例的通知、已无法按照合同约定的首付款比例申请按揭贷款的情况下，仍要求李某某将首付款存入保证金账户，既不能促成合同履行，还会造成当事人更多损失。另外，在银行明确需提高首付款比例后，李某某也与蔡某某协商更换贷款银行等补救措施，可见李某某仍在积极促成合同履行。且对于不能取得贷款的情况，合同中也约定，若李某某公积金按揭审批不能通过，则转商业按揭，若李某某在申请商业按揭审批过程中银行政策发生变动导致李某某按揭审批无法通过，则双方协商解决，协商不成合同终止，双方互不追究责任。可见，双方对因贷款过程中银行政策变化可能导致不能取得贷款是有预期的，并对该种情况下的责任承担作了约定。综上，双方之间的房屋买卖合同不能履行，是因为银行贷款首付比例的提高并将导致李某某不能取得按揭贷款，系不可归责于双方当事人的事由。因此，蔡某某认为李某某违约并主张违约金缺乏依据，本院不予支持。但蔡某某在庭审中明确，其主张的诉讼请求也包括因此而造成的损失。双方的房屋买卖合同系因李某某不能履行付款义务而导致解除，虽不可归责于李某某，但李某某仍应承担蔡某某由此产生的合理损失。综合合同履行情况、蔡某某因订立合同及交付房屋等产生的合理损失，本院酌情确定由李某某赔偿蔡某某损失20000元。&评析：本判例明确“双方之间的房屋买卖合同不能履行，是因为银行贷款首付比例的提高并将导致李某某不能取得按揭贷款，系不可归责于双方当事人的事由。”至于判令被告李某某赔偿蔡某某损失20000元是法院基于公平的考量，由买房人适当赔偿卖房人的损失（公平责任），且赔偿数额和房屋总价或首付款相比，只是一个很小的比例。但是，这个“公平责任”却给买房人带来了不公平的后果，即买房人在房屋买卖过程中的损失没有得到卖房人的合理分担，而仅仅是买房人分担了卖房人的损失，这是不公平的。最公平的判决应当是房屋买卖双方各自承担各自的损失，或者（如果能够举证证明的话）卖房人的损失A和买房人的损失B由双方平均承担。& 那么，在“沪九条”导致首付比例提高，买房人不能支付首付款，也不能申请银行贷款的情形下，也是因为不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行，买房人有权解除合同，买房人不需要承担违约责任。至于双方的损失，也应当是房屋买卖双方各自承担各自的损失，或者（如果能够举证证明的话）卖房人的损失A和买房人的损失B由双方平均承担。&
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