东三环写字楼哪栋的周围环境最好，有介绍吗?
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/gonglue/zhidao/107/295372.htm 东三环写字楼哪栋的周围环境最好，有介绍吗?朝阳公园边高档写字楼瑞信国际平价出售(组图)_新浪房产_新浪网
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朝阳公园边高档写字楼瑞信国际平价出售(组图)
图为北京天鸿房地产开发有限责任公司瑞信国际中心项目总经理林成
　　新浪房产频道推出“新盘全接触”互动专栏，邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘，网友可在线直接向老总们提出自己的问题，我们会以第一时间即时给大家进行介绍。
　　12月7日下午，北京天鸿开发有限责任公司 (
)的项目总经理林成先生做客新浪“新盘全接触”，详细解答网友对瑞信国际中心项目的各种问题。
　　以下为现场实录：
　　主持人：各位新浪的网友，下午好！这里是新浪的房产直播间。我们今天邀请到的嘉宾是天鸿集团旗下，北京天鸿房地产开发有限责任公司瑞信国际中心的项目总经理林成先生，欢迎您的到来。自从棕榈泉这样的高端项目出现以后，把朝阳公园也炒得非常热，有很多高端的人都把区域定义为高端上东区的概念，今年这个区域又出现一个商务型的项目，叫瑞信国际中心，我们先想了解一下瑞信国际中心这个高档写字楼究竟是什么样的一个项目，先请林总给我们介绍一下。
　　林成：瑞信国际中心实际上所在的区域是在长虹桥以东200米，东侧有一个高尔夫球场，叫广济堂高尔夫球俱乐部，再往东就是朝阳公园，是这么一个地理位置。
　　这个项目是从2004年5月由天鸿房地产开发有限公司启动的，历时一年半的时间我们做了前期工作，包括拆迁、产品定位、规划等等一系列工作，到2006年的1月15日我们这个项目正式的开工。到今年的11月18日，就是上两个礼拜，这个项目正式开盘。从整个项目目前的进度情况，虽然刚开盘目前销售是完成了一半，应该说可以看得出来大家对我们所在瑞信国际中心这个项目还是比较关注的，还是比较认可的。这个项目的投资方有三家，天鸿房地产开发有限公司、瑞士信贷、中信信托。这三家公司我可以介绍一下他们的情况。
　　天鸿房地产开发有限公司是天鸿集团下属的一个子公司，现在来看已经是首开集团的一个子公司了，因为去年年底城开和天鸿合并了，实际上总资产这个集团超过了5500个亿，在国际来说是实力非常强的企业。瑞士信贷全球收入是排第二的，瑞士信贷所投资的瑞信国际中心也是他在中国的第一个直接投资的房地产项目。第三个是中信信托，实际上也是咱们中国银行行业监督管理委员会直接监管的三家全国性的信托投资公司之一，这应该说代表了国内信托方面比较强的投资方。我们三家的合作，也显示了国际资金实体对作为北京中央公园旁边项目的认同，一个信心。
　　第二方面，我们项目的设计方是由美国Perkins Eastman设计院进行设计的，这家公司可能在国内的项目还不是很多，所以很多人还不一定很清楚这个公司的背景。实际上Perkins Eastman这家公司在纽约是最大的设计院，在全美综合是排第6，北美排前10，全球是第16。这个公司擅长的业务实际上是做写字楼，在美国作为写字楼这个设计来说是排第一位的，也是有数据支持的，包括美国的中央公园附近的写字楼，包括像华纳中心建筑物都是由他们设计院完成的。我们这个项目的设计师也叫NIKI，也是这个设计院的首席设计师，在设计能力上应该说能代表Perkins Eastman这个公司的顶尖水平。设计师本身的设计水平也是相当不错的。
　　这个项目的物业方是仲行公司，这个公司在北京的业务更多的集中在长安街沿线的写字楼，所以能够进入这个公司来第一也是认可了我们这个项目的条件，因为仲行跟我们瑞信国际中心也签署了协议的，他们也愿意跟我们长期合作。所以无论说投资方、设计方、物业方都对这个项目很有信心。
　　主持人：作为一个销售型的项目，也许网友会比较关心价格、一般的销售面积等等，给我们介绍一下。
　　林成：我们这个项目的面积总建面是67000平米，其中写字楼空间的面积是平米，商业面积是7000平米，当然其他的还有车库。目前我们的商业部分我们公司准备自留了，第一，我们对这个项目也是有信心，要长期经营。第二，天鸿有限自身在这个楼宇里也留了两层，我们也在这里办公，这样楼上部分平米，我们目前已经售出了一半，基本上均价是15000元，我这个都是框架结构，8.4米的，不存在大小的问题，很容易组合。实际上我们的销售面积可能会有区别，可能117平米一直到426平米，就是说有一个跨度，实际上来说都是框架结构，也就是说我随意的可以拼成多大的都是可以的，所以大小方面我觉得不是一个根本问题，关键是在客户的需求。
　　主持人：整层面积有多少？
　　林成：整层的最大的面积是3400平米，最小的是480平米，一层一户，应该是非常不错的。
　　主持人：从目前的销售状况来看，来的客户主要是一些什么样的企业？
　　林成：一个就像康辉旅行社这种旅游行业的，我们也在问他们为什么选择我们项目？第一，他们感觉到这个地方国际化氛围非常浓，这个区域来说他们认为能够代表他们公司的一个形象，这个是第一方面的。第二，咱们这个区域是在第三使馆区之内，所以对他的业务来说也是很方便的。第三，实际上作为物业的价值，实际上就是公园地产的价值，北京市那么多项目，应该说能在公园边长有办公楼环境的应该是很少很少的，这种潜在的物业价值实际上是很大的，升值的价值也是非常大的。
　　当然还有其他的一些方面，比如说这边交通方便，十号线离我们项目部到200米，走过去几分钟就到了。包括这条街上的高尔夫球场就在边上，休闲、娱乐也很方便，包括公园也在边上，如果喜欢夜生活的，三里屯酒吧也在附近。整个周围的氛围他们认为是比较好的。
　　第二类，影视行业的这些人也很关注我们的项目。因为大家知道，凤凰卫视在朝阳公园的西南角那边要起一个写字楼，以后凤凰卫视离我这个项目就一个路口，不到200米，100多米就到了。以后的北京台、中央台都在离我们的很近的地方，所以和影视行业相关的行业和服务部门也在这里，这部分人群也是比较冀中的。
　　第三类，像律师行业、广告行业这些服务行业的，因为从的核心区来说，它的销售价格和整个交通各方面其实还是比较好的，但是我们现在周边的价格是1.7、1.8万，我们的价格优势还是非常大的，所以对他们的吸引力也是非常高的。
　　主持人：像你刚刚介绍过朝阳公园区域周边的环境那么好，如果是做住宅的话，也许像棕榈泉卖的更高一点，为什么选择做一个写字楼的项目？因为其实CBD的供量也不少了。
　　林成：我不知道你发现没有，CBD的写字楼供应量是不少，但是在我所在的这个区域里边是非常少的，这里有一个相对的关系，不是说绝对的多了这种需求就没有了。因为在2004年我们拿到这块地之后进行了半年的市场调研和产品分析，我们当时也请了很多像伟业、中豪等等一些专家做了很多报告。当时分析的时候发现这个地区有什么特点呢，朝阳公园东四环到东三环之间，高档的住宅项目是非常多的，像 (
)、棕榈泉，包括其他的几个项目都比较多了，恰恰这个区域里面缺少的就是办公楼。刚刚我来漏说了一点，现在的客户里面也有一些现在在那边居住的客户也买了这里，就是说他这块对于这种办公需求量我们认为是有的。
　　当时还有一个考虑，是因为这个地块的性质决定的，第一，我们这个地块比较小，在一万平米的占地，在这么一块地上如果住宅来说规划做起来应该说居住的环境舒适度是受影响的，因为不可能大家的面积都是二三百平米、三四百平米，全都这么大了也不大好做。
项目效果图
　　所以我们在分析的时候当时有两个方向，一个是酒店式公寓，一个是写字楼，应该说这个区域酒店式公寓做起来也是没有问题的，后来我们也是在反复的论证之后认为写字楼在这个区域的价值，因为我们考虑也是借鉴了很多国外的先进经验，像美国纽约来说他的中央公园华纳商业广场的整个写字楼群体，实际上可以说他的价值是非常高的。就是说大家对这种办公里面能有一个公园这么一个环境来说是大家都梦想得到的一种环境，但是恰恰应该说是没有的，整个北京来说几乎没有。我们去创造这么一个东西，我相信对整个物业，因为酒店式公寓这种东西实际上也是跟住宅类似了，一类的，住为主的，我们这里就想办公为主的一个产品，这样我们当时定位的时候就定位为写字楼。
　　主持人：刚刚提到其实中央公园的办公，把朝阳公园看作是北京的一个中央公园，如果说借鉴国外的一些经验的话，为什么你当初提到公园办公，这种深层次的意义到底在哪呢？你的产品怎么跟他形成对接，充分挖掘出它的价值、产品的理念？
　　林成：公园办公我认为是从两个层面去说的，一个层面是说，办公实际上是属于很严谨的、很中规中矩的，加上公园这两个字实际上是有点轻松了，就有点休闲的感觉了。但是我觉得从这点来说我们想创造这么一个氛围，换句话说大家能够在公园的行业里办公应该说是一种梦想，所有人都希望能有一种公园式的办公，我天天在颐和园里办公、我的天天在钓鱼台里办公，相信大家是很追求、很向往这种东西的。实际上来说这种东西不是说你想有就一定能够有的，因为你实际的资源是有限的，甭说一个公园，就一块绿地来说，你如果在绿地的边上居住、办公就已经是很好的享受了。这方面来说我们正好有这么一个优势，我们旁边就有这么一个公园、就有这么一个高尔夫球场，这个地域的不可复制性，我有这块位置可以做这个产品，这是一个层面。
　　第二，公园办公我认为还有一个含义，不光是休闲本身的意义，公园地产实际上还有一种价值，公园地产本身的价值是很难估计以后的升值空间的，举个例子美国的那个建筑，在建成之前和建成之后整个那边的地价，曼哈顿地区那个地价翻了一番，中央公园地区的地价慢慢也会这样，所以说地产的增值是非常非常大的。并且我看到一些报道也说到，国外基本上树木、公园这些东西能给地产增值的幅度有多大，基本上在15%―25%，因为有绿地、有公园，能有这么大的一个增幅。更何况像朝阳公园这么大的一个绿地，应该说是全亚洲最大的一个公园，它的价值，公园地产的价值，应该说也是更大的。
　　你刚刚问到我们怎么去把这种公园和办公衔接在一起，我可以从这个产品做一个介绍。我们这个产品虽然是一个写字楼，但是大家可以注意到，我们这个产品实际上上面有九个平台，这个在一般写字楼里面几乎是没有这个现象的，一般的写字楼都是中规中矩的，我们这个项目做了九个平台。这个平台的意义是什么？要把人适当的时候要放到自然中去，并且能够跟周围的环境形成一个整体。咱们的项目东边是高尔夫、北边是农展馆，农展馆里面的绿化也是非常好的，南边有公园，再往东也是公园，这样的情况下我们设计的整个楼里共享的平台，大家可以喝茶、聊天、吸烟，有一个大家共享的空间，我相信就是给大家创造了一个与自然能够融合的空间和条件，这个我想是我们产品的一大亮点。
　　第二，我们在选材上也考虑到建筑物和周围环境的和谐。当时我们的设计师为什么请Perkins Eastman这个设计院，我们觉得也选的非常对。因为美国的时代广场很多项目写字楼都是他们做的，所以他知道公园和楼的关系怎么做合理，所以我们项目的外立面用了陶土板，陶土板这种东西应该说目前还没有国内生产，都是从法国运过来的，我们当然也进行了招投标，我们最后用了设计方认定的公司，我们基本上要维持设计的原则。陶土板是很内敛的，不是很张扬的，实际上是一种烧出来的陶土，这种质感是非常有内涵的东西，有机会可以到我们的售楼处看看，售楼处有这个样板，感觉是非常不错的。
　　主持人：刚才你也说到公园办公至少从目前来说这种价值还没有完全被挖掘出来、被体现出来，为什么还要售价只有15000，这是很多人不能理解的。
　　林成：这个东西可以说跟我们的投资方有关系，因为这个项目像我刚刚之前谈到了，这个项目对于我们天鸿有限做这个项目其实有几个尝试：
　　第一，投资方的尝试。瑞士信贷、中信三家联合在一起做这个项目，这个尝试成功不光是这个项目本身的获利多少，更多的是信任的建立，因为瑞士信贷在中国来说是第一个项目，但是国外的银行对房地产的回报要求并不是很高的，我们为了确保他们的速度，就是大家把这项投资了，我们以最高的速度做完，这样大家建立一种信任，这是一个基础。
　　第二，我们的品牌，我们要要把瑞信国际做成一个品牌，换句话说我们把相当大的实惠留给客户，实际上可以把这个品牌作为我们以后再拿新项目的基础。
　　第三，管理方面来说做了一个试点，这个项目采用了全程的运营委托管理的方式，实际上也是想在一种新的管理模式下做一种尝试。
　　这个项目你说利润，我觉得作为我们这个项目、我们这个公司来说应该是合理利润，品牌尽可能的要打出去。
　　主持人：推出以后会考虑有很多国际投行或者其他的投资机构进来，因为今年京沪两地狂扫写字楼，有没有打算卖给他们？
　　林成：这跟经营理念也有关系，因为我们当时和瑞士信贷合作的时候，就想用正常的销售、运作考虑的，如果当时跟他们谈的时候我相信这种形式也不存在，因为作为他们投入的一个项目我觉得还是很谨慎的，并且是他们的第一个项目，我相信他肯定安全是第一位的，如果建完了再卖价格肯定比这个高得多，但是更多的大家是一种尝试，这个项目有很多新的东西在里面。
　　主持人：15000的价格只是目前来说，未来的价格走势会飙升到哪种程度呢？
　　林成：我相信明年到年中五六月份的时候这个项目，因为我们剩下的房子还有一半，根据，好的房子应该到1，甚至20000，我们前一阵开盘到19层的卖到2万多，我说的是平均价格。
　　主持人：刚才说到的都是产品跟项目，其实一个好的产品需要一个好的团队来打造，这是很多开发企业，目前都希望能够成为一个品牌公司，而不仅仅是一个开发公司的层次，所以我想问一下这个项目背后支撑瑞信国际中心项目的后盾是哪个团队呢？未来的走向发展是怎么样的呢？
　　林成：管理这个项目的项目主要人员都是在一起工作应该有平均十年的经历，并且都是从 (
)房地产出来的，从02年7月份从华远出来之后一直到现在，这个团队一直是在一起工作的。这个项目管理最大的特点我认为，是把项目的投资、项目的管理责任分清了，项目部的责任是什么，以及投资人的责任和权益是什么，应该说是非常清晰的。
&&& 这几年跟传统的最大的区别，因为我们也在几家公司做过，过去的项目部可能他的责任更多的是质量、进度，销售可能另一个层面，招投标可能另外一个层面，这样一个项目的责任并不是唯一的，这个项目到底盈不盈利、挣不挣钱是项目部没有能力控制的。而我们这种模式最大的特点就是，我们把项目部的各项指标非常清晰，一个是，各项进度指标、质量指标、现金流指标、利润指标、成本指标，实际上都作为我们这个项目部大的目标，这样我们项目部发工资也好、奖金也好，应该说是比较先进的。
　　因为这次我们去瑞士，我们感觉就是这种印象，他们瑞士再大的项目投资人投完了不会说后面什么都管，就交给了管理团队管，从设计、施工、销售到整个过程都由管理团队去管，我相信这是一个趋势。作为天鸿来说也在这方面做一种尝试，这个项目如果做成功了，我相信这种尝试所带来的意义比利润更有价值。
　　主持人：第三使馆区在燕莎已经慢慢开始兴建起来，很多人都说到这个区域未来成长性，但现在这里高中低档什么项目都有，我不知道你作为其中一个项目的老总，我问一下你对这个区域是怎么看的？你觉得这个区域未来发展的动向会是什么样子的呢？
　　林成：这个区域先不说远了，就说明年，明年政府要投资4.5个亿在这个区域有73条亮丽大街的实施，明年7月底通地铁十号线，这些应该说都是很大的动作，整个市政环境的改善我相信对整个区域都有很大的提升。
　　还有朝阳公园，朝阳公园从过去的沼泽地，通过十几年的改造已经成为大家休闲、娱乐很好的场所，并且今后的几年我相信里面会逐渐的增加很多商业配套设施，包括娱乐，以及像体育设施等等，这些会越来越完善。所以在这方面的投入我觉得都会使这个地块的价值增加，有很大的提升。当然你说个别的一些老楼，我觉得也没什么不好，有一些很高档的区域也不是说所有的都是高档的，我相信有一个过程逐渐的完善。
　　主持人：林总也做了好几个项目，对北京市各个区域的情况都非常了解，我想问一下，首先朝阳公园板块在你的生活当中是北京什么样的地方？第二，你这个瑞信国际中心如果用一句话来概括，你新中的瑞信国际中心什么样？
　　林成：我相信朝阳公园这个地区就是以后中国的美国时代华纳，应该是这么一个区域。第一，无论从居住物业到办公物业，它的价值都远远高于其他项目，因为这个区域绿地所带来的公园地产的价值，我相信不是任何一个区域能够复制的，就是没有可替代性，学不了，没法跟他去学这个东西，所以这种公园地产的价值我觉得一定会在今后的几年之内越来越强。
&&& 同时通过我们现在的了解也可以感受到，在我们这个项目的周边又有好几个，刚刚我说到了像凤凰卫视，还有其他的一些写字楼都在起，今后几年我相信我们这边会集中一片的商务，所以对整个区域的带动也是非常大的。
　　瑞信国际中心一句话去概括，我们希望通过瑞信国际中心这个产品，有一句话“南有，北有佳程”，我们希望东边瑞信国际是一个代号。
　　主持人：今天由于时间的关系非常感谢林总来新浪做客，瑞信国际中心看来是目前公园地产的代表，也是这个区域目前打出公园地产概念的一个旗帜，有网友如果希望多了解瑞信国际中心这个项目可以登录新浪网，我们也希望林总这边如果有相关的动态信息可以随时跟我们联系，我们可以想网友传达，谢谢林总，也谢谢各位网友。
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