买了被查封的房子，购房者怎么办？_法律名人谈_法邦网
买了被查封的房子，购房者怎么办？
王女士花346万元购买北京昌平一栋别墅，但和房主网签并缴税20余万元后，却被叫停过户。原来该别墅产权人是某“落马”局长的妻子，房屋已被检方查封。此事一经曝光，网友们围绕着网签漏洞、房屋合同履行、中介费退还等问题展开了大讨论。
为此，《法眼看房产》就本案中的法律问题采访了北京圣运律师事务所的赵健律师。
共15933次浏览，2个评论。
赵健律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。
大家好，我是来自北京圣运律师事务所的赵健，很荣幸再次与大家一起分享房产方面的法律知识。
本案中，王女士的遭遇真的很让人同情。我们了解到，随着房价的上涨，在她所购房屋的小区里同户型的房子报价已经到了430万，比原来上涨了将近100万。照王女士的话说已经“根本买不起了”。那么作为这个房屋的原所有人，也就是这位“落马”局长的妻子，她应该承担什么责任呢？
这位“落马”局长的妻子应该对自己的行为给王女士的损失承担赔偿责任并返还价款。这位“落马”局长的妻子隐瞒房屋实情签订合同属于违约，王女士可以起诉她并索赔损失，即使她“失踪”联系不上，法院也可以缺席审判。
既然同样的房屋上涨了将近100万，王女士可否起诉索赔这种购房上的差额损失？
房屋买卖合同被确认无效或被撤销,当事人有损失的,按当事人的过错程度予以分担。
&&&&我国《合同法》第五十六条规定:无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。在房屋买卖合同被确认无效或者撤销的情况下,当事人一方是可以主张赔偿合同履行的房屋差价等可得利益损失的。
&&&&我认为本案中“落马”局长的妻子存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实等恶意行为致使合同无效或被撤销的,而王女士要求赔偿房屋差价等实际损失的,根据案件具体情况是可以起诉的、而赔偿数额根据王女士支付购房款的数额等因素,综合判断予以确定,但以合同实际履行时的可得利益额为限。
网签问题是本案的一个焦点，可以说没有网签，也就没有后面发生的纠纷。我们注意到有媒体采访了一位房地产业内人士，这位业内人士称，网签实际上带有一定的审核和法律效力。我想具体的问一下赵健律师，网签究竟有没有法律效力？如果有，是什么？
网签是有法律效力的。根据合同法的有关规定，双方当事人就合同的主要条款达成合意，合同即告成立，网签时填写的信息表上已对房屋总价、每平方米价格、支付方式等问题进行了约定，卖方也已在信息表上签字确认，因此网签信息表就是合同，应当具备合同的法律效力。
有人说，如果房产涉及抵押贷款、经济纠纷等民事类查封，中介网签时通不过。这么说对不对？网签无法通过的情况都有哪些？
日常操作中，如果房产有抵押、查封等情况，网签根本无法通过。房子如果有问题，点‘确认’键就没法提交。而本案中的这个房子可能因为涉贪，查封比较特殊，网签看不出来。
&&&&网签实际上带有一定的审核和法律效力，如果房产涉及抵押贷款、经济纠纷等民事类查封，中介网签时通不过。
访谈时间：
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中国拆迁律师网
　　赵健律师团队专业从事维护被拆迁人利益的维权，在国内树立了极高的口碑，极大的维护了被拆迁人的利益，赵健律师愿与您一起为建设中国的法制社会一起前进！团队客服电话：擅长领域：房地产 合同纠纷 行政诉讼手机号码：免费电话咨询电子邮箱：
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别人欠我们钱，房子做的抵押，但是房子又被另一个债主查封了怎么办，，先办理抵押，后被债主通过法院查封
别人欠我们钱，房子做的抵押，但是房子又被另一个债主查封了怎么办，，先办理抵押，后被债主通过法院查封
广东 深圳 发表时间： 15:07
问题与我的不同！
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您好，如果已经办理了抵押，建议尽快向法院起诉，再通过拍卖处置房子优先获得拍卖款收回欠款，欢迎致电咨询或委托代理案件。
律所：广东首誉律师事务所 回复时间： 15:35
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律师回答共 5 条
你好，你们可以立即起诉，要求优先保障你们的欠款得到偿还
律所：广东商达（福田）律师所
回复时间： 21:06
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1847665****
如果有办理抵押登记手续，就享有优先权。
律所：广东德荣律师事务所
回复时间： 16:04
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你好！如已办理抵押，向法院起诉追讨，因网络条件有限，律师无法全面了解案情，建议来电咨询。
律所：广东斯子朗律师事务所
回复时间： 16:14
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房子做了抵押登记，抵押权成立，您的债权是优先债权，可以得到优先受偿。
律所：北京市大成（深圳）律师事务所
回复时间： 16:20
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1382521****
可以要求优先受偿
律所：广东扬权律师事务所
回复时间： 17:07
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买到“查封房”购房者该如何维权？
14:02&&来源： |
　　市民李某全资购买了一套房屋，但在办理产权证过程中，李某才知道因开发商与施工单位存在工程款争议，该房屋已被施工单位申请法院查封了。经核实，该房屋不仅被法院查封了，而且在法院查封前，开发商已将该房屋抵押给了银行，开发商与银行之间也正在诉讼中。眼看房屋无法过户，李某便将开发商诉至法院主张其诉权。
　　购房者在未取得产权之前对开发商仅享有普通债权，而房产一旦被抵押，银行等金融机构往往以物权优于债权进行抗辩，并主张其权利应优先获得赔偿。本案中，李某购房时房屋已被抵押，但李某对该房屋享有的更多的是生存权等权益，而银行等的权利更多为经营之属性，二者发生冲突的，则应保护弱势购房者的利益，最高法去年亦确认了购房者基本债权应优先受偿的指导意见。
　　在烂尾楼的博弈中，最高法在框架内，认定处于最弱势的购房者为被优先保护的对象，应当享有优先受偿权，但烂尾楼给购房者却带来了无尽烦恼，因房屋涉及金额巨大，故购房者在购买房屋之前应进行必要的尽职性调查与取证，必要时可聘请律师介入，购房者应对价位明显低于市场价的房屋保持足够的谨慎与警惕，以避免&贪小便宜吃大亏&的发生。
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开发商明知房屋被抵押查封仍对外出售
11:14:56中国江西网
开发商明知房屋被抵押查封仍对外出售（图）
赣州“中祥·玖珑湾”二期楼盘被指烂尾 律师称涉嫌合同诈骗，可诉请撤销或履行合同
◎文/图 首席记者付强 实习生周均国
在一次性支付14.73亿元土地出让金后，“中祥·玖珑湾”成为赣州“地王”项目，备受众人期待。
之后，由于开发商（江西中祥置业有限公司）资金链断裂，一些债主对未出售的一些二期房屋依法申请了查封，以作财产保全。
此时，开发商明知房屋被抵押、被查封，却仍对外售房。
作为商品房预售资金的监管单位，赣州市房管局有关负责人坦言，该楼盘预售资金主要是银行监管，他们没有进行具体的监管。由于开发商在多个银行贷款，开发商拥有多个预售资金账户，房管局人力有限，不可能一笔一笔核实。
而在专家看来，项目之所以烂尾，更多缘于有关部门监管缺位。
开发商明知房屋被抵押仍对外出售
支离破碎的住房梦
近期，赣州市“中祥·玖珑湾”楼盘陷入一场维权纠纷中。
7月15日，购房者何丽华向新法制报记者介绍说，2015年3月份，她在该楼盘二期预购了6栋2601号房屋，总价130余万元。在交纳35万元首付款后，何丽华多次要求与开发商签订《商品房买卖购房合同》，但对方一直在拖。
直到2015年10月份，何丽华才得知自己受骗了——通过赣州市房地产交易部门查询，她了解到，2601号房屋已经被登记在债权人“吴化冰”名下，根本无法签订《购房合同》。
经过多次交涉，开发商承认“一房二卖”的事实，并将何丽华所购买的“2601号房屋”调整为二期6栋1601号房屋。
但令何丽华没想到的是，“1601房”同样被抵押在“赣州海天投资实业有限公司”名下。
“明知房屋被抵押仍对外销售，这不是欺诈吗？”时至今日，何丽华多次提出退款，但未果。
当日上午，得知新法制报记者前来采访，有同样遭遇的购房者李梅从宁都赶到赣州。
据李梅介绍，日，她预购了该楼盘二期1栋1102号房屋，并按照开发商要求支付了购房全款56.59万元。当时，开发商承诺在交款后七天与她签订购房合同，并开具正式购房发票，但后来的遭遇让她觉得这是一个挖好的陷阱。
“给开发商打电话不接，发短信不回，售楼部又找不到人。”一年以来，李梅多次往返于宁都和赣州之间，长期处在焦虑之中。
最终，李梅了解到：“早在2015年初，1102号房屋已被法院查封，不能进行交易。”
事实上，有类似遭遇的并非只有上述两位购房者。
一个名叫“赣州玖珑湾业主会”的微信公众号显示，二期有1000多套住房，已经备案并签订购房合同的有850户，100余户不是被抵押、被查封，就是存在“一房多卖”的情况。即便签订了购房合同的，也无法交房。许多人的“新房梦”已然七零八碎。
赣州“地王”何以烂尾
公开资料显示：日，中祥集团以总价14.73亿元，楼面地价3287元/平方米拿下了章江新区的一线江景的K17、K23、K29地块，占地面积共计15.4万平方米，是章江新区乃至赣州市名副其实的“地王”项目。
“中祥·玖珑湾”规划总建筑面积55万平方米，总户数3100多户，分为三期，建成后将成为目前赣州规模最大的住宅社区，容纳近万名业主。同时，随着赣州市政府、区政府、医院、学校、购物广场等周边城市配套日趋完善，项目还将配套超高级会所，33000多平方米沿江风情商业街……
“直到现在，该地块仍是赣州的‘地王’。”据赣州市房管局副调研员黄奇洁回忆，当时，开发商是一次性支付了14.73亿元土地出让金，足见其实力不俗。
但在一期如期开发之后，这一“地王”项目在二期居然烂尾了，交房日期一拖再拖。
据了解，二期项目于2012年10月开工，《合同》约定日交房。
起初，开发商将逾期交房的原因归结于天气。
2015年12月，一份加盖开发商公章的《延期交房通知书》中显示：“合同中原定于日交房，但2015年全年雨水多于往年，直接影响了项目进度，将延期交房，预计2016年3月底前交房，届时我公司将按合同支付逾期交房违约金。”
购房者等今年4月，开发商又发出《公告》称：“承诺日签订购房合同，保证在日前交房。”
随着交房日期临近，该楼盘二期工地却是一片寂寥。
在楼盘二期施工现场，原本设计宏伟的大门仅仅搭建了一个框架，小区内杂草丛生，地下车库已经成了池塘，原本应该装进楼房的电梯也泡在过膝深的水里。整个二期总共有六栋高层建筑，楼与楼之间空地上建筑挡板、管道散落一地，杂乱堆放的钢筋、搅拌机、脚手架等各种施工设备也已锈迹斑斑。
为了解二期项目为何烂尾，新法制报记者来到江西中祥置业有限公司。
得知来意后，一名不愿透露姓名的工作人员表示，目前，楼盘工作基本处于停滞状态。工作人员都坦言，公司不可能在日前交房。
而后，记者试图采访江西中祥置业有限公司法定代表人石忠平，但其电话始终无法接通。
债务缠身房产被查封
“开发商资金链出现问题，是导致二期项目停滞和逾期交房的主要原因。”赣州市房管局市场监管科科长赖昌洪表示，在开发玖珑湾初期，中祥置业就存在先天不足——开发成本过高，公司准备金严重不足，之后虽然通过民间融资和借贷的方式减轻了部分压力，但到二期开发的时候，债务和开发成本的矛盾已经很难解决。
一份由赣州市房管局汇报给上级部门的材料显示：“在启动项目之初，开发商向中国长城资产管理有限公司南昌办事处借款5亿元，抵押物为一期在建工程及二期土地；日，开发商向赣州银行贷款3.26亿元；开发商向章贡区国盛小额贷款公司贷款4500万元……”
赖昌洪证实，由于开发商无法偿还借款的本金及利息，二期许多房子已经被省高院查封，600多户购房者陷入纠纷之中。
购房者们则认为，按说楼盘二期有数百位购房者，房屋已基本售罄，保守估计开发商收取的预售款至少有4亿元，足以完成二期工程项目，但现实情况是，工程闲置施工方撤场，那么预售资金到哪去了？
黄奇洁坦言，这些预售资金确实够开发二期工程，但开发商要用这笔钱按比例偿还长城资产、赣州银行及其一些小额贷款公司的债务。
作为商品房预售资金的监管单位，黄奇洁说：“实际上该楼盘预售资金主要是银行监管，我们没有具体的监督；由于开发商在多个银行贷款，所以开发商拥有多个预售资金账户，我们由于人力有限，不可能一笔一笔核实。如果监管严了，就是对企业经营行为过度管控了。”
《赣州市中心城区商品房预售资金监督管理暂行办法》中规定：“原则上一个商品房项目只对应一个账户，分期开发的可根据开发贷款情况分期设立专用账户，而这项预售资金的监管政策实施则由赣州市房管局负责。”
针对开发商“一房二卖”的问题，黄奇洁表示，该局执法稽查支队已下达了一份《行政处罚决定书》：“你（中祥置业）因未解除商品房买卖合同，再出售给他人的行为，违反了《商品房销售管理办法》第十条：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；第39条规定：在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。决定对你单位处罚3万元。”
涉嫌合同诈骗可依法撤销合同
江西师范大学政法学院副院长熊时升表示，近年来，开发商建房建到一半，人去楼空，停工待建的烂尾楼屡见不鲜。之所以会出现这样的问题，相关政府监管部门难辞其咎。
在监管资金方面，熊时升认为，目前，有关预售房以及预售资金管理的相关法律十分完备，无论是国家层面还是从省市层面的法律都有明确规定，监管主体就是县级以上房屋主管部门及有关开户银行。
我国《房地产管理法》第45条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”同时，《江西省城市商品房预售管理办法》第7条第3款也明确规定：“预售商品房的定金或房价款必须存入当地银行，并由开户银行和当地行业主管部门监督用于该工程项目的建设，不得挪作他用。”
江西法报律师事务所律师肖文军认为，开发商的行为涉嫌合同诈骗。
《刑法》第224条规定：“合同诈骗罪,是指以非法占用为目的,在签订、履行合同过程中,使用欺诈手段,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。”从本纠纷来看，开发商涉嫌“非法占有为目的”，主观上具有非法占有的故意。
肖文军建议，受害者可以涉嫌合同诈骗为由向公安机关报案，或走诉讼途径，请求依法撤销合同或者履行合同。
发稿前，有购房者向记者透露，不久前，赣州市房管局、赣州市建设局联合召开了一次协调会。会上，有关部门称，将帮助开发商有关负责人变卖私产，变现来完成二期楼盘建设。
会议纪要显示：“开发商再次承诺，已收房款未签订合同的，日前保证签订合同，日前满足交房条件。”
但愿，这次承诺不会再落空。
(责任编辑:六六)
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故乡的标点一不小心买到被抵押、查封的房产，怎么维权？
一不小心买到被抵押、查封的房产，怎么维权？
杨律师说法
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”的法律手册！
概要：购买被抵押、被查封的房产，合同有效吗？能过户吗？出了问题怎么办？律师给出分析、解答、处理方案！
房屋被设定抵押权，还能买吗？
１、房屋被抵押是怎么回事？
房屋被抵押的情况还是经常碰到的， 最常见的就是原房主通过贷款购房的房屋，在贷款还清前，房屋是抵押给银行的。 除此之外，也有房屋所有权人因个人债务等其他原因，将房产抵押给其他人。
房产抵押，
是指抵押人以其房产向抵押权人提供债务履行担保的行为。在抵押期间房产的占有使用权并不改变。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
被抵押的房屋，合同有效吗？
我们先来看一下相关法律规定：
《担保法》
条第一款规定： “抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
按《担保法》的规定，抵押期间转让抵押物，如果未通知抵押权人或未告知受让人，转让行为无效。但依据后来出台的相关法律及司法解释，这个结论并不成立。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》
条规定： 抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
也就是说，以被设定抵押权的房产为标的买卖，在充分保护抵押权人利益的前提下，是有效的。对此，后来的《物权法》给出了更明确的结论。
《物权法》
条规定 “抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
即使买卖被抵押的房屋合同认定有效，但只要抵押权未解除，房屋就不能办理过户手续，这一点是无可改变的！
３、买卖被抵押的房屋，怎么正常交易？
实践中，大量存在未还清贷款即出售房的情况，买卖被抵押的房屋实际是很常见的。
首先，签订买卖合同前，对房屋是否涉及抵押的事实应予以明确。
买方应主动了解该房是否被抵押，卖方也有义务主动告知，并将房屋是否设定抵押的事实明确在协议中。
其次，签订买卖合同后，应由卖方在限定时间内解除抵押。
不解押则无法办理过户手续，所以，解押是履行合同的重要一环。解除抵押就涉及向抵押权人清偿债务的问题，比如归还银行贷款。这笔钱的来源不同，各方风险也不同。
如果是由卖方自筹，对买方来讲是没什么风险的；
如果是用买方的首付款来解押（这很常见），对买方来讲是有一定风险的。
如果首先买方要支付一笔数额不小的首付款给卖方用于解押，而卖方未用该款项解押而挪作他用，买方就麻烦了。杨律师要提醒大家，碰到一些不良卖家是可能发生这种情况的，卖家可能因为各种原因急需用款（赌博、炒股、做生意等等）把本该用于还贷的钱挪用，最后导致无法还贷解押。甚至有以此手段一房多卖的。这时，如果卖方跑掉或者一副死猪不怕开水烫的态度，买方就麻烦了。
所以，如果要用到买方的首付款解押，买方一定要通过合同约定及实践操作，确保相关款项用于还贷，不给卖家中间挪用的机会。公众号：lawyerywz
当然，也有通过中介等第三方垫资来解封的，但第三方垫资时，第三方肯定会约定一个出了问题谁承担责任的条款，如果约定垫资后未能正常履行，买方承担责任，实际上等于代买方垫资，风险还在买方身上。
最后，如果能正常解押，过户就没有障碍了，及时过户即可。
４、购买被抵押的房屋，如果履行中出现纠纷怎么办？（重点）
房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，即合同应认定有效。履行出现纠纷，通常是因为卖方未按约定解押导致合同不能正常履行，这种情况下，如果买方起诉，有两种方案。
卖方在合同约定的履行期限届满时仍未按约定解押，致使买方无法办理房屋所有权转移登记的。买方可向法院起诉请求解除合同，并要求卖方承担相应违约责任的，法院应予支持。
卖方在合同约定的履行期限届满时仍未履行解押义务，致使买方无法办理房屋过户， 而买方要求继续履行合同办理过户手续的，买方要准备好资金代卖方清偿债务（想要房这是必须滴）解除抵押。 如果买方不能代为清偿债务，对其要求过户的诉求，法院不支持。
二、房产被查封，还能买吗？
除了被设定抵押的房屋以外，在实践中还有一类房产的转让也会受到限制，就是依法被国家机关查封的房产，被查封也就意味着查封期间无法办理过户手续，这一点同有抵押权似乎有些类似。那么被查封的房产的买卖合同效力如何认定？在实践中又如何操作呢？
在《物权法》出台前，一般司法实践会认定在房产被查封后签订的买卖合是无效的。除非能在法院审理辩论结束前能解除查封。实用法律知识
在《物权法》实施之后，依照 《物权法》 第
条 “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力” 的规定，一般认为被查封房屋买卖合同本身是有效的，但解除查封前禁止过户。
处理被查封房屋买卖合同方法，原则上同被抵押的房屋相同，能及时解决查封问题，房屋买卖合同可以顺序履行。解决不了，导致合同目的无法实现，可以追究卖方的违约责任。
但是，杨律师要提醒大家，以过往的司法实践来看，
购买被查封的房产，比购买设定抵押权的房产，风险要大得多！
因为有抵押权的房产，只要能还钱，通常抵押就能解除，而被查封的房产，有钱也不一定能解封。
造成房屋被查封的原因主要有以下几个：
１、房主涉及其他债务纠纷，法院依职权或债权人申请，对房屋进行保全措施。
如果是这种情况，及时还钱或者给该笔债务提供担保，即可解除查封。但是有些人可能涉及的债务纠纷有多笔，你解决了这笔债务，可能还没来得及过户，另一笔债务的查封就又来了。
２、房子本身所有权存在争议，涉及诉讼被查封。
这种情况，对所有权人存在争议，就不是还钱就肯定能解除查封的了。也许打着打着，产权人还会发生变化。
３、因其他原因被司法机关查封。
比如涉及刑事犯罪等其他事务被查封，同样也不是给钱就肯定能解除查封的。
所以，杨律师才会在前面说，购买被查封的房产比购买设定抵押的房产风险更大。毕竟如果是因贷款设定抵押是很常见的， 但如果是涉及被查封，原产权人个人信用可能就存在问题，风险当然也就大了。
三、购买有抵押权或被查封的房产如何降低风险？
针对本文介绍的涉及抵押及查封的房产的相关风险，根据过往发生的问题及司法实践，杨律师给您如下建议：
１、在查明情况的基础上，设定合理履行条款和违约责任。
虽然被设定抵押权或被查封的房产交易可以认定为有效，但是购买此类房产毕竟还是存在很多麻烦和风险的，所以，在进行房屋交易的过程中，买方一定要事先核实相关房产是否被设定抵押或是否被查封，并要求卖方对此情况在合同中明确予在确认。如果涉及抵押或查封，对于如何解除等履行条款要进行合理设定，并约定买方违反协议应承担的责任。
、房屋交易行为中签约时间到过户时间不宜过长。
有些人某些特殊原因，约定签约后很长时间再办理过户手续，这个时间有时甚至长达数年。在这期间，随时可能发生各种政策、价格因素的变化引发交易风险，也可能因买卖双方意愿以外的因素发生变化，比如因卖方与其他人发生经济纠纷而导致双方签约甚至买方付款后至过户前的这段期间，卖方的房产因诉讼被采取保全措施，导致无法过户的事情，也是时有发生的。
３、购买被查封的房产，解封前谨慎付款，解封后立即过户。
前面我们曾经介绍过，购买有抵押权的房产，可能会用买方的首付款来解押，这种情况，杨律师的观点是虽然有风险，但妥善操作，实践中还是可以接受的。
但如果是涉及被查封的房产，安全起见，建议买方不要接受用自己的首付解封。如果涉及用买方首付解封。一定在操作前要确认查封的房产没有 轮侯查封 的情况。而且，最好解封后立即办理过户手续，最大限度避免风险。
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