未取得规划许可证的房屋出租合同无效
来源：中国法治　作者：黄龙雨　　日期：　字体：
&&& 案例:日王某与宋某签订《饭店转让及租赁合同》,王某将其在市小吃一条街两间门面及楼上两间面积140平方米房屋出租给宋某开饭店,月租金为1000元,租期从 日起至日止,王某向宋某交纳饭店转让费50000元，如一方违约，另一方付20%违约金。2015年4月份王某一边试运营,一边申办《营业执照》,在办理过程中方知,宋某出租给自己的饭店没有房产证,没有土地证,也未取得建设工程规划许可证,致使王某无法办理《营业执照》，于是,王某到亚父司法所请求调解,要求终止与宋某的《饭店转让及租赁合同》,经多次调解最终宋某扣除一个月房租返还王某49000元。
&&& 专家点评：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据此规定,王某与宋某于日签订的《饭店转让及租赁合同》是无效合同。根据，《合同法》第58条规定:合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。根据上述规定,由于合同无效,被上诉人收取转让费没有依据。使用房屋一个月支付一个月的租金。
&&& 专家提醒：承租人在租赁没有取得房地产权证的房屋时，应审查出租人是否已经取得了房屋的建设工程规划许可证。如果出租人没有取得许可证，则租赁合同存在无效的法律风险。由于无效合同不能援引有效合同中约定的违约金条款要求违约方承担违约责任，承租人因此导致的经济损失难以获得赔偿。
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