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苦逼签到天数: 41 天连续签到: 1 天[LV.5]常住居民I
本帖最后由 开元地产咨询 于
16:44 编辑
目前我国银行贷款中，有超过一半的贷款是以房地产作抵押的贷款，房地产抵押贷款已成为银行业贷款的主要形式。商业银行为防范信贷风险，普遍采用房地产抵押担保方式，因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。土地是房地产的重要形式之一，在公有制的土地制度下，土地作为有价值的抵押物，可能因为ZF对其规划、用途、等的变更导致土地价格的巨幅波动，同样的土地在不同时期作抵押物，随着土地规划、用途等的变更，昔日使用权抵押价值为5000万元的土地现在可能为5亿元。那么在实践估价活动中，如何对宗地的价值进行评估，才能为金融机构提供一个不失真的土地使用权抵押价值呢？本文将结合笔者多年从事估价行来的经验，将对土地使用权抵押价值评估的依据、价值标准、估价方法及估价实践中应注意的问题进行初步探讨。
一、我国目前的土地权利状况
弄清土地权利对正确进行土地的估价具有十分重要的意义。士地权利是一束权利，拥有其中全部权利或部分权利都是可能的。土地权利可以通过立法来加以确定。有的国家规定有完全所有权、终身所有权、租借权、抵押权、地役权、开发权、典权、地上权、永佃权、耕作权等各种权利。土地权利可以由一个自然人或法人占有，也可以由二人或二人以上共有。
我国目前的土地权利体系尚不够完善，但权利的限制和分离制度已经初步形成。土地使用权和土地所有权分离，土地抵押权、出租权和以买卖方式的转让，以及城市规划、房地产税、土地增值税等已经通过立法形式确定下来。土地权利的管理是ZF管理机关依照有关法律规定进行的，主要是查清产权来源，确认产权归属，依法进行土地权利登记，发给产权证明从而达到保护合法权益，避免纠纷的目的。
二、土地使用权抵押及其条件
土地使用权抵押，是指土地使用权的受让人以土地使用权作为履行债务的担保。当其不能履行债务时，债权人可以抵押的土地使用权折价或者以变卖的价款优先受清偿的一种债的担保形式。根据我国法律规定，土地使用人在符合一定的条件的前提下，有权以土地使用权进行抵押。这些条件主要是：
1、抵押人是土地使用权人。亦即土地抵押合同的抵押人必须对抵押的土地享有使用权，不享有土地使用权的人，不能对土地使用权进行抵押。
2、抵押的土地使用权通常是有偿取得的。经划拨取得土地使用权的，如符合下列条件，并经市、县人民ZF土地管理部门和房产管理部门批准的，其划拨的土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以抵押：
(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
(2)领有国有土地使用证；
(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
(4)依照法律规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民ZF补交土地使用权出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金的。
3、土地使用权抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
4、抵押人必须未丧失土地使用权。土地使用权若因使用期限届满或被国家依法收回而不复存在的，不得抵押。
5、土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物也应随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押。
[size=10.5000pt]6、土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同，并应当依照规定办理抵押登记。
三、土地使用权抵押价值评估
（一）估价依据
作为房地产抵押的抵押物，依照《房地产管理法》规定：“依法取得的房屋所有权连同房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
土地抵押价值评估，应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。
（二）价值标准
土地抵押价值评估实质是对房地产处分权的评估。抵押过程中，将房地产处分权移交给了银行，但由于房地产市场状况变化难测，因此明确给出评估对象在抵押期末甚至不确定的未来时点的处分价值是不现实的。从估价角度讲，应根据当前客观的市场现状，采用公开市场价值标准，参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行评估，但应在土地估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响，以供抵押权人确定抵押价格时抉择。
土地使用权抵押价值应是以抵押方式将土地使用权（或抵押房地产时事实上将土地使用权随之抵押）作为债权担保时的价值。对不同性质的土地使用权进行估价时，采用不同的价值内涵和标准。经出让取得的土地使用权是当前各种土地使用权形式中一种比较完整意义上的土地使用权，一般应体现其完全市场条件下应有的价值，所以估价应采用公开市场价格标准。经划拨取得的土地使用权是一种不完全的使用权形式，其使用权价值与出让或转让的市场方式取得的土地使用价格相比，主要差别在于是否包含土地出让金。因此，划拨土地使用权的成本价内涵主要包括土地的取得费用和使用中间的持续投入费用（开发费），以及取决于是否承担的土地使用权出让金、土地使用费（场地使用费）等。经租赁取得的土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年租金的贴现之和，但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限制。
（三）估价方法
土地抵押价值评估的方法有市场比较法、假设开发法、基准地价系数修正法、成本逼近法及收益还原法等。其中市场比较法最直观、适用，是最常用、最容易掌握的方法，在相同或类似交易案例较多情况下，应首选市场比较法进行结算；在设有基准地价的区域范围选用基准地价修正法进行估算也简便可行。对不同性质的土地使用权进行估价时，由于不同的价值内涵和标准，我们需采用不同的估价方法。
1、经出让方式取得的土地使用权
可采用基准地价系数修正法，但需要有一个完整的修正体系；可采用市场比较法，但要注意有的比较实例需要交易情况修正。另外，其成交价格的内涵可能与评估对象的价格内涵不一致。如有的是熟地楼面价（或地面价），有的是出让金；可采用假设开发法，但其准确性依赖于对未来市场价格水平和供求的正确预测，忽视对市场状况的预测是错误的；可采用成本逼近法作为辅助方法，但一般不赞成使用。可采用收益还原法，但应注意使用期限内有无其它费用。
2、经划拨方式取得的土地使用权
以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：
(1)首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金的款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
(2)用成本逼近法估价的价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。
3、经租赁方式取得的土地使用权
若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同，则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例，采用市场比较法评估，但要进行年期修正。另外还可采用收益还原法，以年租金为土地纯收益，按照租赁年限还原出地价，同时应注意使用期限内有无其它费用。
（四）出让且尚未开工建设的土地使用权抵押评估时应注意的问题
1、明确地价款是否交清。若分期或延期，需计算利息，并在抵押价值中扣除。此外若项目地块较大，可能要分割抵押，有几种做法：
(1)按面积分摊扣除未交地价款和利息；
(2)按已交地价款计算可抵押的土地面积用作抵押；
(3)全部未交的地价款和利息在拟抵押的分割地块价值中扣除；
(4)抵押价值按已交地价款战友应交地价款的比例乘以评估值计算。
2、明确拆迁安置及场地平整情况。若拆迁安置由开发商负责，应弄清拆迁安置或征地费用是否已付清或拆迁安置是否安毕、商业用地是否有回迁等。另外还注意红线外市政基础设施条件和红线内市政条件及场地平整情况。例如：
(1)由城市中未拆迁完的用地抵押价值应扣除拆迁安置费；
(2)新区市政基础设施条件不好的用地抵押价值应扣除市政配套费用；
(3)有的项目地面标高过高或过低需开山炸石或回填，此项费用应予以注意等。即应明确标的物状况及价格定义，同一宗地在不同的标的物状况及价格定义下，其土地使用权价值是不同的。
3、注意是否是闲置土地，闲置时间是否超过两年。因为按法律规定，出让土地闲置两年以上，ZF有权无偿收回。对于闲置时间较长的或贷款还款期限迟于规定的二年闲置期限时间的土地抵押，严格上应要求开发商办理土地延期手续较为安全。例如土地已闲置一年半，现办理抵押贷款，期限一年，如果半年后土地仍未开发，ZF无偿收回土地，银行的抵押收益就会受损。
4、注意土地剩余年限。出让土地是有年限的，随着土地剩余使用年限的减少，土地价值也会减少。
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住宅还是商业 买公寓房土地性质要分清
商务公寓、酒店式公寓、LOFT公寓、精装公寓……形形色色的公寓，由于位置好、户型小、总价低而受到大量投资者和自住者的青睐。多位业界专家提醒，“公寓”的概念最早为舶来品，其界定较为模糊，购房者出手前，一定要先弄清楚到底是住宅性质还是商业性质。辨别方法：查看《国土使用证》按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏，住宅还是商业便一目了然。要是你在售楼部没有看到《国土使用证》，可询问置业顾问。弄清区别：有4个不同点用途不同。商业性质的公寓可作为办公场所注册，但不能迁入户口；住宅性质的公寓可以入户，但不能注册办公场所。使用年限不同。在南京，商业期限是40年，住宅期限则是70年。使用成本不同。商业性质的公寓契税按3%收取，水电费、管理费等也按照商业标准收取；而住宅性质的公寓契税按照1.5%收取，水电费按民用标准收取。
商业价值不同。商业性质的公寓商业价值更高，通常单价也要比住宅性质的公寓高出元/平方米。如果要在银行办理抵押贷款，两处总价相当的房产，前者的评估价要比后者高得多。明确目的：购房者应按需购买我们经常看到，同一座楼，有的用作办公场所，有的楼层又住有居民。那么，购房者又应如何在住宅及商业这两类公寓之间权衡呢？要是投资的话，建议选择商业性质的公寓。这类公寓相较于写字楼，租金较低。要是自住的话，则建议选择住宅性质的公寓。因为大部分商业性质的公寓是不通天然气的，无法满足基本
的生活需求。
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土地评估增值部份要不要计入房产原值计征房产税
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根据税总便函解读财税【号文之一:三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题
由于现行房产税计税依据为房产“原值”，为保持房、地价值计量口径的一致，计入房产原值的土地也应是“原值”，为此，规定计入房产原值的地价是指为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
关于此项规定，还有几个需要说明的问题：二是划拨土地如何处理。当前有部分企业（主要是老的国有企业）的土地仍是国家划拨的，取得土地时没有支付成本。近年来随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，但这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值。
根据以上规定是否可以认为土地的评估增值不需计入房产原值计征房产税
土地的评估增值属法定必评估的则需计入房产原值计征房产税，若属于企业自行评估如抵押则不必。
有具体依据吗？学习下
《厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知》里面第一条有提到，划拨土地的初始成本视为零，不并入房产原值；
企业财务通则对企业使用划拨土地方式做了列示：第一种保持划拨，第二种转出让同时作为国家出资，第三种出让，第四种租赁；如果是第一种情况，即使估价也不应调整账簿，不存在合并计税的问题；如果LZ说的是第二种情况，那么改制后土地已办理为出让用途，是应该合并计税的；如果LZ说的是90年代财政部统一清产核资时估价单列固定资产的土地，其性质依然为划拨，个人认为应当合并计税，理由是该种情况实质上是国家将应缴纳的土地出让金直接作为出资
要的,你看看房产税条例
浙江省地税局对财税[号的政策如何解读
近日，财政部、国家税务总局下发了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[号，以下简称通知）。为使各地准确把握政策内涵，减少政策执行的偏差，现将通知中有关政策解读如下：
　　一、关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税问题为促进残疾人就业，国家税务总局在1988年下发的《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）中明确，对民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地，可由省级税务机关确定征免城镇土地使用税。但随着政府职能的转变，实施政企分开，民政部门不再直接举办福利工厂。与此同时，随着福利事业的社会化，残疾人就业的单位逐步拓展到经济、社会的各个领域，一些企事业单位承担起了安置残疾人就业的社会责任。
　　为继续贯彻促进残疾人就业的精神，保持政策的连续性，应对安置残疾人就业单位的城镇土地使用税政策重新明确。为此，参照营业税、企业所得税、增值税等税种的现行优惠政策，结合城镇土地使用税自身特点，将减免税条件设定为：在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）。考虑到此前福利工厂城镇土地使用税具体征免税是授权各省（区）确定的，为保持政策及管理的适当衔接，通知还规定具体减免税比例及管理办法仍由各地确定。
　　二、关于出租房产免收租金期间房产税问题现行房产税政策规定，出租房产按租金收入征税。在实际的房产租赁中，一些出租人往往采取给予一定期限免收租金的优惠来招揽承租人。而房产免收租金期间如何征收房产税，各地做法也不尽一致。一些地方按实际租金收入征税，免收租金期间纳税人对其房产按零租金申报，据此计算的应纳税款为零，造成了税收流失。还有一些地方采取了核定租金收入的办法，但按照征管法规定，核定收入的前提是申报收入偏低，而免租期间出租人又确无租金收入，核定征税的前提也不成立。尽管免收租金期间没有租金收入，但该房产用于出租，属营业用房，应缴纳房产税。
　　为堵塞出租房产免收租金期间房产税征收漏洞，规范执行，通知明确，出租房产免收租金期间计税依据为房产原值。
　　三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题按现行房产税政策规定，房产税以房产原值为计税依据，房产原值按国家会计制度规定核算。20世纪90年代实行土地有偿使用后，会计制度明确要对土地进行价值核算：买地建房的，需要把有关地价结转到固定资产；直接购买房地产的，按买价计入固定资产。因此，一般而言，房屋原值中是包含地价的。2007年开始实施的《企业会计准则》规定，企业可将土地单独进行会计核算，据此，地价就不再计入房产原值，这使得适用不同会计制度的企业，由于会计处理不同，有的要将地价计入房产原值，有的则不需计入，从而在纳税人之间产生了税负不公。更为严重的是，近年来还出现了为少缴房产税将已计入房产原值的地价剥离出来的情形。为维护税收公平，堵塞税收漏洞，有必要就此问题进行明确。
　　地随房走，房依地建，土地和房屋不可分割，按照《物权法》、《城市房地产管理法》等规定的“房地一致”原则，应将房产用地的价值计入房产原值征收房产税。这既在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促进节约集约用地，同时，也符合下一步房地产税改革的方向。由于现行房产税计税依据为房产“原值”，为保持房、地价值计量口径的一致，计入房产原值的土地也应是“原值”，为此，规定计入房产原值的地价是指为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
　　考虑到将地价计入房产原值后，部分单位如仓储、物流企业等由于生产经营的特殊性，占地面积大，可能税负增加较多，对这类“大地小房”的情况需给予一定照顾，允许其只将部分土地的地价计入房产原值征税。关于大地小房的界定标准问题，经过实地调研部分企业，并参考了国土资源部《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[2008]24号），最终将宗地容积率0.5（工业用地最低容积率）作为界定“大地小房”的标准。宗地容积率低于0.5的属于“大地小房”，可仅将部分土地的地价计入房产原值，计入的土地面积按应税房产建筑面积的2倍计算。
　　这里有两个概念：宗地和容积率。宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。
　　例如，某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。
　　再如，某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产，其中，该宗土地面积1000平方米，地价2000万元，通过计算可知宗地容积率为5，因此，应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税。
　　关于此项规定，还有几个需要说明的问题：
　　一是与财税[号文件第一条规定的关系。152号文件第一条规定，依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。但对地价应否计入房产原值以及如何计入问题，并未明确，为此，通知对此进行了明确，是152号文件第一条的补充规定。
　　二是划拨土地如何处理。当前有部分企业（主要是老的国有企业）的土地仍是国家划拨的，取得土地时没有支付成本。近年来随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，但这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值。
　　三是将地价计入房产原值与征收城镇土地使用税的关系问题。对此，我们与国务院有关立法部门进行了沟通。他们认为，房产税与城镇土地使用税在调节目的、税种属性等方面均不相同，将地价计入房产原值与征收城镇土地使用税并不矛盾。
本帖最后由 pdj72 于
07:59 编辑
我们是国有划拨后来转出让,后又因其他原因评估增值,请问这符不符合上文中的&这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值。&
调账就交，不调账就不交。调账就表示房产的会计核算价值已经变化。现行房产税是基于账面价值+其他调整项目而的出来的
房产税细则有有账载这个说法,但按&浙江省地税局对财税[号的政策如何解读&也是&税总便函解读&中的规定
由于现行房产税计税依据为房产“原值”，为保持房、地价值计量口径的一致，计入房产原值的土地也应是“原值”，为此，规定计入房产原值的地价是指为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
按上述对原值的最新解释,原值指取得又支付,是不是对原房产税的账载说法一种否定,即评估增值的房产或土地均不并入房产税计征了呢
浙江省地税有回复了，不交
标& &题：&&土地评估增值部份要不要计入房产原值计征房产税
&&内& & 容：&&浙江省地税局对财税[号的政策解读:二是划拨土地如何处理。当前有部分企业（主要是老的国有企业）的土地仍是国家划拨的，取得土地时没有支付成本。近年来随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，但这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值。
& & 我公司原属国有企业,后改制成股份公司,同时对土地价值依法进行转让,并交纳了土地出让金,后因上市需要,重新进行评估,该土地有增值,该部份增值并未支付土地出让金,请问房产税按土地转让价值还是按评估价值计征.
&&附& & 件：& &
| 处理情况 |
&&处理过程： {tpl_handlelog}
&&答复内容：&&您好！在财政部、国家税务总局未明确前，土地评估增值部份暂不计入房产原值计征房产税。
&&答复单位：&&纳税服务局 答复人：&&纳税服务局
&&答复时间：&& 03:39:25 处理状态：&&处理完毕
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浅谈划拨土地使用权的价格评估
浅谈划拨土地使用权的价格评估
随着我国城市化进程的推进和土地市场的发育成熟，划拨土地使用权入市也比较常见。由于划拨土地没有使用年限，且土地使用证登记面积一般较大，规划用途和实际用途都发生了变化，在划拨土地使用权的处置上存在诸多限制条件，使得该类划拨用地土地使用权评估有一定难度。本人试就这一问题作一探讨。
一、划拨土地使用权的内涵及权能特征
划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。划拨方式的用地一般用于国家机关和军事用地、城市基础设施和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地和法律、行政法规规定的其他用地。但由于历史原因，相当多的企事业单位取得划拨土地使用权；现阶段条件下经济适用房的建设用地普遍是通过行政划拨取得的。
与出让土地使用权相比，划拨土地使用权无限期使用，在二级市场上受到诸多限制。我们知道，所有权包含四项权能，即占有、使用、收益、处分。出让土地使用权也包含这四项权能。划拨土地使用权可以占有、使用、收益，但无处分权。日[1992]第一号令颁布《划拨土地使用权管理暂行办法》，该办法第五条明确规定，“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”。
划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本。以企业为例，在通过划拨方式取得土地使用权时，企业除了要支付土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、青苗补偿费或拆迁安置费及相关税费外，还要投入资金进行通上水、通下水、通讯、通路、通电、供暖等等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要，支出的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润，因此，划拨土地使用权价格就包括土地取得费用、土地开发费用、税费、利息和利润。
二、划拨土地使用权价格评估方法
国家对企业改制、城市拆迁、抵押等方面的相关规定，为划拨土地使用权评估奠定了基础。2007年颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可以根据企业改革的不同形式和具体情况，分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。除保留划拨用地方式外，其他处置方式均需进行评估；根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置，依法处置时需要评估；《房地产估价规范》第6条明确规定：“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。
日实施的《城镇土地估价规程》规定，“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。在实际估价时，总体的评估思路是先根据宗地条件，采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等方法评估其出让土地使用权价格（通常设定为该用途的最高出让年限），扣除应缴纳的土地使用权出让金，即为划拨土地使用权价格。土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。
1、成本法。划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息、利润。在应用成本法评估时应注意以下几个方面：（1）、宗地允许有多种用途性质时，应根据最高最佳用途计算其地价指标；综合楼宇的地价计算，应按其不同用途的建筑面积来分摊地块面积，分别求取各用途的地价后，再按建筑面积的权重计算地块的综合地价指标；（2）、土地开发费总额不应超过熟地总价的６０％；超过时，应在评估报告中注明原因，并提供足够的依据。（3）、在整体划拨用地中有部分土地使用权出让，评估报告须明确出让部分的规划条件及回迁用地、配套公建用地的面积。
我们在进行评估中，坚持客观的重置成本，即以估价期日的、估价对象所在区域的平均取得成本和开发成本作为计价依据。一般地，利息以同期银行一年期存款利息加上一定的风险调整值确定，利润则是以估价对象的土地使用者所在行业的年平均利润率来确定。
成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法和假设开发法进行估价的情况下的房地产估价。但未能全面考虑土地的效用、价值及市场供需关系，往往与市场价格存在较大差异。
2、收益还原法。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算出国有土地租赁的租金，然后，用待评估地块的土地收益经过区域因素、个别因素的比较修正减去国有土地租赁的租金，求得待估划拨土地的纯收益。
A划拨用地年净收益；R为房地产资本化率；n为房地产收益年期。以上收益法评估价格含土地出让金，扣除土地出让金价格后，即为划拨土地使用权价格。正确运用该法能够测算出土地的客观价值，它往往适用于商业等有稳定收益或潜在收益的土地。
3、市场比较法。随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。市场比较法的基本公式： 宗地价格＝比较案例宗地价格×情况修正系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数。应用中需明确：
（１）应选取不少于三个具有可比性的案例，即同一经济地区、用途相同的宗地。比较案例项目名称不得标明，可以用相应的代号加以表示。
（２）容积率修正表为：
修正值 1.00
（３）区域因素修正应综合考虑繁华程度、交通条件、环境质量、公共配套情况、基础设施条件等影响因素而得出修正系数。
（４）个别因素修正应综合考虑宗地形状、宗地面积、宗地规划、临街状况、宗地内开发程度 、面积、地质等影响因素而得出修正系数。
（５）．年期修正系数按下列公式计算：
R为土地还原利率， Ｎ：为宗地剩余使用年期 ；M为法定最高出让年期
4、假设开发法。假设开发法计算公式为：土地价格=开发完成后的房地产销售收入-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润
假定某划拨土地使用权地块，土地总面积为40000平方米，住宅用途，规划要求的建筑容积率为2.2。经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为7000元／平方米，土地开发和房屋建安费用为4000元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3％和6％，销售税金与附加为销售额的5.55％，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的4％，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得20％的年税前收益率。假设银行贷款利率为6.48％，贷款资金为总投资的40%.
设该地块变更为出让用地的土地使用权价格为X。计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
用假设开发法估价过程如下：因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15％。
(1)开发完成后房地产销售收入＝4×7000／(1+15％)^2＝46578万元
(2)销售税金与附加现值＝4％＝2585万元
(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值＝4×3500×(1＋3％＋6％)／(1＋15％)＝29193万元
(4)购买土地应缴纳税费现值＝4%X
（5）投资利息=（X++4%X）×40%×6.48%/(1+15%)
(6)开发商利润= [X++4%X +（X++4%X）×40%×6.48%/(1+15%)]×20%×2／(1+20％)^2
由（1）=（2）+（3）+（4）+（5）+(6)得出：X≈3855（万元）
因此，划拨土地使用权价格=3855×（1-当地划拨转出让应纳土地出让金比例）
5、基准地价修正法。基准地价系数修正法是一种简便的宗地评估方法
基准地价系数修正法是按〈城镇土地估价规程〉公式（59）估算宗地地价：
V=V1b×（1±∑ki）× kj
式中，V1b——某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑ki——宗地地价修正系数
kj——估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数
按此公式应用是比较方便的。V1b只要查基准地价表即可得到；∑Ki需根据待估宗地的区域条件和个别条件的分析，按照替代原则，与其所处区域的平均条件相比较，对照基准地价的修正系数表确定适当的修正系数；Kj是待估宗地的估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数。
基准地价系数修正法同样适用于划拨土地使用权价格评估，特别是在市场比较案例较少的地方，使用该法更感方便。基准地价一般一至两年更新一次，在土地市场发生变化或影响土地价格的种种因素发生变化后，必须进行基准地价更新，对原基准地价进行全面或局部调整。
三、划拨土地使用权评估应注意的问题：
1、遵守土地估价的一般原则
划拨土地没有经过一级土地市场，因而，当它直接进入二级市场后，评估时就要充分考虑其特殊性，但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时，可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地，并由此确定价格。只有在此假设前提之下，评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。
2、充分考虑划拨土地使用权抵押评估中的风险
划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产，因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。抵押人、抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议，其评估价格并不等同于土地的预期价格，而是比它低。在评估过程中，要充分考虑抵押期间的风险性，以保守性评估为指导原则，在测算出预期土地价格之后，应进行一定幅度的风险系数修正；
3、认真界定委托评估土地用途
拥有划拨用地的单位大部分是城镇国有企事业单位，而且获得划拨土地的时间基本上在我国土地使用制度改革之前。随着城市规划的调整和城市建设的逐步铺开，许多原来的划拨土地用途发生了变化，有的因为道路建设带来商机而转变成商业用地，有的因为住宅开发建设而转变为住宅用地。目前这类土地大部分未到土地管理部门办理土地用途变更手续，造成实际用途、规划用途和土地使用证登记的土地用途的不一致，因此，评估时要参照规划资料，根据土地估价的有效使用原则，认真界定委托评估土地的用途，并要求委托方先测量确定各类用途土地面积，然后按照不同用途分类测算土地价格，做到既遵循保守估价的原则，又避免评估结果失实。
4、在具体评估时，根据不同的评估目的，在评估报告中应就土地出让金的有关事项予以特别说明。
（1）以转让为目的，转让后按国家有关规定，受让方不需办理土地使用权出让手续，土地仍属划拨性质的，土地评估值中不应包括土地使用出让金。
（2）经有批准权的人民政府批准转让后变更为出让地，以给受让人提供地价依据作为估价目的的，评估机构出具的评估报告中应包含划拨土地使用权价格及土地使用权出让金的款项，并注明以上两项之和为受让人合法取得该土地使用权时所应支付的费用，同时，应分项就支付时间、原因及对象等加以具体说明。
（3）以抵押价值为评估目的时，划拨土地评估值中不应包括土地使用权出让金。划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人，或抵押权人进行抵押贷款提供价格依据。如果债务人不能到期归还贷款，债权人处置抵押物时，必须先上交土地出让金和支付处置费用，剩余部分方可冲抵贷款本息。所以，评估结果应该是扣除了上交国家的土地出让金和处置费用后的价格。
（4）以确定拍卖底价为目的时，划拨土地的评估价值从理论上讲虽然不应包含土地使用权出让金，但在实际操作出具估价报告时，应把土地使用权出让金作为土地价值的一个内容并予以必要的说明。划拨土地拍卖时，应假定其为出让土地进行评估拍卖，然后以拍卖所得的价款扣除国家应得的土地出让金后，余下部分由抵押权人优先受偿。因此，拍卖底价的划拨土地使用权评估价值中应包括土地使用权出让金的款额，并予以必要说明，否则，拍卖所得中无法扣除土地出让金。
5、在对划拨土地使用权价值进行评估时，其取得成本和开发成本两项构成均应取社会平均成本，而非个别成本。
6、在对拆迁范围内的房地产特别是居民住宅进行评估时，其占用的划拨土地使用权应予以特殊的考虑。
在我国没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理，城市拆迁范围内相当多的居民住宅即属此类。根据对拆迁范围内的划拨地房地产进行评估时，考虑到拆迁评估属补偿性质，主要应针对房地产现状进行评估，而不应考虑土地未来的潜在价值，不能用最高最佳使用的预期原则进行评估。同时，在对旧城区的民宅进行拆迁评估时，应考虑到此类房屋占地很多是由继受而来，虽然现在对这一块作为划拨土地在进行管理，但在评估时也应考虑这种继受取得与典型的划拨取得之间的差异，以充分体现公开、公平、公正的原则。
1、yycealjj男 18:07/yycealjj/blog/item/acdc3af5b09d7.html
2、逆风千里
划拨土地使用权价格评估方法
3、国家土地管理局令〔1992〕第1号
《划拨土地使用权管理暂行办法》
4、东北财经大学金广建设管理学院 王来福
假设开发法中现金流折法与传统方法浅析
中国土地估价师协会网站
《在上海地区用基准地价系数修正法评估地价需谨慎》
广东省土地估价师协会网站
（无锡齐典房地产中介估价有限公司）
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