物业管理合同备案
物业管理合同备案,物业管理合同
物业管理合同备案
　　 网为了提供许多各种各样的重要的合同信息，合同已经渗入了平常生活的各个方面，如果你想处理好生活中的各个繁琐细节的问题，那可需要增进对合同的了解哦。下面是小编跟大家分享的有关合同的信息，仅供参考。
　　(本文为你提供两篇。)　　
　　物业管理合同备案纷(一)
　　一、事项名称
　　物业管理合同备案
　　二、设定行政审批的法律依据
　　《成都市物业管理招投标暂行办法》(成房发[号)(发布：日;文件类型：地方法规)
　　三、行政审批数量及方式
　　无审批数量限制，申请方式为直接向本机关申请。
　　四、行政审批条件
　　高新区范围内签定物管合同的项目。
　　五、申请材料
　　1、物业企业的工商营业执照(复印件);
　　2、物业企业的物管资质证书(复印件);
　　3、物业管理合同(复印件);
　　4、物业管理合同备案表(原件)。
　　六、申请表格
　　申请人需提交《物业管理合同备案表》，表格可在高新区规划建设局房产处免费领取。
　　七、行政审批程序
　　(一)对外公布给申请人的流程
　　第一步：窗口报件;
　　第二步：窗口审核;
　　第三步：窗口领件。
　　(二)内部审批流程
　　按照08年10月清理事项后各部门制作的《高新区行政审批及服务事项流程图》中的审批流程为依据。
　　八、行政审批时限
　　法定时限：20个工作日
　　承诺时限：3个工作日
　　九、行政审批收费标准及依据
　　不收费
　　十、行政审批年审或
　　没有年审或年检
　　十一、事项类别
　　非行政许可审批
　　十二、事项类型
　　即办件、并联审批件
　　十三、目前是否在中心办理
　　十四、是否网上预审
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出国留学网合同范本栏目小编为大家整理了小区物业管理服务合同内容，欢迎阅读参考。
为加强XX州××小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据甘肃省物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议。
该物业内部之所有物于租赁期开始之日起，一并交付乙方使用，租金已包括内部所有物的租赁费用，该物业内部所有物包括全部固定装置、地板、墙壁、天花板、楔柱、窗户及设备(清单见本合同附件)。
第一条 根据《怡清园业主公约》、《怡清园业主大会议事规则》及有关法律、法规，怡清园业主委员会委托________公司为怡清园小区提供物业服务。双方在平等、自愿、协商一致的基础上，订立本合同。
甲方及时向乙方提供使用物业内的各类图纸，含装修改造图，电路图，上下水改造图，广告审批图，消防改造审批手续等，以上各类图纸以甲方使用此物业7日内交给乙方。
甲、乙双方根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方将 (物业名称)委托乙方实行物业管理有关事宜，达成一致意见，特订立本合同。
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物业管理合同最新资讯物业服务合同的内容/物业服务合同
物业服务合同是规范物业管理各当事人之间权利和义务关系的文件。通常，物业服务合同的主要内容如下。(1)总则。总则是对物业服务合同的总的说明。总则中，一般应当载明下列主要内容。①合同当事人，包括委托方(一般简称为甲方)和受托方(一般简称为乙方)的名称、住所和其他简要情况介绍。②签订本物业服务合同的依据，即主要依据哪些法律法规和政策规定。③委托物业的基本情况，包括物业的建成年月、类型、功能布局、坐落、四至、占地面积和建筑面积概况等。(2)委托管理事项。委托管理事项，也就是具体负责哪些方面的具体内容，有哪些管理画任务等。委托管理事项主要阐述管理项目的性质、管理项目由哪几部分组成等。一般来说，物业委托管理的管理事项应主要有以下若干内容。①建筑物本体建筑的维修养护与更新改造。②物业公用设备、设施(如公用照明、中央空调的使用管理、维修、养护和更新。③物业区域内市政公用设施和附属建筑物、构筑物的使用管理、维修、养护与更新。④附属配套建筑和设施，包括商业网点等的维修、养护与管理。⑤环境卫生管理与服务。⑥安全管理与服务(如治安管理、消防管理和车辆道路安全管理等)。⑦物业档案资料管理。⑧环境的美化与绿化管理，如公共绿地、花木、建筑小品等的养护、营造与管理。⑨供暖管理。⑩社区文化建设。(3)管理服务费用。物业服务合同中的管理费用应主要包括如下内容。①管理费用的构成，即物业管理服务费用包括哪些项目。②管理费用的标准，即每个收费项目收费的标准。③管理费用的总额，即合计每建筑面积或每户每月(或每年)应缴纳的费用总计。④管理费用的缴纳方式与时间，即是按年缴纳，按季缴纳，还是按月缴纳；是分别还是汇总缴纳；缴纳的日期等。⑤管理费用的结算，即缴纳的费用以人民币结算，还是以某一种外币结算。⑥管理费标准的调整规定，即管理费调整的办法与依据等。⑦逾期缴纳管理费用的处理办法，如处罚标准与额度等。⑧专项服务和特约服务收费的标准。⑨公共设备维修基金的管理办法等。(4)合同双方的权利与义务。不同的物业，其物业管理的项目和具体的内容也不同，物业管理服务的需求和双方的权利与义务也不可能完全一致。所以，对于不同类型的物业，合同双方都要根据该物业的性质和特点，在物业服务合同中制订出有针对性的、适宜的权利与义务关系。(5)管理服务质量。明确物业管理服务的要求和标准，对于合同双方来说都是有益无害的。它既有利于物业管理企业提高管理效率和管理水平，从而增强市场竞争力，也有利于业主做到心中有数，针对明确的监督参考标准，更好地实施对物业管理企业的监督、检查。(6)合同期限。合同期限是指当事人履行合同和接受履行的时间。物业服务合同期限一般应根据各地的实践经验以及具体的实际情况而定，但一定要明确合同的起止时间。当然，这个起止时间一定要具体。实际中经常规定到某日的24时止。另外，还要规定管理合同终止时物业及物业资料如何交接等问题。(7)违约责任。所谓违约责任，是指合同一方或双方当事人违反合同规定的义务，依照法律规定或合同约定由过错一方当事人所应承担的以经济补偿为内容的责任。违约责任应尽可能制订得具体明确。(8)附则。附则一般记录合同双方对合同生效、变更、续约和解除的约定。通常应注明以下内容。①合同何时生效，即合同的生效日期。②合同期满后，是否续约的约定。③对合同变更的约定。④合同争议解决办法的约定。⑤当事人双方约定的其他事项。
物业服务合同的形式/物业服务合同
虽然《中华人民共和国合同法》规定合同可以采取书面形式、口头形式和其他形式，但由于物业服务合同与人民工作、生活密切相关，涉及的权利义务关系复杂，合同履行期间长，因此有关物业管理法律法规都规定，物业服务合同应采取书面形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。此外，物业服务合同应当报有关物业管理行政主管部门备案，以便行政部门更好地监督和指导。
物业服务合同订立的基本原则/物业服务合同
1．主体平等原则合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。任何民事主体在法律人格上也是一律平等的，享有独立人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同当事人的人格平等，才能实现合同当事人的法律地位平等。合同当事人平等是商品经济的必然前提和必然产物，也是社会主义市场经济对交易秩序和经济秩序的基本要求。2．合同自愿(自由)原则当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同自愿原则又叫合同自由原则，其意思就在于缔结合同、选择合同方式、决定合同内容、变更和解释合同的自愿或自由。实行合同自愿原则，并不排除国家对合同的适当限制。3．权利义务公平原则公平原则规范合同当事人之间的利益关系，制约滥用合同自愿(自由)原则，要求形式的公平和实质的公平。合同的实质公平，是指双方当事人的权利、义务必须大体相当的对等。对于显失公平的“霸王合同”和不利对方权益的“格式合同”，当事人有权要求法院或仲裁机关予以撤销或变更。4．诚实信用原则又叫诚信原则，是民法、合同法最基本的原则，它是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有欺诈行为。该原则具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律和合同三大功能。5．守法和维护社会公益原则当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会公共秩序，损害社会公共利益。它是社会公共生活的基本原则。
物业服务合同的签订/物业服务合同
对于新竣工的物业而言，一般委托管理合同先由房地产开发商与物业管理企业签订前期物业服务合同，然后在成立业主大会、业主委员会后由业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》。如果业主大会决定选聘新的物业管理企业，业主委员会就不会与前期介入的物业管理企业续签委托合同；即使业主大会同意与原来的由房地产开发商选聘的、前期已介入的物业管理企业续签委托管理合同，它也可能会对原委托管理合同做出一定的修改，即对《前期物业服务合同》修改后形成新的《物业服务合同》。由此可见，房地产开发商的最初委托只是一种临时性的安排，而业主大会的委托才是最终的决定。若招标物业是已使用过的物业，则委托管理合同将直接由业主委员会与中标的物业管理企业签订。(1)物业服务合同的签订。按照国际惯例，物业委托合同的签订大致应当经历以下几个程序。①招标人与中标的物业管理企业谈判。谈判重点应放在一些不清晰、不完备的条款之上，其主要内容包括：讨论中标企业的改进意见；变更局部条件；完善不规范条款；修改报价。②签订谅解备忘录。③发送中标函或签发意向书。④拟定并签订合同协议书。(2)专项服务分包合同的签订。①专项服务分包合同的内容。专项服务分包合同主要包括以下内容：企业类型，基本管理项目、内容，管理要求，专项管理要求，管理费用，双方权利义务，合同期限，违约责任以及其他条款。②签订专项服务分包合同应注意的问题。对于投标企业而言，应注意：分包价格确定，违约风险防范，部分风险转移以及奖惩措施等问题。
物业服务合同的履行/物业服务合同
合同的履行，是指合同双方当事人正确、适当、全面地完成合同中规定的各项义务的行为。物业服务合同的履行不仅是指签订合同双方最后的交付行为，而且还包括双方一系列行为及其结果的总和。物业服务合同的履行通常在法律上规定为全部履行，即当事人必须按照合同规定的标的及其质量、数量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的履行方式，全面完成合同中规定的各项义务。它实际上包含两方面的含义。(1)实际履行。实际履行是指按照合同规定的标的履行。按照实际履行的定义，如果一方发生违约，其违约责任不能以其他财物或赔偿金代替。即使违约方支付了违约金或赔偿金，如果一方要求继续履行的，仍应继续履行合同。只有在实际履行已成为不可能或不必要时，才允许不实际履行。(2)适当履行。适当履行是指履行物业服务合同时，在合同标的(物业服务)的种类、数量、质量及主体、时间、地点、方式等方面都必须适当。按照适当履行的定义，如果不履行或不适当履行，有过错的一方应及时向对方说明情况，以避免或减少损失，同时赔偿责任。当缔约一方只履行合同的部分义务时，另一方有权拒绝，并可就因一方部分义务导致其费用增加要求赔偿，但部分履行不损坏当事人利益的除外。当事人一方如果一方不能履行合同的确切证据时，可以暂时中止合同，但应立即通知另一方。如果另一，履行合同提供了充分的保证，则应继续履行合同。
物业服务合同的变更/物业服务合同
在物业管理企业接管物业之后，可能会由于业主的其他要求或环境的变化，导致合部分内容不再符合实际，此时应由物业管理企业与业主委员会商议，对委托服务合同的及时进行修改。(1)物业服务合同变更的特点。①协商一致性。即合同的修改须经双方当事人协商一致，并在原有合同基础之上达成新的的协议。②局部变更性。即委托服务合同的变更只能是对原有合同内容的局部修改和补充。③相对消灭性。合同的变更必然意味着有新的内容产生，它的履行相应不能再按照原有合同进行，而应按变更后的权利和义务关系履行。(2)物业服务合同变更的要件。要构成委托管理合同的变更，还必须具有以下一些形式要件。①已存在合同关系基础。合同的变更必须建立在已有合同基础之上，否则就不可能发生变更问题。②具有法律依据或当事人约定。物业服务合同的变更可以依据法律规定产生，也可通过当事人双方协商产生。③具备法定形式合同的变更。应当从形式和实质上符合法律规定。④非实质性条款发生变化。非实质性条款是指不会导致原合同关系破灭和新合同关系产生的合同条款，即除合同标的之外的其他条款。(3)物业服务合同变更的效力。物业服务合同的当事人应当就合同变更的内容做出明确的规定，若变更内容不明确，则从法律上可推定为未变更。委托服务合同一旦发生变化，当事人就应当按照变更后的内容履行合同，任何一方违反变更后的合同内容都将构成违约。如果合同的变更对一方当事人造成了损害，则另一方当事人应付相应的赔偿责任。
物业服务合同的解除/物业服务合同
合同的解除是指由于发生法律规定或当事人约定的情况，使得当事人之间的权利和义务消灭，从而使合同终止法律效力。导致物业服务合同解除的事项主要如下。(1)合同规定的期限届满。(2)当事人一方违约，经法院判决解除合同。(3)当事人一方侵害另一方权益，经协商或法院判决解除合同。(4)当事人双方商定解除合同。合同的解除，无论是当事人双方协议解除还是依据法律规定解除，均须遵照一定程序。协议解除，应在双方达成一致协议的基础上经过签约和承诺两个阶段，方可使解除行为效力。若法律规定了特别程序的，则应遵守特别程序规定。合同解除后，尚未履行合同终止履行；已经履行的，根据履行情况，当事人可以要求采取补救措施，并有权要求赔失。
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贡献光荣榜物业管理服务合同纠纷
物业管理合同纠纷的诉讼主体，一般为物业管理合同的双方当事人，即作为选聘方的和受聘方的物业管理公司。但以下几点是特殊情形：
　　一、作为诉讼主体的确定标准
　　（一）业主委员会的成立标准
　　业主委员会是在房地产行政管理部门指导下，由住宅小区或商厦的房产产权人和由产权人授权或与其有管理权约定的使用人选举的代表组成，代表和维护产权人和使用人合法权益的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会是业主的自治性机构，须依法成立，才能行使权利、承担义务。业主委员会应由业主大会选举产生，其组成人员不得在物业管理公司中兼职。业主大会应由物业管理区域内的全体业主组成，业主人数众多的，应当按比例推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主大会或者业主代表大会作出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起一定期间内，应按《物业管理条例》有关规定，到当地物业管理行政主管部门办理登记。未经登记确认或未经业主授权，他人以业主的名义将业主委员会予以登记的，视为业主委员会尚未依法成立。
　　（二）业主委员会的诉讼主体资格的确定
　　对于依法成立的业主委员会的诉讼主体资格，有观点认为，业主委员会不是法人，没有独立的法律地位，其不具备民事主体资格，不能参与民事、行政诉讼，不能承担民事、行政责任。我们认为此种意见不妥。《物业管理条例》赋予了业主委员会对外签订聘用合同的权利，应视为业主委员会在物业管理中具备了一定的民事权利能力和行为能力。业主委员会代表业主签订物业管理的合同，其主体符合规章规定，不应以此否认合同的效力。业主委员会虽然不是法人，但其属于依法成立的自治管理组织，应属《民事诉讼法》第49条所规定的“其他组织”，可以作为民事、行政诉讼的当事人。业主委员会参与诉讼既是代表业主行使权利的行为，又是有关规章中规定其有权签订物业管理合同所派生出的权利义务，其可以成为适格的诉讼主体。我们认为，在下列情形下，业主委员会可作为诉讼主体参加诉讼，以其主要负责人（主任或副主任）作为代表人：
　　1．物业管理公司违反合同约定损害业主公共权益的；
　　2.业主大会决定提前解除物业管理合同，物业管理公司拒绝退出的；
　　3．物业管理合同终止时，物业管理公司拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的；
　　4．其他损害全体业主公共权益的情形。
　　二、物业使用人作为诉讼主体的确定标准
&&物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼主体：
　　（一）物业使用人与物业管理公司直接签订物业管理合同的；
　　（二）物业使用人接受物业服务，已经与物业管理公司形成事实上的物业服务关系的；
　　（三）业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的；
　　（四）物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。
　　在上述（三）、（四）情形下，业主可以列为共同被告。
　　三、开发商作为诉讼主体的确定
　　由于许多物业管理公司是开发商的下属企业，当业主或业主委员会以物业管理公司不履行义务或有其他严重违约行为为由要求解除合同时，建设单位往往以拒绝移交公共用房和管理用房或其他配套、公共设施相要挟。如果因此发生纠纷，业主或业主委员会提起诉讼的，可将物业管理公司列为被告，建设单位列为第三人，也可以直接将建设单位作为被告，以侵权为由提起诉讼。
物业管理合同作为一种民事法律行为，应当具备《民法通则》规定的下列生效要件：行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律或者社会公共利益。凡是不符合生效要件的合同，即使已经成立，也不能产生合同的法律效力，而属于无效合同或者可撤销的合同或者效力待定的合同。
物业管理合同案件诉讼管辖的确定标准
　　确定物业管理合同纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。
因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。
签订物业管理合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用《民事诉讼法》第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖，因物业管理合同产生的合同纠纷，应适用《民事诉讼法》第24条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖。
要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地;物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理合同是在物业所在地实施物业管理，因此，物业所在地应认为是合同履行地。
物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。当事人一方违反物业管理合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。
&&&&&物业管理合同的效力确定标准，实践中应当注意以下几个方面：
　　(一)当事人是否具有签订物业管理合同的主体资格
　　对物业管理合同选聘方资格的审查，要重点把握的是业主委员会是否经业主大会或业主代表大会民主选举产生、是否依法办理登记。物业管理合同的选聘人应当是业主，但由于建筑物所有权多元化格局的形成，同一建筑物往往有几十个甚至上百个业主，从而使每个业主无法分别行使其物业共用部分的管理权，为此产生了业主大会、业主代表大会和由其产生的业主委员会制度。业主大会或者业主代表大会具有选举、罢免业主委员会委员、审议通过业主委员会章程和业主公约、批准物业管理服务合同、听取和审议物业管理服务工作报告、决定物业管理的其他重大事项等职权。业主委员会是经业主大会或者业主代表大会选举产生的、代表业主利益、实行自治管理、维护业主合法权益的组织，经业主大会或者业主代表大会授权，可以代表业主与物业管理公司签订物业管理合同。由于业主大会、业主代表大会和业主委员会是业主的自治性机构，不是法人组织，没有独立的法律地位，因而也不能独立承担民事责任，其行为产生的法律后果应当由全体业主承担。从民法学原理而言，业主委员会是全体业主的代表人或代理人。未经合法选举产生的业主委员会，等于未取得业主对外签订物业管理合同的授权，其对外签订的合同应当认定无效。对受聘方的主体资格，要首先审查其是否具备物业管理资质。对于地方法规规定必须取得资质证书方可从事物业管理的，则物业管理公司必须取得主管部门颁发的资质证书，否则其签订的物业管理合同无效。地方法规对物业管理资质审查制度未作明确规定的;只要受委托的物业管理公司经工商登记，领取了企业法人营业执照，就应认定其具有签订物业管理合同的主体资格。
　　(二)应审查双方意思表示是否真实
　　对此，应重点审查业主委员会是否超越其职责范围签订合同，业主委员会选聘或解聘物业管理公司、签订的物业管理合同条款是否经全体业主大会审查批准。业主委员会是全体业主的代理人，它与物业管理公司签订的物业管理合同关系到全体业主的切身利益，而且对所有业主都具有法律约束力，因而业主委员会不得超出授权范围签订合同，签订的合同条款应当经过业主大会或者业主代表大会批准，否则其签订的合同对业主没有法律约束力。审判实践中应当注意，经过业主大会或者业主代表大会过半数决定批准签订的物业管理合同，对全体业主都具有法律约束力，全体业主都必须按合同履行。在表决时，持与决议相反意见的业主不得以合同违背其真实意思表示为由要求确认合同无效。如果这些持与决议相反意见的业主拒不履行合同约定的义务，实际上又成为物业管理合同的受益人时，已经构成违约，物业管理公司有权要求其承担违约责任。
　　(三)应审查合同的内容是否合法
　　目前，物业管理行业在我国起步时间不长，相应的法律制度尚不健全，业主与物业管理公司、业主与开发商之间信息不对称，无论是在房地产、物业管理的专业知识、信息来源方面，还是在经济实力方面，业主都处于弱者地位，在物业管理合同的签订和履行过程中，侵犯业主合法权益的现象较为普遍。因此，在合同内容的合法性审查方面，应把重点放在合同条款是否侵害全体业主的共同利益上。若物业管理合同中规定物业管理公司可不经业主同意单方扩大收费范围、提高收费标准，等于给予物业管理公司单方擅自变更合同内容的特权，这违反了合同法的平等、自愿和公平原则，与法律规定明显相悖，应当认定该条款无效。若合同规定，第一业主可在任何情况下更改楼宇名称，有权在楼宇屋顶各平台、共用部分、公用设施、楼宇外墙展示、安装或附加任何招牌、广告牌或结构，等等。上述屋顶、外墙、建筑物的共用部分、公共设施等各项权利，为全体业主所共有，而不得为第一业主即房地产开发企业保留或特有。即使在建筑物没有售完的情况下，第一业主作为建筑物的所有权人之一，与其他业主的法律地位也是平等的，对建筑物的共有部分及附属设施应与其他业主平等地享有和行使共有物权。如果物业管理合同中出现第一业主利用其优势地位侵犯其他业主合法权益的条款的，应认定该条款无效。此外，对于物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的，亦应确认无效
&物业管理合同纠纷案件中的举证责任的确定标准
对于物业管理合同纠纷中的举证责任，法律并未专门做出规定，一般是依据《民事诉讼法》关于“谁主张，谁举证”的规定。但物业管理合同相对其他案件具有其特殊性。对于所履行的物管义务有无承担或义务履行是否到位，往往要经过一段时间才能够反映出来，对于来说，要证明物业管理公司有无全面、妥善地履行物管服务，对于业主而言在举证上存在困难。此外，因为相关的物管资料通常是由物业管理公司进行保管的，业主要证明物业管理公司的服务存在瑕疵也的确存在困难，这在很大程度上造成业主权益无法得以有效保障。因此，我们建议应在物业管理活动中健全对物管服务的评价程序，由业主轮流与物业管理公司共同组成评价组织，对于物业服务的质量做出评价。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区应该有一个地区的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中。确立服务质量的评价标准，不仅有利于业主对于物业管理活动的监督，亦有利于业主在维权时对证据的提出。而在目前该评价机制尚不能得以实现的情况下，法官可以根据举证的难易与实际情况对举证责任进行分配，以有助于对物业管理公司是否存在过错、是否存在违约行为的判断，从而能够正确对责任做出认定。
一、业主与物业公司因在履行物业管理服务合同中发生的纠纷，如何定性及应适用何种归责原则。
“物业管理服务合同”或者“物业服务合同”，是一方提供服务，另一方支付报酬，是一种典型的双务、有偿合同。但仅此是不够的。因为《合同法》规定的有偿地提供服务的合同有十几种之多，如保管合同、承揽合同、行纪合同、居间合同、委托合同等等。所以用“服务合同”来定性是不准确的，必须作进一步的分析，才能准确地适用法律，合理地解决纠纷。实践中，主要分歧意见主要集中在以下两面方面：
其一，业主按服务合同约定在小区统一车位停放车辆的行为与物业公司的法律关系。
一种观点认为双方成立保管合同关系，笔者不赞同此观点。理由是，保管人的义务是妥善保管寄存人交付的保管物，并返还该物。保管人履行保管义务应当是在自己能自由支配的地方，如超市、长途汽车站、火车站的行李寄存处，保管人保管他人交付的物品，就是在其控制的特定区域，该区域他人是不能随意活动的。业主将车停放在小区自己的车位或车库，一是不需要将车交给物业管理公司；二是将车开出也不需要经过物业公司的同意。从某种意义上讲，如同将物品放在自己家里，自由取进取出，车位或车库完全是业主自由支配的领域。这一点上，与保管合同关系的根本法律特征完全不符。“物业公司不仅对车辆负有保安义务，对于所有业主的财产及人身均有保安义务”，体现在双方签订的物业管理服务合同中，是物业公司应承担公共服务事项之一。但我们不能就此认为物业公司对业主住房及其他居家物负有保管义务，更不能说对业主的人身有保管义务。
所以，物业管理公司与业主之间的“物业管理服务合同”性质不能认为是保管合同，尤其是在小区内停放车辆，对于物业公司来说不能用保管合同关系来要求其承担保管责任。因为保安义务不能等同于保管义务。从另外一个角度讲，对车辆的保安义务并不是独立于整个物业管理服务事项之外的，业主们一般也认为其只是物业管理公司的服务事项之一，并不认为与物业管理公司还有一个车辆或其他财物保管合同。
还有一种观点认为双方形成的是车位租赁合同。所谓车位租赁合同，是车位的所有人或使用权人将车位交给承租人使用，承租人支付租金的合同。这也是物业公司经常用来抗辩业主的观点，认为其收取的是车位租赁费而不是车辆保管或服务费，双方合意指向的是车位而不是业主的车辆，自己的义务是提供的车位符合业主正常使用即可，对车辆的安全不负注意义务。笔者认为这种观点是错误的。
理由是：1、仅仅为了停车而获取一个车位不是业主的本意。如果是这样，若大一个小区找一个停车的地方不是很容易的事吗？业主更需要的规范停车，保证车辆出入方便，并保障车辆的安全。这必须专门有人从事这项服务。2、小区内用作公用的车位的所有人是全体业主而不是物业公司，业主在自己所有的车位停车还要向别人交纳费用，岂不是荒廖？物业公司凭什么收取租金？不符合租赁合同的基本法律特征。所以，物业公司向业主收取的停车费只能解释为：为规范停车、保障车辆安全付出相应的劳动而收取的服务费。
笔者认为，从总体上来讲物业服务合同是委托合同。物权法实施后，大家对小区的财产有一个全新的认识，小区的公共财物产不是物业公司的，而是所有业主的。物业公司只是代行管理之责。业主将自己所有财产委托给物业公司管理，业主按约定支付报酬，对小区内公用设施、绿化、环境卫生、安全保卫等公共事项，业主是概括委托，对小区内有车辆的业主停放车辆，相对公共事项，是特别委托，所以从双方签订合同的内容、主体、权利义务上分析，符合《合同法》关于委托合同的规定。物业公司所负的也就是受托人的义务。
综上分析，邱某与某物业公司之间合同性质应该是委托合同。
其二，应适用何种归责原则。
业主与物业公司在履行物业服务合同中发生纠纷，业主在向物业公司索赔时，有的人主张物业公司应承担违约责任，有的人主张应承担过错责任，还有人认为物业公司仅对故意或重大过失承担责任。
在确定了物业服务合同的性质后，作业受托人——物业公司应承担什么责任就比较清晰了。因为《合同法》第四百零六条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。可见，对于物业公司，其承担的是过错责任，而不是故意或重大过失责任。《物业管理条例》第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。从这一规定上看，物业公司承担的还有违约责任。这两种责任应如何适用，笔者认为要根据不同的情况而定，结合审判实践，分析如下：
物业公司对小区车位内的车辆、业主的人身及业主居家财物承担了安保义务。该义务是基于业主与物业公司在管理服务合同中的约定，属于合意行为，是委托服务的内容之一。每一个业主的人身、财产安保责任的集合体，就形成了物业公司对整个小区的安保义务。作为业主委托的对象是小区的安保义务，而不是业主的人身和财物。安保义务具体内容大致可以概括如下：为了维护小区的秩序，保障业主的人身及财物不受侵害，物业公司所进行的值班、看守、巡逻等及配备相关设施的行为。通过履行上述义务，在能够所能预见的情况下，制止不法侵害、防火防盗、消除安全隐患等，在最大程度上达到业主所希望得到的一个安全的生活环境。
在该案庭审辩论中，被告辨称其承担的是公共物业管理，对摩托车等私人物品没有接受委托，不应承担责任。法院审判也认为原、被告双方在合同中约定，某物业公司承担的是公共物业管理义务，在安全上只对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务。言外之意，凡是业主在住家内发生的人身被伤害、财物被盗被损失的情形，物业管理公司都不必要承担责任。显然，这个结论是错误的。试问一下，如果某小区内频频发生不法分子入室盗窃、入室抢劫，物业公司还能以其“承担的是公共物业管理义务，对私人物品没有接受委托，不应承担责任”来抗辩吗？法院还能以“在安全上只对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务”为由来驳回受害人的诉讼请求吗？
笔者认为，物业管理公司将公共管理服务对象与业主的人身、私人物品完全割列开来是不对的，公共管理服务对象是小区内所有业主的人身及私人物品安保义务的集合体。比如，小区内安全感的程度，不仅体现在在公共场所，而且还体现在每个业主在自己家内的感觉。只不过，物业公司在履行委托管理职能时，其责任有大有小。在公共场所，基于业主的概括委托，其可以自由行使管理、服务之权利，权利大，注意义务也要大些；对业主私人住宅内发生的人身伤害、财物被盗，由于私人住宅是一个封闭、私密的地方，没有业主的特别授权，其不能以行使服务之名随意进出，其注意义务相对要小些。
所以在归责原则的适用上，对小区公共场所内发生的业主人身被伤害、财物被损害的，物业公司不仅要证明已按服务合同约定完全履行了义务，而且还要证明没有过错；对业主居家内发生的人身伤害、财物被损的，物业公司只要证明自己已按服务合同约定全面履行了注意义务即可免责。
回过头来，看看邱某与某物业管理公司的这起纠纷，由于没有厘清合同的性质，因而在适用法律及归责原则方面都是不正确的。
二、物业服务合同纠纷中的举证责任及处理。
“谁主张谁举证”，这是一般原则。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四条中列举了八项举证责任倒置情形，而对因物业服务合同发生的纠纷，并没有规定。但事实上，由业主承担物业公司在履约过程中有过错或不全面履行合同义务的举证责任是很难的。成文法国家，法律规范总是慢于现实生活的变化，也因立法技术方面的问题，缺陷在所难免。“徒法不能自行”。当法律规范不详尽，不能实现个别正义时，就需要法官在审判实践中根据诉讼基本原则灵活对待。对这类纠纷，法官应当合理地分配举证责任，不能机械司法，僵化办案。主要有两种情形：
1、发生最多的是业主的车辆在小区内被盗。作为有车的业主在选择住宅时，要考虑有地方停车而且要安全。我国的物业服务企业大多是房地产开发公司的子公司，在规划设计时也都有统一的车位或车库。业主将车停放在指定的车位或车库，就应视为将车委托给物业公司代为保障其安全。如发生被盗，作为业主，应当对如下事项承担举证责任：
（1）将车停放在车位或车库的事实；（2）尽到了该尽的防范义务，如车门锁、报警装置的完好性等；（3）车辆的价值。作为物业公司应承担的举证责任是，证明自己已尽到了一个善良服务人的注意义务。一般来说物业公司应承担的举证责任是：（1）小区内治安状况的总体情况。总体情况良好，可以证明物业公司在履行安保义务上是没有过错的。如果总体情况不好，正如前文所述，经常有打架斗殴，失窃失盗现象发生，就可以认定物业公司有过错。（2）各种制度是否健全及遵守情况。（3）必要的设施、措施及配备的相关人员的情况。比如，小区与外界通道是否设置了门卫及值班记录，值班记录主要用以证明有人值守。从常理讲，要求门卫对所有进出人员进行登记是不可能的。（4）在主通道及统一停车车位或车库周围设置的防范措施是否符合合同约定，如夜间巡逻、电子监控设施、单独的值班室及值班人员等等。防范程度应当与业主支付的服务费对等。正如你不能要求豪华宾馆与一般招待所对住宿顾客的人身、财物的安保注意义务是一样的。
就本案而言，邱某应当意识到摩托车自身的防盗能力是最差的，而不向物业公司申请一个停车车位，造成摩托车被盗，主要过错在邱某。邱某的摩托车由于不是在统一车位内被盗，物业公司只要证明已按物业管理服务合同约定全面履行了注意义务，就不应该承担责任。法院审判认为，“第三人造成甲方人身、财产损害的乙方不承担责任”的免责条款有效而免除物业公司的责任，也是适用法律错误。
2、小区内发生入室盗窃、抢劫，造成业主人身伤害、财产受损情形的举证责任。这类情形，往往涉及刑事犯罪。由于刑事犯罪行为具有隐蔽性、突发性、不可预见性，因而作为物业公司的安保义务，应当不超出与业主签订合同时所能预见的情况。所以发生业主在居家内被伤害、财物被盗被劫，物业公司一般应从以下几面举证证明已履行合同约定的安保义务：（1）物业服务企业的资质；（2）从事保安服务的人员按国家有关规定具备职业资格；（3）健全的保安服务制度；（4）按制度履行注意义务的记录或证明，如值班日志、重大事故报告记录等；（5）为履行安保义务所采取的措施、配备的设施及必要的宣传等。
业主居家内发生被盗，业主要求物业公司赔偿承担责任，通过诉讼是很难获得胜赔偿的，已知的案例也是如此。其一，物业公司证明已履行合同约定的注意义务是不难的，而业主反过来主张物业公司没有履行合同约定的注意义务，基本上是不可能的。其二，业主要证明被盗财物的种类、具体数量也是一件很难的事。
三、业主无过错，物业公司无违约无过错情形的处理。
小区内车辆被盗、业主人身被伤害、居家内财物被盗被抢，很多情况下，业主本身没有过错，而物业公司也能证明按合同全面履行了注意义务，也无明显过错。此时，业主诉讼到法院要求物业公司赔偿，是很难胜诉的。笔者认为，法院也不能简单驳回了事，多做做法律宣传和调解工作，达到业主撤诉或双方调解而息诉的目的。对物业公司是不是可以不收或少收物业服务费；对业主而言，“利之所归，损之所归”，即财物损失的风险由业主本人承担，这是民法一个被普遍遵守的原则。业主人身及财物损害的赔偿，在这种情况下只能期待刑事案件的侦破。
对无物业管理服务合同纠纷案件的审理
　　物业管理纠纷所涉及的主要是三类合同，即物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同。
在审理中应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力以正确处理物业管理纠纷。囿于本文篇幅，下文主要针对物业管理服务合同的问题作简要分析。
　　物业管理服务合同是一种提供劳务的委托合同。1997年8月，建设部、国家工商局发布了《物业管理委托合同示范文本》，从而为订立合同提供了参考依据。实践中有不少物业管理企业与业主委员会或业主之间未订立书面合同，或者是房地产开发商派自己的部门管理楼盘，未办理委托物业公司管理手续。未订立物业管理服务合同的原因有多种：商品房销售、房改售房与物业管理的衔接问题，造成物业管理企业对房屋、公共设施的管理时间晚于业主购房和入住时间因而未签订合同;业主因对拆迁分配房屋的地理位置、住房面积不满拒绝与物业管理企业订立合同;未成立业主委员会，物业管理企业无相应的服务对应主体等等。
　　在无书面合同可依的情形下，法院审理此类纠纷应注意以下问题：第一是物业管理企业的资质问题。物业管理企业开展物业管理服务，除应办理有关企业登记外，还应具备相应的等级资质、收费资质，并领有政府部门颁发的有关证书。对不具备法定资质却从事物业管理工作并产生了物业管理纠纷的，在业主委员会或业主同意的情况下，限期物业管理企业补办相关证书，并与业主委员会或业主签订物业管理合同，但证书补办前的物业费用只按合理成本收取。第二是物业费的收取标准问题。诉讼中，业主常常会以双方无书面约定作为抗辩理由而拒不同意补交物业费用。
法院审理时应当根据公平公正和诚实信用原则，认定只要物业公司已经为业主提供了服务管理行为，且业主们在日常生活中接受了物业服务，那么在业主或物业使用人与物业公司间就已构成事实上的物业管理服务关系，业主应交纳物业费。物业管理服务收费根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准者外的服务收费实行经营者定价。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理企业应在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准，法院在确定费用时应以物业管理服务的合理成本为基础，以业主的经济承受能力进行综合测算。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会(业主管理委员会)或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案
审理物业服务费纠纷应当注意的几个问题
　　法官在审理物业服务费纠纷案件中，应当从分析业主拒交物业服务费的原因入手，具体案件具体分析。下面为了研究需要，笔者撇开那些无理由故意拖欠物业费的情况。
　　(一)拖欠物业服务费的原因
　　1.业主因自身原因未居住房屋;
　　2.房屋存在质量问题，甚至造成了财产上的损失;
　　3.认为前期物业管理服务合同无效，对业主无约束力;
　　4.物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显;
　　5.物业服务企业收费不合理，未经物价管理部门批准擅自收费或自行制定收费标准。
　　(二)法院不应支持业主主张的情形
　　对以上拖欠物业服务费原因的第一种、第二种及第三种情形，笔者认为法院应不予支持。
　　首先，物业管理是业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理服务的活动。
[7]业主因自身原因未居住并不意味着其对物业服务企业授予管理权的放弃，也不意味着物业服务企业没有履行义务，进行管理。其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据合同的相对性，房屋质量问题是由建设单位即出卖人造成的，业主可以通过法律途径直接追究建设单位的责任，此时的物业服务企业只要及时尽到了管理、通知、协助的义务，业主就应当履行支付物业费的义务。再次，《物业管理条例》第二十五条规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同中应包含前期物业服务合同约定的内容”，即建设单位将其在前期物业管理合同中所享有的部分物业管理方面的权利义务通过买卖合同概括移转给物业买受人，买受人签定买卖合同，也即是对合同中包含的前期物业服务权利义务的认可，同时，业主既然从物业管理服务行为中受益，根据公平合理原则，当然应当受到前期物业服务合同的约束并承担支付物业管理费用等相关义务。因此，业主以没有与前期物业服务企业签定合同，故合同对其无约束力为由拒绝支付物业服务费是得不到法院支持的。
　　(三)法院可以支持或部分支持业主主张的情形
　　先看一起案例，原告武汉市卓胜物业管理有限公司诉被告92位业主物业管理费纠纷案中，根据前期物业合同，原告按每月每平方0.8元收取物业服务费，经过物价上涨的波动后，原告未经业主同意，擅自将物业服务费提高到1.2元每月每平方。这起案例即属于物业服务企业未经物价管理部门批准自行制定收费标准。上述拖欠物业服务费原因的第四种及第五种情形，笔者认为法院可以支持或部分支持。
　　1.同时履行抗辩权的适用
　　所谓同时履行抗辩权，是指双务合同的当事人在无先后履行顺序时，一方在对方未为对待给付以前，可拒绝履行自己的债务之权。
[8]物业服务合同是双务合同，业主享有接受物业服务企业提供的物业服务的权利，同时承担支付物业服务费的义务;物业服务企业享有收取物业服务费的权利，承担物业管理的义务。即物业管理与支付物业费是互为前提的，一方不履行义务，另一方有权拒绝自己的履行。因此，在物业服务费纠纷中，如果物业管理企业未尽管理服务等义务或收费不合理，业主有权根据《合同法》第66条之规定拒绝支付对价，以促使管理者尽维修、管理、养护等义务，这样较有利于保护处于弱者地位的业主的利益，以维护公平。
　　《合同法》第66条本身对抗辩权作出了限制性规定，“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。一方拒绝的只是相应的履行要求，而不是全部的履行要求。在物业服务合同中，物业费用一般是分不同项目收取的，因此业主仅能对物业服务企业未尽职责部分的费用行使同时履行抗辩权，而不能以拒交全部物业费用的方式行使抗辩权。假如物业管服务企业已较好履行了小区维护、管理等义务，虽然仍存在些细微瑕疵，但只要该瑕疵并不影响当事人合同目的实现时，业主就无权引用同时履行抗辩权。这一看法在上海市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》中得到了明确。
　　需要注意的是，同时履行抗辩权属阻却的抗辩权，即只是暂时阻止对方当事人请求权的行使，非灭却的抗辩权，当对方当事人完全履行了合同的义务，同时履行抗辩权消失，当事人应当履行自己的相应义务。
　　2.举证责任倒置原则的适用
　　在现行法律制度设计下，业主与物业服务企业解决物业纠纷的救济渠道是不平等的。《物业管理条例》第67条明确规定，业主不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。物业服务企业证明业主未交纳诉讼费用非常容易。因此，物业服务企业能够从容地通过诉讼维护自身的权利。然而，单个业主较之物业服务企业，在时间、资金、法律知识储备等方面都处于明显弱势，尤其在收集有关证明物业服务企业没有提供符合合同约定服务的证据上，业主往往有心无力、难以收集。
　　在司法实践中，法官可根据公平原则和诚实信用原则，并结合当事人的证明能力等各种因素来确定证明责任的具体分配。
[9]业主在抗辩过程中提出物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显时，可以采用举证责任倒置原则，让物业服务企业承担其提供的服务项目和质量符合合同约定的证明责任，如物业服务企业没有提出相应证据证明这一主张，则其应承担举证不能的责任。
　　(四)业主迟交或不交物业管理费应该适用的滞纳金标准
　　上海市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》第16条规定：“业主行使抗辩权不成立的，应对欠交的相应物业管理费用，支付滞纳金。滞纳金的标准，当事人有约定的从约定，当事人无约定的，应当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算。”而按照最高人民法院日《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》以及日《关于修改〈关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。”目前根据中国人民银行的计算标准，合同当事人的违约金计算标准可以按照日万分之二计算。
以下几个方面是物业管理费纠纷案的主要矛盾，无论是代理原告还是代理被告，只有抓住了主要矛盾，才能在诉讼中立于不败之地。
一、开发商身份的证明
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