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都是70年产权 公寓和普通住宅有啥区别
来源：姑苏晚报
如想在独墅湖板块买个住宅，却发现这个板块大多数房子是公寓，但这个公寓不是传统意义的写字楼，而是70年产权的公寓。
近期苏州楼市成交量持续保持高位，不少购房者重拾对楼市的信心，准备入手。虽说现在的新盘不少，但是真要选起来，总觉得选不到十全十美的房子。比如想在独墅湖板块买个住宅，却发现这个板块大多数房子是公寓，但这个公寓不是传统意义的写字楼，而是70年产权的公寓。
购房者不禁要问了，70年产权的公寓和70年产权的住宅有什么区别呢？
置业顾问会告诉购房者，使用起来是一样的，但是不少人难免心里嘀咕：如果一样，“为何叫法不一样？”不少人也就因此望而却步。
70年产权的公寓到底为何叫法不一样，和住宅到底有什么区别呢？小编整理了相关资料，并咨询了房管局等部门，得知，70年产权的公寓和住宅本质区别在于小区布局和房屋结构；在使用过程中，会有部分因素的不同，需按照个人诉求去辨别。如果购房者对这些因素没有要求，那70年产权的公寓和70年产权的住宅是没有什么差别的。
公寓分类多
年限有长短
住宅是指专供居住的房屋，包括了别墅、公寓或是宿舍。传统意义上的公寓分为两种：经营性公寓、公益性公寓。市面上正常看到的写字楼、酒店式公寓等都属于经营性公寓。一般的公寓概念深入人心，市民的第一反应都是年限较短的物业，其实经营性公寓里面包括商业公寓和居住公寓。
就居住公寓来说，相对于普通住宅其面积会比较小，适合的群体也不一样，因为总房款会相对较低，所以受众会偏向刚就业的大学生或者居住过渡者。公寓的户型同普通住宅也有比较明显的区别，比较常见的公寓户型很难做到南北通透，并且常常没有阳台，甚至是全封闭幕墙外立面，没有可打开式窗户。
很多人担心产权的年限问题，其实公寓和住宅在产权年限方面，性质是一样的，70年产权的公寓和70年产权的住宅，都具备70年的使用年限，不会因为类型不同而缩水。
居住公寓的年限并不如一般市民固有的概念一般，只有不到50年的时间。国家的限购令同样也约束着居住公寓，而且居住公寓的购买首付比例同普通住宅购买的首付比例一样。
市民可通过公寓的国土使用年限进行简单的判断，如国土使用年限为70年，一般情况下，该公寓就是居住公寓。但是商务公寓来说则不在国家限购的范围内，而且商务公寓的首付比例是50%，从这两点上就可以很明确的看出居住公寓和商务公寓的差别。
居住成本有所不同
一般公寓都是精装修交付，物业标准会高于住宅的标准，因此物业费也会比普通住宅来得高。就拿苏州来说，很多以好物业著称的普通住宅楼盘，物业费标准也不会高于5元/平米/月，但是公寓的物业费标准则动则高于10元/平米/月。
此外，由于公寓没有阳台，建筑面积就没有赠送空间，所以公寓的得房率常常比较低。另外业主也没有晾衣服的地方，如果是商业公寓，没有煤气管道的情况下，生活成本会进一步提高，一日三餐只能在外面解决。
在使用过程中，不难发现，公寓普遍都是在市中心，而且都以小户型精装修出现，着重是便利。公寓更讲究舒适性，功能的完备性，服务以及结构的合理性。配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。
落户、交易、水电费标准的区别
在购买公寓时，商业公寓和住宅会遇到几大关键要素的区别，这个时候，需要辨别清楚。首先是使用年限，合同上会写明是40年或70年，如果居住公寓建筑在有70年使用年限的土地上，且不具备商业公寓的特性时，就可以认定为住宅公寓，住宅公寓的使用年限就等同于土地的使用年限。房产证上也应该体现出物业类型和使用年限；其次是产证上的类别不一样；居住型公寓在产证上会写“成套住宅”，和普通住宅没有区别，可以用于落户，并且在契税缴纳享受和住宅同等的比例，发生公寓交易时，也免征营业税；在水电费缴纳上，主要根据地块与建筑用途来看，不看产证，如果不是商业用途的公寓，则享受民用水电费标准。
同是居住类型的住宅
为何叫法不同
既然年限和性质都几乎一样，而且都建在同一片土地上，为何叫法还有所不同呢？原来，居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类公寓明确为“居住公寓”。
日照标准和楼间距是一个根本性的差距，的确普通的住宅不仅面积较大，而且每层的户数较少。但是公寓每层的数量通常都会较多，而且有北朝向的房子，南北通透的公寓几乎看不到。也就是说，这两种房子的本质区别在于他们的“出身”，如果这个70年产权的居住用房不能满足国家对于住宅的要求，那么这个房子只能称之为“居住公寓”，所以在考虑过产证、水电费上的问题后，这两种不同叫法的房子，对于业主来说，是同样的。
购房TIPS：
综合多方专家和权威机构的言论，不难发现，长期以来大多数市民对公寓的理解并不完整。开发企业在房屋预(销)售时，销售现场应公示公寓的国有土地使用证、建设工程规划许可证及其附件、建筑工程施工许可证、商品房预（现）售许可证等证书。签订商品房买卖合同时，房屋用途栏应标明“居住公寓”或“商务公寓”。购房者在购房时要多留意开发商的五证，在付款前将自己的疑虑全都解开，以免后续会出现不必要的纠纷。
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[导读]10月4日起，苏州住宅限购升级。政策利好让无论是买房自住者还是投资客将目光转移至商业地产，而满足商住两用的酒店式公寓更受首次置业的购房群体以及投资客的青睐。8月11日，《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》中，第十条明确提出了加快推进商业办公用房去库存。10月4日起，苏州住宅限购升级。政策利好让无论是买房自住者还是投资客将目光转移至商业地产，而满足商住两用的酒店式公寓更受首次置业的购房群体以及投资客的青睐。说起公寓，具有自己独特的优势，小户型五脏俱全，低总价入手门槛低、可投资亦可自住……一般来说，公寓投资回报主要源于租金。比如一套公寓买时是30万，每月租金为1000元，那根据粗略的租金回报率计算公式：租金回报率=（月租金×12）/房屋总价=（1000×12）/30万=4%。目前公寓投资的租金回报率在3%-5%之间，但也有不错的公寓回报率可达6%。值得一提的是，公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，租金也会跟着上涨，回报率将更高。所以选择什么样的公寓才是重点，那么，如何让公寓投资更值钱？一、首先要选择旺地。选择租公寓居住的人，会更看重周边的配套设施是否齐全，交通出行是否方便。二、选择好的物业和开发商。对租客而言，如果不能得到贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，那还不如选择普通住宅。三、看区域规划前景。有一些公寓产品由于配套的交通以及产业还未成熟，因此价格会相对低廉。但如果该公寓所在区域未来有发展潜力，那同样值得投资，且回报率将更高。对于投资，公寓产品好像是不错的选择，而自住的话却有些纠结。现在在苏州买房不是件容易的事，有钱买的被限购了，失去购房资格，而没钱买又想买的，因为高房价望而却步。最近，小编问了身边一些朋友对于公寓的看法。很多朋友都说想拥有一套自己的房子，但是并不想把公寓作为自己的第一套房子。当年爱情公寓红遍80后、90后，现在好多韩剧中男女主的单身公寓也羡煞一众单身狗啊！但是又觉得公寓户型不好，不能够南北通透，有的甚至只有一室，做为投资还好，要是自住却显得有些鸡肋。其实对于年轻人来说，随着居住习惯的改变，独立意识增强，房子不过是栖身之地，没有必要在房子上让自己负债累累，况且如今的公寓在结构和设计上更为时尚和未来化。把每月交给房东的钱用来给自己买房子，对于打拼的年轻人来说，也是不错的选择啊！下面小编要推荐几个自住投资两相宜的公寓了，到底靠不靠谱还要大家自行判断。( )天虹品上中心目前在售3#酒店式公寓，均价11000元/平左右，建筑面积50-61&#13217;，目前仅剩东边户房源，团购1.5万抵4万，其他优惠案场详谈。 均价11000 元/平方米 | 400-819- *姓名： 先生女士*手机：团购报名成功 我们会电话与您联系天虹品上中心位于相城大道东，纪元路两侧，项目总占地近4万方，总建面32万方，1#1-5层底商裙楼，由天虹持有统一招商，统一管理。2#，3#,4#为精装酒店式公寓，8.7万方，共1620套，面积为50-70平，每户都有阔景景观阳台，增加了室内的使用面积。5#为甲级写字楼。楼盘地址：相城区相城大道和嘉元路交叉东南角（加油站南）
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