一位华人谈美国EB-5投资移民的真实经历
谈谈我个人EB-5美国投资移民的经历&
(个人经历仅供大家参考）
前段时间看到坛子里很多人说移民，这段又说股票，我酝酿了很久，也想把自己的经历说说。之所以酝酿，主要是怕产生歧义，或者说你是美分，或是广告，或是小号，要么争论一番移民的意义等等。本帖在这里先声明，就是一个经历贴，技术贴，不涉及什么政治立场，美分与5毛都无关此贴的意义，更不是广告，我也不是中介。本人的号虽然分少潜水多，但也在北分快十年了，十年间见识了各届北分名人，也没必要用小号了。100个人有100个移民理由，有100种生活方式，为什么移，到美国怎么活我也不多说了，有钱的没钱的，年龄大的年龄小的，过得好的过得差的，各有各的路，不是外人能评价的。
先说说我个人的整个经历和过程，不感兴趣懒得看的请直接忽略，跳到下面的概念解释即可。
我准备EB-5其实很长时间了，早在08年就有初步想法，但其实最本质限制我的还是钱包瘪，没活钱儿干这不靠谱的事儿。09年的时候，下决心要开始操持了，理由其实简单的不行，为了能在美国干点事儿，拓展工作。其实刚才说了，100个人有100个理由，有为事业的，有为孩子的，多了去了，这个没什么多说的。然后我就开始学习，了解这个EB-5，到底是什么，怎么个流程，具体的法律支撑等等。其实当时手机经常收到移民相关的短信，都是中介发的。本人当时对中介的态度只有两个字：骗子，或三个字：不靠谱。其实我虽然抵触中介，但中介我也逛的，煞有介事的逛了近十家北京的中介，装做要投资的样子，骗骗茶水喝，逗逗小姑娘，留的电话还是一个小号，发短信也骚扰不到我。装归装，我的确认真研究了N多项目，也真事儿似的拿个笔在那算算，看看法律文件，也找了些朋友实地在美国看看项目土地，后来才发现，什么也看不出来，一片荒地，或者一个厂子，看个毛。
最后我烦了，不想逗小姑娘了，我想还是自己来吧，找了个美国的铁哥们给我挑项目，又找律师，又考察等等，费大劲了。这个后来我看老圣的帖子很有同感，就是这么回事，很辛苦的。不过这段经历对我学习这个EB-5提高很大，没有自己闯我还是傻子一个。
<font STYLE="font-size: 16" COLOR="#2F年，自己单独又陆续看了6、7个项目，翻建、房地产、能源等等，骂句脏话就是真TM乱，虽然只有6、7个，但我看上的项目或者很快就卖完了，或者就是定向销售，专供某家公司销售，不卖散户，越来越觉得烦。后来这个美国的哥们又帮我找了个项目，稍微具体点说就是纽约的一个房地产项目，他说比较靠谱，但仍然也是定向的，我说定的是哪，他说国内的一个大中介，我其实一听有点烦，虽然跟这个哥们关系真的很铁，类似发小，但我说实话，本能的反应是中介给丫好处费了，虽然知道不太可能，但我个人习惯就是这样的，潜意识的反应。渗了两天，开始了解了解吧，说实话以我前两年的经验来看，这项目其实还行，中介的历史记录也不错，加上我这边时间也紧，也着实看烦了，一努劲就跟丫签了，我冲着项目去的。
后续流程一会概念里面再详说吧，总之很复杂的。2011年I-526批准，同年拿到临时绿卡，2014年I-829批准，2015年初拿到正式绿卡，还款还没到时间，等着吧。项目初步算选择成功了，下面来解释一下基本概念和知识吧。
跳过个人经历啰嗦篇的可以继续看了——
投资款多少钱？
50万美元——目标就业区，100万美元——非目标就业区
注：9月30日之前，之后可能涨价
什么叫目标就业区？
同比全美失业率相对较高失业率的地区，
或非都会区（含不发达地区），投资地点在大都会城市的投资管理边界以外，或人口总数不超过2万人的市镇区域以内。
50万美元的项目有多少？
90%以上，也就是绝大多数都是50万美元项目。
到底花多少钱吧，给个总数。
50万美元投资款，项目管理费4.5到5万美元，美国律师费大约1.5万美元，文件处理费1到2万人民币，中介费3万到8万人民币（我询问的7家中介区间），I-526申请费1500美元。
以现在大约6.21的汇率来计算（七月份数据），总数大约352.6万人民币到361.7万人民币，就这么多钱。综合来看总花费360万人民币吧，后期体检费、申请费还有几千美元，最多也不会超过370万，这是全部了。
I-526是什么？I-829是什么？
简单来说：
I-526可以理解为临时绿卡，I-526审过了，可以简单认为临时绿卡通过了，去广州签证之后可以去美国拿卡了。
I-829可以理解为正式绿卡，通过后正式绿卡就到手了。
成功率有多少？
所有人都关心的问题，这个才是重点。
其实就两点：1、正式绿卡能不能拿到。2、钱能不能退回来。而决定这两点的主要就是项目的好坏。正式绿卡能不能拿到的依据是什么？就是每位投资人可以在合理时间内创造直接或间接的10个就业机会。这个“合理时间”给了移民局一定的自由裁量权，简而言之，项目运行良好，创造了足够数量的就业。
下面就是成功率了，有一个例子，闭着眼胡乱选择一个项目的成功率有多高？那也就是所有项目的平均成功率，移民局有官方的数据，这个可以查到。
移民局最新数据是到2015年3月底，那就往前推一年吧，2014年3月到2015年3月，I-526平均通过率90.66%，I-829平均通过率95.99%。可以理解为，瞎选一个项目的通过率。这么看来，永久绿卡将近96%的通过率还算很高的。那么在此基础上再精挑细选，目的就是将通过率再提高，再稳妥。完全没有风险是不可能的，移民局要求所有项目都要有风险，这是法律规定。I-526有将近10%的失败率，主要原因其实与项目关系不大，基本都是自己的原因。I-526的失败主要原因在于个人申请资料有问题，补件不充分、超时、资金证明不完备，或资金非法等等。有些人提交材料时候太马虎，丢三落四，虚假作弊，折了也是必然。
还款的成功率有多少？这个完全决定于项目的运作，和项目的性质。有个前提就是，绿卡与还款可以说没有直接关系，绿卡折了，钱还可能按期还给你；绿卡通过了，钱没准折了，都有可能。我统计过截止目前七、八个项目的还款情况，属于不同的公司，都全额还了，但时间不一定是5年，有的超了一年，有的超了两年。所有还款的I-829都通过了，所以虽然绿卡与还款无直接关系，但有一定间接关系。829通过说明项目创造了良好的就业，那么有良好就业的项目表明经营和运作情况良好，也为按期还款创造了先决条件，这应该就是间接关系。
排期是什么？
人太多了要排队了，就这么简单。
我查了一下，日美国签证办公室宣布排期开始，截止日是日（每个人递交I-526申请的日子，早于这个日子不用排期，晚了就要排）。什么意思呢？排期排的是签证，就是签证要等，不是取消EB-5，不是暂停，只是多等。全世界只有中国大陆出生的申请人要排期，为啥？因为大陆申请人最多。
排期要多久？
两年。但不是多等两年，因为排期的两年时间是包含I-526审批时间的，有很多人看不懂，那我就说结论了。这么计算一下，I-526平均审批时间14个月（含在排期两年内）+剩下的排期时间10个月（两年减去14个月）+领事馆处理面谈程序6个月=30个月，即是两年半。比排期前多等10个月。就是，从申请开始两年半后，拿临时绿卡。
对排期影响最大的是什么人？
子女要超龄的人，即孩子快到21岁的人。其余的申请人不用多考虑，只是多等10个月，或少于10个月，没太大影响。
大体流程是什么？
选项目——筹钱——准备资料（证明钱的合法性等相关文件）——打款——526获批等面谈——体检——去广州面签——拿到签证半年内去美国——到美国办手续等绿卡——绿卡寄到手中——过一年9个月后申请829——等829批准后收到正式绿卡
看似简单，其实每个步骤都非常费劲，可以说跟他妈打仗似的，我很想骂街。真的。
难点在哪？
我最头疼的其实不是选项目，最头痛的是证明资金合法性，以及打款，这个最烦。相当于“我的钱要证明是我的钱”。其实就是一个词“合法”，不是贪污受贿来的，不是违法渠道来的，都比较好证明，就是非常麻烦。卖房、股权、收入累积、借贷、继承、乐透彩票都可以，一句话，要有完备的手续。
证明完了，该给美国佬打钱了，你说给他钱也这么费劲。将近55万美元（含项目管理费），怎么给他们啊？拿麻袋送到美国？显然不对。汇款吧，您要先购汇，对不起，每人每年5万美元外汇额度，中国外汇管制，靠！找人凑吧，亲戚朋友找11个人，抱歉，别在一家银行汇，汇多了说你拆分购汇封你权限，要最多一家银行两个人，找6家不同银行吧，您带着您的亲戚朋友要分别去，有的要先开户，然后购汇，转款，保留全部手续，折腾好几个小时，恭喜了，一个人完成了，你还有十个人…..都弄完了要俩礼拜，别告诉我您选的是100万美元的项目，21个人？疯了。嫌麻烦？好办，去境外，例如香港找专门人士兑换，要在几个小时内（或更短？）完成，但手续费巨高，几万人民币吧，这个我不专业，实在不了解就不多说了。最后，忘说了，您还没有海外账户？最近的香港赶快开个户吧，去不了香港？国内几个银行也能代办，但要预约呦，俩礼拜吧。开了户再带着11个人跑，要不白搭。终于在海外账户凑够了50多万美刀，一鼓作气，打钱！终于，成功了，累吐了血。
要涨价了？
基本确定了。老法案9月30日就到期了，新法案已经提出来了，就差国会通过了。50万美元变80万，100万美元变120万，就这么回事，当然还有一堆细节变动，就不多说了。又回到刚才话题，80万要找17个人购汇，晕……
先说这么多吧，本来写的很短，越写越多，总怕不完善，先这样吧。希望能够对有此想法的朋友起到参考作用，怕麻烦的能够知难而退；不怕麻烦的能够抓住机会，赶上末班车。有不懂的简单技术问题可以问我，太专业的我也一知半解。我调查的信息也能提供给您，最后希望大家一切顺利。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。那些失败的美国投资移民项目及背后的真相
熟悉美国投资移民的朋友肯定不会陌生“芝加哥会议中心”这个EB-5项目。2013年2月春节期间，爆出了SEC查处的第一大EB-5欺诈案件。北伊利诺伊州地区法院受理了美国证监会对芝加哥会议中心提起的证券欺诈诉讼，美国证监会并要求法院冻结该项目的所有资金。
直到日，历时4年，审判终于出来，芝加哥会议中心欺诈案主角Anshoo Sethi被判入狱3年，并另外归还受害者880万美元。
自此，这场被称为美国投资移民历史上最大的骗局落幕。在这场骗局中，Sethi诈骗290名中国投资者1.45亿美元投资额和1100万美元管理费用。（幸好，在2013年SEC起诉Sethi后，在监管银行中并被SEC冻结的投资款，已退回中国投资人。）
在315的这一天，我们重新整理那些年失败的EB-5投资移民案例，是给移民中介服务行业再敲一次警钟，也是呼吁中国投资人在选择美国投资移民项目时更加理性。
就在昨天，据美国国务院发布的2016财年数据，中国大陆投资移民申请人共有7516件获得移民签证占比75.6%。
而在2010年，中国投资人获批签证为772件，占2010年美国投资移民签证发放总量的40.9%。短短6年时间，中国投资人签证获批量增长10倍，全球占比也翻了一番。 仅财年，eb-5投资移民项目总投资额高达167亿美元，并为美国创造了17万余就业！
正因为这样的强劲势头，美国的投资移民项目在近年来纷纷进入中国市场。一时间，铺天盖地的EB-5项目宣传资料摆在中国投资人眼前，让人眼花缭乱。况且，有些美国投资移民项目远非某些移民中介所介绍的那样“安全”、“可靠”。
下面我们先分析几个典型的EB-5项目失败案例以及对于投资人的影响
一、 芝加哥会议中心项目（被SEC起诉欺诈）
美国芝加哥会议中心项目
项目简介：
项目是最有名的EB-5负面案例。此项目是在芝加哥建一个国际0碳排放的会议中心。项目宣传声势浩大，请了州政府官员来中国参加说明会，也上过央视2套的报道。最后以被SEC起诉其欺诈而告终。美国证券交易委员会宣称，塞思(Anshoo R. Sethi)创建了芝加哥会议中心(ACCC)与芝加哥洲际区域中心信托(IRCTC)两家公司，并向290名中国投资者1.45亿美元投资额和1100万美元管理费用。案子的审理结果已在本文最开头，因此不再赘述。
项目基本信息：
总投资：9.13亿美元
政府资金：（约4.85亿，约占总投资的55%）
州政府低息贷款：约3.398亿
联邦政府税收减免贷款：约0.485亿
市政府无偿拨款：约0.971亿
开发商：土地 + 现金：约1.75亿（约占总投资的19.5%）
EB-5融资：2.5亿美（约占总投资额25.5%）
EB-5投资人名额：499人
对投资人的影响：
绿卡方面：投资人已退出，无法拿到临时绿卡
资金安全方面：投资人的50万美金已退回。
项目分析：
主要问题是没有对项目方进行良好的背景审核，投资人愿意相信政府官员站台，和大篇幅媒体报道，没有从本质上考虑项目方的水平和过往经验。比如一个28岁的印度移民二代自称有15年的酒店行业管理经验，其实只是在家里运营的经济酒店打工。
另外，对项目的可行性，以及其他资金的到位情况也没有合理评估，项目基本是海市蜃楼一样。在芝加哥会议中心募股文件和发给投资人的营销材料中，Sethi和中国中介公司多次提到这片土地的价值为1亿7千8百万美元，任何之前看过估价报告和通胀评论的人都会认为这个价格对于距离芝加哥市区距离甚远的2.80英亩土地来说也太贵了。通过市场调研数据，就很容易发现该项目的未来的预计收入被严重夸大，即使开发商超效率地建成这995间客房并投入运营，根据市场房价和入住水平，要获得和预期收入接近的收益也是极为不可能的。
二、 南达州牛肉场项目
南达州牛肉场
项目简介：
农业州南达科塔的建设肉牛加工和相关产品的生产。区域中心由当地农业发展部门主导，基本上可以说是真正政府支持的项目。南达州区域中心也多次邀请当地政府官员来华宣传，然而后续有当地媒体曝出，EB-5项目破产牵涉到政府农业发展部的腐败问题。由于项目的市场前景以及自身腐败等种种问题，最终申请破产。
项目基本信息：
由于大多数中介已经在网上删除相关信息，所以无法核实。
对投资人的影响：
绿卡方面：目前，移民局已经给南达州区域中心意向关闭通知，目前南达州区域中心共有1002个eb5申请，已通过703个，未来如果区域中心被吊销，那么这些未获批的I-526 和I-829申请可能会受到影响。另外，南达科达州区域中心的牛肉场相关项目的个人已被州政府告上法庭，因为各种挪用资金和腐败，未完整披露项目和投资人信息等问题。2015年中，有个别客户的I-829顺利获批，根据关联方的说法，先前牛肉场的就业认可被认作永久就业。然而具体如何操作，后面的投资人的钱能否被认定创造新的就业岗位，情况尚不明朗。
资金安全方面：牛肉场已经申请破产，投资款要等破产清算之后估值返还，拿回本金希望不大，预计只能拿回很小一部分赔偿。
项目分析：
这个项目的失败在于没有估计到市场及项目的可行性和合理性。
首先，实业项目，就业完全靠项目的销售收入来支撑相应用工人数，比建筑花费就业存在更多不确定性和不稳定性。而且基于畜牧业的牛肉场本身风险就比较高，例如传染病、物价波动等都有可能影响到项目运营。
其次，农业州本来就存在经济发展的瓶颈，虽然当地政府不断的促进经济发展，拉动投资，但是受制于地方产业单一，缺乏人才等因素，从投资角度来衡量并不是好生意。
再加之地方政府对相关项目的监管不力，项目方的运作经验不足，不能把控项目的走向，项目的风险可想而知。
三、SLS赌场酒店
简介：此项目是在拉斯维加斯大道北部建设翻新重建一个赌场的项目。此项目是移民局检查办公室上报国土安全部的三个项目之一，据称此项目当时审批时受到国会重量级议员的压力，加速了项目的审批，才使得项目顺利招募。项目于2014年第三季度开业。根据SLS股东的最新报表，目前开业后前三季度已经亏损1.2亿美金，并且持续经营下去，可能继续亏损。
项目基本信息：
全新的SLS 项目将包括：1,371 间客房，251 间套房；6.6 万平方英尺的赌场,包括860 台老虎机,112 张赌桌；3.27 万平方英尺的会议中心；8 千平方英尺水疗和健身中心；8 千平方英尺的酒吧和休闲区；4 家SBE 集团旗下的夜总会，建筑面积7160 平方英尺；12 家SBE 集团旗下的餐厅,建筑面积4.3 万平方英尺,拥有1671 个就餐座位；7500 平方英尺的酒店商场。
募集人数：800
项目总投资： $ 9.59 亿
开发商投资： $ 4.09 亿
银行贷款： $ 1.50 亿
一期EB-5 投资： $ 2.00 亿
二期EB-5 投资： $ 2.00 亿
代理机构：亨瑞，外联，以及其它很多中小型中介
对投资人的影响：
绿卡影响：目前项目已开业，前期客户的永久绿卡解除问题不大。然后后期如果酒店运营部善，持续裁员或者倒闭，那么势必会影响到后期投资人的永久绿卡解除。
资金安全方面：目前项目有800名投资人，4亿美金的投资款，如果项目连续亏损，势必对项目的还款有非常大的影响。另外此项目还有高级贷款，如果破产清算，恐怕投资人不能拿回多少钱。
项目分析：项目没有考虑到市场竞争和前景等因素，对拉斯维加斯的赌博行业也非常的不了解，在金融危机之后，拉斯维加斯就开始一蹶不振，现在基本每个州都有印第安赌场，冲击拉斯维加斯竞争力。项目主导者也没有赌博牌照和赌场运营经验，也是出入赌博行业。项目方没有之前没有类似的项目经历。项目的位置非常差，基本不能分流到拉斯维加斯大道上的游客。项目方通过议员干预加快了项目审批，虽然能解决一时之麻烦，但是恐怕有后顾之忧。
四、 路凯能源项目
路凯国际能源集团
项目简介：
此项目是在募集资金投资德州油田和钻井平台，目前到底有多少投资人牵涉之中不得而知。项目还牵涉到非EB-5资金的旁氏诈骗，圈钱6800万美元。
报道称，路凯集团在处于严重负债状态下，谎称公司盈利。并通过中文电视台、电台和报纸上做广告向投资者描绘经营数百万桶石油和数十亿立方尺天然气储存的成功形象，并以高达20-30%的回报率吸引资金骗取美国华人及中国EB-5投资者的资金，落入他的口袋。SEC已经以欺诈起诉路凯能源公司，冻结相关资产。在SEC起诉之后，路凯能源申请破产保护。另外，有三十多个投资人聘请律师集体诉讼，除了追回投资款以外，要求赔偿6亿美金。
项目信息：暂缺。
对投资人的影响：
绿卡影响：目前没有具体信息有多少投资人以EB-5方式投入，但是绿卡可以确定基本无望。
资金安全方面：恐怕要等SEC起诉案件了解之后，投资人才能追索赔偿，然而案件可能会拖得很久，最后能否追回投资款也很难说。
项目分析：
石油价格持续下滑，考虑到行业因素，石油并不是比较稳健的投资，没那么适合做EB-5项目。另外此项目的开发商宣称的回报率太高，如果仔细考虑一下美国的市场环境，这种高收益非常的不合理。其相关宣传也是漏洞百出，可以看出公司专业度有带查证。
EB-5投资并非天上的馅饼
关键在于练就火眼金睛
美国有一句俗语：好得难以置信的东西都不是真实的。热心于投资移民的人都希望能全家拿到绿卡，同时全额收回资金。为了迎合投资人的这一心理需求，许多高风险的投资移民项目被巧妙地包装后推销给了中国的投资人。
最后美小编想说，投资EB5项目是为绿卡而不是收益，因此商业风险越小越好。怎样的项目商业风险小呢？因素有多重，但最重要是看项目的开发商实力与商业模式。那些存在已久的，被时间验证过的，容易被理解的，甚至无趣的项目往往是最适合EB5的项目。
正如大公&美盈一直在合作的TDI五星高尚公寓系列，就非常的稳健。
先看开发商背景：以严谨著称的开发商JPI/TDI是一家深耕美国房地产行业30年的公司，目前有18个开发项目在建和运营。而且管理团队平均每个人都有25年以上的房产领域经验。
再看商业模式：TDI一直专注于零租整售型公寓。
“零租”指的是公寓楼建成之后，开发商一般会持有该物业3至6年，并将公寓出租，赚取租金回报；
“整售”则指开发商所开发的整栋公寓楼不为每套独立的公寓分割单独的产权，而是作为一个大的整体产权进行出售。
这种模式的接盘者一般情况下是大型的保险公司、对冲基金、房地产投资基金、养老基金等机构投资商。
最后看成功经验：
目前在推的第十五期南加州豪华海景公寓项目，他的背后是11期项目的成功经验。其中第1-5期申请人I-526均无补件获批。
另外，该公司已经有6个建成运营中的项目，如果感兴趣的话，可以扫描下方二维码获取详细资料或去实地考察。
来源：网络资料整合
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