小区停车位，到底归谁所有？
　　鄞州新闻网讯(记者 赖婧 通讯员 建君) 家住四明中路某小区的曹春琴最近因为停车问题头疼不已。“我们小区没有地面车位，只有买了车位、租了车位的车才能进地下车库，每天回家停车着实是个难题。”曹春琴说。
　　在鄞州各小区，随着私家车数量的不断上升，停车矛盾日益突出。与此同时，小区车位的归属问题也备受关注。不少业主不解，自己住在小区，自己的车为什么不能“住”进去？小区停车位，到底归谁所有？
　　从事物业管理行业十多年的李娜坦言，有的小区实行人车分流，没有地面临时停车位，地下车库的产权车位又都已经出售，人防车位则由物业代为出租。如此一来，没有买车位的业主只能租人防车位，或向买了车位的业主租车位。
　　李娜认为，如果物业公司允许所有车辆驶入小区，由于没有充足的车位，反而会扰乱小区正常出行秩序。当然，随着入住率提升，小区车多位少，可租的车位就会吃紧甚至无位可租。
　　那么，小区车位到底属于业主还是开发商？物业有没有权利进行管理和收费呢？
　　区住建局物业和住房维修资金管理中心相关工作人员表示，首先要看车位属于哪种性质。目前，小区内车位通常有产权车位、公共车位、人防车位三类。产权车位一般指开发商自建的地下车库，开发商拥有产权，可将车位出售或出租；公共车位一般指车位面积已经被列入公摊面积分摊，产权属于全体业主共有，例如地面临时停车位；而人防车位则是人防工程的规划车位，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，并按约定收取一定费用。
　　“如果是开发商的产权车位尚未出售的，业主可以成立业主委员会与开发商交涉要求承租，开发商是不得以“只售不租”为由拒绝出租的；如果是人防车位，开发商没有产权，出售车位、以专用车位形式出租都是不合法的；如果是公共车位，这类车位所有权属于全体业主共有，根本不允许销售，一般用于临时停放，即使包月出租也是不固定车位的。”这名工作人员称。
　　对于物业出租车位所获得的收入，也有相关限制。新中大律师事务所吕仕法律师说，“根据《宁波市住宅小区物业管理条例》，占用业主共有道路或者其他场地设置的车位停放汽车的，也就是属于全体业主共有的车位，物业公司可根据业主大会的决定收取停车费。但收取的停车费除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，物业服务企业应当根据业主大会的决定，将停车费用于物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。”
　　此外，吕律师提示，从2016年开始，宁波就放开了原来由政府定价的住宅小区机动车停车收费，由每个小区自行定价，收费标准按《物业服务合同》约定的收费标准执行。
来源：　17-04-11 09:36
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浙新办[2006]18号 浙ICP备号小区居民18万购买停车位被人强占 物业开发商都无法解决
　　去年，小区车位费用集体飙涨的情况多有发生，引发广泛关注，不少业主都为“天价”租购车位的事情头疼不已。殊不知，买了车位也不一定就省心了，家住徐汇区阳光美景城的陆小姐年初购买了小区地下车库的一个车位后，原租赁该车位的车主一直不将车位让出，还贴出了一张“告知书”，陆小姐联系物业、开发商都没能解决问题。咨询后发现，此事如果沟通协调无果且没有很好的解决方案，最终还得业主自行走司法程序。　　老租户占位一直不走　　据陆小姐介绍，阳光美景城小区的停车位一直很紧张，加班晚了回家几乎就没机会停进小区。去年年初时，开发商提出要将地下车库停租出售，“刚开始还不太敢买，后来从最初的15万涨到了18万，年底时开发商贴出告示说3月份要涨到20万。小区里不少车主都买了，竞争也变得越来越激烈，我们也就参与了摇号，历经了两轮才争取到这个车位”。　　今年1月4日，陆小姐及家人向开发商支付了车位购买款项，并递交了申领产证及相关手续材料。本以为“抢车位”问题解决了，没想到新的麻烦却来了，“这个车位之前是出租给了一名业主，现在那名业主把车一直停在那儿不动，我想停也停不进去”。　　陆小姐多次联系物业，可负责人都是一个态度：“没法管，你还是找开发商吧。”开发商先说让陆小姐找物业解决，后承诺会安排拖车却又不见行动，“开发商甚至让我们自己想办法去堵住人家的车，或者干脆上法院，把事情闹大，你说这叫什么方法啊”。　　没多久，陆小姐的母亲史女士在邻居的提醒下，发现地下车库门口占位者贴出了一张“告知书”：在租赁车位十年有余后，物业强行取消租赁权，现在车位买卖合法性还不明朗的情况下，希望车位买主不要把矛盾转移到业主之间。同时还附上了“我们是守法公民，不希望有不愉快的事发生，但事来了，我们也不怕事，望慎行!”等字样。　　本周一到现场采访，发现陆小姐购买的12号车位上停着一辆沪牌的三菱车，而那张“告知书”已被揭下，陆小姐的妈妈此前已拍照并誊抄了一份，提及这略带威胁意味的告知书，陆小姐表示：“这片地下车库只有我们家的存在纠纷，贴在车库里，针对性太强了。我也希望能好好协调沟通解决问题，邻里之间还是有商有量比较好，真要拖车，碰了擦了也不好。但原车位车主邢先生一直不接电话、不出面，我们也不知道该怎么办才好。”　　个别业主采取不合作方式　　“告知书”上说“车位买卖合法性还不明朗”是否有依据?业内人士指出，住宅小区停车位的权属，如果开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范，且建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人，那么停车位的所有权应当属于开发商所有。陆小姐表示他们的产证办理已经在走流程，同时也拿出了购房合同，记者在“补充条款”下看到了购买地下车位的具体条款——转让总价为18万元整，每月支付80元的管理费。　　记者辗转找到了此房产项目的开发商——上海阳光投资集团有限公司，销售办公室的门口还张贴了醒目的公告，称公司为小区地下车位的合法产权人，现按照只售不租的方式逐步清理地下车位，同时附上了购买车位、办理产证的手续程序。负责人裴经理表示，他们的出售行为是合法的，去年刚开始推行时受到很大的阻力，甚至有业主集体抗议，但随着类似的消息报道越来越多后，不少业主也转变了方向，“其实我们的价格不算高，这个地段、房价、环境的楼盘地下停车位售价至少要二三十万元”。裴经理介绍说，不少业主了解行情后，都觉得早些购买还是划算的，仅有个别车主情绪比较不稳定，还曾上访到区、市级相关部门，但都没有得到满意的结果，现在只好采取不合作的方式，造成了如今的僵局。　　建议起诉开发商及占位者　　陆小姐碰到的问题是个例，究竟该找谁来解决呢?　　裴经理表示，他负责的3个小区共计455个地下车位目前的售卖工作已接近尾声，共出现5例类似“老赖”的情况，都是原租客拒绝挪位，“其实我们在出售车位前，对之前的租户都保留了优先购买权，通过电话、短信、邮件多渠道进行沟通，并保留了备份和录音。在约定的截止日期过后才展开车位摇号的工作。现在他们强行占据已经出售了的车位，实在是不讲道理的做法”。　　针对这5户莫名“中招”的买车位业主，裴经理表态：先协调，后起诉。　　但陆小姐的问题有点难办，原车位租户邢先生采取了不合作的方式，裴经理现场拨打了邢先生的手机，被挂断;记者尝试用自己的手机联系协调，也无人接听。物业管理处的陶小姐介绍，这户业主家里一直有人，不太出门，所以车也一直停着，几次沟通都不顺畅。　　裴经理当场表示，如果协调无果，只能采取强制手段，一是通过派出所民警认定为僵尸车后进行拖车，二是走司法程序，“其实普通业主都不希望闹到上法院这一步，他们也会担心后续会有邻里不和或打击报复等情况发生，拖的时间也比较长。”如果真开始走司法程序，裴经理表示会由公司出面，几名购车位的业主作证即可，同时也会加快这类业主房产证的办理进度，力争证据充足。　　晨报记者随后就此情况联系了小区所属的古美路派出所，接电话的民警给出的建议是如果车位产权归属无异议的话，最终只有靠打官司解决：“报警的话我们也只能电话联系车主，如果他拒不接听也无计可施，在地下车库的车辆我们是无权拖走的。”　　昨天上午，开发商派人到邢先生家，依旧是无人应门。裴经理表示晚上会再上门协调，但针对司法程序的主体，却又有了新的说法：“通过法院的判决可以实施强行拖车，并要求一定的经济补偿。但公司法务提出，申请诉讼的必须是车位购买方，阳光公司在诉讼过程中只能起到帮助作用，包括修改诉状、出庭、提供证据等。由于涉及金额并不高，正常情况下司法流程只需两个月左右。”　　陆小姐对此表示不太理解：“我们是和开发商发生的交易，我支付了购买费用后一直无法使用车位，是他们的售后出现问题，怎么能让我们来告其他车主呢?”裴经理对此回应：“可以对开发商提起诉讼，同时将占车位的业主列为共同被告。”　　应对车位被占，网上“怪招”叠出　　记者咨询了身边曾有过私家车位被占的车主，并在网上搜索了相关解决方案，发现大家想出的招数可谓五花八门：成都一私家车位被占后，业主马女士直接用车轮锁把对方的左后轮胎锁上，并要价2000元停车费;也有比较暴力的业主季先生采取了“划车”的方法：“多划两次，我的车位好像就不太有人占了，反正真吵起来也是占车位的人理亏。”　　用违法行为制衡违法行为，必须反对。法律人士指出，私家车位受物权法保护，作为管理方的物业公司收取了停车位的物业管理费，即对车位负有管理义务。物业公司没有及时发现和制止他人侵占业主的车位，存在明显的工作疏失，应承担相关责任。业主可要求物业公司组织力量拖走车辆，再设法找到车主追究其责任。业主应保留充分的照片、视频证据以及物业公司等出具的人证、物证，依法向法院提起民事诉讼，要求侵权车主承担挪车费用，并赔偿其他损失。
　　晨报记者前天采访时也来到阳光美景城的居委了解情况，陆小姐碰到的问题，居委是否能帮忙协调呢?该居委一名工作人员表示：“现在还没有产生矛盾呀，如果真有争执或者划车之类的事件发生，我们才好进行沟通。”同时她也指出，业主也要有自我保护意识，可以通过行车记录仪或安装探头等方式维护自身权益。　　对这些备用方案，陆小姐认为：“当初应该确定了车位闲置安装了地锁才付款的，现在对方不挪车，我想装也没办法了。之前就是想省事才干脆买了车位，没想到竟然要闹到法院去。还是希望开发商和物业能够尽力沟通，协商解决。”&
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来源：北京青年报
作者：卫东
“停车难”遇上“空车位” 越来越多的投资瞄准车位
　　网络上曾经一度流行的“抢车位”游戏，如今正在走进北京诸多车主的现实生活中。“私自给小区公共车位加装地锁”、“被拦在小区门口等待车位”、“为抢车位上演全武行”……如此种种不仅困扰着车主，也影响着周边居民的生活。而另一方面，地下停车位长期空置，收费停车位不停“开疆扩土”，成为另一大“奇景”，加剧着“停车难”的乱象。对停车位的全方位治理，已经成为多数人的企盼。
　　地下车位只售不租被空置 业主无处停车只能违章
　　在成寿寺附近某新建小区，业主张先生几乎每天都要在小区外苦苦等车位。张先生表示，当初开发商承诺给业主的停车位是1比1.5。第一期业主入住之后，又陆续盖了好几期，不过停车位还是原来那些，这就造成了车越来越多，车位严重不够用了。
　　“物业公司为了管理方便就实行了"一个萝卜一个坑"的占车位原则：就是一旦院里的车位满了就不许后来的车辆进入，只能在小区门口排队，如果有一辆车离开小区，才能让下一辆车进去。车少的时候还好，等个十来分钟就能进去了，要是到了车多的时候，排一个小时也进不去。” 张先生有些气愤地说。
　　此外张先生还反映，小区配建有许多地下车位，但是由于只出售不出租，造成地上车位不够用，地下车位不能用的情况。在张先生的带领下，我们来到了位于地下二层的地下车库，看见面积约为上千平方米的车库内，指示牌、标志线、照明等设施一应俱全，然而空空荡荡只停着十几辆车，余下的大部分车位都是空的。
　　也有小区居民表示，他们曾打电话给物业，希望物业将地下未卖出的车位租给业主，却被物业以各种理由回绝了，这让我们很奇怪。后来有朋友点出了其中的奥秘：开发商希望卖掉车位一次性收回资金，但是如果把未卖掉的车位租出去，业主的车子有地方停了，自然买车位的人就少了。“这明显是开发商为了自己私心牺牲业主的利益，现在每天晚上都有业主没地方停车只能把车停到马路上。拥堵了交通不说，没人照看业主的车子也不安全，时有车上东西被盗的事情发生。”
　　车位抢手业主私装地锁 租金高涨小区车位不够用
　　在朝阳北路某小区，由于密度低，周边道路宽阔，原本有充足的停车场所，然而今年以来情况却变了。居住在该小区的赵明表示，今年以前小区的车位很充足，除了能满足内部业主的需求，还能空出不少车位。然而随着去年年底周边的两条市政路开通，以前免费停车的道路两旁被划上了停车线，开始收费了，每个小时收5块钱。许多车辆不愿缴费，就把车辆停到了我们小区里来，挤占了小区里的车位。“现在许多业主为了自己能有地方停车，开始给车位加装地锁，甚至有的外面的车辆也进来装地锁占车位。这使得车位矛盾更加严重。”
　　此外《广厦时代》还了解到，在崇文门、燕莎等一些繁华商圈，由于车位需求旺盛，车位的投资甚至也已经成为一种常态。有公司曾一次性买下20多个车位用于投资，这也加剧了车位的供需矛盾。
　　曾有人指出，在北京一些城内新建小区，目前车位的出售单价在20万～25万元之间，即使是最便宜的也要20万元。而目前这些楼盘的车位月租金一般在500元左右。对于车位业主20万元的投资而言，就意味着要花30年的时间才能回本，回报率仅3%左右，看起来并不高。
　　然而在投资公司的眼中，账却不是这么算的。一位业内人士表示，许多新建小区入住率并不高，需求不旺使得租金价格处于低位，然而随着时间的增长，越来越多的入住带来车位需求量的激增，使得租金水平有较大的提升，也会使得售价上涨；另一方面，由于现在北京五环以内的市政收费停车场价格远远高于小区内的停车场，所以不少上班族情愿花钱在附近小区租地下车位，这也从外部形成了对车位需求的刺激。
　　涨幅高不限购 越来越多投资需求瞄准车位
　　近日，位于王府井(600859,股吧)的豪宅项目霞公府地下车位创下了80万元/个的天价。有调查报告显示，许多尚未定价的豪宅也对车位未来的销售预期颇为看好。中介公司表示，由于车位购买不受政策限制以及车位价格上涨的普遍预期，越来越多投资人开始瞄准这一领域。
　　资料显示，车位投资在香港已经不是什么新鲜事。在香港传统蓝畴屋苑太古城一带，由于车位少、投资总成本小加上租金回报率高，投资车位成为近期的热门之选，一些较好位置的车位价格已经是五年前的三倍，远远跑赢附近的私人住宅价格。对于很多内地投资者来说，车位似乎并不是主流的地产物业投资对象，但是在香港，情况却不同。投资一个摩托车的车位能有近三成的年回报率，在香港是不争的事实。
　　其实，对于几年前已经在国内大城市购买了车位的人来说，车位的价格也确实是涨了不少。海淀某小区的地下车位，2007年购买房子时车位价格12万元，但现在已经涨到将近40万，涨幅超过200%。
　　伴随着汽车保有量的增加，北京市尤其是中心城区的车位需求更是旺盛。根据市交通委统计数据显示，截至今年6月，北京市共有登记机动车510万辆，而北京停车泊位数却仅有250万左右。有投资者由此判断，长期来看，车位价格必然超过房价涨幅。
　　关注焦点：车位是否应该限购？
　　“房子和车都限购了，车位是不是也应该限购呢？”这是我们遇到的很多小区车主的呼声。他们认为，车位在北京这样的大型城市中更多具有公共资源的属性，政府应该出台办法提高空置车位的使用率，以缓解停车难的问题。
　　北京御翠尚府经理王东表示，目前在北京的部分小区，开发商还是能够遵循“优先满足小区业主需要”的原则，严格遵照“房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用本项目一个车位”这一规定，业主必须凭房产证才能有购买权。“我们项目的车位配比基本能达到1：1，购买车位也是优先满足业主需求”。不过，由于政府对于车位卖给谁并没有明确要求，这就造成有的开发商只顾眼前经济利益，将地下车位随意出售的行为。
　　去年，佛山等城市已经下发通知对小区车位的销售作出限制性规定，被视为车位限购令。而该《通知》规定，“商品停车位（库）在销售时，应当首先满足该配套区域业主的需要。在无法满足一户一车位时，应采取抽签的方式确定购买资格。在满足提出购车位的业主一户一车位的前提下，对提出购买两个车位的业主，采取第二轮抽签的方式来确定剩余车位的购买人”。
　　有业内专家认为，对于北京这样的一线大城市来说，土地资源稀缺，更应该引导相关资源的合理消费与使用。“在大力兴建停车场、扩大停车位的同时，也应该对车位的购买进行限制并制定细则，解决地下停车位空置的问题。这样即使不能完全解决目前停车难的问题，也至少可以减少资源的浪费，促进北京城市的健康发展。
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　　开源：政府出台《办法》鼓励新建停车位
　　市交通委、市财政局近日联合印发《城六区居住区机动车停车设施建设市级奖励资金管理办法（试行）》，要求新建居住区停车位经审核合格，市财政会按照每新增一个停车泊位2000元的标准给予一次性奖励。
　　据悉，截至目前城六区已完成28个居住区3629个停车位新建工作。9月底前将继续新建和计划开工建设40个居住区5100余个停车位。按照”区配市奖“的原则，对经市交通委运输局审核合格的居住区机动车停车设施新建项目，由市财政按照每新增一个停车泊位2000元的标准给予一次性奖励，区配套资金标准由区政府确定。停车泊位建成后的管理、运行维护费用，区政府可根据运行情况给予补贴。
　　按照目标，2013年年底前，在本市四环路以内居住区新建机动车停车泊位11万个以上。其中，东城区、西城区各新建1.5万个以上，朝阳区、海淀区各新建3万个以上，丰台区新建2万个以上。文/卫东
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责任编辑：海纳
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