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城家公寓：长短租结合真正实现“灵活住”
发布时间： 14:29:59
来源：猎房网 作者：转载不详
责任编辑:林云锋
摘要：这也是城家长短租结合的重要体现。相比酒店，公寓短租的价格更便宜，入住灵活，有做饭、洗衣、社交等自由生活空间，还配有管家式服务。&&为了真正实现“灵活住”，城家自主研发了国内首个长短租结合的CAS系统。无论住多……去年36氪采访城家公寓的时候，后者曾表示，城家核心战略是：集中分散结合，线上线下结合，长短租结合。而从最近上线的3.0版本APP，已经可以非常清晰地看到的战略思考了。
& &城家公寓作为华住集团与IDG资本共同投资创立，承接了华住系在非标准住宿领域业务的布局。华住集团总裁、城家公寓CEO金辉告诉36氪，城市里其实存在着大量“灵活住”的需求。
& &首先在时间上，存在着几天和长住之间暂住的住宿状态。比如10天深度游，但住不方便洗衣；出差一个月，却很想做一顿饭；毕业了在大城市找工作，想要有一个性价比高又随时可以换的居所。这是一种介于Night（过夜）和Live（生活）之间的需求，称之为“Stay”。
& &“灵活住”还体现在空间上。金辉认为，合租是一种过渡的生活状态，在条件允许的情况下，人们还是会选择一个独居独立、自由有品质的生活。这是消费升级的趋势，也是未来年轻人非常重要的住宿需求。
& &要满足这些人群的“灵活住”需求，就必须要打破住宿的边界。除了时长外，还要打破产品的边界。长租公寓一定是这样的长租公寓吗？酒店一定是这样的酒店吗？消费升级下，住宿的形式和功能比以往任何时候都要细分，也更强调个性化的住宿体验。集中和分散、长租和短租，越往后发展，这些界限或许就不那么重要了。
& &此外，还有管理边界的转型。现在酒店还是大工业时代的管理模式，流水线作业，中心化管理；而未来更多的应该是利用共享经济提供碎片化的服务。金辉表示，要打破这些边界，关键其实在于如何打破人的固化思维。只有改变思维方式，才会有创新。
& &从时长、产品到管理，城家公寓新上线的3.0版本APP都有所体现。进入APP，用户可以选择短租或长住（一个月以上）。无论住几天，平台有多种产品覆盖各种场景下的住宿需要，用户自由选择入住时间，随时住，随时离开。
& &长租产品就是集中式公寓，一个月起住，支持月付。该产品又分为两个层次，一是标准版产品，为年轻人提供就近上班、高性价比的独立住宿空间；二是主打服务概念的品质化住宿空间，用户既能够享受酒店化的服务品质，又能体验个性化的住宿空间。
& &短租产品有三类，一是酒店长包房，为华住集团旗下酒店，满足用户7-30天的住宿需要；二是民宿客栈，为1-30天的周末游、短途游精选当地特色房源；三是城市短租，适用于求学、就医、出差等场景，住宿时长在1-30天内。
& &城市短租的产品涵盖在长租公寓里，这也是城家长短租结合的重要体现。相比酒店，公寓短租的价格更便宜，入住灵活，有做饭、洗衣、社交等自由生活空间，还配有管家式服务。
& &为了真正实现“灵活住”，城家自主研发了国内首个长短租结合的CAS系统。无论住多久，房态可实时共享，系统可实现自动智能排房，保证率降为最低；同时，可根据入住、退房情况，提前调度布草人员，保证客房及时准备就绪；智能门锁系统实现“去前台化”管理。
& &而在销售端，无论长租还是短租，均可一键签约和下单支付，保证到店有房；通过实时数据监控，还可实现全渠道的提前预售。未来还将不断叠加智能化功能，包括根据供需预测智能匹配长短租占比，通过大数据监控实现动态定价，实现公寓管理上的全面移动化等。
& &金辉表示，所有的变革都是为了让人们的生活更美好。在最理想的状态下，客户享受的应该是最恰当的服务和最高性价比的产品。
& &目前城家公寓已在全国布局了50家，共5000多间房，累积服务了4万多住户，预计今年年底将拓展至100家物业，房源数达10000间。
& &盈利难是目前公寓行业共同面临的问题。对此，城家似乎并不担心。依托华住，城家天生储备了很多中短租的自有客户，而且长短租结合的模式大大提高了入住率。据悉，城家公寓长期出租率保持在95%以上，60%以上的门店都是接近满租状态。再加上精细化运营和成本管控能力，城家今年的目标是实现全面单店盈利。
& &当问及是否会考虑其他盈利模式，金辉表示，离客户100%满意的产品和服务还有距离，暂时公司的重点还在于打磨核心住宿产品上，不会本末倒置。“我们做服务出身，所以一定牢牢做我们的本行，用服务做连接。等业务做扎实了以后，提供增值服务是水到渠成的事情。”
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城家首推CAS系统，打造“灵活住”首选预订平台
来源：乐途旅游社区
10天深度游，不想住酒店?外派驻场工作5天，换洗衣物怎么办?异地就医，想找个能煲汤、做饭的住处?……打开日前全新上线的城家APP 3.0，“灵活住首选预订平台”的概念扑面而来。　　华住集团总裁兼城家公寓CEO金辉表示，在几天和长住之间，实际上有大量暂住的需求，这就是城家所认为的“stay-灵活住”需求。而城家APP3.0在之前版本基础上全面升级，旨在满足不同人群的“灵活住”需求。　　据介绍，城家APP3.0从UI界面、搜索功能到增值服务，均从用户需求和体验角度出发，让“住”这件事更便捷、更贴心：　　UI界面全面改版，“短租”、“长住”两大入口清晰明了，“民宿客栈”、“酒店长包房”、“长住公寓”等特色产品分类一目了然，方便按需查找;　　搜索功能更加强大，通过LBS(定位服务)技术，消费者可以更快、更精准地“锁定”所需房源，还可直接输入景区、商圈等关键词，一键查找;　　新增“日程提醒”功能，相当于为消费者配备了看房“小秘书”，协助其更好地管理时间，以免遗忘;　　针对长住客户开放付费增值服务入口，可通过APP自助预约洗衣、保洁、维修等服务。　　令人耳目一新的页面背后，是城家在国内首推的长短租结合系统(简称CAS系统)提供强大的技术支撑。　　业内人士指出，存量物业(公寓)经营层面，长短租结合是一个趋势和方向，但由于产品的差异、面向人群的不同，竞品也不同，运营商在前端销售和营销上，也会采取不同的策略。要实现长短租结合，需要管理系统端的支持，看似简单的系统融合，实则并非易事。　　目前，城家在技术上已将长租和短租两种不同的算法无缝地整合在一起，使长租可以做短，短租可以做长，供消费者任意选择，真正实现“灵活住”，这是竞争对手目前尚不具备的能力。　　对运营商来说，长短租结合的核心价值在于降本增效。城家CAS系统围绕这一核心价值，进行了一系列探索和尝试：　　管理端，无论是长租还是短租，两者房态共享，系统可根据门店实际入住情况，激活闲置房间，系统中心调度实现无人化自动智能排房，保证空置率降为最低;与此同时，系统能根据入住退房情况，提前通知、调度布草人员，保证客房及时准备就绪;长租客和短租客都无需房卡，凭密码开启智能门锁系统，租期结束时，密码自动失效，实现“去前台化”管理。　　销售端，直销渠道上“所见即所得”，无论长租还是短租，均实现一键签约和下单支付，保证到店有房，同时直连华住和艺龙两大分销渠道;通过实时房态及数据监控，还可实现全渠道的提前预售。　　金辉透露，未来，城家CAS系统还将不断迭代、叠加智能化功能，包括通过大数据监控实现动态定价、根据供需预测智能匹配长短租占比、实现公寓管理上的全面移动化等等。来源 乐途旅游网 文章来自
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12年积累，华住的转型思考
美团的王兴说过，要关注企业的核心而不是企业边界。昨天IDG的资本会上，IDG资本合伙人闫怡勝也是反复强调怎么样做好企业的核心，核心能力的打造。核心当然非常重要，但是边界同样非常重要，边界是一个企业的战略，我们不能因为战术上的勤奋，而忽略了战略上勤奋的思考。
希望我的演讲能够得到大家的一些反馈，给我们战略上更多的推动，让我们的思考更能贴近用户和未来。
首先自我介绍一下，我是华住的创业团队，原来叫汉庭，也是华住第一个员工，参与到整个创业过程，走过了这12年。
去年的7月份，我接任了城家公寓的CEO，负责整个公寓业务的推动。在过去三年里我非常喜欢跑步，也成为业余界精英的跑者，我觉得这是蛮自豪的一件事情。这两件事情，跑步和创业还有异曲同工奇妙的地方，历程有一些相似，都对人生有非常大的改变。
华住过去12年，从汉庭第一家店起步一直成长，到去年我们已经成为世界酒店业的top9的世界酒店集团。
取得这样的成绩，一方面跟我们团队非常努力不可分，当然跟中国巨大的市场有关，我们还分享到了人口红利，季琦在纳斯达克敲钟的时候说感谢一个人，感谢毛主席，让我们中国生了这么多人，这么多消费者。
但是，华住一直很焦虑，取得这么大的成就以后，从季琦到整个团队非常焦虑。我们焦虑在哪里？第一，住宿业未来的增长点在哪里？我们现在采用的方式还是过去50年世界酒店业走过的路，新建、直营、多品牌，从经济型、入门到高端我们在国内经营十几个品牌了，我们收购桔子，收购了雅高在中国的业务。下一个可以预见的肯定是国际化，还是聚焦在原来酒店的业务里，还是非常传统增长的路径。
未来住宿业，华住其实死磕住这个事情，刚才英航说的，8小时住。我们希望这8小时，不是在我们酒店，就应该在我们公寓，或者应该在我们度假的地方，这是华住的想法。
华住在过去这么多年，积攒了很大一批会员。因为华住的会员体系，在全球的酒店业都是非常先进的。我们在整合雅高在中国业务的时候，我们发现雅高全球才2700多万会员，他们的业务已经遍及全球了，而我们已经超过8000万会员。
会员给我们的重复入住提供了差不多50%的客源，我们现在门店80%左右的客源都是我们的会员，每年接待近1亿多人次的规模。
大家知道现在新的互联模式、共享经济等等一些东西，社群经济、网红等等一些东西都是依靠人的连接，华住这么多会员，怎么发挥他们的能力，我们现在投了酒店，投了公寓，还投了分享办公领域，在上海大概最好的几家分享办公我们都投了。
所有人的连接，未来社群怎么延展？人的连接能不能跳开原有的OTA或者移动端的获客方式，我们也思考这个问题，非常的焦虑，OTA现在势头非常猛。
还有一个非常重要和沉重的话题，
我们今天做的酒店（标准化）会被以怎样的方式颠覆？这是我们非常焦虑的。康师傅等一些方便面，我认为不是被地沟油打败的，一定是被整个移动端的外卖逐步削弱的。我们看到原来标准化、管饱的、便宜的方便面，被更美好的食物，更多样性的、好吃的、方便的外卖取代了。
我们也看到Airbnb推动的，“旅行中，像当地人一样生活”这种非常有情怀和个性化住宿形态迅速崛起。
我们也捕捉到一些酒店业商业趋势的变化，非标化产品以及服务的崛起，消费升级的浪潮，昨天我参加IDG的会，就是消费升级趋势下崛起的新品牌、新服务、新渠道、新媒体。这个浪潮非常的汹涌，建立在品质保证基础上个性化的需求和体验式的消费服务，迅猛地发展起来。
另外共享经济，去中心化、点对点的商业模式，真的迎面而来了。在过去这么多年，我们基于移动互联、社交媒体、网络信用、社群建立等等一些基础的背景下，共享经济迎面而来，而且会势不可挡。
面对这些问题，华住思考的是什么？战略上我们肯定需要打破边界。打破边界的意义是什么？打破边界是要试图改变我们目前的产品，重构我们的产品、服务、体验环节，去迎合以客户为中心的体验和服务。我们消费者需要什么？未来的消费者需要什么，我们是不是还像过去那样做传统的业务？这是整个华住的思考，
我觉得必须要适应整个潮流的发展思考我们的边界如何打破。
城家公寓，打破边界的产品
我去年开始承接城家系的工作，除了公寓领域以外，其实更大的理想和梦想，是承接整个华住系在非标准住宿领域业务的崛起，什么叫非标住宿业务？我们认为原来酒店业就是标准化业务，1-4天，酒店化、层级化的管理，基本千篇一律的服务，每天都是看到前台、值班经理给你一套标准化的服务。
第一，我们觉得时长是不是可以打破？长租公寓一定是这样的长租公寓吗？我们的酒店一定是这样的酒店吗？这样的话题是值得讨论的。我觉得刚才华兴资本的分享，他们还是基于过去美国和日本的经历。我觉得中国是不是有另外一个模式崛起？我打个问号，和大家一起分享和讨论。
华住原来一直做1-4天酒店的业务，我们平均的时长大概1.4天。刚才也分享到，中国的住房市场迅速的崛起，我们也发现，年轻的白领，原来有一句话叫“逃离北上广”，那是不可能的事情，年轻人逃离了城市，不可能有机会。所以，核心城市的人口密度跟年轻人的密度会越来越高。当然现在的房价太贵了，上海、北京的房价，像我们当年大学毕业的时候，还可以勉强买买房。今天大学毕业要在上海、北京买房，几乎是不可能实现的，在短期时间里不可能实现，住房必然是他们的需求，只是如何满足他们的需求和服务。
另外我们也捕捉到酒店业的一些经验，就是消费升级的趋势。我们认为独居的生活，一定是未来年轻人非常重要的住宿需求。因为我们假设合租还是一种过渡的生活状态，不一定是苟且，但一定是过渡生活状态。
人的内心需求，但凡条件允许的条件下，一定会选择一个独居、独立、自由有品质的生活。这个我认为是人一旦条件允许下本质的追求，这是消费升级的趋势。所以独居的生活方式，一定是他们未来的一种状态。所以这就是为什么华住去投集中式的公寓，迎合创造更好更干净、安全，更有社交属性，更让他们生活品质更好的空间。
另外我们也捕捉到，国外有很多STAY的酒店。STAY这种空间情景，不管是extended stay或者long
stay的情景，我认为随着整个经济业的发展，特别是金融业、第三产业等等一些组织形态，去中心化组织的诞生，一定会诞生大量stay住宿的需求，这是我们对中国住宿业的观察。
这种分类应该是我第一个分出来的，如果打破时长，我们首先要知道时长是什么？我发现这三个英文单词更好描述了住宿的心理状态或者消费状态：
第一个：我把酒店当做night，过夜的。
第二个：Stay。
第三个：Live（生活）。
这是不同的情景，我们也叫做时长。华住主要做night，剩下的由城家来做，打破时长的边界。
城家做的产品，有非常棒的设计、空间的独立性，有社交的情景、功能和洗衣服，能做饭，空间、功能更完整。
第二我觉得一定要打破产品的边界，住宿的形式和功能比以往任何时间都更进一步细分了。原来我们捕捉大部分的stay都是住在汉庭，因为没什么选择，价格便宜，你即使有一些功能没有满足，看在便宜的份上就住吧。消费升级以后，可能消费者不是这么想的。
强调个性化的住房体验，我们刚做了一个产品叫CitiGO，我们在做这个品牌的时候，明确知道我们要针对哪些人，而且勇敢说出哪些人我们不需要，say
no。这个酒店刚开业两个月，经营业绩远远超出我们的预期，天天爆满。经营的收益已经成为中国酒店业的坪效冠军了。
刚才讲了集中、分散，我认为这种边界也应该被打破，是集中的还是分散的，因为移动端的发展，技术物联网的实现，社交、媒体社群的建立，还需要这种边界吗？不确定。我们顾客需要什么样的产品，我们去满足，这是最重要的。
当然也得打破管理的边界，原来酒店业的管理是非常中心化的。经常内部嘲笑我们酒店业，酒店业是工业时代留下的，工业时代有个前台，然后分发房间，整个流程化，非常中心化管理的思路。
现在我们有这么多的技术、手段，将来的物联网实现以后，共享的模式一定会逐渐普及，我们能不能给一些小的B端或者小的C端赋能，让他们产生更多的连接，做更多的服务，产品的供给等。
当然我们一定是利用技术驱动、客户驱动，以服务品质作为驱动的管理边界的打破，而不是天马行空式的打破。
这是我们城家现在在做的事情，我们有集中式也有分散式的，我们主要用服务作为连接。我们做酒店管理出身的，管公寓相对来讲是降维管理。我们坚信，我们拿好自己最核心的优势，就是做好服务、做好管理，互联网公司擅长打空战、空军，我们自己内部开会的时候，我们是巷战的。一个城市、一个碉堡慢慢去打。所以服务商的连接，一定是城家未来非常重要形成的核心优势和品牌。
JEEP的广告词，我非常喜欢，因为我代表过中国参加戈壁挑战赛。这句话挺棒的，因为这个年代不缺少情怀，你们可以随便打开一个互联网平台，照片都很美，有很多故事、很多情怀，很多打动人的地方。
我觉得我们要做什么事情？我们需要用我们的能力做情怀的落地，这是我们对自己的定位。
用服务做连接，我们经常说没有服务的，那叫出租屋不叫公寓。公寓一定要有服务，这是必须的，没有服务那是出租做的事情。城家公寓要做的是有服务，用服务产生连接、黏性，用服务产生溢价，用服务为我们的小伙伴创造更美好的生活，用集中式的，或者区域集中式的服务，给更多的消费者产生更好的体验。
当然我们也希望通过我们这些内容驱动非标住宿分享经济的模式，做一些赋能，如果有机会我们可以做2B、2C的模式，驱动更多去中心化产品的供给。
我们能不能实现这样中国特色的集中分散结合的模式？我们非常具有信心。因为大家知道，互联网的模式，以及整个的发展，现阶段中国比美国、日本都更为先进和发达。
当然城家也做了很多技术驱动，华住之前为什么这么成功？我们内部有一句话叫鼠标+水泥。我们第一在攻城略地的时候非常强，去租赁物业，去做选址、装修。同时华住的信息化系统，在酒店业非常先进。我们对比了一下国外的，像雅高我们也有合作，我们对接的系统，发现我们的技术比他们先进至少一代的水平。
未来打破边界以后的住宿形态，一定要用技术来驱动，更去中心化的架构，必须得用技术驱动。所以城家做了国内第一个长短租结合的CAS系统——城家公寓的管理系统，这是第一个。因为据我所知，国内没有人做过这个系统，有一些项目用公寓的管理系统，有一些项目用酒店的管理系统。看着简单，实际上背后的系统支持复杂度非常大。
另外我们希望，打破这个市场以后，灵活住作为入口。因为我觉得今天小伙伴们生活状态的变化性会非常大。什么情况下stay，什么情况下是live，也许未来边界没那么明显。也许你换一个男朋友，可能就要搬一个地方。也许你换一个工作，就要换一个地方。住一定是跟办公环境要结合的，上海北京的小伙伴体验非常深刻。有一句话叫什么：“青春耗在通勤路上”，上海北京平均是51分钟通行路，每天两个小时。
我们希望在核心城市提供更多的产品选择，提供更多灵活的住宿空间，让他们的青春不要耗在通行路上，让他们的青春生活的更美好，享受更美好的生活。
另外在建立会员方面，华住会员体系做的还是不错的。但是我们觉得不够，会员只是社群最基础的表现方式跟最基础的形式。如果以建立会员建立社群为依托，关键的指标，未来能不能通过我们的服务，通过我们的能力给他们产生每客溢价，以及提高复购率，这是我们认为未来最重要的。
城家今天有四分之一的客户是好友推荐得来的客源，我们认为这个指标还要加倍。我们应该跳过原来互联网获客，或者OTA这种模式，我们有这样伟大的想法，就是怎么样让他更多对接到我们的客户，实现这样的入住。
未来住宿业是线上或者线下的，长租或者短租的，集中或者分散的，标准或者非标的，不确定。但是有一个确定的是，一定会发生改变。
所以最后也希望我们城家，这是我在团队内部经常讲的，虽然我们有这么多美好的愿景和想法，也有这样远大的抱负，但是我们一定是仰望星空、脚踏实地，点点滴滴，天天向好，谢谢大家。
今天这个话题，如果有机会，我想找个时间跟大家分享一下城家公寓在做的事情，就是点点滴滴到底做什么事情。因为跟投资人很多同行在一起，做一些有意义的分享，战略上的思考，得到你们一些反馈，我觉得可能对我的价值也更大，对大家看这个行业不同视角价值也很大。
提问（华融资产管理董事）：因为我们最近一两年比较关注城市更新这块市场。
金辉：我们也很关心。
提问：想听听您的一些看法和意见。
金辉：这个话题是非常好的话题，也是我公司另外一个团队在负责的。本质上来讲，酒店公寓和分享办公做的一件事情，虽然我们刚才讲了大量对C端的想象，对C端的满足跟体验的边界。本质上来讲，我们做的是空间运营。
空间运营关键是什么？不管是城市更新，还是开发商现在不让卖的持有型物业的本质是什么？怎么让它的坪效做高。通过品牌、管理、技术驱动，怎么样实现这些资产开源节流以及坪效的提升，这是需要做的。
所以华住在这方面还在做一些思考，我们正在做一些地产的持有资金。目的是利用我们在中国酒店+公寓行业最强的运营能力，帮助资产持有方一起做资产价值提升，这是我们下一步要做的事情。
刚才我提到了CitiGO我们做的运营坪效，在上海新闸路已经做到有利润了，经营利润11元/平米。那里的写字楼，原来非常破的楼，估计也就五六元吧，因为酒店跟公寓组合为什么这么有趣？酒店的客源在单位时间里，就像木桶里的水是有限的，公寓更多可以外延，它的量更大。所以酒店加公寓，能够更高摊薄大体量物业。他们的关键服务跟空间运营，又是非常接近的。
这就非常有趣，如果有机会跟大家分享一下。如果我们通过很强的获客能力跟运营溢价以及成本的管控，我们一定能为资产，不管是存量资产还是开发商资产，能带来很高的经营坪效，这是我们下一步要做的。
提问（喜瑞都创始人CEO）：我们现在非常巧，下面也有喜瑞都酒店，乐派公寓长短租，还有悠悠求职网。您刚才谈到的CAS系统，我们也做了开发，基于流程和技术。我们自己思考三个问题，刚好今天也问一下您。
第一，未来城家打算采用租赁型还是持有型的为主？
第二，未来城家打算以类似汉庭先直营标准化再加盟，还是一直直营？
第三，城家做了CAS系统之后，打算平台化线上线下，还是仍然以线下为主？
金辉：第一、第二个问题还是比较接近，我觉得第一步，因为现在整个市场刚起来，有很多需要打磨和提炼的，当然这个阶段，我们会有大量的在核心地区租赁直营的模式，少量配合基金持有的模式，这是少量，当然不会城家自己持有资产，我们肯定有持有基金做配合。
基于几个原因，第一产品服务市场打磨等等都需要样板事先沉淀。第二我坚定的认为，在中国通货膨胀的前提下，锁定长租业是非常大的资产，华住当年都已经尝过这个甜头了。所以我们现在锁定15年的租约，大家都是做资本的，基本上都还是有价值的。包括我们现在都是8年以上，10年。所以锁定租约，我认为还是相对来讲轻的方式。
CAS系统是不是平台化，基于我们未来，目前我们还是给到自己的集中式公寓在使用。未来是不是像华住系的CMS做平台化的延伸，我们持有开放的心态，我觉得做好了大家一起分享，因为这个市场非常大。实际上我们现在跟各位同行，在业务上基本上没有交叉的点，因为市场实在太大了，大家都碰不到，而且做的客户群又不一样，我们希望做的还是终端以上消费者的获取。
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