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关于房产使用年限的几个问题
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中国住宅的土地使用年限是多少年
中国住宅的土地使用年限是多少年？昨天，多家房产网站发布一篇有关房地产税加快进入立法、中央取消房产证70年权限的文章。但记者发现，这篇文章内容基本来自去年12月的一篇报道，文中所谓“房产证取消70年权限”的说法来自分析机构，而非有关部门。业内人士表示，该报道的并不靠谱。
记者联系到该文章“采访”的中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌，他表示这篇文章不靠谱。顾云昌说，自己近期未从任何政府渠道和业内听说房地产立法的进展，房地产税属于“没消息”状态。
有关房屋期限，国土资源部部长姜大明今年3月曾解释称，不动产权证书上的使用期限指的是国有建设用地使用权的期限，不是房屋所有权的期限，房屋所有权不存在使用期限的问题。目前，中国城市住宅用地使用权期限为70年，商业用地一般为50年。
住宅的土地使用年限为70年
自取得该地的土地使用权之时
算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。
工业用地50年
教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年
商业、旅游、娱乐用地40年
综合或者其他用地50年。
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常见问题：
住宅用房土地使用年限怎么只有50年？&
住宅用房土地使用年限怎么只有50年？
提问者：REN***
城市：深圳
提问时间:& 18:06
住宅用地国家明确使用年限是70年，可我的国有土地使用证上只有50年，到底是怎么回事？如果说开发商当初为了省钱，是按照综合城镇建设用地（年限50年）批的，可土地证上明明写着土地用途是住宅用地，真搞不清楚？那位能明示一下啊？
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国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。
农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡（镇）企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定，农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请，县级以上人民政府依法批准取得。
在中国，土地使用权的主体是广泛的。国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序都可以取得土地使用权，成为土地使用权的主体。土地使用权可以出让、转让、买卖、出租、抵押。①土地使用权出让是国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。②土地使用权转让是指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人，将土地使用权再转移的行为，如出售、交换、赠与等。土地使用权的出让构成土地使用权流转的一级市场，土地使用权的转让构成土地使用权流转的二级市场。集体土地使用权的转让，目前情况比较复杂，在法律中并无系统的规定，各地的做法也不一致。从原则上讲，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此，集体土地使用权的转让，目前一般是指不改变农用地性质的承包和转包。通过土地划拨及建设用地程序取得的使用权是无限期的，通过土地使用权出让取得使用权的，按照土地的用途不同，使用权的年限也不同。③土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。④土地使用权买卖是土地使用权人以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人，后者获得土地使用权并支付价款的行为。⑤土地使用权交换是相邻的集体所有制单位，为了改变土地利用的缺点、机械化作业条件和水利灌溉条件，进行局部土地界线的调整与交换部分土地。经调整后，土地利用条件得到改善。土地使用权的交换必须在自愿基础上产生，在平等互利的原则上协商解决，因而可由交换单位提出申请，在土地管理部门指导下，经协商提出方案，经县级以上地方人民政府批准后，进行划界，申请办理变更登记。土地使用权可以作为抵押权的标的物，以土地使用权设定抵押权时，其地上的建筑或其他工作物也随之抵押；当地上的建筑或其他工作物抵押时，其适用范围内的土地使用权也随之抵押。⑥土地使用权变更指国有土地使用权、集体土地使用权在初始登记后发生的变更，主要有以下几种类型：a.国有土地划拨、集体土地内部划拨；b.依法通过土地有偿出让、转让取得土地使用权；c.因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起；d.因土地交换、机构调整、企业兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因处分抵押财产取得土地使用权；g.更改土地使用者名称、地址等。⑦土地使用权赠与是土地使用权人将土地使用权无偿地转移给相对人，相对人予以接受的行为。⑧土地使用权继承指公民按照法律规定或者合法有效的遗嘱取得死者生前享有的土地使用权的行为。继承人除继承土地的使用权外，其地上附着物的所有权也随之得到继承。⑨土地使用权划拨是指国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。土地使用者以无偿方式取得土地使用权，但需要支付给原土地使用者拆迁安置及各项补偿费用。⑩土地使用权终止指因某种原因造成土地使用权的结束或停止，一般有四种情况：a.使用年限届满，未经批准续期，土地使用权即告停止；b.情况特殊，根据社会公共利益的需要，国家在给予合理补偿的前提下，依法提前收回土地使用权；c.土地灭失；d.土地使用权受让人逾期未全部支付出让金的，出让方依照法律和合同规定，终止其土地使用权。
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这个问题不用计较，因为买的时候你就该知道。主要原因是开发商只拿到了50年用地。
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这个太长了国家不干呀。
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融360 - 平台 版权所有　　很多购房者对于房屋使用年限的概念感觉很模糊，对于房屋使用年限分两个概念，买房人必须明确，一是房屋本身的使用年限，二是土地的使用年限。
　　关于房屋使用年限的说明
　　房屋是买房人的私人财产，享有永久的所有权和使用权。 而土地是国家的，一般说的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，这是土地出让过程中确定的(商业用地40年、综合用地50年、住宅用地70年、工业用地50年)。
　　实际上，现在的商品房的土地使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。因为使用年限是从国家出让时开始计算，加上开发周期，最短也得1-2你年，到你手里使用年限就不到70了，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，就更短了。我见过的几个商品房的使用年限分别为38，47，58!
　　70年后，国家有权收回土地移作他用，但必须对你的房屋进行补偿。当然你也可以通过补交土地出让金，继续享有土地使用权。
　　这个问题是焦点，因为现在国家正在制定新的《物权法》，其中会有关于使用年限的条款，到期后收不收土地出让金，收多少，正在讨论，尚无定论。
　　很多人在讨论房子的时候，从经济上分析，都是以使用70年为标准，而且很多买房的人也认为自己的房子是70年.因为我们的房子土地使用权是70年，而且政府也承认了70年后可以自动续期.所以很多人买了个房子,就心安理得地等着能住70年了。可是，这是真的吗?
　　其实70年只是土地的使用年限而已，而房子真正的使用年限，在我国,普通住宅及商业用房,均是50年的设计寿命。而且，这个50年，也仅仅是结构的设计寿命，也就是说，设计者可以保证这个房子在50年内不会倒塌，不会出现事故，过了50年，这个房子就是属于报废品了。就象汽车一样，过了报废年限必须报废。再说，你的儿孙和你(如果你那个时候还能挺住的话)以后愿意住在一个没有任何安全保障的旧楼里吗?也许你要说，50年嘛，我早换房子啦。别急，我的话还没完,刚才说的只是结构，一个房子，分建筑结构水电四个专业。50年只能保证你建筑结构的。水电呢?告诉你，水电的设计年限只有最多30年，而且这还必须是采用优质产品.而且据我所知，目前建筑行业，水电所采用的材料大多都刚好能符合要求，甚至很多都不能达到要求。所以，按照目前所使用的水电材料，使用年限也最多只有25年。也就是说，25年后，你所在的房子必须大修一次，包括更换老化的电缆，生锈的水管，更换变压器等等，当然，这个肯定是你所在小区大家共同承担，物业肯定是不会给你承担这个费用的。
　　以上说了这些，那么你买二手房的话就要当心了。很多人为了那个5年不交税的政策，买了超过5年的房子，还自以为捡了好大的便宜。再告诉你一个事实吧，90年代的房子，由于当时建筑工艺及建筑成本的限制,质量大多都不好，按照结构来说，能使用到30年就已经很不错了(我现在住的房子也只有10年,房子已经破旧不堪了).也就是说，如果你买超过10年的二手房的话，虽然设计年限是50年，但你一定要考虑到30年报废的可能,也就是说，你实际使用年限只有20年左右了。而且，也许你刚接到手，就要面临大修的情况。
　　那么超过50年的房子怎么办呢?有两种可能，一种是直接报废，二种是请相关专家评估，对结构进行加固。但是按照我国目前的建筑情况，50年后能通过评估并有条件进行加固的住宅，我想肯定不到一成，而且加固的费用也是相当可观的。如果直接报废了，肯定你不甘心，我买的是70年啊，怎么又变成了50年。也许你现在合算着，到时候我们可以所有业主一起在报废的房产上重新盖楼，那个时候土地不要钱,房子造价又不高，所以还是合算的。但是你忽略了一个重要的事实：国家允许吗?现行的国家政策，可没任何一条关于报废的房子上可以自己盖新房的条例，而且如此众多的审批条件，你能通过吗?而且，现在国家都不允许业主自己盖房,农民在自己的宅基地里盖房子，审批都很难通过了，更不用说你那个马上要到使用权期限的土地了.所以，国家出台的那个70年自动续期的说法根本就是为了安抚大家的!50年后你的房子就报废了，如果又不允许你再盖(国家可从来没说过允许你那个时候再盖)， 那你能做的是什么呢?我想，就只有等着国家来拆迁了，如果你运气好，可能给你20年的土地使用费，让你再重新买房吧。
　　各种结构房屋耐用年限的参考值
　　房屋耐用年限指房屋能按其设计功能正常使用的年限，以主体结构确定的建筑耐久年限可分为四级。
　　通常指房屋能按其设计功能正常使用的年限。以主体结构确定的建筑耐久年限分下列四级：一级耐久年限100以上适用于重要的建筑和高层建筑。二级耐久年限50～100年适用于一般性建筑。三级耐久年限25～50年适用于次要的建筑。四级耐久年限15年以下适用于临时性建筑。
　　各种结构房屋耐用年限的参考值一般为：
　　1、 钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;
　　2 、钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;
　　3 、砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;
　　4、 砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;
　　5、 砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;
　　6 、砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;
　　7 、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年;
　　8 、简易结构：10年。
　　建筑物的残值率因不同建筑结构而不同，其参考值一般为： 1 、钢筋混凝土结构：0; 2 、砖混结构一等：2%; 3、 砖混结构二等：2%; 4 、砖木结构一等：6%; 5 、砖木结构二等：4%; 6 、砖木结构三等：3%; 7 、简易结构：0。
　　房屋残值：房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值。
　　清理费用：拆除房屋和搬运废弃物所发生的费用。
　　残余价值：残值-清理费用。
　　残值率：残余价值/房屋造价
补偿不合理，提高拆迁补偿，请拨打全国征地拆迁法律咨询热线:分享到：94人有用112人有用56人有用157人有用2017年土地征收补偿费用项目及计算公式（附各省补偿标准）。土地征收补偿标准由土地补偿费、安置补助费泰州市国土资源局征地补偿安置方案公告
泰征安补〔2017〕第12号}