微信扫一扫关注
您当前位置：
&&&&&&&&&&&&&&&正文
没有产权证的住房法院能执行吗？
没有产权证的住房法院能执行吗？
山西 太原 发表时间： 05:50
问题与我的不同！
找法网认证系统
温馨提示：只有认证通过的律师才能回复咨询。
看权属凭据
律所：山西隆诚律师事务所 回复时间： 23:00
回答者将收到好评 好评数已记录
产权证法院
010 个回答
产权证:办理
房产纠纷相关词条：
遇到二手房问题您可以尝试：
根据您遇到的问题找一个专业律师
根据您遇到的问题看相关法律知识
不用注册，快速回复，马上在线咨询专业律师！
您的问题描述越详细，律师回答越及时越准确~
绑定手机号
律师回复后我们将第一时间发送短信通知您！
请输入以下的验证码继续提交
找法推荐律师
房产纠纷律师
专长：房产纠纷
找法特别推荐律师
相关法律帮助
热门找律师：
热门问题：
热点推荐：
Copyright@　版权所有 找法网（）- 中国大型法律服务平台&当前位置：>>>正文
安置房未办产权证 仓山法院:买卖合同仍有效
发布时间： 9:40:13
来源：福州晚报 作者：转载不详
责任编辑:石小娟
　　大力(化名)先付了部分钱，向阿明(化名)购买了其继承的一时还办不出证的拆迁。由于对余款何时付谈不拢，阿明威胁要把这套房子再卖给其他人。大力心慌慌，诉至法院要求确认自身权利。近日，仓山区法院经审理，确认当事双方签订的合法有效。
　　去年10月底，大力经人介绍，到仓山某小区现场查看一套挂牌出售的拆迁房。阿明拍着胸脯向大力保证，该房系其一人继承，并有意出售，但又拿不出证明自己是房主的材料。大力虽然不放心，但因该房的报价较低，他经不住诱惑决定冒冒险。他先行向阿明付了3万元作为定金，并表示等该房明确为阿明一人继承时再签正式合同。
　　同年12月底，阿明向大力出示了仓山区法院出具的《确认决定书》，上面明确写着该房由阿明一人继承。大力这下彻底放心了，马上和阿明签了契约。双方约定，该房的卖价为77万元，大力先付70万元，余款7万元待其办出产权证时再付。大力随即通过银行转账的方式付给阿明67万元，再加上之前的3万元定金，总共付了70万元。阿明也很爽快地将该房交付给大力居住使用。
　　今年1月，阿明要求大力再付5万元房款。大力没答应。过了几天后，阿明再次找到大力，称自己目前还是该房的房东，如果大力不付钱，他就把房子转卖给其他人。大力左思右想之后，拿着和阿明签订的、转账凭证、阿明收到购房款后写的收据等材料，将阿明告上法庭，要求进行房屋确权。阿明一直没出庭应诉。
　　仓山区法院经审理认为，根据大力提交的证据，他和阿明之间的房屋买卖合同不存在欺诈、胁迫、重大误解或显失公平的情形，双方意思表示真实。诉争房屋经法院依法确认，由阿明一人继承，阿明有权将该房卖给大力。
　　据此，法院确认大力和阿明之间签订的房屋买卖合同有效。备案表】房屋竣工验收程序,报告,合格证,证明,单位,标准,内容】流程_如何_办理注意事项
点击查看更多
的相关信息
16800元/O10000元/O10500元/O13200元/O11000元/O15000元/O7800元/O
TAG:新闻中心
版权所有&猎房公司
家居客服 &&&&
房产客服 &&&&
二手房客服 &&&&拆迁安置房，未办房产证，法院可以查封，拍卖吗？ - 110网免费法律咨询
您的位置：
&& 查看咨询 　　　　　　　今日活跃律师： &&&&&&&&&&
该问题已关闭
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
拆迁安置房，未办房产证，法院可以查封，拍卖吗？
北京&12-31 16:46&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(8)
拆迁安置房，未办房产证，法院可以查封，拍卖吗？
您也有法律问题？ 您可以 发布咨询，我们的律师随时在线为您服务
[北京-朝阳区]
877547积分
回复时间：
如果没取得房产证，一般不会
[北京-海淀区]
283133积分
回复时间：
您好，一般不会
[北京-朝阳区]
248632积分
回复时间：
[北京-朝阳区]
回复时间：
一般不会，依法维权，专业房产律师，详询来电微信
[北京-东城区]
384244积分
回复时间：
[北京-朝阳区]
247901积分
回复时间：
您好，可以申请
[北京-朝阳区]
627169积分
回复时间：
您好，不可以查封的！
[北京-朝阳区]
245171积分
回复时间：
一般情况下，不会。
详情可来电来访！
问题答案可能在这里 →
无锡推荐律师
最佳律师解答
(周文才)()&
(雪化平)()&
(李三勇)()&
(凌爱军)()&
(侯庆泽)()&
最新回复律师
人气：77398
人气：110432
上海 静安区
人气：16710
黑龙江 哈尔滨
人气：365536
黑龙江 大庆
人气：64478
人气：5139手机找法网
您的当前位置：
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
　　简要案情
　　原告：前进公司。
　　被告：张某、赵某、陈某。
　　被告张某、赵某原系夫妻关系，2007年11月。因，2010年10月张某、赵某取得一套（以下简称争议房屋）。日，张某、赵某共同与被告陈某签订协议书，约定：将争议房屋出售给陈某，面积85.18平方米，售价26万元；在陈某首付6万元后，由赵某出具书面权利放弃书，承诺该房产登记在被告张某一人名下；被告张某、被告赵某接房后在半月内将该房屋交陈某使用，同时陈某支付房款10万元；被告张某在取得该房产权证后，将其交与陈某收存，并保证在5年左右时间内将该房产权过户到陈某名下，同时由陈某支付房屋尾款10万元。
　　当日，赵某出具收条一张，载明：今收到陈某购房款陆万元整（用于接房）。日，赵某再次出具收条一张，载明：今收到陈某房款人民币壹拾万元整（房已交陈某入住）。日，出具收条一张，载明：今收到陈某购房款壹拾万元整。
　　另查明，日，被告张某与原告前进公司建设工程施工合同纠纷案，经法院二审审理终结，确认被告张某应支付前进公司垫付款元。日，前进公司因被告张某未履行生效判决书申请恢复，一审法院将被告张某名下的争议房屋予以查封、冻结。日，陈某在得知该房屋被查封后，诉至一审法院，要求确认房屋买卖协议有效并拥有。日，一审法院作出判决，确认陈某与张某、赵某签订的争议房屋买卖协议书有效。
　　由于陈某以案外人身份对查封争议房屋提出执行异议，并举示物管费收据等，要求中止执行，一审法院于日作出执行裁定书，裁定中止对争议房屋的执行。原告前进公司不服该执行裁定书，于日提出执行异议之诉，要求许可执行该争议房屋。
　　裁判要旨
　　一审法院经审理认为：本案陈某与张某、赵某于日签订房屋买卖协议书后，陈某已经支付了全部房屋价款，张某、赵某收到房款后，亦将争议房屋交付给陈某、使用；三被告之间的房屋交易行为发生在原告前进公司申请执行被告张某债务、查封冻结争议房屋之前；三被告之间的房屋交易行为经审理后已判决确认合法有效。因被告陈某购买的房屋属于住宅而非商业性质的，故其生存权、比原告前进公司的更应受到法律保护；被告张某、赵某将出售房屋交付被告陈某后虽未办理产权转移登记，但不影响被告陈某要求被告张某、赵某继续履行合同，办理房屋转移登记的权利。
　　日，一审法院作出判决，驳回原告的诉讼请求。
　　原告不服一审判决，向二审法院提起上诉，认为2010年、2011年房屋的物管费是赵某缴纳，一审法院认定陈某日入住争议房屋并付清房款，属认定事实错误，要求改判对执行标的争议房屋许可执行。
　　二审法院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第17条规定：&被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。&本案中，在前进公司申请查封、冻结争议房屋之前，陈某是否已经占有、使用争议房屋，除了张某和赵某的口头陈述之外，陈某亦未举示其他证据予以佐证。结合陈某在一审中分别举示的物管费收据来看，现有证据只能证明陈某从日起实际占用、使用争议房屋，不足以证明在前进公司申请查封、登记争议房屋之前，陈某即已占用、使用该房屋。陈某从张某处收存了争议房屋的产权证以后，未及时到相关房管部门办理过户手续，现有证据不能证实是受到其他客观条件的限制或影响，即不能证实陈某对未办理过户手续并无过错。
　　因此，二审法院法院于日判决：撤销一审判决；许可前进公司申请的对争议房屋的执行。
　　法官评析
　　对被执行人已出售给第三人的未过户房屋能否执行，本案一、二审之所以产生截然不同的裁判结果，关键在于人民法院对第三人案款支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实的界定上，也即对《查封规定》第17条的理解与适用不同。该条分为前后两个层次，前一层规定可以查封、扣押、冻结的情形，后一层则明确不得查封、扣押、冻结的条件。对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：1.第三人已经支付全部价款；2.第三人已占有该不动产；3.未办理产权过户登记；4.第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件，人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结，反之，有任意一个以上条件未满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。
　　司法实践中，此类执行案件涉及标的额大，多数情况下被执行人另无财产可供执行，卖房款也因转移而执行困难；另一方面，如果第三人支付了全部价款，合同项下不动产因出售人的其他债务被查封执行，买受人利益将无法得到保障，对买受人也不公平。此外，被执行人与案外人串通，以倒签合同、倒签收据等方式制造虚假证据和事实，利用《查封规定》第17条规定，将被查封的房屋、等不动产转移藏匿，逃避执行的现象并不鲜见，因而在适用《查封规定》第17条时，要正确理解本规定与不动产物权登记生效原则的关系，准确把握本规定的适用范围，对价款支付、占有情况、第三人对未办理产权过户有无过错的证据进行综合审查，确认是否形成完成的证据链条，预防滥用本规定逃避执行，维护当事人的合法利益。
　　一、《查封规定》第17条与物权法第九条的关系
　　2004年出台《查封规定》之前，执行中被执行人将房屋、车辆出售并交付第三人，甚至第三人又转卖给他人，但过户登记手续却一直没有办理，依然登记在被执行人名下，上述财产能否执行，不同法院有不同的认识，甚至同一法院前后做法也不一致，因而造成执行中的混乱。实际上，争议的焦点在于对物之登记是否属所有权移转的要件。物权法实施前，我国民法通则等法律虽未对不动产物权登记生效原则进行明确规定，一般认为民事活动中基本上是以登记作为认定所有权的标准，未办理过户登记手续的，所有权尚未转移，但在案件执行中，在第三人无过错的情况下，如对该类争议标的不加以区别，一律执行明显有失公平。《查封规定》17条的合理之处，在于前后两个部分区分规定，能否执行的主要差别就在于第三人有无过错。引入过错原则，在实质上突破登记生效原则，对无过错第三人债权赋予物权性质予以优先保护，即只要满足《查封规定》第17条设置的条件，即使交易的不动产没有登记过户，也不得对登记在被执行人名下的该不动产采取执行措施。有观点认为，尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其的受保护程度，根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同，占有的时间越长、付款越多、已经请求过户，其权利应越接近于物权。[1]笔者对此予以赞同。
　　物权法于日起施行，第九条规定：&不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。&该条规定系对不动产物权登记生效原则的确认，依此规定，双方签订不动产买卖协议，虽买方支付了对价，如未进行产权转移登记，产权仍应属原所有权人所有，即未经登记不发生物权变动的效果。
　　物权法施行后，登记生效原则有了明确法律规定，因而对《查封规定》第17条是否与物权法产生冲突见仁见智。笔者认为，尽管物权法2007年才开始施行，晚于《查封规定》的出台，但生效原则在我国一直存在，物权法只是加以确认。《查封规定》第17条本身就是基于不动产登记生效原则从平衡利益的角度作出的变通性规定。因此，应将其理解为物权法第九条但书的&法律另有规定的除外&情形，系对不动产登记生效原则的例外规定，二者之间并不矛盾，还有助于交易的安全。
　　二、支付全部价款的理解
　　价款是否支付是判断合同真实性的重要依据，而合同的真实存在又是适用《查封规定》第17条的前提。不动产交易的金额一般较大，不能仅凭收条及当事人陈述即确认付款的事实，需结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定，尤其对于现金交易，更应详细了解当事人收入状况、被执行人与第三人之间的人身关系等情况，排除合理怀疑，避免被执行人与第三人串通虚构合同，逃避执行。
　　关于如何理解全部价款，有两种不同意见。一种意见认为是指整个交易中买受人所应当支付的全部对价即财产总价，另一种意见认为对第三人是否支付全部价款的认定不宜机械理解为涉案财产的总价，而应当结合第三人法定或约定的义务，只要没有违背上述义务，即使其支付的确系财产总价而言的部分价款，也宜认定第三人在特定的时间点支付了应当支付的全部价款。笔者认为，物权法第九条已规定不动产物权登记方生效，虽该条亦明确法律另有规定除外，但对《查封规定》第17条进行扩大解释与适用无疑将对不动产登记生效原则造成冲击，且《查封规定》第17条分为前后两个层次，对付款情况已做区分，因此对全部价款应做严格解释，控制适用范围。
　　本案中，涉及总金额达26万元，陈某仅举示收条主张已支付争议房屋的全部价款，而无银行支付凭证、资金来源等证据加以佐证，与个人收入情况和日常生活的大额交易习惯不符，是否已付清全部价款明显存疑。
　　三、对实际占有的理解
　　笔者认为，从被执行人将标的物移交第三人起，第三人即实现对物的占有，无论是直接占有还是间接占有，只要第三人能实现对物的有效控制，并能根据自主意识进行支配，即应认定占有事实的成立。出租经营、储备升值等行为有利于物的经济价值的实现，当然属于占有人对物进行控制、使用的体现，因使用而产生的权益和基于主张标的物权利并无冲突。第三人实现对标的物的合法占有应在法院查封之前，查封之后才实现对标的物的占有，不影响法院查封、扣押、冻结。
　　本案中，一审法院于日查封争议房屋，陈某举示其与他人签订的住房租赁合同，该租赁合同签订时间为日，同时陈某在一审中举示的物管费收据亦只能证明其于日起缴纳物管费，这两个时间均晚于法院查封时间。在查封之前陈某是否占有、适用争议房屋，除张某、赵某口头陈述之外，无其他证据佐证，且赵某举示的物管费收据证实在日前的物管费系赵某缴纳，二审法院认定陈某系在法院查封后才实际占有房屋是合理的。
　　四、对第三人有无过错的理解
　　第三人是否支付价款、实际占有不动产及是否办理产权过户登记手续均可以通过第三人提供的证据直接进行判断，但判断第三人是否存在过错并无明确依据，《查封规定》也未就第三人在何种情况下存在过错行为加以详细规定。结合《查封规定》第17条规定内容及合同违约责任追究理解，应包含两个方面：一是非基于第三人原因导致产权过户登记未能办理，二是第三人未怠于行使其权利。
　　出卖人不作为、标的物瑕疵、登记部门原因等多种因素均可能导致产权过户登记未能办理，但无论基于何种理由，该理由均不得归咎于作为买受人的第三人。此种情况下，系由第三人之外的因素导致未过户，则第三人无过错。在法律明确规定登记方能生效的情况下，权利人应当积极行使其权利，在合理的期限内采取合理的方式确保合同得到履行。出卖人未履行协助办理过户登记的手续时，作为买受人的第三人应通过催告、诉讼等方式，促使标的物之权利尽快变更和确定。
　　【注释】 [1]黄金龙：&被执行人向第三人转让中不动产的执行&，载日《人民法院报》。
专业站首席律师
常见问题解决方案
最新解决方案
实际中，审查二房东的资格时可以采取以下方法：1、查看租赁合同、房地产权证，确定二房东是否有转租权；2、若是二房东没有转租权或是没有约定，需要承租人、房东以及二房东一起协商。 ...
通常上，租房协议中要明确以下的内容：1、明确各项费用；2、明确房屋修缮义务；3、明确租金；4、约定合同变更和终止事宜。 ...
如果没有房产证，但是不属于违法建筑，那么就可以要求拆迁补偿。 ...
按规定，被认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，其实不予补偿。不过，若是因为以下情况出现的违章建筑，也要有相应补偿：1、《城乡规划法》实施前搭建的建筑；2、无故意抢种抢修获取补偿的建筑；3、因为房屋 ...
具体而言，拆迁补偿协议通常要包括以下几个内容：1、拆迁补偿的具体措施；2、拆迁补偿款的支付时间，或者是安置房交付的期限；3、违约责任。 ...
可以。只要该房屋中介受出租人委托，那么即可以全权代理出租人行使出租人义务，而扣租房押金即为出租人的权利之一。不过，出租人扣押金时，要确定是否可以扣租房押金。 ...
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
我国不动产物权采取登记要件主义，但登记的不动产物权权利只是法律上的“推定”，并非绝对不可推翻。物权登记不能对抗实际不动产物权人，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权采取登记生效原则，登记是物权公示公信原则的必然要求，实践中在保护因信赖物权登记而取得不动产的善意第三人的适用上取得了明显成效。
15年以前，被执行人只有一套住房的情况下，法院不能强制执行。但是这样的规定一方面对债权人不公平，另一方面成为债务人逃避责任的方法。针对这个情况，最高院在15年5月份出台《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，法院在四种情况下可对欠债者唯一住房进行执行。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条之规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋人民法院可予以执行。
在经济新常态背景下，商品房作为保值物品的属性没有改变，其作为责任财产担保债务人信用的功能依然存在。在债务人无力偿还债务时，也成为债权人首选的执行财产，由此导致的执行异议之诉纠纷将增多。实践中，涉商品房执行异议之诉纠纷主要存在以下问题。
热门找律师：
热门问题：
热门推荐：
400-676-8333
微信扫一扫，关注找法网我是销售代理机构
吉屋网月覆盖3000万购房人群，中文房产网站排名第4。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，当前合作新盘超过2000个。
吉屋网月覆盖3000万购房人群，更快更准推广合作业务。
您的位置：
如何解决裁定执行涉及划拨用地房产法律适用问题
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
通过司法裁定强制执行债务人的用以抵债，是近年来人民法院采取较多的执行措施之一，而被执行的房地产又以涉及国有划拨用地的居多。由于房产与地产在客观上的不可分割性，在裁定转让房产权利的同时，势必会涉及地产权利（）的转移；而在裁定转让土地使用权时（一般情况下）也会涉及地上物、附着物（房产）权利的转移。基于此，裁定执行房地产用以抵债如何适用法律的问题在实践当中颇有争议，尤其是裁定执行涉及划拨用地的房地产时，由于我国现行土地法律制度对划拨用地及地上建筑物、附着物的转让设定了不同于其它房地产权利转移的特定条件和程序，使得本来就存有的争议更趋复杂化。具体表现为：执行法院的裁定往往和政府行政管理部门、房地产权相关利害关系人的意见不一致，直接影响到裁定的执行。因此，本文拟对执行涉及国有划拨用地的房地产在裁定时如何适用法律的问题进行一些探讨，希对完善裁定执行涉及划拨用地房地产的司法实践有所裨益。一、裁定执行划拨用地房地产应当具备的法定条件如同其它物权的流转一样，现行法律对于房地产转让设定了必须满足的法定条件，涉及划拨用地的房地产转让更是如此。为了更为清晰地讨论裁定执行划拨用地房地产应当具备的条件，有必要对法定划拨用地转让的条件做一概述。根据《》《城镇出让和转让暂行条例》《划拨权管理暂行办法》《房地产管理法》《城市房地产转让管理规定》等法律法规和规章的规定，涉及划拨用地的房地产转让，必须符合下列条件：1、土地使用者为公司、企业、其它经济组织和个人；国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家核心扶持的能源、交通、水利等基础设施用地和法律、行政法规规定可以划拨方式使用土地的单位其地上房产禁止转让。2、领有国有土地使用权证；3、具有合法的地上建筑物、其它附着物合法的，通常情况下表现为；4、拟转让的房产所占用的划拨用地已转为出让用地并向政府支付了出让金或上缴了土地收益金。划拨用地的房地产在转让时除必须满足以上四个条件，同出让用地房地产的转让一样，同时不得违反法律法规关于房地产转让的禁止性规定。针对划拨用地的房地产转让而言，禁止转让的情形主要有：1、该房地产已被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制了房地产权利；2、所涉及的划拨用地属政府应当依法收回使用权的；3、划拨用地上的房产为共有，转让时未经其他共有人书面同意的；4、划拨用地上的房地产权属有争议的； 5、未依法登记领取房地产权属证书的； 6、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。问题是在执行中，以司法裁定的方式强制划拨用地房地产的权属转移时是否应当满足上述法律规定的（包括禁止性和符合性两个方面的）条件？存在着截然对立的两种观点，一种观点认为，在司法裁定转移划拨用地房地产时，人民法院首先应当审查拟执行的房地产是否具备法定可转让的条件，不具备法定可转让条件的，法院不亦直接裁定产权转移，确需裁定的，应当通过采取其它执行措施促使其具备法定可转让的条件（即：可供执行的条件）后再行裁定。另一种观点认为，法律规定的房地产转让的条件是调整平等民事主体之间法律关系的规范，人民法院以司法权强制转移房地产权属时，不亦过多地受上述条件的限制，人民法院生效的裁定有关政府部门及案件相关当事人必须无条件予以协助或得到执行。笔者认为，第1种观点应当成立，主要有两个方面的理由：一方面，将人民法院的司法活动、政府行政部门的管理活动及民事行为人的房地产交易活动纳入统一的法律规范调整，有利于维护法制的统一，促进和支持政府部门依法行政。另一方面，也是司法活动内在的、本质的要求。人民法院必须依照法律的规定独立行使审判权，不应当有任何游离于法律之外的司法意识和感觉的存在。鉴于此，笔者认为：当事人不主动履行生效法律文书所确定的债务但其拥有可供执行的房地产，且该房地产具备法定可转让的条件，人民法院方可运用司法的强制力，强制其转让所拥有的房地产用以抵债。常见的下列几种情形的划拨用地房地产，不宜直接裁定执行：1、没有房地产权证或其它合法的产权证明的。按现行法律规定，房地产必须依法登记并领取产权证明，包括和土地使用权证，二者缺一不可。在以往的执行活动中，由于房地产管理制度不甚完善，政府有关部门依法行政工作的相对滞后，加之人民法院为解决执行难的问题，对拟执行的房地产是否具有法定的产权手续审查不严或疏于审查，直接裁定执行并通知房地产交易管理部门“协助执行”，房地产管理部门按照法院的裁定给被执行的房地产办理转户后的注册登记，容易使没有产权手续或产权存有争议的房地产甚至是违章建筑合法化，给房地产行政管理工作带来了一定的负面影响，同时也容易引发新的权属争议。值得说明的是，被裁定执行的房地产，其与土地使用权证或其它合法产权证明必须是同时具备，才能视为具备了法定可转让的条件，只有而没有土地使用权手续或只有土地使用权证而其地上建筑物、附着物没有合法的产权证明，应当均视为不具备法定可转让的条件。有观点认为，审查的核心应放在房屋产权手续上，只要有合法的，根据“地随房走”的原则，土地使用权自然转移，笔者认为这一观点不妥。例如：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》虽规定，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但该条例同时规定，划拨用地使用权连同地上建筑物、附着物转让的前提条件之一是该用地必须领有国有土地使用权证。因此，无论是“地随房走”还是“房随地走”，产权转移的前提条件必须是房、地均应有权属证书或其它合法的产权证明，否则，也容易使没有合法使用权的“地”随“房”转移后合法化或没有合法产权证明的“房”随“地”转移后合法化的问题。2、所占用地属政府应当依法收回的划拨用地。政府收回土地使用权是政府代表国家对土地行使所有者权益的具体体现。现行法律对于政府应当收回土地使用权的情形做出了具体的规定，例如：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定：无偿取得使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。根据法律规定，凡符合法定的应当由政府收回土地使用权的划拨用地连同地上建筑物、附着物禁止转让，划拨土地使用权由政府收回后，地上建筑物、附着物由政府视具体情况给原产权人给予适当的补偿。因此，凡属政府应当收回土地使用权的涉及划拨用地的房地产均不宜直接裁定执行。问题是“政府应当收回土地使用权”如何理解和认定，在实践当中的争议比较大，是以法定应当收回的条件是否具备来认定？还是以政府下达的《收回土地使用权决定书》来认定？对于确属应当由政府收回的划拨用地但在政府未下达收回用地决定之前，执行法院能否裁定执行等等，这些都是实践当中必然要面对的问题。笔者认为，法律规定禁止转让的划拨用地系指政府“应当收回”而不是“可以收回”的情形，“应当”属法定应尽的义务。因此，一方面，政府应当依法行政，当应当收回的情况发生时，无条件应当及时收回；另一方面执行法院也有义务对是否属于“应当收回”的情形进行审查，凡属政府应当收回的划拨用地，不能直接裁定执行。同时，上述争议的存在与司法裁定涉及划拨用地房地产权属转移时是否必须经过政府审批这一程序问题有关。《房地产管理法》第三十九条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者用其他处理。照此规定，有观点认为，在司法裁定转让涉及划拨用地房地产时，仍然需要经由政府审批，那么在政府行政审批的过程中，该划拨用地是否属于由政府收回的用地？政府是否决定收回都会有明确的结论。因为政府决定收回，自然不会批准该土地使用权连同地上建筑物、附着物的转让，人民法院在政府不予批准的情况下，亦不存在裁定执行的问题。3、所占划拨用地未置换为出让用地的。根据现行法律规定，划拨用地连同其地上建筑物、附着物进入市场流转，必须先将划拨土地使用权依法转换为出让土地使用权，具体的办法是由原土地使用者与政府签订土地使用权出让合同并补交土地使用权出让金或者以转让所获效益抵交土地使用权出让金。未转换为出让用地的划拨用地连同地上建筑物、附着物均不得转让，因此，执行法院不宜直接裁定执行。值得说明的是，按照国务院《城市房地产转让管理规定》第十三条的规定并经过政府决定在特殊情况下划拨用地及其建筑物、附着物转让时可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者用其他处理。这种情形也被视为划拨用地已转换为出让用地。例如：、、等。执行中常见的问题是，执行法院能否直接裁定所涉及的国家土地收益金由谁交纳，交纳多少，在解决这一问题的同时能否直接裁定房改房、集资房、经济适用房等产权转移？同样涉及到执行的程序问题。笔者认为：对于划拨用地能否转换为出让用地、以何种方式转换为出让用地、出让金或土地收益金由谁支付、支付多少，这此都属于政府审批的主要事项，需要由政府来决定，因此，不宜由人民法院直接对上述事项做出裁定，否则，不利用维护政府的行政权利，也容易给政府的土地管理工作带来负面影响。二、裁定执行划拨用地房地产应当遵循的法定程序《房地产管理法》第39条、《城市房地产转让管理规定》第11条、第12条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府批准。而需要政府审批的主要事项应当是：该划拨用地土地使用权是否容许转让；准予转让的是否需要办理土地使用权出让手续；不需要办理土地使用权出让手续的，以什么标准向政府交纳土地收益金。由此可以看出，在划拨用地房地产转让的程序中，政府审批是前置程序，且处于核心的地位。未经政府审批的划拨用地上的房产，由于其所占用的划拨用地尚未转换为出让用地或尚未达到法定的可视为出让用地的条件，因而属于禁止转让之列。问题是在执行中，以司法裁定的方式强制划拨用地房地产的权属转移时是否应当遵循上述法律规定的程序？即执行法院在裁定执行涉及划拨用地的房地产时是否应当经过政府审批程序。如同上文所述的划拨用地房地产转让的条件一样，在这一问题上也存在截然相对的两种观点和作法，一种观点认为，应当经过政府审批或至少应当征询政府有关部门的意见，取得一致后，方能裁定执行。而另一种观点认为，政府审批的前置程序是法律对于一般民事主体之间的房地产交易行为所设置的，人民法院以司法的强制力强制执行房地产权属的转移，属于独立司法的范畴，况且将行政审批程序置于司法执行之前，不利于解决执行难的问题。由于观点和认识上的不统一，在执行中，各地法院的做作也不尽一致。同时引发了一定程度上执行法院与政府部门的之间的矛盾，要么在政府的干预下，应当得以执行的案件难予执行；要么虽实际予以执行，政府相关部门却不予办理过户登记，致使债权人的权益受损；甚至在少数情况下，法院虽解决了执行问题，但由于缺失政府部门对该划拨用地能否进入市场流转的前置审查，最终导致国家土地资源流失；鉴于此，有些地方政府部门不得不发出严禁利用司法裁定变相将划拨用地转为经营性用地的呼吁等等。为解决执行中面临的上述争议和问题，较高人民法院曾于1997年专题商请国家土地管理局，国家土地管理局对人民法院裁定涉及转移划拨土地使用权问题对较高人民法院经（1997）18号的复函指出：对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。应当说，这一复函的法律依据系上述法律关于政府审批程序的规定。因此，笔者认为，裁定执行涉及划拨用地房地产时，执行法院应当遵循法律对于涉及划拨用地房地产转让需经政府审批的程序性规定。理由有二：一是划拨用地所有者权益归属国家，政府基于法律的授权对划拨用地代行所有者权能，正如国家土地管理局复函中指出的，划拨土地使用权虽系财产权益，但并不是当事人的财产，因此，对划拨用地或执行地上建筑物、附着物涉及划拨用地使用权流转时，应当获得所有者的同意或考虑到土地与建筑附着物的不可分割性，至少应当征询政府部门的意见并在取得一致意见后裁定执行。二是政府系房地产市场法定的管理部门，出于其管理职能的需要，例如：城市规划的需要、公益事业的需要、实施土地储备制度的需要等，都意味着政府在必要时有权对划拨用地收回，有权决定该划拨用地是否出让，以何种方式出让，是否交纳出让金或土地收益金以及交纳多少等问题。涉及划拨用地房地产权属的流转均与这些问题有关，但执行法院却没有法定的义务也不具备审查和解决上述问题的权能和条件。因此，执行涉及划拨用地房地产时，经过政府审查和审批，不仅是维护国家法制统一的需要，也便于解决裁定后由于执行法院与政府部门的意见不一致，裁定难以得到协助执行的实际问题。当然，要解决执行划拨用地房地产如何适用法律的问题，一方面，执行法院应当强化对法定条件及程序问题的关注，以防止国有土地资源的流失；另一方面政府有关部门也必须加强依法行政，以避免地方保护及相关当事人假借政府的行政权能逃废债务。如何准确、适度地界定司法权与行政权在执行涉及划拨用地房地产过程中的权能与职责范围自然是一个相当复杂的问题，有必要建议和呼吁在各地法院逐步出台一些地方性规定的基础上，较高人民法院与国土资源厅应尽快出台相关规定和司法解释，以便切实解决在执行中如何具体适用法律的操作性问题。
7×24小时热文榜
你可以按区域查找兰州新房、二手房，也可以按区域查询兰州房价。同时，你买房 过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。
区域二手房
Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved
最近联系人
查看消息记录
按Ctrl+Enter发送}