拍卖不成申请执行人及人民法院可以选择继续拍卖、以物抵债、变卖的
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拍卖不成申请执行人及人民法院可以选择继续拍卖、以物抵债、变卖的
拍卖不成申请执行人及人民法院可以选择继续拍卖、以物抵债、变卖的执行方法执行程序中，对被执行人的财产，一般应首先选择拍卖处理，但无法拍卖的情形下，申请执行人可以选择继续拍卖、以物抵债或者变卖，人民法院应该尊重并引导申请执行人对以上执行方法进行公正、有效选择，以尽快执结案件，保护申请执行人合法权益。一、执行程序中，对被执行人的财产，一般应首先选择拍卖处理。双方当事人可以自愿以物抵债，但次执行方式应定为为执行和解。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004）　第二条　人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的意见》第301条规定：“经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务……”。这是自愿以物抵债的规定，自愿以物抵债是双方当事人在自愿的基础上协商一致达成协议后，被执行人交付财产抵偿债务，申请执行人接受财产清偿债权。这符合《民事诉讼法》第二百零七条第一款：在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或者盖章。规定的的基本特征。因而，自愿以物抵偿不是法定的强制执行措施，而是一种执行和解的方式。这种方式只要双方当事人自愿，人民法院依照执行和解程序执行即可。二、拍卖不成，可以选择强制以物抵债、继续拍卖或变卖。（一），拍卖不成，可以选择继续拍卖，并在每次拍卖程序中穿插选择以物抵债。第一、第一次拍卖后，可以以第一次拍卖保留价以物抵债：最低不低于评估价的80%。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》　第十九条　拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。　　有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。第八条　拍卖应当确定保留价。　　拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。　　人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（2009）　第十三条　拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定。并应当征询有关当事人的意见。第二、第一次拍卖后，也可以请求第二次拍卖。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条　拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。第三、第二次拍卖不成的，以第二次拍卖保留价以物抵债，第二次确定的保留价不得超过前次保留价的百分之二十。&&&《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条　对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。第四、除动产之外的不动产及其他财产权，可以组织第三次拍卖；第三次拍卖不成，以第三次拍卖保留价以物抵债或者变卖，第三次确定的保留价不得超过前次保留价的百分之二十。&《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条　对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。　　第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。（二）拍卖不成，可以直接以物抵债，此执行方法为强制以物抵债。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第302条对此作了明确的规定：被执行人的财产无法拍卖或变卖的，经申请执行人同意，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或管理的，退回被执行人。这条规定带有很强的强制性，不管被执行人是否同意，只要同时符合其他强制执行条件，人民法院就可以依权强制将被执行人的财产交付给申请执行人抵债。由此可见，它符合强制执行措施的基本特征，应当视为一种金钱给付的强制执行措施。1、强制以物抵债必须具备的法定条件。&（1）被执行人无金钱给付能力。&&&&&强制以物抵债案件适用于金钱债权案件，因而被执行人有现金或者有存款可供执行时，应直接执行其现金或存款，这符合金钱给付生效法律文书的要求，能使申请执行人直接实现取得金钱的权利和目的。当然，被执行人没有现金或存款可供执行，其财产又无法通过变价程序转换清偿债务。这时，强制以物抵债也就成为首选方式。&（2）被执行人的财产无法拍卖或变卖。&&&&&《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004）　第二条　人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。如前所引，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第302条对此也作了明确的规定。（3）申请执行人同意接受抵债。&&&&&凡强制执行中的强制均是对被执行人而言的，强制以物抵债亦不例外，被执行人不同意以物抵债，不影响法院强制执行，对申请执行人则不存在强制问题。在金钱给付案件的执行中，申请执行人的权利是取得金钱并非财物，当法院将金钱给付变为财物给付时，实际上改变了生效法律文书确定的给付内容，因此，必须经申请执行人同意，否则不能强迫申请执行人接受被执行人的财物，如果申请执行人拒绝接收，被执行人又无其他财产可供执行的，只能将财物退回被执行人，案件作中止执行处理。&（4）抵债物价值一般应经有关部门评估。依据《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》４７．人民法院对拍卖、变卖被执行人的财产，应当委托依法成立的资产评估机构进行价格评估。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条“对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。”2、以物抵债的法定程序。&（1）强制以物抵债的准备阶段。第一，要以书面形式征求申请执行人同意以物抵债的意见。第二，依法查封或扣押被执行人用于强制以物抵债的财产，控制该抵债物。防止被转移、毁损、隐匿；第三，依法确认以物抵债的价格：委托有评估资格的评估机构进行评估并将评估报告依法向双方当事人送达，书面征求当事人对评估价格的意见；第四，依法委托并监督拍卖机构严格按法定程序进行公告，对无法拍卖或变卖不成的，由拍卖机关出具书面证明。&&（2）强制以物抵债的实施阶段。第一、制作强制以物抵债的裁定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条　拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。第二、相关单位应该协助执行《人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》５９．被执行人的财产经拍卖、变卖或裁定以物抵债后，需从现占有人处交付给买受人或申请执行人的，适用第、第（住：该条文民诉法已经分别修改为225条、226条）和本规定５７条、５８条的规定。５７．生效法律文书确定被执行人交付特定标的物的，应当执行原物。原物被隐匿或非法转移的，人民法院有权责令其交出。原物确已变质、损坏或灭失的，应当裁定折价赔偿或按标的物的价值强制执行被执行人的其他财产。　　５８．有关单位或公民持有法律文书指定交付的财物或票证，在接到人民法院协助执行通知书或通知书后，协同被执行人转移财物或票证的，人民法院有权责令其限期追回；逾期未追回的，应当裁定其承担赔偿责任。强制以物抵债的裁定的效力是一经送达即发生法律效力，裁定书送达后为维护法律的严肃性，应及时将抵债物交付给申请执行人，对需要办理产权，证照过户登记手续的，执行法院应当出具相关的法律文书，以利于申请执行人及时办理相关手续，必要时应予协助，确保申请执行人合法权益的有效实现。（三）拍卖不成，可以直接变卖财产1、法律适用&《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十四条　对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。　　金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》４６．人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行拍卖。　　财产无法委托拍卖、不适于拍卖或当事人双方同意不需要拍卖的，人民法院可以交由有关单位变卖或自行组织变卖。（2）变卖价格的确定：最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十五条　当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。　　按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。　　变卖的财产无人应买的，适用本规定第十九条的规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。
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来源：新京报
日东城区法院首次拍卖房产，竞买者在法庭上举牌出价。新京报资料图片
　　“法院拍卖房，直降80万，不限购！”近日，多家二手房交易网站上，这样的中介广告引发购房者关注。“房虫”承诺，通过参与司法拍卖，可不受购房资格限制，并低于市场价获得房产。
　　昨日新京报记者以竞买人身份调查发现，法院将房子委托给拍卖公司，拍卖公司再公开竞买确实未审查购房人资质。同时在房屋管理的实际操作中，对于司法拍卖的房屋，确实不受限购的限制。但竞买者需承担全款购房、交易时也要缴纳20%的个税，此类房屋往往产权关系复杂，竞买人面临多重风险。
　　拍卖公司不要求“购房资格”
　　2月7日，北京高院在北京法院审判信息网上公开了一则拍卖公告，是北京市二中院委托一家拍卖公司在3月5日将东城区胜古中路的三处房产进行现场与网络同步拍卖。三套房产中，一套176平米的房子评估价为594万余元（约33696元/平方米）。而据某地产公司透露，该地段周边二手房均价为每平方米4万元左右。
　　根据上述信息，昨日，新京报记者以竞买人的名义进行咨询。拍卖公司人员表示，该套房子在之前竞买过一次，但因价格问题流拍。如有意向可看房，并交纳150万元保证金，到拍卖公司登记后，就可以参加3月5日的公开竞买。
　　对于竞买人的资格，工作人员表示，对于个人而言只需要携带身份证和150万元的汇款凭证就可以，“但最好是符合限购条件”。之前就曾经发生过有的竞买人竞拍成功过不了户的情况。因房子位于原崇文区，竞买人到当地房管局进行产权登记时，因没有购房资格办不下房产证。为此拍卖公司现在都会建议竞买人在交纳保证金之前，自己到所属房管局进行咨询，自行承担可能面临的风险。
　　中介承诺保证拿到房产证
　　昨日，在一家大型二手物品交易网站上，新京报记者找到多套“法院拍卖房”销售信息，几乎都是中介发布的。一套位于望京东湖湾名苑的229平方米三居标价1000万元（约43600元/平方米）。而地产公司二手房报价为5万元/平方米。
　　该套房屋的中介介绍，这套房源的房主因欠债，房子已经被法院查封，此前法院已经组织过一次拍卖，但因为司法拍卖要求一次性全款付清，很少有人承担得起，导致流拍。但房主着急进行资产清算，于是才有了二次拍卖。
　　这名中介说，他帮客户拍下过数套法院拍卖房。拍卖价一般为市场价的8折左右。以这套房为例，目前市场价在1200万元左右。
　　按照一般流程，司法拍卖就是法院―拍卖公司―竞买人三家，不存在需要中介的情形。“那你就错了，不通过中介能保证买到房吗？”该中介透露，因为事先在中介公司登记，就能提前跟拍卖公司商量好，基本掌握房子的可售价格，拍卖当天到了现场就举牌拍卖，“买不买自己定，但要买肯定能让你买到”。
　　此外，上述中介还承诺一旦拍下保证能拿到房产证，“必须办成”。
　　购房风险
　　要一次性付清全款
　　以记者体验竞买的东城区胜古中路为例，拍卖公司人员表示，房屋拍卖都需要先缴纳参考价的5%-10%不等的保证金，该房产的保证金为150万元。而且拍到之后需要全额付清余款，且需要按照拍卖成交价交给公司一定的佣金，200万以下的收取5%，200万至1000万的收取3%，而这对于一般家庭而言，一次性拿出数百万并非易事。
　　交易要缴20%个税
　　国五条以来，对买卖房屋严格执行20%个税制度，上述中介表示一般都将税费转嫁给买家，在总房款中一并交给卖家，以上述待拍卖房屋同小区的房子而言，一般算下来都有60万元左右的契税。
　　产权关系复杂
　　2011年，新京报就曾报道过，顺义多位业主通过北京二中院拍卖取得房子、办下房产证后，没料想开发商又通过法院调解将土地交给债权人，而北京市国土资源局顺义分局又给该债权人办理房产证。最终酿成产权纠纷。
　　对此，房山法院执行法官白建勇表示，拍卖房屋因为各种关系盘根错节，存在比一般商品房多得多的纠纷。房子不仅有产权人、债务人，还有承租人、实际所有人等各种关系，拍得房屋后能否顺利入住需要竞买人在前期做好摸底工作。
　　没条件审查购房资格
　　北京一区县法院执行法官介绍，在2008年之前，北京没实行限贷政策时，一些有门路的房虫拍下法院拍卖房，很快再拿该房子贷款进而再入市拍卖，滚雪球式地屯下了多套房屋。为此，从今年1月1日起，北京高院启动了北京法院审判信息网，所有拍卖公告一律由北京高院在该平台再进行公示。
　　昨日，北京市一中院执行法官周万毅表示，目前北京法院系统的拍卖都委托给专业公司进行。法院作为委托人，“根本没有能力审查竞买人的资质”，因为如果严格按照限购令的要求，需要审查购房人的户籍状况、房屋所有状况、个人社保交税记录等，而这些系统目前并没有全部与法院联网，从技术上不可能实现。
　　在这种情况下，包括北京一中院在内的部分法院所采取的做法是，在发布拍卖公告时就明确标注，“凡参加竞买房产、机动车类标的的竞买人均需符合北京市限购政策规定，因该政策规定导致的后果由买受人自行承担，委托人及拍卖人不承担任何责任”。
　　房管部门
　　过户需有法院执行函
　　据房山法院执行法官白建勇介绍，依照《民诉法》规定，法院在确认拍卖完成后，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知，给竞买人出具一份《裁定书》、一份《协助执行通知书》。但是目前房管部门是否能办理，法院并不掌握。
　　某区县房屋过户大厅一位负责人透露，目前的房地产调控政策，只能限制通过正常的新房、二手房交易途径购买的人群。正常途径购房，交易所有环节都在住房建设管理部门的控制下；而司法拍卖过程中，房管部门却只负责最后一步―办理过户手续及新的房产证。
　　新京报记者从相关部门了解到，在房屋管理的实际操作中，对于司法拍卖的房屋，确实不受限购的限制，能够办理过户手续。不过，竞拍者并不是拿着竞拍结果，就能到区县房屋交易大厅办理过户手续，如果要办理过户手续，必须要出具法院的协助执行函。
　　房屋限购令作为特殊时期的政策，不单单要限制购买，还要卡紧房屋登记制度，尤其要限制房虫，实现社会公平公正。
　　―中国政法大学民诉法专家宋朝武
　　本版采写 新京报记者 张媛 马力
(责任编辑：刘盛钱)
原标题：法院拍卖房不限购 前提是全款付清
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流拍后达成和解需要法院出具手续吗
流拍后达成和解需要法院出具手续吗
高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封。”同时本法第二十七条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债
8-15 10:55
流拍后达成和解需要法院出具手续吗：
最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条规定:“拍卖时无人竞买或者竞买人的...
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法院执行三拍流拍后，执行以房产抵债，需原被告签字吗？
法院执行三拍流拍后，执行以房产抵债，需原被告签字吗？
浙江 温州 发表时间： 22:45
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律所：江西三人行律师事务所 回复时间： 23:03
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